北京某項目可行性報告

XX二期可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\u第一部分：項目概況1一、項目背景1二、宗地位置2三、宗地現(xiàn)狀2四、項目周邊配套3五、大市政配套4六、規(guī)劃控制要點5第二部分：項目股權(quán)收購及分析9一、項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基本情況9第三部分：市場分析11一、房地產(chǎn)市場總體行情11二、北京市房地產(chǎn)市場11(一)北京房市情況12（二）北京土地市場情況14三、區(qū)域市場調(diào)查與分析15（一）區(qū)域市場調(diào)查分析結(jié)論16甘（二）居住項穩(wěn)目市場調(diào)查哭18窯（三）商業(yè)項擔目市場情況電38民（四）辦公項巴目市場情況阻41便四、項目初步品定位趨43葛（一）物業(yè)定油位噴43妨（二）目標客頂戶定位稻45橫（三）價格定扭位勤47執(zhí)第四部分：規(guī)學劃設計分析棟48饒一、總平面設儉計（根據(jù)已審權(quán)定的方案通知己書）慘48羽（一）總平面愛布局藝48廚（二）綠化設疊計奉49蒜（三）交通及稀停車組織年50饞（四）人防出濁入口組織過50五（五）方案技鉆術經(jīng)濟指標歡51餃二、建筑設計下52嗎（一）設計依左據(jù)和基礎資料揪52嘩（二）設計說秀明江52芬（三）建筑裝慮修標準想56播（四）主要戶獅型指標統(tǒng)計曲57鎖第五部分：項徒目進度計劃安際排蘋59畢一、項目獲取叨計劃神59微二、項目前期闖階段計劃床59吸三、項目工程艦建設階段計劃倦59拉四、項目銷售沖階段計劃牽60騙第六部分：投婆資收益分析凈61式一、成本測算周61呀二、稅務分析醫(yī)61肯三、收入估算尺62蟲四、經(jīng)濟效益博分析招63捧五、項目資金敏籌措畫64感第七部分：管旁理資源配置涼65痛一、機構(gòu)設置送65悟二、人力資源鄉(xiāng)需求璃65腳第八部分：綜毀合分析與建議音66鋸一、優(yōu)勢分析蘋66姜二、劣勢分析茶66悲三、機會分析手67濃四、威脅分析附68訴五、結(jié)論和建嘩議奸69童第一部分：扣項目概況一、項目背景賄本項目名稱為凱XX障村二飼期待5抬#仗地工程，規(guī)欣劃用途為住宅宜、商業(yè)、辦公非。項目位于建察國門外繁華的判賽特商圈，懶長安街燃街上、東二環(huán)違邊輕，演CB瓣D拔國際商務中心均為鄰藥，蠶緊靠第一使館心區(qū)令。買200封1素年碼1揪2細月，取得《關牛于朝陽區(qū)規(guī)劃帝建設住宅及配奔套項目意見書階》，獲準立項度，立項主體為賠**窗集團公司。規(guī)磨劃意見書經(jīng)續(xù)沉期后，在有效蠻期內(nèi)。肆200禍3客年是1陶2感月，取得《審確定設計方案通騰知書》。稿200械4宇年經(jīng)8傾月懂3備0番日吉，簽定土地出踢讓合同。舅200芒4染年間1頁2菜月，仆**賄有限公司與秩**場投資有限公司酒簽定合作開發(fā)筑協(xié)議，成立了右項目開發(fā)公荷司勉——足****要有限公司，持座股比例分別及為蔬40夸%丟和畫60裹%胸。漆200乳5北年助6啊月福1依7鍋日桶，取得房屋拆堆遷許可證。容200榜7浩年商3樓月，取得土地胞證。羨自大200裙7斷年川6公月至今，佩完雨成胞72%由拆遷量游。二、宗地位置印本項目位于朝欺陽區(qū)建國門外滔成熟的賽特商活圈核心區(qū)內(nèi)巧。掘賽特商圈衰是獨首都最早的涉惠外商圈和第一不使館區(qū)的發(fā)源婦地層。尤長安街場上，瞞東二環(huán)遣邊住，東劣臨路CB萌D盾國際商務中心返，旅緊靠第一使館盈區(qū)作。項目約南鄰市人大南帳路，西至長富蕩宮東路，東鄰含鼎極公寓，北找側(cè)為廟XX壟村饞2工4吊層公寓。三、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍感本項目南鄰市首**撿南路，西至相**請東路，如**戰(zhàn)公寓，北側(cè)為浙XX奶村礎2壘4龍層公寓。創(chuàng)2零、燙項目用地平坦臉、邪形狀規(guī)素整。奧項目用地為南隱、北兩塊，中姓間隔市政路。刮北側(cè)地塊東西團寬約迷105m蹄，南北長約開120m跳，與芝XX獲村二期緊**有路相望。典建設用地范圍愚內(nèi)沒有珍稀東樹木。巨3弟、厭地面現(xiàn)有居民駕情況券本項目拆遷居結(jié)民總考計偶37懂7盞戶登，劫其中居民公房拴（平房殿）躁30鑒1緩戶，居民樓揀房犯7命6崖戶、單護位漸2挑家。截止屯到主200布9滔年裁6瞞月，已完成居點民拆姻遷凍27疼4唯戶，華2陶家單位已全部悉拆遷完畢捉，厘占總拆遷面積謊的注72.7%積。敬目前項目用地方范圍內(nèi)剩余被霞拆遷粱人啄103勻戶盡，鏈拆除面積約似700帽0路平方米告。購10版3聾戶被拆遷人中魚，平房泛戶遍4饑6擇戶，拆除面積冊3600.懂4簽平方米握；樓房展戶及5憲7扛戶，拆除面積償3396.弄6啞平方米幅。尋因受日照遮擋悼原因，項目東馬側(cè)樓內(nèi)耽有應1口2揚戶需在動工前圣解決另行安置短。該房屋屬直歷管公房，沒有瞧房改軋，烘暫按戶均建筑叨面積富7夏5很平方米濃測算，總面積薪90勞0雪平方米餅。4、地下情況舅項目用地內(nèi)無慘特殊鑒管線、電纜、睛暗渠，脆地上檔原有安建筑物港沒有雁樁基、沒有揭地下構(gòu)附筑牲結(jié)構(gòu)；穩(wěn)地上沒有受保蔽護的歷史文物化古跡以及屑可利用的構(gòu)建管物同。旦通惠河在項目嚼的南側(cè)，列預計堡會對地下車庫喂的施工建設形鉗成一定影響，療但該影響完全洗在可控的范圍議內(nèi)。躬6雪、籮代征城市用地卻項目慨用丟地完整泛，罪代征森城市輪道路袖用地礎8段8層00陳平米娃，拍現(xiàn)友已止基本完成淚。炮四達、項目我周邊鋼配套金本項目位同于城市核心區(qū)圓域，屬賽特商素圈的核心區(qū)，疏基礎設施和公歌共配套系統(tǒng)十殿分發(fā)達、搖完整。休閑、場購物、娛樂便宣利，出行極為模方便，可享受貢的基礎設施和誓公共配套資源菠極其豐富。1、交通循交通路網(wǎng)暢通娘多維礎，長安街街旁挑，劉可廣快速通達二泄、答三環(huán)托，出行極為方笨便。瓜駕車，耕向西由長富宮展東路向北融入套長安街，向南裁到通惠河北路靈及東二環(huán)宰。蝕步夠行順3-燈5拴分鐘，一可到補建國門地鐵站利，二捎可到長安街沿匪線的公交站（軋日壇路站）你及東二環(huán)沿線任的公交站（建跑國門站）。毫2冰、教育椒和醫(yī)療配套掘本項目位于城治市核心區(qū)域，艘可享受的教育驗和醫(yī)療資源昌極其嫌豐富。3、銀行針項目區(qū)域銀行吐系錢統(tǒng)諷發(fā)達，有租中國銀行、交筑通銀行、中信衫銀行、民生銀巨行、建設銀行戰(zhàn)、郵政銀行、凈農(nóng)業(yè)銀行、卵招商銀行（建素設中）轟4桑、祥周邊方成體量化的糧商業(yè)建筑擦方圓衣一公里短內(nèi)，云集各色倦高端娛樂、餐努飲、商務樓宇鐵，耀主要有拖賽特大廈、京單泰大廈、北京徒廣播大廈、北倍京國際大廈扇、長富宮飯店共、賽特飯店、周國際俱樂部書等攤。懲五籍、大市政配套她本項目大市政辮配套棵成熟浮完善規(guī)。1、上水蘋本地塊西南側(cè)堵已建連有球DN300夸D微的市政上水管頑線，已建管線爛接自東二環(huán)路藏主干線，可從別預留口直接接頑管。2、污水丈在本地塊正南堡側(cè)已建犯有胸DN88強0葡的市政污水管氧線，亦可就近項接管，或可以君直接接入通惠非河北路市政污禮水管線。3、雨水燈本地塊東側(cè)已餃建心有們DN40域0跨的雨水管線，脾該雨水管線經(jīng)想變徑雹為耗DN105夫0肯后與東二環(huán)雨求水管線相連，爪本工程可直接誓排布入松DN40霞0催的管線中。4、煤氣爹可從本地塊的物西北側(cè)市政煤拔氣管線接管。5、熱力道可從京泰大廈輛東側(cè)的熱力管快線中接管。撫六絨、規(guī)劃控制要培點膀1艷、畏項目鉤總還占地面超積悄2281腰2挑平方米，代征儀地面膨積種880諷0霸平方米（代征圖道路），凈用駱地面貧積腥1401舌2剩平方米惱。賤2劫、縣規(guī)劃總建筑規(guī)座模梳9092作1癥平方米，其中侮地上建筑規(guī)聚模孕54970確平方米據(jù)。慰3思、盟綜合容積率乎3.92津，泰控高漠≤掩7狹0傭米虹，辯綠瀉地找率筐≥云30%開4填、棄方案經(jīng)濟技術顫指標扶(賣審定方案通知厘書閥)勇規(guī)劃建設用地陳面積：穴14012.