商業(yè)地產(chǎn)招商培訓(xùn)與主力店物業(yè)技術(shù)條件頁

商業(yè)地產(chǎn)招商培訓(xùn)與主力店物業(yè)技術(shù)條件頁第1頁/共36頁·CONTENTSPart01商業(yè)地產(chǎn)招商的概念Part02商業(yè)地產(chǎn)招商的特點Part03商業(yè)地產(chǎn)招商的10個基本原則Part04招商談判的相關(guān)知識Part05二種典型商業(yè)業(yè)態(tài)的招商及主力店物業(yè)及工程技術(shù)條件要求

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商業(yè)地產(chǎn)招商的概念PARTONE第3頁/共36頁

商業(yè)物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實現(xiàn)，因此，招商對于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營來說非常重要。

商業(yè)地產(chǎn)招商是指商業(yè)物業(yè)管理商通過一定的渠道，以租賃或其他聯(lián)營方式，引進(jìn)商家的行為描述。將擁有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)物業(yè)全部或分散交給大大小小商戶進(jìn)行經(jīng)營，以獲取租金或營業(yè)額提成的招商模式。商業(yè)地產(chǎn)招商的概念第4頁/共36頁

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點PARTTWO第5頁/共36頁特點3：招商期長特點4：招商難度大特點5：招商技術(shù)要求高單擊此處添加您的文字內(nèi)容。本模板的所有素材和邏輯圖表，均可自由編輯替換和移動。。單擊此處添加您的文字內(nèi)容。本模板的所有素材和邏輯圖表，均可自由編輯替換和移動。。商業(yè)地產(chǎn)招商的5個特點特點2：租金高低懸殊，租期長短不一。特點1：目標(biāo)客戶主次分明第6頁/共36頁1特點2特點1特點4特點3特點51、確定主力店群，穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營。吸引投資客眼球，刺激鋪位銷售以及中小店群的招商。2、確定中小店群。1、主力店群投資大，其租期長，租金低。租期8-15年，租金一般在第4年遞增3%-8%。2、中小型店租期短，租金高。一般3年起遞增。1、從招商政策、業(yè)態(tài)確定到項目營業(yè)，招商時間長。2、主力店招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。中小店群招商分散于整個項目的建設(shè)期。1、項目建設(shè)期長。2、裝修進(jìn)度影響。3、功能分區(qū)影響客戶進(jìn)駐決策。4、無知名度、缺乏經(jīng)驗。1、合理的招商推廣策略。2、招商人員較強(qiáng)的評估能力。3、招商人員招商技巧和談判能力。4、招商人員有豐富的零售服務(wù)知識。第7頁/共36頁商業(yè)地產(chǎn)招商的十個基本原則PARTTHREE第8頁/共36頁125643合理的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例購物中心零售、餐飲、娛樂的搭配黃金比例為52：18：30。近兩年餐飲與娛樂比例在繼續(xù)增長。統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象商業(yè)項目必須擁有明確的經(jīng)營主題和統(tǒng)一的品牌形象。招商招商目標(biāo)在功能上和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)主力店優(yōu)先

核心主力店先行，輔助店隨后的原則。核心主力店成功經(jīng)營，可以吸引更多的消費者及商家，促進(jìn)物業(yè)升值。核心主力店招商布局合理特殊商家招商優(yōu)惠

依據(jù)項目能夠起到增強(qiáng)文化氛圍活躍氣氛的作用，具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的商家。

同業(yè)差異：即便市場有一定承任力，也不能盲目招進(jìn)同一品類的店鋪。如零售業(yè)態(tài)的核心主力店，就不要招兩家業(yè)態(tài)上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市。同質(zhì)化惡性競爭，降低競爭力。異業(yè)互補(bǔ)：滿足顧客消費的選擇權(quán)，讓顧客體驗變化，提高其消費興趣。如百貨和超市，零售與餐飲、娛樂。

核心主力店的招商對整個項目的運營成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大影響。核心主力店布局直接影響到項目的形態(tài)。其適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。第9頁/共36頁71098采用“放水養(yǎng)魚”的長線經(jīng)營原則

先做人氣，再做生意。合理的租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)將項目做旺，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，這樣開發(fā)商與商家才能一同成長。強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)具備完善的信息系統(tǒng)

