蘇州中騰項(xiàng)目別墅市場(chǎng)研展報(bào)告

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助!蘇州中騰項(xiàng)目別墅市場(chǎng)研展報(bào)告蘇州中騰項(xiàng)目經(jīng)過數(shù)次調(diào)整之后，明確了打造具有蘇州本土特色的江南精品別墅。由此，我們對(duì)蘇州別墅市場(chǎng)的展開了進(jìn)一步研究，結(jié)合目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)及別墅市場(chǎng)的變化，對(duì)以往進(jìn)行的江南特色別墅調(diào)研作出階段性總結(jié)；對(duì)蘇州高檔別墅的發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)判；從市場(chǎng)角度出發(fā)，提出我司對(duì)中騰項(xiàng)目建議和意見，希望從市場(chǎng)的反饋中強(qiáng)化規(guī)劃理念，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目樹立蘇州頂級(jí)別墅形象將來(lái)項(xiàng)目推廣預(yù)埋管線，尋找本項(xiàng)目產(chǎn)品等方面在市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)點(diǎn)，為項(xiàng)目的順利發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。一、本次研究的目的與重點(diǎn)蘇州別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)一年內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判蘇州高檔別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，蘇州中騰項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的預(yù)判；對(duì)蘇州中式別墅的階段性總結(jié)及市場(chǎng)認(rèn)同度的客觀反映；從市場(chǎng)角度尋求項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)二、研究的思路與方法（一）研究范圍的界定鑒于本項(xiàng)目的高端性質(zhì)和產(chǎn)品的特殊性，本次市場(chǎng)研究范圍主要鎖定在蘇州市區(qū)內(nèi)的純別墅社區(qū)，其中又側(cè)重于西部太湖旅游度假區(qū)及周邊西部市場(chǎng)；聚焦于蘇州西部市場(chǎng)內(nèi)總價(jià)在500萬(wàn)以上的幾個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，具體研究范圍如下：蘇州市區(qū)內(nèi)純別墅社區(qū)側(cè)重于蘇州高檔別墅（總價(jià)500萬(wàn)以上）蘇州中式別墅從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，主要從價(jià)格、區(qū)域、別墅風(fēng)格等方面進(jìn)行分析，認(rèn)清市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)。在此需要指出的是，別墅風(fēng)格本不應(yīng)成為競(jìng)爭(zhēng)的主要的因素，但從蘇州近年來(lái)別墅市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，隨著具有本土建筑、文化傳承色彩的中式別墅走俏及文化消費(fèi)的趨勢(shì)，具有江南民居特色的中式別墅在別墅物業(yè)的開發(fā)中盡顯回歸主流的趨勢(shì)，故在此對(duì)蘇州中式別墅的發(fā)展進(jìn)行階段性總結(jié)。由于本項(xiàng)目在價(jià)格和客戶方面最主要的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自蘇州太湖及周遍區(qū)域，因此本次研究的重點(diǎn)以木瀆、太湖旅游度假區(qū)、西山等區(qū)域內(nèi)在售和待售的別墅物業(yè)為主。（二）研究方法與資料來(lái)源1、研究方法有針對(duì)性地、有重點(diǎn)地進(jìn)行研究，不求大而全，空而泛；盡量做到有的放矢；橫向比較（競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域）與縱向分析（現(xiàn)狀與趨勢(shì)）相結(jié)合；定性（中式別墅）分析與定量（價(jià)格）分析并重；研究注重延續(xù)性，后期繼續(xù)跟進(jìn)；2、資料來(lái)源主要是通過實(shí)地考察、電話及網(wǎng)絡(luò)搜集等多種調(diào)研手段獲取項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，在獲取新入市項(xiàng)目信息的同時(shí)，對(duì)以往項(xiàng)目信息進(jìn)行了及時(shí)的更新整理，確保對(duì)項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)的持續(xù)性關(guān)注，更能客觀反映市場(chǎng)及項(xiàng)目的發(fā)展變化，并據(jù)此對(duì)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判，提出我方觀點(diǎn)，并希望從中能帶來(lái)有利于項(xiàng)目發(fā)展的影響和啟發(fā)。