農(nóng)村宅基地法律政策解答

農(nóng)村宅基地管理法律政策問答編印說明為幫助廣大農(nóng)村宅基地工作者學(xué)習(xí)、掌握農(nóng)村宅基地相關(guān)法律和政策，我們編印了《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》?！秵柎稹窂恼鼗菊吆驼厝〉?、使用、流轉(zhuǎn)、退出、監(jiān)管等方面，依據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和政策文件，結(jié)合實(shí)踐情況，對(duì)一些常見問題進(jìn)行解答，旨在提供學(xué)習(xí)硏究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的輔助參考，不作為直接政策依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地涉及面廣、政策性強(qiáng)，各地情況千差萬別，我們將隨著實(shí)踐的發(fā)展對(duì)《問答》進(jìn)行進(jìn)一步修訂完善。編者2020年3月第一部分基本政策1- 什么是農(nóng)村宅基地？農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地分類的方法不同。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱土地管理法)，按照土地所有制性質(zhì)劃分，土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照土地用途劃分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，從土地性質(zhì)和用途上來說，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。按照2017年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)，土地進(jìn)一步分為耕地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、其他土地等 12類。其中，農(nóng)村宅基地屬于住宅用地，農(nóng)村道路占地屬于交通運(yùn)輸用地。農(nóng)村宅基地歸誰所有？農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有?！吨腥A人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？物權(quán)法第六十條規(guī)定，對(duì)于集體所有的土地，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）在“依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表”中規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請(qǐng)辦理。集體經(jīng)濟(jì)組織的具體要求和形式，可以由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）根據(jù)本地有關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況依法確定。2016年12月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號(hào)）規(guī)定，依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的，分別由村民委員會(huì)、村民小組代表集體行使所有權(quán)。綜上，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的主體包括四類，即集體經(jīng)濟(jì)組織（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)）、村民委員會(huì)、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府（代管）。什么是“一戶一宅”？農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？宅基地制度是中國特色土地制度的重要組成部分，其核心是維護(hù)農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。新中國成立以來，歷經(jīng)演變，我國農(nóng)村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定面積，無償取得、長(zhǎng)期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這一制度安排在保障農(nóng)村“戶有所居、民不失所”等方面發(fā)揮了極為重要的作用，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定?，F(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所有權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶具有分配宅基地的資格。農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有：—是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國有建設(shè)用地。二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場(chǎng)上出售、租賃和抵押，交易自由。目前國家對(duì)農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？目前，國家對(duì)農(nóng)村宅基地管理沒有專門性法律法規(guī)，相關(guān)的法律法規(guī)有《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等。黨中央國務(wù)院頒發(fā)了一系列政策文件，主要的有：相關(guān)的中央1號(hào)文件，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示》（國發(fā)〔1990〕4號(hào)），《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》（中發(fā)〔1997〕11號(hào)），《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)），《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)），《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)），《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）等。國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制發(fā)的一系列部門規(guī)章和規(guī)范性文件，如《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)〈確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定〉的通知》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號(hào)）、《國土資源部印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕234號(hào)）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》（國土資發(fā)〔2010〕28號(hào)）、《國土資源部財(cái)政部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部農(nóng)業(yè)部國家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2014〕101號(hào)）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)[2019]4號(hào)）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）等。各省、自治區(qū)、直轄市按照法律和中央的要求，立足本地實(shí)際，制定出臺(tái)的地方性法規(guī)、規(guī)章和管理文件，共同構(gòu)成了現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律政策體系。農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪些發(fā)展演變？新中國成立以來農(nóng)村宅基地制度的演變，以改革開放、物權(quán)法頒布、土地管理法修訂為標(biāo)志，分為四個(gè)階段。第一階段是1949年至1978年，集體所有制逐步建立。1954年《憲法》規(guī)定了農(nóng)民宅基地所有權(quán)。1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（即“人民公社六十條”）規(guī)定了宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。第二階段是1978年至2007年，宅基地嚴(yán)格管理階段。1982年2月，國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》提出宅基地限額要求，并對(duì)特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。 1997年4月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。1998年修訂的土地管理法，刪除了1986年土地管理法關(guān)于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定；規(guī)定了“一戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。1999年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地的行為。第三階段是2007年至2018年，改革賦權(quán)擴(kuò)能階段。2007年3月出臺(tái)的物權(quán)法，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，部署開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。2018年中央1號(hào)文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，標(biāo)志著宅基地制度改革探索進(jìn)入新階段。第四階段是2019年以來，宅基地規(guī)范管理階段。2019年8月，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議對(duì)《中華人民共和國土地管理法》進(jìn)行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度；明確宅基地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，可以依法自愿有償退出，鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，以及國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新體制。新修正的土地管理法標(biāo)志著我國農(nóng)村宅基地管理，從管理機(jī)構(gòu)、制度設(shè)計(jì)到政策指導(dǎo)、監(jiān)督檢查，進(jìn)入規(guī)范管理的新時(shí)期。農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指什么？農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)），在全國部署農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革試點(diǎn)工作。改革的主要目標(biāo)是：健全程序規(guī)范、補(bǔ)償合理、保障多元的農(nóng)村土地征收制度，同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的農(nóng)村宅基地制度。