萬達廣場項目投資分析報告

小組成員：于平施喆崔焯羽30億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔標(1)總用地面積：70143㎡(2)總建筑面積：288000㎡(3)建筑密度：49.75％(4)容積率：3.80(5)地下建筑面積：11743m2(6)地上建筑面積：161197m2(7)西塔樓建筑面積：71771m2(8)東塔樓建筑面積：101169m2(9)已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)(過程略)，主要建主力樓(以出租為主)和公寓(以出售為主)。主力樓是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場、高檔影院共同組成約4、項目功能面積分布表1(主力樓)功能面積分布表每層面積(平方總面積(平1表2(公寓樓)功能面積分布表每層面積(平總面積(平設(shè)定與總投資估算表(2)從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權(quán)年限為50年。(3)根據(jù)銀川市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設(shè)費、開發(fā)期間稅費、管主力樓成本主力樓單價公寓樓成本公寓樓單價合計發(fā)成本(靜態(tài))9079927808975他費用505845050售費用00是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了5億元完成了項目前期的有關(guān)工作，因此本項目實際資金缺口為5.52序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期三、項目借款還本付息分析表5借款還本付息表(單位：元)項目項目合計四、項目銷售與租賃收入測算售價0銷售率30%銷售面積8售價0銷售率75%銷售面積2元)8售價0銷售率%銷售面積14523元)61租金(元)0000000%%%%%%用(萬商場(-1租金收至地面四入(萬層)元) 出租率%%%%%%%用(萬商場(-1租金收至地面四入(萬686868686868681五、項目銷售與租賃稅金及附加測算序號項目計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計防洪工程維(1)(1)3土地增值稅(1)*1％序據(jù)1入6692908228222加50763300241421*5％31014城市維23992稅*7％3附加*3％4費*0.09％5花稅*0.05％4344413633353526262522202121141514121112126房產(chǎn)稅*12％3453275782818(1)價格水平的假定本項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè)(2)租金升幅的假定(3)稅費的規(guī)定本項目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計發(fā)生的稅項和費用的計算標(4)出租物業(yè)的折舊(5)出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值(6)期望收益率(基準收益率)的確定計算依合202012020202020序28292724222323764772622202248481收入39169982221銷售收入60282927242223231.685772622202248482租賃收入5306998222171474747474747472總成本費用271484848484848481樓總成本分攤392.用于租賃物業(yè)132474747474747472折舊93248484848484848125505148423941413稅金770766303702042423.銷售稅金及附4841加23.租賃稅金及附120505148423941412加927766303702042424土地增值稅7895利潤總額(3)-(4)56128804226所得稅%965548834137315157稅后利潤(5)-(6)59680447817676析(1)全部投資現(xiàn)金流量表號稱合計1入9601234561入02出0030513733882銷售56311加48422值稅7893加063300224所得稅6348433553流量4量②本項目全部投資凈現(xiàn)值(NPV)＝86866萬元(2)自有資金投資現(xiàn)金流量表序合建設(shè)經(jīng)營期20120120120120120120101234567642872922722422222342341現(xiàn)金流入3967669290822828272922722422222342341.2租賃收入536766929082282824632281151069288398958952現(xiàn)金流出84340513733882.1自有資金202.3付息50102.4及附加2租賃稅金1205075164804273924144142.5及附加92963300224812.7所得稅9634843355凈現(xiàn)金流5931771651491381451453量6189225292424464628689184367①本項目自有資金投資凈現(xiàn)值(NPV)＝50829萬元項目資金來源與運用表項目名1源69982282銷售收貸建設(shè)投