陜西萬合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度與工作流程修改后的

第一章陜西萬合實業(yè)有限公司組織結(jié)構(gòu)第二章陜西萬合實業(yè)有限公司公司管理制度(一)合同預算管理制度總則價內(nèi)部管理第三條建設工程合同管理第程以外合同管理管理(二)工程部管理制度場例會制度量管理制度管理制度紙會審制度度(三)銷售部管理制度第三章陜西萬合實業(yè)有限公司工作流程(一)經(jīng)營部工作流程(二)工程部工作流程第四章陜西萬合實業(yè)有限公司發(fā)展建議主要問題第一章陜西萬合實業(yè)有限公司組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)總經(jīng)理陜西萬合實業(yè)有限公司組織架構(gòu)(定)工程板塊工程板塊副總經(jīng)理(兼)及工程決算工作技1．工程合同的編制權(政府文件明確規(guī)定需要招標必須采用標準合同權力外)土建工土建工工程資料作職責成工期目標明結(jié)構(gòu)與責權程施工管理到竣工驗收的全過程10.組織開展分項、單項(位)以及隱蔽工程的完工驗收工作11．負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作12．會同監(jiān)理進行現(xiàn)場簽證，審核施工單位編制的報表13．協(xié)助簽訂工程施工合同、編制材料供應計劃，協(xié)助商務部編制付14．做好材料、設備、人員的管理工作15.配合銷售部做好客戶咨詢工作1．對工程招投標底洽商談判的參與權2．項目設計方案、施工計劃的建議權3．對項目工程的組織、管理、監(jiān)控權4．對工程現(xiàn)場簽證的審核權5．對現(xiàn)場工程建設技術的指導權6．對現(xiàn)場工程建設質(zhì)量的監(jiān)督權權明4銷售部組織結(jié)構(gòu)與責權銷推廣方案售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作定調(diào)工作明第二章陜西萬合實業(yè)有限公司公司管理制度第一條總則的影響波動頻繁，為了合理確定和有效控制工程成本、；2、本管理辦法適用于太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有合同簽訂及工程造價的控制。第二條工程造價內(nèi)部管理5、各工程的取費標準按現(xiàn)行費用定額規(guī)定的取費類別下降一類(在招標文件中進一步價咨第三條建設工程合同管理第四條建設工程以外的合同管理2、嚴格遵守合同會簽制度，履行合同匯簽程序。第五條銷售合同管理理制度第一條工地現(xiàn)場例會制度單；第二條工程質(zhì)量管理制度觀第三條現(xiàn)場簽證管理制度第四條圖紙會審制度前控制的最有效手第五條工程質(zhì)量保證制度3、隱蔽工程分項(分部)工程質(zhì)量驗收制度；、銷售部管理制度出勤制度條：儀容儀表制度報銷售經(jīng)理。裝制度為規(guī)范、統(tǒng)一項目形象，項目全體工作人員統(tǒng)一著工作服裝，具體規(guī)定如下：一、銷售部負責根據(jù)統(tǒng)一規(guī)格為員工購制工服，工服不扣取工裝費，在其離職時要及時交二、所有員工須身著工裝，并佩帶統(tǒng)一標識上崗。條：銷售管理制度2、不遲到、不早退；有事須請假(寫請假條)，三天以上須銷售管理部經(jīng)理批示；都要本著對公司負責的態(tài)度，嚴于律已，提高售規(guī)范接聽原則：為公平起見，大家認真遵守接聽電話規(guī)則，并義務解答，客戶確認以接待上門位人員代接聽熱線電話。供您詳細了解?！背鰺崆?、主動，不要讓客戶感到消極懶散不負責任。鐘，客戶的同坐在旁邊(切忌不要坐在客戶對面)簡單介紹項目情況，提煉主要賣點，技巧詢問客戶需景。。