中商廣場寫字樓項(xiàng)目可行性報告

中商廣場（寫字樓）項(xiàng)目可行性分析報告一、前言………就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得“滿堂紅”。二、市場分析二、寫字樓市場調(diào)查與分析沒有一個深入細(xì)則及科學(xué)的市場調(diào)查與科學(xué)的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水……1.1寫字樓宏觀市場分析在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40％。2000年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機(jī)會將會越來越多。1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/M2之間，租價基本在40-70元/M2·月之間，，管理費(fèi)基本在10-15元/M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40％以下。武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會和活力，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機(jī)會不少。2、主要競爭對手分析2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）因中商廣場項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對手個案分析在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25％，而亞貿(mào)廣場B座入住率達(dá)100％，江天大廈入住率為80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場。亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場占地點(diǎn)：武昌區(qū)幅武珞檔路賊62讀8識號躍開發(fā)商：亞洲傾貿(mào)易廣場股份涼有限公司誘總占地面積這：燒12000喇M2多總建筑面積蘭：悶120000餓M狐2袍，其顏中踐A喇座建辨面獻(xiàn)36000俱M2展規(guī)劃：彩由昏A畢、薪B股二幢塔樓和裙孩樓連體而成卸層高析：越A青座查2淹8罩層饞待B少座仙3晶2腎層純功能：底英樓?！置朗吵恰⒖系率芑?、停車腥場釣盾金請一鍛樓士—勝五樓為商場磨術(shù)A拔座界8-1懇7萌層原規(guī)劃為四嗚星級賓館，現(xiàn)沿定位為寫字樓釀薪A畏座就18-2煉8寇層為高檔寫字膜樓碗東B遠(yuǎn)座為高檔寫字志樓窄租售方式：出毯售、出租、以秘租代售三種形增式海售價：均姐價睬480齒0仿元房/M引2架，整體購買還座有優(yōu)惠，并有丈一定的投胸襯于資優(yōu)惠政策燦租價：均兔價呢7永0勝元搖/M夾2掛，大面積出租狡可優(yōu)惠（以此徹價位出租，其甚實(shí)是引導(dǎo)客戶愉選擇購買方式廈的采用的策略方）遼以租代售投：狼12專0壘元嗓/M2廳·救月，五年期滿擠，產(chǎn)權(quán)歸客戶機(jī)，但每年租金歲需每年第一個閣月付清（選擇侍此種方式的客汁戶也不會多，掉以視100M否2隸面積計算，首爺期付出懷了娃20昨%各的款項(xiàng)后，五饑年共錫付挨7傲0浮萬元，而采用伸按揭形式購買蜻僅少需培48000辱0曉元，相當(dāng)于五遙年分期駝的遇70緞%掌）梯管理費(fèi)秤：守5.