主要資源來(lái)源如下：太湖等區(qū)域?qū)嵉乜疾飓@取的一手信息蘇州搜房網(wǎng)相關(guān)信息蘇州日?qǐng)?bào)品牌傳媒工作室交流獲取的二手信息江南文化及江南特色樓盤調(diào)研報(bào)告蘇州區(qū)域別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告蘇州中騰項(xiàng)目總體定位報(bào)告三、蘇州別墅市場(chǎng)分析1、蘇州——滋生高檔別墅的肥沃土壤成全觀點(diǎn)：建筑融于環(huán)境，環(huán)境凸現(xiàn)建筑，只有二者有機(jī)的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，才能體現(xiàn)出別墅的藝術(shù)韻味，在當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的嗣后，優(yōu)越的環(huán)境往往是別墅最大的升值空間，同時(shí)也是凸現(xiàn)別墅風(fēng)格的最佳載體?！白尳ㄖ蔀榫坝^的點(diǎn)綴”，這是上海佘山月湖山莊的開發(fā)理念，從一個(gè)側(cè)面反映了目前市場(chǎng)上別墅開發(fā)的一種理念，也是別墅對(duì)景觀重視的突出體現(xiàn)。當(dāng)今別墅價(jià)值的體現(xiàn)，一方面依靠產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，另一方面則主要依靠?jī)?yōu)越的自然景觀和人文景觀提升項(xiàng)目的價(jià)值。尤其是自然景觀資源的利用，已經(jīng)成為高檔別墅物業(yè)不可或缺的重要因素，從某種意義上來(lái)看，高檔別墅如果離開了優(yōu)越的自然景觀資源，那就無(wú)所謂高檔了。從項(xiàng)目所處區(qū)域來(lái)看，自然條件相當(dāng)優(yōu)越。東山、西山是離項(xiàng)目較近且較為豐富的自然資源，如能整合其中與項(xiàng)目較為切合的資源，勢(shì)必形成一股強(qiáng)力的沖擊波，震撼整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)?！疚魃健课魃揭蛱鴭趁亩嘧?，太湖因西山而豐富多彩。山巒起伏，奇石嶙峋，峰回路轉(zhuǎn)，曲徑通幽，自古就形成了以地帶景，以景抒情的八大美景和七大名勝。主要景點(diǎn)有石公山，太湖大橋，林屋洞，羅漢寺，太湖梅園等。【東山】東山，是東洞庭山的簡(jiǎn)稱，以花果叢林、山水名勝、明清建筑著稱，東山氣候宜人，物產(chǎn)豐富，是名聞江南的魚米之鄉(xiāng)和花果山。主要景點(diǎn)有陸巷古村、雕花樓、紫金庵、三山島、雨花勝境。成全建議：從項(xiàng)目地塊出發(fā)，充分利用內(nèi)部自然資源，可將內(nèi)部較好的景觀資源加以梳理和提煉，作為銷售語(yǔ)言在將來(lái)的市場(chǎng)推廣加以展示。此外，太湖自然資源、旅游資源豐富，整合太湖周邊資源，將有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升。2、別墅區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析成全觀點(diǎn)：2500年歷史的白發(fā)蘇州，具有深厚的文化底蘊(yùn)，優(yōu)越的人文自然景觀，在蘇州別墅第三次浪潮的到來(lái)之后，蘇州別墅的影響在逐漸向華東（尤其是上海）及全國(guó)蔓延。碧波蕩漾的太湖、物產(chǎn)豐富的陽(yáng)澄湖、頗具新都市景觀的金雞湖等區(qū)域，都具備了建造高檔別墅的絕佳環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上形成了蘇州三大別墅區(qū)域——木瀆、太湖、園區(qū)（金雞湖區(qū)域），其他別墅項(xiàng)目散落于古城區(qū)、相城區(qū)內(nèi)的別墅市場(chǎng)格局。而這樣的格局正隨著太湖旅游度假區(qū)的大力開發(fā)而產(chǎn)生傾斜，未來(lái)一年內(nèi)的別墅市場(chǎng)硝煙將彌漫在太湖上空，蘇州太湖區(qū)域?qū)⒊蔀閯e墅市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。古城區(qū)、園區(qū)的別墅供應(yīng)將逐步遞減，未來(lái)將幾乎沒有別墅供應(yīng)，而依托陽(yáng)澄湖的相城區(qū)由于區(qū)域環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，要成為蘇州別墅一大區(qū)域仍需加以時(shí)日?！紙@區(qū)〗工業(yè)園區(qū)以優(yōu)美的城市環(huán)境以及高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，獲得了蘇州房地產(chǎn)開發(fā)的制高點(diǎn)，成為蘇州市民和外來(lái)投資客的理想棲居之地。園區(qū)的別墅主要以金雞湖為景觀資源，圍繞金雞湖而建。而從目前市場(chǎng)上看，園區(qū)湖東公寓房的開發(fā)已經(jīng)成為未來(lái)幾年內(nèi)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主流。除已建成的東方春曉、瀾韻苑、翠湖雅居等湖西項(xiàng)目外，金水灣二期、東岸·綠洲半島二期及高爾湖花園等幾個(gè)在售項(xiàng)目將更為稀缺。