關于某公寓社會化管理的探討

關于對**公寓進行社會化管理的探討一、**公寓的歷史沿革（一）**公寓概況：公寓于2001年建造，2002年投入使用，總面積為28090平方米，其中住宿樓5幢（每幢76個房間，共有380個房間，每房間有3～4張雙層床即6～8個鋪，可同時容納2600多人住宿，目前每房間價格為360元/月），綜合樓1幢（主要為商業(yè)配套），辦公及配電房1幢。（二）管理過**公寓的單位或部門：社發(fā)局、經(jīng)發(fā)局、原國資辦、原嘉發(fā)公司、現(xiàn)集團公司投資管理部（三）**公寓的管理模式：我區(qū)雖名義成立了**物業(yè)管理有限公司對公寓進行管理，但并非真正的公司經(jīng)營模式，本質(zhì)上是把公寓作為一個部門進行管理。(四)**公寓的歷史地位及作用：隨著嘉興城市化進程的加快，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，大量的外來務工人員涌入城市，在沒有公寓之前，企業(yè)的很多員工是分散居住在農(nóng)戶家里出租的房里，尤其是在城郊結(jié)合部，形成了大大小小的城中村，這種地方不僅居住、衛(wèi)生條件差，更帶來了許多治安、違法等一系列社會問題。我區(qū)建造**公寓，實行集中住宿、統(tǒng)一管理，不僅解決了企業(yè)員工的住宿問題，而且通過完善商業(yè)配套逐步豐富了居住員工的精神生活，受到區(qū)內(nèi)入住企業(yè)的好評，經(jīng)常是供不應求，許多外地單位也不斷來考察學習，一度成為我區(qū)招商引資的金字招牌，原浙江省委書記習近平也來視察過**公寓。應該來說，**公寓在我區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展中扮演了一個非常重要的角色。二、**公寓面臨的主要問題（一）外部環(huán)境上，房屋供應量增加，企業(yè)對公寓需求力下降。主要原因有以下幾方面：1、被拆遷農(nóng)民手中常有多套安置房，除自己使用外的空置房屋大都推向市場進行出租，這種房屋距離企業(yè)也不太遠，而且在里面可以燒飯，價格也不太貴，尤其受到已婚員工的青睞。同時一些企業(yè)也主動在安置小區(qū)內(nèi)租賃房屋，提供給員工集中居住，如麗紳制衣等企業(yè)。2、一些企業(yè)及個人建造的富裕房屋推向市場，提供給員工住宿，如正原公司也向市場推出了員工住宿樓，原租賃**公寓的斯比泰電子公司退租后租賃了和平街一家企業(yè)的房子作為員工宿舍，其中斯比泰電子的搬出對我們觸動很大，促使我們對**公寓的下階段發(fā)展進行深入的思考。3、很多工業(yè)企業(yè)在廠區(qū)內(nèi)建造了倒班房，提供給員工居住，以利于對企業(yè)員工進行管理，如誠億電子、南洋箱包、華祥紡織等企業(yè)，同時大部分新進區(qū)企業(yè)在設計中均考慮了倒班房，如春曉食品、雷麥克斯等企業(yè)。以上因素的存在，使公寓的出租面臨強大外在的沖擊，坐等企業(yè)上門來租的狀況已不再，迫切需要我們轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，尋找客戶。（二）內(nèi)部環(huán)境上，設施陳舊（硬環(huán)境），服務（軟環(huán)境）也不能完全滿足企業(yè)及社會管理動態(tài)發(fā)展的要求。1、公寓自02年投入使用以來，6年多的時間，房屋內(nèi)墻和外墻均顯陳舊，尤其是內(nèi)墻，再加上是集體宿舍人員變動的頻繁，臟亂、脫落、起皮等現(xiàn)象比較嚴重，年前年后我公司結(jié)合企業(yè)騰退房屋空閑間隙，已對2號樓和5號樓房間內(nèi)墻壁進行粉刷。同時配套的床鋪、衣柜、桌椅也已陳舊，損害嚴重，企業(yè)對此也通過多種渠道給予反映。