房地產(chǎn)：長租公寓專題研究分享

長租公寓專題研究

目錄Contents長租公寓的發(fā)展背景和現(xiàn)狀長租公寓的客群分析和需求長租公寓的發(fā)展模式和案例長租公寓啟示

Part

One長租公寓的發(fā)展背景和現(xiàn)狀01租房，你在意什么？1-3

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?痛點(diǎn)房東和租客均存在不少痛點(diǎn)，租房市場面臨洗牌、規(guī)范化和發(fā)革中介租客端房東端出租租后裝修居住找房房東和租客對中介同

時(shí)存在信任問題缺乏行業(yè)規(guī)范的中

介服務(wù)體系租賃產(chǎn)品參差不齊，配套、朋務(wù)不完善出租住房缺乏與業(yè)管理，存在隱患租金上漲較快，承租人反應(yīng)強(qiáng)烈租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、擔(dān)心租客更換頻次快、空置期長、催租收租、擔(dān)心租客對房屋的損害、維修、

保潔、中介費(fèi)1-1

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?痛點(diǎn)1-2

長租公寓發(fā)展的市場背景

住宅庫存急速下降，商業(yè)庫存居高不下

發(fā)展租賃住房被委以商業(yè)去庫存的重任全國住宅庫存2015年和2016年Q3對比2015年庫存：45248萬㎡2016Q3庫存：41367萬㎡發(fā)化幅度：-8.5%去化周期：4個(gè)月全國商業(yè)庫存2015年和2016年Q3對比2015年庫存：26605萬㎡2016Q3庫存：28245萬㎡發(fā)化幅度：+6.2%去化周期：21個(gè)月數(shù)據(jù)杢源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1-3

長租公寓發(fā)展的政策背景

政府扶持正當(dāng)時(shí)，房屋租賃的政策持續(xù)加碼

天時(shí)地利人和，長租公寓迎來黃金發(fā)展時(shí)間

《加快和培育發(fā)展住房租賃

市場的指導(dǎo)意見》積極推動(dòng)租賃朋服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房機(jī)制，拓寬融資渠道。

《2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議》要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者販賣庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。

《

2016年政府工作報(bào)告》建立租賃幵放的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租

賃市場若干意見》允許改建商業(yè)用房為租賃用房，鼓勵(lì)新建住房，出租房屋的企業(yè)享有政策支持，個(gè)人有稅收優(yōu)惠。1-4

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?需求

超過2億的龐大流勱人口

催生出萬億級別的租房市場規(guī)模

根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2016）》，

2015年我國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)到2.47億人，占

總?cè)丝诘?8%。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》

的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流勱人口

，70%流動(dòng)人口通過租房居住，按目前月均租

金475元來測算，因此年租金已經(jīng)突破萬億。2.47億人70%租房

月租475元XX26%的租房比例低于發(fā)達(dá)國家的水平租房比例高的國家?guī)缀醵际墙?jīng)濟(jì)發(fā)到的國家，歐美等較發(fā)達(dá)國家租房比例基本上在30%以上，德國甚至超過了一半居民選擇租房，而在中國只有26%的租房比例。足以說明我國租賃市場不發(fā)達(dá)，隨著國家政策的扶持和租賃市場體系的建立，未來租房比例將會(huì)不斷攀升。青年人租賃市場火爆一二線城市租賃需求旺盛中國流動(dòng)人口中青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統(tǒng)計(jì)表面目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，市場規(guī)模超過4000億。從全國主要城市來看，2015年北京平均每天有9.1萬人尋找整租房。

=

年租金規(guī)模9855億數(shù)據(jù)來源：《2016年中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》1-5

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?供應(yīng)四大一線城市租房市場整體呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”根據(jù)預(yù)測，到2020年全國自有存量住宅中將有9000萬套用于出租

四大一線城市租房市場

整體呈現(xiàn)

“供不應(yīng)求”

2020年中國住宅存量使用結(jié)構(gòu)

到2020年，中國自有存量住宅將達(dá)

到2.5億套，其中0.9億套被用于自住數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報(bào)告》數(shù)據(jù)來源：58同城《2016年上半年租房市場報(bào)告》1-6

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?租金熱點(diǎn)城市住房租金呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢，租金規(guī)模均在百億以上全國重點(diǎn)城市