而從去年到今年的市場(chǎng)反映來(lái)看，園區(qū)的別墅市場(chǎng)的供求狀況幾乎無(wú)任何變化，價(jià)格也是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律略有微幅上漲，目前該片區(qū)別墅主要情況如下：區(qū)位：具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在蘇州房地產(chǎn)開發(fā)水平的最高區(qū)域及看漲板塊，區(qū)域價(jià)值較高。別墅類型：以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)排為輔3、戶型：聯(lián)排220㎡左右，獨(dú)棟350㎡左右4、價(jià)格：8000元/㎡左右景觀優(yōu)勢(shì)：金雞湖自然景觀及八大人工景觀資源置業(yè)群體：園區(qū)工作的高級(jí)白領(lǐng)和外企管理層人士為主代表樓盤：金水灣、東岸·綠洲半島〖木瀆〗木瀆是江南著名古鎮(zhèn),地處蘇州城西,太湖之濱，擁有靈巖山、天平山等自然景觀資源及豐厚的文化底蘊(yùn)，“山近靈巖地最幽，香溪名勝足千秋”是木瀆的真實(shí)寫照。在去年的蘇州別墅年內(nèi)，木瀆別墅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，銷售也持續(xù)火爆，形成了供銷兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。但進(jìn)入今年以來(lái)，別墅市場(chǎng)發(fā)展步伐有所減緩，以經(jīng)濟(jì)型第一居所為主的別墅在國(guó)家宏觀調(diào)控及輕規(guī)計(jì)劃擱置的影響下，區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸淡化，整個(gè)木瀆的別墅市場(chǎng)正隨著樓市的調(diào)整趨于平穩(wěn)。1、區(qū)位：蘇州西部建設(shè)的主要通道，隨著環(huán)城高速的通車及區(qū)域市場(chǎng)的成熟，區(qū)域價(jià)值有所提升，但輕軌計(jì)劃的擱置對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響較大。2、別墅類型：聯(lián)排和雙拼為主、獨(dú)棟別墅為輔3、戶型：聯(lián)排及雙拼250㎡左右，獨(dú)棟350㎡左右4、價(jià)格：聯(lián)排及雙拼6000元/㎡左右，獨(dú)棟8000元/㎡左右5、自然景觀：天平山、靈巖山6、置業(yè)群體：木瀆及新區(qū)私營(yíng)企業(yè)家、木瀆政府官員等7、代表樓盤：天鄰風(fēng)景二期、藝墅家二期、泉景花園二期〖太湖〗太湖旅游度假區(qū)內(nèi)度假別墅擁有太湖等優(yōu)越的自然生態(tài)資源，包括近來(lái)西山的西山恬園、太湖·翠峰山莊，分別以古樟園和林屋洞為自然景觀依托，打造自然景觀別墅。太湖·黃金水岸、太湖天闋、錦繡太湖處于項(xiàng)目前期規(guī)劃、準(zhǔn)備階段，貴都項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝，即將以嶄新的面貌入市。就此來(lái)看，太湖區(qū)域已日趨成熟，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，借力打力將是項(xiàng)目形象塑造和品牌塑造的重要工作，不可忽視。1、區(qū)位：位于蘇州西南部太湖旅游度假區(qū)，擁有蘇州最佳的自然景觀資源。目前太湖正加緊建設(shè)，各項(xiàng)配套等正在完善，區(qū)域價(jià)值有待于進(jìn)一步提升2、別墅類型：獨(dú)棟3、戶型：400㎡左右4、價(jià)格：12000元/㎡左右5、自然景觀：主要以太湖及附近自然旅游資源為主，擁有較好的自然旅游資源。6、置業(yè)群體：上海及蘇州企業(yè)家為主，并兼有少量其他區(qū)域客戶7、代表樓盤：天一墅、太湖之星·天王谷、碧瀛谷、西山恬園、太湖翠峰山莊。成全建議：蘇州市政府100億打造環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)旅游區(qū)的宏偉計(jì)劃、政府太湖旅游度假區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)和環(huán)城高速的通車等利好消息支撐，太湖發(fā)展的潛力無(wú)可估量。項(xiàng)目可借太湖區(qū)域逐步成熟之勢(shì)，產(chǎn)品面以我為主，倡導(dǎo)蘇州原色別墅，區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，適機(jī)進(jìn)行阻擊，根據(jù)太湖規(guī)劃建設(shè)步伐及區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)對(duì)于片區(qū)形象塑造的成果主動(dòng)出擊，整合太湖資源進(jìn)行推廣，完成自身形象品質(zhì)塑造，樹立區(qū)域及蘇州標(biāo)桿項(xiàng)目形象。3、蘇州中式別墅發(fā)展綜述成全觀點(diǎn)：江楓園等中式庭院別墅的熱銷，將曾經(jīng)不是市場(chǎng)主流風(fēng)格的中式別墅賦予了新的內(nèi)容，成為蘇州別墅的一大亮點(diǎn)。水—橋—房”的空間格局；“黑—白—灰”的民居色彩；“輕—秀—雅”的建筑風(fēng)格；“情—趣—神”的園林意境是江南民居具有的四大神韻，體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)人間天堂般的生活情境。粉墻黛瓦、飛檐翹角，配合水鄉(xiāng)迷人的自然景色，恰似一幅“濃妝淡抹總相宜”的中國(guó)水墨畫。結(jié)合蘇州園林特色和江南民居神韻，具有獨(dú)特魅力的中式別墅，已經(jīng)成為未來(lái)蘇州別墅市場(chǎng)的一張名片。