2、隨著企業(yè)的發(fā)展及住宿市場提供的充分，企業(yè)對公寓的服務要求也越來越來高，已不僅限于滿足有住宿、餐飲、超市、電話亭、網(wǎng)吧、閱覽室等配套功能，正逐步提升到服務的態(tài)度和質(zhì)量方面（需求的層次理論）。3、因**公寓作為外來員工集中住宿的一個場所，除做好日常的物業(yè)管理工作之外，同時需要承擔各種社會管理職能，如工會、黨建、計劃生育、新居民事務、文化教育等。這種混合管理的機制已逐步不適應公寓的發(fā)展。三、“力邦村”經(jīng)驗借鑒就全國來說，對民工公寓的管理有兩種模式，一種是以“力邦村”為代表的浙東模式，一種是以無錫為代表的蘇南模式，浙東模式主要是以市場為推手，兼顧經(jīng)濟效益和社會效益，蘇南模式主要以行政為推手，偏重社會效益。異去年，我們協(xié)刺同社發(fā)局、嘉當北街道等部門欲赴真“衫力邦撒村窯”距進行了考察學躺習。湊“暖力邦村香”繁位于奉化市城永區(qū)西側(cè)的西塢嶺鎮(zhèn)，蒜它并不是一個參行煤政村，更類似紅于城市中的小維型新村。份是當?shù)赝庀蛐颓目萍脊I(yè)園區(qū)習建設的附產(chǎn)品查。英當時黃西塢鎮(zhèn)政府宋為了解決招商撫引資所需的配愿套后勤項目問弱題，地于鑼200并1贏年免7聚月開工建設民鑒工村，共征用償土逢地虎5丟0激畝，花含了五20爸0廊多萬元；工程漫建設花了揮近喪70淚0些萬元。工程竣乓工后，鎮(zhèn)政府躲以招標方式轉(zhuǎn)閥讓了股權(quán)和經(jīng)關營權(quán)給力邦公積司，同時鎮(zhèn)政心府以土地使用斃轉(zhuǎn)讓費作價，尿保留勿了訴1疊0職％的股權(quán)。為桿維護民工的基隨本權(quán)益，鎮(zhèn)政我府對食宿價格芽變動具有否決舞權(quán)。詠這個村由兩幢傻能容虎納悉150聰0仙人入住的公寓粘樓、兩個能容瞞納更100乖0懼多人就餐的玻酬璃鋼結(jié)構(gòu)食堂陣、一個豪華的刷酒家、十幾間顏臨街的商店、抹占跨地癢2驚2狂畝的封閉式休壟閑廣場（燈光柏球場）組成。拒在村里，預覽患室、臺球室、京乒乓室千、電視室、卡萄拉干O份K屋廳、網(wǎng)吧、醫(yī)義務室、報刊亭懷等文體設施一鹿應俱全；停車吸場、超市、洗飾衣店、理法室御、自行車修理乘鋪、浴室、郵口政代辦點等社穩(wěn)區(qū)服務網(wǎng)點生單意興??；甚至困連有限電視線乒和磁卡電話線機都接到了床頭鉤，其設施的完堵備和功能的齊切全，堪與現(xiàn)代巾城市社區(qū)媲美枕。煮當然，僅靠上成述這些硬件設這施還是遠遠不天夠的柳。配“晝力邦冊村攔”昂的最大誘惑力剝在于其低廉的以食宿價格：每暈人每月住宿費你加水電費只戒要青1粉8覺元，早睛餐醋1劈元、午餐和晚攜餐證各厭2論元的用餐價格涉（邀2稀元飯菜的標準屑是一葷一素、飲米飯吃飽為止薯）。此外，?！按懒Π詈娲灞M”交還設有物業(yè)管頓理部，負責村嶄里的保潔、保窮安、綠化、提推供開水等項服喊務。筑如此低廉的食強宿價格，忽靠租金獲取收瓦益幾乎是不可引能的。套力邦村屠采用的是項通過公寓凝聚綠人氣，以發(fā)展尖配套商業(yè)，以耕商養(yǎng)租瓜，落運作的非卻常成功，成為收各地效仿的榜散樣。秀“何力邦獵村愉“全的產(chǎn)業(yè)化運作三至少獲得了一囑石三鳥的效果啦。作為民工來葬說，享受懸到晚”窮價廉物尿美舊“阻的據(jù)準條件，華減輕了他們的俗經(jīng)濟負擔，自巧身的權(quán)益也能寇得到有效的保院護。作為投資騎商來說，擁有拳良好的收益收禍益。作為政府尋來說，首先是史為招商引資解偉決了后勤保障摸問題，優(yōu)化了眾投資環(huán)境；其尋次是為民工解肥決了融入當?shù)貍蛏钊栴}，逝有關部門可以櫻利用這個平臺秧，加強流動人慰口管理；再次慢是帶動了當?shù)貎吹谌莓a(chǎn)業(yè)薪的發(fā)展，并為冷當?shù)乩习傩赵鑫醇恿司蜆I(yè)崗位窯。曠四、佩對錦**糠公寓劣進行社會化管行理的方案設想款“拉立邦寺村賤”塌的發(fā)展是以市購場為推手，經(jīng)艦濟效益和社會強效益并重，而沫我們你**眨公寓還有其它擠很多地方的民犁工公寓，犧多以行政為推秘手，勉更多的是強調(diào)礦其社會效益廢，在經(jīng)濟效益槍方面悠的重視卻遭相對比較缺乏擴。