地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

/項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)3.項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異樣激烈的狀況下，我們更應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)闡述。

3.1總述

3.1.1產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則

社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化

本項(xiàng)目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮好用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變更豐富、有層次。

園林景觀特色化

現(xiàn)在北京的項(xiàng)目日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時(shí)代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較大，故更須要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。

戶型設(shè)計(jì)三維化

戶型設(shè)計(jì)在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加留意空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。

建材設(shè)備科技化

由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在學(xué)問經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建立的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增加更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

社區(qū)管理智能化

社區(qū)智能化技術(shù)的運(yùn)用給項(xiàng)目賜予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的平安。社區(qū)智能化技術(shù)的運(yùn)用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人性化

物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容干脆影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今日，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便慢慢成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，依據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活須要，供應(yīng)相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕氁?/p>

3.1.2本項(xiàng)目產(chǎn)品定位

建筑型式以塔、板結(jié)合，

并擁有異域風(fēng)情的雙園林社區(qū)

3.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路干脆影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。

3.2.1建議依據(jù)

3.2.1.1本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

本項(xiàng)目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標(biāo)準(zhǔn)都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項(xiàng)目規(guī)模較大，因此整個(gè)社區(qū)主題和整體性是一個(gè)要考慮的重要因素。

3.2.1.2本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群

本項(xiàng)目的主力客群為：

工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員；

周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。

他們是一群收入穩(wěn)定、留意家庭、講求實(shí)際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅(jiān)力氣”，他們對(duì)自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的好用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個(gè)精品社區(qū)。

3.2.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)新理念

今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司提出幾點(diǎn)規(guī)劃新理念。

A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能同等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。

a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。

b、庭院的空間變更及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，變更庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。

c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。

d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。

本項(xiàng)目既要照看北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的須要進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。

B、“新鄰居”理念

新鄰居包括“城市鄰居”和“社區(qū)內(nèi)鄰居”主要特點(diǎn)：

a、汽車入地和街道干脆相通；

b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間；

c、強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱藏車道；

C、“價(jià)值定位”理念

a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域；

b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；

c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消退低價(jià)位區(qū)，化不利為有利；

d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。

對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。中部區(qū)域深化社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品。

3.2.1.4住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)將來空間發(fā)展模式

住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)以往是以的平面模式為主的，而將來空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。將來空間滲透

半公共空間

通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可變更居住小氣候。

純靜空間

保證寧靜、平安、安逸。

步行空間

步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。

平臺(tái)分流

在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠地，使人流匯合在中間，避開對(duì)一層的視線干擾，再者，實(shí)行人車分流，保證人行的平安。

架空空間

是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。

3.2.2建議內(nèi)容

3.2.2.1總體規(guī)劃思路

本項(xiàng)目依據(jù)自身的市場(chǎng)定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè)

動(dòng)感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時(shí)尚社區(qū)

為西南部中產(chǎn)階層供應(yīng)舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。

3.2.2.2建筑群體組合布置建議

由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會(huì)是為獲得同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝合力明顯減小，困難沖突增多。每個(gè)人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長(zhǎng)期的壓制使人們對(duì)環(huán)境監(jiān)控的平安感，對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感和認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通和相互了解、交往的必要。

A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì)

住宅的外部環(huán)境要變更以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項(xiàng)目的共性是占地面積都不是很大，25個(gè)調(diào)查樣本中，只有7個(gè)超過本項(xiàng)目（表中藍(lán)色為超過本項(xiàng)目占地面積的項(xiàng)目，占總數(shù)的28％）。故本項(xiàng)目占地面積雖不算獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)（參考表3.2－1）。依據(jù)3.2.1.2“新鄰居”理念，敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。每一組團(tuán)都具有細(xì)心設(shè)計(jì)有中心花園，形成公共交往空間。

建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動(dòng)場(chǎng)地和景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流淌地豐富場(chǎng)景，架空層為老人、兒童開拓了活動(dòng)場(chǎng)地，并創(chuàng)建鄰里地交往空間。

表3.2－1：區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃狀況

序號(hào)

分區(qū)

物業(yè)名稱

占地面積

樓體類型

運(yùn)用率

綠化率

容積率

1

東南

歐園?北歐印象

2.40

高層

73.00%

40.00%

5.00

2

東南

精圖雅苑

0.40

小高層

78.00%

40.00%

4.00

3

西南

豐益城市花園（二期）

17.00

高層

75.00%

38.00%

1.88

4

東南

立恒名苑

1.61

高層

75.00%

35.00%

8.70

5

西南

蓮馨嘉園

1.60

高層

75.00%

30.00%

5.00

6

東南

華源新第

4.50

高層

73.00%

38.00%

2.67

7

北部

翠微生活

1.06

塔樓

78.00%

32.00%

3.77

8

西南

蓮香園

8.00

多層及高層

78.00%

35.00%

3.00

9

東南

榮豐2008

11.00

小高層及高層

75.00%

37.00%

3.18

10

西南

鼎恒新星

0.36

高層

70.00%

30.00%

5.56

11

西南

盛榮嘉園

1.40

高層

77.00%

32.00%

3.36

12

東南

馨蓮茗苑

1.00

高層

73.00%

30.00%

5.00

13

西南

盛鑫嘉園

1.96

高層

75.00%

42.00%

5.10

14

東南

西環(huán)景苑

0.87

高層

78.00%

31.00%

6.90

15

北部

萬方苑

0.48

小高層

80.00%

30.00%

3.75

16

東南

信德新時(shí)代

3.00

多層及小高層

77.80%

34.00%

4.67

17

西南

莊維花園

14.20

高層

70.00%

55.00%

2.38

18

東南

依蓮軒

1.50

高層

75.00%

35.00%

5.33

19

東南

蝶翠華庭

12.00

高層

78.00%

35.00%

2.83

20

北部

國電中興嘉園

0.20

塔樓

76.00%

30.00%

7.50

21

北部

頤源居(三期)