從早期的江楓園、寒舍、遠(yuǎn)香居、紫竹苑，到目前在售的天倫隨園等高檔別墅，即將發(fā)售的西天恬園等項(xiàng)目，基本上代表了蘇州中式別墅發(fā)展的歷程。如果說早期的中式別墅（以江楓園為代表）銷售火爆是主要原因是市場(chǎng)供不應(yīng)求的話，現(xiàn)在推出的中式別墅應(yīng)該說是是對(duì)中式別墅更深層次的理解和認(rèn)識(shí)，產(chǎn)品是一種物質(zhì)消費(fèi)和文化消費(fèi)，在滿足建筑功能需求后向精神需求的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，締造出一批具體江南本土特色、傳承江南文化的現(xiàn)代江南精品別墅。但是從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，打上江南烙印的中式別墅同樣參差不齊，很多項(xiàng)目有附庸風(fēng)雅之嫌，采用的空間結(jié)構(gòu)和元素符號(hào)較為生硬，更多是采用水主題、花園來(lái)代替所謂的“江南特色”。在基本功能需求未解決之前，文化僅僅是一種營(yíng)銷手段。從目前蘇州中式別墅的銷售情況來(lái)看，整體銷售情況較好，紫竹苑、遠(yuǎn)香居、江楓園、等早已銷售完畢，寒舍200平米左右的一棟聯(lián)排別墅從早期的70萬(wàn)左右升到了現(xiàn)在的150萬(wàn)，天倫隨園的銷售表現(xiàn)不佳主要是由于區(qū)位及環(huán)境塑造不充分，產(chǎn)品的不純粹、價(jià)格偏高等。除去市場(chǎng)及區(qū)域因素，可以看到以前所做中式別墅，即使諸多不足，但市場(chǎng)凡響依然很好，目前仍有不少項(xiàng)目堅(jiān)持走中式路線，正是由于市場(chǎng)確實(shí)存這樣的需求，開發(fā)商對(duì)中式別墅的需求所持的樂觀態(tài)度，中式別墅的市場(chǎng)空間有目共睹。目前古城區(qū)、木瀆、太湖正在建造的別墅項(xiàng)目多以中式別墅為主，尤其是古城區(qū)，項(xiàng)目規(guī)模不大，售價(jià)卻不低，采用蘇州園林的造園手法和空間布局都頗具有韻味。反觀中騰項(xiàng)目，具有規(guī)模、自然景觀等綜合優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的條件決定了中騰項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)純粹蘇州的、太湖原生的高端項(xiàng)目，締造的是一種超越基本功能需求的藝術(shù)精品。成全建議：現(xiàn)代的設(shè)計(jì)和施工技術(shù)可以在相同的建筑外表下安排多種功能，而高檔別墅項(xiàng)目往往在功能布局上因而形式可以獨(dú)立于功能而存在。從這一層面看，建筑的靈魂不在于功能，而在于形式。我們建議項(xiàng)目在借鑒江南民居功能布局的同時(shí)，增加建筑外觀形式及景觀的視覺沖擊，為項(xiàng)目的視覺形象提供像素，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的藝術(shù)價(jià)值。4、蘇州別墅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判成全觀點(diǎn)從市場(chǎng)供應(yīng)方面來(lái)看，今年下半年到明年上半年期間。蘇州別墅主要的供應(yīng)量將集中于太湖區(qū)域，太湖天闋、黃金水岸、西山恬園、太湖翠縫山莊二期、錦繡太湖等一批新項(xiàng)目的入市，將進(jìn)一步加劇太湖區(qū)域的高檔別墅市場(chǎng)之爭(zhēng)，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到20萬(wàn)平米（建筑面積）以上。從市場(chǎng)需求來(lái)看，未來(lái)一年內(nèi)，經(jīng)歷了2003年蘇州別墅年，2004年上半年政府的宏觀調(diào)控后的蘇州別墅市場(chǎng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求量會(huì)略為減少。一方面是市場(chǎng)上高檔別墅的供應(yīng)量不斷增加，形成競(jìng)爭(zhēng)壓力；另一方面受整個(gè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控影響，高端客戶對(duì)高端別墅項(xiàng)目的投資價(jià)值更為關(guān)注，保值心理需求更甚于普通別墅，故采取持幣也是市場(chǎng)常態(tài)。從項(xiàng)目的客戶定位看，主要是以蘇州和上海富豪為主，而上海近年來(lái)高檔別墅屢見不鮮，蘇州別墅在經(jīng)過三次浪潮后日趨于成熟，無(wú)論從產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面均已有了較大提升，蘇州本地及上海高檔別墅項(xiàng)目對(duì)中騰項(xiàng)目的高端客戶存在一定分流作用。成全建議：從對(duì)未來(lái)一年內(nèi)蘇州別墅市場(chǎng)的供求狀況來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅增長(zhǎng)，而市場(chǎng)需求則呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)，建議在一期開發(fā)量最好控制在20套以內(nèi)，快速回籠資金，樹立市場(chǎng)形象，采取少量多期的開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整的步調(diào)進(jìn)行銷控。