大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式FI宏策劃模式

大型商業(yè)地產(chǎn)項目頂級策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)項目前期策劃商業(yè)項目前期策劃一、市場調(diào)研分析1、宏觀市場分析2、區(qū)域市場分析3、客戶分析4、消費者分析5、競爭對手分析6、SWOT分析7、未來商業(yè)預測分析二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位2、商業(yè)定位三、規(guī)劃設計建議1、市場依據(jù)2、規(guī)劃設計理念3、市場總體形象4、規(guī)劃概念設計5、環(huán)境景觀概念設計6、建筑產(chǎn)品概念設計四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟分析1、指標預算2、分析評估FIP宏策劃第一步商業(yè)項目市場研究分析一、宏觀市場分析1、行業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)劃3、政策法規(guī)4、宏觀環(huán)境連二、區(qū)域市場飲分析鑄1嚴、給本市商業(yè)環(huán)境嫂挑2受、膜區(qū)域商業(yè)環(huán)境爬殊3巨、川商圈分析（城雹市發(fā)展狀況、服商業(yè)環(huán)境、商錦業(yè)格局、商圈碰范圍）三、客戶分析趨1描、月經(jīng)營范圍分析慕肝2窩、中投資動向分析述翻3擊、盤經(jīng)營狀況分析渾絞4導、泉客戶需求分析醉四、消費者分聲析占1祖、色消費結(jié)構(gòu)研究鹽泄2濫、誕消費水平研究葵五、競爭對手蔽分析提1協(xié)、繡競爭對手情況俯估2遵、顯競爭項目情況唉六、未來商業(yè)中預測分析略名七姥、供SWO眠T睜分析曲熱，像火一般軌的熱。中國房伙地產(chǎn)在經(jīng)歷市學場洗牌的陣痛葉后，投資者紛木紛撤換贏利軌逐道，從住宅的翠直銷模式快速息轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)賤的濤“拌傳天銷般”記經(jīng)營，并在極薦短的時間內(nèi)實珍現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在悟中國房地產(chǎn)界務的跨越，從商圾業(yè)地產(chǎn)的萌芽衣期直接制造了烤商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)挨高潮期，我們唉不禁驚訝，中斬國商業(yè)地產(chǎn)大辱盤時代已經(jīng)來腫臨。到然而，相對于晌住宅，商業(yè)地余產(chǎn)的操作絕對俗不是簡單的直翠銷，它對投資闊商的要求更在澡于資金、人才叉及經(jīng)驗。需要欲發(fā)展商具有高碎度的商業(yè)第三獲性，重視專業(yè)途技能和科學的玉態(tài)度，及對待北投資招商的謹義慎。項此外，專業(yè)化城公司在商業(yè)設辣施的開如，比狹住宅開發(fā)過程呢中具有更重析桂作用。大型綜租合商業(yè)中產(chǎn)評悼估、資源整合召、主力店招商火以及介入最后床管理實施，對丸于商業(yè)地產(chǎn)的尖成功開發(fā)至關井重要，這蒼些系統(tǒng)性的工并作必須請專業(yè)暈公司協(xié)助完成雷。仇FI賄P膚就是這樣一支株在商業(yè)地產(chǎn)有塘著極其專業(yè)研屯究及豐富實操見經(jīng)驗的操作團乏隊，為發(fā)展商后提供國際先進泉的商業(yè)服務。累一、市場調(diào)研保分析鬼影響商業(yè)項目意成功的因素很是多，如市民的悅收入水平、消尖費水平與消費告結(jié)構(gòu)、商圈半港徑、新舊商業(yè)貿(mào)格局、商業(yè)貿(mào)個易的繁榮程度跑及其影響力、工商場物業(yè)所處才區(qū)域（或商業(yè)母圈）的商業(yè)環(huán)歉境，競爭對手杠的實力與策略螞等。因此，在伍操作商業(yè)地產(chǎn)助項目時，商業(yè)棗市場研究成了暢商業(yè)地產(chǎn)項目瞧成敗的橋頭堡工作任務：塞通過對項目環(huán)撇境的綜合考察披和市場調(diào)研分嫩析，以項目為縫核心，針對當破前的經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)、本市商業(yè)地弄產(chǎn)市場的供求唉狀況、項目所捎在區(qū)域同類商撤業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀時、經(jīng)營商家的取承租行為進行扎調(diào)研分析；再疫結(jié)合項目進太行聽SWO伙T保分析，以上述者調(diào)查資料基礎敘，對項目進行常準確的市場定車位，和項目價歡值發(fā)現(xiàn)分析，喪捕捉贏利的機肚會。并把開發(fā)飽理念，轉(zhuǎn)化成朽項目持續(xù)品牌態(tài)戰(zhàn)略，指導項葵目的總體規(guī)劃燕設計，對項目津進行定價模擬脊和投入產(chǎn)出分羞析，并就規(guī)避撥鳳險進行策略趕提示，同時對曾項目開發(fā)節(jié)奏張?zhí)岢鳆}業(yè)意見貫，使項目投資搭邁出成功的第允一步。主要內(nèi)容：互1殃、罵項目定向市場宏調(diào)查研究工作鞠2項、念項目整體開發(fā)讀戰(zhàn)略的制定工女作論3政、枯項目產(chǎn)品開發(fā)鑄總體策略報告工作目的：黑1文、深度把握項龜目所在區(qū)域的谷環(huán)球產(chǎn)，洞悉粗項目商業(yè)機會躁；廢2幟、喉以未來界定現(xiàn)買在的宏策劃模軌式，賦予項目冰獨一無二、個刻性化的主題概唇念，與同區(qū)域店內(nèi)其他項目形責成賣點落差，阿提煉項目的核風心吸引力；杜3西、比細化項目的市窩場定位，塑造址項目的真正差蛛異化，塑造項吉目耀眼的特色跳性質(zhì)座4勢、州通過專業(yè)運作撫及戰(zhàn)略聯(lián)盟商治家的實際需求過，界定項目的適戰(zhàn)略定位，領封跑同行業(yè)內(nèi)商態(tài)業(yè)市場，成為核同區(qū)域商圈的夸新商業(yè)革命引嶺擎。工作內(nèi)容：美工作一：市場愈調(diào)研報告蹤通過對本市商燕業(yè)物業(yè)市場總悠體的供求情況模和項目的區(qū)域城性供求情況的舒調(diào)查及對特定邁目標群體的調(diào)豆查，了解目標濫商家的分布及椒消費心理、消飾費特征，整合拖地分析、判斷獲本市商用物業(yè)河市場未健來病3充－送5遍年內(nèi)的趨勢走戀向，從而為項路目的市場定位叨、開發(fā)策略及籃項目規(guī)劃等提鴨供依據(jù)和指導蓄性意見?？罟ぷ鞫喉椖坎碚w開發(fā)戰(zhàn)略處的規(guī)劃制定貸項目整體開發(fā)禾報告是在縝密汽的市場調(diào)查和姐分析研究的前馬提下，展開戰(zhàn)剩略的基礎思考誓及深度思考，比具體對發(fā)戰(zhàn)略悉思想、產(chǎn)品整鞋體開發(fā)步驟等暴方面進行綜合愉性的研究，并狐就上述主要內(nèi)促容做出初步判偉斷，確立未來謊項目開發(fā)特點否與進程的行動婦計劃以在未來傭的地塊開發(fā)、些招商、經(jīng)營中勉有計劃地執(zhí)行臉。從而為項目蝦的開發(fā)制定一女套整體發(fā)決策膊和計劃方案：鍵1撒、央項目整體開發(fā)功目標凱2董、臣項目整體開發(fā)小戰(zhàn)略意3延、偽項目開發(fā)節(jié)奏監(jiān)的控制：分階北段開發(fā)戰(zhàn)略諷4孔、蘆項目目標商家煌總體分析剖5旦、嚇項目總體戰(zhàn)略襖定位分析插6箱、哭項目整體競爭練策略考慮要7池、舞項目核心競爭圍優(yōu)勢的構(gòu)筑魚8減、皇項目年度發(fā)展淘策略?！沮w調(diào)研分析策略蘇】殖（一輩）堅FI武P頁“往宏策艦劃杜”揀市場調(diào)研策略抹研究堆1匠、市場調(diào)研步道驟搖第一步：川界定問題此辭第二步：童尋求解決問題驚的方法馳第三步：騎制定調(diào)研方案奶擦第四步：響進入現(xiàn)場或收病集數(shù)據(jù)插第五步：終整理和分析數(shù)匆據(jù)英第六步：謹準備及呈送調(diào)夏研報告僵2枯、市場調(diào)研分諸類研究輛市場調(diào)研按以音識別問題為目奉的和以解決問跨題為目的兩個淋標準分類；宗⑴激以識別問題為創(chuàng)目的的調(diào)研有巖助于確認潛在對的可能發(fā)生的膽問題；桿①雁市場潛話力削―巡―莖攀升、下降；棕鋪②貨市場分命額夏―傾―酷擴大、縮??；崖須③暫企業(yè)形象轉(zhuǎn)④驅(qū)市場特征倍起⑤震招商與銷售千停⑥堵市場趨行勢習―典―光短期與長期預避測協(xié)⑵策以解決問題為寺目的的調(diào)研步帝驟褲①雖市場細分的依怪據(jù)尋另②宜確定細分的依歐據(jù)談③瀉確定各種細分慶的市場潛力酒沈④脅選擇目標市場聚3蘭、市場調(diào)研各裙類各類里調(diào)研種類枝所需資料挑研究范圍冊商圈研究障對項目所在的絡商圈作出基礎悼研究，另找出部商圈的輻射范竄圍，業(yè)態(tài)情況守、營業(yè)品種、筍商業(yè)租金水平纖、人流狀況、士與交通狀況及務其購買力扎消費者研究芒對消費群結(jié)構(gòu)遺、消費力分析獄、消費習慣、兼收入、偏好等文作調(diào)研熟投資客戶研究應對投資客戶投剖資的商鋪，作百基本調(diào)研，如櫻營業(yè)時間、業(yè)現(xiàn)績、鋪面狀況儲等搶4存、確定市場調(diào)凍研的方法薯市場調(diào)研的準乏確與否，很大熟程度取決于所堂采用的市場調(diào)棕研方法。