米但隨著綠住房供給的增泳加，需求力的頓下降，周賣方市場向買段方市場的轉(zhuǎn)變耐，圍經(jīng)濟燥和成本攝意識的提高，壞這種管理模式卸已受到嚴峻的敵挑戰(zhàn)，勇能否霧及時轉(zhuǎn)變悄管理方式，奉不僅觸影響著衰**簽公寓的紹生存發(fā)展，也殿影響著煉我區(qū)貿(mào)對蹦外來員工（新全居民）的流動們管理及政策陽落實。橫對此，灘我們斷提出如下管理根設想：方案一：甩1突、將啄**廁公寓的物業(yè)管抹理服務工作（湖包括刃道路葬保潔、綠化養(yǎng)疲護、賤門衛(wèi)某保安、碼化糞池及垃圾件清運呼、蓄設施維修部、配電房及發(fā)穩(wěn)電機房管理、清人員登記（入專住和退出）管睬理俯、遍入住企業(yè)及員脫工租金及物業(yè)彼費的收取、越公寓內(nèi)治安管期理、干消防安全管理凳等咐等青）通過招標的榴方式姻確定一家有資歌質(zhì)、信譽良好潛的物業(yè)公司綱或投資公司停進駐管理，塔物業(yè)公司閃根據(jù)招標確郊定的價格敬每年交給我公斃司麻相應的經(jīng)營權(quán)瞇使用費。同時摔我公司遙對食宿價格變憑動具有否決權(quán)隨。評2諸、散成立尿**演公寓管理辦公鹿室，慶主要承擔公寓慮內(nèi)的社會管理界職能，錦并利用謊目前鋪的找4自個管理人員，淋可按條線分工淡：州1陶人負責監(jiān)督屆進駐柳物業(yè)公司的管眾理行為和管理舞效果檔；預1練人討負責新居民事?lián)p務銳及計劃生育橫等方面獻工作鞏；慶1浸人負責禍公寓鴿工會奴、樓黨建州及文化教育等獅方面工作缺；避1琴人可抽調(diào)至采園區(qū)或別的崗繩位（具體人員創(chuàng)配置屆時可征漫求新居民事務稅局和工會等躍部門蜂意見）。憲方案一點評：驕本委方案比較徹底糾，最好整體實露行若干年的公惰寓經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓汗（姜TO顧T柳）劉，同時因公寓復是流動人口的膽聚集地，通過懸公寓辦公室的存方式實現(xiàn)其社本會管理職能曲，捷以株實現(xiàn)公寓的經(jīng)后濟效益和社會賓效益業(yè)。方案二：晃1很、仗將私**景公寓的物業(yè)管仔理服務工作臟除收費愿方面之外溜的事情通過招協(xié)標承包給有資殺質(zhì)、信譽良好割的臟物業(yè)公司，腎管理貪費用由我公司時從每年的租金屈收入中進行支攝付。到2販、成立舉**自公寓管理辦公姻室，主要承擔少公寓內(nèi)的社會爛管理職能爽及租金的收繳度，并利用目前便的情4鮮個管理人員，夠可按條線分工侵：羨1伸人負責監(jiān)督進較駐物業(yè)公司的依管理行為和管津理效果初；撓1晴人負責新居民譯事務及計劃生刺育等方面工作淋；剩1洲人負責公寓工鹿會、黨建及文證化教育等方面悅工作尿；主1既人涂專職負責入住才企業(yè)及員工合習同的簽訂及費匙用的收取伸（具體人員配詞置屆時可征求胞新居民事務局車和工會等單位陵意見）。尚方案二點評：俯本方案籮只是對公寓物鬼業(yè)服務的外包講，拴不利于調(diào)動襪進嗽駐薪物業(yè)公司的積鹿極性，杜雖可提高公寓鋒的物業(yè)服務水弄平，惜完善公寓的社餅會管理職能，繁提升公寓的社盈會效益，數(shù)但途在時經(jīng)濟焰效益撲方面相對比較憂欠缺邀。方案三：戀將玉**量物業(yè)公司作實鴉，崖不僅負責沉**霸公寓的物業(yè)管寶理及兼顧社會斷管理趟，竭還槳負責我區(qū)食品腎、機械、東北祖、電子、華云省路、電子園區(qū)上標準廠房耐的物業(yè)管理。拾同時可拓展負辣責安置小區(qū)的幅物業(yè)管理，并恭在機會成熟后利通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓侵等形式紀將斃**貞物業(yè)公司推向鋪市場。貨方案三點評：皇本方案需要向獵外部招聘大量超的幟