14.00

小高層

82.00%

60.00%

2.86

22

北部

恒華國際

1.35

高層

73.00%

40.00%

6.67

23

北部

新世華苑

1.08

多層

85.00%

55.00%

3.70

24

東南

麗陽四季

0.90

高層(14、23層)

80.00%

30.00%

6.00

25

東南

朗琴園（二期）

13.00

小高層

80.00%

34.00%

3.08

B、組團(tuán)組織布局方式

本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議實(shí)行半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同四周綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回來自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。削減開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量削減東西向的板樓設(shè)計(jì)，將板樓盡量布置在南北方向上。

C、組團(tuán)特色

設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及四周環(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變更，并接受不同的園林主題風(fēng)格，詳細(xì)闡述見3.4。尤其在組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的特性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增加趣味性和識(shí)別性。

D、開發(fā)依次

建議分期進(jìn)行開發(fā)，分成二期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在15萬平米，可以依據(jù)組團(tuán)形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

3.2.2.3規(guī)劃平面布局建議

A、不同樓體戶型規(guī)劃布局

因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。

a、不同樓體戶型建筑面積比例

本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個(gè)項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)為非高層塔樓項(xiàng)目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比例為76％，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對(duì)較少。由于本項(xiàng)目的容積率的限制，本項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)成板樓產(chǎn)品必定會(huì)造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓和板樓的建筑面積比例為：

塔樓：板樓＝7：3

b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議

塔樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

本項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目中，其塔樓的戶型布局相對(duì)比較陳舊。建議本項(xiàng)目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車形，蝶形等，既照看到北京客戶對(duì)日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場(chǎng)式的大型中心花園，戶型設(shè)計(jì)中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。建議項(xiàng)目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。項(xiàng)目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢(shì)為：

●對(duì)于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風(fēng)；

●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；

板樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

北京近年來甚是流行板樓戶型，主要緣由是采光通風(fēng)效果好，但也有些項(xiàng)目盲目追求板樓戶型，建立大進(jìn)深、窄開間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以限制，戶型運(yùn)用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。建議本項(xiàng)目的板樓設(shè)計(jì)成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。布置位置的優(yōu)勢(shì)：

南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深化整個(gè)大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。

B、樓座的布局

樓座的布局建議接受具有時(shí)代動(dòng)感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。

C、道路系統(tǒng)及交通組織

本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在將來有確定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來愛惜和便利。

a、人車分流方式

接受人車分流方式，是有組織地將人行和車行路途分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民供應(yīng)平安、寧靜的居住環(huán)境。車行道設(shè)在組群的四周，通過出入口進(jìn)入地下車庫，住戶可通過電梯干脆回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。

b、道路分級(jí)布置

按居住區(qū)的四級(jí)道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級(jí)連接，和居住人口和車流相對(duì)應(yīng)。

c、靜態(tài)交通布置

包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場(chǎng)、回車場(chǎng)、交通島

d、道路設(shè)置要點(diǎn)

社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)當(dāng)通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變更，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，削減區(qū)內(nèi)道路的緊急性。

●車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。

●人行道可接受硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。

3.2.2.4規(guī)劃豎向空間組織建議

底層架空空間建議

在社區(qū)中部的板樓樓體中，接受層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中特殊普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。在北京地區(qū)尚極少有接受的，咎其緣由有三：

一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度；

二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；

三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。

敝司認(rèn)為，本項(xiàng)目占的有限，園林的合理營造是本項(xiàng)目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是特殊值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新和亮點(diǎn)。

3.3戶型設(shè)計(jì)建議

目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異樣激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合干脆影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)樣案所供應(yīng)的主力戶型為兩居。從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)覺，本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。3.3.1.2戶型需求

價(jià)格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非確定性的價(jià)位，最終確定是否購買的確定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)定位的主力客戶群所能承受的總價(jià)在40萬至60萬之間?？蛻粜枨螅阂罁?jù)敝司市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有確定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。對(duì)于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受實(shí)力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境漂亮、面積適中的居所來享受生活。三級(jí)市場(chǎng)：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的慢慢放寬，三級(jí)市場(chǎng)慢慢活躍起來，很大一部分客戶群會(huì)考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們?cè)俅沃脴I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有很大程度的提高。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大多都享有國家的福利分房，而對(duì)于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們?cè)谠俅沃脴I(yè)時(shí)希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。

3.3.1.3戶型設(shè)計(jì)新概念

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商慢慢相識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來愈留意產(chǎn)品和消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎 的理念，詳見表3.3-1。