建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通便利的服務(wù)，還能為簽約商家提供顧客信息和市場信息。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，需要信息系統(tǒng)的分析支持。招商動態(tài)原則

統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算，統(tǒng)一的營銷服務(wù)，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)，統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置提導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理。統(tǒng)一服務(wù)不但要在思想上體現(xiàn)，在招商合約中、更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。

市場是不斷變化的，招商必須面對三個方面的變化。一是項目況爭對手的變化；二是招商目標(biāo)開店計劃的變化；三是項目目標(biāo)消費郡的變化。一旦變化，招商目標(biāo)和實施細(xì)節(jié)也要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。招商政策的制訂也需按市場規(guī)律做相應(yīng)調(diào)整，特別是租金和租金增長率敏感指標(biāo)。第10頁/共36頁招商談判的相關(guān)知識PARTFOUR第11頁/共36頁

商業(yè)地產(chǎn)的招商談判是指有意向的雙方為了商業(yè)地產(chǎn)的租賃事宜而交換意見，期待取得一致而進(jìn)行相互磋商的一種行為。第12頁/共36頁04招商談判涉及的內(nèi)容較多，租金、付款方式、年限外，工程界面、物業(yè)管理方面的細(xì)節(jié)更多，如裝修、設(shè)備安裝、維護(hù)、停車場使用與管理、安保等。談判對象交易條件是多樣的、變化的。這需要談判人員對項目的經(jīng)營范圍廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。項目招商目標(biāo)要具體體現(xiàn)有談判條件上，條件具有一定的伸縮性，其彈性不能超越最低界限，界限是談判人員堅持的原則，這一特性就決定了要從實際出發(fā)，不失原則，又要具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。談判過程中需要反復(fù)接觸，甚至人員變更，要求談判人員重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)各文字表達(dá)的一致性。1、談判內(nèi)容的多樣性2、談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性3、談判條件的原則性與靈活性4、談判口徑的一致性5、談判過程的多回合性招商談判的五個特點

01020305談判的雙方都是為自已一方爭取更多的利益，因而談判過程是花費大量時間、難度大的過程，這個過程有多個回合的意見交流，直至協(xié)商一致。第13頁/共36頁平等雙贏的原則誠信原則兼容原則長期合作的原則招商談判的原則公平交易，互惠互利重信、守信是商家的基本職業(yè)道德。談判人員在洽談中謙認(rèn)、豁達(dá)、將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，達(dá)到更好的談判目的。要求談判人員必有長期合作的理念。雖然這一次未能達(dá)成一致，但也希望以后有其他項目能有成功的合作，未來的合作伙伴。第14頁/共36頁階段1：陳述合作目的1、恰當(dāng)表述自己的目的和意圖，留出一部分空間以視對方的態(tài)度。2、談判雙方一般有4個需求，即自已所求、對方所求、共同要求和未陳述的其他需求。3、陳述時間不要太長，預(yù)先了解對方的意圖。階段2：雙方對抗階段3：一方或雙方妥協(xié)階段4：雙方意見達(dá)到一致招商談判的4個階段對抗階段是在談判中雙方堅持立場的階段。雙方通過大量的理由和事例進(jìn)行激烈的爭執(zhí)，以取得更多的利益。此階段是直接爭論，但不是不能協(xié)商。對抗不會長期僵持下去，接下來的是一方或雙方妥協(xié)。如何把握誰先妥協(xié)，妥協(xié)是不是在本方的底限之內(nèi)，妥協(xié)后能否得到相應(yīng)的其他補(bǔ)償?shù)?。通過對抗和妥協(xié)，雙方認(rèn)為達(dá)到了自己的目標(biāo)，可以簽訂合同，租賃方交付押金、租金后，招商宣告成功。第15頁/共36頁二種典型商業(yè)業(yè)態(tài)的招商及主力店物業(yè)及工程技術(shù)條件要求

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商業(yè)地產(chǎn)項目招商具有招商難度大，耗時長、需要系統(tǒng)策劃與統(tǒng)籌安排，對從業(yè)人員要求高，以創(chuàng)造價值為目的等。不同類型的商業(yè)業(yè)態(tài)，其招商的特點，針對的目標(biāo)客戶與招商方法有所差異。對購物中心及步行街的招商進(jìn)行說明。類型2步行街的招商類型1購物中心的招商二種典型商業(yè)業(yè)態(tài)的招商第17頁/共36頁

