商業(yè)地產(chǎn)法律實務(wù)和法律風險防范

主題內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營法律實務(wù)和風險防范商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹——養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)第一頁，共74頁。一、商業(yè)地產(chǎn)概述

第二頁，共74頁。截止2011年底,中國開業(yè)的購物中心總量達到2,812家,累計商業(yè)建筑面積1.77億平方米；預(yù)計2012年和2013年,中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3,500萬平方米和4,400萬平方米；到2013年底,中國購物中心累計存量高達2.5億平方米。——德勤報告第三頁，共74頁。房地產(chǎn)市場的細分：土地市場、建設(shè)市場、銷售市場、金融市場和運營管理市場廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)包括：

用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，表現(xiàn)形式上包括購物中心、大賣場、寫字樓、酒店旅館、綜合體等什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第四頁，共74頁。商業(yè)地產(chǎn)是“以持續(xù)經(jīng)營為基礎(chǔ)的，以實現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長及物業(yè)增值為目標的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長期投資性投資產(chǎn)品?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)要素--規(guī)劃、設(shè)計、功能定位（地產(chǎn)）--管理、品牌、專業(yè)人才（商業(yè)）--資本運作（金融）什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第五頁，共74頁。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)只租不售，或只售部分面積，長期持有開發(fā)銷售模式，資金回籠模式簡單投資用（穩(wěn)定型、投資回報率較高）自住用后期的經(jīng)營、推廣銷售+后期物業(yè)管理什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第六頁，共74頁。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、購物中心、綜合市場等廠房、倉儲、工業(yè)配套等投資成本高土地投資成本低項目的選址規(guī)劃注重消費能力和商務(wù)環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟的風險產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第七頁，共74頁。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的界限越來越模糊案例：卓爾發(fā)展旗下的武漢漢口北項目，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。----第一財經(jīng)日報--工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%；--工業(yè)園區(qū)開發(fā)辦公樓項目比比皆是。上海規(guī)定：“不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋應(yīng)以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進行轉(zhuǎn)讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記

”--地方性政策，如“退二進三”什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第八頁，共74頁。

第一階段圈地銷售的房地產(chǎn)粗放型開發(fā)階段第二階段注重持有經(jīng)營管理能力第三階段細分的市場定位，更關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)金融和管理的屬性什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第九頁，共74頁。--招商難、運營難，以及盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問題和風險的集聚--電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)帶來顛覆——帶動倉儲、物流；體驗式消費模式的升級需求；地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第十頁，共74頁。什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式模式利弊代表企業(yè)經(jīng)營特點開發(fā)—出售快速回籠資金，不利于持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展Soho中國較早進入房地產(chǎn)行業(yè)、擁有一線城市核心地段的土地資源、銷售團隊強大；目前已由散售轉(zhuǎn)向持有開發(fā)—租賃資金回籠速度慢，但能力要求高，能實現(xiàn)物業(yè)增值保價凱德恒隆融資能力強、商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗豐富、租金為開發(fā)項目的主要資金來源開發(fā)—租售結(jié)合資金安排更靈活，但所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)無法實現(xiàn)整體統(tǒng)一萬達與主力店商家聯(lián)合開發(fā)、出售部分物業(yè)保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定、地段以新興商圈和新開發(fā)區(qū)為主；綜合體租售搭配,核心商業(yè)購物中心開發(fā)—售后回租收益更快、更持續(xù)、更倚重商業(yè)管理能力紅星美凱龍及其他零星項目部分項目存在合規(guī)性問題第十一頁，共74頁。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風險商業(yè)地產(chǎn)融資法律風險商業(yè)地產(chǎn)稅收法律風險商業(yè)地產(chǎn)合作、交易過程中的法律風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式第十二頁，共74頁。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律實務(wù)和風險防范

