土增稅五種納稅籌劃技巧

-.z土增稅的五種納稅籌劃技巧土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個稅種，也是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進展宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身土地增值稅的特點和一些優(yōu)惠政策，在遵守現(xiàn)行稅收法規(guī)的前提下，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資、開發(fā)和收益分配等活動的調(diào)整，尋求企業(yè)收益和稅收負擔的最正確配比，從而實現(xiàn)稅后收益最大化。本文探討了土地增值稅的幾個籌劃技巧。一、收入分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負擔是土地增值稅和營業(yè)稅。土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格，就可以降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負擔。運用收入分散法進展土地增值稅籌劃的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開單獨處理的局部〔如房屋里的設(shè)施〕從整個房地產(chǎn)中別離。當住房初步完工但還沒有安裝設(shè)備及進展裝潢、裝飾時，便可以和購置者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再與購置者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅圍，不必再計征土地增值稅。二、費用轉(zhuǎn)移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用除利息支出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)本錢合計金額作為根底按比例計算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為扣除工程，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但假設(shè)采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)本錢列支，則可增加扣除工程數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于*一個具體房地產(chǎn)工程中去。例如，總部*處室領(lǐng)導兼任*房地產(chǎn)工程的負責人，在不影響總部工作的同時參加該工程的管理，則這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一局部到房地產(chǎn)本錢中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)本錢增加則可以增加土地增值稅允許扣除工程金額，從而到達節(jié)稅目的。三、費用分攤籌劃法我國土地增值稅采用四級超率累進稅率計征，納稅人的土地增值額占扣除工程金額比重不同，其適用的稅率就不同。在收入不變的情況下，開發(fā)本錢作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除工程金額的重要組成局部，其金額越高，應納稅額越?。环粗?，應納稅額越大。因此，納稅人應盡可能擴大費用列支比例，以節(jié)約稅款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要時適當減少費用開支效果可能更好。這種方法主要針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)，因這類企業(yè)同時進展幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務，不同地區(qū)的開發(fā)本錢比例可能因物價或其他原因相差較大，從而導致不同地區(qū)的工程土地增值率上下不同。這種不均衡狀態(tài)實際上會加重企業(yè)的稅收負擔。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時可將所有開發(fā)工程綜合起來考慮，通過綜合計算增值率來降低整體增值率，進而到達降低整體稅率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可將一段時間發(fā)生的各項開發(fā)本錢進展最大限度的調(diào)整分攤，將獲得的增值額進展最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)*段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省局部稅款的繳納。四、利息支出籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)在進展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務過程中，一般都會因借款產(chǎn)生大量利息費用，計算土地增值稅時，利息費用的不同扣除方法也會對應納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%.假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)工程取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢合計為a，為該工程借款發(fā)生的利息支出為b.假設(shè)該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出，并能夠提供金融機構(gòu)貸款證明時，允許扣除的開發(fā)費用為〔5%×a＋b〕，否則允許扣除的開發(fā)費用為10%×a，令兩者相等就可以得出：b＝5%×a.企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展預算時，如預計該工程在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)本錢和土地價款合計的5%時，應對利息支出進展詳細記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時計算分攤利息支出。此外，應注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨扣除工程。相反，預計開發(fā)過程中借款不多，利息費用率較低，預計不會超過土地價款和開發(fā)本錢合計的5%時，企業(yè)可選擇不將利息費用作為單獨扣除工程據(jù)實扣除。企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除工程據(jù)實扣除時，應根據(jù)具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少；企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關(guān)證明文件取得的難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費用扣除的具體比例〔該比例不是一定的，稅法規(guī)定計算開發(fā)費用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定〕。還應明確，企業(yè)超過貸款期限局部和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時，應按規(guī)定使用貸款，盡量防止貸款逾期和罰息發(fā)生。例如，*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構(gòu)證明，不將利息支出據(jù)實扣除，則該企業(yè)能扣除開發(fā)費用最高限額為：〔1000＋1200〕×10%＝220〔萬元〕；如果提供金融機構(gòu)證明，將利息費用作為單獨工程據(jù)實扣除，該企業(yè)所能扣除開發(fā)費用的最高限額為：200＋〔1000＋1200〕×5%＝310〔萬元〕?？梢姡谶@種情況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨扣除工程據(jù)實扣除是更有利的選擇。五、建房方式籌劃法按稅法規(guī)定，*些建房行為因未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因而不屬于土地增值稅征稅圍，不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進展土地增值稅的稅收籌劃?！惨弧撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開發(fā)工程。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進展房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報酬的行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然代建房行為取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入的性質(zhì)，故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收圍。采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅，而且還可以減少營業(yè)稅的負擔，因為按照我國營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房屋只需按建筑業(yè)3%的稅率繳納營業(yè)稅；而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋后出售的，不但要繳納土地增值稅，還要按建筑業(yè)3%的稅率和銷售不動產(chǎn)5%的稅率繳納營業(yè)稅，很明顯后者的稅負比前者重得多。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就確定最終用戶，則采用代建房方式更有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。這就要求企業(yè)在大力開發(fā)工程之余，應主動開展代建房屋的客戶。代建房屋還可以按照客戶的要求設(shè)計和建造，對客戶的需求滿足率高，在*種程度上可以提高企業(yè)的競爭力，更有利于企業(yè)的開展壯大。代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進度支付的，因此在開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對較小?！捕撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作建房方式開發(fā)工程。我國稅法規(guī)定，對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)并準備修建住宅，則該企業(yè)可預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地價款所占比例相對較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大局部由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余局部住房前，各方都不繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己那局部時，才就這局部繳納土地增