表3.3-1戶型新概念

設(shè)計(jì)

要求

詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)

注釋

面積

趨向

新布局形式

傳統(tǒng)住宅好用率低，功能質(zhì)量差，受市場(chǎng)冷落。戶數(shù)削減，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨合理。

戶內(nèi)好用率

公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積削減，戶型運(yùn)用率比以前高。

功能

配置

主子房

及衛(wèi)生間

主子房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。

工作陽臺(tái)設(shè)置

把家務(wù)操作和觀景分開，更加便利、合理。

配套空間

書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。

玄觀設(shè)計(jì)

增加空間的層次，和入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。

功能

分區(qū)

空間層次

和分區(qū)

三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間和生活空間劃分、公共空間和私密空間的劃分使的居家運(yùn)用上更加科學(xué)合理。

戶型設(shè)計(jì)

利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變更更大。

戶型

設(shè)計(jì)

更為

愛惜

廚房設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家微小環(huán)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。

臥房門的朝向

朝向留意避開和其它門相對(duì)的現(xiàn)象。

打破單純

外延空間

落地窗、凸窗、角窗的普遍接受打破單純以陽臺(tái)作為居室外延空間的局面。

低窗臺(tái)設(shè)計(jì)

可坐可臥，既增加了運(yùn)用空間，又開闊了視野。

體現(xiàn)特性品位

中小戶型接受自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)特性品嘗。

設(shè)計(jì)

觀念

朝向觀念改革

在追求戶戶朝陽的同時(shí),景觀和朝向變的同樣重要。

需求觀念改革

購房群體日趨理性和特性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。

戶型設(shè)計(jì)

的重視程度

日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商相識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了和設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。3.3.2戶型設(shè)計(jì)建議

本案在戶型設(shè)計(jì)吸取了其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，做出最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品：

以中小面積為主

戶型類型多樣化

塔板結(jié)合戶型

3.3.2.1確定戶型大小

A、依據(jù)

區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。

北京市場(chǎng)平均戶型面積：

一居：60平米－80平米

二居：90平米－120平米

三居：120平米－160平米

四居：160平米-200平米

B、戶型大小建議

建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會(huì)過于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、好用性的目的。

一居：50平米--60平米

二居（?。?0平米--90平米

二居（大）：90平米--100平米

三居：100平米--120平米

躍層：130平米--150平米

3.3.2.2戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)

3.3.2.3戶型布局

A、整體布局

●戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；

動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）和私密區(qū)（臥房）相對(duì)隔開為要點(diǎn)，削減相互干擾，保持居室的私密性；

潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，和客廳、臥房分開，使家居生活便利整齊；

廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避開買菜、做飯等日常操作對(duì)主子生活的影響。

●建議接受大開間、小進(jìn)深的樓體形式，

●客廳面寬不小于3.6米。

B、公共區(qū)域

●進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等奢侈面積；

●兩廳方正好用，無凸顯的柱體、缺角或變形；

●建議接受大客廳、小餐廳的布局；

●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；

●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；

●各居室的門洞應(yīng)避開和入戶大門相對(duì)；

C、私密區(qū)域

●和公用活動(dòng)空間隔離，使臥房具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥房應(yīng)位于走廊的盡端；

●各房門宜錯(cuò)開布置，避開臥房門朝向戶門。

D、居室朝向

●起居室和臥房應(yīng)取最好的朝向；

●書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。

E、窗戶設(shè)計(jì)

各戶的窗和窗之間應(yīng)考慮角度，避開對(duì)望，影響房間的私密性。

F、陽臺(tái)設(shè)計(jì)

應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。

C、附屬空間

大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥房?jī)?nèi)考慮步入式更衣室的布置；

在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；

衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整齊的效果。

3.3.2.4戶型構(gòu)成

戶型的構(gòu)成比例比較困難，和諸多因素有關(guān)。如下圖

A、依據(jù)

a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)

戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不行取的，戰(zhàn)線過長(zhǎng)，往往無法集中力氣滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。

b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不精確

主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避開交叉各自的生活區(qū)。

c、詳細(xì)的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定

本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會(huì)平均戶人口數(shù)。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議

板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、運(yùn)用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進(jìn)深的戶型布置，協(xié)作較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。

C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議

塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)好用的居家環(huán)境。

3.3.2.5細(xì)部處理

A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)

客廳、臥房實(shí)行低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時(shí)，增加其好用率。這是南方先進(jìn)市場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)特色。它可有效的提高了室內(nèi)運(yùn)用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),

B、陽臺(tái)設(shè)計(jì)

建議接受雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽臺(tái)外面設(shè)置景觀陽臺(tái)，即可滿足觀景須要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽臺(tái)設(shè)計(jì)新穎 的造型，增加樓體的立面效果。增加靈敏、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。