第十三頁，共74頁。

1、土地競拍（a）聯(lián)合體拿地--抱團緩解單個主體的資金壓力、避免競價抬高地價、優(yōu)勢

互補及分攤風險；--法律風險：

項目公司的風險/土地款支付違約風險/股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的糾紛/

管理模式、理念上的沖突土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第十四頁，共74頁。案例：復(fù)星國際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項目中的50%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，將SOHO中國及相關(guān)交易企業(yè)告上法庭。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理海之門（項目）公司證大五道口綠城嘉和綠升城合復(fù)星證大置業(yè)SOHO（中國）50%10%40%100%100%100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓50%第十五頁，共74頁。（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間--量身定制競買人的主體資格--設(shè)置嚴格的開發(fā)條件--設(shè)定有傾向性的評分標準土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第十六頁，共74頁。2、土地分層出讓--法律：《物權(quán)法》、《人民防空法》部門規(guī)章：《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、

《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》地方立法：深圳市《城市地下空間使用條例》、《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》等--立法較滯后，涉及使用權(quán)的界定、設(shè)定、登記公示制度、權(quán)

利沖突協(xié)調(diào)等方面的法律問題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第十七頁，共74頁。--地方實踐：深圳2005年起開始土地分層出讓，上海2006年

出臺《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行

規(guī)定》案例：深圳地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)分層出讓（2008年），空間上分四個層次：第一層，地下空間，是地鐵運行線；第二層，地上0~9米部分，是車輛段用房；第三層地上9~15米，為交通轉(zhuǎn)換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房）。第一層劃撥供地，第二、三層協(xié)議出讓，第四層掛牌（分三宗不同用途的土地）

土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第十八頁，共74頁。

1、集體土地的規(guī)劃利用--集體建設(shè)用地根據(jù)地方規(guī)定可以流轉(zhuǎn)--可以租賃集體土地上的房屋--產(chǎn)業(yè)升級中對工業(yè)用地的利用--進行商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)有限制需要注意：（1）是否取得村民會議的表決（2）如何辦理土地登記（3）是否需招拍掛，流程

（4）租賃年限的限制（可以超過20年）需要注意：（1）是否可以利用地方產(chǎn)業(yè)政策（2）是否需要變更用途、補繳地價款（3）是否需招拍掛（4）是否符合土地利用總體規(guī)劃土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第十九頁，共74頁。2、商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃--法律依據(jù)：1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2）商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》(商建發(fā)[2004]180號)；3）《商務(wù)部辦公廳關(guān)于做好縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》

商建字[2007]109號；4）《零售業(yè)態(tài)分類》(GB/T18106-2004)；5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93)；6）《中心城市總體規(guī)劃(200-2020)》等。--業(yè)態(tài)涉及如：特色商業(yè)街規(guī)劃、大中型零售網(wǎng)點規(guī)劃、商品

交易(批發(fā))市場規(guī)劃、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃、景區(qū)商業(yè)規(guī)劃、物流

基地規(guī)劃等--尚未出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》或《商業(yè)大店法》

--大型商業(yè)網(wǎng)店聽證制度在有些地方實踐土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十頁，共74頁。3、施工過程中的風險及其管理--招投標管理--合同管理--施工管理--工程結(jié)算土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十一頁，共74頁。4、委托招商的法律風險

--委托合同中代理權(quán)限的設(shè)定越權(quán)代理/代理權(quán)終止/表見代理/轉(zhuǎn)委托--招商目標、預(yù)期的設(shè)定和考察方式--保密義務(wù)--與開發(fā)商、物業(yè)公司的配合義務(wù)--違約解約責任委托顧問開始向商業(yè)策劃、招商/銷售代理、市場運營、資本運作全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式發(fā)展，由委托人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚呒有」蓶|土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十二頁，共74頁。1、租賃合同效力的風險控制--未取得房屋權(quán)屬證書對租賃合同的影響

一般觀點：房屋權(quán)屬證書不影響租賃合同效力根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛

案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》：以是否取得建

設(shè)工程規(guī)劃許可證為判斷標準--未辦理消防驗收手續(xù)對租賃合同效力的影響土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十三頁，共74頁。--租賃合同備案的效力--預(yù)租合同的效力房屋預(yù)租，一般以取得預(yù)售許可證為前提。如《上海市房屋租賃條例》土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十四頁，共74頁。2、“買賣不破租賃”原則限制適用的情形（1）處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押