一般永情況下，商業(yè)聽地產(chǎn)的市場調(diào)躺研可采用以下策四種方式：①直接調(diào)查歷直接與政府人蜂士、房地產(chǎn)代腦理商、發(fā)展商哀、金融部門、諸行業(yè)協(xié)會、社捕會有關機構(gòu)以午及市場中的活常躍人士廣泛交土流接觸，詢問揚、請教，以較滅快的速度獲利親所需的市場信扇息。通過這種間方法取得的信犬息往往比較可石信。②間接調(diào)查灘通過報紙、刊肥報及其他媒體可收集有關房地夜產(chǎn)信息、發(fā)展庭動態(tài)、市場分象析等材料，當悶然對這些材料眠要對比分析，穿去偽存真。③直接征詢供這一方法的難范度相對較大，診但獲得的信息姻具有較強的參班照性，對項目來的定位和營銷撫的制定很有意務義。使用這種袋方法，首先要轎把咨詢了解的愈問題編制問卷急、填寫。咨詢乖調(diào)查要注意對伶象的選擇，要責合理選擇各階鄙層不同年齡、織文化、收入層革次的被訪人員適，使調(diào)查具有局代表性。這種努方法也可以街樂頭隨機訪詢或合在展銷會上作露問卷調(diào)查。蹤④繼現(xiàn)茫場拐“排踩汁點時”叮調(diào)查晨調(diào)查人員以買轉(zhuǎn)樓者身份直接臘進入銷售現(xiàn)場湖，通過索取樓米盤資料，聽售視樓員介紹，實勺地調(diào)查觀察，萌從而獲得資料崖。不過要注意匹樓盤資料和售宵樓員介紹是否倚有夸大和不全責面之處，不要閱為其表象所迷材惑。盡可能通刑過參觀樓盤、祖施工現(xiàn)場及其卷他途徑從側(cè)面桶，內(nèi)部人員和尤一些已購房人嫁士作深入的調(diào)親查，增大調(diào)查綢結(jié)果的可靠程數(shù)度。報【悉調(diào)研分析執(zhí)行憤】提一、商業(yè)項目脅宏觀經(jīng)濟環(huán)境巴分析海1擁、拼人口因素分析夢鵝2炕、基經(jīng)濟水平、全掘國物GD慘P顯狀況分析阻病3該、奶政策法規(guī)傍4學、右市政規(guī)劃和建地設科5少、駁社會環(huán)境及文蹦化分析飼拒肅6謎、也交通狀況是二、商業(yè)項目附區(qū)域市場總體本分析拆通過對項目環(huán)土境的綜合考察賣和市場調(diào)研分療析，以項目為湯核心，針對項奉目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟繼環(huán)境、商業(yè)環(huán)聲境、區(qū)域同類動商業(yè)項目的現(xiàn)虎狀、經(jīng)營商家乒的承租行為進礦行調(diào)研分析。爆F(xiàn)I隙P鋪宏策劃的區(qū)域燕調(diào)研包括本市懲的商業(yè)環(huán)境分丹析、本區(qū)域商木業(yè)環(huán)境分析和的本街區(qū)商業(yè)環(huán)成境分析即商圈貨分析三大板塊尸。光1肢、項目所在城賭市商業(yè)環(huán)境分散析燥包括本市國民丹生產(chǎn)總值辣、李GD趙P或狀況、生活水駕平、購買力、歡經(jīng)濟發(fā)展速度令、人口及人口津增長率等對區(qū)輕域商業(yè)地產(chǎn)市遮場發(fā)展的影響貪分析以及本市值商業(yè)發(fā)展情況陡、發(fā)展模式、析商業(yè)結(jié)構(gòu)分布鬧、商業(yè)消費特次征等的分析。穗2幼、項目所在區(qū)習域商業(yè)環(huán)境分贏析超①昏區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀桶調(diào)查分析肢針對本區(qū)域即敞項目所在區(qū)域縮的商業(yè)整體規(guī)廈劃、商業(yè)布局存、商業(yè)功能及洽業(yè)態(tài)分布、商慨業(yè)網(wǎng)點的格局攏、商圈分布、熱商業(yè)形態(tài)、未價來規(guī)劃、主要貸商業(yè)項目規(guī)模課及業(yè)態(tài)狀況等杯進行調(diào)研與分吧析。墻②由區(qū)域整體商業(yè)漏市場態(tài)勢分析總供求走勢、價品格走勢、租金臭走勢、鋪位分臘割走勢、業(yè)態(tài)冶功能走勢、交暈付標準等分析撒③聚區(qū)域內(nèi)行業(yè)情鹽況分析垂④箏區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)廚研分析薯各種類型商家近的特點、選址月要求、不同商釣業(yè)種類的承租棍能力及對承租撞面積的要求、瞇不同商家對商諷場配套的要求五。舅⑤瘡區(qū)域內(nèi)終端客貨戶分析純消費水平、消鎖費習慣、消費礎結(jié)構(gòu)研究何⑥翼區(qū)域競爭項目按調(diào)查赤競爭樓盤開發(fā)株地塊狀況研究匆、主題概念、鋒功能區(qū)劃、業(yè)援態(tài)組合、工程蟲進度、配套、匪現(xiàn)場包裝、媒怪體選擇、廣告肢效率、售價、遠租金、招商率熔、商戶組合、欠經(jīng)營狀況、物唉管等分析。鄉(xiāng)⑦乞未嚼來田3譜－胖5嘗年城市發(fā)展方俊向及項目區(qū)域暫地位預測報3寨、項目所在商儲圈及競爭商圈腥分析盯商圈也稱購買較圈、商勢圈，疾是指零售店以彼其所在點為中快心，沿著一定鋒的方向和距離集擴展，吸引顧細客的輻射范圍堪，簡單地說，闖也就是來店顧控客所居住的地蜘理范圍。理論圾上是由當?shù)厝送犊谝?guī)模、人均通可支配收入、牙出行成本、商漆業(yè)業(yè)態(tài)所決定斑。菊信念啟的銷售仁活動范圍通常望都有一定的地鉆理界限，即有洪相對穩(wěn)定的商宴圈。不同的店蹄由于所在地區(qū)速、經(jīng)營規(guī)模、匆經(jīng)營方式、經(jīng)發(fā)營品種、經(jīng)營腦條件的不同，澇使得商圈規(guī)模傷、商圈形態(tài)存肝在很大差別。幼零售店由于所延處地區(qū)、經(jīng)營橋規(guī)模、經(jīng)營商吹品品種不同，警商圈的范圍、敗形態(tài)以及商圈牧內(nèi)顧客分布密診度存在著一定動的差異，這說乳是獵“伐商圈效脹應合”⑴商圈分類濤商圈一般有兩燭種分類方法，陜一是以顧客密佳集度來界定，傾二是以顧客到掌店的時間來界存定。第一種分類：境此類商圈由核姥心商業(yè)圈、次中級商業(yè)圈和邊巧緣商業(yè)圈構(gòu)成院。Ⅰ、核心商圈差核心商圈是最悼接近零售店的離區(qū)域，顧客密益度最大的區(qū)域誘，是主要商圈奉。核心商圈的賊顧客眠占幫55疑%頸―搏―欣70%Ⅱ、次級商圈捏次級商圈是仩李于鄰近商圈以賊外的區(qū)域，顧旦客密度較小。粉次級商圈顧客托占脂15腳%盡―浮―修25%Ⅲ、邊緣商圈占邊緣商圈是位債于外圍商圈以用外的區(qū)域，顧做客最少密度亦戰(zhàn)最小，除核心獄商圈和次級商伍圈之外，其余錯為邊緣商圈的貨顧客。膊居民區(qū)方便店嫂幾乎沒有邊緣雹商圈的顧客。先而位于商業(yè)中鑰心的零售店，吐核心商圈的顧脫客密度較小，在并不是商圈的千主要組成部分甩，次級商圈和湊邊緣商圈的顧址客密度大。大盜型零售店，邊偷緣商圈的顧客歡往往最多。第二種分類：俱此種商圈按照摟顧客來店所需濕的時間來計算纏區(qū)分。按照這摔種方式，商圈掛可以分為徒步痛圈、騎車圈、藥乘車圈和開車瓣圈。咽徒步圈走路可店忍受的范圍或遺距離。一般來群說，單程渣以冒1卡0歲分種為限，距前離在陣50臣0熔米青以內(nèi)，我們稱鋸之為第一商圈毛；騎車商圈是匪指騎自行車所舉能及的范圍或莊距離，一般來支說單程臺以撞1委5企分鐘為限，距晨離在悟200腹0亡米亭以內(nèi)，我們稱克之為第二商圈切；乘車圈是指膽公共汽車所能衫及的范圍或距深離，乘咸車虜1饒0邊分種左右，距洗離瓣在激500磁0敬料以內(nèi)，我們拖稱之為第三商弱圈；開車圈是元指開車經(jīng)過普孩通公路、高速道公路來此消費強的顧客群（一叢般是回頭客或政慕名而是為的賀顧客），我們姻稱之為第四商忙圈?？τ谏倘泄铡⑤椛浒霃叫∫獾纳倘?，一般賽規(guī)模小，潛力湖受到限制，顧恥客購物頻率高壇；而輻射半徑差過大的商圈，分一般要得到市揪場對客戶的吸暖引力難度較大驢。葉FIP逃認為，隨著交縱通的發(fā)展與人溝們出行方式的稍改變，商圈分曲類應該有新的豎計量標準。其星輻射范圍已從說過去的絕對地攀理距離變?yōu)闀r傍間距離，即商影圈開始步入以帽交通時間來計湖量商圈輻射范櫻圍的時代。恨⑵撓商圈分析步驟衰第一步：腥確定資料來源期，包括銷售記殿錄分析、郵政密編碼分析、調(diào)引查等。威第二步：昌確定調(diào)查的內(nèi)子容，包括平均臣購買數(shù)量、顧秀客集中程度等里。程第三步：仇對商業(yè)圈的三僑個組成部分進丹行確定。卵第四步：擔確定商圈內(nèi)居恐民人口特征的梢資料來源。吼第五步：摧研究商圈內(nèi)居之民的消費特征瘋?；玫诹剑盒蟹治龈偁帉κ志门c市場其他情弊況。列第協(xié)七步：女根據(jù)上述分析商，確定是否在哈該商圈內(nèi)營業(yè)此最后要確定項鋸目的區(qū)域和具窮體地點以⑶猜商圈分析的內(nèi)宗容虹Ⅰ堤、煮城市發(fā)展狀況詢：義包軍括雕GD職P聾指數(shù)，人口分絨布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)陽等等。搬Ⅱ浴、裙項目所在區(qū)域僅商貿(mào)狀況：鄉(xiāng)包括商品交易舟狀況、恩格爾綿系數(shù)、居民收鮮入及消費構(gòu)成借等寺Ⅲ丈、補人流研究：廟人流包括垂直礎人流及水平人嫌流，研究范圍以包括：人流量辣，停留時間，坡每次消費金額艇、對不同類別笛的需求（吃、扣喝、玩、樂）亭等。如北京市毅場每次單店購店物滾達種10隱0勢萬元，而在廣報州只灌有京1揉0決萬元，不同城戰(zhàn)市每次消費金錯額相差懸殊。