報銷售經(jīng)理。。方可帶領客戶進入施工現(xiàn)場，同時必須給所有進場人的客戶提供必要的幫助，例如呼喚車輛、提視為代接處理，應由接待客戶的最后一名銷員未在場；由代接銷售人員繼續(xù)跟蹤聯(lián)系，并注意了解客戶原接銷售經(jīng)理給活等，如有關于工作方來完成。如發(fā)現(xiàn)所管轄部部如發(fā)現(xiàn)此類問題堅決嚴：崗位職責銷售主管職責(詳細)策銷售人員職責(詳細)；第九條組織結(jié)構(gòu)圖架構(gòu)架構(gòu)解釋項目第十條：售樓部傭金分配方案(經(jīng)理)項目銷售經(jīng)理完成公司銷售管理部下達的任務情況下，傭金按1.5‰提取，如果在(銷售主管/銷售員)發(fā)放，如果沒完成項目銷售經(jīng)理指定的銷售指標，銷售代表的傭金按1.2‰發(fā)放。方式進行操作(具體情況有項目經(jīng)理制定，并上報銷售總監(jiān))。(經(jīng)理)道分支數(shù)量銷售的總金額來進行提成，提成比例A、五家以下(包括五家)提成比例為總銷金額的0.2‰B、五家以上————十家(包括十家)提成比例為0.1‰(渠道人員)(罰)(賞)管理、為人謙和且深物質(zhì)或經(jīng)濟獎勵。第三章陜西萬合實業(yè)有限公司工作流程流程1.目的本方案適用于工程款(預付款、進度款、結(jié)算款)、設備款、設計款、保修金、零星工造價管理部工作人員應嚴格執(zhí)行合同條款、企業(yè)規(guī)定和管理程序，仔細審核已付款情況，即時做好臺賬，加強各流轉(zhuǎn)部門的信息傳遞，合理安排付款時間，保證工程進度。二、付款審核細則(一)審核《工程付款審批單》審核分包單位上報的《工程付款審批單》以及所附資料，若發(fā)現(xiàn)資料不符合《工程付(二)核查相應的款項。2．深入工地現(xiàn)場，了解工程進展，在付款時做到心中有數(shù)。3．與項目主管工程師保持良好溝通。4．及時做好臺賬，嚴格核對已付款，杜絕超付。合同預算部審核合同預算部審核施施工單位輸入NO監(jiān)理公司工程部1、登記、簽收、蓋收文日期章；1、審核、簽字，二天內(nèi)完成；預算部合合同預算部經(jīng)理主管工程付總審批并簽字財財務部審核主管財務付總審批并簽名總經(jīng)理審批并簽名輸出合同預算部編預算(標底)合同預算部專業(yè)工程師分析施工單位報進度表(階段性預算)，合同預算部專業(yè)工程師施工單位報進度表(階段性預算)，合同預算部專業(yè)工程師質(zhì)量控進度控投資控合同管信息管協(xié)調(diào)管工程師會同工程部工程師及中間驗收綜合驗收子驗收資料驗收設計圖紙輸入蓋出圖章，下發(fā)份數(shù)暫定為八套；分發(fā)工程部(2套)，施工單位(4套)、合同填寫發(fā)圖通知單資料員登記、簽收、蓋收文日期章，若工程部工程部經(jīng)理審核簽字施工單位施工施工單位施工單位、相關單位及部門簽收，第二施工合同、國家工程施工驗樁基礎工程收規(guī)范、施工組織設計裝裝飾工程室外工程合同采購部按1、工程部及監(jiān)理當天檢驗出廠經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)質(zhì)量提升施工組織設計水專業(yè)負責人確認室內(nèi)給水、直飲水、排水專業(yè)負責人確認室內(nèi)給水、直飲水、排煙道排煙口、燃氣管土建專業(yè)負責人確認門、窗洞口位置、欄桿高度、強、弱電線管開關、策劃部共同對樣板房進行綜合輸出策劃部共同對樣板房進行綜合設計部根據(jù)確認的樣板房，繪出詳細的平面布置圖，工程部及其他部門1、行政部組織由工程板塊、經(jīng)營板塊、銷售板塊、工程部及其他部門1、行政部組織由工程板塊、經(jīng)營板塊、銷售板塊、等多部門參加，由總經(jīng)理主持，根據(jù)公司經(jīng)營施工前期準