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析去年下半年以來(lái)，蘇州高檔別墅比例有所增加，天倫隨園、天一墅、太湖翠峰山莊等一批總價(jià)在500萬(wàn)以上的項(xiàng)目相繼推出，相信在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，包括華新的錦繡太湖等項(xiàng)目將會(huì)在太湖展開一場(chǎng)激烈的別墅戰(zhàn)。通過本次調(diào)研可以明確：成全觀點(diǎn)：1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⒅饕杏谔?，金雞湖區(qū)域內(nèi)因別墅供應(yīng)匱乏，將不再對(duì)太湖區(qū)域內(nèi)別墅形成競(jìng)爭(zhēng)，木瀆、相城等區(qū)域高檔別墅不多，對(duì)項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)威脅，古城區(qū)內(nèi)中式別墅屬私人珍藏宅園，規(guī)模普遍較小，與項(xiàng)目作為第二居所、度假勝地的功能定位不一，缺乏太湖具備的綜合優(yōu)勢(shì)，對(duì)太湖區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目難以形成競(jìng)爭(zhēng)。因此，2005年，蘇州別墅屬于太湖，聚焦太湖，關(guān)注區(qū)域動(dòng)向，跟蹤競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝關(guān)鍵。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析本次針對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案進(jìn)行性價(jià)比分析，以目前項(xiàng)目售價(jià)為參照，通過以下方面對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定：項(xiàng)目景觀資源項(xiàng)目會(huì)所配套銷售條件及項(xiàng)目特點(diǎn)的展示：樣板房裝修到位；現(xiàn)場(chǎng)包裝到位；外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位；售樓處包裝到位；樓體形象進(jìn)度達(dá)到地區(qū)要求標(biāo)準(zhǔn)；與推廣相關(guān)方案確認(rèn)執(zhí)行；內(nèi)部園林景觀或會(huì)所等公建部分展示到位。品質(zhì)(QUALITY)品質(zhì)(QUALITY)價(jià)格(PRICE)元/㎡1200011000100001300090008000天鄰風(fēng)景天一墅太湖·翠峰山莊天倫隨園太湖之星·天王谷碧瀛谷1400001500016000成全建議：因項(xiàng)目在幾次調(diào)整中損失較大，需要快速回籠資金，結(jié)合項(xiàng)目高品質(zhì)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力主要來(lái)自項(xiàng)目本身，在項(xiàng)目銷售前應(yīng)充分展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。如果因項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示不足，不能保證其品質(zhì)，則會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的影響，這也是我們價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力最大的威脅。因此，關(guān)注細(xì)節(jié)、充分展示，打造蘇州NO。1，刷新蘇州別墅價(jià)格記錄！是我們共同的目標(biāo)。3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析100100碧瀛谷天倫隨園太湖翠峰山莊太湖之星·天王谷天一墅別墅主力戶型面積（M2）項(xiàng)目名稱200300400500600戶型面積區(qū)間主力戶型面積天鄰風(fēng)景成全建議：根據(jù)市場(chǎng)主力戶型（350-450㎡）和幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型而言，中騰項(xiàng)目更為高端，建議在戶型面積上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加以區(qū)隔，主力戶型面積適當(dāng)加大，增加少量小獨(dú)棟別墅（350㎡左右）降低風(fēng)險(xiǎn)，減少過度戶型面積，在同樣戶型面積內(nèi)豐富戶型類別，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化色彩。4、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析【天一墅】樓盤名稱天一墅所屬區(qū)域吳中太湖物業(yè)地址蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)長(zhǎng)沙島別墅類型獨(dú)幢別墅發(fā)展商蘇州寶京旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)澳洲五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)占地面積102564m2建筑面積29978m2綠化率64%容積率0.29總戶數(shù)80交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修發(fā)售時(shí)間2004年5月1日入伙時(shí)間2005年底戶型區(qū)間350-590m2套均占地1.5畝均價(jià)m2總銷售率40%戶均車位2物業(yè)管理未定管理費(fèi)未定售樓電話66372577調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)要點(diǎn)評(píng)析總體規(guī)劃分析天一墅項(xiàng)目整體規(guī)劃80套別墅,項(xiàng)目地塊北低南高,沿山勢(shì)一字排開,東面豪華別墅可俯視太戶大橋美景,西面溫馨別墅沿山坡可遠(yuǎn)眺太湖之星.