產(chǎn)Ⅳ歇、維商圈輻射范圍即：割包括一級商圈猶、次級商圈幅薪射范圍，商圈稈內(nèi)的其它競爭禾項目等婦新設商業(yè)項目茶確定商圈主要站根據(jù)當?shù)厥袌鲂缘匿N售潛力分浙析，可以獲利田的包括城市規(guī)碌劃、人口分布況、住宅小區(qū)建容設、公路建設蘿、公共交通等顏方面的資料，辨預測本項目將證來可以分享的穩(wěn)市場份額，從欣而確定商圈規(guī)獵模的大小。墻⑷敏商圈容量測算攤在一定經(jīng)濟區(qū)摧域內(nèi)，以商場卵或商業(yè)區(qū)為中喜心，向周圍擴舅展形成輻射力厲理，對顧客吸沉引所形成的一蕉定范圍或區(qū)域顧的最大容量。戀測量商圈飽和哨度，使用比較流廣泛的是飽和貼度指數(shù)，其公賢式為：母IR鮮S貢＝令（瞎C瓦×煎R構(gòu)E備）析÷他RF永其中去，鄉(xiāng)IR喬S秒為飽和度指數(shù)燙，解C算為顧客總數(shù)合，魚R老E厲為每一位顧客疫的平均購買額猜，能R豎F蠟為商圈內(nèi)商場姐的營業(yè)面積。怕假設某年某商滑圈的商場每平朽方米平均營業(yè)束額鑄1099嫂6柳元，顧客踢為呼35癢0儉萬人，全年人影平均購掀買阻500皮0員元，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)物業(yè)壘為薦11役0徐萬平方米，那壯么該商圈的飽槍和指數(shù)：華（科350密×置500霜0鼠）亡÷粒11疏0章＝拾1590會9耍元擾/洞平方米農(nóng)那么，該商圈談每平方米的營奏業(yè)額與正常水項平相差堤近法500螞0黨元，說明該商摘圈的商業(yè)物業(yè)哄已經(jīng)飽和了。雀三、目標客戶濁的研究分析赤1純、目標客戶經(jīng)少營范圍分析白找出研究范圍綠包括百貨店、待大連鎖店或快壁餐集團的個別溫需要。兔2藏、目標客戶投方資動向分析含包括投資類型蝕、租金范圍及戀交納方式等。餅3甘、目標客戶對懇商業(yè)的需求分泰析喇包括對各種類董型商家的特點瓜的分析；對各粉種類型商家的始選址要求的分燭析；各種不同癥商業(yè)種類的承觸租能力及對承僑租面積的要求識；各種不同商歪家對商場配套鉆要求等的分析攜。筐4少、目標客戶商摘圈內(nèi)經(jīng)營狀況鏡分析六包括經(jīng)營時間喊、營業(yè)時間、駛經(jīng)營業(yè)績等；炒5翼、目標客戶抗佩經(jīng)營鳳險能力才分析施6鉤、目標客戶品訊牌分級研究顏四、消費者總熟體研究分析揭1紅、消費水平調(diào)列研竭●率消費習慣：考步慮南北地域的算差異性，不同述宗教，不同民竹族，不同年齡制、性別等；滅●茄逛商場頻度：異是影響商場人拉流的關鍵；得●宗偏愛商場：包宇括尋找出消費系者偏愛程度高魔的商場吸引點母，及其原因；狠●己對項目商圈評歇價：包括區(qū)域在商品價格、對相商場滿意度等雖；巴2值、消費結(jié)構(gòu)調(diào)螞研鹿消費水平的提敬升必然導致消誦費結(jié)構(gòu)發(fā)生變感化，隨著經(jīng)濟娘的發(fā)展，人們預的消費水平必棵定呈動態(tài)模式浙增長，這就法差影響消費結(jié)構(gòu)踢的變化。如何兇在第一時間有眉效捕捉未來商充業(yè)地產(chǎn)消費者紗消費結(jié)構(gòu)的變蓬化是消費結(jié)構(gòu)畜調(diào)研的重中之齒重煎。術(shù)FI描P骨以縣“寫未來界定現(xiàn)層在溫”爐的暖“尾宏策剝劃鵲”盼模式站在未來促市場的專業(yè)高布度，為開發(fā)商最提供未來中穗國癥3站－潑5抱年市場消費結(jié)趙構(gòu)的走向與現(xiàn)牢在消費結(jié)構(gòu)的推特點，以前瞻陵性眼光為項目季作好消費結(jié)構(gòu)傻的調(diào)研與分析池。衰3受、本商圈消費接群結(jié)構(gòu)齊⑴褲本商圈消費群伍結(jié)構(gòu)分析卷旺⑵潤本區(qū)域消費群漸結(jié)構(gòu)分析伴基本人口狀況速②人流量分析嚷★★允人流量分布及駕結(jié)構(gòu)佳★★租日均人流量、陽平時人流量、駕節(jié)假日人流量秧⑶繼消費群結(jié)構(gòu)分敬析馬★★茅抽樣數(shù)據(jù)整理亭茶★★閣抽樣取數(shù)方法陽4亮、消費力分析寄A額、本商圈消費猛力分析覽項目妄市場茶低收入戶比中等偏下收入震中等收入戶補中等偏上戶仆高收入找本組最低人均舍年收入（元）健本組最高人均線年收入（元）科根據(jù)本商圈常玻住人口的結(jié)構(gòu)診特色和基本收喂入情況，來確脈定該商圈的參抬考收入數(shù)據(jù)；前B珠、本地域消費描群和消費行為幅特點分析（見諷下表）槽高級消費群毀中高級消費群訂中高級灰領消林費群燙中低檔消費群政其他消費群嫂家庭人均收入仰5簡萬元以上明4前－錫5堪萬元坐2奸－缸4煙萬元機2陜?nèi)f元以下艘占本區(qū)域消費念群的百分比柳消費行為特點榮C用、應同時考慮萍的及影響本地欄消費群行為的陽重要變量石①認年齡三②費性別鋪③圍收入水平妙④朵文化水平宰⑤禽接受時尚信息猴程度毀⑥闖家庭的滿巢信蒸息程度溉D肺、區(qū)域（商圈穩(wěn)）消費力分析誘底E裳、區(qū)域消費力精分析及結(jié)論端五、競爭商圈青研究分析外1異、競爭商業(yè)項霧目現(xiàn)狀調(diào)研分歉析脫包括面積、特茫色、經(jīng)營范圍擇、業(yè)態(tài)、主要戲客戶、幅射范自圍、主題概念峽、功能區(qū)劃、解業(yè)態(tài)組合、工歐程進度、配套頑、現(xiàn)場包裝、來媒體選擇、廣猴告效率、售價翻、租金、招商拌率、商戶組合另、經(jīng)營狀況、召物管等分析。缺2釘、競爭商業(yè)項玻目總體分析女包括資金實力飛、性質(zhì)、優(yōu)劣糖、劣勢等的調(diào)物研；蛋3徐、項目所處區(qū)筐域市場價格鳳哨險分析心①名最低價格分析灘按邊際理論，具當供應過大，熔價格跌破成本縱后，即停止供佳應，直至價格蒜回升；洽②繁最低鳳險價格騾選擇禿A核、成本價的張允力分析（見下講表）盤成本定價旋元經(jīng)/庸平方米萌成本價折算最智低租金木元躬/筐平方送米疤/胡日蔽購買人均支付絡額價元撇/賞人汁進入商場人均跨購買比例螞商業(yè)人流量與串商業(yè)面積比砍人采/用平方潤米辱/餅日談張力構(gòu)成比＝背實際商業(yè)人流鉗量與商業(yè)面積衰比坑/撓可維持成本租潤金最低珍流與抹商業(yè)面積比招B域、最低慣性的嗓張力分析扒最低租金價格刮慣＝構(gòu)成比餃×峽日成本租金價印×葉3赤0信天名六、項目帝的缸SWO狹T未分析灘1粒、勉本項目所在地降塊在城市發(fā)展嫂中的地位、現(xiàn)芳狀及前景分析雀2盒、椒本項目所在區(qū)誦域經(jīng)濟發(fā)展狀刊況啄3豈、燥本項目所在街礎區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展價狀況及商業(yè)機幟會分析幫4擦、菌地塊工、地理凝位置、地貌特肥點盾5登、禽地塊基礎設施成及交通條件親6警、釋地塊區(qū)域商業(yè)鄉(xiāng)開發(fā)的特點返7存、闊周邊生活及商婆業(yè)配套研究靠8產(chǎn)、硬項目地塊的優(yōu)翻勢分析蔥9倚、籃項目地塊劣勢鮮分析拘1癢0往、種項目地塊的鳳袋險分析托1典1歌、徑項目地塊的機鍬會把握辰1容2罷、患項掌目講SWO焰T獨綜合分析蘆七、未歇來膨3住－嬌5時年商業(yè)走勢預鋸測分析舊FI婦P軋“陸未來界定現(xiàn)拔在般”華宏策劃模式的占核心理念部分趙。通過對未匆來次3發(fā)－拴5瓶年整體商業(yè)環(huán)償境及項目所在約地商業(yè)市場的石預測來決定現(xiàn)工階段商業(yè)項目柱的策劃方向。情提前向開發(fā)商薯、經(jīng)營者、投羽資者、消費者黨展示潛力巨大數(shù)的商業(yè)模式。平基于此蹈，隆FI胞P朗將對未乘來播3慶－拌5姓年的心地產(chǎn)市待場作專業(yè)預測敘，為項目提供哀更科學可行的標市場走向與發(fā)聲展趨勢指導，佩從而打造項目叢的核心吸引力菊及可持續(xù)經(jīng)營詞的核心競爭力恐。任附商業(yè)項目市未場調(diào)查問巻惠廣州某項目商尺業(yè)市場調(diào)查問誘卷蝦尊敬的先生小喝姐：趨您好！我是草的訪問員京?，F(xiàn)在我司正擴在進行一項市凈場調(diào)查，很想御聽聽您的意見僚。耽誤您一點盈時間，問您一虜些問題，謝謝包您的合作澡被訪者姓名：爽靜電話：居住地址：訪問員姓名：訪問時間：機甄別問伴卷出示卡片1除S再1皂、請問您及家煮人有沒有在這寄張卡片上所列秤的公司工作？漏（單選）亡市場調(diào)研公司場、廣告公司仗祖剩篇1深公關、社情民撿意調(diào)查機構(gòu)、紗咨詢公司衰慘宜2膜廣播、電視、鉛報紙、雜志等挨各種媒介機構(gòu)蔬偽昆3孔房地產(chǎn)發(fā)、建鴨設單位煤件院火4妨房地產(chǎn)經(jīng)銷或熄代理單位抖熔稅萬5婆以上均無狐墾轉(zhuǎn)洲之6圾S鴨2厭、您本人在過雪去雕6民個月中，有沒猶有參加任何形餡式的市場研究金活動？撫謠當A少、有臂熟纏B求、沒有出示卡片2扶S未3備、請問您的年恥齡是：其1傲5那歲以下業(yè)武央鈔1凳1浸5蜂―孫―歡1握8鋒放升評2粱1村9薄―謹―煮2熄2三款要撿3墨2益3糧―渾―拌2傳5插攔肌份4廈2論6主―滋―央3妙0黑簡棍止5奉3眉1扶―遲―遮3土5谷忙返愉6揮3澇6胳―犁―鞏4全0慕篇討波7攝4檢1箱―撿―輝4墻5票杜改被8聲4趨6尺―擦―塑5刊0掙朝賭熄9妄5脊1顛―釋―魄5誘5莖奔招木0中5濃5吉歲以上混巷巡佳X出示卡片3易S技4固、請問您是：矩（單選）招土生土長的本鉛地人質(zhì)盛彎畫1限不是本地人，槐但在本地居漲住邁1龜年以上瑞亭2燕不是本地人，壁在本地居住不豈到源1囑年畫居3腎外地人來旅游貓觀光咽蝕抱啊4襲外地人來出差科楚首拉岡5踩外地人來探親羞等培碌賀6仇其他（請記錄圖）考妖暈漏7奔購物習慣與行笨為出示卡片4喪0灰1莫、請問您知道棋卡片上所列的拆這些專業(yè)批發(fā)專市場嗎？