上河村市場(chǎng)分析

上河村市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)分析1、本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(1)、新建商品房已無(wú)供給，二手房成為區(qū)域主要成交主體從土地市場(chǎng)中可以看到，萬(wàn)柳區(qū)域、板井路-遠(yuǎn)大路區(qū)域已無(wú)土地供應(yīng)，未來(lái)將不再有新建商品房出現(xiàn)。從銷售市場(chǎng)上看，該區(qū)域在售項(xiàng)目基本已全部售罄。且無(wú)后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)。目前維持局部區(qū)域市場(chǎng)的交易主體是二手房市場(chǎng)，從09年年初市場(chǎng)“回暖”以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的驚人，本案周邊各類項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目如：萬(wàn)城華府、紫御府、頤和原著的二手房?jī)r(jià)格都在9-11萬(wàn)元/M2左右。中高端檔項(xiàng)目如：唐寧one、wehouse、諸子階、等也在7-8萬(wàn)元/M2左右。就連體量最大的世紀(jì)城的二手房?jī)r(jià)格也在4-5.5萬(wàn)元/M2之間。而且該區(qū)域的二手房的成交量極為活躍，一直是海淀區(qū)二手房交易量的龍頭。高品質(zhì)居住生活：周邊高端產(chǎn)品都有著良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)管理與服務(wù)，因此造就了高品質(zhì)的居住生活方式。交通便捷配套完善：遠(yuǎn)大路處于西四環(huán)以內(nèi)，其地理位置非常便捷，三環(huán)、四環(huán)直接連接整個(gè)市區(qū)。另外，地鐵9號(hào)線、10號(hào)線也距此不遠(yuǎn)，多條公交線路在此分布。隨著商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的不斷完善，近年來(lái)居住的成熟度得到加強(qiáng)。周邊商業(yè)以金源購(gòu)物中心為主，超市、購(gòu)物商場(chǎng)、品牌館分布其間，形成了北京西部最大的購(gòu)物區(qū)。另外，教育方面有人大附小、人大附幼、惠佳幼兒園等。（3）、本區(qū)域未來(lái)價(jià)格仍有上行空間本案區(qū)域的房?jī)r(jià)做為北京房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的標(biāo)桿，已經(jīng)不止一次續(xù)寫(xiě)房地產(chǎn)投資潛力神話了，從2004年至今該區(qū)域價(jià)格已經(jīng)有了近8倍的漲幅。即使在嚴(yán)酷的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，前年以來(lái)本區(qū)域推出的紫御府、唐寧ONE、頤和原著等項(xiàng)目的業(yè)績(jī)都位列北京銷售排名靠前的位置。即使在本區(qū)域無(wú)新增項(xiàng)目的情況下，本區(qū)域二手房成交仍十分活躍，足以見(jiàn)證本區(qū)域土地價(jià)值吸引力。而且隨著本區(qū)域土地稀缺的不可復(fù)制性及新投資人獲利及投資回報(bào)的需求，本區(qū)域的房地產(chǎn)及土地價(jià)值任然具有強(qiáng)勁的增值空間。2、本案近一年內(nèi)周邊及同價(jià)值區(qū)域土地成交情況分析據(jù)海淀區(qū)國(guó)土局了解，2009年以來(lái)，本區(qū)域已無(wú)土地供應(yīng)。只有2010年3月海淀東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋以北掛牌一塊居住商業(yè)金融用地，建筑面積10萬(wàn)M2，成交價(jià)17億元，樓面地價(jià)為1.7萬(wàn)元/M2。今年7月在CDB東區(qū)成交的幾塊同樣的金融用地樓地面價(jià)值都超過(guò)2萬(wàn)元，最高達(dá)2.5萬(wàn)元/M2。這說(shuō)明，在當(dāng)前優(yōu)質(zhì)土地極為匱乏的時(shí)期，即使在國(guó)家嚴(yán)格的調(diào)控政策下，優(yōu)質(zhì)土地仍具有不可抗拒的魅力。3、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期考慮到本案產(chǎn)品可塑性高的特點(diǎn)，因此按目前市場(chǎng)各類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)及價(jià)格水平雙重要素來(lái)進(jìn)行初步價(jià)格預(yù)期。1．