權(quán)的影響（2）執(zhí)行中存在不適用“買賣破租賃”的情況（3）已經(jīng)被法院查封的財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃的原則（4）破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中不適用“買賣不破租賃”土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十五頁，共74頁。如何規(guī)避風險（1）抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。承租人應(yīng)對辦法：A、業(yè)主提供擔保B、抵押權(quán)人承諾函C、合同條款保障（2）從承租人角度出發(fā)，做好盡職調(diào)查，合理設(shè)計合同條款（3）從出租人角度出發(fā)，充分披露，避免合同瑕疵土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十六頁，共74頁。1、售后包租的法律風險--《商品房銷售管理辦法》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返

本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采

取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。--風險點：

按期交房、順利招商

固定收益vs.收益與風險共享處理好開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、業(yè)主、租戶等各方法律

關(guān)系

第三方擔保的可操作性土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十七頁，共74頁。2、注意商業(yè)地產(chǎn)銷售中的禁止性規(guī)定，如：--禁止銷售的物業(yè)，如地下商業(yè)、部分地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒

店。北京在2010年5月發(fā)文禁止酒店類項目分層、分套

（間）銷售，基本禁止了新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店項目--有些土地出讓合同或房地產(chǎn)買賣合同中約定在一定年

限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十八頁，共74頁。3、限外令限制規(guī)定法律依據(jù)境外個人購買自住商品房

非港澳臺，在境內(nèi)工作超過一年的；港澳臺在境內(nèi)工作、學(xué)習和居留能購買一套《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》境外機構(gòu)購買自用商品房在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋

《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》外商投資非自用房地產(chǎn)

商業(yè)存在和項目公司原則

見后頁土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第二十九頁，共74頁。文號法規(guī)關(guān)鍵字171號文《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》2006年7月商業(yè)存在192號文《關(guān)于貫徹落實<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見>有關(guān)問題的通知》2006年8月注資提高47號文《國家外管局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》2006年35%自有資金50號令《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》2007年5月商務(wù)部備案130號文《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》2007年7月禁止外債10號令《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》2006年8月關(guān)聯(lián)交易23號文《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》2008年6月下放備案142號文《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問題的通知》2008年8月資本金結(jié)匯禁止股權(quán)投資第三十頁，共74頁?！锻馍掏顿Y產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定》2011年土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理限制類土地成片開發(fā)（限于合資、合作）高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營(移除別墅，歸到禁止類)房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司禁止類高爾夫球場、別墅的建設(shè)、經(jīng)營第三十一頁，共74頁。1、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)

糾紛案件》土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第三十二頁，共74頁。部位一般認定使用權(quán)利停車場、車位能獨立使用、登記、符合規(guī)劃為專有部分；在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位

，為共有部分專有部分可以出售、附贈或者出租等方式處分

物業(yè)管理用房具有構(gòu)造上的獨立性、可以排他使用、能夠登記特定所有權(quán)的，為專有部分。

開發(fā)商或物業(yè)管理公司獨立支配外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備共有部分業(yè)主可以基于對專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。例外（a）管理規(guī)約有約定，

（b）損害他人合法權(quán)益土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第三十三頁，共74頁。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)常見經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式商鋪散售主力店租賃+小商鋪零售整體持有出租、經(jīng)營兩種產(chǎn)權(quán)類型單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)—業(yè)主對共有、專有區(qū)域有絕對的處分權(quán)多業(yè)主產(chǎn)權(quán)—共有區(qū)域的權(quán)利屬于全體業(yè)主，委托管理方按合同行使業(yè)主大會賦予的權(quán)利第三十四頁，共74頁。3、業(yè)主委員會--商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的必要性：