住房租金熱力分布栺局2016年全國主要城市

租金規(guī)模（億元）4500+2500-30002000-25001500-2000企業(yè)創(chuàng)立旪間融資旪間融資情冴新派公寓20122013賽富丌勱產(chǎn)1.6億元優(yōu)客逸家20122013.9/2014.9君聯(lián)資本A輪400萬美元，經(jīng)緯中國、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、半興資本多方投資B輪融資2200萬美元鏈家自如2011/鏈家數(shù)億人民幣優(yōu)帕克2002/融資4000萬元廣州YOU+20102014順為資本雷軍1億元青年匯20122014某知名在線旅游上市公司2500萬元投資上海青客20122013達(dá)晨投了數(shù)千萬元晟曜行2005/銀行貸款500萬人民幣上海寓見20142014險(xiǎn)峰半興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元投資、順為資本A輪1000萬美元南京未來域20102014中君泰投了數(shù)千萬元魔方公寓20102013半平資本3000萬美元蘑菇公寓20142014.2/2014.12平安創(chuàng)投、IDG數(shù)千萬人民幣A輪融資，有海通開元基金領(lǐng)投，IDG資本及平安創(chuàng)投跟投的B輪2500萬美元紅璞公寓20162016.7定增20億元投向長租公寓建設(shè)項(xiàng)目長租公寓的5大金融玩法：①VC/PE，股權(quán)融資

②類REITs模式

③發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品、眾籌模式

④銀行合作，提前收回應(yīng)收款

⑤與上游供應(yīng)商開展融資租賃合作1-7

長租公寓的發(fā)展?jié)摿?金融在金融杠桿的支持下，各大長租公寓品牌實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張和發(fā)展長租公寓的發(fā)展是大勢所趨02

Part

Two長租公寓的客群分析和需求什么樣的人會(huì)選擇長租公寓？2-1

長租公寓的客戶特征青年群體消費(fèi)特征：務(wù)實(shí)理性、個(gè)性張揚(yáng)、重視感情交流務(wù)實(shí)且理性者！1購買商品時(shí)最看重質(zhì)量、價(jià)格、品牌等強(qiáng)調(diào)個(gè)性、拒絕被復(fù)制！2標(biāo)榜個(gè)性、自我和獨(dú)立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗(yàn)；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復(fù)制、討厭追隨具有很強(qiáng)群體意識(shí)！3具有很強(qiáng)群體意識(shí)，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂于分享2-2

長租公寓的客戶基本情況一線城市非一線城市◎租客年齡：主要集中在20-29歲，90后已經(jīng)取代80后成為租房主力軍

20-29歲之間的租房族占比最大，達(dá)77%；90后成主流，80后已“退居二線”。 年輕人，特別是青年白領(lǐng)，在外工作租房已成為主流現(xiàn)象，這些年輕人收入水平不高、房價(jià)超出其承受能力等原因密不可分。數(shù)據(jù)來源：58同城《2016年上半年租房市場報(bào)告》2-3

長租公寓的客戶基本情冴數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報(bào)告》◎居住方式：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活與獨(dú)立的空間，58%的人會(huì)選擇整租，產(chǎn)品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來看：59％的被調(diào)查者希望按月支付租金，因?yàn)橄窦靖?、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會(huì)讓這些青年群體當(dāng)月的生活捉衿見肘數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》2-4

長租公寓的客戶關(guān)注情況數(shù)據(jù)杢源：58同城《2016年上卉年租房市場報(bào)告》◎通勤時(shí)間：52%的白領(lǐng)通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)◎租房關(guān)注因素：交通便利性是租房時(shí)首要考慮的問題73%的租客認(rèn)為交通便利性是租房時(shí)首要考慮的問題；67%的租客首要考慮租金價(jià)格的高低；34％的租客首要考慮房屋內(nèi)部裝修情況；購物方便與否、小區(qū)環(huán)境、房子質(zhì)量等相關(guān)配套設(shè)施被考慮的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩者數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》2-5

長租公寓的客戶出行情況

◎

交通方式：公共交通占主流，公交、地鐵是主力工具，部分租客崇尚環(huán)保出行數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報(bào)告》03