榨5密元物/M2升·儲月犧入住率侍：發(fā)B主座智10高0茅％禍體A獻(xiàn)座尚未入住正配套：具備購芳物、休閑、餐惑飲、娛樂等各慣項(xiàng)設(shè)施，具體征為裙覽蒜馬樓大型商場（漂全市第四）頌，耕20趴0辟泊位停車場、洋新加坡美談幅吩食城、肯德基鹿快餐廳、裙樓嶺屋頂露天泳池暴、高檔保齡泊術(shù)蘆球館、美發(fā)美拆容中心等。稅實(shí)用率噴：廟6佛9狡％唇外立面裝飾：幸裙樓玻璃幕墻點(diǎn)，塔樓以白色財條磚為主，配憐淺江琴管愈藍(lán)色玻璃燦內(nèi)部設(shè)施：中單央空調(diào)遍、嬸ID鞠D拿電話、互聯(lián)網(wǎng)城、消防監(jiān)控系登統(tǒng)濕、嘴A溝常奉肆座石共免6徑部電梯征內(nèi)部裝修：寫域字樓無天花、嗎水泥地面優(yōu)惠政策：尼三邁、幅悠項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目理解負(fù)雀娘項(xiàng)目名稱：中襪商廣場貼赤挺地點(diǎn)：武昌區(qū)溫中南路番慰狀占地面積嚇：午6700M2嘆啊鋸建筑面積：峽帶滅規(guī)劃：傲由舉A寶、民B榆二幢角筒式主剝樓和裙樓連體燭而成營肌愚樓高聰：殖18頭0耳米神泄錘樓層奔：都A膊座楊4意9去層稻千B核座閑3醋8欺層（均含地下旋二層）倉功能：地下一貓、二層為停車顧場抹輪斜地爹上蓬1-場6梳層為購物中歷心慢涉讓央地言上它7-角9仗層為飲食娛樂票、休閑、健身奶中心妖音仍地謹(jǐn)上容10-4玉9鑄層為寫字樓停實(shí)用率?。河?泉2傻％槐室內(nèi)交通：寫燙字斥樓煙1化1讀部美國奧的斯村高速豪華直升猴客梯孝，迅2綁部雅意靈景專用消防電梯扔，另設(shè)步梯通戰(zhàn)道漲3吐條，陽寬踩1.2旁家米揚(yáng)室外交通醒：艇4多6蹈條公交線路在貝此設(shè)站，緊鄰腫長途客運(yùn)站、被武昌挪睡俊姨火車站、到武桌漢客運(yùn)港和天淘河機(jī)場均有直值達(dá)車抱智能化：中商嘆廣場具伶?zhèn)涔?媽A吃功能，即自動結(jié)化管理系統(tǒng)柏（幣BA租S歇）、繼陣封險自動化監(jiān)控及淺保安系統(tǒng)諸（錄AC銹S毛）、消防自動瓦化系杠統(tǒng)任較進(jìn)卵（梢FA單S兇）、通訊自動蔑化系統(tǒng)圍（澆CA寺S普）、辦公自動碌化系統(tǒng)牽部柜（遍OA禍S柄）家空調(diào)設(shè)施：美魂國特靈牌制冷滔機(jī)組及中央空期調(diào)系統(tǒng)，另有念新風(fēng)漏恭仔獸增氧系統(tǒng)勺消防設(shè)施：消坦防自動報警聯(lián)外動系統(tǒng)，房間腹及過道設(shè)有手多動報項(xiàng)元催膠警閥，多層次掏消防安全保護(hù)走，主樓失第踏1借0持、胸2爭3端、繡36衛(wèi)蔥隸為層為防火、消四煙、供氧、疏綢散避難層，并抬設(shè)晉勾2檔部籃課垮彼直升全程消防企專用電梯支供電設(shè)施：供煌配電房接收輸擾出兩回莫路施10K酷V階高壓變電踢，柴2貿(mào)4睬小償握抗抄時供電，另設(shè)繪進(jìn)口人防應(yīng)急訴柴油機(jī)發(fā)電機(jī)獅組，以絕轎鼠壤供主要設(shè)備的涂緊急啟動隊(duì)停車場：地下樹兩層伏共喬18亂0踏多個泊車位，杜保安、監(jiān)控和析收費(fèi)系旬礦遼沈統(tǒng)由電腦控制冰，全天候服務(wù)允外裝飾：裙樓帝為鋁塑復(fù)合板饞，主樓以米黃膏色進(jìn)口面磚和少綠色隆挨商細(xì)玻璃相間的幕刮墻、條點(diǎn)窗磚顯面裝飾賓內(nèi)裝修：豪華府大堂，高檔進(jìn)遇口石材貼面鋪耗地，公共走道想采用鴿伯櫻況高檔石材鋪地仗，礦棉天花板劇吊頂，公共衛(wèi)廚生間全套愧宿建制裝修。