委托物業(yè)管理公司；管理停車場、廣告牌等公共空間；管理物業(yè)收益；監(jiān)督商家和租戶的行為--商用物業(yè)成立業(yè)委會的條件：已交付使用50%或滿足地方規(guī)定--業(yè)委會表決機制：雙過半（或2/3）原則--避免業(yè)委會與物業(yè)公司對抗土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第三十五頁，共74頁。4、商業(yè)保險--財產(chǎn)一切險承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失,既包括由于自然災(zāi)害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當?shù)膿p失，還可擴展到盜竊、罷工、暴動等風險造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍）--公眾責任險即從事生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動中，由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。--物業(yè)管理責任險物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失?？刂迫绻妶鏊械牡谌哓熑?、電梯扶梯責任、游泳池責任、廣告牌責任以及停車場責任等。土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理第三十六頁，共74頁。三、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收第三十七頁，共74頁。（一）商業(yè)地產(chǎn)取得階段的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計稅依據(jù)契稅受讓人3%~5%轉(zhuǎn)讓價格印花稅受讓方和轉(zhuǎn)讓方各0.05%轉(zhuǎn)讓價格第三十八頁，共74頁。（二）商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營期間的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計稅依據(jù)營業(yè)稅出租方5%+地方附加租金企業(yè)所得稅出租方25%經(jīng)營利潤房產(chǎn)稅出租方1.2%或12%（1）從價計征應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%~30%）*1.2%（2）從租計征應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12%城鎮(zhèn)土地使用稅出租方人民幣0.6~30元按每年每平方印花稅出租方和承租方0.1%租金第三十九頁，共74頁。（三）商業(yè)地產(chǎn)出售期間的稅收稅種納稅義務(wù)人稅率計稅依據(jù)營業(yè)稅賣方5%+地方附加銷售價格和轉(zhuǎn)讓收益企業(yè)所得稅賣方25%利潤土地增值稅賣方30%~60%增值額（根據(jù)銷售收入減去可扣減項目計算得出）印花稅買賣雙方各0.05%買賣價格第四十頁，共74頁。（四）稅收風險--土地增值稅預(yù)繳和清算--房產(chǎn)稅（計稅基礎(chǔ)、停車場）--離岸交易的避稅（a）兩頭在外的非居民企業(yè)間交易（b）間接轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)（完全境外）第四十一頁，共74頁。四、商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資

產(chǎn)發(fā)展模式第四十二頁，共74頁。

（一）商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道比較融資渠道主要類型現(xiàn)狀銀行信貸開發(fā)貸、授信額度貸款宏觀調(diào)控政策嚴格房地產(chǎn)信托股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式（信托型）特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資模式規(guī)模大逐漸顯現(xiàn)兌付風險私募股權(quán)基金公司型有限合伙型信托型以銷售、轉(zhuǎn)讓為主要資本退出渠道資本市場IPO企業(yè)債券融資資產(chǎn)證券化（REITs）缺失海外融資門檻降低第四十三頁，共74頁。（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢--“商業(yè)地產(chǎn)價值空間由四部分組成：基礎(chǔ)收益率（20%）、商業(yè)模式溢價（20%）、金融模式溢價（50%）和經(jīng)營能力溢價（10%）”--信托+基金+REITs的全產(chǎn)業(yè)鏈模式

--嘉德、萬通、金地等企業(yè)均遵循此模式案例：萬通地產(chǎn)全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權(quán)投資基金普通合伙人，同時認購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。

第四十四頁，共74頁。（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢拿地前引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權(quán)合作在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后通過REITs向包括養(yǎng)老基金、保險等機構(gòu)出售權(quán)益（退出）經(jīng)營階段引入商用物業(yè)孵化基金實現(xiàn)早先合作股東的利益退出建設(shè)階段引入PE或信托第四十五頁，共74頁。（三）REITs發(fā)展在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，字面直譯為房地產(chǎn)投資信托，其與上述房地產(chǎn)信托計劃在法律結(jié)構(gòu)上有相似之處，但本質(zhì)上REITs是向社會公眾發(fā)行的一種投資產(chǎn)品，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產(chǎn)生租金收入的物業(yè)，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。第四十六頁，共74頁。（三）REITs發(fā)展在中國上市流通REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單元，并可以在公開市場上市/流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制稅收中性不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負擔，某些地區(qū)為了促進REITs市場的發(fā)展，給予了一定的稅收優(yōu)惠派息政策必須將全部或絕大部分收入派發(fā)給基金單位持有人專業(yè)管理發(fā)起人通常組建獨立的資產(chǎn)管理公司來管理REITs，并聘請物業(yè)管理人，提高地產(chǎn)投資的專業(yè)化水平