拋0虧2己、請問您去過謊卡片上所列的盯哪些批發(fā)市場迫購物？忍蝴料泳拘0許1牢禿煩02扇順德樂從家私命城擾熊奉1總族繞1冠虎門服裝城梨其肢塔2是靠響2稀廣州白馬服裝誼城加武拆3舌彩聰3府廣州海印電器踩城跑皮納4推純孤4亞番禺電器城那返財校5耐午隆5鼻中山沙溪休閑你服裝城故剃心6猶恐壤6拼其他（請注明鐮）高適掠7貨烘耽7出示卡片5左0爛3漿、請問您去過躲廣州以外的其袋他地方購物嗎扒？乞去過深圳軋土授眉1排去過廣東省的宋其他城市朽感輪2遍去過廣東省外率的其他省招太灑3屠去過香港今融序秧4福去過澳門免屆殃館5洋沒有去過廣州庭以外的其他地飛方父老6五其他（請注明鍬）緊驕往7出示卡片6書0蔽4掙、靖問您在什南么情況下會去為廣州以外的其栗他地方購物紗廣州沒有賣的耐先梢明帶1逗買貴重的物品榨會選擇更專業(yè)玻的市場藥賊告2肌廣州的種類比減較少傭兄刺握3陸結(jié)婚購物時逮造隙阿舅4綁買家私時帳鏟炊艱薄5記買珠寶首飾時序夢在前蠻6怖其他（請注明悲）答挎母豬7檔0猴5融、請問您在廣厘州到過哪些地冬方逛街或購物玉呢？驕0悶6擁、請問您認為披廣州主要的商譜業(yè)區(qū)在哪里？闖0忽7哨、請問哪一個窩地方是您最常貢去逛街或購物造的呢？出示卡片7乘0慈8賢、請問您通常突和什么人一起障去逛街購物呢岡？贊配偶以目枯昏1急子女丙減透測2蠢親戚窗漲誘經(jīng)3兩同事籮援循圓4撓同學蝦閥糊竊5靜朋友沫精構(gòu)勝6右其他（請注明卸）全辦串7量0摩9聞、請問您逛街淘購物時通常幾亭個人一起？鉤請記除錄：累人練01并0陡、請問您每次撐逛街的購物的良花費一般有多森少？請記犯錄：元出示卡片8刷01功1宴、請問您通常姐是選擇哪種交煮通工具到購物叫地點呢？出示卡片9盡01戰(zhàn)2俯、請問您通常哨多久逛街購物瘦一次？側(cè)一星期三次或皂以上伙坡堵1鞭一星總期協(xié)1鋤―君―蒸2哈次提會徑2絕兩星期一次吊桶孟思3蝦一個月一次脾贈慣硬4橋三個月一次濤肅盆皺5歷半年一次鴨修慎劣6蔽一年一次泊滑垃把7確少于一年一次起虛椒敬8撕從來沒去過購北物有診摩9沿其他（請注明嫁）哄障胞0出示卡片10棍01楊3沈、去某個商業(yè)破區(qū)逛街的時候丟，以下的因素越對您而言，重儉要程度如何？澆這里純，廟5袋分代表非常重濾要幼，婆1盟分清代表一點也不廚重要，請用卡事片上的尺度去賢對這些因素評膊分。怨岡爐非常重要風一點也大不重要側(cè)貨物的選擇、柜款式、品牌商業(yè)區(qū)的格調(diào)商業(yè)區(qū)的位置貨物的價格啦有吃東西的地奇方有休息的地方有娛樂的地方出示卡片11饑01許4礎、通常您會選線擇什么樣的商勵業(yè)區(qū)逛街購物東？知名度高鞠貨物齊全，包鄙羅萬象袍貨物時尚，合乏潮流促銷活動熱鬧貨物價格貴貨物價格公平促銷優(yōu)惠多建筑漂亮吃東西方便娛樂設施豐富貨物價格便宜購物環(huán)境舒適屯貨物種類適合仁我高檔的賭適合普通老百襪姓的備店鋪規(guī)劃有條塌理環(huán)境設施較新配套設施較新配套設施齊備塔餐廳食品質(zhì)量涌好可以講價的導游帶去的縱其他（請注明槳）出示卡片12炎01執(zhí)5殲、當購買以下倚物品時中，您歌最可能在哪一輩個地方購買？蕉男士服裝、男置鞋卵女士服裝、女妖鞋首飾、鐘表俗兒童服裝、童河鞋書家居用品家用電器治寢室、浴室用炒品家具雖化妝品、化妝脾用具袋電子、計算機顏配件、產(chǎn)品食品出示卡片13尋01躬6語、請問您到逛爺街購物地點的意時候，一般會放做卡片上哪些畫活動？購物、逛商店吃飯吃點心、小食男飲茶、咖啡、或汽水、包裝飲宿料旅吃冰淇淋、吃孩甜點起唱卡擔、看電搞影榴打保齡球、滾少軸溜冰、打游粒戲機倍逛書店、看展優(yōu)覽、看比賽戰(zhàn)其他（請注明軍）出示卡片14室01作7握、平均來說，球卡片上四類活賺動各占你逛街抖時間的百分之雁幾？陜01賽8限、平均來說，侄卡片上四類活糖動各占你逛街帳花費的百分之胸幾？宜時間束花費購物吃喝娛樂文化郊貍合計示佳100介%顫合版計倍100%出示卡片15刮01績9溉、您最想逛的話是什么案區(qū)域？女人街計算機城家電世界男士世界游樂場食街音像屋書于電子產(chǎn)品總匯精品屋讀其他（請注明貸）出示卡片16冰02除0聽、請問您一般期會購買什么檔蓄次的產(chǎn)品？高檔中高檔中低檔低檔不固定適其他（請注明?。┏鍪究ㄆ?7四02鞏1海、請問您在購羅買東西時會選搜擇呢？亦固定買一個牌妥子的產(chǎn)品吐哪個牌子有優(yōu)榜惠我就買哪個折牌子初我比較相信售傾貨員推薦的產(chǎn)須品途我會買價格比逼較便宜的悉哪個品牌廣告冊宣傳得多我就曲買哪個已朋友、同事、迷親戚推薦的我破就買弦其他（請注明味）涉02餃2現(xiàn)、請問您理屠想中的購物環(huán)伯境上什么樣的棋？暗消費者生活形蘿態(tài)逢現(xiàn)在我們談談恩一些您平時的樸生活習慣和對墊生活的一些看巴法出示卡片18拋02羅3膨、請問平時的困空閑時間您是備怎樣度過的？萄躺在家里什么盾都不做，看電擠視或看雜志慣和鄰居、朋友我喝茶談天嗓讀書或者聽音戲樂脂做做手工，種李花或者養(yǎng)魚在附近散散步逛逛街、購物闊玩麻將、圍棋網(wǎng)、象棋等墊到酒吧、餐廳樣吃飯做各種運動宗附近地方的旅趴游鄙觀賞電影、戲慢劇、音樂會等蘋參加各種培訓榆班學習做家務讀其他（請注明霉）出示卡片19并02舟4旬、請問在過去拼的半年里，下腸面這些地方您卻去得最多什么班地方？禍網(wǎng)球、排球等攀運動場高爾夫球場游泳池梁體育館、室內(nèi)騙運動中心保齡球館餐廳公園忍商店、百貨商芳場填其他（請注明起）出示卡片20哄02今5恢、請問您去得無最多的是序（讀型出嬌02勉3前答案）的頻率麻平均是多少？海一星期三次或三以上泥一星益期膚1姿－營2湯次兩星期一次一個朋一次三個朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片21梢02中6恭、請問下面的毯哪些描述和您建目前生活比較畝符合？（選擇鑼答案學無超過怒三個）態(tài)壽耕障夾易02申6陸照連027將想要什么都有惹，物質(zhì)生活很旺豐富職每天的生活很突精彩，天天有貪新意危物質(zhì)生活很滿蹄足，但工作壓把力大局工作很緊張，躁生活緊張，身餃心疲憊生活無規(guī)律面沒有什么時間楊和朋友在一起奧一心從事自己主喜歡的工作萌舒適溫暖的家寄庭生活紋自由自在的愜撿意生活裹什么都不用做償，什么都有出示卡片22束02嗎8片、對于下面描淹述現(xiàn)在與將來疤的句子，請問想只要將來生活圣好，現(xiàn)在辛苦摩一點都不怕爭將來的事很遙鈔遠，只要現(xiàn)在艦很舒服就可以梁了糧只要現(xiàn)在辛勤齡的工作，將來屯生活才會舒適辱即使很辛勤的述工作，將來也朵不過如此音我會一直很勤河奮地工作，不游管現(xiàn)在還是將孫來涼對于將來我覺漏得一定會比現(xiàn)戚在好糕其他（請注明割）背景資料頌下面是一些關數(shù)于您個人的問糟題，我們只是攻作為資料分析脹使用，希望您惱不要介意變B礦1摟、記錄性別：私男刷女出示卡片23紛B墓2但您的婚姻狀況蕩？筋單身已婚版離婚趨喪偶分居出示卡片24鍛B(tài)桿3駐、請問您的受巴教育程度小學或以下初中高中、中專大專本科碩士或以下出示卡片25圣B霞4些、請問您的職晉業(yè)是：印國營企業(yè)斯干部影1央職員今2適外資、合資、悟港澳合資企業(yè)仿管理人員晃3臭職員需4皺事業(yè)性單位乓干部細5旅職員連6甘私營企業(yè)福管理人員苗7失職員挽8淚黨政府機關昂干部佛9告職員辛1笛自由職業(yè)者辯2進私營企業(yè)主吐3落無職業(yè)者旁4劫離陜退休人員典5捎其他（請注明淡）出示卡片26閃B父5灌、請問您通常美上下班的交通辭工具是：自行車摩托車出租汽車私家小汽車公交車底不使用交通工胞具恐其他（請注明霞）出示卡片27缺B誦6原、請問卡片中席哪個最能代表灑您的個人月收畏入？500以下漫50列0趣－羨79托9稱元框80掃0攔－禍99印9膨元寸100感0鋤－笑124懼9河元堅125象0估－濾149混9辜元豆150游0棄－卵199戶9毀元幅200倚0猴－獄299志9旋元駕300嫌0亦－緞399沾9寄元豆400驟0僚－磨499售9園元黑500等0留－被599誼9篇元申600隊0逗－店699國9唯元粱700逗0瘡－伯799梳9朗元厭800真0術(shù)元以上出示卡片28慨B哨7遷、請問卡片中柱哪個最能代表為您家庭每月的篩總收入？山120亡0省元以下后150拐0手－巧199稻9位元低200發(fā)0略－波249穴9趕元壇300彎0超－轟349自9油元注350塘0北－壓399脖9合元撫400貴0進－筍449吸9匯元饑450攔0朋－賣499來9摩元咬500蔬0用－佩599航9尸元腥600河0睛－輕699幟9怎元泛700忌0頌－嘆799服9遼元雜800旗0涌－匯899江9跪元跪900添0好－胸999巖9費元寒1000鄉(xiāng)0需元以上拒答凳B香8樣請問您家里有煙多少位家庭成葛員？我指的是石那些一周至溉少腥5宿天住在這里的足家庭成員。淋請記錄：杏人宏策劃第二步商業(yè)項目戰(zhàn)略樂一、戰(zhàn)略性總領體定位二、商業(yè)定位憶業(yè)態(tài)定位漫主題定位杰目標市場定位圾功能定位禾菌檔次定位典價格定位嚼經(jīng)營方式定位邪形象定位獄晌定位是商業(yè)項花目及產(chǎn)品成敗獨的關鍵。產(chǎn)品蘆市場就媽像喜輝馬拉雅山，底陽闊頂尖，價格準因素劃分出等碑高線，處于不勻同等高線的產(chǎn)腫品同植物一樣飄，具有不同的破生態(tài)環(huán)境。雪倦蓮必在冰原，快蔓草則必喜溫擺好陰，植物只速有在合適的生扁態(tài)環(huán)境中才能買生存茁壯。聽商業(yè)項目定位輔是預測、策劃脈與決策的統(tǒng)一酬，是利用市場演及技術(shù)預測的爐結(jié)果，通過資占源整合及策略宣創(chuàng)新等策劃手役段，形成的具然有充分可操作艱性、可控制性雀的企業(yè)發(fā)展決笨定。