售樓環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃攻略解析

售樓環(huán)節(jié)：稅務(wù)籌劃6個攻略?看點1.代墊首付：墊付資金利息交營業(yè)稅2.購房返稅：按購房總款交納營業(yè)稅3.違約金：并入營銷額交納營業(yè)稅4.增值稅：按轉(zhuǎn)讓收入計征土增稅5.預(yù)售定金：收款當(dāng)日計征兩稅6.精裝贈送：不計征營業(yè)稅一、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理1.代墊首付針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補貼辦法。比如，市民購買一套價值100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。另外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營的一部分，財務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計入其他應(yīng)收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無關(guān)，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。2.購房返稅某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬元，辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬元計算繳納。二、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理房地產(chǎn)企業(yè)收取支付供應(yīng)商建筑商業(yè)主肝業(yè)主卵供應(yīng)商靜建筑商測收取燥價外費用柿支付昏非價外費用1.房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的營業(yè)稅處理按照財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。2.個人在購房時從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個人所得稅處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。衡根據(jù)個人所得即稅法的有關(guān)規(guī)斃定，購房個人啞因上述原因從粒房地產(chǎn)公司取鋒得的違約金收針入，應(yīng)按澇照繳“帽其他所怪得洪”妹應(yīng)稅項目繳納煩個人所得稅，筒稅款由支付違倉約金的房地產(chǎn)另公司代扣代繳猴。冰”賤根據(jù)上述規(guī)定吼，個人在購房統(tǒng)時由于房產(chǎn)公男司的違約而從亞房產(chǎn)公司取得觀的違約金或賠姐償金，如果融與由“簽國稅推函醫(yī)[2006]讀86口5虧號賢”挽所特指的情況枝一致，依據(jù)《卡中華人民共和譽國個人所得稅泰法實施條例》富第八條的規(guī)定莖：賽“窩個人所得稅，臘以所得人為納離稅義務(wù)人，以豐支付所得的單浴位或者個人為葛扣繳義務(wù)人棟。炎”反應(yīng)按陡照嫩“底其他所吧得喘”靠應(yīng)稅項目由支躬付違約金的房悼地產(chǎn)企業(yè)代扣城代繳個人所得迎稅。密如果業(yè)主獲得堂的違約金或賠毯償金繼與洗“格國稅具函電[2006]迫86殊5梳號型”烈所特指的情況排不一致的，例夢如，房地產(chǎn)企捉業(yè)向業(yè)主支付偏延期交房違約銳金問題，是否催要扣繳個人所精得稅呢？根據(jù)夜《中華人民共漠和國個人所得報稅法》，在購艦房者為個人的祝情況下，房地隙產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支跪付給購房者的奏所得，屬于個旅人咐的逮“酒其他所饑得廈”晃項目，應(yīng)當(dāng)按暗照迷20盲%季的稅率繳納個糕人所得稅。拘3響.亡房地產(chǎn)企業(yè)與嫌業(yè)主間違約金抄的增值稅處理天(1盾)漲房地產(chǎn)企業(yè)向惡業(yè)主支付違約句金不可以在計燒算增值稅時進(jìn)盯行扣除。銀根據(jù)《中華人捎民共和國土地農(nóng)增值稅暫行條棋例》及其實施丸細(xì)則的規(guī)定，核土地增值稅的父扣除項目為：蘋（一）取得土廢地使用權(quán)所支攔付的金額；（歇二）開發(fā)土地歷的成本、費用衣；（三）新建嚇房及配套設(shè)施閣的成本、費用傅，或者舊房及霧建筑物的評估玩價格；（四）宏與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申有關(guān)的稅金；絡(luò)（五）財政部避規(guī)定的其他扣份除項目。踩而朗“尋違約酸金產(chǎn)”暴沒有在扣除項驗?zāi)恐辛信e，因絞此，房地產(chǎn)開乎發(fā)企業(yè)支付的陡違約金不可以蒜在計算土地增扇值稅時扣除。游(2施)搬房地產(chǎn)開發(fā)公三司收取業(yè)主的薪違約金和更名牲費，是否需要黑繳納土地增值卻稅？破房地產(chǎn)開發(fā)公斑司因購房者在鋸履行購房合同妄時違約而收取直的違約金和更匠名費，實際構(gòu)徒成了房屋銷售這價值，并在房辰屋轉(zhuǎn)讓時取得墳了收入。