穩(wěn)6舅6膨平方米長；指代征城市公共舊用地面積：詳880錢0慣平方米聽；斗總建筑面積：址9092久1伸平方米典；季地上許5497黎0淋平方米怎，其中住己宅濱3962各7旬平米，商宋業(yè)伏1024途7懲平米，辦耽公扭509裂6困平米；歡地下血3595美1鄭平方米榮，地下車鑰庫逼2601責0棗平米，設備及質(zhì)人爐防松994套1工平米。玉居住總?cè)藬?shù)止：察85耀7英人；趁總戶數(shù)作：休30歪6跑戶；章建筑高度：斬7受0西米箏；苗停車數(shù)量：機賞動碧車按58睛0浙輛，其中地蜂上話6每2糟輛，地針下絲51驗8圣輛；薄綠化率乞：趨30隆%危。唱5費、初步設計馬方案的技術經(jīng)載濟指標崖初步設計階段未經(jīng)濟技術指標水項目汗指標導單位疫總用地面積笨22810饑平方米殃總建設用地面寺積嬌14010韻平方米證總建筑面積欲90921條平方米學地上建筑面積雄54970賭平方米煉呆住宅懷39627您平方米剃諒辦公森5096掘平方米微浙商業(yè)巡10247評平方米瓦品無償配套公建昆粥平方米木頂有償配套公建顛遵平方米忠掌地上車位玻62蕩個嫁地下建筑面積差35951床平方米返擱地下停車位量26010嚴平方米劈若地下一層商業(yè)吹5044象平方米新檢地下配套公建態(tài)4897產(chǎn)平方米牧容積率炎3.92胖盛可銷售面某積惱(滅不含配套公駝建蠻,意含地下一層商示業(yè)狼)醉60014括平方米篩可銷售車憤位銳(章不含地上車拴位禽)小300狐個哀建筑高度模70叢米隸綠化率醫(yī)30%膝英建筑高度：屢7碧0飼米慈；絲停車數(shù)量：機蔽動趟車沖58腸0閑輛，其中地聯(lián)上使6風2遵輛，地靠下呀51辱8起輛；談綠化率腥：借30仿%快。倉5億、失項目前期手續(xù)就情況第項目現(xiàn)已取得蔥土地證，土地治證已經(jīng)轉(zhuǎn)到項執(zhí)目公司名下渣已經(jīng)取得項目倆立項批復星，郊辦理了兩次延稻期手添續(xù)嫩(卸目前手續(xù)般201允0雞年嘆3性月目1獻9抖日額到期班)憲項目規(guī)劃意見絡書呆-200飛7來規(guī)意條盾字這022祝3伯號濱,漲辦理了一次延木期手續(xù)測交通規(guī)劃設計句審查意見泥函予-銹交審鋒字林200402宇1誤5鞏（居?。┣㈨椖凯h(huán)境影響菌報告批碌復魄-蕉京環(huán)保評價審芝字恢[2004]蘆74稅3痛號謝人防工程設計夜審核批窩準易-翠（屆200妙4箏）京防工準執(zhí)字脹148完3險號千建筑消防設計屯防火審核意見代書糞-種[竟京另]憐消審夏（網(wǎng)200泊4密）翠第鬼099疫4深號六教育配套方刑面念200追4疫年已經(jīng)與朝陽巧區(qū)教委協(xié)商，件可以交納教育溫配套費方式解臂決不,姥費用約豈為驢30嬌0年萬元。鞠綠化方面暫時死未做報批工作禿?；氐诙糠郑貉许椖克薰蓹?quán)收購椒及分析魂一耗、唉項目貞股權(quán)轉(zhuǎn)讓方基描本情況葉1絨、例****份有限公司掘該殃項目的立項主卡體單位是五**濤集團公司錦，挎土地證已經(jīng)過孝戶到項目公司濱。餡2004艙年每1預2愛月，潛**因有限公司與牢**貨投資有限公司續(xù)成立邀****柄有限公司嶄負責本項目的嚇開發(fā)建設灌，持股比例分破別為裂40池%榜和癢60況%春。哲項目公司注冊烈資本金體300寒0稀萬元人民幣（叉**君120業(yè)0擁萬元，浙**想180悄0部萬元）。津**顧為東方華源和像銀聯(lián)公司的合膨資公司，持股各比例分別洞為幕75另%蹦和銹25胖%迷。凍現(xiàn)東方華源變甩更為勢北京脫立信紅投資有限公司仙。衫目前項目公司扯股權(quán)比例為如吩下圖：**投資有限公司**集團**投資有限公司**投資有限公司**有限公司**置業(yè)有限公司７５％６０％４０％２５％冬2**投資有限公司**集團**投資有限公司**投資有限公司**有限公司**置業(yè)有限公司７５％６０％４０％２５％賢北京魄**示開發(fā)盆控股（集團）落有限公司擁有跨北京置業(yè)簽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)惱營有限公司的退100認%悠股權(quán)，誤北京置業(yè)講公司持有穗**崇中心項目（《雀中屆華人民共和國盼國有土地使用酬證》編號為京電豐中外國用與（貨9而3閥）字社第衡0000拋4摘號）及金城中婦心約鍛500儲0債平方米型辦公用房的現(xiàn)黎狀資產(chǎn)。炭**森中心項目位于弟北京市豐臺區(qū)纖X撐莊英輝背園三區(qū)，東臨蜂3誰#星樓，南息至約10#習樓，西臨小區(qū)蕉甬路，北至輝押星路。土地面塔積約策500暴0極平方米叫，土地性質(zhì)為告國有出讓，用挨途為商業(yè)、辦惰公；患總建筑面積約軟3086崇0彩平方米礦，其中地上建綢筑面積約巡2800元0捧平方米蜘，地下建筑面素積約邪286妨0胃平方米餅（以上數(shù)據(jù)以迫最終實測數(shù)為懸準）。地槽上析3檔4拒層，地謙下睡3口層，標準層高雀3.絕3娘米河，為北京南城撤的標桿性建筑順。惱項目結(jié)構(gòu)完后土長期停工。高法焦第三部分：市傾場分析高法秩一、匹房地產(chǎn)宗市場總體覽行情卸以房地產(chǎn)拉動堆投資的政策意盒圖很明顯，主醒流開發(fā)商拿地包趨活躍鼓?？珊暧^層面，宏株觀調(diào)控的基調(diào)棋是支持房地產(chǎn)冒投資，一段時啊期內(nèi)，不會再遇有抑制宰房地產(chǎn)鳥的政策出臺。孝在外需萎縮、催內(nèi)需不振的情鵲況下，丘主管部飼門認1店3佛年來首次下調(diào)股房地產(chǎn)項目投天資資本金比例弄。這傳遞了柿很明顯的裂政策意圖收，即通過穩(wěn)定奇和推動樓市穩(wěn)太定增長，實現(xiàn)賓提振內(nèi)需佩、繩擴大社會投資源規(guī)模腿，確保經(jīng)濟穩(wěn)喜定增長的目的修。戒行業(yè)和企業(yè)微澆觀層面，迎主流北開發(fā)棄商塊“精去庫期存屠”蠻進展順利，資醉金回籠顯著流，浮加之信貸放松捏和證券市場融管資開閘，緩總體上搞開發(fā)商資金攤狀況已有較大咽改善腳。妙在通脹預期的狂刺激下，禾為后續(xù)發(fā)展儲跟備項目資源薦，栽成為擴張型開貝發(fā)商的主要取脾向。竿二、服北京市房地產(chǎn)襯市場慢總體上，隨著棚金融管信貸設的放寬，部分榆被壓抑的剛性扔需求陡釋放，上半年敵，主城區(qū)房價址有所回升。會(齒一凝)玉北京醬房市右情況炒1魯、房地產(chǎn)開發(fā)述投資惱下降趨勢漸緩嫁1-4勻月，衣北京市讓完成房地產(chǎn)開品發(fā)投資闖額典338.遞2弓億元膚，設降幅比一季度章縮墻小敲3.圍7睬個百分點矮；掀全市建安工程傻完成投會資猜180.威2唱億元，降幅比墓一季度縮君小園1.7競個百分點霞；構(gòu)全市房地產(chǎn)開躲發(fā)企業(yè)支付土玉地購置費勇用哭7版5沃億元筐，微降幅比一季度拾縮協(xié)小屯8.達5著個百分點。丈2勺、房地產(chǎn)開復采工面積問環(huán)比姥增加切截毛至周4離月底，布北京肚市房地產(chǎn)開發(fā)甜企業(yè)施工項竿目穗63抖8崗個，新開工項曲目嗓9陪0須個，商品房施霜工面積爭為嬌7405.悄2繼萬平方米軍，比上年同期款下欄降頌2.1職%愚。本年新開工繼面積嶺為碰46砌4昌萬平方米，其頑中子4絡月份新開工面揮積早152.劈1久萬平方米嫩，發(fā)比咽3旱月當月增蜘長唱50.4警%領。澇1-侍4貴月，住宅新開而工項環(huán)目鑒5掀9斯個，新開工面唐積藏為游269.朋9查萬平方米，其賭中欠4伍月份住宅新開吩工面積制為牛105.厭4英萬平方米，習比規(guī)3代月當月增陡長罰32.7偽%神。否3月、蛙商品房銷售面泊積增長加快禾新建商品房銷為售面積翻倍阻。煉1-射4片月，全市商品炒房銷售面積劣為婚542.刑1怖萬平方米誠，比上年同期幼增斜長眨1.逗1士倍，增幅比一坑季度提棵高冒26.夫4滑個百分點。其呆中，現(xiàn)房銷售遼面積頓為剪124.僚6煩萬平方米華，期房銷售面姓積綿為漫417.駐5舌萬平方米表，同比分別增惕長受24.5燦%沈和沫1.降6普倍。全市商品朽住宅銷售面燥積莖465.舞6物萬平方米趣，同比增秩長宜1.肌6良倍，增幅比一槐季度提體高盲46.沫1鋪個百分點。其據(jù)中，住宅現(xiàn)房篩銷嘉售墊92.羨1醒萬平方米鼠，期房銷議售深373.棗5貼萬平方米冤，分別增叼長大90.7旬%餅和粉1.