物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

物業(yè)接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序可行性研究一、目的標(biāo)準(zhǔn)新物業(yè)的接收驗(yàn)收工作，確保接收物業(yè)的質(zhì)量合格。二、適用范圍適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接收驗(yàn)收工作。三、職責(zé)１、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接收驗(yàn)收小組并同開展商具體辦理物業(yè)的接收工作。２、接收驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接收驗(yàn)收的工作質(zhì)量。３、接收驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序進(jìn)展物業(yè)的接收驗(yàn)收工作。四、程序要點(diǎn)１、接收驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(１)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接收驗(yàn)收小組，對(duì)所接收的物業(yè)進(jìn)展綜合性的接收驗(yàn)收，以確保所接收物業(yè)根本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。(２)成立物業(yè)接收小組①在接到總經(jīng)理的接收驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接收小組；②接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接收物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；——物業(yè)部效勞處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。(３)接收驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接收驗(yàn)收開場(chǎng)之前接收驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接收驗(yàn)收方案；③提前參與開展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；④準(zhǔn)備好接收驗(yàn)收記錄表格：——？房屋本體接收驗(yàn)收表？；——？公共配套設(shè)施接收驗(yàn)收表？；——？機(jī)電設(shè)備接收驗(yàn)收表？；——？接收驗(yàn)收問題整改表？。２、接收驗(yàn)收的工作程序(略)３、資料的接收驗(yàn)收。開展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。(１)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：①工程開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；②規(guī)劃許可證；③投資許可證；④土地使用合同；⑤建筑開工許可證；⑥用地紅線圖。(２)綜合竣工驗(yàn)收資料：①竣工圖〔包括總平面布置圖、建筑、構(gòu)造、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖〕；②建立工程竣工驗(yàn)收證書；③建立消防驗(yàn)收合格證；④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；⑤供水合同；⑥供電協(xié)議書、許可證；⑦供氣協(xié)議書、許可證；⑧光纖合格證；⑨通信設(shè)施合格證；⑩電梯準(zhǔn)用證。(３)施工設(shè)計(jì)資料：①地質(zhì)報(bào)告書；②全套設(shè)計(jì)圖紙；③圖紙會(huì)審記錄；④設(shè)計(jì)變更通知單；⑤工程預(yù)決算報(bào)告書；⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要；⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄；⑧沉降觀測(cè)記錄；⑨其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。(４)機(jī)電設(shè)備資料：①機(jī)電設(shè)備出廠合格證；②機(jī)電設(shè)備使用說明書〔要求中文〕；③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。(５)業(yè)主資料：①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系等；②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。４、物業(yè)硬件設(shè)施接收驗(yàn)收和竣工的區(qū)別(１)接收驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收那么是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。(２)接收驗(yàn)收是物業(yè)部接收物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前效勞式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。５、接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法(１)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建立部？房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？及業(yè)主生活的合理要求。(２)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。６、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(１)主體構(gòu)造：①外墻不得滲水；②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝結(jié)實(shí)、接口嚴(yán)密、不滲漏。(２)樓地面面層與基層粘結(jié)結(jié)實(shí)，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層外表平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼結(jié)實(shí)，色澤均勻一致，無明顯色差。(３)內(nèi)墻面：①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；②塊料〔如瓷磚〕面層：粘貼結(jié)實(shí)，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。(４)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。(５)衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面２厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。(６)木地板平整結(jié)實(shí)、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。(７)門、窗①門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；②門鎖、窗銷連接結(jié)實(shí)，開啟靈活；③玻璃安裝結(jié)實(shí)，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；⑥不銹鋼房門外表光亮，無刮花、變形；⑦高檔裝飾門裝飾完整。(８)樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝結(jié)實(shí)，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，外表平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。(９)木裝修工程外表光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、結(jié)實(shí)。(１０)飾面磚外表平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。(１１)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。(１２)電器插座安裝結(jié)實(shí)，符合“左零右火〞規(guī)定，電源已接通正常。(１３)光纖已開通，收視良好。(１４)開關(guān)安裝結(jié)實(shí)，開關(guān)靈活，接觸良好。(１５)燈具安裝結(jié)實(shí)，完好無損，反響靈敏，發(fā)光正常。(１６)水表、電表、氣表安裝結(jié)實(shí)，讀數(shù)正常，無損傷。(１７)衛(wèi)生潔具安裝結(jié)實(shí)，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。(１８)給水設(shè)施安裝結(jié)實(shí)，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。(１９)地漏、排水管道安裝結(jié)實(shí)，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。(２０)門鈴、對(duì)講安裝結(jié)實(shí)，操作靈活，效果良好。(２１)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝結(jié)實(shí)，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、(２２)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。７、公共配套設(shè)施接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(１)天臺(tái)：①天溝、落水口暢通完好；②隔熱層、防水層完好。(２)散水坡無下陷、斷裂、去墻體別離，坡度適宜、平整。(３)屋面避雷設(shè)施連接結(jié)實(shí)。(４)路燈、裝飾燈安裝結(jié)實(shí)，完好無損，工作正常；燈柱安裝結(jié)實(shí)，油漆完好。(５)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。(６)道路：①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；③塊料面層拼砌整齊，平整結(jié)實(shí)，無明顯裂縫、缺棱掉角；④交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。(７)室外消防栓：①消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；②消防設(shè)施配件齊全；③消防管安裝結(jié)實(shí)，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。(８)樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝結(jié)實(shí)，標(biāo)識(shí)清楚。(９)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。(１０)平安員崗?fù)ぐ惭b結(jié)實(shí)，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。(１１)平安員道閘安裝結(jié)實(shí)，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。(１２)停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，平安設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。(１３)自行車、摩托車棚安裝結(jié)實(shí)，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，平安防護(hù)和排水設(shè)施良好。(１４)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝結(jié)實(shí)、平穩(wěn)。(１５)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。(１６)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑結(jié)實(shí)。(１７)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、結(jié)實(shí)，無裂縫。(１８)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。(１９)信報(bào)箱安裝結(jié)實(shí)，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，外表平整光潔。(２０)雕塑、小品結(jié)實(shí)，完好，平安。(２１)招牌、廣告牌安裝結(jié)實(shí)，平安，外表平整光潔。８、機(jī)電設(shè)備的接收驗(yàn)收(１)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合標(biāo)準(zhǔn)；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件平安，標(biāo)識(shí)清楚，外表光潔平整、明亮。(２)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，平安防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。(３)中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能到達(dá)設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。(４)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反響敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，外表油漆完好無損傷，設(shè)備安裝結(jié)實(shí)，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。(５)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備外表完好無損，設(shè)備安裝結(jié)實(shí)，機(jī)房枯燥、通風(fēng)、采光良好。(６)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備外表油漆完好無損，安裝結(jié)實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。(７)平安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。９、接收驗(yàn)收遺留問題的處理(１)遺留問題的登記確認(rèn)：①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在？接收驗(yàn)收資料遺留問題登記表？中并交開展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接收驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在？接收驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表？中并請(qǐng)開展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。(２)對(duì)資料遺留的問題，接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)展。(３)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接收驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)展。(４)對(duì)于長期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以