根據(jù)聞《土地增值稅桑暫行條例實施疤細(xì)則》第五條俗規(guī)定，《暫行職條例》第二條雁所稱的收入，坐包括轉(zhuǎn)讓房地鎖產(chǎn)的全部價款匪及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)描收益。因此，刺該違約金和更拐名費應(yīng)并入其心房屋轉(zhuǎn)讓收入助計征土地增值井稅。喝三、房地產(chǎn)預(yù)畝收的誠意金、析訂金、定金的肚處理虧1箭.霧定金的稅務(wù)處碼理猛所吸謂犧“炮定壤金廈”業(yè)，其法律定義疤是指合同當(dāng)事但人為保證合同遙履行，由一方型當(dāng)事人預(yù)先向院對方交納一定涌數(shù)額的錢款，餐即有合同為前聲提，沒有合同材即不可定義炎為商“度定運金保”臉。依據(jù)《合同弊法》相關(guān)規(guī)定舞，一方違約時萬，雙方有約定快的按照約定執(zhí)奇行；如果無約術(shù)定，銷售者違獵約時證，呢“富定追金脹”杠雙倍返還；消售費者違約時廊，龜“棄定既金諷”丙不返還很。鷹“漁定葵金蝦”澇的總額不得超戶過合同標(biāo)的與的堡20%惑.優(yōu)定金具有擔(dān)保縱性質(zhì)。戴根據(jù)新會計準(zhǔn)都則的規(guī)定，預(yù)葡收賬款科目指石核算企業(yè)按照艇合同規(guī)定向購期貨單位預(yù)收的興款項，即預(yù)收忍賬款是建立在霞購貨合同基礎(chǔ)系上的。由于定閣金簽了合同，孟就要征收企業(yè)抽所得稅。那么短，定金是否要笑交營業(yè)稅呢？葡根據(jù)關(guān)于印臨發(fā)袍<殲營業(yè)稅問題解踩答錘[紋之階一卷]辭>躁的通知（國稅援函青發(fā)胃[1995]評15柔6攀號）文運件日1盼8炒條規(guī)定，此項槽規(guī)定所稱預(yù)收猛款，包括預(yù)收何定金。因此，便預(yù)收定金的營鬼業(yè)稅納稅義務(wù)碌發(fā)生時間為收祖到預(yù)收定金的屯當(dāng)天?；稜I業(yè)稅暫行真條例》第十二菜條規(guī)定：營業(yè)棋稅納稅義務(wù)發(fā)張生時間為納稅逃人提供應(yīng)稅勞靈務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形韻資產(chǎn)或者銷售懼不動產(chǎn)并收訖蹦營業(yè)收入款項正或者取得索取缸營業(yè)收入款項瞞憑據(jù)的當(dāng)天?？釃鴦?wù)院財政、墓稅務(wù)主管部門毀另有規(guī)定的，是從其規(guī)定?！逗I業(yè)稅暫行條必例》第十二條宰新增加了前置草條件：即納稅敢人提供應(yīng)稅勞叢務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形撐資產(chǎn)或者銷售咱不動產(chǎn)發(fā)生后牌才能征營業(yè)稅值。飾《營業(yè)稅暫行固條例實施細(xì)則序》第二十四條冠規(guī)定：條例第嚷十二條所稱收送訖營業(yè)收入款式項，是指納稅壽人應(yīng)稅行為發(fā)筋生過程中或者謙完成后收取的帽款項。條例第滔十二條所稱取皂得索取營業(yè)收院入款項憑據(jù)的漲當(dāng)天，為書面惑合同確定的付雜款日期的當(dāng)天伶。未簽訂書面烈合同或者書面每合同未確定付神款日期的，為蹈應(yīng)稅行為完成李的當(dāng)天。壓因此，一般情控況下，對應(yīng)稅艙行為提供前收置到的款項不能府以收到款項的統(tǒng)當(dāng)天確認(rèn)納稅預(yù)義務(wù)發(fā)生時間抓。但是，《營蜻業(yè)稅暫行條例急實施細(xì)則》第我二十五條規(guī)定輔：納稅人轉(zhuǎn)讓餃土地使用權(quán)或民者銷售不動產(chǎn)雖，采取預(yù)收款換方式的，其納歌稅義務(wù)發(fā)生時男間為收到預(yù)收腥款的當(dāng)天。層納稅人提供建峽筑業(yè)或者租賃風(fēng)業(yè)勞務(wù)，采取撤預(yù)收款方式的仔，其納稅義務(wù)賭發(fā)生時間為收熔到預(yù)收款的當(dāng)詞天。姥基于以上政策手規(guī)定，預(yù)收定械金必須要交企禿業(yè)所得稅和營闖業(yè)稅。師2娘.菠訂金（保證金接、誠意金桑、勺VI漲P轎卡）的稅務(wù)處跨理挑訂金并不是一苗個規(guī)范的概念筐，在法律上僅爆作為預(yù)付款的叛性質(zhì)，是預(yù)付劈款的一部分，遷是當(dāng)事人的一生種支付手段，棟不具有擔(dān)保性勸質(zhì)，如果合同嗎履行可抵充房鵲款，不履行也侄不能適兼用斜“閱定軌金爹”鑼雙倍返還罰則朋。訂金只是單億方行為，不具搏有擔(dān)保性質(zhì)。產(chǎn)訂金、誠意金拖均不屬于建立特在購房合同上要的預(yù)收款性質(zhì)浸，在合同簽訂歐日之前，此時弦企業(yè)所得稅、正營業(yè)稅應(yīng)稅行懸為尚未成立，晴不應(yīng)作為預(yù)收只賬款征收銷售遷不動產(chǎn)營業(yè)稅柏和企業(yè)所得攀稅漏羽。訂金暫時可腫以記疊在電“賣其他應(yīng)付乖款昨”絡(luò)。族但是，一簽合認(rèn)同，訂金（保灶證金、誠意金怨、摘VI某P沿卡）馬上要從程其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)樓到預(yù)收賬款繳副企業(yè)所得稅和傷營業(yè)稅。簽了距合同還把誠意搬金放在其他應(yīng)振付款是錯誤的死，這也是稅務(wù)筒機關(guān)檢查的重淺點。貫四、賣精裝房指送家電、家俱槍的涉稅分析案情介紹執(zhí)賣房子贈送送磁家電、家俱，懷房屋銷售合同劃價姻款掌10態(tài)0難萬元，售房合奮同中說明交房頓標(biāo)準(zhǔn)送家電、診家俱，家電、葡家俱的購進(jìn)價段格澆為述1撒0炸萬元，即其公德允價值評為旱1游0睬萬元，房屋的偉公允價值可推遞定市為譽9帶0啟萬元。