從規(guī)劃方案和建筑的布局來(lái)看,充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目景觀資源最大化,三面環(huán)湖的自然景觀大大降低了視覺容積率,是目前蘇州屈指可數(shù)的山地海景別墅精品.建筑風(fēng)格分析大幅的玻璃及實(shí)木運(yùn)用,局部采用磚雕修飾,建筑外觀以明亮輕盈的色彩襯托簡(jiǎn)潔典雅的線條，傳遞現(xiàn)代別墅風(fēng)采。園林、景觀分析視野開闊的大露臺(tái)局部的小品修飾由于項(xiàng)目自然景觀資源豐富,內(nèi)部園林設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單,大露臺(tái)、多窗設(shè)計(jì)充分考慮了太湖景觀資源.視野開闊的大露臺(tái)局部的小品修飾項(xiàng)目設(shè)計(jì)特色分析多窗設(shè)計(jì)磚雕修飾多窗設(shè)計(jì)磚雕修飾項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通組織、配套設(shè)施介紹項(xiàng)目離蘇州市區(qū)15公里,上海100多公里.目前長(zhǎng)沙島上僅有通往西山公交K58、91,項(xiàng)目配套主要以內(nèi)部會(huì)所、酒店服務(wù)為主,可享受獨(dú)有的五星級(jí)物業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位為蘇州頂級(jí)休閑度假別墅，以上海和蘇州本地客戶為主，從目前銷售情況來(lái)看，上海、北京等外地客戶所占比例較大，蘇州本土客戶還有待于進(jìn)一步挖掘。項(xiàng)目銷售推廣策略分析核心推廣概念在天一墅，你將提煉/傳承一種怎樣的信仰廣告投放及主要訴求項(xiàng)目在主要在上海及蘇州本地進(jìn)行推廣，借易經(jīng)里“天一生水”和寧波天一閣的背景，結(jié)合蘇州本身的文化背景，渲染文化因素，為樓盤賦予“傳承文化、信仰”的精神意義。同時(shí)用“天一生水”暗喻該處的太湖景觀優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)在原酒店別墅內(nèi)，與項(xiàng)目一路之隔，售樓處簡(jiǎn)陋，甚至連沙盤沒有，僅有一規(guī)劃圖作為項(xiàng)目介紹和形象展示。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析1、優(yōu)越的自然景觀資源2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)特，充分運(yùn)用了太湖景觀資源。劣勢(shì)分析1、區(qū)域內(nèi)交通不便，配套不足2、西面民房對(duì)項(xiàng)目景觀有一定影響，內(nèi)部園林設(shè)計(jì)善乏可陳機(jī)會(huì)分析1、太湖旅游資源的大力開發(fā)和旅游度假區(qū)的成熟將提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值2、東山、西山自然資源的和人文景觀保護(hù)、修繕將吸引更多的外地客戶到此旅游，項(xiàng)目客戶受眾面將有所擴(kuò)大。競(jìng)爭(zhēng)分析1、未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)太湖旅游度假區(qū)內(nèi)將有一批高檔項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目形成沖擊。2、太湖之星的高端客戶對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶形成一定分流作用【西山恬園】樓盤名稱西山恬園所屬區(qū)域吳中西山物業(yè)地址吳中西山鎮(zhèn)金庭路古樟園北側(cè)別墅類型獨(dú)幢中式園林別墅發(fā)展商蘇州市天能房地產(chǎn)有限公司代理商蘇州市博思堂投資顧問有限公司占地面積58729m2建筑面積15269m2綠化率51.1%容積率0.26總戶數(shù)61交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房開工日期2004年4月15日竣工日期2005年5月1日發(fā)售時(shí)間2004年9月入伙時(shí)間2005年底戶型區(qū)間200—300m2套均占地0.4畝價(jià)格區(qū)間m2總銷售率預(yù)約20%左右戶均車位1物業(yè)管理未定管理費(fèi)未定售樓電話66272999調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：目前項(xiàng)目正處于前期規(guī)劃階段，規(guī)劃方案、具體戶型圖及價(jià)格仍未確定，僅接受預(yù)約登記，并據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解到，上海意向客戶比例較多。