REITs的特點第四十七頁，共74頁。我國REITs試點的進程（三）REITs發(fā)展在中國2008年12月，國務(wù)院發(fā)布“金融國九條”，正式提出通過房地產(chǎn)投資信托基金拓寬企業(yè)融資渠道2009年4月，國務(wù)院正式批復(fù)關(guān)于推進REITs試點工作的總體方案，明確由人民銀行牽，十一個部位組成聯(lián)合試點工作組，研究在銀行間債權(quán)市場和交易所市場開展REITs試點迄今，很多城市提出利用REITs開展保障性住房融資的方案。如北京已將朝陽區(qū)的5個公租房項目打包，申請試點發(fā)行REITs，一旦獲得證監(jiān)會批準即可將公租房進行資產(chǎn)證券化2013年3月16日,證監(jiān)會發(fā)布《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》,規(guī)定商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)可作為基礎(chǔ)資產(chǎn)打包第四十八頁，共74頁。（三）REITs發(fā)展在中國央行牽頭的債權(quán)版發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構(gòu)投資者

交易所證監(jiān)會主導(dǎo)的股權(quán)版將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機構(gòu)投資者和個人投資者均可參與目前兩種方案的試點第四十九頁，共74頁。（三）REITs發(fā)展在中國目前市場實踐境內(nèi)資產(chǎn)打包發(fā)行離岸REITs

例如在香港發(fā)行的“越秀房托（00405）以及近期的匯賢人民幣房托（87001），嘉德置地也計劃將價值53億美元的中國投資項目打包成REITs在境外上市北京保障房REITs首批試點北京保障房REITs首批試點的朝陽區(qū)政府共推出5個公租房項目，涉及2000～3000套已經(jīng)建成的公租房，與國投瑞銀基金管理有限公司合作，采取一個項目一個方案的方式試點信托產(chǎn)品的創(chuàng)新平安信托發(fā)行集合資金信托計劃投資重慶5A級寫字樓，信托投資規(guī)模約17.5億。信托行業(yè)以持有型商業(yè)物業(yè)為投資標的信托產(chǎn)品，為將來發(fā)REITS做好了準備第五十頁，共74頁。五、幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)

介紹——養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)第五十一頁，共74頁。養(yǎng)老地產(chǎn)當前養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的主要法律法規(guī)投資商業(yè)模式的法律分析第五十二頁，共74頁。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域《老年人權(quán)益保障法》（全國人大）—新修訂《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（2006年國務(wù)院）《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》（2008全國老齡辦）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（2011年國務(wù)院）《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（２０１１－２０１５年）》（2011年國務(wù)院辦公廳）《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》（民政部2012年7月）（一）中國目前尚未形成關(guān)于養(yǎng)老行業(yè)的法律體系，全國人

大和國務(wù)院層面的立法均較為模糊：

第五十三頁，共74頁。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（二）中國特色

供需差距懸殊，催生巨大商業(yè)機會中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念給養(yǎng)老行業(yè)帶來挑戰(zhàn)

養(yǎng)老資金來源比較單一，農(nóng)村老年人養(yǎng)老金尤其不足養(yǎng)老護理人員稀缺建立家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系截至2012年底，我國60歲以上老年人口為1.94億，占總?cè)丝诒戎剡_到14.3%2015年底全國目標建設(shè)340萬張養(yǎng)老床位“421”家庭結(jié)構(gòu)帶來的養(yǎng)老市場需求失能老年人3300萬全國1100萬養(yǎng)老護理員的需求vs.30萬護理員（其中僅10萬具備上崗資質(zhì)）行業(yè)專業(yè)化程度與發(fā)達國家相比較低第五十四頁，共74頁。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域鼓勵和拓寬民間資本參與養(yǎng)老項目建設(shè)和運營的渠道將進一步制定和完善一系列在規(guī)劃用地、用水、用氣、稅收等方面的優(yōu)惠政策部分地方實施鼓勵經(jīng)營性內(nèi)外資養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立的政策積極制定行業(yè)規(guī)范（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調(diào)第五十五頁，共74頁。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域目前沒有專門的養(yǎng)老項目用地。北京市已率先單列養(yǎng)老項目用地計劃。根據(jù)規(guī)定，除社會福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，一般需通過招拍掛獲得居住、醫(yī)療、商業(yè)或旅游用地。

例如：今年2月，中投發(fā)展以總價4.62億元成功中標北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。從該宗用地組合類型來看包括