租金低，租金升浮小是引進(jìn)主力店的缺點，好處帶來人氣，能保持穩(wěn)定人氣，而中小店鋪可以提升租金。中小店鋪面積超過5萬平方米以上如果沒有主力店風(fēng)險較大。招商特點加大對非零售店鋪招商，如娛樂類、文體類的招商，比例占到40%。

購物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的有機(jī)組合體，是一種與時代發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的生活方式和消費服務(wù)模式。

購物中心是一個業(yè)態(tài)多元化、商品品牌化、消費方式全景化的商業(yè)集合體。建筑體量大、業(yè)態(tài)多、功能齊全。主力店作為購物中心的主要業(yè)態(tài)之一，具有巨大的吸引力、良好的集客效應(yīng)、極強(qiáng)的品牌號召力和影響力，提升購物中心的整體商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主信心，推動商鋪去化，為其他業(yè)態(tài)業(yè)種的加盟打下基礎(chǔ)。購物中心招商的關(guān)鍵是選擇主力店。類型1購物中心的招商第18頁/共36頁售零售民百貨、超市、電器、家居等

服務(wù)類客戶銀行、洗衣店、藥房、通信營業(yè)廳等。類型1目標(biāo)客戶娛樂類客戶KTV、影院、健身、酒吧、手工坊、兒童游樂等慘飲客戶中餐、西餐、快餐、咖啡等零售類客戶

餐飲客戶第19頁/共36頁1、主力店為先。理解招商基本原則，合理把握招商策略，利用一切可以利用的社會資源，結(jié)合項目的進(jìn)度需要，采取靈活多變的招商方法，以確保主力店招商工作有效開展和按時完成。、按主力店正常推進(jìn)，發(fā)布招商信息、積極匯報、相互反饋信息、現(xiàn)場考察、合作意向談判。、通過電話聯(lián)系溝通，上門面談，推進(jìn)談判，提高談判成功率。、招商應(yīng)急措施：第一，協(xié)商主力店冠名做項目的推廣宣傳工作；第二，降低合作條件與主力店達(dá)成合作，在簽約談判階段再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。2、維護(hù)購物中心業(yè)態(tài)的黃金比例。不同定位的購物中心中各業(yè)態(tài)比例不盡相同，在招商中要維護(hù)定位時確定的零售、餐飲、娛樂的占比。一般意義的購物中心黃金比例：零售：餐飲：娛樂=52：18：323、維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它不是一個無序的大雜燴，購物中心必須有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，招商要始終注意和維護(hù)、管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。類型1招商方法第20頁/共36頁步行街餐飲、娛樂的占比都會在30%以上，在許多位置都穿插了餐飲及服務(wù)功能的品牌，并加以廣闊的公共空間，使休閑與購物有機(jī)地給合起來。招商特點商品品類多休閑、購物一體的理念業(yè)態(tài)全面，除了百貨零售功能外，還具有餐飲、娛樂、服務(wù)的三大功能，為步行街帶來巨大的客流。類型2步行街的招商第21頁/共36頁售零售民服裝服飾、個性商品、眼睛店、化妝品店、食品零售店等。