寫字間宰均裝天花，地吳面鋪地毯坊租售方式：可騙售、可租廉售價：均裕價池700幣0抓元米/M2握月租價護(hù)：擊3夫5倚元狐/M盲2示起，升高一層羅加套1變元陰/M流2曉，均價約再為卻5怕5歉元壓/M2梢開發(fā)商：中商蓄集團(tuán)中江房地桐產(chǎn)開發(fā)有限公進(jìn)司轎物業(yè)管理：中借江物業(yè)管理有勾限公司損物業(yè)顧問：香國港屋宇物業(yè)管傻理有限公司音建筑商：武漢瓶建工集團(tuán)堤2姻、過往推廣策特劃古2.賓1循過往市場定位文：桑5竟A流智能大廈罷2.柱2垮過往目標(biāo)客戶著群定位丑：期I鄰T爪行業(yè)旱2.角3縱過往銷售價格槳：怕700循0肉元仰/M2濃3特、項(xiàng)目機(jī)會及呢優(yōu)勢分析商3.腦1狹中國年底加入密世貿(mào)國外資本術(shù)的涌入促進(jìn)整悼個寫字樓市道航好轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目靈作為寫字樓同銀樣受惠。香3.2沸寄國家開始西部始大開發(fā)，武漢竹是通往所有西貌部開發(fā)的中間蹲點(diǎn)，水、陸、弊空交通發(fā)達(dá)，夏作為內(nèi)地最大惱城市的武漢商軌機(jī)增多，因此奴，伴隨西部開炒發(fā)的不斷深入廣，武漢的寫字壟樓市道會有所錦好轉(zhuǎn)。責(zé)3.3段爸中商廣場為武柳昌第一高樓，顆作為武昌區(qū)地孫標(biāo)性建筑，具輛備較蕉悶括強(qiáng)的吸客能力毯3.齊4妙中商廣場為武睜漢上市公司中姿商集團(tuán)開發(fā)，誕中商具備品牌煮優(yōu)勢，劃堡斜中商品牌可供盤挖掘和利用知3.者5掉中商廣場地處援武昌區(qū)主干道段內(nèi)環(huán)路中南路遲，交通發(fā)達(dá)，衫周邊季私走眾多金融機(jī)構(gòu)誘和政府機(jī)關(guān)，判緊鄰省委、省斧府等四大政府排班子趕巨腫府邸，既是文具教科技中心，危又是武漢政治翅中心，尊貴之怠氣、本動牧儒雅之風(fēng)油然偽而生，地理優(yōu)式勢無可替代。較3.歷6啄中商廣場原有壟的宣傳推廣和悼銷售手法欠缺黃，即缺乏整體赤包裝，各雪探又無靈活優(yōu)惠孤的租售政策，煎在此方面可利間用敝司的優(yōu)勢賢，充身約聲分整合中商廣襪場現(xiàn)有資源，粱對中商廣場重維新包裝，制定蕉靈活逼槍物優(yōu)惠的租售政脊策，通過經(jīng)驗(yàn)辱豐富、訓(xùn)練有情素的銷售人員莖推介，朽達(dá)即軟件方面可塑趕性相當(dāng)大。謹(jǐn)3.俯7庭中商廣場挨為內(nèi)5瘦A驗(yàn)智能型甲級寫寧字樓，智能型租是高檔寫字樓消的必號擾流備功能和發(fā)展貼趨勢，中商廣偽場具備作為智容能型大廈的基四本功能。辭3.8鋒蔑中商廣場租售劣價格能根據(jù)市儉場作適當(dāng)調(diào)整抓，從高于競爭智對生手碑3普0龜％的率下降世到禾2中0詞％左右，即嬸從鞠700棵0毯元萄/M枕2患調(diào)整伐為嫩5600豈元陜/M叨2噸，價格漸趨合呼理，同時說明格中商廣場領(lǐng)導(dǎo)啄層能尊重市揚(yáng)場、靈活應(yīng)變犁。鏈3.9旋霜中商廣場內(nèi)外疾裝飾裝修在區(qū)電域范圍內(nèi)首屈維一指，寫字間睜裝有筐痛殲天花，地面鋪坡設(shè)地毯，為競握爭對手所沒有商，進(jìn)一步拉近抖了與蠶繭碗競爭對手的價譽(yù)格距離，同時汁提高了樓盤的吉附加值?？?.1毒0潑中商廣場為現(xiàn)虎樓，對于那些糖對期樓缺乏信稅心的投資客及尖急于廊租場辦公的企搖業(yè)來說，有信脊心和時間上的揮優(yōu)勢。頑4航、項(xiàng)目問題及綁劣勢分析判4.詞1驢中國加入世貿(mào)扣的腳步聲雖然慎越來越臨近，井但尚未正式加寧入，攪罩編因此，外商在惱國內(nèi)相當(dāng)部份訂僅是停留在市染場調(diào)查方面，登尋根并劣來據(jù)點(diǎn)尚需時日猛4.椅2痰中商廣場雖然繳在小區(qū)域內(nèi)有吃地頭優(yōu)勢，但雪武昌區(qū)畢竟是結(jié)文教長錦?？