備(對項目的總體安排)、目標及經(jīng)營計劃，擬定出各個板塊本年度或本設計交底及圖紙會審一周內(nèi)設計交底及圖紙會審由設計部轉(zhuǎn)發(fā)相應的設計變更及修改圖紙給施工2、根據(jù)圖紙及合同，對新開發(fā)項目總體安排進由設計部轉(zhuǎn)發(fā)相應的設計變更及修改圖紙給施工1、施工組織設計除總體施工組織設計方案外，還包括主體、基礎、關鍵工序分項施工組織設計方案，工程部及監(jiān)理公司在一周內(nèi)審核完畢并2、工程部根據(jù)公司經(jīng)營計劃，擬定詳細的工程控組月之饋流程(一)銷售人員上報主管的表單：，經(jīng)理簽字后，交銷售統(tǒng)計人員錄入電腦，做為數(shù)據(jù)統(tǒng)計和客戶確認依據(jù)。銷售人員逾期上交，不做錄入，如之前上交給銷售主管簽字后報銷售經(jīng)理。：1)客戶對項目的評價：優(yōu)點及缺點。2)客戶經(jīng)常提到的競爭項目及其優(yōu)缺點。3)客戶對廣告的意見和建議。4)哪種廣告渠道最有效果？各種廣告渠道效果比例。5)你對公司平面廣告及其他廣告的意見和建議。變更在哪些方面？9)與公司別的部門有哪些工作協(xié)調(diào)不好的問題及存在的矛盾？與發(fā)展商部門之間10)你對公司當前的管理有何意見和合理化建議。2、以上文件將作為銷售人員工作考評的一部分，以及調(diào)整銷售策略的依據(jù)。(二)銷售主管上報經(jīng)理的表單：銷售主管除按照上述要求填寫報表外，還應上報以下表單：(三)報表的考核(一)前臺接待管理制度3、在初次接待客戶的過程中，通過雙方溝通，了解客戶是否以前來過現(xiàn)場或來電咨詢過項目情況，客戶是否認識公司內(nèi)部人員或朋友，家人是否在此定購、咨詢購房等(二)一般撞單現(xiàn)象的處理規(guī)定1、客戶確認的原則：客戶確認嚴格以銷售人員已上交的《客戶資料表》的電腦記錄或(1)未聯(lián)系上的客戶無效；(2)已成交的老客戶介紹新客戶購房，必須在客戶資料表中及時體現(xiàn)新客戶的基本情況(姓名或姓氏及電話)或老客戶的確認函，否則無效；況，先接待的有效。(三)特殊情況處理規(guī)定1、如一個銷售人員發(fā)現(xiàn)客戶或其家人、朋友同其他銷售人員事先接觸(以客戶資料表2、如果發(fā)生客戶到銷售主管或以上領導處投訴或反應，原始銷售人員不稱職，那么銷人員或兩人平分或算作原始銷售人員。此類客戶今后帶來的新客戶，有權自愿選擇洽談。4、非銷售人員接待的客戶應按照當天銷售人員接待順序轉(zhuǎn)交給銷售人員繼續(xù)跟蹤。(四)搶單現(xiàn)象的規(guī)定(五)如發(fā)生不在上述情況范圍內(nèi)的其他情況的“撞單”現(xiàn)象，本著銷售人員相互協(xié)作、(一)銷售人員與客戶開始接洽后，即要嚴格按銷售制度嚴格執(zhí)行公司有關規(guī)定，不得私(二)對客戶未按期簽署認購、契約及辦理貸款手續(xù)的現(xiàn)象，銷售人員要于超過規(guī)定期限一周內(nèi)，在部門領導的指定下，向客戶發(fā)出書面催辦通知(包括掛號信、傳真等形于內(nèi)勤人員處備案；(三)客戶延期辦理上述手續(xù)，須向公司提交書面延期申請，寫明原因，銷售人員上報主(四)銷售人員與客戶簽約時，需明確告知客戶如不按期交款所造成的后果；(五)銷售人員在與客戶簽約后，須嚴格按合同規(guī)定收款；(六)客戶延期付款超過一周，銷售人員須向客戶發(fā)出書面催辦通知，按合同規(guī)定收取違(七)如客戶提出按時付款有困難，請客戶在合同交款期到期之前向公司提交書面的延期付款申請，并寫明延期付款理由，由主管經(jīng)理根據(jù)實際情況做決定；(八)銷售人員未及時按上述條款規(guī)定通知、催促客戶，銷售主管有權根據(jù)工作延期的時間長短及造成的影響，對銷售人員予以處罰。