毫8建倍。渠4澆、北京市房價算走勢裝環(huán)比呆上漲莖4何月份，萌房屋銷售價格墓同比下燒降敬1液%字，降幅比上月短縮正小式0.舅3圍個百分點。其習中，新建住宅誼銷售價格同比旁下姜降已0.6水%烈，降幅比上月況縮噴小間0.扒2健個百分點，二震手住宅同比下銹降啟2.9淘%坊，降幅比上月苦擴頌大習0.摩2告?zhèn)€百分點。綠新建住宅價格阻環(huán)比漲幅加快歷。既4怒月份，我市房怕屋銷售價格環(huán)身比上脈漲百0.4售%束，漲幅比上月布提愈高鬧0.剩3形個百分點。其段中，新建住宅葬銷售價格環(huán)比勉上圍漲怒0.4詢%帶，漲幅比上月松提面高側(cè)0.許2四個百分點，新怎建住宅價格已眼連續(xù)兩個月環(huán)膽比上漲。燈二手住宅價格喉有所回升。隨柏著二手住宅交割易量的持續(xù)回鹽升吩，怕4即月份，全市二舒手住宅交易價耗格結(jié)束自殃08晶年堆8馳月份以來的連含續(xù)茄8膀個月走低，本祝月價格有所回愈升，環(huán)比上煮漲研0.1扎%質(zhì)。捏5確、主城區(qū)的新處盤成交價趨勢錘如圖所示，北容京主城區(qū)房價鉆經(jīng)萬過乏0坑8慶年的盤整及小涌幅下挫曲，驅(qū)0模9懲年敬伊始魯小步穩(wěn)定增長壁。零（二俯）北京功土地市場情況挺北京土地市場趣的成交情況傳誰遞了舞市場回暖的院信號。即1貞、地塊成交量發(fā)環(huán)比劇增腫5匪月份，北京土搶地成交出現(xiàn)了棕久違柳的劈“叛井娛噴擱”觸現(xiàn)象，實際成悉交量超過了逆前憐4寺月的總和。據(jù)儲北京市土地整閥理儲備中心的夜數(shù)據(jù)統(tǒng)計模，胞5晝月份京城共成浸交土廊地樓2謝8絨宗，成交土地墓面迎積亦167.恥9傘萬平方米，規(guī)怨劃建筑面散積犯260.懷6開萬平米。其中教住宅及含住宅斧項目用地蚊為些1描0緣宗，成交面積借為驗101.諸3金萬平方米，建見筑面積謹為概127.神8抹萬平方米。環(huán)充比兔4囑月份，成交面碧積增加旅了沿91吼%晃，建筑面積增腫加鵝了遞84僑%完。其中，住宅薦及含住宅項目怒用地成交面積穴增加泰了拔402擦%嶺，建筑面積環(huán)富比增加熱了妖258殘%柱。凡2蜂、住宅項目成閉交稀樓面價旺環(huán)比上漲污土地勿，乖尤其是住宅及澆含住宅項目用帶地成交大幅上棵漲的同時，住念宅及含住宅項牛目用地的樓面幸價環(huán)比也出現(xiàn)粘了明顯的上漲張。統(tǒng)計顯示轉(zhuǎn)，識5艙月成交揉的鬧1妙0涂宗住宅類用地謹樓面均價盲為健382烏3鹽元跪/粱平方米，環(huán)碰比蓄4壽月份上漲珍了危6尿%稼，慧比喂3恰月份上蟻漲從34配%牧。粘踐3卻、梨成交地塊善溢價們顯著勝多數(shù)地塊溢價季率走高。統(tǒng)計定顯示卡，禽5放月份北京成交隔的住宅及商業(yè)給用地整體溢價害率（成交價高桌于底價的比例須）慕達眼59.76粉%悶。其中笨，滋1秧4秀塊土地成交價再高于底價。優(yōu)堅質(zhì)地塊的成交蟻價格普遍高出峽底輛價忠100恭%開以上。碑三、區(qū)域市場帝調(diào)查與分析您建國門區(qū)域，薄雖然現(xiàn)房和存發(fā)量房的價格水燦平略低于國際間商務中彈心息CBD飄，但襪現(xiàn)代的商業(yè)氛斗圍材不遜于根東二環(huán)和東三角環(huán)國際商務中態(tài)心船CB吵D竟，聰而且裁地塊棋的異稀缺侮性更甚于兩者魯。樓因此，斃本項目役的市場調(diào)查分導析往將東二環(huán)和東胞三環(huán)國際商務姐中心安CBD鹽項目作為同質(zhì)洪可比項目。游根據(jù)本項目所痕處的區(qū)域和地墻段，本報告目燒前選擇了建國脈門、東二環(huán)和希東三環(huán)散三個區(qū)域的可沃比性項拳目仇13腳個，如下圖近所示。傾（一）浙區(qū)域市場調(diào)查雙分析結(jié)論朝根據(jù)塌對慚1縱3避個項目的調(diào)查項分析，一個共敢同點就是在項勇目操作中綠突出地段的顯奪赫，述強調(diào)區(qū)域撕“殊尊沖富棕”托的現(xiàn)代價值描，充分挖掘稀樸缺地塊的區(qū)域丹價值。貓1訂、敲居住項目市場霜建國門曉區(qū)域袍，節(jié)項目少，獄市場供應匱乏拋。美價格處于穩(wěn)中狹有升的狀態(tài)中瞇，區(qū)域居住物植業(yè)平均成交價弱格集中竊在污2300翻0圓－竹3700晚0萬元局/喚平米之間。拋200侮8絹年至今，區(qū)域艙周邊共成交住憤宅面積約柄13眨萬平米，區(qū)域薦對住宅需求存際在相當規(guī)模。字東二環(huán)區(qū)域久，三里屯都SOH貧O劑強調(diào)了自己的妖歷史價值，充瓦分分挖掘了區(qū)初域的現(xiàn)代價值沉，整個項目的威定位是：今建成北京現(xiàn)的嚴“新國慨際化商務核槍心繩”艘、販“顧國際化時尚賴區(qū)餅”晨、買“勤2礦4憑小時娛樂中其心肺”括。惡該項目的拖價格辰在餃3500舊0鎮(zhèn)元趁/撒平米左右，近財期算上漲掌到五4000卵0何元麗/課平米。屠東闕都啦的闊LOFT癢價格驚在禿4000延0榨元竄/坐平米左右。慰其他典型項目畫的成交價格基其本集中遞于桿26000-裝3500拍0絞元售/閑平米避水平。仙東三環(huán)ＣＢＤ舌區(qū)域，項目差扛異性較大。迎御金臺以蠟其無可比擬的弟位置及高度，關部分產(chǎn)品實現(xiàn)寺了參55000并元以上的高價懷，最高達到給8000奸0份元績/賀平米；止一般性項目價稍格的水平性維持蘋于侮28000-頃4000勁0通元寒/理平米的高位水幸平。2、商業(yè)市場片在售商業(yè)項目萬僅有三里腥屯吐SOH她O禮和漁御金臺（滑財源國際中心百）。前者因爛其良好的商業(yè)辟區(qū)位及自身獨廣特的品牌價值劍，實現(xiàn)牌了絞6402或3臂元胡/懷平米的成交均送價、模月恢均垃400營0胳多平米的銷售哄面積；而后者播的成交價格僅甘為前者的一半識。尾區(qū)域中，具有列一定商業(yè)規(guī)模癢的項目較少，改租金因位置和庸物業(yè)形象的差稼異而存在巨大休差距，一般集順中坦在賠6峽～狂1割0抱元磚/蝶天航·抄平米左右，個你別長期成功運宜營的老牌高檔臨商業(yè)，臭如棋“垮賽特商貓場三”貝，灶實現(xiàn)徐了奏1樓7沫～槍2鴉5住元歡/每天網(wǎng)·嬌平米珠的租金水平蛋。弊按經(jīng)驗公式將打租金水平折算脆成購買單價，演設定投資周期斷為尾1逆5畫年，以經(jīng)營成陸本為收入事的捉20貪%訊計算，則區(qū)內(nèi)啦商業(yè)平均單價是約禮為患3500屋0獅～令4300幣0鉛元兆/到平米。3、辦公市場焦區(qū)域的寫字樓算大多以企業(yè)持精有為主，銷售夢的寫字物業(yè)非蔥常少，三里喂屯減SOH笑O摔寫字樓的成交按價約灑為危3800浴0困－扛4000者0閱元，財源國際啄中心的價格約姓為役3000滅0共元共/對平米辦；瓜租金報價荒在幻5耍－蠢8僅元裕/衰刷天乳·辨平米之間，避受國際金融?；鶛C導致半的經(jīng)濟衰退影假響帖，底近期較去終年斯10店月報價悄有所下降。雄按經(jīng)驗公式將拾租金水平折算雕成購買單價，教以經(jīng)營成本為鞋收六入汁30%抓計算，投資周彩期昏1薯5抓年，則一般性召平均單價約閉為跌1.5-2.借6誘萬慨元猴/升平米。捕考慮房產(chǎn)的保莫值和增值因素葡，芬1乞5鴿年后的單價啞以愚2-嚴3辜萬隆元腹/燃平米計，折現(xiàn)看率示0.0院8安，摩則吐1放5稻年后的售價現(xiàn)困值島為浮0.6-睡1誠萬綱元媽/決平米。綜合上制述兩個方面，貞區(qū)域的辦公房近單價煤約抵為闊2.1-3.鼓5耀元會/煙平米。小（二）賣居住項目市場述調(diào)查夠1純、死建國門區(qū)域在岸售居住項目概膽況泡長安驛（銀鉆核公寓）捧（檢1路）畜項目概況勒占炎地徹14764.競6思4并平米，建筑面恰積匹108962饒.6招5鵝平米，容積總率胡6拜，螞共州88苗3儲戶。在售戶型救面積蘇為雅44-10林7吹平米通透開間垃，物業(yè)散費詳7.5揭元夕/憶平乖米弊/琴月的，精裝修送家鋸電謎，都200話9努年逝2弊月入住。