服務(wù)類客戶銀行、洗衣店、藥房、通信營業(yè)廳等。目標(biāo)客戶娛樂類客戶兒童娛樂、小酒吧、手工坊等慘飲客戶中餐、西餐、快餐、咖啡等零售類客戶

餐飲客戶

類型2目標(biāo)客戶第22頁/共36頁1、品牌規(guī)劃在先，品類規(guī)劃在次。2、步行街的布局與百貨不同，百貨的品類規(guī)劃非常嚴(yán)格，而步行街經(jīng)常采用部分品類點式分布的方法。4、引進(jìn)品牌旗艦店，是步行街招商的關(guān)鍵。品牌旗艦店可以使得品牌的忠實顧客來步行街消費，帶動步行街人流。類型2招商方法3、旗艦品牌優(yōu)先。第23頁/共36頁主力店物業(yè)條件及工程技術(shù)要求（部分）1、 百貨店類別釋義：指綜合性購物中心中的百貨主力店，可以是高層建筑裙樓、購物中心的主樓或者單體建筑。品牌舉例：如百盛百貨、太平洋百貨、友誼百貨、王府井百貨、樂天百貨等。建筑面積：總面積30000—40000平米，每層建筑面積不低于6000平米。樓層凈高：首層層高≥5.5m，二層起≥5m。樓板載荷：營業(yè)區(qū)≥250kg/m2,倉庫區(qū)≥800kg/m2。如百貨品牌自身配備餐飲美食區(qū)，則廚房區(qū)≥450kg/m2。柱網(wǎng)間距：大于9m×9m。單層結(jié)構(gòu)以正四方形為最佳。供配電：提供電容量大于5500KVA變電設(shè)備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50赫茲，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管2根及獨立計量水表，每天大于250噸用水量百貨業(yè)指標(biāo)。提供給店方200mm排水管2根，與足夠容量的隔油池連接。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管2根，能夠就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡(luò)：大于100對通局電纜到交換機(jī)房，并開通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機(jī)容量128門。客貨電梯：客梯2臺，載重1.6噸，速度1m/s。自動扶梯每層4—8臺，傾角30度，運送能力9000人/h，速度0.75m/s，梯級寬度不小于1000mm。貨梯2臺，載重3噸，速度0.63mm/s。空調(diào)制冷：總冷負(fù)荷概算指標(biāo)200w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。排油排煙：如前期征詢的百貨品牌有意配備餐飲區(qū)，則提供合適的空間供店方單獨使用以放置排油煙風(fēng)井。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)和煙感（溫感）報警系統(tǒng)。消防報警：在店內(nèi)設(shè)中央監(jiān)控中心，配備獨立消防報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)。停車位：按照100平米設(shè)置一個停車位標(biāo)準(zhǔn)配置，不低于400個機(jī)動車停車位。第24頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題2、 大賣場品牌舉例：如家樂福、沃爾瑪、樂購、大潤發(fā)、易初蓮花等等。位置要求：交通方便，最好地塊處于交通主干道的十字路口。周邊居民人口集中，商圈內(nèi)有常駐人口不低于15萬，且所在位置符合城市發(fā)展方向。建筑面積：面積要求在12000—20000平方米之間。一般在13000平米上下，建筑物長寬比例為10:7或10:6，最好不超過兩層。收貨區(qū)一般要300—400平米，倉儲區(qū)一般為800—900平米。樓層凈高：地上建筑凈高≥5.5米，地下室凈高≥4.8米。樓板載荷：賣場區(qū)≥750kg/m2，生鮮加工區(qū)≥1000kg/m2，倉庫區(qū)≥1200kg/m2，卸貨區(qū)≥3000kg/m2，收貨區(qū)≥1500kg/m2，辦公區(qū)≥350kg/m2。冷庫區(qū)降板500mm。柱網(wǎng)間距：最低柱網(wǎng)間距不低于8.0m×8.0m。供配電：提供電容量3500-5500KVA變電設(shè)備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管1根及獨立計量水表，每天至少200噸用水量指標(biāo)。提供給店方200mm排水管2根。生鮮加工區(qū)隔油池有效容積8立方米，店中店隔油池有效容積6立方米。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池，或有二級生化處理設(shè)施。通訊設(shè)施：提供100對通局電纜到交換機(jī)房，并開通36門直線。提供2條數(shù)據(jù)專線，中繼線一條。電梯設(shè)施：自動坡梯（可供手推車上下）每層大于2臺，傾角12度，速度0.75m/s，梯級寬度不小于1000mm。賣場內(nèi)貨梯不低于2臺，載重≥3噸，速度不低于0.63mm/s。燃?xì)馊萘浚号鋫?00m3/h煤氣，或100m3/h的天然氣?？照{(diào)制冷：總冷負(fù)荷概算指標(biāo)200w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿機(jī)組，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。北方地區(qū)需根據(jù)氣候設(shè)計暖氣供應(yīng)。排油排煙：生鮮加工區(qū)預(yù)留凈空1.5m2排煙井道，店中店小餐飲各預(yù)留凈空0.5m2排煙井道。消防系統(tǒng)：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)。消防報警：在店內(nèi)設(shè)中央監(jiān)控中心，配備獨立消防報警控制系統(tǒng)。停車位：一般預(yù)留300—400個機(jī)動車位，最低不低于250個專用車位。1000個非機(jī)動車位。如賣場品牌有意設(shè)置班車，則預(yù)留充足的班車停車場。

