筑誠營銷+主題商業(yè)+上海主題商業(yè)專項研究報告

上海主題商業(yè)專項研究報告工作內容市場資料獲取整理實地考察14個主題商業(yè)項目實地調研客戶訪談代理商借鑒20余組市場案例一、上海主題商業(yè)市場概述上海主題商業(yè)市場概述有別于百貨零售、大賣場、購物中心等現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，主題商業(yè)是指那些以經(jīng)營某類特定品類商品或服務上的經(jīng)營場所。主題商業(yè)種類繁多，從經(jīng)營商品看，既有日用消費品如服裝、小商品、建材，也有工業(yè)原料如鋼材、布匹、藥材等，還有專門經(jīng)營某類特定的服務或體驗等。經(jīng)營實物商品的主題型商業(yè)主要以專業(yè)市場為主，專業(yè)市場可劃分為三種不同的類型，分別是屬地型專業(yè)市場、產(chǎn)地型的專業(yè)市場和集散地型的專業(yè)市場。1、相關概念上海作為中國經(jīng)濟中心、長三角城市圈的龍頭，一直處于中國經(jīng)濟的命脈地位。眾多國際化大公司將總部定在上海；以及國內大型公司都將自己的總部移至上海；還有本地企業(yè)的規(guī)模越來越大等方面都使上海的商業(yè)地產(chǎn)需求猛漲。然而市區(qū)土地資源有限，商業(yè)地產(chǎn)的土地供應量非常稀缺，從而進一步導致了市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲。隨著城市化進程與交通的飛速發(fā)展，環(huán)線與市郊觀念已經(jīng)逐漸變淡化。在這種情況下，上海商圈不斷外移，主題型商業(yè)成為商業(yè)市場主力軍。上海主題商業(yè)市場概述2、主題商業(yè)在上海規(guī)模大集約程度高租售模式轉換上海主題商業(yè)市場概述3、上海主題商業(yè)發(fā)展趨勢規(guī)模大如上所示，現(xiàn)今主題型商業(yè)規(guī)模化態(tài)勢日趨明顯，從十幾萬平方米到幾十萬平方米的項目日益增多（參見后表），大體量主題型商業(yè)的形成主要有以下幾點原因：郊區(qū)土地成本低廉適合建造大體量商業(yè)項目。政府對大體量主題商業(yè)項目的支持與鼓勵。主題型商業(yè)在橫向和縱向的擴展需要，促使項目的規(guī)模越來越大。功能要求從批發(fā)性的市場到一站式的導購轉變。90年代2000年2006年上海鞋都（1000平方米）金銀島建材裝飾精品城（27000平方米）上海兩港裝飾材料城（65萬平方米，首期17平方米）上海主題商業(yè)市場概述主題性商業(yè)的集約化主要體現(xiàn)在其資源的集中整合、市場細分的完善及效能的提升。資源的集中整合——體現(xiàn)在符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)背景的情況下，有效的利用人力、技術、資金等資源。市場細分更為完善——從最初的散亂的批發(fā)商貿(mào)市場到產(chǎn)品業(yè)態(tài)區(qū)分的專業(yè)市場再到如今的商貿(mào)、倉儲、展示、信息交易等功能細分的市場。使得主題型商業(yè)的發(fā)展更為完善效力更為提高。效能的提升——集約化最終目的是為了提高效能，使得原先的粗放型市場轉變?yōu)橘Y產(chǎn)質量、負債質量、管理質量、服務質量等方面上檔次、上臺階的現(xiàn)代主題型商業(yè)。集約程度高上海主題商業(yè)市場概述租售并舉純銷售全租賃賽博電子市場最早期的七浦路服裝市場曹安國際商城上海國際鞋城賽格E谷家飾佳土地為國有，經(jīng)營方成本低，投資需求有限，市場自然擴展土地自有，成本高，需通過銷售收回成本，市場有業(yè)態(tài)規(guī)劃，但不易管理通過返租回收經(jīng)營權，營造市場前景預期，獲得投資者認可，從而獲得回收銷售收入的支撐便于統(tǒng)一經(jīng)營管理租售模式轉換上海主題商業(yè)市場概述開發(fā)商多數(shù)具有行業(yè)內的經(jīng)營背景，有一定的業(yè)內資源整合能力選址條件多為省級、城際間主要交通要道臨近地帶AB得益于與江浙良好的交通陸路、物流條件，上海西部地區(qū)的主題商業(yè)，如國際五金機電城、奧特萊斯、吉盛偉邦家具村，其發(fā)展明顯較東面項目的市場表現(xiàn)好C上海主題商業(yè)市場概述4、上海主題商業(yè)開發(fā)及選址特征一方面大規(guī)模主題商業(yè)交易額大，是政府稅收的重要一塊，各地政府重視其發(fā)展另一方面，主題商業(yè)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持：政府補貼——如曹安商貿(mào)區(qū)主題商業(yè)在政府的大力支持下，享受其政府的財政扶持補貼，共有租金補貼、社保費補貼、投資利息補貼、業(yè)態(tài)創(chuàng)新補貼、工商管理費補貼、發(fā)展電子商務補貼、拓展國際貿(mào)易補貼和品牌引進及培育補貼八種類型。