蒲袇^(qū)，真正易的商務(wù)區(qū)在漢泊口。因此，縮墾小了客戶群的芽范圍。森4.媽3鳥在區(qū)域范圍內(nèi)距武珞路上有多伶?zhèn)€競爭樓盤，秘檔次雖略低，博但以篩鍛凍其價格優(yōu)勢吸初引了部分客源忘，中商廣場在丟價位上偏高，姻雖經(jīng)屑科進(jìn)調(diào)整漸趨合理勇，但價格比較柔來講仍無任何統(tǒng)優(yōu)勢。危4.來4擾中商廣場雖然橋?yàn)槲洳谝桓吆鐦牵饬⒚婺蝗狈ΜF(xiàn)代感，名作為已浴住地標(biāo)性建筑外僚觀給人第一感腥覺是用落后的款磁磚組成。因糧此，翠畢正要想樹立中商俱廣場領(lǐng)袖地位更僅憑高度尚顯搜證據(jù)不足。幕4.借5職中商廣場為現(xiàn)礙樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)神樓的優(yōu)勢，同與時也有其不利卷的一繡灰撇面礙，扶“儀是騾子是嶼馬肆”鞭已清清楚楚，朗缺乏進(jìn)一步炒歌作和想象的空雅傻歷間，對愛炒期蒙樓的投資客已竿無空間。扔4.怎6漏中商廣場實(shí)用擇率僅幣為靜62徒%切，為同區(qū)域最昌低，且配套設(shè)佛施不完善。柴4.慈7積中商廣場已作奉過宣傳推廣，眾盡管原因很多肝，但從業(yè)績來除講，朵葛氣應(yīng)視為不成功握，因此，要重杠新包裝項(xiàng)目和利做好項(xiàng)目，需金付出禁豈拴雙倍的努力。翠四、項(xiàng)目介入處市場身份設(shè)定壩根據(jù)以上市場餅分析及項(xiàng)目分蔽析，本項(xiàng)目介這入市場身份設(shè)埋定如下：潤1勉、市場形象定棄位子中商廣場從營漲銷的角度看，攪處于從零開始螞的狀況，由于濾之前并未作大棋規(guī)模且有計劃養(yǎng)的宣傳推廣，桌也未把項(xiàng)目優(yōu)梯勢盡最大可能察表現(xiàn)出來，敝舉司建議首先將申項(xiàng)目重新包裝鳴定位，以下是勾敝司通過對武柜漢房地產(chǎn)市場照的調(diào)查及對該櫻項(xiàng)目詳細(xì)分析警得出的思考：次項(xiàng)目形象定位楚為：武漢市內(nèi)蓮環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)卻志性智能大廈勞原因：該項(xiàng)目妄有足夠的質(zhì)素蛋支持上述定位支持點(diǎn)：比1.暴1逮該項(xiàng)目位于武疲昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中雁南路上，中南愿路為武昌的商嚼務(wù)中得塑命心和武漢金融練一條街，也是恩武漢商務(wù)區(qū)之盯一，以此淡化汁人們逝佛標(biāo)心目中武昌區(qū)待作為武漢市文逢教科研區(qū)的思梯維定勢，同時理強(qiáng)化計奸幕位于武漢政治畢中心區(qū)，這是喉其成為標(biāo)志性陶建筑物業(yè)地段傷上的獨(dú)性。良1.赴2訂該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)它線武昌區(qū)段最菠高建筑，高度訪為答18暑0饅米，這是中商舉建珠廣場成為標(biāo)志清性建筑最大的燈支持點(diǎn)，即唯濱一性。忌1.預(yù)3勞中商廣場擁辭有誤5初A續(xù)級智能系統(tǒng)，狗即自動化管理月系統(tǒng)、自動化識監(jiān)慈促穗控及保安系統(tǒng)足、消防自動化溉系統(tǒng)、通訊自潤動化系統(tǒng)、辦酷公自動雅勒辰化系統(tǒng)，是其裂與其它項(xiàng)目與揮眾不同之處，旨即權(quán)威性籃。逮+炊2勵、項(xiàng)目市場推袍廣定位處根據(jù)上述市場悼定位，我們可窯以看出，本項(xiàng)的目在區(qū)域范圍健內(nèi)所處龍頭地丟位，因此市場盛推廣定位要求梨有針對性，同擔(dān)時要大氣、豪館氣、霸氣。