叨（莫2篇）縫銷售情況蚊成交掛月份宣成交套數(shù)采成交面延積磨(惱㎡居)緩成交均價恰成交總金額歇200侍8離年責1服月夫8覆575跳23486孫1351斑200上8燙年艘2局月許3隙299傲23208蛋693閘200雷8家年頌4連月節(jié)16牛1118寬33043概3695須200塊8桑年登5其月間4凳175象32897菌576饒200醫(yī)8衡年門6勁月乳3化249角30633爺762菠200桿8葛年斃7棋月仰9炒504劣31036坊1565茅200趕8榴年音8置月址3優(yōu)152宰27418太417刊200偵8柿年占9姿月內(nèi)5泉9734恨21504喉20900芝200裝8凍年皮1土0棒月溪9秀533示26894叨1433雙200巖8釋年蝕1遷1處月末5壽354欺20595旋730施200國8攝年舊1綢2描月導2圈198泊21944濁435剪合計貓67朱13892岸23435射32557判該項目的成交秋價格航于加0雖8屈年納4互月猛課增盤1000箱0仗元，地達融3304辣3彩元償/團平米，此后價槽格尚呈下降趨勢罪，諷08減年底至母最低點，含約矮2100拳0隙元孔/存平米。其中翠，核9顯月藝價格大幅跳水搖，每平米下降殊約瞎6000緩元，當月姓集中成交了役近用1000極0鏡平米彈，志據(jù)說是大的投甚資者集中購房辟。今憲年變1只～稍5驅(qū)月，該項目可恨能處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房場銷售的手續(xù)中忍，未能查到最邪近成交數(shù)據(jù)。貢院6號釣（暴1海）棄項目概況遷貢院六號坐落炕于建國門內(nèi)長坊安街北側(cè)，總津面積約不為鴉5208投1般平米，三乳棟溜2稠2宵層塔樓，蘆共再16棄8現(xiàn)套，戶型獸為果13椒0藝～它46衣0天平米之間，煤于說200扎3預年開盤。監(jiān)（碧2還）秒銷售情況禮成交畢月份哭成交套數(shù)歲成交面舊積誼(雁㎡檢)厲成交均價艷成交總金額紋200匆8利年小8愚月霸1尊245脖37620帽923嗽200位9算年飛2考月阻1遮354守28275緩1000洞合計歐2刮599工32108網(wǎng)1923廚0稱8扎年至今，該項候目僅成能交勺2籍套，且價格變違化較大團，取0岔8命年鬧8溫月成交價府為避3762階0必元栽/繼平米籌，票0搖9撇年閃2滅月的成交價僅腫為輔2827仇5棒元耀/輛平米。泉2抽、什東二環(huán)蛋區(qū)域在售居住照項目概況當代MOMA智（島1炮）丘項目概況愧當代萬國城析占六地壽12.1久3讓萬平米，規(guī)劃座建筑面餓積榜6隙0勞萬平米，項目療分為南北兩個脈區(qū)，拉由擋2姓0損余幢建筑組成秤。當總代翅MOM現(xiàn)A注為當代萬國城漠的北區(qū)，痛共秀8碗棟海2氧5宮層板樓，最后制一棟金樓亮T1摸0憐號樓絕200什8煙年爹1艦0驕月晶2桐5逐日結(jié)開盤銷售碗，韻戶型面救積殖12逆8顆、個15截2呈、簡18咬9育、的20常0濕、漿36祥0駛平方米，均貢價胞4800法0句元旨/馳平方米，精裝召修劈，軟200桐8閥年插1冒2跑月入住。潔（欲2瓦）甘銷售情況婦成交月份抖成交套數(shù)扔成交面繁積狠(磚㎡瞎)恩成交均價積成交總金額賽200將8哪年泛1與月筆1樂184.22測36300誓669壩200唉8連年齒4寸月強3掩672.31狐43909塘2952盡200脫8倒年蘆5罵月齡5擺1537.6計36191跨5565康200蓋8揀年津6易月疫1河334.24弊50440贊1686宿200哲9翻年裂2型月露2經(jīng)497.4圖19000酒945棋200永9口年柴4聚月吉3壓610.81哥38200侄2333容200稱9他年床5顫月籌3粗909.8蓋29738爆2706殊合計近18偏3836.5倚8階36882初14150購0麻8州年上半，宅該項目年保持剖了捧36000守元養(yǎng)/月平米饅以上的高成交叮價，最高突賠破盈5000足0捏元絕/揉平米欠。蒜0神9嘴年碧2草月以洽１９０００元溝／平米捆成殿交辰2曬套坑，六4么月比38000壽元谷/羊平米窄成仁交疾3尊套奪，酸5彼月成交價畜略有下降。渣東闕先都籍(軋宇飛大廈線)咸（偽1晌）望項目概況疤位于東二環(huán)東革直門橋往東倆20斃0腫米疏路南側(cè)樓，總建筑面姻積漏3.4站2飯萬平米（產(chǎn)拉權(quán)菊4發(fā)0動年），炒共貌1星5益層，其枕中爛1-演5險層底商請，寬6車層為平層撲，隙7-1辜5奇層為寺躍層。另0蜘8方年晚4眠月耽1恥9旋日另開盤，精裝修釣，精裝報印價田250薄0猴元翠/慈平米，戶型面幕積為單削層竊5客0償－到9處0豪平米之間，平劫層倉均平單旬價鞏2600豪0嚴元濤/王平米積，鳥LOF余T逗均蹄價唇3900趟0嘗元諷/壤平米型。緊（伴2色）蜂銷售情況督成交月份里成交套數(shù)哭成交面積概成交均價嫁成交總金額孝200尊8災年倘4界月譜24霧1407.0樹9困41658屠5862潑200曲8吊年鉆6收月競16稠948.78魯41932亞3978遍200大8亡年渡7議月主4日249.75農(nóng)34748盲868含200瘋8恒年堅9圈月域1慈55.7的38447霞214選200睬8承年偏1夜0位月連1廟55.7悄26212豎146星200該8蹈年浴1廚2逝月謎1左63.82砍26212秘167予200悼9米年豬1荒月乒2山106.47搶31559理336燙200岡9吩年輕4枕月倦3駕184沾37649教693括200掙9堪年施5僻月泰3傾174積31710尺553告合計幼55蝕3245.7爪6鉛39488駐12817雖注：該項目成壯交中包含了平濤層住和垮LOF不T頑，目前兩類產(chǎn)早品話0價8忘年碎1輝0艦月前的成交情琴況尚無法區(qū)分奸。綢成交日期洗樓層井價炭格笨(幟元融/撫㎡派)慣面拉積寸(押㎡做)記金術額扔(鞭萬圖元嚷)騙2009-5翠-8口14汪45304俯43西196鳥2009-4革-30密13饑37251衰59然220焦2009-4墓-28角11圾36018嘆61孝221者2009-4奏-7串7手39581漸64豬253絡2009-1擴-8災9禁36488以63邀229芒愈窗體底端贏從最0殼9皮年的成交數(shù)據(jù)幣來看，蠻其抵LOF段T離物業(yè)實現(xiàn)猜了遣3650乳0伙－涉45000話元半/舟平米的均價，末平層物業(yè)實現(xiàn)羞了坑約擦2450卻0泄－螞2620稅0黨元巖/破平米的均價。瑞士公寓趣（圾1沾）溉項目概況私瑞士公寓位于票東城區(qū)工體北架路六十六號，洲港澳中心東側(cè)妥，鞠占地面渾積蠟6976肺平戶米概，建筑面積蔑40358腳平現(xiàn)米顫，共扮19抖8捎套涼精裝酒店式公恒寓，晴1式4茫層局挨部獎1膊6燕層板樓拖。猴瑞士公罷寓宿200搖7立年精8婚月中旬開盤，豪目前僅余樣60-9奪0矩平米一居百尾房隔，均動價親4000箏0吃元勵/租平米。石（去2疊）刑銷售情況括更新月份儉成交套數(shù)夏成交面吵積前(蔽㎡牲)窗成交均價暮成交總金額重200號8顆年館1笑月蟲6胞633.23蟻35350歇2238禁200惕8戀年摟2療月謹3穴330.48況38759份1281感200氣8逗年慨3孔月蹄1悅143.9爸36000忠518脆200割8慮年咐4幸月轎1淚125.21戀29095勁364惠200宗8膠年兼5脾月采5池548.95犧35295果1938短200哥8疼年械6碼月員1嘆86.81澆35304工306弦200撤8碰年恐7幸月遼2廚249.42妄37585刑937礦200升8早年城9狀月芬4慮1011忘23230狼2349我200填8紀年方1畜0澆月倡19勒6294.4現(xiàn)6偏16635蓋10471甲200套8匆年寄1斬1孩月認10路5752.6撓9殼8853庭5093胳合計啊52撇15176.身15眾16799扶25495問該項目的主力吸成交期集中處在雀200屠7種年下半年尾，妄0想8謎年進入尾盤期夫，基本維持糕了宵29000-蹈3600棚0無元率/肯平米的價格水醒平。耐200色8血年冠9-1非1耽月，項目所余館商業(yè)部分為特膏殊的非正常集哀中成交，單價機為貫1100穗0頌元揚/況平米甚至更低蔥，不具備市場豆參考價值。尊三里吊屯雙SOH句O椅（公寓）煤（沖1艷）偉項目概況載三里沃屯馬SOH航O仙項目位于北京做市朝陽區(qū)工體賠北路南側(cè)，南舍三里屯路路西凍，總規(guī)激模屑46500妹0勒平米，其中服籌務式公欲寓擦11800懸0介平米被，圣4貧棟霸2角8禮層建筑，培共快65銀8以套，精裝修，劇標準層高來3.罵1齡米崇，頂層航4.鐵1大米歷，戶型區(qū)間約疫為趨10餓8極～館30蕉0犁平米，其中兩息居河11貝5嘆－士15愿5牢平米，三拔居奪14疼0貿(mào)－冰16宏9月平米，四早居鵲23非6水－民27卻6梅平米，均評價濕4000欲0薪元脖/譽平米左右躁，帖0幅9謀年年底入住?；牛ㄒ?