稅費優(yōu)惠——如凡在閘北區(qū)內開設并經(jīng)區(qū)市場建設領導小組發(fā)文認定的重點主題商業(yè)，均可根據(jù)年度上繳稅收情況獲得區(qū)政府的經(jīng)濟獎勵。同時還根據(jù)吸納安置情況，享受企業(yè)所得稅的減免優(yōu)惠。上海主題商業(yè)的蓬勃發(fā)在很大的程度上均受到了政府的大力支持，特別是符合產(chǎn)業(yè)需求及政府規(guī)化的項目。上海主題商業(yè)市場概述5、政策支持根據(jù)最新商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計報告顯示，2007-2008年，上海商鋪整體供應量近400萬平方米，成交量則接近450萬平方米，存量消費占據(jù)了相當大的份額，而其中專業(yè)類型主題商業(yè)地產(chǎn)項目市場成效活躍，例如金山區(qū)楓涇上海服裝城，將業(yè)態(tài)調整為“奧特萊斯”后獲得了銷售成功。從表中我們可以看出目前主題商業(yè)的成交量在商鋪總體成交量中占到了較大的比重，且潛在競爭壓力巨大；而總規(guī)劃體量更是達到了600萬平方米，多渠道投資性銷售和統(tǒng)一經(jīng)營相結合成為項目獲得競爭優(yōu)勢的最有效手段。商業(yè)總成交量主題商業(yè)成交量所占比例可售存量總規(guī)劃量550萬平方米120萬平方米>22.50%130萬平方米600萬平方米

06年~08年上海主題商業(yè)市場成交數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)交易中心）上海主題商業(yè)市場概述6、銷售型主題商業(yè)市場表現(xiàn)二、上海主題商業(yè)市場案例項目地址規(guī)劃體量主題定位長三角物流中心金山車亭公路3489號500000物流中心上海服裝城金山楓涇鎮(zhèn)涇商路99弄170000品牌服飾、奧特萊斯上海國際小商品城青浦新鳳中路333號470000小商品上海兩港裝飾材料城南六公路699弄650000軟裝、五金等上海五角世貿(mào)商城南匯區(qū)川南奉公路5959號480000辦公文化用品長江國際商貿(mào)中心殷高西路333號70000服飾、輕紡上海海港國際貿(mào)易中心奉賢新四平公路468弄22373建材裝飾曹安國際商城

上海市曹安路1833號150000輕紡家飾、皮鞋皮具箱包上海玫瑰園商貿(mào)城南奉公路999弄等1000000——上海箱包城奉城南奉公路6328號210000箱包七浦路服裝批發(fā)市場上海市塘沽路747弄1號40000服裝豪浦服飾城七浦路225-253號33000服裝上海主題商業(yè)市場案例上海近3年主題商業(yè)項目列表（部分）項目地址規(guī)劃體量主題定位上海國際鞋城上海市曹安路1777號100000鞋、皮具箱包上海國際包裝印刷城真南路1051弄85000包裝物流東方國貿(mào)批發(fā)城一二期滬太路3999號92幢93784——上海東方國貿(mào)新城三期朗悅路3-3110518.43——港隆休閑廣場--建材商場青浦鎮(zhèn)盈港路499弄22813.76建材上海國際機電五金城安亭鎮(zhèn)方泰方陸路210號77039.92電子電氣、五金材料金山化工建材市場金山亭衛(wèi)南路399弄2821.04化工建材上海中電紫旺電器城河南中路505號215室530000工業(yè)電器類國際機電五金交易中心嘉定安亭鎮(zhèn)方德路250弄500000建筑裝飾、機電橡塑五金上海車市南匯航頭鎮(zhèn)滬南路4789弄600000汽車、建材國際汽車城白鶴產(chǎn)業(yè)基地青浦外青松公路2550號84949.8汽車、汽配及體驗上海主題商業(yè)市場案例續(xù)上表地址：寶山高鏡殷高西路333號開發(fā)單位項目定位工程進度推案順序銷售方式：售后返租，返租3年，年返8%，逐年返還擔保方式：良好地段，具有升值潛力銷售價格：一期-12000~14000元/平米二期-15000元/平米去化速度：一期：10個月去化100%發(fā)展商：長江國際商業(yè)有限公司全部完工2008年9月一期房源交房案例1：長江國際貿(mào)易中心打造上海北部“品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；钡妮p紡類產(chǎn)品展示、交易、推廣的核心根據(jù)地基本信息項目整體合計6.4萬平米，其中：

B1層車庫約2萬平方米

1/2層輕紡類專業(yè)市場共4.4萬平方米