乏項(xiàng)目推廣定位狹：領(lǐng)袖風(fēng)范、福商貴首選迅2.投1繭理由：由于項(xiàng)聯(lián)目的主要目標(biāo)腿客戶為經(jīng)濟(jì)狀成況良好的大中泰型企他男翅業(yè)和大部分有穗實(shí)力商人。所沈以項(xiàng)目的形象炊定位圍繞這一忍客戶薯匙筐群體的特性，勝突出尊貴感。楊2.齡2抄領(lǐng)袖風(fēng)范，表泉達(dá)的是在區(qū)域扮范圍內(nèi)本項(xiàng)目翅的昂“侮龍咽頭納”胳地位，喪慕壟以樓盤第一高酒度稠、耳5輕A攝級智能系統(tǒng)等跑設(shè)施質(zhì)素及香悼港屋宇物管尼脖匹公司管理模式撥等優(yōu)勢而傲視句群雄而商貴首仍選的是入住本拼項(xiàng)目執(zhí)奪怎的都是商界中浴的厲“垃翹丈楚槽”柔、忌“葵打梟盞雄好”迎，這對于真朽的今“嫩梟輸雄炮”嫁會獲撥創(chuàng)念得他們的認(rèn)同余，而對于羊離狼“雄梟牽雄攤”違尚有一段距離考的中型企業(yè)干控頓主來說也會以禮入主中商廣場榆辦公而自豪。剝3晨、目標(biāo)客戶群災(zāi)定位傍3.結(jié)1返從企業(yè)性質(zhì)定恐位昌境外跨國企業(yè)斤，尤其是知名睡國際企業(yè)赴國內(nèi)中大型國周有企業(yè)專國內(nèi)有實(shí)力的償私營企業(yè)辮3.礎(chǔ)2舉從企業(yè)類型定娛位闖房地產(chǎn)開發(fā)公端司、金融證券儀公司、保險公貸司每、趴I廣T抽企業(yè)高科技術(shù)惠企業(yè)。帶3.挎3茫從目標(biāo)客戶的糧來源定位結(jié)對現(xiàn)有辦公環(huán)艇境不滿意和企橡業(yè)發(fā)展壯大了辜，需要換一間勢更能體現(xiàn)身份坦和檔次的企業(yè)昆；負(fù)現(xiàn)有租擠戶焦1糟5制％，即現(xiàn)租戶剩之動6猶0殖％轉(zhuǎn)為買寫字貸樓。不過要使鳴現(xiàn)有租墾戶添6吳0駐％轉(zhuǎn)為購買即隸需要有一套比霞較優(yōu)惠的措施備。（優(yōu)惠方案絞在推廣策略里勤面詳述）；偷投資盒客呆5店0老％，要吸引投少資客需要有一障個吸引投資的罷回報率和保障話回報能實(shí)現(xiàn)的蜘方案。（具體依方案在促銷策范略里面詳述）貼；告自用型買猾家為3太5膜％，對于那些殼經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展協(xié)的企業(yè)，此方屯案較為吸引。神蘋會但首期款不能諸太重，貸款期盲不能太短。（臘具體方案在促腫銷策略里面詳軟述）僻4杯、項(xiàng)目價格定霉位朱4.1俯遠(yuǎn)售價：均逆價傍560盞0臨元江/M姜2布，雖然此價格烤仍為武昌區(qū)寫敘字樓最高封哥糠價，但與寫字旱樓質(zhì)素相比，世此價位應(yīng)能為握目標(biāo)客戶群所臺接受，達(dá)愿臭此價位應(yīng)該是綠中商廣場的價箱格突破點(diǎn)啄4.杏2獵租價：起從租診3麗5威元欄/M水2錢，層墨差左1搶元棄/M隊(duì)2眾，即均租鉤約撿5毒5謎元姜/M姨2撐，夠愁婦另管理憑費(fèi)餅12.鎮(zhèn)5雨元鼻/M較2般（含空調(diào)費(fèi)）五、項(xiàng)目包裝金1等、撒皺售樓部、租賃恭部包裝設(shè)計建漂議（見附圖）帶原則：體現(xiàn)中偏商廣場的檔次霉與風(fēng)格間嚷架游體現(xiàn)一種大氣乎、豪氣歇2拉、前信中商廣場寫字辯樓樣板間設(shè)計眉建議（見附圖采）獅3件、溪嫂中商廣場大門梨前升旗設(shè)計（油見附圖）份4選、看散更改樓名，作泡為商廈名稱中稅商在三大不足扛：一是不大氣托，雖然中商是條開發(fā)公司中商碰集團(tuán)的簡稱，耕但作為標(biāo)志性曾建筑，如用公籃司名稱，一般都來講不會大氣朽，像廣州幾乎退所有甲級寫字澡樓均未用公司劇名稱作樓名；攝二耐是吃“昆中你商涂”坑同造謠中傷的密中傷諧音；三沿是中商似乎給晶人以中商、外軍商區(qū)分之感。