成版本嫌5菜0概萬。稅務(wù)處理分析犁1抹.舅企業(yè)所得稅的血處理橫國稅鎖函放[2008]奶87敢5既號文件第三條傾規(guī)定，企業(yè)以形買一贈一（有捐償）等方式組慢合銷售本企業(yè)距商品的，不屬公于捐贈，應(yīng)將隊總的銷售金額鋪按各項商品的爐公允價值的比迎例來分?jǐn)偞_認(rèn)堪各項的銷售收縫入。篇（軟1悄）借：銀行存蔬款副絡(luò)句10盞0燙萬償菜芝刊貸：主營業(yè)務(wù)次收健入吩—磨—味房屋展慚9辰0詠萬抄拔疤莊主營業(yè)務(wù)收念入與—爭—成家電、家蘭俱河1躲0員萬講（豎2掘）借：主營業(yè)外務(wù)成標(biāo)本婆—攔—扔房屋妻倚5惕0勞萬遠(yuǎn)揀漏體主營業(yè)務(wù)成繼本柜—瘦—而家電、家俱層唐1搏0慎萬蒼場枯細(xì)貸：庫存商袋品并—挨—廁家電、家俱哈筐1較0遷萬弟好壩衫開發(fā)產(chǎn)絕品倍—兩—金房屋率出5飯0皺萬吹2晚.洋營業(yè)稅的處理餃家電、家俱銷啞售收軍入泡1織0宋萬交營業(yè)稅嗎蝶？賣精裝房送離家電、家俱屬米于混合銷售還園是兼營？披密不可分是混病合銷售實質(zhì)所撞在。如銷售空前調(diào)并安裝，為享混合銷售，兩賽者密不可分；悲但是，銷售房屠產(chǎn)不售家電、揀家俱并不影響天房屋的使用功診能，不符合混監(jiān)合銷售要件。番應(yīng)該將銷售不蓬動產(chǎn)所有權(quán)與祥贈送實物作為治兩項單獨的業(yè)脫務(wù)，按兼營處按理。企業(yè)賣精績裝房送家電、宿家俱，屬于銷律售行為，應(yīng)該親繳納增值稅，遼不用計征營業(yè)佛稅。速因此，房地產(chǎn)刷開發(fā)公司在銷忽售的精裝修商長品房時，在合圾同中同時約定壘了配置電視機密、電冰箱、床枯、沙發(fā)等家用袖電器和家具，引由于，家具家務(wù)電不屬于房地擴(kuò)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品范矛疇，應(yīng)將此項聲業(yè)務(wù)視為房地疼產(chǎn)開發(fā)公司銷只售商品房與銷聲售貨物的兼營喇業(yè)務(wù)，其中：渡對銷售商品房儉征營業(yè)稅，對輝銷售家具家電測貨物征增值稅寨。案例分析習(xí)某房地產(chǎn)開發(fā)持公司為加大銷超售力度，于近秒期推出一項促凝銷方案，規(guī)定禍凡是在促銷期貝間與其簽訂購華房合同的客戶走，均可配送價步值債250緊0膽元的冰襪箱銷1鑰臺。該公司優(yōu)擠惠期間共實現(xiàn)秋銷售收嫁入遞150蛛0麗萬元并按此開絨據(jù)銷售不動產(chǎn)濕專用發(fā)票，同鉆時送出冰動箱想10珠0革臺，價趟值哀2熔5緊萬元。為此，腔該公司財務(wù)人額員以此種情況站在稅法上應(yīng)作炭為混合銷售行揚為向地稅部門戚計算繳納營業(yè)孝稅源76.2產(chǎn)5版萬元〔羊（聯(lián)1500+2擋5借）痰×5鞋%懂〕。但作為增投值稅主管機關(guān)珠的國稅部門認(rèn)訪為企業(yè)上述政星策理解有誤，拔售房與贈送冰辮箱屬于兼營行旦為，營業(yè)稅與吼增值稅的計稅傾依據(jù)應(yīng)分別確預(yù)定，分別繳納嘴。請分析有關(guān)端的流轉(zhuǎn)稅處理賣。分析久首先，關(guān)于混漿合銷售行為的錄確認(rèn)?！稜I業(yè)慰稅暫行條例實朵施細(xì)則》第六指條規(guī)定，一項煙銷售行為如果攪既涉及應(yīng)稅勞妙務(wù)又涉及貨物扮，為混合銷售寺行為?，F(xiàn)時《打增值稅暫行條發(fā)例實施細(xì)則》貞第五條也明確禮規(guī)定，一項銷炮售行為如果既泛涉及貨物又涉館及非增值稅應(yīng)系稅勞務(wù)，為混拖合銷售行為。三這里營業(yè)稅的表應(yīng)稅勞務(wù)是指阿屬于交通運輸憤業(yè)、建筑業(yè)、躁金融保險業(yè)、堵郵電通信業(yè)、約文化體育業(yè)、驢娛樂業(yè)、服務(wù)員業(yè)稅目征收范命圍的勞務(wù)，也灰即《增值稅暫艙行條例實施細(xì)凳則》中所指的游非增值稅應(yīng)稅順勞務(wù)。這里的牙貨物屬于《增貪值稅暫行條例瘋實施細(xì)則》中迎所規(guī)定的概念氏，包括有形動每產(chǎn)、電力、熱遣力、氣體在內(nèi)重。棋對營業(yè)稅混合帥銷售行為的理債解，納稅人應(yīng)陪注意以下三個綢層面的關(guān)系。遣一是混合銷售劉行為中符的哭“搜銷策售握”擋是指貨物銷售廈。昆二是混合銷售鍛行為中只涉及搬營業(yè)稅應(yīng)稅勞杜務(wù)和貨物，不冠涉及轉(zhuǎn)讓無形攪資產(chǎn)和銷售不漂動產(chǎn)稅目。很三是貨物銷售蛾和應(yīng)稅勞務(wù)存停在著聯(lián)系。追一般而言，貨庭物銷售是提供補應(yīng)稅勞務(wù)同時忌存在一項行為物中。就本例而襪言，該房地產(chǎn)淋開發(fā)公司促銷食行為屬于在銷浩售不動產(chǎn)的同宵時銷售貨物（烤冰箱）的行為勵，沒有同時涉妖及營業(yè)稅應(yīng)稅誼勞務(wù)和增值稅寶貨物銷售，所太以該項行為不胖能適用混合銷緒售行為的納稅請?zhí)幚?，而屬于胃營業(yè)稅兼營應(yīng)卡稅行為和貨物磁。房根據(jù)《營業(yè)稅螺暫行條例實施桂細(xì)則》第八條視的規(guī)定，納稅辮人兼營應(yīng)稅行何為和貨物或者奶非應(yīng)稅勞務(wù)的領(lǐng)，應(yīng)當(dāng)分別核觸算應(yīng)稅行為的加營業(yè)額和貨物快或者非應(yīng)稅勞離務(wù)的銷售額，暖其應(yīng)稅行為營今業(yè)額繳納營業(yè)湯稅，貨物或者渠非應(yīng)稅勞務(wù)銷附售額不繳納營門業(yè)稅；未分別朝核算的，由主紛管稅務(wù)機關(guān)核懸定其應(yīng)稅行為伐營業(yè)額。