魄）傻銷售情況陳成交月份肯成交套數(shù)怒成交面傾積送(驟㎡沸)躲成交均價蕉成交總金額刷200必8擇年秤1悉0扣月打5括869撈43234膀3758偉200創(chuàng)8住年按1公1著月沾4泡591亡36505之2158瀉200叫9凳年翠1帶月夕9述1420縱34524慚4902畜200違9陣年餡2支月黎1直193普48105墾931桶200任9耗年用3發(fā)月澡1嘩109華36925勤402遠200刑9灣年連4禾月突3盟572促40243交2300森合計迷23愿3754匆38493叼14449興項目的成交修價格穩(wěn)定練在蹈3生4以000如-36000壤元每/完平米僻。俘200防9灶年熔1盒月開始，項目冷成交均價父一路攀升筋，盤4糊月成交均價突幼破壟4000橫0政元，較前幾個獎月上漲了偏約液500側(cè)0翠元吵/文平米左右。椒3章、浩東三環(huán)進區(qū)域在售居住鄭項目概況世界城偉（晚1慧）獨項目概況睡世界城位于朝茅陽區(qū)東大橋祖路誘1格0辯號，緊鄰國貿(mào)加商圈，為酒店吩式公寓和商業(yè)焰綜合體，圍共捉1禿2準萬平米。目前稿精裝小戶型現(xiàn)仍房銷售，在售恭戶型面翻積批5修5綱、份5餃6蠶、饅7編5瘋、標8姓7宴平米，起祝價往3100掏0囑元代/松平米，均撲價旅3800橡0隔元口/默平米，稀含乖400驚0培元日/披平米精裝并且覺送家電。壓（外2葡）統(tǒng)銷售情況敢成交月份梢成交套數(shù)憲成交面積陰成交均價適成交總金額坡200慨8際年鑄1割月幕10啟652.94酸28479草1860郵200峰8篇年呀2快月竹5吩594.34本21364暮1270嚇200析8潤年施3疊月葵5陸1217.8眉2胳31309女3813椅200舌8殃年智4勺月燥10勢893.55六35507逼3173徐200模8伶年膽5卷月屆3戒474.64竭40068循1902培200游8翠年弱6蠟月葵16絹2175.0衰3慌37050盾8059蘆200云8溝年聞7害月言12旁2207.8碧2猾38165儀8426面200立8鍬年笑8交月諒1淚59.24益27009鉗160館200絮8漂年蔽9屯月金1蝴54.16卡30115多163艇200年8它年姿1接0鞏月享3身231.47邊38004咳880裙200念8葵年籠1效1屯月站2勁419.72慚34965竄1468鎖200本8糟年侄1子2侍月唇2銜111.91難31888勇357疫200廊9好年猶1旅月夾2捏143.93布21279厘306鍛200嬌9她年略2半月筆1潮55.1規(guī)27623有152戒200龍9仗年大3院月兩17讓1079.0鑄5紐26500澆2860逗200陵9桿年頃4岡月柔20窩2500績27217項6804匪200免9呀年伶5懶月強17料2000在31163傘6233研合計革127半14870.偵72缸32202相47886灌該項瞧目卡200議8重年上半年表現(xiàn)駁了良好的量價罵齊升的態(tài)勢，配價格由年初醉的覽2800挪0暈元大幅上漲邀至勸4000集0本元左右童；跨200責8洗年下半年，尤斃其叮是刻1濁0曉月份以后，價旁格材下跌膚，張200端9胃年責1波月價格跌至籠低點有約奴21000雀元，此后價格南反彈迫維持在云27末000墨～皺31000狹元襪/燭平米搬之間關，近期成交量逮有所上升汗，月智均叼1夠8從套左右廢。怖御金臺（財源衰國際堆中心）委（籌1暗）氧項目概況蔬財源國際劫中心總建筑面鄭積固72000青0孩平米，二期御堪金臺公寓位于記199.挖9江米瞞高的主樓百米返以上的其慎中源1摔5田層，怕共枯18怎0嗎戶。戶型面蠅積群11甜0避平米口至碌80稍0蓋平米之間，其丙中社以狼300-40愛0追平米為主，唱于澆200幟7孩年尼8百月開盤，目前欠所剩套數(shù)不多壞，進入尾房期醉。墊（響2鐮）暈銷售情況企更新月份屑成交套數(shù)皆成交面積振成交均價刊成交總金額長200裝8怖年疑1膝月毛7愚1822.1孕5貝39010只7108嚷秧窗體底端勁200愚8杯年炮3搖月癢1聞311.32勞44938統(tǒng)1399伍200概8粉年槳4匯月腐4揉1139.2墓5盾33797歌3850鳳200星8桶年免5仙月緩1詳252.76材55329炮1398面200壘8冊年揉6貓月圖2都1572.9瘡3丟80366桃12600泉200或8趣年漏7槐月獻4超1586.8識6僵66731鍵10600梯200洞8處年私8討月縫1策320.26優(yōu)54621為1749警200泉8催年云9悶月俘2裂654.37小34117東2233宅200眼8固年離1促2充月涼1凝305.55嚇34472膏1053柱200叮9敢年秘2盡月肯1刷375.46哄40020難1503呼200娃9怠年想3珠月疫1睛322.13繪37808籃1218掛合計醋25鏟8663.0富4攜51611墳44711讀該項明目石200慰8喬年銷售了盒近凡8000乞平米，上半年傳成交價格連續(xù)者上漲踢，鋼0真8煩年院6體月實現(xiàn)器了僵8000編0墊元陪/兩平米的最高價銹。其后，價格戀下滑帶。點自票2008驗年繞9玉月以來，成交匹價格維持殘在肌3500解0哭－神4000然0慧元魄/萌平米之間。圣世一品目（澡1弓）勸項目概況咬圣世一品為普托通住宅項目，白位于朝陽區(qū)白漲家莊西肯里盆5充號睬(融京廣中心北賓10潛0舊米尾)副，占田地嘴2.1鹽5孫萬平米，總建米筑面奇積彈11.6證1候萬平米，板塔職結(jié)合。目前現(xiàn)薯房銷售赴，量2侍1省層板樓，戶型英面積寇從崖7凱7膽平米蠢到講8矮5凡平米的一居好、閘11首0效平米鏟到煙16穗1榴平米的兩居余、角17矮5霧平米艱到租26埋7巷平米的三居驕、咱20紐1器平米課到眉39疊9累平米的躍層，狡均授價縱3300暴0鷹元頑/燕平米，物業(yè)費熟5.9遍8露元智/彈平米最/表月聯(lián)，腐200窄9癥年鐮9雀月入住。獻（楚2叨）六銷售情況樣成交月份砍成交套數(shù)吳成交面積滲成交均價院成交總金額錘200綿8悠年解1璃月膝1撓168.54總25884騾436召200太8鹽年回3始月趙2址355.08艦28224趟1002襪200胳8渴年寒5應月室110他15521.尋88咳28125績43700難200必8顫年段6濟月裳8陷1110.2趨9當33032晶3668傾200礦8且年廟7弱月誦5泛962.86命36880筑3551瘡200僵8小年怖8眠月僻5靜956.54偷30015應2871嘩200殖8栽年莊9花月掩1翻113.43挪28602紹324節(jié)200博8轟年禮1糧0幣月普4條613.11愁32030續(xù)1964這200策8針年糾1丸1怎月籌1頃167.88炮29866洗501鋼200媽9提年蟲1胃月拼1遵113.43芹27353稠310邊200爺9肯年凈2蔑月園2鈔457.75懸30575崗1400且200圍9百年熔3閱月因7芳1198谷28880永3460茅200慮9胖年敢4鍬月砍7蔑1500囑30290煌4544半200擁9蓄年嫌5芒月哨9魚1700劈32547帖5533畢合計裙163億24938.才86幸422303換73264義作為區(qū)域中唯妄一的普通住宅壩項目轟，宏200魔8糠年姥1貍月開始，價格冤持續(xù)上漲在，昨5拋月捎以撿2800哄0析元的價格集中抵成交了估約晨1.稅6修萬平米柴，武7們月價格漲至沒3700字0曬元鳴/們平米，之后開淹始逐漸下滑。汽09弄年，成交量價張都保持了小幅必上漲撇的態(tài)勢，價格撓維持下在貢2闖80辭0視0匹－層3趣2饞00蝦0狠元凈/外平米之間；。式4喝、隔二手房報價情決況留二手房項目晨物業(yè)類型正銷售報價（桿元閘/烈平米）俯入住時間拋萬豪餐君天下催公末寓揀/佩塔盼樓斤,松板塔飽1500蛙0咐～頃2000傳0亂（精裝）頂2004澆**溫苑失公惑寓永/搞塔樓膛1250辣0參～蔑1500寫0陜（精裝）貍1998彎通用時代國際睛公寓臉塔樓隊1800瞧0唐～辣3200膽0曾（精裝）臣2004尸東方瑞景酒塔樓遵1500容0絮～哥1900釘0君（精裝）惹2004蜓（三）望商業(yè)項目市場插情況貍1庸、安在售商業(yè)項目頂概況洞財源國際中心晨（商業(yè)）痰（算1次）鐵項目概況敲規(guī)劃用縱地爪2032益5皮平米，建筑面處積胃23960絮3男平米，地捧上盲3石6鵝層（部撐分冬1熟9鬼層），地斷下尤5聽層，欺由鹿4頑棟超級5A柳智能寫字樓構(gòu)鵲成，其中東塔膠主體哪為學“冬鋼漸混嚼”許結(jié)構(gòu)；西塔犧為銹“樹全滅鋼丟+毫鋼混核心田筒恒”杯結(jié)構(gòu)懂。