3層餐飲2.2萬平方米功能分區(qū)四大功能區(qū)：精品服飾/鞋類皮具/家居布藝/時尚配飾產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪，內部分割分割面積：1/2層產(chǎn)權分割，18~52平米得房率：82%租售方式一期：2007年12月底，推出東面2層、西面1/層，合計3.4萬平米，1200套單元，二期：2008年9月推出東面1層上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：外地客戶為主，浙江客戶占據(jù)60%客戶購買用途：純投資客戶投資預期：區(qū)域成熟，較多客戶接受3年合適營銷企劃主要以平面媒體的軟文、硬廣少量某些雜志媒體的免費廣告前期積累客戶時間較長，達到4000余組，在廣告投放方面較少地址：寶山高鏡殷高西路333號案例1：長江國際貿(mào)易中心上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位工程進度推案順序銷售方式：正常銷售模式銷售價格：別墅式商鋪-2500~3500元/平米商場式商鋪-6500~7000元/平米去化速度：一期：15個月去化89%發(fā)展商：上海金禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海長三角物流有限公司

2008年8月一期交房集商貿(mào)、展示、倉儲、運輸、服務等多功能于一體的大型綜合物流市場基本信息項目整體合計50萬平米，首期開發(fā)20萬平米，其中：

別墅式商鋪18萬平米商場式商鋪2.2萬平米功能分區(qū)商場式商鋪為建材區(qū)別墅式商鋪功能定位不清晰產(chǎn)品情況商場式分割面積：66平米，共335套別墅式分割面積：500平米租售方式一期：2007年5月，沿街別墅式商鋪二期：2007年8月，內側別墅式商鋪三期：2008年10月，內側別墅式商鋪及商場式商鋪地址：金山亭林林吉路833弄案例2：長三角物流中心上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地，外地客戶兼有，各占50%客戶購買用途：自用或投資營銷企劃戶外高炮少量某些雜志媒體的免費廣告廣告投放量較小地址：金山亭林林吉路833弄案例2：長三角物流中心上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：前三年8%，首付抵扣，后7年整體經(jīng)營收入的60%和房價8%二者取高值擔保方式：無擔保銷售價格：別墅式商鋪-4500元/平米別墅式商鋪-5000元/平米（可作餐飲）發(fā)展商：上海服裝城有限公司華東地區(qū)最大的服裝品牌聚集,孵化基地,也是華東地區(qū)最大,功能最全,集產(chǎn)地,物流,商貿(mào),信息,展示,設計為一體的綜合性大型購物廣場。基本信息項目整體合計30萬平米，其中：

精品商場共7萬平米，4層別墅式商鋪23萬平米未來開發(fā)酒店式公寓、總部大廈功能分區(qū)四大功能區(qū)：餐飲旅館區(qū)/國際國內品牌服飾區(qū)/倉儲區(qū)/中心商場展示區(qū)產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪分割面積：136平米/套得房率：90%租售方式一期商鋪整盤推出別墅式商鋪商場式商鋪開發(fā)商保留不對外出售工程進度2008年9月部分交房地址：金山朱楓公路1199弄案例3：上海服裝城上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地外地均有客戶購買用途：投資、自用兼有營銷企劃主要以平面媒體的軟文為主項目開盤銷售中期推出軟文，如上海商報地產(chǎn)周刊地址：金山朱楓公路1199弄案例3：上海服裝城上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔保方式：無擔保銷售價格：別墅式商鋪-3500元/平米商場式商鋪-7000元/平米去化情況：一期14個月去化57%發(fā)展商：上海服裝機械城企業(yè)有限公司集產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)、信息、展示、科研為一體的大型綜合性服裝機械中介基本信息項目整體合計60萬平米，其中：

一期別墅式商鋪19萬平米二期商場未來開發(fā)酒店功能分區(qū)功能區(qū)：輕紡/家飾家紡/精品皮鞋/皮具箱包產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪、商場式商鋪分割面積：別墅式136平米/套，商場式33~100平米得房率：80%租售方式2005年6月推出一期別墅式商鋪2008年3月對外推出商場式商鋪工程進度2006年8月一期交房地址：金山朱楓公路999弄案例4：上海服裝機械城上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地外地均有客戶購買用途：投資、自用兼有營銷企劃該案對廣告的投入力度較小其去化速度也相應較為緩慢地址：金山朱楓公路999弄案例4：上海服裝機械城上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔保方式：無擔保銷售價格：1~5萬元/平米1F：3.5萬元/平米；2F：2萬元/平米3F：1.3萬元/平米發(fā)展商：上海兆地房地產(chǎn)有限公司集鞋業(yè)行業(yè)信息、采購、國際鞋業(yè)物流、展覽展示中心、時尚發(fā)布中心于一體大型現(xiàn)代化、專業(yè)鞋類批發(fā)市場基本信息項目整體合計15萬平米，為商場式商鋪、辦公功能分區(qū)功能區(qū)：一樓為品牌男女鞋、童鞋展示交易；二樓為知名品牌男女鞋展示交易；三樓則規(guī)劃為休閑鞋、運動鞋及運動系列展示交易區(qū)。