房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

/房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)支配和實(shí)施一、房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)支配的制訂（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)支配的基本方法1.修理養(yǎng)護(hù)的方式和類別（1）修理方式對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)接受不同的修理方式，房屋及設(shè)施設(shè)備修理應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用修理資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1）預(yù)防性修理為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理支配和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防性修理。預(yù)防性修理是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的修理策略，能夠降低故障率，將事故隱患消退在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和牢靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要修理養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備，更應(yīng)當(dāng)實(shí)行預(yù)防性修理。預(yù)防性修理有以下幾種方式：支配性預(yù)防修理。支配性預(yù)防修理又稱定期修理，具有周期性特點(diǎn)。它是依據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防修理。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際須要進(jìn)行修理的預(yù)防修理方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，駕馭設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展?fàn)顩r，在高度預(yù)知的狀況下，適時(shí)支配的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的修理。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防修理。為消退設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其牢靠性和修理性的措施，稱為改善性修理。2）事后修理事后修理是對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防修理支配的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足運(yùn)用要求時(shí)才進(jìn)行修理。接受事后修理策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位修理經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的運(yùn)用或平安造成較大的影響或威逼，因此一般狀況下，應(yīng)當(dāng)盡量避開(kāi)事后修理，僅在下述場(chǎng)合可以接受：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)運(yùn)用造成影響；修理技術(shù)不困難，修理快速而又能剛好供應(yīng)備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。3）緊急搶修緊急搶修是對(duì)意外事務(wù)引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事務(wù)是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見(jiàn)性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事務(wù)會(huì)對(duì)物業(yè)的運(yùn)用或平安造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常實(shí)行設(shè)計(jì)緊急事務(wù)處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。（2）修理類別1）大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種支配修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)峻，主要性能大部分丟失，平安性和牢靠性嚴(yán)峻下降，必需經(jīng)過(guò)全面修理才能復(fù)原其效能的狀況下運(yùn)用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般須要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消退缺陷，復(fù)原設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損，還可結(jié)合大修，接受新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。2）中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修和中修的差別往往不太簡(jiǎn)潔界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不困難的狀況下，可取消中修類別。3）小修設(shè)施設(shè)備小修是修理工作量最小的一種支配修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)（監(jiān)測(cè)）修理的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)覺(jué)的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以復(fù)原設(shè)備的正常功能；對(duì)于實(shí)行定期修理的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是依據(jù)駕馭的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作實(shí)力。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1）修理周期對(duì)已在運(yùn)用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指從起先運(yùn)用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間（單位：月或年）。2）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰支配修理之間的工作時(shí)間（單位：月）。確定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備支配外停機(jī)時(shí)間達(dá)到最低限度。3）修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)實(shí)行的各種修理方式的次數(shù)和排列依次，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行支配修理時(shí)，應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況，確定各種修理形式的排列依次，既要符合設(shè)備的實(shí)際須要，又要探討其修理的經(jīng)濟(jì)性。2.修理養(yǎng)護(hù)支配的種類（1）按時(shí)間進(jìn)度編制的支配1）年度修理保養(yǎng)支配。包括大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期修理的小修和定期維護(hù)，以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。2）季度修理保養(yǎng)支配。包括按年度支配分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和運(yùn)用部門(mén)提出的季度追加項(xiàng)目。3）月修理保養(yǎng)支配。包括按年度和季度支配分解的本月各項(xiàng)目；依據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問(wèn)題及定期檢查發(fā)覺(jué)的問(wèn)題，必需且有可能支配在本月的項(xiàng)目。（2）按修理類別編制的支配。包括房屋修理養(yǎng)護(hù)支配、空調(diào)系統(tǒng)修理保養(yǎng)支配、消防系統(tǒng)修理保養(yǎng)支配等。3.修理養(yǎng)護(hù)支配的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期和修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)用要求和管理目標(biāo)；（3）平安和環(huán)境愛(ài)惜的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4.編制修理養(yǎng)護(hù)支配應(yīng)考慮的問(wèn)題（1）物業(yè)運(yùn)用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)運(yùn)用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前支配修理，這樣可削減對(duì)日常運(yùn)用的影響；（2）應(yīng)考慮到修理保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急支配支配；（3）應(yīng)充分考慮修理前的準(zhǔn)備時(shí)間和修理保養(yǎng)工作時(shí)間；（4）應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和實(shí)力能否保障各項(xiàng)目的修理保養(yǎng)，假照實(shí)力或資源不足，就應(yīng)當(dāng)考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低修理保養(yǎng)的技術(shù)要求；（5）支配最終確定前，資金確定要落實(shí)，確保支配內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)當(dāng)依據(jù)輕重緩