調(diào)介占宇地沃20325義恥平米，總建筑崖面積鉗239603鐘平米，共四棟額。東雙塔欠各桑1劈9懼層，總面積溉93218刑平米；西雙塔核各鑄3秀6件層，總面等積渠146385濁巾平米（地下?lián)凭鶖z5末層）。地曬上幼1喂－禁3呢層為商業(yè)永，浩4蹦層以上為辦公方。地沒下驕1極層為商業(yè)和設市備用房，地著下鴉2擁－雕5氏層為車庫及設沉備用房，地下洞停車位鞭共訪1233臣字個。蔬（旗1攀）老銷售情況狠僅環(huán)在痰200紙8駝年推7時月有大宗成交抓，成交面企積默9462.艱5粥平米，套均面煉積潤為蓮2365.6擠3化平米，實現(xiàn)均假價掩為僚2925頓1丸元周/節(jié)平米。連更新月份命成交套數(shù)績成交面積霧成交均價佩成交總金額蘇200最8簡年灣7蝶月權(quán)4幣9462.5趙29251駝27678.旺76街三里序屯惰SOH鐘O微（商業(yè)）銷售情況己成交月份斷成交套數(shù)線成交面積亭成交均價搏成交總金額窗200卷8揉年析1窯0碑月柱8灣1722.1鑰6慨57581作9916.4出200聽8彩年乒1厘1帳月益32暗4964.6些3陶61321隔30443.月7感200譯8捐年失1裹2敢月否36房4876.5絮4嚇72047邊35134鴉200蹈9從年鐘1截月染28促3851.7轟71506踏27541.丹8脂200弟9荷年跟2薯月關20叢2240.5群9歸64016次14343.旁4環(huán)200謠9晉年疊3焦月妥17息2736.7傷1桌68944蹦18868還200噸9斬年禮4謠月纖61次9006.6揚7集58612幸52789.貨9胞200火9惠年腹5魔月溝3談612掩50689茅3102密合計述205俊30011精64023荷192139叢.2蔥該項目梯自恰200際8慌年囑1靠0志月以來銷售城近謙3挎萬平米，且實啄現(xiàn)皇了軋6000慶0疼－泉7000紙0錫元童/馬平米的較高均驢價；一層商業(yè)格報價最麻高妄15000醋0靜萬閣元乞/踏每平米，近期沉實際最高成交腔價的戶型旱約讓11000孫0康萬勁元劫/儲平米，目前余健量不多，進入鐘尾盤期。享2誕、邀區(qū)域雙商業(yè)租金現(xiàn)狀耍項目劣位置年規(guī)模南(鴿萬平構(gòu)米余)膝單間面積升(杜平喜米亞)兔樓層狀況糕租價晶(衛(wèi)元懲/鼓天坐·低平暮米落)雄賽特商場位建外大翠街秒2燃2鋤號還2.7網(wǎng)5性0圓～須500哭地毛下陡1不層避～蓋5害層燦1悔7管～冠25凍東方瑞景割建外大嬌街輛1療6串號占1.25統(tǒng)8飯0電～束3000沙1頃、旺2剝層聯(lián)合論8森～粥12自建躬外腳SOHO景東三環(huán)中盯路減3傻9奧號像7飲15吧0嚴～圈1200盯1找、毫2爛、很3死層可聯(lián)合可分儀開和6.姓5育～累10蛾**苗苑樂建國門橋東南世不詳設5佛0描～脂800貝1好～虜3循層巖4柳～寺6誦嘉華世紀小建外大圖街醋2隆2樹號曾0.8騙8洞0盼～霸100姻1傍層，局部兩層哪6室～留8季（四）際辦公項目市場虹情況禍1距、驕在售辦公項目河概況額財源國際中心帳（辦公）銷售情況歪僅肆在囑200派8遙年那7罩月有大宗成交發(fā)，成交面櫻積艷5438惑0將平米，套均面掙積乳為染175錢4吉平米，實現(xiàn)均盈價諒為欲2925膽1剪元寬/蛛平米。幸更新月份迅成交套數(shù)量成交面積鋼成交均價個成交總金額挖200形8合年危7席月內(nèi)31賺54380.組02腿29251貪159067閃.00談三里短屯柜SOH元O歌（辦公）銷售情況丙更新月份季成交套數(shù)袖成交面積森成交均價橡成交總金額艙200嗓8皇年嶺1幻0某月濃1落229.65槐37518嶄861.6幸200遍8暗年雹1應1給月薪21摘5893.2腎4泛38331混22589.翅4線200晉8北年閘1薪2磁月牽11深3030.7關39851頸12077.遵5穗200細9厭年蜂2測月壓4席1230.2凡3昏38668態(tài)4757.1衛(wèi)200斗9則年昨3商月傭4主1025.9引7女41134謀4220.2飽200當9眼年岸4復月饑10斤2700.0幅9讓40649臺10975.玩7迷合計轎51析14109.姿88躁39321糧55481.唱5裕該項目的寫字奏樓成交價格自嶺去繪年童10墊月以來，保持柄了小幅持續(xù)上鋤漲度，價格維持躺在蔬3750貝0趙－枯4050悄0劃元督/耽平米左右，過取去折的層7弦個月中共成交盼了破約培1400露0蜜平米。虛2礎、冷區(qū)域毯辦公租金情況鞠項目抗位置濱規(guī)模問(放萬平婦米消)泊單間面企積艷(夫平串米段)撫0蘆8東年炸1潛0若月租鼠價氣(贏元負/朵天近·批平行米粉)錦近期租價填(景元矛/伙天險·豐平偶米狼)裙?jié)q幅篇L妨G價大廈滴建外大品街辜21填2煌號嫌15呼181-17削17舍8.6利7.5血-13%腔京泰大廈端建外大騰街外2攤4假號圾2.1掃74-905眾5.5融6透9%倚新華保險大廈炸建外大街呆甲值1客2阿號和7居170-10岸00勺11.3雷8廳-29%貞通用國際中心陡建外大街永安少里鋼5.9眾150-13礎00婚4肆4.6皇15%依長富宮陽建國門橋東南姨側(cè)港0.9刃44-116雞5嫌8.5釀8偷-6%午賽特大廈胃建外大束街間1臂8灰號漆2.7者60-850容7.5翠8.6驟15%叉國際大廈笨建外大梢街踏1竹9溫號末6臥32-275按6.5洗-影-茶四慚、莖項目初步定位染（一）袖物業(yè)定位斤1攜、項目物業(yè)定戚位潮根據(jù)對區(qū)域市陜場的調(diào)研分析瀉，為有效建立追和實現(xiàn)項目的路差異化競爭優(yōu)惕勢，垃項目物業(yè)定改位惠—痕—佛新一代貴族宅岸邸。漂只有財富的積牲累，不能體現(xiàn)桂厚重；惟有財午富的積淀，方芬能有厚重：既揚富且危貴便—批—士新一儲代貴族的本質(zhì)予特證。忽2渾、對項目物業(yè)遣定位的分析說蓋明絨傳統(tǒng)與現(xiàn)代秘價值豆的迷融合產(chǎn)生了本家區(qū)域不可替代船和復制的時代憲價偉值磁—用—構(gòu)繼往開來、與縫時俱進雅，既富且貴巡。承項目物業(yè)今定喊位握“落新一代貴族宅口邸愛”捐，帖充分利用爺了地段所具有還的傳統(tǒng)歷史價婆值和現(xiàn)將代價值，充分唐挖掘息了搬傳統(tǒng)和現(xiàn)代的育融合所形成的或時代價值。襖本項目所處的俯地段為傳統(tǒng)的潛城市區(qū)域和新羞興的現(xiàn)代商業(yè)井區(qū)域的融合之辰地。項目歷史臺價值主要體現(xiàn)號為：白中國最神圣之助城的最神圣的蟻區(qū)域，秘權(quán)力的中樞，腰尊貴益之地?，F(xiàn)代價溉值主要體現(xiàn)為怎：最早的涉外咸商圈和第一使宰館區(qū)的發(fā)源地尖，最有活力的盟現(xiàn)代國際商務失核心侵區(qū)鏟，懇尊富忠之地雁。堤項目定位，既迫強調(diào)尊貴，也境強調(diào)尊富，切戰(zhàn)合時代精神堪。合三里粒屯知SOH現(xiàn)O那，注意了挖掘筍歷史和現(xiàn)代價唇值，但項目用固地遠離傳統(tǒng)權(quán)趙力中樞，富而語不貴，相較本護項目而言，區(qū)珠域不具備尊貴菠的價值。汪國際商務中心桿區(qū)法CBD抵的國際財源蝶中心，本質(zhì)上仔僅有現(xiàn)代價值匙，而無歷史價笨值沉淀，相較趨本項目而言，湯富而不貴，更饅是缺乏歷史沉移淀。掉西長安街上的渾項目，如西單煉上國闕、西亡戎掀26第號院、長安尊林府情等項目，強調(diào)汽了塌“修尊惕貴趨”滿，頌而愈“亂尊挪富閃”稱不足，沒有切管合時代精神。普貴族必定是既沙富且貴的時代投精英群體典。流每一個時代必盯定雜有奶那個時代的精羊英，但精英未顧必是貴族。在撈歷史的長河中余，貴族必定是奇精英。拾正是貴族秉承蜜了時代的特有濟精神和理念，污使每一個時代宣的特有精神和捷理念在歷史的模長河中不斷沉授淀，形成了人壞類文明的厚重叨，不斷窩推動貪時代前進標、電社會發(fā)展。鑰但貴族一定是顆既富且貴的時漏代精英群體。暈任何一個時代啞，任何一個國夫家和民族，如鄙果沒有政治根針基，其財富是甲不具有持續(xù)性爐的，最多只能儲體現(xiàn)為財富的騎積累，而胳非財富的積淀恰。而若有政治賢資本，而無財鉗富的積累，其墊政治基礎是不嫂具有持續(xù)櫻的。既有財富盯積累，又有政芝治根基，則財鍋富積累就變成咬了積淀，有了暢厚重，才有了曬既富且貴。既按富且貴，新一耗代貴族的本質(zhì)放特征。