產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：20~40平米租售方式2005年10月對外開盤工程進度2006年12月交房地址：嘉定曹安公路1775號案例5：曹安國際鞋城上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：浙江溫州客戶較多客戶購買用途：投資、自用兼有營銷企劃大眾媒體：晨報地鐵視頻戶外高炮，道旗公交車身廣告地址：嘉定曹安公路1775號案例5：曹安國際鞋城上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，首付抵扣擔保方式：無擔保銷售價格：1~5萬元/平米主力價格3.8萬元/平米發(fā)展商：上海騰昭置業(yè)以鞋業(yè)皮革、皮具箱包為主導，集采購批發(fā)、貿(mào)易展示、信息服務等多功能于一體現(xiàn)代化物流專業(yè)商貿(mào)中心。基本信息項目整體合計9.8萬平米，均為商場式商鋪、商辦樓功能分區(qū)功能區(qū)：首層沿街規(guī)劃為品牌專營店，局部四層為品牌展示中心，局部五層以上為辦公、寫字樓產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：25~46平米得房率：55%租售方式2006年6月及11月分兩次對外開盤銷售工程進度全部完工，已投入使用地址：嘉定曹安公路1883號案例6：曹安國際商城上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：浙江溫州客戶較多客戶購買用途：投資、自用兼有營銷企劃戶外廣告單頁地址：嘉定曹安公路1883號案例6：曹安國際商城上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租3年，年返8%，逐年返還擔保方式：無擔保銷售價格：1~5萬元/平米主力價格3萬元/平米發(fā)展商：上海電子商城有限公司全國一流電子交易中心，集批零交易，品牌推廣，倉儲物流，電子商務于一體基本信息項目整體合計50萬平米，均為商場式商鋪產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：20~40平米租售方式2006年10月首期對外銷售2008年6月二期銷售工程進度目前二期封頂客戶情況上海本地客戶居多相當部分電子及通訊的自營客戶大眾媒體：晨報/新民晚報/第一地產(chǎn)營銷企劃地址：嘉定張掖路355號案例7：上海電子商城上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：帶租約銷售（3年，年8%的投資回報率，在首付款中扣除）銷售價格：5000~6000元/平米銷售率：銷售受阻，2007年年底暫停銷售二手拋售報價：14500元/平米發(fā)展商：上海車市置業(yè)有限公司集汽車展示、交易、辦公、物流、休閑、服務于一體的世界級汽車交易市場基本信息項目整體合計60萬平米，首期已開發(fā)18萬平米商場式商鋪博覽中心4萬平米別墅式商鋪4.2萬平米功能分區(qū)三大功能分區(qū)：家具、家飾、燈飾區(qū)建材、陶瓷、五金區(qū)品牌汽車4S功能館產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：別墅式商鋪、商場式商鋪面積分割：別墅式商鋪160平米商場式商鋪45~88平米租售方式2005年6月對外開盤銷售工程進度2005年12月一期交房地址：南匯航頭鎮(zhèn)4789號案例8：上海車市上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：本地、外地客戶均有客戶購買用途：投資、自用兼有營銷企劃戶外高炮（滬南路，近項目）平面媒體（大眾紙媒，2005年7月26日至2007年9月26日，投放《解放日報》5次，《勞動報》1次，《上海商報地產(chǎn)周刊》1次，《申江服務導報》2次，《新民晚報》21次、《新聞晨報》13次行業(yè)內刊《家居&建材》地址：南匯航頭鎮(zhèn)4789號案例8：上海車市上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租10年，每年固定比例，合計返租85%擔保方式：江蘇銀行擔保銷售價格：1F：3萬元/平米；2F：2萬元/平米3F：1.5萬元/平米；4F：1萬元/平米發(fā)展商：江蘇美通投資有限公司大市場、大平臺，大大增加江蘇乃至長三角地區(qū)制造產(chǎn)品在采購和銷