所以出本例中，該公喊司銷售不動產(chǎn)仇的營業(yè)稅計稅浪依據(jù)嶄為盞150旋0翁萬元，而不屑是銀152慈5共萬元。嚷其次，贈送冰果箱應(yīng)視為銷售毀行為繳納增值駛稅。應(yīng)計算繳幅納增值種稅退250000肆÷導(dǎo)（浙1+3靠%緞）快×3鑼%丘＝橡7281.5荷5槽（元）。釘3柄.茂土地增值稅的除處理丸精裝房所用家商電、家俱，能綁否作為土增清居算成本項目扣每除？侄《中華人民共域和國土地增值鍬稅暫行條例實盲施細(xì)則》（財珠法垮[1995]拾6殼號）第七條規(guī)四定，開發(fā)土地或和新建房及配榮套設(shè)施的成本弦，是指納稅人算房地產(chǎn)開發(fā)項羨目實際發(fā)生的館成本，包括土謎地征用及拆遷淹補償費、前期揚工程費、建筑址安裝工程費、艦基礎(chǔ)設(shè)施費、誰公共配套設(shè)施茶費、開發(fā)間接藥費用。煉建筑安裝工程抵費，是指以出桶包方式支付給稼承包單位的建浸筑安裝工程費巨，以自營方式肅發(fā)生的建筑安戀裝工程費。刮《關(guān)于房地產(chǎn)覆開發(fā)企業(yè)土地處增值稅清算管都理有關(guān)問題的參通知（國稅認(rèn)發(fā)虛[2006]分18驚7屈號）關(guān)于土地脊增值稅的扣除埋項目的規(guī)定：繳房地產(chǎn)開發(fā)企勝業(yè)銷售已裝修飼的房屋，其裝床修費用可以計早入房地產(chǎn)開發(fā)潔成本。日但是，上述政帥策也未具體建期安費的核算內(nèi)禾容。那么，精杰裝房所用的家攀電、家俱可否戴作為建筑安裝篩工程費扣除呢屯？此關(guān)于印發(fā)《建賭筑安裝工程費愚用項目組成》連的通知（建荷標(biāo)播[2003]爭20應(yīng)6夜號）規(guī)定，建遲筑安裝工程費泊由直接費、間巴接費、利潤和椅稅金組成。直豎接費由直接工并程費和措施費買組成。字直接工程費：鍋是指施工過程渾中耗費的構(gòu)成祖工程實體的各獅項費用，包括扇人工費、材料套費、施工機械讀使用費。材料遮費：是指施工嫂過程中耗費的纖構(gòu)成工程實體規(guī)的原材料、輔辯助材料、構(gòu)配跟件、零件、半煩成品的費用。產(chǎn)根據(jù)建蜜標(biāo)輝[2003]裂20介6鍬號規(guī)定，只有啟構(gòu)成工程實體日的材料費才構(gòu)彈成建筑安裝工證程費的內(nèi)容。贏而精裝修所用潮家電、家俱不題構(gòu)成工程實體榮，不符合土地刮增值稅扣除項鞋目的內(nèi)容，因參此不能作為成俱本項目扣除。倡因此，房地產(chǎn)川開發(fā)公司為了姥擴(kuò)大開發(fā)成本眾土地增值稅加繪計扣除的基數(shù)接，往往委托裝愈飾公司裝修同描時購買家具家湯電，將購買家非具家電的價款律，由裝飾公司宏開具建筑裝飾回業(yè)發(fā)票，作為撥房地產(chǎn)開發(fā)公瞧司裝飾成本計顯入開發(fā)成本中幕，并在土地增逮值稅計算中作滿為加計扣除的京基數(shù)，通講過鎖“吼裝國飾曾”維手段達(dá)到減少晶繳稅收的目的擾，顯然是對土蘿地增值稅政策塌的誤讀。趕五、轉(zhuǎn)讓人防盟設(shè)施的稅務(wù)處賠理問題舒據(jù)此，房地產(chǎn)色企業(yè)出售的地虧下停車位，以府轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)較或永久使用權(quán)董方式銷售建筑吸物，視同銷售羽建筑物。對取廣得銷售收入應(yīng)幼繳納營業(yè)稅、調(diào)土地增值稅、腔企業(yè)所得稅。磨受讓方不能辦臺理車位產(chǎn)權(quán)手授續(xù)，不需要繳購納車位契稅。很根據(jù)《中華人山民共和國土地明增值稅暫行條爭例》第二條魚轉(zhuǎn)讓國有土地?fù)袷褂靡魴?quán)股,污地上的建筑物助及其附著物（帽以下簡稱轉(zhuǎn)讓窄房地產(chǎn)）并取戲得收入的單位永和個勢人勺,袖為土地增值稅曾的納稅義務(wù)人毒（以下簡稱納皇稅人），應(yīng)當(dāng)疲依照本條例繳袋納土地增值稅演。洽根據(jù)《營業(yè)稅有稅目注釋（試?yán)懈澹芬?guī)定血：灘“本銷售建筑物或癢構(gòu)筑物，是指攀有償轉(zhuǎn)讓建筑絨物或構(gòu)筑物的憂所有權(quán)的行為啟。以轉(zhuǎn)讓有限譽產(chǎn)權(quán)或永久使升用權(quán)方式銷售因建筑物，視同牲銷售建筑物負(fù)。咬”裹據(jù)此，房地產(chǎn)面企業(yè)出售的地于下停車位，以秤轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)功或永久使用權(quán)石方式銷售建筑兔物，視同銷售躺建筑物。對取稻得銷售收入應(yīng)壇繳納營業(yè)稅、棟土地增值稅、殃企業(yè)所得稅。犁受讓方不能辦流理車位產(chǎn)權(quán)手寫續(xù)，不需要繳刃納車位契稅。偉六、地下停車批庫的涉稅處理拿在實際工作中推中，地下車庫撐大致分為三種披：世a調(diào).旁開發(fā)商單獨建循造的地下車庫友，其建筑面積禮未分?jǐn)?；乒b塘.導(dǎo)開發(fā)商根據(jù)規(guī)吸劃單獨建造地志下車庫，其建灶筑面積已分?jǐn)偽＃蛔鯿子.悲開發(fā)商將地下尚人防設(shè)施作為吹地下車庫。畢在地下車庫的鄰處理中，又分警為出租、銷售撤、或自用等幾抖種情況。每種坑形式的處理都怨不太一致，應(yīng)北根據(jù)業(yè)務(wù)的實守質(zhì)，進(jìn)行財稅冷處理。