售因此，建睛議涉“介中商廣惑場碑”剃改搬為結(jié)“陷中南廣暗場濟(jì)”泊，理由除上述稻四點(diǎn)外，尚有閱三點(diǎn)：一是中監(jiān)南也同樣可理世解為是中南商睬業(yè)股份有限公劃司的簡稱，與療中商并不矛盾拉；二是中南位奇于中南路上，塘中南路在武昌燭可以說餅是炎“太路王王奔”枝，同時也是內(nèi)電環(huán)路主干道；培三是中南有中浪南地區(qū)之地域爛概念，包容性杏更大。六、推廣策略艙1霜、嚼豎本項(xiàng)目推廣四倒大障礙點(diǎn)址1.剩1牢區(qū)位概念上的卷障礙。本項(xiàng)目妨位于武昌區(qū)，恭一提武昌，人工們很自然認(rèn)為無它是一個文教術(shù)科研區(qū)，似乎作與寫字樓關(guān)聯(lián)罷不大，從而降斧低了對本項(xiàng)目慧的認(rèn)同感。同緩時，人們總是絲拿它與同區(qū)域湊亞貿(mào)比，所以炭總是在圈圈里存跳不出來。瓣1.爛2訪價格劣勢上的煮障礙。對于投偽資客來講，最掙關(guān)心的是價格奮和升值空間以慮及投資回報問能題，對樓盤質(zhì)世素的考慮不在拼首位。因此，丈很難吸引投資丘客。仗1.關(guān)3陽項(xiàng)目自身質(zhì)素沾的障礙。本項(xiàng)殖目走的是甲級勿寫字樓想，誼5罰A候智能大廈。但避本身質(zhì)素未全鵲部到位。例如謝配套不全，外羞觀不氣派，缺學(xué)乏現(xiàn)代感，從昌而與競爭對手控沒有一個相當(dāng)攜明顯的差距。辜1.炕4揉付款方式的障而礙。在項(xiàng)目價毯位無優(yōu)勢，質(zhì)未素?zé)o明顯差別亦的情況下，呆燃板和繁重的付碧款方式應(yīng)是造禿成本項(xiàng)目前期毯不成功的主因齡。醉1.5革隆目標(biāo)客戶定位腿不準(zhǔn)。項(xiàng)目原護(hù)目標(biāo)客戶定位表為兆I卡T館行業(yè)，雖有一波定道理，面太乘狹窄。形2葛、疤覽本項(xiàng)目推廣五材大突破口蹄2.協(xié)1體區(qū)位突破，改暗變?nèi)藗兊乃季S富定式。區(qū)位上莫主要不提武昌只，以免和文教唱和亞貿(mào)捆在一滋起，而是提內(nèi)叔環(huán)線，因?yàn)閮?nèi)亦環(huán)線可說是武晚漢的商務(wù)中心撐，而本項(xiàng)目位蓋于內(nèi)環(huán)線中南假路上，。即稱拘位于內(nèi)環(huán)線商捷務(wù)區(qū)。這樣提糖，同時又與亞吵貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔漏，為說明價格毯比其高提供了拿有力證據(jù)。勤2.鄭2咸價格突破、調(diào)垮價、調(diào)云至蒜560肅0范元災(zāi)/M鏡2仙，縮小與同區(qū)候域競爭樓盤鮮喝竹價格差，同時滋又與內(nèi)環(huán)線同攔質(zhì)樓盤比有價闖格優(yōu)。宮2.爪3造項(xiàng)目質(zhì)素提升志，硬件方面除槍部分包裝及可個裝修寫字間計生已基瘡料膠本定型。因此海，只有從軟件霧方面強(qiáng)調(diào)其與斷眾不同，如知蠟名物到據(jù)刪管公司管理，緞星級服務(wù)，可守為買家免費(fèi)提海供舉行企業(yè)和北產(chǎn)品盆籠感展示會的場所灘等。承2.串4乳付款方式的突海破，價格上的種不占優(yōu)，注定董該項(xiàng)目要做成圍功必品劑座須調(diào)整付款方扣式，使付款輕創(chuàng)松，付款時間撒延長。因此，升采取鵝供糟五成五年免息掩付款和五成八沸年銀行按揭及寄五年返租形式敲。以繁達(dá)剃此增強(qiáng)投資客棒的信心和減輕鋸付款上的負(fù)擔(dān)筋。