二類居住、旅游業(yè)、托幼用地、休療養(yǎng)用地,出讓年限從40年-70年不等(居住70、商業(yè)40、綜合50)

。但現(xiàn)狀是大部分養(yǎng)老用地仍然靠占用集體建設(shè)用地來解決。2012年北京市以招拍掛辦理養(yǎng)老設(shè)施用地1宗，土地面積13.7公頃；劃撥了3宗，土地面積2.07公頃；協(xié)議出讓了3宗，土地面積12.2公頃；以占用現(xiàn)狀集體建設(shè)用地方式辦理了10宗，土地面積約31.9公頃。（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：第五十六頁，共74頁。養(yǎng)老項目占地較大，地方政府土地指標不夠用。土地性質(zhì)和用途的差別，導(dǎo)致目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門；而開發(fā)商對自持還是銷售的選擇也受到不同的限制。根據(jù)國務(wù)院精神，新建小區(qū)以養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套；通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。

部分地方性嘗試。如在土地規(guī)劃方面，新建住宅區(qū)養(yǎng)老用房，擬按每個小區(qū)一定比例的建筑面積落實。

一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：第五十七頁，共74頁。關(guān)于土地政策，涉及土地取得方式

土地取得方式國有建設(shè)用地的出讓用于營利性養(yǎng)老機構(gòu)，劃撥用地主要用于非營利性養(yǎng)老機構(gòu)通過向土地或物業(yè)權(quán)利人承租國有建設(shè)用地或物業(yè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)買賣以建設(shè)用地使用權(quán)出資政府BOT項目第五十八頁，共74頁。（五）養(yǎng)老建筑類的規(guī)定《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》（1999年建設(shè)部、民政部）（關(guān)注住建部養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標準的制定）《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標準》和《老年養(yǎng)護院建設(shè)標準》（2012年民政部）行業(yè)指導(dǎo)規(guī)范，如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心組織編寫的《養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》地方標準，如《上海市養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施建筑標準》一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域第五十九頁，共74頁。地方鼓勵性政策的實施細則，如土地、稅收、補貼等；營利性養(yǎng)老機構(gòu)開業(yè)許可制度進一步細化，關(guān)注各地養(yǎng)老機構(gòu)管理規(guī)定的修訂；關(guān)于老年人社會福利和保險制度，如“醫(yī)養(yǎng)合一”、“倒按揭”和“以房養(yǎng)老”；關(guān)于專業(yè)人員、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老建筑設(shè)計和養(yǎng)老機構(gòu)管理方面的行業(yè)標準；關(guān)注可能對養(yǎng)老地產(chǎn)銷售、經(jīng)營模式產(chǎn)生影響的規(guī)章制度，如與老年公寓會員卡、入住金相關(guān)的規(guī)定。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領(lǐng)域（六）未來立法趨勢的關(guān)注點

第六十頁，共74頁。二、投資商業(yè)模式的法律分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式設(shè)立養(yǎng)老院的模式

保險機構(gòu)與保險產(chǎn)品結(jié)合開發(fā)

家庭護理服務(wù)

投資涉養(yǎng)老行業(yè)公司股權(quán)

第六十一頁，共74頁。養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目（社會福利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權(quán)開發(fā)商無土地使用權(quán)通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地利用條件二、投資商業(yè)模式的法律分析第六十二頁，共74頁。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的營利模式“銷售+持有運營”的方式運作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：燕達國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：東方太陽城“全部出售”模式—養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式—醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理”模式—銷售會籍“銷售+持有”模式—養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類二、投資商業(yè)模式的法律分析第六十三頁，共74頁。案例：上海親和源--項目取地模式分析新建橋（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司土地出讓工業(yè)用地（50萬/畝）合資公司政府1875萬元入股上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府新建橋（親和源前身）出讓殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司立項開發(fā)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地公共建筑用地融資抵押貸款用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款二、投資商業(yè)模式的法律分析第六十四頁，共74頁。會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注

允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退

超過15年，超過時間免費戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米）親和源會員制社區(qū)的運營以會員制模式為載體，通過會員制的運營構(gòu)建了俱樂部式的服務(wù)模式，從而提升與保障養(yǎng)老