設(shè)開發(fā)商單獨建煌造的地下車庫猜，建筑面積未吧分?jǐn)?，即該部堪分建造成本未下分?jǐn)傊量墒勖嫫蚍e之中，產(chǎn)權(quán)汁應(yīng)歸開發(fā)商所走有。其性質(zhì)屬致于營利性的公比共配套設(shè)施，喂根據(jù)《房地產(chǎn)通開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)梯企業(yè)所得稅處黨理辦法》（國智稅發(fā)頓［晝200科9袍］造3劃1屆號文）第十七壺條第二款扯：謙“屠屬于營利性的愚，或產(chǎn)權(quán)歸企穩(wěn)業(yè)所有的，或會未明確產(chǎn)權(quán)歸球?qū)俚?，或無償廈贈與地方政府貞、公用事業(yè)單殖位以外其他單腔位的，應(yīng)當(dāng)單新獨核算其成本航。除企業(yè)自用霸應(yīng)按建造固定飾資產(chǎn)進(jìn)行處理摸外，其他一律池按建造開發(fā)產(chǎn)父品進(jìn)行處理乞。著”賴因此，作為營釋利性配套設(shè)施霉的地下車庫，田成本應(yīng)單獨核逮算開發(fā)成本，刺將其歸集皮至芝“初開發(fā)成集本沫---裙-昂公共配套設(shè)施帝（地下車庫春）輸”返之中，完工后耕結(jié)轉(zhuǎn)憶至帆“許開發(fā)產(chǎn)非品識---態(tài)-盲地下車單庫軌”膊之中。撞1送.編開發(fā)商單獨建僻造地下車庫，歸建筑面積未分宿攤：剛(1仔)逆對外出租的稅排務(wù)處理：很地下車庫對外串出租，直接作怨為租賃，開具吩租賃業(yè)發(fā)票?？郺臨.淡營業(yè)稅及附加叛：配按租賃徐業(yè)分5.5附%竹交納。根據(jù)《菜中華人民共和返國營業(yè)稅暫行攀條例實施細(xì)則謊》第二十五條蠅規(guī)定，納稅人剪轉(zhuǎn)讓土地使用笨權(quán)或者銷售不他動產(chǎn)，采取預(yù)術(shù)收款方式的，垮其納稅義務(wù)發(fā)貼生時間為收到星預(yù)收款的當(dāng)天飾。納稅人提供現(xiàn)建筑業(yè)或者租烤賃業(yè)勞務(wù)，采跌取預(yù)收款方式箏的，其納稅義擊務(wù)發(fā)生時間為哭收到預(yù)收款的境當(dāng)天。因此營隙業(yè)稅額以預(yù)收蠅金額為計算基料數(shù)，而非財務(wù)鋼上分期確認(rèn)收調(diào)入分期預(yù)提交歐納營業(yè)稅。的b先.鐵土地增值稅：密因未發(fā)生權(quán)屬汽轉(zhuǎn)移，不涉及致土地增值稅。漫(2臺)偉對外出租的稅討務(wù)處理：c.房產(chǎn)稅：觀根據(jù)《財政部劫、國家稅務(wù)總趙局關(guān)于具備房怒屋功能的地下鐵建筑征收房產(chǎn)萄稅的通知》（杜財稅所［秋200暮5刷］翅18謎1涂號）規(guī)定，已胡出租的地下建擊筑，按出租地綠上房屋建筑相牛關(guān)規(guī)定計征房鵲產(chǎn)稅。即出租溉部分按租金收墊入猛的碗12錦%鍬計征房產(chǎn)稅?；載統(tǒng).呢土地使用稅：腳根據(jù)《財政部稠國家稅務(wù)總局來關(guān)于房產(chǎn)稅城關(guān)鎮(zhèn)土地使用稅自有關(guān)問題的通濁知》（財熊稅頁[2009]綁12灶8希號）第四條規(guī)譯定搞，舒“皂關(guān)于地下建筑傻用地的城鎮(zhèn)土片地使用稅問題焦：對在城鎮(zhèn)土董地使用稅征稅籃范圍內(nèi)單獨建模造的地下建筑茄用地，按規(guī)定記征收城鎮(zhèn)土地拍使用稅。事其中，已取得京地下土地使用依權(quán)證的，按土結(jié)地使用權(quán)證確蘆認(rèn)的土地面積太計算應(yīng)征稅款采；未取得地下裁土地使用權(quán)證膨或地下土地使驗用權(quán)證上未標(biāo)恨明土地面積的毫，按地下建筑浴垂直投影面積敏計算應(yīng)征稅款厲。對上述地下刪建筑用地暫按央應(yīng)征稅款總的站50挎%乖征收城鎮(zhèn)土地苦使用稅孟。穩(wěn)”致因此單獨建造就的地下車庫應(yīng)腦按應(yīng)征稅款費的報50檔%族申報城鎮(zhèn)土地商使用稅。雖然噸國家沒有出臺蚊免稅政策，但甚相關(guān)省市有相揮關(guān)征免政策。眉需要注意的是翼，如果不是單鐵獨建造的地下劫車庫，而是與叮地上房屋建筑暈物連在一起，盲則其地上和地普下建筑物所占作的同一宗地只儀能繳納一次土稠地使用稅，不龜重復(fù)征稅。飽e嬌.佛企業(yè)所得稅：剃根據(jù)《中華人共民共和國所得屋稅法實施條例地》第十九姐條高是企業(yè)所得稅法照第六條第（六亂）項所稱租金谷收入，是指企晝業(yè)提供固定資盈產(chǎn)、包裝物或犯者其他有形資燥產(chǎn)的使用權(quán)取牙得的收入。租既金收入，按照舟合同約定的承浮租人應(yīng)付租金擾的日期確認(rèn)收幅入的實現(xiàn)。政因此收到的租撓金全額作為收捉入計征所得稅督，而非按會計蛛處理做預(yù)收收上入再分?jǐn)傊粮饔诖_認(rèn)收入計爆征所得稅。當(dāng)便然根據(jù)國稅心函資[2010]輩7兆9晴號文件的規(guī)定臘，如果租金是種跨年度而且一棋次性收取的，棋則可以分年度抵確認(rèn)收入。救f介.些印花稅：租賃柳收入的千分之姿一。謊(3蛇)響對外出售的財臨稅處理：商對外出售的地顛下車庫應(yīng)作為丙銷售不動產(chǎn)處鉗理，開具銷售必不動產(chǎn)發(fā)票。教在符合收入確搞認(rèn)條件時，確塔認(rèn)陵“霧主營業(yè)務(wù)收燃入猶”火，同時結(jié)俗轉(zhuǎn)柏“防開發(fā)產(chǎn)槐品敢--奇-價地下車細(xì)庫豐”古相關(guān)金額扎至夾“今主營業(yè)務(wù)成堂本買”模。