一、戰(zhàn)略敵定位項目商業(yè)定位字項目市場定位炸項目主題定皺位項目業(yè)態(tài)奸定位項目價京格定位冶項目檔次定位些項目形象定睬位經(jīng)營方式社定位項目功喇能定位二、商業(yè)定位通（一）、業(yè)態(tài)昌定位肢業(yè)態(tài)是為滿足恰不同的消費需燦求而形成的不襖同的零售經(jīng)營累形式。而業(yè)態(tài)誤定位即對商業(yè)鼻項目林做成什蕩么形式的商業(yè)桿確定定位。石FI該P幟商粗業(yè)妙“細宏策劃通過對拖銷售店的結(jié)構(gòu)輔特點分類，并伐根據(jù)其經(jīng)營方籍式、商品結(jié)構(gòu)呈、服務功能選債址、商圈、模齒式、店堂設施蛾和目標顧客等嘆結(jié)構(gòu)的不同，海將商業(yè)零售業(yè)赤態(tài)分為百貨店批、超級市場、玩大型綜合商場頂、便利店、專售賣店、購物中揉心、倉儲商店糠、家居中心等閱九大業(yè)態(tài)。抽1克、百貨店藍（歲DEPART失MEN岡T歲）毯在一個大型建蓬筑物內(nèi)，根據(jù)扶不同商品部門驚設銷售區(qū)，開賴展各自的進貨份、管理、運營塊的零售業(yè)態(tài)。筆2勢、超級市場螞（盡SUPE爽R潤號MARKE響T零）李指自選銷售方擺式，以銷售生聲鮮商品，食品千和向顧客提供股日常必需品為膀主要目的地的壇零售業(yè)態(tài)。適3寄、大型綜合商宅場?。ǔ珻ENTER刷A忠L刊卻CHANDI沃S趕E輔載STOR序E益）較采取自選銷售報方式，以銷售襪大眾化實用品兄為主，并將超殼級市場和折扣蔬商店的經(jīng)營優(yōu)蕩勢全為一體的觸，滿足顧客一遲次性購全的零確售業(yè)態(tài)。扮4膜、便利店季（印CONVEN抖IENC削E坑遣STOR詳E就）殲滿足顧客便利伏性需求為主要站目的的零售業(yè)覽態(tài)。您5樓、專業(yè)店頁（饞SPECIA姐TIT飲Y識習STOR私E惡）駱經(jīng)營某一大類及商品為主，并殿具備有豐富專裁業(yè)知識的銷售臺人員和提供適四當服務的零售此業(yè)態(tài)。弱6媽、專賣店愈（裙EXCLUS軟IV碗E渠討SHO奔P債）同專門經(jīng)營或授夫權(quán)經(jīng)營制造商派品牌和中間商傭品牌的零售業(yè)悶態(tài)。菊7揭、倉儲商店踐（魚DISCON殖TEN纖T菠睬STOR海E師）勾在大綜合超市詞經(jīng)營的商品基擺礎上，篩選大漲眾化實用品銷遭售，并實行儲牽銷一體，以提勢供有限服務和穴低價格商品為乳主要特征的，葉采取自選方式休銷售的零售業(yè)柔態(tài)。歇8突、家居中心屠（龍HOM泊E沖纏CENTE笨R便）握改善、建設家鋒庭居住環(huán)境有拒關的裝飾、裝溪修等用品，日砍用雜品，技術(shù)趣及服務為主的顫，采取自選方票式銷售的零售其業(yè)態(tài)。斬9印、購物中心敘（綢SHOPPI許N納G鳳構(gòu)CENTE誤R芽）仗企業(yè)有計劃地緣開發(fā)、擁有、合管理運營的種嗓類零售業(yè)態(tài)，奔服務設施的集儲合體。司中國的購物中財心有三種類型弦，一是城市商競業(yè)區(qū)域副中心持購物中心，二叫是城郊區(qū)大型要購物中心，三嚴是鄰里購物中奧心。它服務的花多樣性，管理化模式的科學性現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)組金合的現(xiàn)代性三犬大優(yōu)勢，贏得棕了現(xiàn)代消費者乒對這種商業(yè)模乓式的依賴感。沿購物中心由于凝其形態(tài)的復雜譽性與經(jīng)營消費憐對象的差異性敏又有多種分類泄方法，其中每拾種分類都有其籠獨立的開發(fā)策慘略與經(jīng)營管理翁方法。（＊見辭下表）脫購物中心分類恐總分類物總特征世細分類沒開發(fā)與建設特農(nóng)點（開發(fā)戰(zhàn)略驚）時城市區(qū)獨立購時物中心微由于受城市用補地條件和城市琴環(huán)境的限制，慣一般其建筑面音積不超飯過憤1傍0撐萬平方米勒填充型枯位于城市中心踢商業(yè)區(qū)更新改急造地段，主要熊散布在商業(yè)街搭一側(cè)，利用原道來場地建設，菌與主要商業(yè)街宜相通裙擴展型披在原有商業(yè)區(qū)棗域加大營業(yè)面談積，在不改變煌原有商業(yè)區(qū)組右成的基礎上提膏供一個改變商麥業(yè)區(qū)功能的方凍法德核心替換型杯通過更新城市么黃金土地上過夫時的零售設施節(jié)，使之成為現(xiàn)走代化的購物中饞心，如北京東刃方廣場尖城市兼容購物漠中心談與城市其它功杰能設施形成一協(xié)個城市綜合體錯，其建筑面積犬控制在徐2辣萬平方米取多功能型族是大規(guī)模高密晶度城市建筑綜勇合體的一部分降，與寫字樓公筐寓、酒店、居煌住設施等共同鑼構(gòu)成綜合體掙輔助型屈在城市綜合體次內(nèi)，購物中心賄是其輔助功能慢，如大型酒店漁，大型辦公樓之、大型公共交中通樞紐的輔助摩中心言城市區(qū)專賣店蜓購物中心北以經(jīng)營商品的郊特色和時代感筋為特征，以建湖筑設計的別致開和商品毓化陳委列而鎖定特定爪的消費群體，線一般建筑面積傍均在冤500妻0星平方米幻左右顧節(jié)日型車由歷史建筑物磚建設而成，它恒迎合特定消費哀者的品味和人挑們對環(huán)境與節(jié)殖日文化的追求栽，如工科中國炎城虹主題型挑致力于形成一披種購物主題，纖以建筑為基礎朱，通過親切而拍富有變化的步雕行空間，融合心與歷史有關的艙情感峰都市專賣店型旦是在高密度的擾城市市區(qū)地下戴空間，或高屋迅辦公樓地下層飲與地鐵轉(zhuǎn)換站搬共同形成的購葉物中心斧城市消費購物命中心腿一般以一個主記導商店作為骨窩干地位的大承秤租戶為主，面盤積點出租總面嚷積互的答7你0縫－盜90傍%侍，其自營面積刺均建在鎮(zhèn)300捕0貍－辟1000握0江平方米行壟斷型格集在經(jīng)營單一違類別的商品，擔從貨源渠道、抖銷售渠道均控攏制周圍承租面扶積小的眾多租股戶，形成壟斷梢格局恐支配型警由幾家大戶承捉租，嚴格從經(jīng)私營品牌系列價系格體系、市場喬信息源等方面匠控制購物中心購的發(fā)展方向叉城市郊區(qū)鄰里卸購物中心廚屬于郊區(qū)小型厭購物中心，主閃要提供消費者族日常生活用品吼和個人服務，肅一般建筑面積庭在旦300鄉(xiāng)0牲――猶1000來0暈平方米傭，建收有助20片0儲個停車場，服副務人口患為獅1500濕0筑人。如北方購溜物中心繭FI爛P鴿業(yè)態(tài)定位模式渠1忍、項目整體功搞能組合設計、嚇單層功能組合炮設計；摧2飾、從商圈的融朝合性上對業(yè)態(tài)姐合理選擇搭配甲3極、從項目整體尼需求上對業(yè)態(tài)敘合理定位胡4正、從控制內(nèi)耗絹的角度上對業(yè)湊態(tài)合理界定鳥5室、從各業(yè)態(tài)商瓣家對樓層、位楊置、進深、面班寬等要求上對舞業(yè)態(tài)合理調(diào)整去6寇、從各商家經(jīng)梨營特點上對業(yè)僑態(tài)合理調(diào)整俊FI槳P構(gòu)以需求界定業(yè)蟻態(tài)功能組合模秘式：豪1葡、從經(jīng)營商家沉需求界定顧業(yè)態(tài)組合定位罵有許多選擇。今但任何選擇都贏必須考慮大量柄的細節(jié)，內(nèi)置社步行街商鋪的優(yōu)開間、進深和炭購物動線寬度美應該多少為宜憤，商鋪面積如族何劃分才利于霞招商又利于經(jīng)拉營，公攤面積壇多少方易為經(jīng)峰營商接受，所圍有這些細節(jié)都做必須與項目的牲業(yè)態(tài)組合定茂位饞“域精杯準株”蜜吻合。后2咐、從消費群需蹦求上界定揪業(yè)態(tài)功能組合擺必須尊重客戶猾的購物習慣，很方便客戶購物塞，引導客戶在粗商場里停留得里更久，使客戶式產(chǎn)生強烈的購咳買欲，保證人商流的良性循環(huán)蜓，使客戶在商陸場里逗留更長撒時間，保證消鈴費者在這一微睬環(huán)境中保持愉捐快的心態(tài)和較暮高的興致。由3限、從市場競爭俊上界定奔根據(jù)操盤經(jīng)驗帆，大型商業(yè)房篩地產(chǎn)定位，競主要考慮如下遣幾個因素：飾①誕盡可能引進符步合項目實際需泄要的新業(yè)態(tài)，賢以造成對原有于業(yè)態(tài)的強烈沖州擊，顛覆舊有夫商業(yè)格局，同返時，所確定的躁業(yè)態(tài)必須有足偵夠大的規(guī)模，早以至恐于向3殃－勒5清年內(nèi)無人能出蘭其右，形成規(guī)糧模上的強勢地縮位，將要造成頂新的商業(yè)中心鷹；褲②蒜要有主流業(yè)態(tài)激和核心店，保醋證項目開業(yè)后皂對周邊商業(yè)物銜業(yè)形成競爭態(tài)緒勢，銷售力強猶，以吸引人氣懷，但又強調(diào)多言業(yè)態(tài)經(jīng)營，以班使各業(yè)態(tài)之間們優(yōu)勢互補，降嶄低整體經(jīng)營成農(nóng)本，提高利潤自率，預防鳳險醉；麗③揉現(xiàn)代百貨公司品和大型綜合超堵市比較適合作貌為主流業(yè)態(tài)引著進，但二者之卵間存在競爭關嬌系，要注意它迫們的錯位經(jīng)營舍；跪④字首層和二層盡圾可能采用產(chǎn)權(quán)酒清晰、便于日飾后管理的內(nèi)置常步行街業(yè)態(tài)，落即使引進現(xiàn)代季百貨或綜合超暈市作為核心店算，也必須考慮撇采用適合進行泊產(chǎn)權(quán)分割的辦懷法，將項目化跟整為零進行銷滿售，確?；鼗\沫開發(fā)資金；扎⑤浴大型綜合超市嚇能夠有效地形培成商氣，對確歷保項目運營成醒功有利，但其伏要求租金相對其較低，容易形片成青“癢租消售貧”附矛盾；央⑥細現(xiàn)代百貨公司腳以時尚和女性糟消費為主，可邁以承受較高的業(yè)租金，但該業(yè)秤態(tài)必須從首層齒開始配置，公喪攤面積最筑少腎40戴%性。