水（二）款目標客戶定位窩1悟、負住宅客群概述器本項目所處的宮地段具有東二前環(huán)、東三環(huán)、求西長安街等顯窩赫區(qū)域所不具染備的時代價值憤，差異化優(yōu)勢罵顯著，地塊的穿稀缺性都極其曾突出。繁本項目的目標老客戶，詢不再局限于享地緣性的目標歡客策群獵——晨國際商務中心關ＣＢＤ、建外田、背東二環(huán)商圈的寺人群篩；購買動機也曬不再局限于弊方便工作需要墊和投資需要的喂人群。些根據(jù)項目物業(yè)虛的漿定位分析，本球項目的份目標客戶群是視：舉4千5送歲上下的人群單，有相當?shù)呢敺环e累和人生鄭積淀，具有一削定皺的社會身份和挖地位，屬自身逐領域的成功人籍士。蓮這群人的投身沃參與，創(chuàng)造了凱中國經(jīng)濟的奇目跡，他們當屬摧時代的精英，膛他們鑄造了這呼個時代特有的發(fā)理念和精神。鴨社會應該認可巡他們，他們需葛要標志性的東蟻西為彰顯自己的成翁就，滿足自我誼實現(xiàn)的最高需撓求。瓦家堅對于他們傅，不僅是安身疫休息之處，更弊是精神的回歸蔽之處。擁有貴鵲族宅邸，不僅暑是這群人的需缸要，更是社會渴應該給予他們羽的認可和帽回饋。舍對于他們，喬在中國最神圣宋之城糖的慮神圣地段擁有也一曠個幅110-14賣0句平米的家私，其象征意義原大于使用的功兄能價值科。燈2仆、國商業(yè)客群概述幣本項目的主力顧物業(yè)是居住，冤商業(yè)物業(yè)的定寒位服從于居住財物業(yè)定位。商閱業(yè)物業(yè)的目標擠可群主要有三適類：亂大型集團或投指資機構(gòu)；雷部分中小業(yè)主處；跌以西餐、精品錦購物為主要商午業(yè)業(yè)態(tài)采。挑（三）模價格定位袍根據(jù)批準過的參規(guī)劃方案，鹽考慮一定程度礎的市場不確定占性，本報告對綢項目的定價采柔用審慎的定價庸策略。惹1班、哲住宅目標均價剛住宅全案目標類價格以30000騎元螺/刊平米已；銀2抹、手商業(yè)目標均價柜：灑3臂6梳00楊0周元伐/遠平米（地上）臭2000配0攔元飛/疾平米（地下一辭層）區(qū)3叢、負辦公魯33布00搖0學元居/哪平米喚4軟、夫地下車位價格亞：蛾2磚0餡萬獄元擁/讓個，銷售遼率論60始%返。明第四部分：規(guī)基劃設計分析貌一、萄總平面設計匠（根據(jù)已審定垮的方案通知書跨）菜（一）婚總平面布局疾本項目用地為狀南、北兩塊，購中間隔市政路星。青北側(cè)地塊東西象寬約唯105m兆，南北長約炎120m鞠，與請XX好村二期經(jīng)**鬧苑隔路相望。掠北尊區(qū)梁1做#望、勝2主#炒、氣3念#奸塔樓促呈臉“懲品頁”鴨字型布置，塔研樓底部通過三某層裙房相連接賀，建筑整體布纏局為供倒戒U辭型橋，幣1稼#新、產(chǎn)2倘#光、址3低#識樓圍合出中心民庭院。竿東側(cè)規(guī)劃路設妙小區(qū)機動車出申入口，通田過奶3闊#靜樓北側(cè)過街樓并進入內(nèi)院霸。永1毅#異、虹2惑#昆、啞3#薄樓的住宅入口養(yǎng)設在中心庭院六內(nèi)。惰商業(yè)、會所、攔餐飲入口設在志小區(qū)沿街面肢，旦與住宅入口分貢離，便于管理漢。過街樓兩邊道及幻1#跌樓裙房北側(cè)設貧三個地下汽車奧庫尖坡道塔，亡2吳#歡、馬3拐#僚樓朝向庭院的勇內(nèi)側(cè)設有兩個宋自行車坡道。到1炊#待樓由于對北側(cè)胡**燥苑有遮擋，高很度控制在北側(cè)抱檐口付49.55m忙（罩1溫4成層），南側(cè)檐座口已52.7m碰（掘1懶5瞇層）。搞2健#夠、申3灌#百樓層數(shù)翻為工2舌1透層，局肺部唱2沖2趕層，總高度為洋7查0嫂米誤。廊南側(cè)地塊東西唯寬約抱46m胡，南北長約那49m竿，僅布置一個惑塔蛾樓乞4黨#霉樓及其裙房。扮北側(cè)規(guī)劃路設惰機動車出入口踢，住宅入口在悟院內(nèi)，商業(yè)入釣口沿街布置。曾4戴#夫樓層數(shù)貍為乓1狡5治層，總高度為兆51.手6柳米染。為（二）傻綠化設計曬本地段寸土寸乖金，建筑密度葬較大，設計中縣利用所有可做們綠化的位置。箏北區(qū)建筑圍合抱出的中心庭院信為小區(qū)集中綠搖化。中心庭院拴局部為實土，茫其余部分為地蘿下車庫頂板，息覆土深度大于砍3閘米間，按球照輛100該%腹計算綠化面積賺。南、北區(qū)室層外停車場均做絡綠化停車，車漫位間種植不少須于三排的喬木胳，株距不大患于京6mX液6m成。廚區(qū)內(nèi)綠化率暴為圈30.0托%更?；驗樨S富區(qū)內(nèi)景膝觀，北區(qū)三層江裙房頂擬布置搞屋頂綠化，屋裝頂綠化現(xiàn)階段償未計入綠化率穿。洗（三）羨交通及停車組裝織求1壞、肆機動車交通組杠織倍根據(jù)規(guī)委規(guī)劃愛意見書中的交流通規(guī)劃要求，唉機動車出入口網(wǎng)分別限定在北忘側(cè)地塊的東側(cè)恩和南側(cè)地塊的斷北側(cè)。危機動車停車指舍標為住急宅鐵1.芽3采輛店/意戶，公共部古分圍6閑5遷輛榜/叨萬平方米。輔北區(qū)地面停嘉車留3蠅1伐輛，地下停層車禮47燕6震輛；南區(qū)地面拒停橋車返1旅7烈輛，地下停坊車乒5量0疼輛?？偼＼嚁?shù)以量押為適57粥4轎輛。肝2偶、謹人行交通組織捕住宅人行入口擺布置在院內(nèi)；襲商業(yè)、會所、里餐飲入口設在與小區(qū)沿街面，回與住宅入口分經(jīng)離，便于管理豪。宴（四）型人防出入口組川織裝人防出入口結(jié)糠合人防規(guī)劃確轎定的人防功能燦設置。驅(qū)兩個人防物資式庫共用一個室性外出入口，設擋置掉在骨1糖#離樓南側(cè)的綠化絞內(nèi)，出入口內(nèi)梅設電葫蘆，臨鮮戰(zhàn)時安裝。創(chuàng)2野#臘樓納、將3纖#己樓各自設置一怖個人防室外出撕入口到，赤2口#詠樓的室外出入躍口與主體脫離悲，晌3栗#嚇樓的室外出入教口因受到場地覺及消防車道的柱限制，與主體尚貼建。壩（五）匙方案句技術經(jīng)濟指標蹦總用地面積員：棉粘1.40皂1成公頃區(qū)其中北區(qū)夜：歐熔1.18鼠9望公頃蜘牽冶南區(qū)黑：掏0.2厲1窮2垃公頃蟻建筑面積總計省：匪梳9092批1蟻平米巖其中地上面積闖：恩識5497匯0魄平米抱地下面積：巾3595點1愧平米柳容積率口：禁3.92若綠化率鄰：刮30.0%罩總戶數(shù)辮：也32曬6性戶皮自行車庫面扣積波:惕2599.0盯8妻平方米獨住宅停漂車惑:砌668拴輛減分攤面餐積睜:幕1184.3午0遺平方米岔配套公陡建龍:勝80集輛咱141.83蒸竊平方米死非配套公呈建刻:烈718瞎輛嘗1272.9蠶5汗平方米霧總彩計田:企1466蹲輛洋機動車庫面夏積脖:駛24112.彩99首平方米閉住宅停過車挽:塊435涌輛返分攤面役積攤:身18273.慈78按平方米皺配套公建停伶車較:聾17肯輛燒714.15漢奔平方米餐非配套公建停滿車盈:跡122腹輛兆5125.0小6黃平方米稿總轉(zhuǎn)計鏈:康574椒輛二、建筑設計夾（一）醫(yī)設計依據(jù)和基殼礎資料愈建筑耐火等級灘為一級槳1未#搜樓為玩二雜類高層建筑，振2-穩(wěn)4旋#葵樓為一類高層貍建筑茅建筑抗震設防唇烈度為八度攤地下工程防水軍等級北區(qū)為一瓦級，南區(qū)為二仿級碌居住建筑節(jié)能眼設計執(zhí)行三期曉節(jié)能（節(jié)咬能費65匆%喝），《居住建因筑節(jié)能設計標浴準》匆（猾DBJ01景-602-2腔00慚4汪）掘北京市消防局營建筑消防設計勒防火審核意見敢書（京消號審湊200尺4館第啟099輛4伍號）春國家、北京市旦現(xiàn)行的粒相席關法規(guī)、規(guī)范阻。喊（二）鞠設計說明1、功能布局射XX盼村二掃期辱5共#洽地項目是以商未住功能為主的寧，集商業(yè)、餐青飲、娛樂、健卸身、公寓為一漫體的建筑綜合無體。北區(qū)趨北區(qū)裙房為綜鳴合性商業(yè)、餐朵飲、會所功能焰。爬商業(yè)、餐飲共趨用北側(cè)入口大熱堂，面向賽特控南路。大堂兩蠶層通高，東側(cè)容為餐廳入口；偏西側(cè)為超市、泊商業(yè)入口；南刃側(cè)設有咖啡廳掌及休息廳。商達業(yè)部分通過一匯組自動扶梯作頁為警-2~買3地層的垂直交通存聯(lián)系。各功能際分區(qū)另有各自輸?shù)氖枭翘荩I結(jié)合防火分區(qū)織設置）?；苯∩頃肟趽湮挥诮ㄖ鱾?cè)悶，面向長富宮囑東路。會所師設敲2陣層高的中庭，蘆設置兩部專用致電梯及疏散樓謙梯。純住宅、辦公入雹口與商業(yè)入口慧分開，設置在哀內(nèi)院。產(chǎn)住宅樓電梯段在庸2源、請3排層不開門，與頑商業(yè)部分分開拼，便于管理。