跪(1寶)叫營業(yè)稅及附加事：按銷售不動專產(chǎn)計征營業(yè)稅兄及附加。封(2蔥)熔土地增值稅：吹單獨確認(rèn)收入鵲及增值額，按薦非普通住宅計味征土地增值稅毒。祖(3韻)但房產(chǎn)稅：與住悔宅等開發(fā)產(chǎn)品接類似，已銷售樂的地下車庫不波交房產(chǎn)稅。嶼(4叮)富土地使用稅：鬼產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部陣分，不交土地旁使用稅。外(5霉)澆企業(yè)所得稅：演與銷售住宅所女得稅處理相同轉(zhuǎn)。按(6懇)下印花稅：按銷死售不動產(chǎn)稅率轟萬分之五申報灶。罷2吐.豐自用的地下車拘庫財稅處理：釋自用的具有產(chǎn)興權(quán)的地下車庫縫，其處理應(yīng)同援房開企業(yè)自用森開發(fā)產(chǎn)品相同氣，在自用時鬧將盟“熔開發(fā)產(chǎn)壇品己----仔-條地下車白庫復(fù)”愉轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)詞，并計提折舊幸。自用部分按狠財稅槍［仗200臉5莖］呀18寒1童號相關(guān)規(guī)定，趙對自用部分房許產(chǎn)計征房產(chǎn)稅舊。土地使用稅策同出租處理相蕉同，單獨建造居的地下車庫應(yīng)栗按應(yīng)征稅款指的撥50新%遮申報城鎮(zhèn)土地餡使用稅。不涉學(xué)及其他稅種。豪開發(fā)商根據(jù)規(guī)慮劃單獨建造的召作為小區(qū)配套承設(shè)施的地下車向庫，其建筑面縱積已分?jǐn)?，其殿成本已分配至斥可售面積部分豐。因此其產(chǎn)權(quán)畢應(yīng)歸屬全體業(yè)桐主所有，性質(zhì)獎屬于非營利性艱的公共配套設(shè)譽施。竭開發(fā)商無權(quán)對減該地下車庫進(jìn)核行處置取得收裂益。根據(jù)國稅篩發(fā)述［營200撐9殊］熊3喪1犯號文第十七條破第一魄款德“江屬于非營利性卷且產(chǎn)權(quán)屬于全傍體業(yè)主的，或乒無償贈送與地淹方政府、公用壤事業(yè)單位的，纏可將其視為公江共配套設(shè)施，殿其建造費用按蟲公共配套設(shè)施述費的有關(guān)規(guī)定功進(jìn)行處理父。炊”悲因此其建造成約本歸集跟在望“淚開發(fā)成倆本朵--兩-刻公共配套設(shè)施叢費駐”丘，最后分?jǐn)傊脸饪墒勖娣e成本銳之中。押因此對于非營明利性的公共配叛套設(shè)施性質(zhì)的貓地下車庫，開虜發(fā)商無權(quán)與業(yè)查主單獨簽訂停收車場車位使用住權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃津協(xié)議，實務(wù)中唐所簽訂的協(xié)議傅也應(yīng)歸于無效振。如果小區(qū)業(yè)進(jìn)主需要購買或勿租賃該停車位嚷使用權(quán)的話，凍應(yīng)與小區(qū)業(yè)主系委員會或經(jīng)業(yè)壟主委員會授權(quán)冊委托的物業(yè)管滔理公司簽訂停淘車位使用權(quán)轉(zhuǎn)菊讓或租賃協(xié)議懂，在這種情況另下，只有全體冊業(yè)主有權(quán)處分徹該地下停車場侵車位的使用權(quán)忌，其轉(zhuǎn)讓停車牌位使用權(quán)或租身賃收入也應(yīng)歸疏全體業(yè)主所有訊。陽如果開發(fā)商將烘該非營利性公過共配套的地下劍車庫用于營利尊性，其財稅處戚理掠與務(wù)“士開發(fā)商單獨建廉造地下車庫，煌建筑面積未分催攤贈”藥形式相同。濃3書.頃開發(fā)商把地下編人防設(shè)施作為械地下車庫：籮利用地下人防完設(shè)施形成的地例下車庫，權(quán)屬秤爭議較大。到給底開發(fā)商有沒物有權(quán)力享有地聚下人防車庫的介收益權(quán)有很大漢的爭議，這在姥一定程度上影臉響了財務(wù)人員馳的財稅處理，良因此很有必要販對地下人防設(shè)差施的權(quán)屬及收渾益權(quán)進(jìn)行確定紫。堵根據(jù)《中華人濾民共和國人民疲防空法》第一堤章第五條：國疊家對人民防空飯設(shè)施建設(shè)按照瘡有關(guān)規(guī)定給予撒優(yōu)惠。國家鼓磚勵、支持企業(yè)惠事業(yè)組織、社唐會團(tuán)體和個人爆，通過多種途某徑，投資進(jìn)行舟人民防空工程菊建設(shè)；人民防顧空工程平時由犧投資者使用管豪理，收益歸投棵資者所有。根素?fù)?jù)國家人防委糟、財政部《關(guān)課于平時使用人丈防工程收費的鉛暫行規(guī)定》第很一條，凡使用打人防工程的單腥位和個人，應(yīng)獨向當(dāng)?shù)厝朔啦靠v門提出申請，蓋經(jīng)審批和履行獅立約手續(xù)后，販方可使用。已漠經(jīng)使用人防工迎程而未履行立采約手續(xù)的，應(yīng)甚補辦立約手續(xù)撫。倚國家人防委、表財政部《關(guān)于咐平時使用人防辱工程收費的暫從行規(guī)定》第二捆條規(guī)定：人防輛工程及其設(shè)備碧、設(shè)施是國家毒財產(chǎn)，平時使晌用應(yīng)本著有償鉤使用的原則，慌交納使用費。梳使用國家撥款繳或按國家規(guī)定途地方籌集的人門防經(jīng)費修建的雜人防工程，由新人防部門收費住。慎《物權(quán)法》第蠻五十二條國防攻資產(chǎn)屬國家所蛋有。釀由此可見，地秤下人防設(shè)施權(quán)弱屬應(yīng)為國家所腳有。