高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)期參數(shù)萬(wàn)城華府紫御府唐寧ONE交通便捷程度1.021.051.03環(huán)境景觀1.051.021.00公共設(shè)施完備程度1.021.031.05容積率1.050.980.96品牌影響1.001.001.00建筑規(guī)模1.020.981.01建筑形式1.050.950.95配套設(shè)施完備情況1.001.001.00戶型設(shè)計(jì)1.001.001.00交房標(biāo)準(zhǔn)1.001.021.02工程形象進(jìn)度1.021.001.00其他因素1.001.001.00總修正系數(shù)12.2312.0312.021.021.001.00可比實(shí)例價(jià)格（均價(jià)）900008800070000可比實(shí)例參考價(jià)格（均價(jià)）42191344143394342191548615275權(quán)重0.100.450.45項(xiàng)目?jī)r(jià)格(均價(jià))75250元/平方米(毛坯房)根據(jù)上述項(xiàng)目綜合情況對(duì)比，得出本案以平層大戶型產(chǎn)品的價(jià)格將在75250/平米（毛坯房）的水平。聯(lián)排別墅產(chǎn)品由于是單一市場(chǎng)售價(jià)，且與目前測(cè)算的高端住宅價(jià)格基本相近，因此暫按目前高端住宅進(jìn)行價(jià)格定位。2.酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)值1）酒店式公寓產(chǎn)品作為區(qū)域市場(chǎng)的有效補(bǔ)充未來(lái)存在一定的市場(chǎng)空間，但受到住宅一、二級(jí)市場(chǎng)雙重?cái)D壓其價(jià)格上漲空間不大。從目前在售兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，也是明顯低于周邊二手住宅市場(chǎng)的。另一方面從本案品質(zhì)來(lái)看，本案“公園式地產(chǎn)”將賦予產(chǎn)品更大的價(jià)值提升空間，因此我們給予本案酒店式公寓類型產(chǎn)品一定的價(jià)值重估，建議在局部區(qū)域二手房市場(chǎng)平均價(jià)格的基礎(chǔ)上提升10%的空間作為該類產(chǎn)品價(jià)格預(yù)期。世紀(jì)城二手房的價(jià)格在42000-50000元/平米，魯藝上河村的二手房?jī)r(jià)格在43000-50000元/平米，測(cè)算均價(jià)約為46000元/平米，由此得出本案酒店式公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期在50000元/平米（毛坯房）。4、本案的市場(chǎng)定位鑒于本案的物業(yè)類型、周邊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，我們認(rèn)為按“居住”為主，輔以高端商務(wù)辦公的市場(chǎng)定位策略比較符合目前市場(chǎng)格局，“低密度公園地產(chǎn)”也更加迎合本案的特點(diǎn)。產(chǎn)品建議上，中間9棟“文化創(chuàng)作展示中心”可設(shè)計(jì)為大戶型平層，部分可有少量疊拼產(chǎn)品（考慮到該類產(chǎn)品的建筑形式，設(shè)計(jì)4層聯(lián)排產(chǎn)品面積可能過(guò)大，暫未作建議）；西側(cè)4棟“文物交流中心”和“科幻世界”功能的樓宇可作為觀景住宅；北側(cè)2棟“交流中心”建議以居住為主，酒店式公寓或?qū)懽謽亲鳛檩o助產(chǎn)品。四、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位分析，項(xiàng)目擬定綜合售價(jià)如下：物業(yè)類型數(shù)量銷售均價(jià)高端花園洋房20531平方米75250元/平方米酒店式公寓42098平方米50000元/平米綜合辦公56416平方米40000元/平方米車庫(kù)621輛250000元/個(gè)物業(yè)類別項(xiàng)目名稱地址開(kāi)發(fā)商容積率總建筑面積建筑單體及層數(shù)現(xiàn)售均價(jià)戶型開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售情況高品質(zhì)住宅、聯(lián)排別墅頤和原著位于海淀區(qū)圓明園西路北京龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司0.914403別墅95000800-1800拍賣(mài)2008/6/28售罄萬(wàn)城華府位于海淀區(qū)昆玉河畔北京萬(wàn)城置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.05197000690套。三期150套5層疊拼90000260-350平米2008/1/5售罄。紫御府位于海淀區(qū)西外太平莊村54號(hào)北京市金夢(mèng)圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3660002棟11-13層板式小高層、4棟TOWNHOUSE88000平層330—600平米；聯(lián)排600平米2008/9/6售罄。唐寧ONE位于海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)北京龍湖時(shí)代置業(yè)有限公司3.81700008棟10-29層高層7000035-400平米平層別墅2009/11/302009/9/1售罄。永泰·諸子階位于海淀區(qū)西四環(huán)四季青橋西南角永泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公