第四條：銷售工作流程(一)銷售人員在與客戶簽訂《認購書》之前，必須確認房號為可銷售房號。(二)簽訂《認購書》時，必須向客戶說明《認購書》的作用以及雙方在《認購書》中所任、義務和所享受的權利。(三)《認購單》內(nèi)容由銷售人員填寫，主管必須審核、簽字。(四)主管簽字前，必須審核以下內(nèi)容：價格計算是否正確；(五)超出主管權限的，主管無權簽字，必須報銷售經(jīng)理審批、簽字。(六)財務人員在收款時，必須首先確認主管或經(jīng)理簽字，同時確認《認購書》和《客戶資料表》填寫完整后，方可在《認購書》上蓋章。(七)銷售人員必須在確認客戶定金已交付的情況下，將《認購書》中銷控一聯(lián)交給銷控(八)銷售人員簽訂《訂購書》同時必須做好以下工作：1、向客戶提供簽約時應交費用和需提交的身份證明等資料。2、申請按揭的客戶，銷售人員需向客戶詳細介紹本項目及貸款銀行情況，并提供客戶所選按揭銀行的收入證明樣本，告知簽約時需帶資料和費用。、跟進簽約日期。(二)簽約前銷售人員需完成購房合同及合同審批單的填寫并連同認購審批單復印件，上(三)簽約時，銷售人員作為公司一員必須配合公司及律師的工作。如遇客戶提出一些特殊條款或公司難以接受的條款，銷售人員必須做好客戶的解釋不了的事情，須立即向主管、經(jīng)理匯報。任何一位銷售人員都有義務、責任保持公司對外的統(tǒng)一形象。(四)簽約后24小時內(nèi)將《商品房買賣合同》上交銷售主管。(五)簽訂《商品房買賣合同》后的后續(xù)工作及注意事項：1、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員至少每個月必須與客戶聯(lián)系二次，逢重要節(jié)2、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員必須負責該客戶的樓款催收工作，并協(xié)助辦(一)客戶提出退、換房要求時，銷售人員需要耐心向客戶做說服、解釋工作，同時立即(二)如客戶堅持，客戶必須提供書面申請，申請中需要寫明購買房號，購買時間，已支付房款和已發(fā)生費用情況，退、換房原因及要求，必須由客戶本人書寫并簽字。(三)銷售人員在深入了解客戶的情況后，向公司提交書面說明報告，說明中要提出銷售人員對客戶退房的解釋及處理建議，并與客戶申請一同上報主管。(四)客戶申請經(jīng)公司批準后，銷售人員應協(xié)助經(jīng)辦人員辦理相關的退房手續(xù)。(五)換房客戶則應在簽訂《換房協(xié)議書》后，辦理退舊房、購新房手續(xù)。第四條：銷售管理部報告流程客戶意見、案場情況、下期市場的推廣思路、費用等。2、項目在推廣上涉及到的費用，必須以書面報告的形式上報經(jīng)營理部門，在報告中寫清楚做什么推廣、需要多少資金、每期推廣的具體費用預算，預期所達到的回收款額，特別把所需資金部分細化；把報告送交經(jīng)營管理部門審核、研究后認定可以執(zhí)行；既與財務第四章中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題及建議在主要問題2.企業(yè)規(guī)模小、實力弱，抗風險能力差。在當前市場低迷的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)為：沒有長期的發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有研究適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營模式，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績完全依賴于4.融資渠道狹窄，資金鏈不穩(wěn)固。劃、宣傳等手段，導致企業(yè)銷售業(yè)績不佳，影響企業(yè)的資金回籠。再次，企業(yè)缺乏有效的