Part

Three長租公寓的發(fā)展模式和案例長租公寓發(fā)展模式Development

Models3-1

長租公寓發(fā)展模式房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，僅模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。企業(yè)的發(fā)展必須結(jié)合這些運(yùn)營指標(biāo)來看發(fā)展速度，并選擇合適自身的業(yè)態(tài)，當(dāng)然也有自如這樣的領(lǐng)軍企業(yè)兩種業(yè)態(tài)幵行。

發(fā)展模式Development

Models重要指標(biāo)

Key

Index運(yùn)營企業(yè)

Industrial

leaders分布式企業(yè)品牌無論是集中式還是分布式，空置率、續(xù)租率和利潤率是公寓企業(yè)的重要指標(biāo)。模式一：集中式Model

1：Concentration3-1

集中式的概念集中式：運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造。類型對

compare3-1

長租公寓發(fā)展模式1：集中式

集中式長租公寓在其業(yè)態(tài)形式上與酒店式短租公寓和經(jīng)濟(jì)型快捷酒店有很多相似之處，如物業(yè)獲取考慮，裝修等方面，但在服務(wù)密度，渠道運(yùn)用，人力成本等方面有很大不同。比

長租公寓（集中式長租）短租公寓（含酒店公寓）形式三個(gè)月以上到幾年幾天到一兩個(gè)月物業(yè)獲取長租公寓較好的物業(yè)形態(tài)，其需要的面積一般高于快捷酒店，低于一定面積不適合長租型業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)金流長租公寓現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)杠桿好，長租公寓有現(xiàn)收款（押金+房租）酒店短租是現(xiàn)金收入適合的物業(yè)5000㎡以上，較強(qiáng)的區(qū)位接受度2000-5000㎡，區(qū)位接叐度低服務(wù)密度長租公寓提供的是較為有限、低額次的服務(wù)需要高密度和每天的朋務(wù)渠道成本因?yàn)樾袠I(yè)特性，長租公寓渠道成本低，基本不需要分銷（未來競爭激烈不排除這一需求）酒店、短租公寓經(jīng)常需要找分銷渠道來解決其銷售問題，但分銷費(fèi)用高人力成本一棟集中式長租公寓仁需要3-6個(gè)人來進(jìn)行日常服務(wù)一棟酒店式公寓需要的人力可能是集中式公寓的6-8倍評效評效較低，但除去分銷成本和運(yùn)營成本，優(yōu)秀的承租公寓和短租公寓相比，凈利潤基本接近短租、酒店式公寓短期內(nèi)能產(chǎn)生更大的評效（每平方米貢獻(xiàn)的營發(fā)）物業(yè)選

PropertySiteSelectionPropertycharacters3-1

長租公寓發(fā)展模式1：集中式址目前You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式公寓。

品牌Brands物選址及&業(yè)特征

創(chuàng)業(yè)者目標(biāo)群體、靠近園區(qū)

擴(kuò)張方式特別，在已有物業(yè)附近，發(fā)現(xiàn)新物業(yè)，

以達(dá)到品牌聚集

跨城市擴(kuò)張、全國已有30個(gè)分部

依托強(qiáng)大線下資源自建團(tuán)隊(duì)，例如：自如模式二：分布式Model

2：Distribution3-2

分布式的概念分布式：分布式長租模式起步較晚。模式相對而言比較單一，從分布的房東手里獲得房屋，通過房屋包租運(yùn)營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，為消費(fèi)者提供全新的租住體驗(yàn)，解決白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等剛需用戶的租住需求。特點(diǎn)備注擴(kuò)張性相對于集中式，其包括的部門更為多樣，有龐大的運(yùn)營系統(tǒng)，合理速度擴(kuò)張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。多房源選擇性分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，維修及時(shí)，線上完成選房選址，高性價(jià)比產(chǎn)品，這要求公寓整合足夠多的房源，并形成品牌，而且有合適的房間可供選擇。裝修團(tuán)隊(duì)外延領(lǐng)軍公寓企業(yè)可通過裝修團(tuán)隊(duì)，承接裝修業(yè)務(wù)，一方面保證訂單數(shù)量，另一方面可為未來托管業(yè)務(wù)作準(zhǔn)備。搶奪資金及人才目前公寓是個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，特別是分布式，在發(fā)布房源以及運(yùn)營管理都需要大量資金和人力，團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)，市場開拓早、服務(wù)體驗(yàn)好的公司將會(huì)搶占市場，實(shí)現(xiàn)贏者通吃，但一定要結(jié)合自身的發(fā)展特點(diǎn)，注意房源問題。發(fā)

characteristic3-1

長租公寓發(fā)展模式1：分布式展特點(diǎn)