售環(huán)節(jié)的就地交易，將為素有電子密集區(qū)的昆山及華東工廠IT產(chǎn)品結構調整、產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生深遠影響基本信息項目整體合計18萬平米，市場部分10萬平米，均為商場式商鋪，辦公樓、酒店式公寓8萬平米功能分區(qū)電子元器件、儀器儀表、電子工具、電腦整機、電腦配件、電腦外設、數(shù)碼產(chǎn)品、計算機網(wǎng)絡、通訊器材、安防產(chǎn)品、視聽產(chǎn)品、耗材、線路板等產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：10~20平米得房率：45%租售方式2008年6月二期開盤工程進度2009年12月交房地址：曹安公路曹新路案例9：昆山E谷賽格上海主題商業(yè)市場案例客戶情況客戶區(qū)域特征：上海本地客戶居多，部分外地客戶，浙江居多客戶購買用途：投資營銷企劃大眾媒體：晨報戶外高炮，道旗項目圍板地址：曹安公路曹新路案例9：昆山E谷賽格上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位推案順序銷售方式：返租10年，方式一（10年固定比例）方式二（前4年固定比例，后6年按照租金客戶獲得90%收益）銷售價格：7000~14000元/平米去化速度：2個月去化90%發(fā)展商：上海騰昭置業(yè)匯聚眾多的頂級國際國內知名品牌，通過典范家居體驗營銷概念，引領國際家居時尚潮流，為社會精英們提供高品質的家居購物場所，成為真正意義上的國際家居體驗廣場基本信息項目整體合計8萬平米，為商場式商鋪產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：40~70平米得房率：55%租售方式2008年6月開盤銷售客戶情況客戶區(qū)域特征：上海本地客戶居多，部分外地客戶，浙江居多客戶購買用途：投資地址：昆山翠微東路518號案例10：昆山紅星美凱龍上海主題商業(yè)市場案例開發(fā)單位項目定位銷售方式：返租5年，每年比例為7%、8%、9%、10%、11%，合計45%銷售價格：1F：1.5萬元/平米；2F：0.8~1.0萬元/平米；3F：5000~6000元/平米；發(fā)展商：太倉市天地實用房開發(fā)有限公司經(jīng)營管理公司：上海家飾佳控股（集團）有限公司采用集品牌店規(guī)范展示與銷售于一體的高端定位經(jīng)營模式，為商場提供“一站式”家居商業(yè)購物環(huán)境基本信息項目整體合計6萬平米，市場部分約2萬平米，均為商場式商鋪，其余為商辦樓、酒店式公寓、酒店、商場等產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：商場式商鋪面積分割：15~20平米得房率：55%租售方式工程進度在建地址：太倉常勝北路68號案例11：太倉家飾佳上海主題商業(yè)市場案例三、上海主題商業(yè)返租銷售案例解析經(jīng)營主題泛產(chǎn)業(yè)化開發(fā)規(guī)模越來越大動輒十幾萬平米輻射能力互相擠壓，逐漸變小項目功能越來越全酒店/辦公/商業(yè)返租案例解析1、項目開發(fā)開發(fā)規(guī)模項目名稱規(guī)模體量（萬平米）長三角物流中心50上海服裝城30上海服裝機械城60上海國際鞋城15上海電子商城50上海車市60昆山E谷賽格18主題商業(yè)項目的開發(fā)規(guī)模越來越大，將會集成越來越多的功能，整合較多的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)、功能的整合能力水平將對項目的成敗起到重要的影響作用。大體量項目憑借其規(guī)模優(yōu)勢，業(yè)態(tài)整合將在市場中越來越具有競爭力。項目功能項目名稱物業(yè)種類上海服裝城專業(yè)市場、酒店式公寓、總部大廈上海服裝機械城專業(yè)市場、商場、酒店上海國際鞋城專業(yè)市場、辦公、酒店曹安國際商城專業(yè)市場、辦公、酒店上海車市專業(yè)市場、博覽中心昆山E谷專業(yè)市場、辦公、酒店式公寓返租案例解析輻射能力主題商業(yè)項目在上海周邊區(qū)域遍地開花，規(guī)模加大，彼此之間的商圈搶奪，競爭加劇；彼此的競爭是的商圈輻射范圍相互擠壓，縮小，但項目體量規(guī)模的擴大及模式的創(chuàng)新又在一定程度上對商圈的輻射范圍進行擴大，這就對未來主題商業(yè)規(guī)模開發(fā)及經(jīng)營模式提出了更高的要求。返租案例解析重點案例中經(jīng)營主題分布比例示意46%36%9%9%服裝輕紡建材家居電子產(chǎn)品其他目前市場上的主題商業(yè)的開發(fā)主題還是集中于輕紡、建材這兩大類行業(yè)，該類行業(yè)與日常生活息息相關，需求總量高，具有損耗需要一定頻次更新的特點；電子產(chǎn)品、五金產(chǎn)品作為生活非直接必需品，該類主題商業(yè)的開發(fā)數(shù)量僅次于上述類別項目；工業(yè)品等非生活類用品鮮少見諸于市場。