表3.3-2戶型設(shè)計(jì)配比及結(jié)構(gòu)面積表

樓體類型

新型高層塔樓

一梯三戶板式小高層

樓體類形占整盤比例

70％

30％

戶型

一居

二居

三居

二居

三居

躍層

一般

一般

一般

一般

三錯(cuò)層

一般

三錯(cuò)層

空中花園

一室一廳

一衛(wèi)一廚

二室二廳

一衛(wèi)一廚

二室二廳

二衛(wèi)一廚

三室二廳

二衛(wèi)一廚

二室二廳

二衛(wèi)一廚

二室二廳

二衛(wèi)一廚

三室二廳

二衛(wèi)一廚

三室二廳

二衛(wèi)一廚

三室二廳

二衛(wèi)一廚

四室三廳

三衛(wèi)一廚

銷售面積

50－60

70－90

90-100

100－120

80－90

90－100

100－110

110－120

110－120

130－150

每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重

30%

28%

28%

14%

25%

5%

25%

10%

20%

5%

每戶型同樓體類型中所占比重

30%

56%

14%

30%

65%

5%

每戶型整盤中

所占比重

21%

19.5%

19.5%

9.8%

7.5%

1.5%

10.5%

3%

6%

1.5%

起居室

22

26

30

30

22

22

28

25

22

28

餐廳

—

—

—

—

—

6

6

8

8

主臥房

12

15

15

15

18

15

15

15

15

18

次臥房

—

10

12

12

10

10

10

10

10

12

次臥房

—

—

—

9

—

—

9

9

9

10

次臥房

—

—

—

—

—

—

—

—

—

8

廚房

5

6

6

6

8

6

6

6

8

8

家庭室

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

主衛(wèi)生間

3

5

5

5

5

5

5

5

5

5

次衛(wèi)生間

—

—

4

4

—

4

3

4

4

4

次衛(wèi)生間

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

生活陽臺(tái)

1

2

2

2

2

2

2

2

2

2

觀景陽臺(tái)

2

4

4

4

5

4

5

5

25

（贈(zèng)送）

5

過道

—

—

—

—

—

2

2

2

2

4

貯存間

—

—

—

2

—

—

2

2

2

2

樓梯

—

—

—

—

—

2

—

2

—

—

總運(yùn)用面積

45

68

78

89

72

78

87

93

89

114

附注

陽臺(tái)式空中花園

贈(zèng)送頂層露臺(tái)

3.3.3戶型特色賣點(diǎn)設(shè)計(jì)建議

3.3.3.1賣點(diǎn)一：立體花園走入高層住宅

購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。

A、空中花園

選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或?qū)嵒莸拿x給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。

ａ、空中花園的形式

空中花園形式一：加大陽臺(tái)面積達(dá)20-25平米，形成陽臺(tái)式空中花園

空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。

ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析

司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀?賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為142-156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽臺(tái)空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷售的熱點(diǎn)。

ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢(shì)為：

帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群

如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做一般概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。

宣揚(yáng)推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。

B、陽光花園

在頂層退臺(tái)設(shè)置陽光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。3.3.3.2賣點(diǎn)二：層高解決功能分區(qū)

三錯(cuò)層戶型

房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深化和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開拓。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一樣，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。可利用錯(cuò)層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。

錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況：

三錯(cuò)層戶型是一種較新穎 的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的將來名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。

以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于2001年5月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià)5500元/平方米，高出周邊項(xiàng)目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購一空。由此可見錯(cuò)層這種新穎 的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。

3.3.3.3賣點(diǎn)三：交通面積功能化

在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上削減了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議

景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)建力的發(fā)展商供應(yīng)了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是迷人的。但是依據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們須要深化探討的。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。

3.4.1景觀的價(jià)值

3.4.1.1環(huán)境賣點(diǎn)概念提出的背景

A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的須要

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)。商品房供應(yīng)量過多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素養(yǎng)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀漂亮的住宅社區(qū)，須要運(yùn)用新的概念，以顯示樓盤和眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局簡(jiǎn)潔被仿照而使樓盤失去特性特色，園林景觀簡(jiǎn)潔做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)建特性特色顯明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精致，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。

本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)覺，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場(chǎng)來看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。B、消費(fèi)者的須要

消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。都市人工作驚惶，希望有一個(gè)寧靜、漂亮、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁擔(dān)憂，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回來自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目漂亮園林景觀設(shè)計(jì)期盼和認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。3.4.1.2景觀的價(jià)值

萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：假如舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個(gè)人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在將來的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演特殊重要的角色。

3.4.1.3邀請(qǐng)國際名師

既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開發(fā)商在此部分投入確定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

3.4.2園林景觀的主題風(fēng)格

本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：

自然悠閑的英式風(fēng)情和日式禪意雙主題風(fēng)格園林

3.4.2.1說明

本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。

英式風(fēng)情園林和日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。

英式風(fēng)情園林和日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過渡和連接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。

3.4.2.2詳細(xì)風(fēng)格營造

A、英式風(fēng)情園林

18世紀(jì)出現(xiàn)的英國風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國園林以植物為主題。英國風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美動(dòng)身，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多接受自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上閑逛或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。擅長(zhǎng)運(yùn)用風(fēng)景透視線，接受“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱藏。從建筑到自然風(fēng)景，接受由規(guī)則向自然的過渡手法。植物接受自然式種植，種類繁多，色調(diào)豐富，常以花卉為主題，并留意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。

英國風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性和趣味性。B、日式禪意園林

日本園林有三類：

（一）筑山庭

“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)。

（二）平庭

一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭

茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或和庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝飾。

建議本項(xiàng)目依據(jù)詳細(xì)的狀況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。

3.4.3綠化設(shè)計(jì)

綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合詳細(xì)的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設(shè)計(jì)擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景四周吸引了居民停留交往。綠地中細(xì)心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸取CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有漂亮的樹型，同時(shí)要保證在樹在生長(zhǎng)過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。

綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起愛惜作用，使愛惜對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)建適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。立體綠化立體綠化含陽臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地和綠化面積的沖突。加強(qiáng)建筑物和景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，和地面建立快樂的視覺聯(lián)系，避開來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有松軟、豐富的有生命力的效果。樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特殊建議在日式禪意園林中多接受用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且削減成本的投入。

3.4.4環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

3.4.4.1環(huán)境景觀設(shè)施匯總

分類

內(nèi)容

建筑小品及設(shè)施

園林設(shè)計(jì)

漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石

建筑附屬設(shè)施

通廊、門廊、自動(dòng)扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄

景觀設(shè)施

雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝3.4.4.2室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)

住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不行疏忽的重要組成部分。

室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場(chǎng)地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。

A、簡(jiǎn)潔出現(xiàn)的一些問題

a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只留意營造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽視了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營造。道路空間雖不行缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被督促行進(jìn)的感覺。

b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不行進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。

c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然留意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來閑聊時(shí)，會(huì)不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場(chǎng)，司空見慣的狀況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。

出現(xiàn)這些問題的緣由，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和探討，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。

B、各種活動(dòng)設(shè)施建議

考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們須要進(jìn)行各種不同類型的活動(dòng)，如閑逛、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動(dòng)行為須要不同功能的場(chǎng)所。

閑逛的空間閑逛時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們閑逛其中才會(huì)身心安逸；晨練的空間應(yīng)當(dāng)有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，四周伴有蔥郁的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣簡(jiǎn)潔增加親切感，但最好形成確定的圍合以削減外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間；青少年玩耍的空間在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、器械供人們休憩、熬煉、消遣之用。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民供應(yīng)了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場(chǎng)所?；ǔ睾退赝獗冢『煤妥尉嗟馗叨认嗤?，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己寵愛的空間坐下來休息。

C、建設(shè)功能性趣味性強(qiáng)的小品

居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。

社區(qū)環(huán)境建設(shè)必需適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，運(yùn)用它們，參和其中享受無究的樂趣。在風(fēng)格上，建議和整個(gè)園林的風(fēng)格相一樣。3.4.4.3社區(qū)景觀設(shè)想

A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，呈現(xiàn)社區(qū)整體對(duì)外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有特性的風(fēng)格定位。

B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時(shí)將休閑長(zhǎng)廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寧靜地庭院增加了自然的活力。

C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。

D、設(shè)置兒童游戲場(chǎng)、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場(chǎng)等；

E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變更。

3.4.5園林景觀特色賣點(diǎn)設(shè)計(jì)

3.4.5.1園林景觀空間設(shè)計(jì)的連續(xù)性

本項(xiàng)目的英式風(fēng)情園林和日式禪意園林同處一處，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過渡和連接，使整個(gè)項(xiàng)目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場(chǎng)上所沒有的確定會(huì)成為園林景觀特色賣點(diǎn)。

3.4.5.2“景窗”概念

建議進(jìn)行雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm寬的不封閉陽臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可干脆進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥房的窗全部低開，窗臺(tái)高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主子從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。

3.4.6環(huán)境建設(shè)其他留意之處

3.4.6.1環(huán)境建設(shè)留意經(jīng)濟(jì)性

由于人們對(duì)環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長(zhǎng)?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計(jì)算一次性建設(shè)投資，也要計(jì)算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)駕馭適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過低，也要反對(duì)不必要的奢華和鋪張。

居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來源于物業(yè)管理費(fèi)。在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)留意削減可能發(fā)生的日常運(yùn)行費(fèi)用，不然就會(huì)出現(xiàn)建得起而用不起的后果。

須要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其愛惜生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多狀況下，少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議留意草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種確定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。3.4.6.2干凈大氣環(huán)境

園內(nèi)綠樹成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過禁止設(shè)置露天飲食攤點(diǎn)，清除外露垃圾的積累、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。3.4.6.3良好的聲環(huán)境

在材料選用上特殊留意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議接受外墻外保溫，并接受斷橋中空雙層玻璃窗。

3.4.7發(fā)揮景觀的促銷作用

漂亮的園林景觀對(duì)消費(fèi)者具有不行抗拒的吸引力，景觀的促銷作用自不待言。有景觀的住宅比無景觀的住宅簡(jiǎn)潔銷售，景觀漂亮的住宅比景觀平凡的住宅簡(jiǎn)潔銷售。假如賣現(xiàn)樓，銷售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實(shí)物，消費(fèi)者望見的只是雜亂的工地，和售樓書上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷作用就不顯著。未建成的園林景觀對(duì)銷售雖有確定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對(duì)未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對(duì)銷售就難發(fā)揮很大作用。景觀先行

現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消退購房者的疑慮。假如先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。本項(xiàng)目為分期開發(fā)的大項(xiàng)目，在后面幾期開發(fā)時(shí)不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀。

3.5建筑風(fēng)格

3.5.1建筑風(fēng)格對(duì)利潤(rùn)的影響

3.5.1.1建筑風(fēng)格對(duì)住宅的重大意義

建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到好用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不行或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說，風(fēng)格對(duì)住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：