其與大型綜往合超市相似，傷將在一定程度搬上導致部分潛漂在客戶群不愿鏟投資此類業(yè)態(tài)峽；息（二）、主題樓定位告確定獨特的主陸題理念，是項鞠目后期招商的習靈魂。在信息吼化社會，顧客艱的購物方式發(fā)膝生了很大變化京，購物的多元富化、個性化與比情感化的傾向頂越來越明顯。厚因此稅，躺FI喊P枯根據(jù)所在商圈翼顧客的購物需補要、消費心理態(tài)特點、區(qū)域文撤化，參考綜合辜性商城的不同聲流派，確定商爬城的主題，而抹后在空間處理悠、環(huán)境塑造、振形象設計等方嶺面對商業(yè)主題蠟進行一致性表片現(xiàn)，真正起到善商業(yè)文化信息初中心的作用。悲（三）、目標予市場定位腐目標市場定位塑包括對項目要愁服務的對象即守經(jīng)營者、投資卷者的定位。剩（四）、功能踐定位刪商場已有可能點以傳統(tǒng)單一的鮮購物功能滿足洗消費群、客戶帆群的需要了。椒隨著人們消費返水平的提高，炎休閑、娛樂型結(jié)購物消費已成栗為一種趨勢。蹄現(xiàn)代商場通常祥體現(xiàn)如下四大檢功能：墨購物功能：體兼現(xiàn)于商場商品糠品種、檔次上伴，購物功能是改商場最基本功閘能；燕休閑功能：在東現(xiàn)代大型商場直中，休閑功能襲往往被當作商拔場的附加功能端加以設置；繞娛樂功能：體寫現(xiàn)于各類游玩它活動，如電玩慧、電影城、兒偉童游玩區(qū)等等偷；浪服務功能：主提要體現(xiàn)于商場虧的物管和商場向客戶經(jīng)營主體酬服務兩方面；吼（五）、形象巴定位耀商場的形象定秒位，實際上是概商場經(jīng)營企業(yè)默的形象定位，聽因此，它隨著數(shù)商場的經(jīng)營運籮作而持續(xù)存在包并發(fā)揮作用。忽商場形象可以雁通惑過偵CI繭S輸系統(tǒng)加以塑造點并傳達給消費伙者。如下三種繪形式表現(xiàn)商場游形象：擁1男、通過商場建竄筑外觀來表現(xiàn)倘，如建筑形狀漠、結(jié)構(gòu)、顏色茅等；廢2等、通過顧客對望賣場購物氣氛約表現(xiàn)，如場內(nèi)益購物環(huán)境、賣留場布局設計、狂櫥窗設計、形陳象展示擊、蹄PO僅P絹廣告等；故PO嬸P哀廣告往往是營咱造賣場購物氣紗氛、塑造商場蝦形象的重要手蠻段。形象性輝的窗PO紐P瓣廣告在色彩的餓選用上要注重任突出季節(jié)感，者例如，在春天裁可選用粉紅色狹或綠色為基調(diào)張，營造一種欣腰欣向榮的氣氛縱；夏天可選用技藍色或青色，衣突出一派清爽謙的感覺；秋天搭可選用淺橙色豪或咖啡色，以米體現(xiàn)成熟豐收堂的季節(jié)感；冬錦天宜選用紅色尊或金色，給以編溫暖、溫馨的煮購物空間。斥3壺、通過產(chǎn)品價型格、質(zhì)量、服休務、促銷策略假等形式表現(xiàn)；行（六）、檔次旅定位壯項目所面對的朗消費與經(jīng)營品湖牌的檔次，這順是屾所服務的思消費者決定的哈。一般來說可璃分為高級、中紹高級、中檔、異大眾化等幾種茫檔次焦其中品牌店的漢組合差異性對反項目經(jīng)營中的攔消費人群、消獻費檔次、建筑綢鳳格和經(jīng)營鳳工格影響很大。饅（七）、價格兄定位兔項目在市場上口銷售和租賃的寶價格，其中，匙對于不同的地變域、不同的樓炎層、不同的經(jīng)下營者其價格都心有所區(qū)別。有價格定位需要箏依靠科學的經(jīng)蹲濟分析，基于補商業(yè)操作的實帖戰(zhàn)經(jīng)驗與科學曾專業(yè)的經(jīng)濟分另析如，膛FI雹P賊“碰宏策違劃驢”暖確定了商場最火佳定價的三大欄法則。謊法則一：縱向雖定價波動大序1兇、商場負一層循與一層的租金帳相于差椒2低―必―賓3志倍。到商場地伶下一層消費暫翅時還不是我國個消費者的消費綢習慣主流，按撈市場規(guī)律，一告般情況下，負湊一層租售金額辟與一層相目差棟2亂―塑3掌倍，如廣州熱概銷項目藍色快輩線的負一敬層牛A丘1趴鋪售價重為館4572賭9月元仰/樣平方米，同樣仰區(qū)位的一層秒為倍1025六6絹元樸/源平方米。兵2卵、一層、二層味價格相套差點2華－循5括倍否一樓的商鋪往遙往好租，租金因也高，一樓的慮人流量是其它弱樓層所不能比旅的，而且，人墓們的消費觀念據(jù)一直都是以方岔便為主，一樓扎可以最大限度攻地滿足他們。溫3勝、二、三樓的憲租金要相樹差年1,魯5頓倍左右珠按照商場的功暑能分區(qū)可知，須一般商場的二啟、三樓都存在濫互補作用，以邪有利消費者在玻商場里循環(huán)消酷費；而且從人座們的逛街行為等分析得到，商笑場二、三樓的婆人流相差并不僅多大，所以租恒金的定位就可董以以一樓的租亂金作為標準而痛對二、三樓進牧行制定；辱法則二：樓層牽越高，商鋪的賠租金就要相應渾地降低，甚至覆要成倍地下降箱樓層越高，人倦流量就相應地詠減少，就會影完響到營業(yè)狀況相。根據(jù)具體的荒情況，必要地框進行相應的將嶺租金下調(diào)，以塌有利將商鋪租汗出。工法則三：商場挖樓梯口的商鋪辮的租金要比其頸它位置的高喪商場樓梯口是惕消費者的必經(jīng)圈之路，其實商堵場里的商鋪就內(nèi)像一個篩子一焰樣，將顧客一助層層地篩過，察當然最好的已芽經(jīng)被占盡地利鐘的商鋪篩下了持。坦（八）、經(jīng)營局方式定位伏對于新推物業(yè)補來講，確定自歪身經(jīng)營定位非各常重要。如何穩(wěn)走出傳統(tǒng)大型世商場的局限，勵滿足現(xiàn)代人消灘費購物習慣，車并引導他們形薄成健康新型的費消費購物觀念糧是經(jīng)營定位要忠解決的問題。貞根據(jù)企業(yè)實力逃，經(jīng)營目標、姨承受鳳險能力漿等因素的考慮驕，柴FI搭P帥根據(jù)實操經(jīng)驗味，把經(jīng)營方式俊分為三類，即登自營、招租、境委托經(jīng)營管理所三種方式，這趴種分類也與國訴際通行的分類系方式不謀而合施。委三大主流經(jīng)營旱方式解析摟經(jīng)營方式寫經(jīng)營特點恰自營執(zhí)購銷：商場自豬行進貨，自行孤銷售，自擔經(jīng)散營鳳險充保底抽傭：商儉場將場內(nèi)一琿饒面積的鋪位或球?qū)９窠挥蓪嶋H米用家經(jīng)營，商茅場按該鋪位或歸專柜銷售額的遠一定比例抽取番傭金閑純分成：商場辰將場內(nèi)一琿面捆積的鋪位或?qū)楣窠挥蓪嶋H用慶家經(jīng)營，商場禿按該鋪位或?qū)Ｉ裙皲N售額的一榆定比例定期抽場取傭金，雙方贊不約定最低銷勢售保底額，共夕同經(jīng)營，共當東鳳險；遺招租洞商場將場內(nèi)一擱定面積的鋪位鴉或?qū)９癯鲎饨o追實際用家，商銅場獲租金收益舞，鋪位或?qū)９駟实膶嶋H用家負鄰責經(jīng)營，獲取兇經(jīng)營收益，承域擔經(jīng)營鳳險；蟻委托管理支投資者將商業(yè)架物業(yè)委托商業(yè)宿管理公司全權(quán)纏經(jīng)營，投資者富獲得穩(wěn)定的租糧金回報，而商探業(yè)管理公司從怖中收取一定比玉例的管理費用視；剛商業(yè)項目經(jīng)營助方式定位要點秘：殃要點一：投資豪資金回籠收期夾預測瘦項目資金的有違效回收，可以叫保證企業(yè)充足獵的流動資金，臂有效運用到下本一項目中去奉要點二：項目餃收益效果預測受收益效果是企緒業(yè)成敗關鍵，納通過不同經(jīng)營兄方式的效果分粉析比較，選擇堪最優(yōu)方案；季要點三：經(jīng)濟豆走勢分析集通過包括利率下走勢、投資回堡報率等分析，榮判斷取何種經(jīng)姐營方式；佩要點四：鳳險惠比較分析耗分析商場不同授經(jīng)營方式所帶妥來的鳳險機率省、大小等；繪要點五：統(tǒng)一棵管理夏商場實行統(tǒng)一豐管理，能有效光維護商場日常孝經(jīng)營秩序；芽（九）、動態(tài)稍定位堪1窗、招商與定位趕互疲動蠻―酒―骨客戶障2鞏、定位與設計暑互拉動畏―櫻―三建筑弟3煙、定位與市場貌互頂動戚―傅―里變化園FI役P厘對中國零售業(yè)寺態(tài)的劃分標準嘉業(yè)態(tài)趙經(jīng)營方式忘商品結(jié)構(gòu)曬服務功能佳選址傳商圈毀規(guī)模惱店設施沸目標顧客盲百貨店或采取柜臺銷售榴與自選銷售相泛結(jié)合方式輝種類齊全，少連批量高毛利，氧以經(jīng)營男女兒理童服裝、服飾確、衣料、家庭翅用品為主蜓定價銷售，可略以退貨有導購修、餐飲娛樂趕城市繁華區(qū)，崗交通要道走范圍大以流動閑人口為繪規(guī)擱模脫500賤0扇以上寸設施豪華典雅橋忣快之中高檔消費者令和追求時尚人肝超級型市場烈自選銷售模式依，出入口分段券，結(jié)算在出口雹處的收銀機處墳統(tǒng)一進行錘以購買頻率高襯的商品為主，遣經(jīng)營的商品以膛肉類、禽蛋、坦水果、水產(chǎn)品信、冷凍食品、辯副食調(diào)料、糧刻油及其制品，之奶及奶制品，浩熟食及日用必錯需品為主傳營業(yè)時間每天現(xiàn)在甜1字1司小時，可以采津取連鎖經(jīng)營方堤式，有一定的劇停車場筐選址在居民區(qū)鬧，交通要道，適商業(yè)區(qū)慨較窄以居民為疼主要銷售對象庭面積在逝50曠0摘平方米睜以上柱以居民為主粒大型綜合商場群自選銷售方式宗和連鎖經(jīng)營方慨式創(chuàng)以衣、食為主勵，用品齊全，吊重視本企業(yè)的善品牌開發(fā)陳商圈范圍較大親選址在城鄉(xiāng)結(jié)歐合部，要道商移業(yè)區(qū)瑞商圈范圍較大柔面積一般束在摔250捧0味以上目顧客為購物頻福率高的居民膽便利店梯以開架自選為沖主，結(jié)算在進之呂或出口處，扔可采取連鎖經(jīng)諷營方式。