第25頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題3、 專業(yè)店（家居建材）類別釋義：一般指郊區(qū)型綜合購物中心中的主力店，或者與大賣場作為聯(lián)合主力店，經(jīng)營品類以家居用品、建材、燈具等為主，商品專業(yè)性較高。品牌舉例：如百安居、宜家家居、好美家等。占地面積：大于18000平米，要求場地開闊。建筑面積：一般在10000m2—12000m2，通常為單層。樓層凈高：層高不小于8.5m。樓板載荷：一層地面載荷2500kg/m2。柱網(wǎng)間距：一般應(yīng)大于9m×9m。供配電：提供電容量大于2000KVA變電設(shè)備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管1根及獨立計量水表，每天大于50噸用水量指標(biāo)。提供給店方200mm排水管1根，與足夠容量的隔油池連接。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡(luò)：提供50對通局電纜到交換機(jī)房，并開通18門直線，以及2條數(shù)據(jù)專線?？拓涬娞荩簾o配置需求?？照{(diào)制冷：制冷總負(fù)荷概算指標(biāo)150w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)組，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)。消防報警：在店方監(jiān)控中心設(shè)獨立報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)。停車位：提供充足車位，不少于300個。第26頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題4、 專業(yè)店（家電數(shù)碼）類別釋義：一般指在人口比較密集、交通設(shè)施完善的區(qū)域開設(shè)的大中型專業(yè)店，以經(jīng)營電器、消費電子、數(shù)碼通訊、電腦等品類為主，商品專業(yè)性較高，消費的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，常作為商業(yè)項目的次主力店。品牌舉例：如國美電器、蘇寧電器、永樂電器、Bestbuy、手機(jī)商場、數(shù)碼城等建筑面積：一般面積在1000m2—3000m2，可以做多個樓面。但一樓有較好的進(jìn)出口位置。樓層凈高：層高不低于4.5m，樓板凈高不小于3.5m。樓板載荷：應(yīng)確保建筑物的樓板使用恒荷載應(yīng)≥3.5KN/M2。柱網(wǎng)間距：一般應(yīng)大于8m×8m。供配電：電容量按照營業(yè)用電:60W/平方、空調(diào)用電：100W/平方的標(biāo)準(zhǔn)配置。雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，租賃區(qū)域配置獨立的配電間，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管1根及獨立計量水表。店方排水管1根，方便介入大樓主排水管。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡(luò)：提供50對通局電纜到交換機(jī)房，并開通18門直線，以及2條數(shù)據(jù)專線?？拓涬娞荩焊鶕?jù)樓層設(shè)置來配置自動扶梯，每層需要至少2部。貨運電梯2部?？照{(diào)制冷：制冷總負(fù)荷概算指標(biāo)100w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)組，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。消防設(shè)施：店方使用大樓統(tǒng)一的消防系統(tǒng)，包括煙感報警、消防噴淋、卷簾門、負(fù)一層設(shè)置強(qiáng)排煙、消防中控系統(tǒng)、應(yīng)急\指示系統(tǒng)和防火分區(qū)。停車位：提供充足車位，和其他商業(yè)共用停車場。免費提供5個獨用車位。廣告位置：門頭店招預(yù)留2個位置，面積在50平米以上。墻體廣告500m2以上，屋頂廣告位預(yù)留3-4塊。第27頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題文化休閑娛樂5、 健身會所類別釋義：指配備了相關(guān)健身運動設(shè)施的綜合性會所。根據(jù)項目檔次需要決定是否配備游泳池、網(wǎng)球場等高端附屬設(shè)施。如配備，參照后附標(biāo)準(zhǔn)。品牌舉例：如美格菲、亞歷山大、一兆韋德、星之健等等。建筑面積：一般面積在2500—4000平方米，最佳面積在3500平方米上下。樓層凈高：層高不小于3.5m。樓板載荷：不低于400kg/m2。柱網(wǎng)間距：最好大于8m×8m。供配電：提供電容量1000KVA變電設(shè)備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管1根及獨立計量水表，每天100噸用水量指標(biāo)。提供給店方500mm排水管1根。排污設(shè)施：提供給店方100mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡(luò)：直撥電話二部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線。空調(diào)制冷：總冷負(fù)荷概算指標(biāo)180w/m2，采用VRV中央空調(diào)系統(tǒng)或采用中央空調(diào)系統(tǒng)。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設(shè)計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設(shè)計施工，在店方經(jīng)理室設(shè)獨立報警控制柜與業(yè)主總控制柜連接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。