廁2.5路坊目標(biāo)客戶原定慢為歉I雨T乖行業(yè)賞，衛(wèi)I踢T斬行業(yè)雖發(fā)展很虛快且很有前景礎(chǔ)，但心竟是新芳生事物而本項(xiàng)候目容量大，僅易消岔化倉I希T販行業(yè)當(dāng)然吃不敏飽，因此要把射目標(biāo)客戶群擴(kuò)嚇充為各種經(jīng)濟(jì)汗實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)獲，如房地產(chǎn)公召司、保險公司鍵等。穿3低、足鞏設(shè)鏟計數(shù)log組o票、統(tǒng)一標(biāo)識之4邀、霞販項(xiàng)目包裝（前籮面已述，略）睜5讀、圣域宣傳主題劣5.刮1勢中心上的中心此（強(qiáng)調(diào)區(qū)位）覺5.倡2奔東方之饒顛饞洽加世紀(jì)基業(yè)（強(qiáng)搶調(diào)氣勢）使5.竭3習(xí)上流品床味岔膛剖領(lǐng)袖風(fēng)范（強(qiáng)劉調(diào)地位）辯5.羅4松商貴云袖集接典尼商賈首選（強(qiáng)曲調(diào)客戶群層次析）螞5.她5勝口首付、口風(fēng)滿險、五年返跌租杜繼帳震撼江城（強(qiáng)奶調(diào)付款輕松及工高催詠拔回報率）王5.斜6梁首付一萬幾，土月供一千幾，部租不如買（強(qiáng)譽(yù)調(diào)購買的輕松犧和價值）窮6妄、窄竟媒體廣告（見距附頁）查7久、批爆媒體計劃（略牧）七、營銷策略狡二隙、雜葬營銷節(jié)奏及分娃區(qū)銷售建議僚A渠座順為掏1賭0酬—肺5可0繭層為寫字樓（余其中猶第棗1秘0酸、掀2第3進(jìn)、渾3革6及層為安全層）債，即覺共舊3維8撲層寫字樓，面屬積撤約想40000M制2材。貴B初座棋1呆0逝—曾3仰8衰層為寫字樓，斯（其中評第萬1欄0酸、辛2素3扣、悔3趟6瞎層為安全層）罩，即喝共至2言6展層，面積鳥約什26000M宇2宮。缺分區(qū)銷售：建坡議朋A庸、幼B穿兩座，高、中挎、低三個不同津樓層，第一階毒段推廣時，均注拿出部分銷售脾，其中平以秘B枝座略為多拿一佛些，底層略為采多拿一些。以化盡量銷售略差由的寫字間。撐2漢、劍苦價格策略澡2腥．搞1殃典價格均價建議爬不高牢于劈560歡0捧元廁/M2選2勝．拘2掩捉價格根據(jù)樓層愉、方向、景觀袋、間隔制定價讀差茶2席．男3拴始拿出數(shù)套最低亮層、方向、景杜觀、間隔最差搬的單位做廣告戰(zhàn)，以低于亞貿(mào)夫廣場均價的價狹格銷售，以吸柱引更多客戶。鬧2嗓．欄4烘框價格擬定實(shí)凳行耐“梯低開中擁走圖”雙策略，先以較晨低價入市，再戚根據(jù)銷售情況列調(diào)整價格。如使銷售情況好，雅則微升。弟3料、傲煤付款方式策略模3橡．期1望斬付款原則上要壇求盡量減少首者期款，增大免玻息分期成數(shù)和料年限，提供盡之可能長的貸款禽年限。雹營銷節(jié)奏共分邁五個階段：籌晉備期，內(nèi)部認(rèn)究購期（主要針軍對現(xiàn)租戶）公持開銷售期，強(qiáng)投銷期和續(xù)銷期孝。晶3.州2墨投資秘笈主體俱內(nèi)容樣3.2.妥1違因本項(xiàng)目與周帖邊競爭對手相悉比，價格偏高晝。因此，唯有液給予客戶靈活誦輕松的付款方脆式和在投資回犁報上給予客戶香以較高回報和迫較低風(fēng)險，方輛是本項(xiàng)目從市脖場突圍的突破聯(lián)口。因此，建胳議采用五成五肯年免息分期，哨五成八年銀行脆按揭的付款方澆式和五年返租臺，年回報旺率廟1舒0撓％的返租方案盞，針對具體客攀戶實(shí)施如下。種3.2.讓2伴針對中商廣場招現(xiàn)有租戶，實(shí)腰行呆“繩租轉(zhuǎn)蘭售倆”焰策略，所龍謂勇“翻租轉(zhuǎn)無售逝”排即本項(xiàng)目現(xiàn)租期客戶如欲購買識所租寫字樓，提可優(yōu)先購買，亞且有額外優(yōu)惠租（免二年物業(yè)歸管理費(fèi)）。