2021年5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評：“紅五月”樓市交投仍具韌勁

“紅五月”樓市交投仍具韌勁觀點摘要房地產(chǎn)投資保持堅挺，開竣工仍然較弱商品房銷售持續(xù)強勁，房價增速持穩(wěn)房企資金面不緊，主要由銷售帶動預(yù)計竣工與銷售缺口有望小幅收窄正文6月16-17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況、5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，以下為本期數(shù)據(jù)點評。1、房地產(chǎn)投資保持堅挺，開竣工仍然較弱1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資54318億元，同比增長18.3%；比2019年1-5月份增長17.9%，兩年平均增長8.58%。房地產(chǎn)投資兩年復(fù)合增速保持堅挺，且較上月繼續(xù)走高，主要源于持續(xù)較高的施工強度。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積839962萬平方米，處于歷史同期最高水平，同比增長10.1%；兩年復(fù)合增速6.16%，雖有所放緩，但連續(xù)五個月穩(wěn)定在6%的平臺以上。同時土地購置費對開發(fā)投資也有支撐。參考1-4月土地購置費同比增長14.2%、兩年平均增長9%，主要受益于去年下半年高拿地的滯后效應(yīng)。不過從當前拿地情況來看，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價款1931億元，下降20.5%。5月當月土地購置面積和成交價款均不及去年，僅略好于2019年，可能對后續(xù)開發(fā)投資增速形成擾動。房屋新開工和竣工情況仍然較弱。1-5月份房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，兩年復(fù)合平均增速僅-3.47%；房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，兩年平均增長1.63%。作為施工的一頭一尾，開工和竣工情況持續(xù)較弱，對形成供給有負面影響。圖1：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計與單月增速（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心2、商品房銷售持續(xù)強勁，房價增速持穩(wěn)1-5月份，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年同期增長19.6%，兩年平均增長9.35%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年同期增長36.2%，兩年平均增長16.72%。商品房銷售面積兩年復(fù)合增長率沒有繼續(xù)下降，而是與上月相當、有微幅上升，銷售額兩年平均增速也僅有稍許下降，表征房地產(chǎn)市場銷售仍然較強。銷售較強與竣工偏弱相互交織，庫存水平自年初以來正在持續(xù)下降。5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。5月70個大中城市商品住宅銷售價格增速總體持穩(wěn)。其中，新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅0.5%，與上月持平；二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅0.3%，較上月收窄。新房和二手房價格指數(shù)同比漲幅分別為4.5%和3.5%，均較上月擴大0.1個百分點。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)強勁，對比開竣工數(shù)據(jù)的不理想，房價面對供需兩端擠壓，仍有上行壓力。4月末政治局會議精神表明，中央已經(jīng)開始重視學(xué)區(qū)房炒作問題，相關(guān)調(diào)控和整頓將更有針對性，反映為二手房價漲勢趨穩(wěn)趨緩。圖2：商品房銷售面積與銷售額增速（%）圖3：70個大中城市商品住宅價格指數(shù)增速（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心3、房企資金面不緊，主要由銷售帶動1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金81380億元，同比增長29.9%；比2019年同期增長22.0%，兩年平均增長10.5%。開發(fā)企業(yè)資金面依然“不緊”，這與房地產(chǎn)融資管控的“緊”并不矛盾。從開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款共10873億元，僅增長1.6%；而占比最大、增長最快的部分是定金及預(yù)收款，共31738億元，增長62.9%，與銷售火熱密不可分。房貸利率繼續(xù)走高也是樓市資金管控收緊的表現(xiàn)。據(jù)融360統(tǒng)計，5月首套房和二套房貸利率分別為5.33%和5.61%，均是從2月份起連續(xù)第四個月抬升。在房地產(chǎn)金融管控持續(xù)強化疊加之下，銀行普遍收緊住房信貸，上調(diào)房貸利率。

圖4：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心4、預(yù)計竣工與銷售缺口有望小幅收窄預(yù)計后續(xù)施工力度保持較高水平，支撐開發(fā)投資韌勁不減；土地端對開發(fā)投資的貢獻作用則相對減弱，且由于集中供地等因素在個別月份有所擾動。較快施工也將促進后續(xù)竣工面積邊際修