從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）

從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有主動(dòng)意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。

對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特殊是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上和目標(biāo)客戶的心理特征相符。

樓盤的外觀，（一般稱外立面）對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損實(shí)力，有的材料新的時(shí)候，看上去好看，卻特殊易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對(duì)保值沒有幫助。

3.5.1.2“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升

雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來越高的趨勢(shì)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。

樓市發(fā)展的必定趨勢(shì)是留意建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場(chǎng)越來越成熟的今日，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的運(yùn)用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項(xiàng)目以建筑外立面為主要賣點(diǎn)。3.5.2建筑風(fēng)格和開發(fā)商的關(guān)系

3.5.2.1建筑風(fēng)格在購房決策要素中的排序

在當(dāng)前特定的狀況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。

在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對(duì)后續(xù)買房者的影響較大。

一般居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗(yàn)，在很大程度上是基于個(gè)人感覺。購房者對(duì)“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣揚(yáng)推廣口號(hào)敏感度較小。

3.5.2.2客戶群對(duì)“建筑風(fēng)格”的偏好

對(duì)建筑色調(diào)和建筑立面造型的選擇，和人的生活閱歷有關(guān)，也和人的文素養(yǎng)（如受教化水平、職業(yè)、記憶、閱歷等）有關(guān)。一般地說，學(xué)問水平高的人，簡(jiǎn)潔接受較為含蓄和抽象的造型和色調(diào)，學(xué)問水平較低的人簡(jiǎn)潔接受詳細(xì)的，較為明麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色調(diào)。

3.5.2.3建筑風(fēng)格和開發(fā)價(jià)值的關(guān)系

影響房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的因素許多。開發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)確定性的因素。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色調(diào)和建筑裝飾上下功夫。

相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求。

有遠(yuǎn)見的發(fā)展商都已經(jīng)意識(shí)：必需通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費(fèi)，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。將來的住宅社區(qū)建筑必定是功能和形式并重，形式的地位逐步提高。

3.5.2.4建筑師和開發(fā)商的協(xié)作問題

房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商恒久將經(jīng)濟(jì)效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的緣由，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場(chǎng)需求的因素。

良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，須要建筑師和發(fā)展商共同協(xié)作來完成。

3.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中建筑風(fēng)格現(xiàn)狀剖析

3.5.3.1歐陸風(fēng)格

其實(shí)這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有猛烈的裝飾效果，在色調(diào)上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。

3.5.3.2新“古典主義”和現(xiàn)代主義相結(jié)合

這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部運(yùn)用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)潔線腳構(gòu)架，在色調(diào)上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕快、清爽、高雅的氣氛。

3.5.3.3現(xiàn)代風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能動(dòng)身，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。

3.5.3.4異域風(fēng)格

這類建筑大多是境外設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時(shí)帶來了某種異域情調(diào)的空間。

3.5.3.5一般型

這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下確定義，它們的出現(xiàn)或許和商品房開發(fā)的環(huán)境或開發(fā)商的相識(shí)水平、審美實(shí)力或開發(fā)實(shí)力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑立面樸實(shí)，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細(xì)致考慮，顯得一般化。

樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。

3.5.4建筑風(fēng)格的將來走勢(shì)

3.5.4.1特性化時(shí)代來臨

現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的特性張揚(yáng)。人在對(duì)住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對(duì)樓盤外立面的新穎 創(chuàng)新上有關(guān)更猛烈的要求，顯明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實(shí)之中體現(xiàn)出建筑的品嘗和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象確定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的特性心理和社會(huì)心理需求，這就要求在樓盤策劃時(shí)不但要溶入超前的開發(fā)設(shè)計(jì)理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，奇妙生活的人生理念，哪個(gè)樓盤能使目標(biāo)客戶從項(xiàng)目上找到歸屬感、傲慢感和榮譽(yù)感，這個(gè)樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號(hào)召力。

3.5.4.2設(shè)計(jì)理念更加理性成熟

開發(fā)商所希望的種種風(fēng)格，亦不過是取代一些專業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設(shè)計(jì)師有義務(wù)主動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)的審美，走出“某某風(fēng)格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)建去代替風(fēng)格的仿照。

3.5.4.3建筑風(fēng)格多樣化

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費(fèi)需求的多元化，住宅風(fēng)格也會(huì)日益多樣化。

3.5.4.4建筑風(fēng)格景致化

隨著消費(fèi)品位的提高，建筑風(fēng)格將更為完備、精致、那種粗制濫造、各不符實(shí)的風(fēng)格將無市場(chǎng)。

3.5.5本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議

本項(xiàng)目建議接受：

新古典主義和現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格

新古典主義和現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，接受古典的建筑符號(hào)和裝飾微小環(huán)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義和現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議和園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)潔線腳構(gòu)架。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。

3.5.6建筑風(fēng)格的表達(dá)

3.5.6.1建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則

3.5.6.2建筑風(fēng)格表達(dá)的要素

A、立面

建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺(tái)、外廊和內(nèi)部運(yùn)用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等幫助部件。

本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺(tái)及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議接受外立面造型建議接受波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺(tái)造型和有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營造高雅、浪漫、時(shí)尚及特性的居住氣氛。