這裙項(xiàng)工作應(yīng)走在挑所有營銷工作欠的前面，因?yàn)椴∪绻熏F(xiàn)租戶若解決了，則對殿外界具有強(qiáng)大的的號召力和吸綠引力，我們炒錯作的空間也增蠶大了，試想如宗果說某幢大廈鵝所有租戶都轉(zhuǎn)輸成為買家，對倚外界將是怎樣沃的震撼。因此誕，在市場不明悅朗的情況下，念對現(xiàn)有租戶實(shí)霉行兔“錘租轉(zhuǎn)督售消“均策略，這是對癥承租客戶和貴披司可能皆大歡不喜而且極其重撞要的一步。具蛋體實(shí)施舉例如循下：五例：現(xiàn)有一客茫戶租用中商廣出場寫字棒樓國100M情2飯，租期二年，壞租金為平均租核金章約充5盒5惜元另/M當(dāng)2卵，管理費(fèi)希為氏12.秒5蓬元集/M隙2仍，現(xiàn)實(shí)圓行羞“帖租轉(zhuǎn)借售饞”敬，賭太售價進(jìn)為眾560霸0嚷元托/M起2蹲，同時給予贈蜜送兩年物業(yè)管鄉(xiāng)理費(fèi)的優(yōu)惠政搏策，則計算如閘下：掉該寫字樓原銷首售總價為：翁100M熔2抱夢7000鑄元碰/M2=70朋0000警元凝該寫字樓現(xiàn)銷訴售總價為：脫100M解2總攀5600株元益/M2=56末0000悔元眨免該客戶物管腔費(fèi)金額為：艇100M夏2秋賴12.5小元雹/M費(fèi)2頑折1究2廳拼2=3000吧0誓元柱該客戶如實(shí)行形五成五年分期橫付款及五成八損年銀行按揭，曠則該客戶付款途方式如下：冒首期五成分五傲年付清，每年方第一個月付清面當(dāng)年款投額棄10脂%慢，劇即差5680仆0坑元肢該客戶貸款額隱為：貴5600貿(mào)0富譜50%=28添000邊元車該客戶每月供蕩款額為：（煮28000轟0丟兼10000慎）帝緒12蠻9映血38奧≈親3623嬸元（以待住房貸款利率淺計算）程該客戶租寫字穿樓每月所交租煙金為鄰：演550況0倦元論每月供款額與句每月所交租金癢比為廚：灑5500-3叮623=18晚7臺7球元嚇從以上可以看閉出，該客戶買苦樓，每月供款謀僅橫362竹3尺元，比租樓慕要對550驟0理元之扛交昂187骨7千元，一年少凝交永2252矛4御元，減去每年奸所交腿的析1洲0鏟％窄即晨5600點(diǎn)0滔元，客戶一年焦僅多拔交緒3347霧6加元，五年多陣交固16738志0輔元，八年后就盛可擁有該寫字釋樓。中3.鴉3軍針對投資客實(shí)旺行采“靜我先租樓，你謀再買玩樓褲”謹(jǐn)策略，即五年戲返租，具體為喜客戶如欲購買字中商廣場寫字警樓，由發(fā)展商寒與購買客戶簽愚定五年還租合壩同，發(fā)展商在盤五年內(nèi)于（從唇簽定買賣合同懸后計算）每年使第一個月將當(dāng)煌月租金逐漸返褲給購樓者，年帶回報率爆為和1反0怕％，五年回報扶率截為彩5英0勉％。同樣，該古客戶可采取五血成八年銀行按承貸方式付款。椒例：現(xiàn)有一客任戶采取五年返左租和五成八年袖按貸方式購買瓣中商廣場寫字綱樓軋100M撕2言，售價冊為財560敬0鐵元驚/M2粗具體計算為：錯100M肌2核角5600遵元鐵/M2=5伙60000園元但該客戶每年交剖給發(fā)展商金額穗為：達(dá)56000家0煤甘10%=56釋000臣元榆（第一個月交僑清）鑼該客戶五年交酸給發(fā)展商金額糧為：桌5600絲0臨等5=2800冊00射元欺每年還返該客漁戶金額為：勉56000洪0排湖10%=56洲000期元煩每年逐月返還零客戶金額為鑒：概56000÷鍵12=466磁7朋元河五年還返該客尚戶金額為：擁5600慢0灶徑5=2800區(qū)00駛元菌該客戶五年內(nèi)桑交給發(fā)展商金編額實(shí)際為夾：虎280000吊-28000傷0=譯0副元豈該客戶貸款金釣額為朋：臂560000較÷2=280摩00蠢0財元自該客戶月供金勞額為：（寇280000霸÷10000秋）事告129.38擾