五、蘇州別墅項(xiàng)目調(diào)研表更新【胥江花園】樓盤名稱胥江花園所屬區(qū)域吳中區(qū)物業(yè)地址蘇州市靈山路1號(hào)別墅類型聯(lián)體、雙拼別墅發(fā)展商蘇州三匯房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)上海李興無(wú)建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)上海紅滿天設(shè)計(jì)有限公司建筑施工江蘇廣興建筑公司占地面積24417m2建筑面積15624m2綠化率56%容積率0.63總戶數(shù)72戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房發(fā)售時(shí)間2004年1月8日入伙時(shí)間預(yù)計(jì)2004年9月底戶型區(qū)間208-270m2均價(jià)4000元/m2價(jià)格區(qū)間元/m2萬(wàn)元總銷售率92%戶均車位1-2個(gè)物業(yè)管理蘇州華誠(chéng)物業(yè)管理公司管理費(fèi)1.5元/㎡售樓電話66219558調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【蘇州高爾夫花園】樓盤名稱高爾夫花園所屬區(qū)域工業(yè)園區(qū)物業(yè)地址園區(qū)機(jī)場(chǎng)路與星港街交匯處發(fā)展商蘇州鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司營(yíng)銷企劃上海新吉陽(yáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)法國(guó)PA建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究有限公司建筑設(shè)計(jì)綠城建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)類型高層、小高層、疊加別墅、獨(dú)立別墅占地面積267000m2建筑面積320000m2綠化率58%容積率總1.2，別墅0.38總戶數(shù)余戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房發(fā)售時(shí)間2003年4-5月入伙時(shí)間2006年6月前（全部）戶型區(qū)間一期A區(qū)公寓110-160m2，別墅300-400m2B區(qū)主推140-250m2公寓，小高層，高層。價(jià)格元、別墅8000元/m2起B(yǎng)區(qū)無(wú)均價(jià)5100元/平米總銷售率戶均車位1個(gè)物業(yè)管理戴德梁行管理費(fèi)B區(qū)1.4元售樓電話67628808調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【天鄰風(fēng)景】樓盤名稱天鄰風(fēng)景所屬區(qū)域吳中木瀆物業(yè)地址木瀆竹園西路底別墅類型獨(dú)棟別墅投資商浙江久陽(yáng)集團(tuán)有限公司發(fā)展商蘇州久元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷企劃戴德梁行建筑設(shè)計(jì)綠城建筑設(shè)計(jì)院占地面積180000m2建筑面積45000m2綠化率69.2%容積率0.25總戶數(shù)120余戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房發(fā)售時(shí)間2003年8月入伙時(shí)間2004年6月底戶型區(qū)間340-504m2套均占地2.25畝價(jià)格區(qū)間元/m2萬(wàn)元總銷售率戶均車位1-2個(gè)物業(yè)管理未定管理費(fèi)3.5元/m2/月售樓電話66259999調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)目前尚無(wú)房賣，二期剛動(dòng)工，價(jià)格未定，今年10月底會(huì)出相關(guān)定價(jià)。項(xiàng)目的宣傳推廣方面沒有動(dòng)作。【天倫隨園】樓盤名稱天倫隨園所屬區(qū)域吳中木瀆物業(yè)地址蘇州吳中木瀆金山路51號(hào)投資商蘇州天倫置業(yè)有限公司發(fā)展商蘇州天倫置業(yè)有限公司行銷企劃蘇州三人行工作群別墅類型獨(dú)棟別墅占地面積86670m2建筑面積25000m2綠化率60%容積率0.28總戶數(shù)64戶交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修房發(fā)售時(shí)間2003年9月入伙時(shí)間2005年1月戶型區(qū)間350-490m2主力戶型400m2價(jià)格區(qū)間15000元/m2左右500-800萬(wàn)一期銷售率戶均車位雙車庫(kù)物業(yè)管理未定管理費(fèi)4.5元/m2/月售樓電話66269888調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【藝·墅家】樓盤名稱藝·墅家所屬區(qū)域吳中木瀆物業(yè)地址木瀆鎮(zhèn)竹園路與新化路交匯處別墅類型獨(dú)體、雙拼、二期疊加別墅投資商吳中木瀆新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展總公司發(fā)展商吳中木瀆新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展總公司行銷企劃蘇州形水房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)上海禾炎建筑師事務(wù)所施工單位江蘇金木建設(shè)集團(tuán)有限公司