吐裙房地下一層戶、二層局部為程超市，設有一炎組內(nèi)部的步道妄梯，并通過一訓組扶梯到達首獸層。地下二層膊超市還可直接虧通向汽車庫它地下一層設快唐餐廳和廚房，牛廚房為與一層配、二層餐廳共肥用，快餐廳可殊改做職工食堂致。騙2倦#呈、功3唯#圍樓地下一層、繳二層布置自行歡車庫。轎設備、電氣用朗房均布置愁在切2繼#元、簽3甩#迎樓地下一務、歲三層。袋地下二、三、凡四層設汽車庫啞，共停姻車稼47腔6標輛，設置三個局汽車坡道。榴地下四層為人要防層，設兩個挽五級人防人員鼻掩蔽所（平時注為人員活動）您和兩個六級人罵防物資庫（平肯時為汽車庫）顆。囑1醬#雞、緒2奴#惑樓五層及以上缸為住宅層。給3酷#扣樓由于受到南朵側(cè)建國公寓的籠日照遮擋，六權(quán)層及以上為住電宅層。外1冠、綢3耗#紗樓標準層各設兆置一組剪刀樓碑梯所和誼3侮部電梯；其中輔一部消防電梯美下到地下四層認，另兩部普通兩電梯只下到地萄下二層。電梯天載重量均為徑1000kg澇，速度為枕2.0m拾/籮s很。沈根據(jù)變市場定位，鐵1兩、計3晝#跌樓標準層按照廉小面積辦公設甲計，每層分為算面積不等的六逗個單位，可分摩可合，戶內(nèi)廚最房、衛(wèi)生間盡邀可能緊湊，空暫間盡可能完整才，為今后留有桌改造余地。戶寒內(nèi)的廳、室劃嬸分不以真正的孟住宅使用合理置性為原則，而碑是結(jié)合辦公使統(tǒng)用的靈活性布警置，以達到靈灣活改造的目的陡。特1僑、沾3衛(wèi)#遷樓頂層布置一壘定數(shù)量的躍層榆大戶型以增加祝產(chǎn)品種類，滿身足不同客戶的堂需求。南區(qū)虹南區(qū)為一個獨余立的塔早樓餃4失#態(tài)樓及其裙房。根裙房首層為商營業(yè)，入口設在唱西側(cè)臨街面；票住宅、辦公入貌口設在東側(cè)院抓內(nèi)。貪地下一層為自晉行車庫及設備溜用房。傷地下二、三層冰為汽車庫，停壺車數(shù)量眾為腫5曬0復輛。由于場地退條件緊張，車深庫設置兩部汽輸車電梯，不做咬汽車坡道。毛二、三層為配衡套辦公、社區(qū)拒活動。灑四層以上為服悼務式公寓。根頑據(jù)愧要求，服務式助公寓為一居至國兩居戶型，頂誕層布置少量躍起層大戶型，以攪滿足不同客戶登的需求。稻4及#鑼樓標準層設置墓一部樓梯龜和沙2軋部電梯；兩部螞均為消防電梯摩并通到地下三幟層。電梯載重圣量均為斃1000kg掏，速度為嘉2.0m純/割s厲。2、結(jié)構(gòu)選型榨為滿足今后使誤用性質(zhì)改變的杰要求（由住宅襖改為辦公），全高層部分結(jié)構(gòu)鞏采用框架剪力熔墻寬扁梁體系緣，核心筒部分遙采用剪力墻，旱周邊為框架柱近；戶內(nèi)、戶與它戶之間的墻體潛均為填充墻，漂可靈活組合、酸分隔。趴由于采用了框完架剪力墻體系漲，主體下商業(yè)胃、停車的布置抄方便，空間利寺用率高。3、立面設計臟建筑立面形象愿為配合本建筑悶群體高檔物業(yè)奮的品質(zhì)要求，惱總體風格采用鏟了銀灰色色調(diào)侵，配合不同部駱分，分別使用德了釉質(zhì)面磚，修石材，金屬板郵等材料。使建跌筑整體既明亮予清新又晶瑩剔壁透，整體面貌罰高檔、現(xiàn)代。紹建筑形象與建咳筑功能有機結(jié)假合，既重視建聲筑的美觀性，爸又綜合考慮到戶經(jīng)濟性。裙房后部分以大面積優(yōu)玻璃幕墻與實腐墻的穿插，突頌出商業(yè)建筑的奧通透性與整體蕉性。主體部分眨結(jié)合房間的設惜置，立面以有以規(guī)則的開窗為誕主，輔以少量緊的玻璃幕墻，銳顯示出了住宅陜建筑的韻律感植。嫁（三）踢建筑裝修標準膚樓、地面茄墻面障頂棚性外門窗飛防火門（戶門折）咽商業(yè)、超市著混凝土樓板水商泥抹平尿耐水膩子逝耐水膩子席鋁合金中空玻蠅璃協(xié)鋼制噴漆鐵餐飲會所社混凝土樓板水濃泥抹平貨耐水膩子骨耐水膩子金鋁合金中空玻像璃跪鋼制噴漆臟辦公積混凝土樓板水啊泥抹平究耐水膩子扮耐水膩子全斷熱鋁合金中鉤空玻璃歪鋼制噴漆磁汽車庫漆混凝土樓面剃耐擦洗涂料扇水泥膩子違鋼制噴漆臉設備用房、自貌行車庫汪混凝土樓面存鋼制噴漆嘆住宅門廳殺大理石零薄型大理石或鈴仿石地磚黨石膏板吊頂斃鋁合金中空玻凈璃亂樓電梯廳跪大理石網(wǎng)薄型大理石或駱仿石地磚勉石膏板吊頂映鋁合金中空玻醒璃隙鋼制噴漆卷住宅戶內(nèi)睜混凝土樓板水狹泥抹平忌耐水膩子喘耐水膩子喝斷熱鋁合金中算空玻璃鐮三防戶門渠（四）女主要戶型指標驅(qū)統(tǒng)計趕戶型編號芬居室數(shù)金戶數(shù)堵套內(nèi)建筑面積蜻（薪m飽2疼）握層攤建筑面積您（育m時2勺）（不含陽臺稍）千備注衛(wèi)1馳#比樓之1-A(1-鼻A賣反見)雪3位室授2厘廳撞1醉衛(wèi)聲18孟130.43峽161.42汽各層陽臺面積戒不同壯1-B灶1歡室緒1折廳資1手衛(wèi)暴10鍵71.92賣89.01儉1-C屑2侵室脂2芒廳平1猛衛(wèi)匆10棚76.82微95.06柳1-D患2壯室貫2飲廳怒1擊衛(wèi)略10坊76.59枯94.79肺1-E牧1盜室冠1加廳止1送衛(wèi)傲10擠62.36筋77.18服1窯-14A勇3肥室赤3蕩廳陵2父衛(wèi)衰2階249.71院297.26咳2民#羨、拖3輔#擇樓椅2-A(3-購A)蝴2限室麻2恐廳秋1橋衛(wèi)器21桶111.21箭139.36石2網(wǎng)#雁樓搶從臘5辭層開始為住宅馬，古3奪#薯樓澇從蒜6頁層開始為住宅新，各層陽臺面桐積不同譽2-B(3-專B)別1駐室燦1梨廳饞1尺衛(wèi)工33切62.63想78.47壯2-C(3-拍C)限2姿室螞2籠廳倡1浸衛(wèi)蹄33獸80.83刊101.29繡2-D(3-桶D)穿2晌室儀2嬸廳米1餡衛(wèi)艷33遇90.31刺113.17唱2-E(3-待E)回1絹室戴1吸廳溪1差衛(wèi)剖33厭58.98魯73.91遞2-F(3-雄F)戚2廁室殺2鄭廳怪1稿衛(wèi)巖21齊93.20范116.78迷2炮-16A甩(所3弄-16A稿)糕3巧室臨3樹廳涉2雨衛(wèi)陵2撤222.42印277.33務2腔-16F惕(津3蘋-16F箏)奮4把室申3躲廳愚2豪衛(wèi)蘿2終198.85奸247.94抹2悼-18A朵(華3經(jīng)-18A碰)翼3毯室回3胡廳方2疤衛(wèi)陵2味216.83盒268.01廣2賢-18F妖(皆3溝-18F誼)林4尤室村3國廳積2任衛(wèi)香2之199.86附247.04逢2恩-20A伶(均3涉-20A妄)畝3初室蔥3階廳泉2傍衛(wèi)史2曉224.55之278.60漂2潑-20F血(度3何-20F永)禽4啦室江3旦廳膚2蛾衛(wèi)鍋2慢205.15售254.52升4太#繳樓宿4-澤A援（乓4-慰A帆反）引2前室岔2廚廳填1白衛(wèi)盜24業(yè)77.94廣92.01喚4-撥B集（揪4-執(zhí)B刺反）煌1平室劃2希廳阻1牧衛(wèi)稍24及60.07絞70.91蟻4-C鵲2膠室竭2還廳谷2喇衛(wèi)述10嫂89.58搭105.75石4-D繭1開室墓2鉛廳豈1繞衛(wèi)脆10鵝58.46牽69.01堡4-E扇2椅室珍2盛廳后2槽衛(wèi)騰10逢93.90構(gòu)110.85冶4-F(4-搞F)順4輩室湊3悲廳聲3窗衛(wèi)當2受208.93哪250.74棚合計我32鳳6賺戶貫第五部分：沈項目進度計劃管安排脂一、項目獲取潑計劃艦回購北京武**若投資有限公司擠所占府的鏈60%珠股權(quán)及項目開候發(fā)權(quán)，糖計劃簽訂《項奴目股權(quán)及開發(fā)獅權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》商時間定為睡200巴9諒年雄6喪-沃7頌月為。好賤二、項目前期喂階段計劃武項目前期階段叮：糠2009-1痰0扣-1齊0凈至擇201最1掙-副5扒-30緣完成拆后遷梨﹑希申請開工建設痛任愚務妖﹑損初步設計倘、拐完成辦理建設允工程規(guī)劃許可環(huán)證擱﹑秋施工圖設計；攜完成工程招投暫標、監(jiān)理招投幼標計劃；完成跨辦理開工許可娘證。針三、項目工程恐建設階段計劃征計劃開工時間級：罪201屑1面-積6師月遮基礎工程完工伸時間兇：岸201賞1革-居8閱月蘆主體工程完工雁時間廊：斯201吸2值-齊8載月攔樓體竣工時間錯：使201難3備年暫1申季度致區(qū)內(nèi)市政工程羅竣工時間伯：伙201抽3仇-萬2糖季度耀完成規(guī)劃驗收迎時間屈：盼201箭3灣年四季度遵四、項目銷售虧階段計劃受項目銷售階段旺是指項目從取姿得預售許可證帽到基本實現(xiàn)銷行售階段。此階耐段計劃包括：稍各期銷售時間拘、價格、面積宅，銷售計劃實愿現(xiàn)的可行