房地產(chǎn)估價(jià)及其要素

房地產(chǎn)估價(jià)及其要素第1頁(yè)/共31頁(yè)本章主要內(nèi)容2.1房地產(chǎn)估價(jià)闡釋2.2房地產(chǎn)估價(jià)基本原則2.3房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員與機(jī)構(gòu)第2頁(yè)/共31頁(yè)2.1房地產(chǎn)估價(jià)闡釋2.1.1房地產(chǎn)估價(jià)的含義

所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行的估計(jì)、推測(cè)或判定的活動(dòng)。

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正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)該把握以下兩點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)、藝術(shù)與經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合；（2）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)本身固有價(jià)值的客觀反映。第4頁(yè)/共31頁(yè)2.1.2房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)釋義1）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。

合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，應(yīng)該具備以下3方面的條件：◆具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)◆具有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)◆具有良好的估價(jià)職業(yè)道德

第5頁(yè)/共31頁(yè)2）估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體的房地產(chǎn)。

從實(shí)物角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要包括以下幾種：

①無(wú)建筑物的空地；②有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；③建筑物（包括尚未建成的建筑物）；④土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；⑤在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；⑥未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)；⑦已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)；⑧現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；⑨房地產(chǎn)的局部；⑩作為企業(yè)整體中的一部分或全部的房地產(chǎn)。

第6頁(yè)/共31頁(yè)3）估價(jià)目的估價(jià)目的是指一個(gè)具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說是委托人委托進(jìn)行估價(jià)的目的，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。

第7頁(yè)/共31頁(yè)4）估價(jià)原則估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)內(nèi)容見本章第二節(jié)

第8頁(yè)/共31頁(yè)5）估價(jià)程序估價(jià)程序是指具體運(yùn)作一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的全過程中各項(xiàng)具體工作的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)（包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)）；③擬定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法計(jì)算；⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫估價(jià)報(bào)告；⑨交付估價(jià)報(bào)告及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)；⑩估價(jià)資料歸檔。

第9頁(yè)/共31頁(yè)6）估價(jià)方法3種常用的估價(jià)方法：比較法、成本法、收益法其他估價(jià)方法：假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要注意的問題：每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證；有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不存在替代關(guān)系。

第10頁(yè)/共31頁(yè)7）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)、人口、心理、環(huán)境、國(guó)際等因素（具體內(nèi)容見第1章第3節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素析”）8）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。（具體內(nèi)容見本章第二節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”)第11頁(yè)/共31頁(yè)2.1.3房地產(chǎn)估價(jià)基本假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)清償前提假設(shè)第12頁(yè)/共31頁(yè)2.1.4房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（1）

土地使用權(quán)出讓的需要（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要（3）房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要（4）房地產(chǎn)稅收的需要（5）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?）房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要（8）企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（9）房地產(chǎn)管理的需要（10）其他方面的需要

第13頁(yè)/共31頁(yè)2.2房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則：人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為行為準(zhǔn)則和技術(shù)性原則兩大類。第14頁(yè)/共31頁(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則是指估價(jià)工作中對(duì)估價(jià)人員的總要求——獨(dú)立、客觀、公正，它是房地產(chǎn)估價(jià)工作開展的基礎(chǔ)性原則，是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。第15頁(yè)/共31頁(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵循的技術(shù)性原則包括：①合法原則②最高最佳使用原則③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則④替代原則第16頁(yè)/共31頁(yè)2.2.2合法原則

所謂合法原則，具體是指符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣叩囊?guī)定。

（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)；（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）允許的處分方式為依據(jù)。第17頁(yè)/共31頁(yè)2.2.3最高最佳使用原則所謂最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象價(jià)值達(dá)到最大的一種最大可能的使用。最高最佳使用的4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：

①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價(jià)值最大化。

第18頁(yè)/共31頁(yè)最高最佳使用的判斷程序

尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能的設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下四個(gè)方面進(jìn)行依次篩選：第一，法律上的許可性。第二，技術(shù)上的可能性。第三，經(jīng)濟(jì)上的可行性。第四，價(jià)值是否最大化。第19頁(yè)/共31頁(yè)最高最佳使用的判斷選擇

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)該根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：第一，保持現(xiàn)狀前提。第二，轉(zhuǎn)換用途前提。第三，裝修改造前提。第四，重新利用前提。第五，上述情形的某種組合。第20頁(yè)/共31頁(yè)2.2.4估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)責(zé)任交代的時(shí)間界限和評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。實(shí)際估價(jià)中通常將估價(jià)人員實(shí)地踏勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在“估價(jià)作業(yè)日期”（估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日）期間，也可因特殊需要將過去或?yàn)槔哪骋蝗掌诙楣纼r(jià)時(shí)點(diǎn)。第21頁(yè)/共31頁(yè)在具體的一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去還是未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不相同。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見下表：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)未來(lái)未來(lái)第22頁(yè)/共31頁(yè)

各種情形具體舉例說明如下：

（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去、估價(jià)對(duì)象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)過去的估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定。（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在的情況，是估價(jià)中最常出現(xiàn)和遇到最多的。（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為未來(lái)的情況比較特殊，多用于評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值。

第23頁(yè)/共31頁(yè)2.2.5替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍，是指與估價(jià)對(duì)象具有一定替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

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替代原則說明了在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)中，必須注意以下兩個(gè)方面的問題：

（1）在評(píng)估同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（2）在評(píng)估一宗房地產(chǎn)，不能孤立的思考其價(jià)格，而應(yīng)該綜合相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行考慮。

第25頁(yè)/共31頁(yè)2.3房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員與機(jī)構(gòu)

2.3.1專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員則有房地產(chǎn)估價(jià)員和房地產(chǎn)估價(jià)師兩類。

第26頁(yè)/共31頁(yè)（1）房地產(chǎn)估價(jià)員房地產(chǎn)估價(jià)員是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格考試合格，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)員資格證書并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。（2）房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，即經(jīng)過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分為專職和兼職兩類。房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。第27頁(yè)/共31頁(yè)2.3.2專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（2005年9月27日建設(shè)部發(fā)布）規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照資質(zhì)分為一、二、三等級(jí)。第28頁(yè)/共31頁(yè)各資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)在依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)