主要附屬設(shè)施及場地要求：■游泳池標(biāo)準(zhǔn)尺寸：以21米×25米為最佳。水深：水深大于1.8m，兩端池壁自水面上0.3m至水下0.8m處。池岸寬：出發(fā)臺池岸寬大于5m，其它池岸寬大于3m。泳池裝飾：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面層平整光潔易于清洗。一般池壁貼白色馬賽克，池底貼白色釉面磚，泳道標(biāo)志線為黑色釉面磚。進(jìn)水設(shè)計：泳池應(yīng)采用底部均勻進(jìn)水，四周溢流的方式進(jìn)行泳池設(shè)計泳池供熱：宜采用煤氣（或天然氣）為能源，采用常壓鑄鐵鍋爐為宜，如無煤氣（天然氣），可采用其他高效能源，避免電加熱，成本過高。供熱系統(tǒng)須考慮淋浴熱水、泳池?zé)崴捌渌廊荨⑿l(wèi)生間熱水，應(yīng)考慮泳池四周地?zé)嵯到y(tǒng)。熱水管道盡可能采用銅管等防腐材質(zhì)。水處理：水處理系統(tǒng)必須有加藥和過濾設(shè)備，宜加設(shè)臭氧消毒和活性炭吸附設(shè)備，以確保水質(zhì)。系統(tǒng)應(yīng)設(shè)自動水質(zhì)監(jiān)測設(shè)施和自動調(diào)正水處理的控制系統(tǒng)?！鼍W(wǎng)球場標(biāo)準(zhǔn)尺寸：不小于36m×18m，（有效雙打場地的標(biāo)準(zhǔn)尺寸：（23.774m×10.973m），在每條端線后應(yīng)留有空余地不小于6.40米，在每條邊線外應(yīng)留有空余地不小于3.66米。凈空高度：不低于7米。球場中心網(wǎng)柱：兩柱中心間距12.80米，網(wǎng)柱頂端距地平面是1.07米，球網(wǎng)中心上沿距地平面是0.914米。地面材料：丙烯酸涂料或體育草坪或PU膠。戶外圍網(wǎng)：高度不低于4米。