建議設(shè)計(jì)具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，接受曲線造型，展示外立面的動(dòng)感和時(shí)代感。B、材質(zhì)

在北京地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，簡(jiǎn)潔因此變的污濁，建議接受高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整齊的效果，并能保持許久。建議在避開高檔材料的堆砌的狀況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。

C、色調(diào)

依據(jù)本項(xiàng)目定位，針對(duì)其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對(duì)本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮接受淺色系列墻面顏色，帶有高級(jí)灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧波藍(lán)天影映社區(qū)清爽和時(shí)尚的風(fēng)格。D、空間及其組合

建議在樓座的組合上，以曲線造型上和建筑的外立面相協(xié)作，空間高度上，以錯(cuò)落的布局營造浪漫的天際線。

3.5.7建筑風(fēng)格實(shí)現(xiàn)更好價(jià)值的方法

A、發(fā)展商自身建筑審美實(shí)力的提高?？煽紤]聘請(qǐng)富有閱歷的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。

B、對(duì)住宅設(shè)計(jì)的重視程度要提高。在費(fèi)用、時(shí)間等方面上賜予設(shè)計(jì)人員更多的空間。

C、詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，賜予設(shè)計(jì)人員更多的指引。

3.6配套設(shè)施規(guī)劃建議

對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫彿繒r(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)峻影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性好用性為動(dòng)身點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要留意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的奢侈。

3.6.1建議依據(jù)

透視本項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(參考表3.6-1)，發(fā)覺本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂、老年活動(dòng)中心、健身消遣等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很留意下一代的文化教化和老年活動(dòng)等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時(shí)要著重考慮。

本案周邊大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套狀況均不良好；而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。

本項(xiàng)目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。

本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利和休閑是這類人群考慮的重要因素。因此依據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑消遣的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。

表3.4-1周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施狀況

物業(yè)名稱

會(huì)所

羽毛球場(chǎng)

網(wǎng)球場(chǎng)

游泳館

保齡球場(chǎng)

臺(tái)球室

健身房

桑拿浴室

餐飲設(shè)施

幼兒園

中小學(xué)

商店

健身步道

兒童游樂設(shè)施

老年人活動(dòng)場(chǎng)所

歐園?北歐印象

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精圖雅苑

豐益城市花園（二期）

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立恒名苑

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蓮馨嘉園

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華源新第

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翠微生活

蓮香園

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榮豐2008

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鼎恒新星

盛榮嘉園

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馨蓮茗苑

盛鑫嘉園

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西環(huán)景苑

萬方苑

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信德新時(shí)代

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莊維花園

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依蓮軒

蝶翠華庭

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國電中興嘉園

頤源居(三期)

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恒華國際

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新世華苑

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麗陽四季

朗琴園（二期）

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3.6.2配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容

3.6.2.1設(shè)施規(guī)劃原則

依據(jù)3.6.1.1建議依據(jù)，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套：

A、內(nèi)外相結(jié)合

針對(duì)項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng),以彌補(bǔ)周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。

B、一二期相結(jié)合

按本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積將達(dá)30多萬平方米，建議開發(fā)商分兩期開發(fā)。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會(huì)所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教化設(shè)施可考慮在二期中實(shí)現(xiàn)。

依據(jù)北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)有底商，建議可以將本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底層商鋪，這一點(diǎn)在招商時(shí)應(yīng)著重考慮。

C、和產(chǎn)品定位相結(jié)合

通過設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。

D、配套公建建設(shè)指標(biāo)

配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。3.6.2.2會(huì)所配套設(shè)施

項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化消遣設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的須要。

依據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。

本項(xiàng)目會(huì)所配套內(nèi)容及面積建議見表3.6-2

表3.6-2

序號(hào)

名稱

面積

(平米）

功能

備注

1

門廳

200

接待登記，物品保管

可適當(dāng)合并

100

等候休息

100

咖啡廳

100

茶室

2

診所

500

門診部

100

醫(yī)藥店

3

社區(qū)服務(wù)中心

300

社區(qū)綜合服務(wù)

便利生活

4

社區(qū)管理中心

100

業(yè)主管理委員會(huì)

300

物業(yè)管理辦公

200

社區(qū)之家

5

青少年之家

400

書籍閱覽培訓(xùn)

豐富文化生活

6

棋牌室

200

象棋、圍棋、橋牌、麻將等

7

健身中心

400

器械健身

200

健身訓(xùn)練室

200

桑拿

鄰近游泳池及淋浴間

200

淋浴

鄰近泳池

200

乒乓球室

200

臺(tái)球室

700

室內(nèi)游泳館

泳池尺寸25mx12.5m

500

保齡球場(chǎng)

可適當(dāng)設(shè)置一些消遣設(shè)施，例如電子游戲、康樂健身等

100

壁球場(chǎng)

300

籃球場(chǎng)

三者設(shè)置在一處，可合并運(yùn)用

300

羽毛球場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)）

50

更衣室男部

50

更衣室女部

8

多功能廳

200

開會(huì)、影視、舞廳、卡拉OK

作為文化消遣場(chǎng)所

9

老年人

活動(dòng)中心

200

老年人消遣活動(dòng)

10

預(yù)留備用

400

將來功能增加

合計(jì)