經(jīng)營籌實行信息系統(tǒng)曠化，開展單品姥管理視商品結(jié)構(gòu)特點挖明顯，有即時漁消費性、小容利量、應急性等扒特點；錯營業(yè)時間長，團一般擋在丸1穿6醉小時以上，甚德至唱2賴4利小時，終年無幣休息，價格高繡于別的店悲選址在居民住優(yōu)宅區(qū)，主干線悶公路邊，車站篇，醫(yī)院掘較窄，居民徒絹步購物圈內(nèi)澆面積殊在池10醋0封平米，面積利展用率高續(xù)店堂明亮，清鏟潔，貨物豐富龍主要為居民、蚊單身者年輕人柿，麗80星%勸顧客為有目的有購買駛專業(yè)店涌定價銷售和開癥架面售，也可驗一展連鎖經(jīng)營奉商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)率專業(yè)性深度性賭、品種豐富，憲可供選擇余地熟大，經(jīng)某類商朽品為主，經(jīng)營蜜的商品有著自緩己的特色，一供般為高利潤辟從業(yè)人員需具女備豐富的專業(yè)館知識，可以退討貨川多樣化，大多布設在繁華商業(yè)栽區(qū)百貨店或購兔物中心內(nèi)鴉商圈范圍不定悉營業(yè)面積根據(jù)革主營商品特點怎而定功目標市場多為腹流動顧客，滿曾足消費者對某蕉類商品的選擇則性需求聯(lián)專賣店聞定價銷售和開賄架面售，也可潔連鎖經(jīng)營以企鋤業(yè)品牌為主，襖銷售量少質(zhì)優(yōu)擦，高毛利縱注重品牌聲譽猛從業(yè)人員需具割備豐富的專業(yè)妖知識并提供知存識性服務輩在繁華商業(yè)區(qū)粉，商店百貨店穗或購物中心內(nèi)暑商圈范圍不定傍FI何P筆宏策劃第三步和商業(yè)項目規(guī)劃送設計分析窯一、規(guī)劃的市湊場依據(jù)侵二、市場總體誤形象仿1郵、產(chǎn)口功能箏蚊偷2惕、產(chǎn)品檔次乒櫻偷3末、主題形象棕三、規(guī)劃理念鳳設計瓣四、規(guī)劃概念孟設計譜1任、整體布局請聾2擠、建筑鳳格炊規(guī)3蜂、交通組織撓腹4騾、配套安裝飾五、環(huán)境景觀睬概念設計加六、建筑產(chǎn)品川概念設計偉1毅、立面處理謙錢潑2某、商鋪設計胡么永3婦、面積配比貢任何商業(yè)地產(chǎn)雅項目的招商，計最終都是回到圖產(chǎn)品與商家的戶直接對話上來光，因此，好的珍產(chǎn)品才是最具鼓有市場說服力鮮的。正是因為席產(chǎn)品是依賴于照市場而生存的皂，因此，在確安定了整體的開皇發(fā)戰(zhàn)略后，如監(jiān)何把大的理念款灌輸?shù)綄嶋H的滅操作中，才是辭一個專業(yè)公司址責任與專業(yè)精叛神的體現(xiàn)。橋項目必須以市邀場的需求為尺蘋度，以經(jīng)營需長求發(fā)展的趨勢六來規(guī)劃產(chǎn)品，分保持以好的產(chǎn)堂品來說服市場烈，以良好的口招碑保持市場的置領先優(yōu)勢。得FI映P分提供的項目產(chǎn)松品策劃方案：徐1耕、項目產(chǎn)中策宇劃的市場依據(jù)輝；撓2耕、項目產(chǎn)品規(guī)源劃理念設計；私3龜、項目產(chǎn)品的蝦市場總體形象而、產(chǎn)品功能、樸產(chǎn)品檔次和主捷題形象；方4費、項目規(guī)劃概從念設計：整體飾布局、建筑鳳縱格、交通組織熱、配套安排；充5臭、項目環(huán)境和防景觀概念設計況：環(huán)境規(guī)劃、慘景觀設置域6址、項目建筑產(chǎn)眾品概念設計：壘立面處理、商圈鋪設計、面積區(qū)配比；砍主要工作內(nèi)容喊包括：外立面惹設計建議、廣塊場設計建議、柱在廳設計建議階、內(nèi)部交通設陽計建議、功能欺布局設計建議花、商場裝修建乓議、智能化建清議、停車場規(guī)種劃設計建議、踢客貨梯設計建瓶議、服務管理壓建議、其它配標套設施及功能配設計建議、鳳恒格設計建議；盒①警從市場的角度廈給予專業(yè)的、恢符合各級經(jīng)營橋商家要求的建王議；致②爸從消費角度給盞予最能有效聚烈集人流的規(guī)劃拾設計建議；腰③桌從宣傳的角度某給予效果最大皆化、收益最大免化，及切合主萬題概念的外立湯面設計建議；濫④味從經(jīng)營的角度豪提出保持旺場地的規(guī)劃設計建傅議；贊⑤痛從成本角度給飽予合理的經(jīng)濟陳預算建議；嗎⑥叢從發(fā)展商利潤模最大化的角度崗，給予專業(yè)的蝴建議；如一層伙的回旋設計，于二層的借力設甲計；薯⑦團從消費人性化民角度提出設計服建議，如消費鳳者步行時間設基計、消費者購減物路線設計、致消費者休恬空慣間設計、消費塵者可達性設計膠等；猛一、商業(yè)項目律規(guī)劃的市場依坊據(jù)想依據(jù)一：市場惕調(diào)查改項目的規(guī)劃設吧計必須依據(jù)市齒場調(diào)查得出定盼位結(jié)論，集中賊策劃師的靈感居智慧，運用建休筑設計師的技殖術(shù)手段，發(fā)揮遵營銷專家的推罩廣策略共同完玻成。需特別注只意引進新業(yè)態(tài)啟和設計好項目疏的業(yè)態(tài)組合。妨通過對項目商惰業(yè)現(xiàn)狀進行充執(zhí)分的市場研究誓，對項目本身角的業(yè)態(tài)選擇、廁業(yè)態(tài)組合、分孟布和面積配比炎，業(yè)種選擇、逐分布和面積配幟比，對商鋪劃情分、建筑形態(tài)行、區(qū)域和樓層京功能、人流導楊向系統(tǒng)、項目掏環(huán)境及配套設袍施等進行預先測設定，用以指弱導項目的工程稼規(guī)劃設計和建枝筑設計；牢依據(jù)二：商家息的需求撐在考慮商家需咬求時，最重要駱的是主力店的助設計。勾對于主力店來幅說，其業(yè)態(tài)規(guī)蘭模、功能流程棗、規(guī)劃設計行么裝由它自己言來確定，不同給的連鎖主力店顛有自己不同的卡功能要求，這慈些使用要求與襲設計是由商家浴決定而非發(fā)商束自行主張。許跟多發(fā)展商在未什明確主力店的子情況下，便開拾始規(guī)劃設計。痰因為缺乏定向金設計的依據(jù)，縱所做設計看似戚通用性強，實賭則無的放矢。探一旦功能與店霜家明確，設計樹必然從頭推翻拉。盲目的規(guī)劃擦設計只能增加參前期不必要成明本和后期的招靜商難度。唐依據(jù)三：超越非時代消費者需友求欲設計必須富有味時代感以滿足閃市場需求，同壁時又需超越時詢代趨勢以激發(fā)遼顧客更深層次饑的渴望，否則礙就不能持久，卸不能在各種文廢化和不同年代觸間引起共鳴。慘消費不是單方簽面的，因此設矮計的空間必須絲滿足他們的感紐受和興趣，符略合顧客想要學霧習和成長肺的渴求，在這渣一設計中，故勿事性是設計必棉不可少的要靜素千―寶―桂設計和銷售規(guī)燦劃必須有故事鋒淵源，否則只柱能曇花一現(xiàn)或們令人感到鳳馬初牛不相及。量此外，現(xiàn)在參做加互動的顧客楊越來越少，為鞏新的參與形式惹提供了可能性色。為了滿足新煉興文化的需求今，必須設計出干富有個性、故獸事性強、顧客稼能完全投入的冤奇遇和旅程。二、規(guī)劃理念傍規(guī)劃理念是反洽應體現(xiàn)項目主姨題的重要部分州，做好大型商役業(yè)項目的規(guī)劃郵理念，要做到得三點：攤第一：符合大趙型商業(yè)項目的開選址規(guī)律，即癥大規(guī)劃上蛤有投可行性；汁第二：有具體素的主題功能區(qū)褲；查第三：規(guī)劃理非念杯具有超前性、認市場性，與消峰費者消費心理抓為規(guī)劃的主導務核心。但不能改脫離消費者的蛛消費習慣與人飽的購物心理來躁做規(guī)劃理念。隨三、產(chǎn)品高層騎總體形象設計1、產(chǎn)品功能嬸功能組合設計閥包括整體功能恩組合設計和單軌層功能組合設尼計亂；撲FI娘P簽對疾風迅雷樓疲層規(guī)劃設計要沾點：扇要點一：樓層未設計與業(yè)種組橋合貪商場樓層設計交要考慮種規(guī)劃孟，與業(yè)種有效咽組合，以樓層伐作為業(yè)種及相簡關行業(yè)的大場瘋。樓層與業(yè)種益是相互關聯(lián)的皮關系；瘦解釋消費群消抱費習性匆樓層設計要考滋慮消費者消費敲習慣，流程、安一般消費者逛糾商場的習慣與壺樓層功能組合傾流程圖篩要點二：以業(yè)予種定位作支撐握點怎業(yè)種根據(jù)消費院者消費習性進中行布局，樓層袋設計也應考慮片到消費者消費齡習性，才能有京效進行樓層的膛規(guī)劃設計，以藥業(yè)種定位作支哥撐點，有效的雄樓層設計能夠提保證消費者晨死商場的停留時魔間2、產(chǎn)品檔次君項目的產(chǎn)品檔耐次設計根據(jù)整牌體定位與產(chǎn)品泥定位而定；3、主題形象薦主題形象一般清根據(jù)項目的形繪象定位與主題亂定位來確定，芬在規(guī)劃與設計英中貫穿這一理序念。睬以亂SHOPPI腳N刮G未濱MAL佩L虛為例。它的形巨象設計，其整疊體形象不單是爬依靠通常的建闖筑語言（如立盤面橫豎線條的子劃分、開窗與歪實墻的虛實對碧比等）來完成畫的。還包括光支效、廣告、媒壺體、特效工程渠的綜合運用。核比如，設計室獵外的景觀電梯種：遺在佳SHOPPI發(fā)N葵G爹云MAL檔L壩大廳設計可伸間展出來的平臺餃，用于演出等惠商業(yè)活動；咸在木SHOPPI捆N印G寇勉MAL圣L摸的顯要位置預下留懸掛大型廣程告條幅的空間容；夜晚的燈光據(jù)視覺效果設計弱等，這樣才會鞋形成最終成熟攀的大型綜合商球業(yè)項目。剪四、項目規(guī)劃挺概念設計1、空間布局諸今天的購物場屠所是人的聚會領之所，除了購遮物、休閑、娛使樂等，還要滿返足人的基本需飯要：社交。商拔場設計的基本樓原則是通達，表但在過道和公柔共空間設計上殺也可發(fā)揮創(chuàng)造牧性和靈活性，浮為商戶和消費碌群體強化或削迷弱商場的社交狀職能。蘋FI玉P拾空間設計六原泰則右①士商業(yè)空間步行欠化罩②吧商業(yè)空間室內(nèi)拘化除③純公共空間社會群化乎④我有限空間的利顯益最大化俘⑤尿商業(yè)空間的休工閑化劣⑥藍商業(yè)環(huán)境的個否性化碗⑴向商業(yè)項目平面緩設計建議泥平面設計的內(nèi)徑容是確定步行姐街形態(tài)，確定菌承租戶單元的雙布局和面積大秩小，為所有承或租戶提供一個慰互利互惠的機寸會，最大限度奏為每個承租戶屠帶來穿行人流辱，提供最多的獎購物機會。責⑵搶公共空間設計版建議嶄隨著商場空間摧的日益擴大和男復雜，如何讓愈人輕松舒暢穿喇梭于商場就顯偶得尤為重要。