第28頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題6、量販?zhǔn)終TV建筑面積：一般1—3層建筑，總面積在3000—4000平米。樓層凈高：大于2.8m。樓板載荷：350kg/m2。供配電：提供電容量800KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進(jìn)水管及水表，每天200噸用水量指標(biāo)。提供給店方100mm排水管一根，與5m3容量的隔油池連接。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊設(shè)施：直撥電話5部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線?？照{(diào)制冷：提供物業(yè)屋頂上約200m2場地給店方放置室外機(jī)組(包括空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)組、排煙設(shè)備等)，并提供室外機(jī)正常運轉(zhuǎn)所需的散熱、回風(fēng)空間。排油排煙：提供合適的空間供店方單獨使用以放置排油煙風(fēng)井(凈空800mm*1200mm)。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設(shè)計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設(shè)計施工，在店方經(jīng)理室設(shè)獨立報警控制柜與業(yè)主總控制柜連接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。停車位：4.5m2營業(yè)面積配置一個停車位。第29頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題7、游樂場品牌舉例：如湯姆熊游樂場、電玩世界、電子游藝城等。建筑面積：大于1000m2。樓層凈高：大于3.2m。樓板載荷：450kg/m2。柱網(wǎng)間距：大于8m×8m。供配電：提供電容量200KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝不小于400A空氣開關(guān)于業(yè)主總電柜，電纜接入店方紅線內(nèi)配電柜指定位置并安裝店方獨立計量表。通訊設(shè)施：直撥電話4部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線。空調(diào)設(shè)備：提供物業(yè)屋頂上約60m2場地給店方集中放置室外機(jī)組(包括空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)組、排煙設(shè)備等)。消防噴淋：提供租賃范圍內(nèi)噴淋設(shè)施的免費接入及預(yù)留接口。消防報警：提供租賃范圍內(nèi)報警設(shè)施的免費接口及預(yù)留在業(yè)主總控制柜連接回路。第30頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題8、 影院類別釋義：指包括了多個大小不等的放映廳的多廳影院。品牌舉例：如星美、保利博納、柯達(dá)電影世界、華納兄弟等等。建筑面積：不低于3500平方米。類型 座位數(shù) 長(米)x寬(米) 面積(平方米)小廳 80——150 (13~20)x(8~11) 150—250中廳 150——250 (18~24)x(11~15) 250—350大廳 250——400 (24~30)x(15~17) 350—450功能房間面積：放映廳不小于300m2，不大于700m2。公共面積及休息區(qū)，0.50㎡/座。衣物存放處面積，0.04m2/每座。多種營業(yè)面積，0.50m2/座。樓層凈高：電影放映廳至少9.5米,多種營業(yè)用房凈高不小于3米，放映室凈高不小于2.8米。樓板載荷：觀眾廳不小于350kg/m2，放映廳不小于400kg/m2，空調(diào)設(shè)備室500公斤/平方米。柱網(wǎng)間距：大于10m×10m。衛(wèi)生間：男衛(wèi)生間，每150座設(shè)1個大便器，每75座設(shè)1個小便器，每150座設(shè)1個洗臉盆。女衛(wèi)生間，每50座設(shè)1個大便器，每150座設(shè)1個洗臉盆。供配電：提供電容量不低于500KVA變電設(shè)備，標(biāo)準(zhǔn)不低于75千伏/銀幕，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表，電纜橋架及電線管道不穿越觀眾廳隔墻。應(yīng)急電力要求300千伏。給排水：提供管徑為50mm的獨立進(jìn)水管2根及獨立計量水表，每天20噸用水量指標(biāo)。提供給店方50mm排水管1根。排污設(shè)施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊系統(tǒng)：每500座設(shè)置一門直線電話。暖通空調(diào)：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對濕度，55％-70％平均風(fēng)速，夏季風(fēng)速0.3-0.5m/s，冬季風(fēng)速0.2m/s-0.3m/s，新風(fēng)量22m3/h。噪聲標(biāo)準(zhǔn)電影院內(nèi)低于30。宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。冷凍水管道及空氣管道不穿越觀眾廳隔墻。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)。消防報警：店方監(jiān)控中心設(shè)獨立報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)水量5l/s。第31頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題

零售及餐飲9、便利店類別釋義：指面積較小的零售店鋪，不具備餐飲功能。品牌舉例：如全家便利、7-11、聯(lián)合快客等。建筑面積：一般在建筑底層，面積在70—150平米之間。樓層凈高：大于3米。樓板載荷：≥300kg/m2。供配電：提供電容量大于30KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表。給排水：提供管徑為25mm的獨立進(jìn)水管及水表，每天8噸用水量平價指標(biāo)。提供給店方50mm排水管一根。通訊網(wǎng)絡(luò)：直撥電話2部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線。另配通訊專用POS機(jī)數(shù)據(jù)終端線路一條。空調(diào)制冷：提供物業(yè)屋頂上約20m2場地給店方放置室外機(jī)組(包括空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)組、排煙設(shè)備等)，并提供室外機(jī)正常運轉(zhuǎn)所需的散熱、回風(fēng)空間。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設(shè)計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設(shè)計施工，與業(yè)主總控制柜連接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。第32頁/共36頁Part01單擊添加標(biāo)題

10、 中西式快餐類別釋義：主要是指含有烹飪廚房的國內(nèi)外品牌快餐。品牌舉例：如KFC、麥當(dāng)勞、必勝客、棒約翰、漢堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等。建筑面積：一般在250平方米——400平方米。樓層凈高：大于3米。樓板載荷：用餐區(qū)≥250kg/m2，廚房區(qū)≥450kg/m2。供配電：提供電容量150KVA（如配備燃?xì)庠O(shè)備）-300KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz。根據(jù)