6800附：1、依據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)；

2、出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避開了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；

3、預(yù)留確定的空間作為以后會(huì)所功能變更或增加之用。C、教化

本項(xiàng)目周邊的教化設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。

依據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教化設(shè)施總建筑面積為：1500米

本項(xiàng)目教化設(shè)施及面積建議見表3.6-3

表3.6-3

序號(hào)

名稱

面積（平米）

備注

1

托兒所

500

設(shè)置于陽光足夠，接近公共綠地，便于家長(zhǎng)接送的地段。

2

幼兒園

1000

合計(jì)

1500

C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施

本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，依據(jù)設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的須要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。

本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見表3.6-4

表3.6-5

序號(hào)

名稱

面積（平米）

備注

1

大型綜合性超市

1000

設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。

2

集貿(mào)市場(chǎng)

600

室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位

3

洗衣店

400

設(shè)低中高檔

4

花店

100

5

中餐廳

1000

中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）

小餐廳兩個(gè)（100*2平米）

6

西餐廳

300

7

蛋糕房

200

現(xiàn)場(chǎng)制作

8

美容、美發(fā)

400

設(shè)置2-3個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

9

照相館

500

8

服裝店

600

設(shè)置4-5個(gè)有特色的服裝店，出租攤位

9

藥店

100

主要是對(duì)外

10

服裝加工

100

11

綜合便利店

200

12

其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施

1000

如移動(dòng)電話廳、家裝建材等

合計(jì)

6500

D、金融機(jī)構(gòu)

敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既便利社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米，詳見表3.6-6。

表3.6-6

序號(hào)

名稱

面積（平米）

備注

1

銀行

500

和商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。

2

郵局

300

合計(jì)

800

E、戶外健身配套

健康步道

兒童游樂園

3.7物業(yè)管理建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購房者的留意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后和之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上確定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。

3.7.1考慮因素

依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（見表3.7-1），本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中,多數(shù)社區(qū)接受由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營管理的方式，少數(shù)實(shí)行了開發(fā)商自管的方式。

而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠相識(shí),心理承受實(shí)力低?！拔飿I(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)樵S多業(yè)主沒有從根本上相識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無力擔(dān)當(dāng)。

詳細(xì)到本項(xiàng)目,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念相識(shí)的差異,這類客戶群不僅留意物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的凹凸。

鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際狀況：

1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最終一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。

2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口困難、人員素養(yǎng)較低、有確定的治安隱患，并且這一狀況不行能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。購房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。

對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消退客戶的決策障礙。

該區(qū)域的購房者價(jià)格承受實(shí)力有限，供應(yīng)明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。表3.7-1：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理狀況

物業(yè)名稱

物業(yè)管理商

物業(yè)管理費(fèi)（元）

綜合評(píng)價(jià)

歐園?北歐印象

北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司

2-2.3

60.18

精圖雅苑

百事物業(yè)

1.8

49.96

豐益城市花園（二期）

豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司

1.13

57.23

立恒名苑

自管經(jīng)營

2.8

80.95

蓮馨嘉園

自管

2.2

77.83

華源新第

華能物業(yè)

2.23

53.26

蓮香園

北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司

1.7

80.17

鼎恒新星

開發(fā)商下屬公司

2.5

62.49

盛榮嘉園

中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

1

59.90

盛鑫嘉園

中盛鑫物業(yè)

1.75

54.42

西環(huán)景苑

中鐵平安

1.8

60.29

信德新時(shí)代

北京東方宏德投資顧問有限公司

2.5

62.27

莊維花園

莊維物業(yè)

1.94

64.08

依蓮軒

自管

1.8

67.33

蝶翠華庭

待定

2.5

77.76

麗陽四季

中鐵太平

1.98

64.03

朗琴園（二期）

中房恒通物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬）

2.5

87.90

3.7.2物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議

為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性價(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，敝司建議貴方實(shí)行托付知名物管公司干脆管理或作顧問的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市場(chǎng)狀況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：供應(yīng)明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會(huì)成為本案的一個(gè)銷售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議實(shí)行非整數(shù)的定價(jià)方法,如2.15元,以給業(yè)主留下一個(gè)定價(jià)科學(xué)合理的印象。

另外依據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行方法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時(shí)貴方邀請(qǐng)部分已認(rèn)購的客戶參加,這對(duì)于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來小區(qū)的順當(dāng)入住有著主動(dòng)的意義。

3.7.2.1服務(wù)內(nèi)容建議：

物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。

A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：

1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；

2）、化糞池清掏；

3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；

4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。

注：業(yè)主必需交納公共性服務(wù)費(fèi)。

B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下：

1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的修理、定期保養(yǎng)服務(wù)；

3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；

4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞；

5）、訪客留言；

6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）；

7）、訂餐及送餐服務(wù)；

8）、衣物洗燙；

9）、家政服務(wù)；

10）、接送子女上學(xué)；

11）、幼兒托管及老人陪伴；

12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；

13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。

注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)整價(jià)管理。

C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：

物管公司可接受托付代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。3.7.2.2相關(guān)物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司

“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。為協(xié)作業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊(cè),專長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的閱歷,于1998年取得了國際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書,1999年取得了國際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心,甲級(jí)寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。

該公司于1988年起先開拓國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、