蘇州分公司建筑設(shè)計(jì)常熟市建筑設(shè)計(jì)研究所占地面積61100m2建筑面積31160m2綠化率51%容積率0.5總戶數(shù)121戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯發(fā)售時(shí)間一期2003年4月二期2004年7月入伙時(shí)間2004年6月戶型區(qū)間一期200-346m2二期320-380m2共55戶價(jià)格區(qū)間3600-4000元/m2二期尚未定價(jià)76-110萬(wàn)元/m2總銷售率物業(yè)管理蘇州華新國(guó)際物業(yè)有限公司管理費(fèi)1.2元/m2/月售樓電話66519132調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【泉景花園二期——石上清泉】樓盤名稱泉景花園所屬區(qū)域吳中木瀆物業(yè)地址位于木瀆鎮(zhèn)向陽(yáng)路和香江路交界處別墅類型獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排投資商吳中區(qū)木瀆房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展商吳中區(qū)木瀆房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商蘇州新時(shí)代投資顧問公司蘇州鑫達(dá)房產(chǎn)信息有限公司建筑設(shè)計(jì)蘇州市建筑建設(shè)設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)新加坡GARDEN&LANDSCAPE(PTE).,LTD施工單位蘇州市建鑫建筑安裝工程有限公司占地面積53333m2建筑面積36388m2綠化率40%容積率0.68總戶數(shù)135戶交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房發(fā)售時(shí)間一期2003年9月二期200年6月6月入伙時(shí)間一期2005年6月戶型區(qū)間250-366m2主力戶型雙拼250m2，獨(dú)幢360m2價(jià)格區(qū)間4700-5700元/m2獨(dú)棟7500元/m2120-210萬(wàn)元總銷售率戶均車位雙拼單車庫(kù)，獨(dú)幢雙車庫(kù)物業(yè)管理吳城物業(yè)管理公司管理費(fèi)1.5元/m2/月售樓電話66511088調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【碧瀛谷】樓盤名稱碧瀛谷所屬區(qū)域吳中太湖物業(yè)地址蘇州太湖度假區(qū)湖濱路18號(hào)別墅類型獨(dú)立別墅發(fā)展商蘇州太湖華鑫建設(shè)發(fā)展有限公司行銷企劃上海藍(lán)山房地產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)美國(guó)夏威夷大學(xué)設(shè)計(jì)群美國(guó)佛羅里達(dá)州建筑師事務(wù)所占地面積72000m2建筑面積18000m2綠化率80%容積率0.25總戶數(shù)58戶交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝修發(fā)售時(shí)間2002年8月入伙時(shí)間2004年6月戶型區(qū)間292-427m2主力戶型383m2價(jià)格區(qū)間元/m2萬(wàn)元總銷售率戶均車位1-2個(gè)物業(yè)管理上海正大管理費(fèi)4.6元/月售樓電話66518615調(diào)查日期2004年6月調(diào)查人姚強(qiáng)【太湖之星·天王谷】樓盤名稱太湖之星·天王谷所屬區(qū)域吳中太湖物業(yè)地址蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)長(zhǎng)沙島別墅類型獨(dú)立別墅發(fā)展商蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司行銷企劃上海新聯(lián)康投資顧問有限公司建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)大學(xué)李興無(wú)工作室占地面積16334.15m2建筑面積43300m2綠化率70%容積率0.27總戶數(shù)29交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房發(fā)售時(shí)間2003年11月入伙時(shí)間2004年8月戶型區(qū)間240-340m2主力戶型320-340m2價(jià)格區(qū)間8000元/m2250萬(wàn)總銷售率戶均車位1物業(yè)管理深圳福田物管管理費(fèi)2.5元/m2/月售樓電話66518999調(diào)查日期2003年10月調(diào)查人姚強(qiáng)三期將于年底推出，近期會(huì)有相關(guān)定價(jià)和項(xiàng)目推廣出街。【東岸·綠洲半島】樓盤名稱東岸·綠洲半島所屬區(qū)域園區(qū)金雞湖物業(yè)地址園區(qū)金雞湖東岸星湖路與新機(jī)場(chǎng)路交匯處發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)名人房地產(chǎn)有限公司別墅類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排行銷企劃新優(yōu)化策略景觀設(shè)計(jì)美國(guó)scr建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司占地面積58720m2建筑面積40432m