對于地下繁人防設(shè)施為國討家所有這一點燕無任何懷疑，竟但伏“笑誰投資，誰收鐮益釣”狀中的投資主體彩有相當(dāng)?shù)姆制缬?。倚持軟“沈銷售成本按說覆”珍觀點的人認(rèn)為砍，開發(fā)商已經(jīng)貞將車庫的投資開成本分?jǐn)偟娇擅Ｊ勖娣e成本之誦中，即全體業(yè)培主在購買房屋哄的同時也為車使庫付了款，那繩么投資主體在遣最后看來應(yīng)該歡就是業(yè)主，開夜發(fā)商相當(dāng)于只稼是事先墊付了若該投資成本，躁那么車庫的所乘有權(quán)理應(yīng)歸全鞠體業(yè)主所有。討持躍“處登記憑證確權(quán)送說公”平觀點的人認(rèn)為章，地下車庫是灑開發(fā)商自己根貍據(jù)國家要求投議資建造的，根良據(jù)《物權(quán)法》攀第三十席條胳“血因合法建造、掩拆除房屋等事快實行為設(shè)立或差者消滅物權(quán)的膛，自事實行為聰成就時發(fā)生效判力敵。疑”疤規(guī)定蹲及獎“緩誰投資，誰受聞益勝”碎的原則，雖然舅最后成本都分騎攤至可售面積小中，但合法建英造應(yīng)當(dāng)屬于原赴始取得的一種凝方式，應(yīng)自事側(cè)實行為成就時隙發(fā)生效力，開犁發(fā)商在建造后帽擁有地下車庫皆初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)酬無可爭議，開取發(fā)商有收益權(quán)抖或使用權(quán)也應(yīng)晨無爭議。陽這兩種觀點來售講，似乎都有趟一定的道理橋。瘦200伙7須年殼1錄0點月戰(zhàn)1揉日實施的《物廚權(quán)法》第七十衡四條規(guī)定更：董“皆建筑區(qū)劃內(nèi)，廣規(guī)劃用于停放桶汽車的車位、筑車庫應(yīng)當(dāng)滿足答業(yè)主的需要。械規(guī)劃用于停放勇汽車的車位、講車庫的歸屬，愧當(dāng)事人通過出疫售、附贈或者獲出租等方式約偶定究。羊”徒這條規(guī)定從形溫式上似乎明確挎了地下車庫的算權(quán)利歸屬，但哪在實際意義上起講，該條規(guī)定耽概念也很模糊金，同樣未明確弓規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬吉。易我們只能從該部條規(guī)定的法理新上推斷，如果息地下車庫是開逝發(fā)商投資建造貸并已經(jīng)規(guī)劃、慌建設(shè)行政主管曠部門批準(zhǔn)，開針發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有索地下車庫的所誠有權(quán)（至少在扯形式上擁有）古，否則開發(fā)商綿怎么有權(quán)利出舌售、附贈或出購租呢？另外從袍立法的本意來軌講，作為獨立膽設(shè)施的地下車柜庫，如果不允喂許開發(fā)商銷售蔽或出租，可能土影響開發(fā)商建承造車位、車庫啟的積極性。另新外從某種意義淺上講，鼓勵開慰發(fā)商建造地下勤車庫并允許其辰擁有產(chǎn)權(quán)，在赤提高土地利用橡率同時，還有摔利于資源的優(yōu)堡化配置，實踐永中也表明了政委府部門默認(rèn)了賭開發(fā)商對地下字車庫的收益權(quán)來。斬對于地下人防貢設(shè)施來講，因掛其建造面積是養(yǎng)與整個項目相主關(guān)，故個人認(rèn)萌為其建造成本貧計入建安成本吐是不妥的，應(yīng)懇在裹“蓋開發(fā)成壇本其---子-俗公共配套設(shè)敵施濃”起費用中歸集，支在整個項目的擁可售面積中分箭攤。賀以上相關(guān)文件鳴中也可以看出灑，開發(fā)商在交屑納相應(yīng)的地下坦人防設(shè)施使用碧費后，可以獲在得地下人防車租庫的相應(yīng)收益擦權(quán)。但其地下臟人防設(shè)施歸屬派國家，故不存聾在銷售產(chǎn)權(quán)行婆為。謊(1權(quán))振隨商品房銷售嘩轉(zhuǎn)讓車位使用亡權(quán)（買房送車富位使用權(quán)）：香對于買房送車徐位使用權(quán)的情走況，開發(fā)商與個業(yè)主簽訂商品妹房銷售合同，柄同時簽訂車位冬使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)冒議，地下車位銹與商品房捆綁茫，其車位使用饑權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價株款實際已包含燙在房屋總價中繼，發(fā)生的可以才理解為銷售不斷動產(chǎn)行為，統(tǒng)淡一開具銷售不浪動產(chǎn)發(fā)票。垂a蠢.姥營業(yè)稅及附加察：舉按銷售不動產(chǎn)久交納營業(yè)稅及必附加。邊b起.進(jìn)土地增值稅：竭房開企業(yè)與購滅房人簽訂銷售捆合同，并簽訂粥轉(zhuǎn)讓地下車位閃使用權(quán)協(xié)議，域約定將上述地狠下車位的使用鬧權(quán)贈送給購房蹄人，附贈的車塘位因未取得轉(zhuǎn)梳讓收入，按出小售開發(fā)產(chǎn)品計恩算銷售收入，給因車位使用權(quán)授價款包含在商享品房總價之中濁，其土地增值遠(yuǎn)稅已在所銷售侍的商品房中體妖現(xiàn)。c.房產(chǎn)稅：謎開發(fā)商隨房銷熱售，同時與業(yè)胸主簽訂轉(zhuǎn)讓車糠位使用權(quán)合同昏，則應(yīng)視同銷航售車位，不再誤征收房產(chǎn)稅。餡d疾.沒土地使用稅：緊開發(fā)商隨房銷申售，同時與業(yè)噴主簽訂轉(zhuǎn)讓車臨位使用權(quán)合同叨，則應(yīng)視同銷省售車位，不交砍土地使用稅。e.所得稅：膊其收入并入房進(jìn)屋銷售總價，油成本已分?jǐn)傊了榭墒勖娣e成本擱，其所得稅與懸銷售商品房性翠質(zhì)一樣。f.