到2017年，分布式公寓企業(yè)一定會(huì)在規(guī)模上有梯隊(duì)分布，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、成本做的很好時(shí)，也會(huì)活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴(kuò)張的節(jié)奏。產(chǎn)

Products品3-1

長租公寓發(fā)展模式1：分布式

品牌

Brands產(chǎn)品及優(yōu)勢擁有多條產(chǎn)品線，裝修風(fēng)格多樣可以迚行“在線預(yù)訂”，自如客網(wǎng)絡(luò)交租建立了積分系統(tǒng)，客戶可以用積分換取優(yōu)惠線下活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)豐富，規(guī)模達(dá)百人以上。

運(yùn)營者具備多年旅游地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)

選擇二線城市作為目標(biāo)市場，競爭相對較小

房源均處于“地鐵”沿線，深受白領(lǐng)一族歡迎

還為租戶提供了100M的光纖網(wǎng)絡(luò)，滿足租客商務(wù)辦公娛

樂需求。對比：集中式VS分布式Compare：Concentration

VS

Distribution集中式長租公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓自如寓…….分散式長租公寓優(yōu)客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家……集中式長租公寓：整棟物業(yè)由運(yùn)營商統(tǒng)一裝修運(yùn)營管理，運(yùn)營商但當(dāng)?shù)母嗟氖嵌繓|的角色。分散式長租公寓：物業(yè)零散分布，但由運(yùn)營商統(tǒng)一裝修并運(yùn)營管理，運(yùn)營商擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖侵修D(zhuǎn)平臺(tái)的角色。案例研究Case

Study案例1：紅璞公寓1st

Case：HomePLUS品牌紅璞公寓是中國首家登錄A股的房地產(chǎn)綜合朋務(wù)提供商世聯(lián)旗下品牌，與注為解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)控制為題而生的創(chuàng)新平臺(tái)。紅璞公寓是世聯(lián)行旗下青年公寓品牌，瞄準(zhǔn)長租市場，為城市白領(lǐng)提供舒適的居住體驗(yàn)。Brand3-4

案例1：紅璞公寓

2016年7月10日，世聯(lián)行公告稱，擬以7.01元/股的價(jià)栺非公開發(fā)行不超過

2.85億股，募集資金總額不超過20億元，投入長租公寓建設(shè)項(xiàng)目。品牌3-4

案例1：紅璞公寓

品牌定位

紅璞公寓通過人群

、朋務(wù)、場景串聯(lián)，

為都市人提供全新的租房體驗(yàn)

品牌愿景點(diǎn)燃都市人心中的希望

Brand

品牌使命讓物業(yè)價(jià)值所有者資產(chǎn)最大化設(shè)計(jì)理

Design念紅璞公寓致力于為年輕人打造有別于普通公寓、住宅小區(qū)的租房生活，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)、質(zhì)感、樂趣的租房體驗(yàn)。集聚居住體驗(yàn)，功能配套齊全主題裝修風(fēng)格，彰顯年輕個(gè)性設(shè)計(jì)個(gè)性化風(fēng)格品質(zhì)裝修、居住體驗(yàn)質(zhì)感樂趣

公共空間、文化社區(qū)3-4

案例1：紅璞公寓產(chǎn)

ProductsTiffanyBlue品平面布局

layout橙風(fēng)格

StyleOrange

粉綠3-4

案例1：紅璞公寓

散租產(chǎn)品3-4

案例1：紅璞公寓Products私享天地Common

Space走廊

產(chǎn)品Private

Room

整租產(chǎn)品

共享空間服務(wù)SERVICE

Of

HOME

PLUS3-4

案例1：紅璞公寓

安全安心

電子門鎖，24小時(shí)全方位監(jiān)控

豐富社交

定期組織璞客活動(dòng)

Services

專業(yè)服務(wù)專業(yè)管家，專業(yè)維修，專業(yè)保潔

完善配套

品牌家電，定制家具

收納功能，社交空間客戶characteristicClient客戶特征90后以上占比大學(xué)以上學(xué)歷占比80%

86%公司白領(lǐng)占比91%目標(biāo)客戶都市白領(lǐng)對居住品質(zhì)要求高?????>25歲工作地點(diǎn)：CBD、核心區(qū)工作繁忙對生活品質(zhì)有要求、重獨(dú)立空間、愛社交有一定的租金承受能力職場新人著重品質(zhì)的在校大學(xué)生????<25歲剛畢業(yè)或在校最后兩年目前的居住條件無法滿足要求愛社交、重配套3-4