與生活相關聯(lián)程度越高的產(chǎn)品，因客戶對其了解程度相對較深，行業(yè)信息的透明度高，該類行業(yè)開發(fā)成為專業(yè)市場客戶的認可程度更高。經(jīng)營主題返租案例解析項目名稱產(chǎn)品形式長江國際貿(mào)易中心商場式6萬長三角物流中心商場式2.2萬+別墅式18萬上海服裝城商場式7萬+別墅式23萬上海服裝機械城商場式+別墅式上海車市商場式4萬+別墅式4.2萬昆山E谷賽格商場式10萬昆山紅星美凱龍商場式8萬太倉家飾佳商場式6萬越來越多的項目采用了商場式的產(chǎn)品形式但受制于產(chǎn)品形式及經(jīng)營管理難度，純商場式的項目難以擴大體量，支撐規(guī)模，此類項目的整體規(guī)模相應較?。桓嗟男枰ㄟ^較長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理操作項目別墅商鋪更多的存在于郊縣區(qū)域，地塊規(guī)模大，產(chǎn)品形式可以相應多樣化，從體量上而言，成為市場的主流產(chǎn)品，此類產(chǎn)品因個體相應較為獨立，通常在經(jīng)營管理上的靈活性較高。返租案例解析2、產(chǎn)品形式商場式商鋪別墅式商鋪面積（平米）單價（元/平米）總價（萬元）面積（平米）單價（元/平米）總價（萬元）長三角物流中心667000465003500175上海服裝機械城33~100700023~70136350048上海車市45~881000045~881605000~600080~96同一項目體內，商場式商鋪在價格上往往是別墅式商鋪的一倍左右，但由于其分割面積的把握較好的控制了總價，在市場上的出現(xiàn)頻率愈來愈高。返租案例解析別墅式商鋪面積分割偏大，多數(shù)達到150~200平米1F商鋪+2F（3F）居住辦公目前市場銷售中體量最大的產(chǎn)品形式。商場式商鋪面積分割偏小，主力面積分割30~60平米近年來，商場式商鋪面世體量有所加大，得益于其較小的分割面積，可以有效的控制總價。返租案例解析開發(fā)商意向客戶的聲音其他的意見最合適的方式返租案例解析3、租售模式項目租售模式返租年限返租方式兩港裝飾城可選擇自營和售后返租2.5年合計15%，首付款抵扣上海車市售后返租3年年返8%，全部首付款中抵扣長三角物流中心自營或委托招商————長江國際貿(mào)易中心售后返租3年年返8%，逐年返還上海服裝城售后返租10年前三年8%，首付抵扣，后7年整體經(jīng)營收入的60%和房價8%二者取高值上海服裝機械城售后返租3年年返8%，逐年返還曹安國際商城售后返租3年年返8%上海國際鞋城售后返租3年年返8%電子商城售后返租3年年返8%昆山賽格E谷售后返租10年前3年首付抵扣，合計返還82%昆山紅星美凱龍售后返租10年合計95%，前4年首付抵扣，后6年固定收益返還或營業(yè)收益90%太倉家飾佳售后返租5年7%，8%，9%，10%，11%開發(fā)商意向返租案例解析方式主題商業(yè)項目的銷售中，多數(shù)作為純投資型產(chǎn)品，售后返租成為主要方式。年限多數(shù)項目的返租年限控制在3~5年之內，少數(shù)品牌性經(jīng)營項目返租年限長，但其返租方式也相應有所調整。數(shù)值年返8%的返租率為多數(shù)項目所采用。擔保返租回報多為首付款中扣除，開發(fā)商多未設置擔保方式，返租年限長的項目以品牌擔保形式為主，如賽格，紅星美凱龍。返租案例解析7家1家3家10864201家3年以下（含3年）4~5年6~10年10年以上關于不同返租年限的市場數(shù)量統(tǒng)計多數(shù)項目的返租年限控制在3~5年之內，少數(shù)品牌性經(jīng)營項目返租年限長。返租案例解析1家通過對投資型物業(yè)商鋪購買的客戶進行的訪談客戶認為：對返租的年限要求是隨項目預期的成熟期有很密切的關聯(lián)，較為成熟地區(qū)在3-5年內，郊區(qū)在5-10年內，如長江國際貿(mào)易中心由于區(qū)域較為成熟，商鋪預計的成熟期短，因此投資客對其要求的返租期較短，一般3年即可。而像金山的多數(shù)項目成熟期較長，需要的返租年限因該比較長（如上海服裝城10年），

年限超過其區(qū)域成熟的預期，則客戶自身未來的租金收益空間被縮小，客戶對其產(chǎn)生一定抗性。短期包租年限內的年投資回報8~10%之間都可以接受。考慮到資金的時間價值，更多的客戶傾向于投資回報可首付抵扣的做法；對于投資年限較長的項目，有合適的擔保方式會促進客戶對項目的認可程度?？蛻舻穆曇舴底獍咐馕鐾ㄟ^對投資型項目代理商的溝通交流代理商（長江國際貿(mào)易中心）認為：