印花稅：上其價款已包含據(jù)至商品房價款鋼之中，印花稅年已按銷售不動糊產(chǎn)萬分之五交脊納。脊(2有)遵單獨轉(zhuǎn)讓車位向使用權(quán)：膀單獨轉(zhuǎn)讓車位奧使用權(quán)分為有塞限期限（短期墳）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法壁律規(guī)定年限內(nèi)描（長期）轉(zhuǎn)讓栽。肺a材.系有限期內(nèi)（短熟期）轉(zhuǎn)讓車位刪使用權(quán)：很有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓曉車位使用權(quán)即做通常所說的租膏賃車位使用權(quán)像。逢營業(yè)稅及附加蚊：采取預(yù)收款谷方式的，其納刷稅義務(wù)發(fā)生時宰間為收到預(yù)收虜款的當(dāng)天。因歪此營業(yè)稅納稅誠額為預(yù)收金額劃為基數(shù)，而非功財務(wù)上分期確際認(rèn)收入分期預(yù)零提交納營業(yè)稅謹(jǐn)及附加。薦土地增值稅：槍未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)貸移，不涉及土素地增值稅。嶄土地使用稅：茄單獨建造的地弱下人防車庫應(yīng)窄按應(yīng)征稅款廟的旱50霧%親申報城鎮(zhèn)土地伴使用稅。不是駕單獨建造的不載征收。各地政曾策執(zhí)行不一樣鳥，如上海對于低地下人防設(shè)施侵，不論營業(yè)使生用或非營業(yè)使搜用，不論出租坊或自用，都不旦征收土地使用吼稅。而且要注救意的是，如果遮地下人防設(shè)施挺是連著地上建殊筑物的話，對謙地下人防車庫鼠占地征稅，由氣其地上和地下欣所占同一宗地鳥只能繳納一次發(fā)土地使用稅，滾不重復(fù)征稅。跌房產(chǎn)稅：雖然勉產(chǎn)權(quán)歸屬國家恭，但開發(fā)商作摸為投資者享有眨收益權(quán)，根據(jù)鑼《財政部、國盆家稅務(wù)總局關(guān)廢于具備房屋功阻能的地下建筑過征收房產(chǎn)稅的蝕通知》（財稅順［羽200桐5主］堪18罰1副號）規(guī)定，已映出租的地下建欄筑，按出租地懶上房屋建筑相礙關(guān)規(guī)定計征房芒產(chǎn)稅。所以房信開企業(yè)應(yīng)按租哭金收巨入掛12倉%盜交納房產(chǎn)稅。蜻印花稅：按租閉賃金額的千分牲之一交納。講a剖.買法律規(guī)定年限箭內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)抖讓車位使用權(quán)記：哥實質(zhì)與銷售并兆無區(qū)別。底營業(yè)稅及附加僑：憲不管是開具服構(gòu)務(wù)沾業(yè)紅--伍-血租賃業(yè)發(fā)票或訪銷售不動產(chǎn)發(fā)悔票，營業(yè)稅及超附加一樣屠按敬5.5減%用計征。我傾向侍于開具銷售不母動產(chǎn)發(fā)票。土地增值稅：謎房開企業(yè)與購僚房人簽訂合同擇，將地下停車及場所法律法規(guī)嫩期限內(nèi)的使用滿權(quán)（如房屋使黑用年伴限逗7娃0畝年）轉(zhuǎn)移給購牲房人，向購房扒人取得的轉(zhuǎn)讓傾車位使用權(quán)收蠟入并入非普通驚住宅收入，計綁征土地增值稅柔。冷土地使用稅：纏不涉及傲房產(chǎn)稅：開發(fā)嫌商如果與業(yè)主琴簽訂的車位租也賃合同，租賃詞期達(dá)到了法律劃法規(guī)規(guī)定的年清限，即達(dá)到業(yè)脾主所購房屋年布限，則應(yīng)視同斷銷售車位，不逼再征收房產(chǎn)稅夸。留企業(yè)所得稅：央按收到的價款窄作為收入，計艦征所得稅。隆印花稅：按銷袖售不動產(chǎn)萬分視之五交納。憲(3叢)愛開發(fā)商自用地其下人防設(shè)施敏開發(fā)自用地下督人防設(shè)施，如震作為倉庫，或?qū)⒆鳛槲飿I(yè)用房當(dāng)?shù)鹊取.營業(yè)稅：材如無營業(yè)收入憤，不涉及營業(yè)問稅。尺b儉.甚土地增值稅：傍未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)裁移，不涉及土河地增值稅。跪c鳥.絹土地使用稅：鑒房開企業(yè)對于綁自用地下人防慮設(shè)施，原則上呆只要坐落在開仆征范圍內(nèi)，就涂應(yīng)征收土地使恭用稅，但國家嚷并未出臺相關(guān)伶免征政策，各撇地對自用地下爬人防設(shè)施征免鵲政策不一。如麗重慶就規(guī)定房次開企業(yè)修建的挪地下車庫，無掉論對外出租或暫自營，均應(yīng)按作規(guī)定征收房產(chǎn)訪稅和土地使用膜稅沫d顆.繭房產(chǎn)稅：根據(jù)薄《財政部國家鼻稅務(wù)總局關(guān)于黑具備房屋功能蓄的地下建筑征戀收房產(chǎn)稅的通攪知》（財扒稅磚[2005]宿18灣1駝號）第一條、券凡在房產(chǎn)稅征鍵收范圍內(nèi)的具頑備房屋功能的清地下建筑，包筋括與地上房屋紐相連的地下建利筑以及完全建頑在地面以下的規(guī)建筑、地下人查防設(shè)施等，均澆應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)決規(guī)定征收房產(chǎn)孕稅。房屋折算屆比例由各省規(guī)鄙定。絲e坑.逆企業(yè)所得稅：購無收入不涉及歸f敘.寸印花稅：不涉嚴(yán)及選需要注意的是頁，實際工作中適會出現(xiàn)房開企弄業(yè)建造的地下投人防設(shè)施面積莊超過按項目建圣筑面積實際應(yīng)梅建造的面積，合對于超過地下泰人防設(shè)施實際扁面積部分的地激下車庫，