脅成功的規(guī)劃包面括源“致跑道嘗型瀉”間設計，店面兩卻邊設，顧客中皺間走和；鞏“襯小城市，市中旦心輩”武設計，聚會場勝所設在中央，沉人們逛完商場矛宛如散步于城蘋市步行街。膨增加用作廣告鍬和展示的公共休空間的面積，棄很多時候大型魄商業(yè)項目總收逐入琴的線30誦%凡來自廣告及展周示空間。悄⑶繞開間設計建議幻大型商業(yè)項目宏設計的柱距與拍單元面寬有直日接關系。大商旱店面寬喊：領6會、約9爺、貍1勤2醋、些1凝5撐、翁1獻8充、訓2嘩1疼、椅2騾4益。柱子不宜落冶在店面線上。緊根據(jù)經(jīng)驗進深撥一般昂在孔1桌8哲－稱3壺5相米戒比較合適。如朗果開間方向的境柱距是堅6內(nèi)米重（貼8揚、撕1啦2葛、呼1繁5濁、朝1算8景、往2輸1挺、疤2俗4鞠），那么進深撐方向可以咱是渣2投×海6若、皮3板×漿6紋、枕4獨×領6院。鏈⑷禿中庭空間設計碑建議攜中庭是項目最妹熱鬧的部分，騾也是項目室內(nèi)隨步行街節(jié)點上航的序列高潮，穴空間變化豐富克，綠化植物密悠集，水體精心灶布置，玻璃頂所投下的天光光搬影豐富而富有腫變化，展現(xiàn)了大項目的空間和鋼景觀設計的特華色和精華。這綠里人流密集，再上上下下動感帥強烈，配合座魚椅和餐飲設施纖，給購物者駐錄足停留和休息碰交往提供了舒她適的場所。喘A哭、中庭空間的講功能組合躬B積、中庭空間的仆造型與交流填C筍、從不同的層換面同時引入人牲流繩D宵、垂直交通工迫具篇E斯、景觀的垂直美吸引力單購物中浮心空間刻設計爪空間類型趕空間設計特點騰經(jīng)典設計借鑒隙模式逆平面型投突出整體性、瘦文化性和時代忙性，其結(jié)構(gòu)設池計分為內(nèi)環(huán)室膛內(nèi)步行街和外擊環(huán)室外步行街咽新上海商業(yè)城爽：商業(yè)建筑面奔積獵2兄6援萬平方米，其便中商務面地積挽2膽0訪萬平方米，餐懲飲面越積煌5勵萬，旅游面積永1溪萬平方米粥立體型鮮突出引導和組促織人流垂直運隙動的科學合理駕性，設計的焦評點是以有限的窯用地面積創(chuàng)造裹寬敞的理想空悅間效果赤北京新安東：禁商業(yè)建筑面若積掘2毅2狐萬多平方米，途其中商業(yè)零售鴿面積輩8937蠢7捎平方米價，餐飲面積晚788久9趨平方米壯，娛樂面積臉644惰5刻平方米忽，服務面積捷307賊7鴉平方米工。新東安市場炮地雨下峽3垂層，地并上份1維1跑層，退其狀1帥－解6晌為購物中心，顛內(nèi)罩設仗2199右0俯停車場，購物慢中心內(nèi)有上下另各種規(guī)格的電她梯林3誕7素部，構(gòu)成北大斷廳宏偉，南大也廳活潑的主體斥型購物中心予對喚于驚SHOPPI獻N翠G或仿MAL悠L千的大型中庭空霧間的設計，要脖做到以下幾點歇：步第一：流暢，蝴明快見消費者購物圖配的是一個心情哨，能讓他們最杠大限度地感受么到舒適，激發(fā)揉其購物、瀏覽楚的興奮點，是儉很重要的；畢第二：體驗式瘡的環(huán)境空間蓄消費者走進來位后，就是一種太商業(yè)消費的體灰驗，中庭空間話設計作為大滅型車SHOPPI寄N當G柄訪MAL閣L停的標志，在很蝦大程度上就是洽讓消費者有一脅個巨大的互不境干涉體驗氛圍?。徊娴谌捍蛟煲鳖I的消費者的產(chǎn)功能卸一筒個賊SHOPPI泳N芹G至面MAL銷L斯的消費空間相鋤當大，如何有槍效地吸引消費夠者，引領消費進者惰到版SHOPPI旬N災G悼鼠MAL將L賢各處購物，游佩玩也是設計中倘很重要的一部線分；路（昆5廈）、內(nèi)部庭院臨空間設計建議斯一般大型商場滑都會有商場內(nèi)躺庭，作為顧客妄休閑、觀賞、門及給商場緊密證購物空間帶來盯疏散感觀空間扣，內(nèi)庭的設計燙，除了要有足攤夠的空間、與貓內(nèi)庭小品配合枕外，還要注意纖兩大要點：悶要點一：和諧溜性與均好性高以商場核心主仁題特色為基點夜，通過內(nèi)庭景柳觀、小品的有財效組合，與商茂場主題特色密電切聯(lián)系，保證轟內(nèi)庭景觀、空禽間及與商場主蔑題特色的和諧煮性與均好性；猴要點二：與市特場互動神商場內(nèi)庭與廣條場，挎一兼“都內(nèi)仍”拆一勉“榮外忍”鬼，萁兩者具徐有共性，又各騎具特性，為人怨群提供活動活印動空間，而內(nèi)鉆庭則側(cè)重于保除持商場內(nèi)人流澡的停留時間，畜廣場側(cè)重于商滑場外圈的人流付集合。如何將盟廣場與內(nèi)庭通洪過互動作用，豬導入人流？應愁是內(nèi)庭設計的傻一個重要因素鏈；井（堡6林）、外部空間錘廣場規(guī)劃設計橡思路房思路一：注重狠互動性譯★★共商場與廣場互缸動奉步行空間的配綿置最好緊鄰商俊場建筑物外墻包，與商場入口妄有充足的緩沖痕空間（約韻1渡0秒米儲×蹈）粒1腸0端米亞，使步行過程薦中達到商場對稅行人吸引的效濱果，使廣場與陸商場有良好的楊互動關系。每★★沉多樣化活動互辰動寸在廣場的步行坐空間，應考慮拌使用者行走過漿程中駐留點停專留空間。因此捧可以在廣場平甩面規(guī)劃時置入潔一些空間凹凸血處或借用廣場納中設施物的設霉置點，以達到軌廣場多樣化活撥動的互動；爽思路二：以人險為本兇步行空間的尺柱度在設計時采象用建筑、建筑溝小品、更質(zhì)景雪觀和軟件環(huán)境的處理，可以達唐到個性化設計榴和貼近人的親愚切的尺度；陶灑水平臺、噴都泉、座椅、鋪今地、綠化、可趟以相互交錯布允置在略有高差筒的層面上，并臉以小橋、柔和慕的曲線、素雅澤的材料、平靜富的水面、綠色由的草坪構(gòu)成步撓行空間；奧思路三：設計順流暢空間藍現(xiàn)代步行空間最設計中，合理忍安排好各種人拳流貨流與車流粒是必不可少的插；單設計中應采用臟分時段管理方猛式解決人流與爹貨流的交叉問脈題；搭在規(guī)模較大的授商業(yè)步行街，菜建筑底層應設叮商業(yè)街專用地雹下車庫，在合嫁適部位通往商描業(yè)街的人員出晃入口，同時部燕分發(fā)揮地下室配解決人、貨的禁分流作用，提陷供商場的貨運絮系統(tǒng)和垃圾的腦清運工作；木步行動線的安辨排應盡是以兩囑據(jù)點的連接為拆原則，配置于徹廣場周邊，并舒減少廣場中詞穿越性動線的出現(xiàn)：翻步行空間的寬蹄度以容納四人卡并肩行走的凈暢空間為佳（如3畢米錯×悶6個米扶），其他附屬尚設施（燈柱、答廣告、招牌立恒柱）設置于步暈行空間旁約竭1.澡5憶米座的空間范圍內(nèi)齡，以達到步行匆空間的流暢性貨；槽思路四：自然夏導入錦現(xiàn)代步行空間顏在注重硬質(zhì)元巧素設計的同時域，更應引入樹襯木、花卉、草咱坪和水景等自娛然元素。在行嘩走空間內(nèi)植栽猜的配置以高直斗、遮蔭和不阻稈擋視覺景觀為旦選擇植栽的原被則；植栽的配糠置應配合廣場派設計之主題，把亦可以利用植黑栽作為區(qū)劃廣驚場使用行為的我元素，融自然的于廣場。將地酒面綠化結(jié)合屋擱頂綠化，既符阻合景觀要求，縣又應符合節(jié)能午要求；設置不順同憲凹入深度的過篇渡空間，并使勿遮陽與綠化相基結(jié)合；切思路五：統(tǒng)一與主題啟行走鋪面除鋪耗設完整外，其玻設計時應將廣垮場中不同的行乎為模式區(qū)域有哥不同的地面材妄料以區(qū)分，配吊合廣場主題一惠并考慮；惡思路六：無障獅礙空間設計蔽在鋪面的材料雞考慮上，應達四到防滑的效果臘，且將殘障空默間（導盲磚、槍殘障步道）考過慮于其中，這歷樣才能達到無餓障礙、安全的絨步行空間；奔思路七：遵料循騰“枕共慶生暢”旦與辦“溝沖栽突稿”煎并存的建筑理坊念矛現(xiàn)代步行空間麥周圍的建筑作易為限定空間的彼主要元素，設鋤計中更應以人習對場所的感受抖規(guī)律為依據(jù)，吼在線性空間中艷布置變化豐富動的建筑類型，戚充分體量現(xiàn)劣“儀共廁生沒”蕩與仆“蠅沖吊突扁”滅并存的建筑鳳獎格，人在步行勞過程中會不斷晝產(chǎn)生新奇愉悅撓感。建筑邊緣疾界面采用靈活臭、近人的設計啊思想，塑造場覽所。聚采用相對剛性蘿的建筑邊緣界朵面；迷采用自然的、繞跌落柔性構(gòu)件懷的建筑界面；槍思路八：強化符四維空間設計津商場經(jīng)營外延爸導入倡廣場平面規(guī)劃閘中可將商場經(jīng)虎營活動延續(xù)規(guī)障劃于其中，設把置半戶外商業(yè)鞋休恬空間句（導COFFE嘆E亡紫SHO鉆P足），或?qū)⑸虉隽系幕顒咏柚吆Y廊道的設計與齒廣場活動結(jié)合同，達到商場與廢廣場良好的互舊動關系。最佳整體規(guī)劃每廣場的范圍大繩小應與周圍的禍商業(yè)建筑配合翁，避免建筑物維對廣場空間造新成壓迫感，所宿以盡是使廣場個寬度與周圍建相筑高度比例值侄接墨近紗1愚，這樣的廣場創(chuàng)尺度將達到適衰度寬敞。細部組合紀A知、廣場休恬設滲施設置方面，悠座椅盡是采用表可及性高的設多置（及階梯式浴或座臺方式的未座椅），坐臥膛高度轎以籃4匹5尋厘頑米摟―繞―版6泡0滾厘米為佳，以襯達到廣場中休銜恬空間的便利倍性；努B凈、廣場休恬空軋間的個人空間噸距離最適尺度覆是草1.卸3俊米擇－寒3.7貫5直米肢，這樣的領域友范圍對于休恬梨的使用者可以復達到寬敞舒適座的感覺，因此暢座椅空間的規(guī)雕劃應以此為最宇小單位加以配付置于市場中；皺C寶、廣場中休恬腹空間應盡是面門對廣場活動發(fā)水生的方向，有紡適當?shù)闹苍耘涓缰?，且遠離主步動線位置（適職當距離約介3榆米廢），以達到休膊恬時的舒適感孕；票D智、廣場中應有濃視覺焦點的設孔置，如噴水池擊、雕塑活動舞商、坐臺等設施勾，創(chuàng)造豐富有賺趣的視覺焦點蘆；有效界定范圍贈在廣場周圍也濫應有明顯的范額圍界定物（短陵柱、矮磚等）是，以定義廣場垃范圍和道路之悉區(qū)別，確保廣似場活動進行的絕安全性，這樣脊才能真正達到謎無障礙的休恬憲空間；譯廣場功則能空間雪大眾空間殺休息交流空間敲社會團體空間偵演出空間、觀渴賞納涼叮年青人空間鎖健力、娛樂設占施陰老年人空間俱游樂活動茅兒童空間慢游樂活動園商業(yè)廣幣場空間菌設計四排大模式承模式扔設計揚特色股線型空間為主捏結(jié)合面型空間嫌以線型空間為括主，