若作為純投資型的產(chǎn)品，返租年限往往會先入為主的影響客戶對項目投資預期的判斷，客戶對返租年限的長短較為敏感，因為該年限關系到未來項目成熟后的收益空間及未來資金在一定時期可變現(xiàn)流通的能力。通常說來，返租年限過長的項目，客戶第一印象的抗性較大。在既定的返租年限情況下，開發(fā)商往往通過對投資回報的比例、利潤分成方式等因素的調整來作為對年限抗性的規(guī)避。代理商的聲音返租案例解析太倉家飾佳：原返租年限為10年，年均8%的投資回報，但試探市場后，在維持固定的年投資回報前提下，項目改為返租5年。昆山紅星美凱龍：項目返租10年，最初方案為每年固定數(shù)值的返租回報，合計共返95%，項目面世后，經(jīng)過客戶反應，項目增加另一種返租方式：前4年固定返租回報，第五年起，客戶可取得其購買商鋪租約合同價值90%的租金利潤，開發(fā)商收取剩余10%。實際操作中碰到的事例返租案例解析核心問題完善策略保障手段退出機制三者相輔相成均是構筑客戶對開發(fā)商實力及經(jīng)營能力的信心保證最合適的方式返租案例解析定值投資回報，如昆山E谷賽格，上海服裝機械城 無論年限長短，采用固定數(shù)值或比例的年返租值，但其年返租值呈現(xiàn)每年遞增態(tài)勢

定值投資回報又可分為兩種方式，一為每年固定相同比例；二為每年約定某一比例，但每年均不相同。退出機制1—固定數(shù)值回報（比例）返租案例解析假設案例*：某商鋪總價100萬，包租5年定值投資回報方案1定值投資回報方案2（推薦）一手購買購買原值100萬100萬返租方案返租5年，每年固定返租8%合計返租40%返租5年，年返租比例遞增：6%、7%、8%、9%、10%合計返租40%年均投資回報8%8%二手轉讓（假設第三年產(chǎn)權轉讓）年均投資回報率8%8%實際獲得返租收益100*8%=8萬（100*9%+100*10%）/2=9.5萬預期的銷售價格8萬/8%=100萬9.5萬元/8%=119萬市場反應物業(yè)無法獲得增值物業(yè)存在升值空間看似相同看似相同遞增的年返租值，有利于客戶在若干年后轉手退出時，根據(jù)屆時的租金收益可以獲得相應的物業(yè)升值，從而使轉讓成為可行。*注：上述案例假設前提，市場經(jīng)營正常有序發(fā)展。返租案例解析不定值投資回報（保底），如上海服裝城、昆山紅星美凱龍未來某年開始，按照經(jīng)營收入或租約收入的百分比例客戶與開發(fā)商分成，也可同時界定一定的保底回報率。此類投資回報方式，典型的收益與風險共存采用此類方式，未來轉手價格的收益空間完全由屆時的市場經(jīng)營好壞的租金價值決定，通常需要開發(fā)商給予客戶較強的信心保證，較好的保障機制。退出機制2—不定值回報（分成）返租案例解析不定值投資回報方案1不定值投資回報方案2原值——返租方式按照整體經(jīng)營收入6%提成予業(yè)主按照租約實際租金的90%給予業(yè)主案例上海服裝城昆山紅星美凱龍前提基礎審計公開較好的經(jīng)營實力不同區(qū)位租金相差不大結果較為激進的投資方案選擇風險與收益并存，完全市場化操作，轉讓完全由市場經(jīng)營好壞程度決定假設案例：上述倆方案的選取將取決于是否具有良好的審計公開機制，及業(yè)主對市場經(jīng)營的信心程度。返租案例解析方案比較（二）：定值投資回報方案不定值投資回報方案利收益穩(wěn)定收益市場化可獲得經(jīng)營成熟的大部分利潤弊無法獲得市場經(jīng)營成熟后的超額利潤收益完全受市場影響具有一定的不確定性前提基礎較好的保障機制較強的經(jīng)營實力保證業(yè)主對項目的信心特征保守型激進型保守型激進型對項目信心方案選擇的相關性示意圖返租案例解析采用一定的擔保手段，選取在客戶中具有較高信任度的行業(yè)、品牌方式進行擔保，例如：上市公司擔保：如浙江嘉善農(nóng)商城銀行擔保：昆山E谷賽格、上海飛雕國際大廈·雙子杰座品牌擔保：紅星美凱龍、家飾佳保障機制—擔保手段返租年限短，如3~5年的項目，對擔保的要求較低，特別是返租利潤在首付中扣除的項目，擔保的實際意義難以得到體現(xiàn)，客戶對此也無較高要求；返租年限長的項目，后續(xù)經(jīng)營的不確定性較高，為確保項目在較長時間內的正常運營與成熟，客戶對擔保也提出了一定要求，擔保方式的作用也隨之加大。返租案例解析保障機制—定時回購開發(fā)商設定在某一經(jīng)營階段（如10年），對項目進行原價回購，一方面通過開發(fā)商自身實力的保證給予客戶對項目經(jīng)營成熟的信心，進一步增加對項目的認同感，促進銷售；另一方面在統(tǒng)一經(jīng)營管理年限較長的特定條件下，也給予客戶靈活的可退出方式，增加其動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的變現(xiàn)流通能力，更好的契合投資客的實際需求，也在很大程度上也可促進銷售的進行。返租案例解析公開制度制度公開——返租項目涉及到客戶對未來經(jīng)營利潤的分成獲取，采用客戶易于接受、容易獲取及理解的方式公開項目的租賃經(jīng)營情況，租賃信息透明化后，客戶對其投資收益有較為清晰的了解與判斷，進而有利于返租方案的推廣及深入，進一步加強客戶對本案租售模式的認可程度，促進銷售。