探索形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，為科學(xué)立法和修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐。2015年2月，十二屆全國人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點(diǎn)地區(qū)暫停實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)了農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革試點(diǎn)工作，全國共33個(gè)試點(diǎn)縣。33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、黑龍江省安達(dá)市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長(zhǎng)垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)情況如何？2013年11月，黨的十八屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確了農(nóng)村宅基地制度改革的目標(biāo)任務(wù)，主要內(nèi)容是：保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，改革完善農(nóng)村宅基地制度的主要內(nèi)容是“兩探索、兩完善”，即：完善宅基地權(quán)益保障和取得方式、探索宅基地有償使用制度、探索宅基地自愿有償退出機(jī)制、完善宅基地管理制度。 2019年，農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作取得的成熟經(jīng)驗(yàn)在新修訂的土地管理法中得到體現(xiàn)。但是，由于試點(diǎn)的時(shí)間短、內(nèi)容不足、覆蓋面小，改革探索還不夠充分，宅基地制度中的一些深層次矛盾和問題依然存在。2019年中央1號(hào)文件要求“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，

拓展改革試點(diǎn)，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)。” 2020年中央1號(hào)文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)?！卑凑罩醒胍螅r(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭制定新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案，經(jīng)中央審定后將部署開展。什么是農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)？農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點(diǎn)是指農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。為進(jìn)一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，2015年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015]45號(hào)），部署開展農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。2015年12月，十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》,授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。59個(gè)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單：天津市薊縣，山西省晉中市榆次區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、烏蘭浩特市，遼寧省鐵嶺縣、開原市，吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)，黑龍江省林甸縣、方正縣、杜爾伯特蒙古族自治縣，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、儀征市、泗洪縣，浙江省樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市，安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)，福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市，江西省余江縣、會(huì)昌縣、婺源縣，山東省肥城市、滕州市、汶上縣，河南省滑縣、蘭考縣，湖北省宣城市、武漢市江夏區(qū)，湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽苗族自治縣，廣東省五華縣、連州市，廣西壯族自治區(qū)田陽縣，海南省文昌市、瓊中黎族苗族自治縣，重慶市江津區(qū)、開縣、酉陽土家族苗族自治縣，四川省瀘縣、卑0縣、眉山市彭山區(qū)，貴州省金沙縣、湄潭縣，云南省大理市、丘北縣、武定縣，西藏自治區(qū)曲水縣，陜西省平利縣、西安市咼陵區(qū)，甘肅省隴西縣，青海省湟源縣，寧夏回族自治區(qū)平羅縣，新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。宅基地“三權(quán)分置”指什么？2018年中央1號(hào)文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》在“深化農(nóng)村土地制度改革”中提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。2020年中央1號(hào)文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)?！卑凑罩醒胍?，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將牽頭組織試點(diǎn)，拓展試點(diǎn)范圍，豐富試點(diǎn)內(nèi)容，完善制度設(shè)計(jì)，圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑，總結(jié)一批可復(fù)制、能推廣、惠民生、利修法的制度創(chuàng)新成果。第二部分宅基地取得農(nóng)村村民在什么情況下可以申請(qǐng)宅基地？依據(jù)土地管理法，結(jié)合各省(自治區(qū)、直轄市)宅基地管理的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請(qǐng)宅基地：無宅基地的；因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。各省(自治區(qū)、直轄市)對(duì)農(nóng)戶申請(qǐng)宅基地條件有其他規(guī)定的,應(yīng)同時(shí)滿足其他條件要求。農(nóng)村宅基地審批主體是誰？土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。為完善農(nóng)村宅基地審核批準(zhǔn)機(jī)制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個(gè)窗口對(duì)外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動(dòng)運(yùn)行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)農(nóng)民宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，鼓勵(lì)地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當(dāng)方式公開。農(nóng)村宅基地申請(qǐng)審批程序是什么？農(nóng)村宅基地分配實(shí)行農(nóng)戶申請(qǐng)、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)），宅基地申請(qǐng)審批流程包括農(nóng)戶申請(qǐng)、村民小組會(huì)討論通過并公示、村級(jí)組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村級(jí)組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民宅基地申請(qǐng)審批流程農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（國發(fā)〔2020〕4號(hào)），一方面將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定，對(duì)國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計(jì)劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規(guī)定，對(duì)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。另一方面試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后，是否可以再申請(qǐng)宅基地？按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。物權(quán)法第三編“用益物權(quán)”第十三章專章規(guī)范宅基地使用權(quán)，其中第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)。按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號(hào)）“堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件”規(guī)定精神，不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。在此之前，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）規(guī)定，“農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。”農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時(shí)，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。什么是“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實(shí)行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)_頒發(fā)“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。辦理“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）申請(qǐng)人身份證和戶口簿；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。對(duì)歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記？根據(jù)原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）規(guī)定，按照不同的歷史階段對(duì)超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。第三部分宅基地利用閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些？閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)），盤活利用主要有以下方式：一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。三是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要