THRBWP 07-2022 哈爾濱市物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估規(guī)范試行

ICS08.080.99CCSS9522HWPT/HRBWP07—2022哈爾濱市物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估規(guī)范（試行）CalculationofOperationCostofPropertyServiceFeesinHarbinEvaluationspesification(trial)2022-9-22發(fā)布 2022-9-23實施哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會??發(fā)布T/HRBWP07T/HRBWP07—2022PAGE\*ROMANPAGE\*ROMANII目 次范圍 3規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 3評估原則 4評估程序 5評估方法 6評估報告 7職業(yè)道德 7前 言本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則 第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會提出并歸口。T/HRBWP07T/HRBWP07—2022PAGEPAGE3哈爾濱市物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估規(guī)范（試行）范圍本規(guī)范適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算活動。物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。物業(yè)服務(wù)費用物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估目的評估結(jié)果的期望用途。評估項目一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用運行成本的具體物業(yè)項目。評估時點評估結(jié)果對應(yīng)的日期。同類參考項目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。市場比較法運營成本法評估結(jié)果市場正常狀況下為評估項目提供合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)所需的物業(yè)服務(wù)費用運行成本。評估報告評估原則物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循的原則：--委托人確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)原則；--合法原則；--評估時點原則。遵循由委托人確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為前提。遵循合法原則，委托人在選擇確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)時，評估人員在進(jìn)行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評估時點的物業(yè)服務(wù)費用。評估程序自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用運行成本測算評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：--接受委托，簽訂委托協(xié)議；--明確評估基本事項；--擬定評估作業(yè)方案；--搜集整理同類參考項目資料；--實地查勘，搜集整理項目資料；--參考當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)成本價格；--評估人員進(jìn)行評估，確定評估結(jié)果；--撰寫評估報告；--評估資料歸檔。明確評估基本事項：--評估目的；--物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；--明確評估時點。評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：--評估人員的組成；--擬參考同類項目的資料及其來源渠道；--擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道；--擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：--項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；--項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；--項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；--項目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；--其他評估需要的材料。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估方法在委托人提供項目資料、選擇確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并由評估機(jī)構(gòu)核實委托人提供的項目資評估人員可以參考當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：--管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；--物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)等費用；--物業(yè)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；--物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；--物業(yè)區(qū)域秩序維護(hù)費用；--辦公費用；--物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；--物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；--經(jīng)業(yè)主共同同意的其它費用。評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍評估物業(yè)服務(wù)費用運行成本。評估報告評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：--評估報告書摘要；--評估目的；--評估對象和范圍；--評估原則；--評估依據(jù)；--評估聲明；--評估基準(zhǔn)日和有效期；--評估方法；--評估工作實施過程；--評估結(jié)論及爭議說明；--評估限定條件；--評估人員名單；--評估作業(yè)日期；--評估報告日期；--相關(guān)評估文件附件。評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。評估時點以簽訂合同之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)