返租案例解析項目銷售單價銷售總價主力總價30萬左右上海國際鞋城主力價格3.8萬元/平米10~20萬電子商城3萬元/平米20~35萬太倉家飾佳5000~15000元/平米25~35萬昆山賽格E谷1萬~3萬元/平米10~50萬主力總價50~80萬左右長江國際貿(mào)易中心12000~15000元/平米20~78萬上海服裝城4500~5000元/平米60~68萬上海服裝機械城3500~7000元/平米45~70萬曹安國際商城1~5萬元/平米35~100萬主力總價80萬以上上海車市5000~6000元/平米80~90萬長三角物流中心2500~3500元/平米；6000~7000元/平米45~175萬昆山紅星美凱龍7000~14000元/平米28~100萬總價控制在百萬之內單價分散返租案例解析4、銷售價格5000100001500020000250003000030000以上外地項目上海曹安項目上海郊縣項目價格離散程度大影響價格的因素較多，無明顯定價標桿性因素。銷售單價（元/平米）返租案例解析無論地段區(qū)位，通過對面積和單價的控制，投資類產(chǎn)品的總價均控制在百萬以內。價格離散性較高，無明顯的標桿性定價依據(jù)，如區(qū)位地段、產(chǎn)品力等。面積劃分僅為銷售時一種方式，實際使用會面臨重新調整，尤以商場式商鋪為特點產(chǎn)品單價面積分割產(chǎn)品總價調整手段最終目的返租案例解析市場比較法通過與周邊或類似項目的要素比較，確定自身價格。常用于常規(guī)商業(yè)項目，如社區(qū)商鋪等項目中。投資客戶對價格的理解1項目銷售價格區(qū)域描述港隆建材11000元/平米項目周邊建材專業(yè)市場長江國際商貿(mào)中心15000元/平米（1F）寶山成熟社區(qū)專業(yè)市場返租案例解析三、市場案例解析對項目未來投資收益利潤的預期投資客戶往往對價格的理解是該商鋪未來的投資收益即租金水平是否能夠支撐該價格。項目租賃價格投資回報率相應價格恒大建材市場3.6元/平米/天（1F）9.5%13800元/平米建配龍4.8元/平米/天（均價）9.5%18000元/平米奧特萊斯2~3元/平米/天9.5%8000~11500元/平米收益還原法通過對項目未來收益的判斷，來確定項目自身價值及價格。常用于項目定價中輔助參考投資客戶對價格的理解2主題商業(yè)的開發(fā)流程與常規(guī)房地產(chǎn)項目開發(fā)有一定區(qū)別，因此其銷售的優(yōu)劣程度并不能完全按照開盤后的銷售速度來片面概括，因為：市場上相當?shù)闹黝}商業(yè)在拿地初期就開始了項目的推廣，往往經(jīng)過了若干年的客戶積累，在取得預售許可證后上市銷售，短期內取得了不俗的銷售業(yè)績，但其實是投入了若干年的前期工作，如長江國際貿(mào)易中心，前期積累時間較長，積累客戶4000余組，最終銷售時簽約客戶1000組；兩港建材裝飾城也于2002年開始項目推廣，08年6月正式銷售。前文提到，主題商業(yè)開發(fā)商往往具有一定的產(chǎn)業(yè)背景，在業(yè)內擁有較強的資源整合能力，包括客戶資源，也使其在早期通過開發(fā)商資源進行較早的項目推廣，較長的前期推廣時間，獲得更多的客戶積累。主題商業(yè)項目的市場預熱期相當之長，也由此促成了開盤后銷售的火爆熱銷場景。返租案例解析5、推廣周期項目去化周期去化體量上海國際鞋城（商場）12個月4.4萬平米曹安國際商場18個月（目前尾盤銷售）3.5萬平米（其中前開盤6個月去化3萬平米）長江國際貿(mào)易中心8個月3.4萬平米（客戶積累4000余組）兩港裝飾城24個月7.4萬平米（2002年開始整盤形象推廣，積累客戶）三、市場案例解析主題商業(yè)在市場的常見去化周期在1~2年，其中強銷期去化絕大比例房源，沖量去化特征較為明顯，后續(xù)去化能力削弱，通常項目的年去化體量一般在3~4萬平米，產(chǎn)品優(yōu)勢較強及營銷推廣強勢的項目相應有所突破。SP活動媒體廣告營銷方式道路高炮道路導旗客戶推介會平面媒體軟/硬廣項目圍板網(wǎng)絡媒體車身廣告返租案例解析6、營銷手段—方式上海主要項目平面媒體廣告投放統(tǒng)計(2006~2008)樓盤名稱新聞晨報解放日報青年報新民晚報東方早報房地產(chǎn)時報上海樓市新聞晚報租售情報上海商報地產(chǎn)周刊勞動報申江服務導報其他上海電子商城二期16113中電紫旺電器城三期11國際機電五金城一期21上海曹安國際商城5453371354兆地國際廣場355252411長江國際商貿(mào)中心1221上海服裝城3上海服裝機械城一期1上海車市1352111121兩港裝飾成111長三角物流中心1返租案例解析外地項目在滬主流平面媒體廣告統(tǒng)計(2006~2008)昆山賽格E谷媒體名稱6月7月8月合計新聞晨報1次整版4次整版（每周一次）3次整版（每周一次）10次新民晚報——4次整版未投放4次東方早報整版一次1次合計15次返租案例解析太倉國際生活廣場媒體名稱5月6月7月合計新聞晨報9次整版（5.22-5.30每天1個整版）8次整版、1次半版（每周三、周五各1次整版）3次半版（每周一次，7.18之后無投放）20次新聞晨報、新民晚報仍是主題商業(yè)項目傾向的主流平面媒體從投放量觀