案例1：紅璞公寓合

Cooperation作模式

運(yùn)營模式：大業(yè)主與紅璞簽訂包租協(xié)議

運(yùn)營主體：公寓運(yùn)營主體，承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，支付固定租金

投資方式：紅璞投資所有前期一次性投入成本及運(yùn)營成本

收益支付方式：保底租金包租模式3-4

案例1：紅璞公寓

01大業(yè)主成本定期支付保底租金承擔(dān)前期投入和運(yùn)營成本合

Cooperation作模式

運(yùn)營模式：運(yùn)營收益分成

運(yùn)營主體：紅璞公寓是運(yùn)營主體，與大業(yè)主共同承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

投資方式：紅璞與大業(yè)主共同投資

收益支付方式：經(jīng)營發(fā)益分成

共同承擔(dān)前期投入和運(yùn)營成本

大業(yè)主

經(jīng)營收益分成合作運(yùn)營模式3-4

案例1：紅璞公寓

02合

Cooperation作模式

運(yùn)營模式：大業(yè)主與紅璞簽訂委托管理合同

運(yùn)營主體：紅璞是運(yùn)營服務(wù)提供商，不承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

投資斱式：大業(yè)主承擔(dān)所有前期一次性投入成本及運(yùn)營成本

發(fā)益支付方式：運(yùn)營收益為業(yè)主所有，支付紅璞管理服務(wù)費(fèi)

承擔(dān)前期投入和運(yùn)營成本大業(yè)主

支付管理朋務(wù)費(fèi)委托管理模式3-4

案例1：紅璞公寓

033-4

案例1：紅璞公寓

04

C

端

業(yè)

主

經(jīng)

營

模

式委托模式服務(wù)模式基礎(chǔ)發(fā)益?zhèn)渥⒈５淄泄?/p>

與業(yè)主達(dá)成保底協(xié)議租金，雙方約定一個(gè)招租時(shí)間（30-45天），即承擔(dān)空置損失及提前出租的收益，代理招租及租后經(jīng)營、維護(hù)管理房屋的增值溢價(jià)收益、提前出租收益以及保底租金之上的租金差

如按紅璞現(xiàn)有風(fēng)格來改造升級，可提升房屋租金，增加業(yè)主收益

純托管

代理招租及租后經(jīng)營、維護(hù)管理

每月租金10%的托管服務(wù)費(fèi)

如按紅璞現(xiàn)有風(fēng)格來改造升級，可提升房屋租金，增加業(yè)主發(fā)益

案例2：YOU+國際青年公寓2nd

Case：YOU+品牌策略Brand

&

Strategy互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場，以增強(qiáng)客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為在外漂泊的年輕人打造一個(gè)家。未來籌劃產(chǎn)品線：u+國際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。2012.062013.062013.122014.6

2014.820152016對外營業(yè)133間客房第一筆天使投資白于新城庖開業(yè)始人加入創(chuàng)客咖啡創(chuàng)

A輪資本領(lǐng)投1億元房源達(dá)到目標(biāo)10萬套接近2萬套

主攻北上廣深3-4

案例2：YOU+國際青年公寓

YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長租服務(wù)式公寓品牌策略Brand

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StrategyYOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會(huì)需求和尊重需求客戶定位

Clients產(chǎn)品配套

Products平臺(tái)服務(wù)

Services定位剛上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不

租客群

租房在公寓樓一層配公共娛樂設(shè)施，健身房、臺(tái)球室、吧臺(tái)、書架、游戲機(jī)等；室內(nèi)有獨(dú)衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，

為租客社交提供平臺(tái)

朋務(wù)每月都有豐富多彩的社區(qū)活勱，五同活動(dòng)、節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)，每

天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)

社交平臺(tái)

長租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺(tái)價(jià)值>物業(yè)價(jià)值YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓,統(tǒng)一招租,運(yùn)營,管理,以公寓為載體,以年輕人聚集的社交平臺(tái)為核心,打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求,更滿足了他們的社會(huì)需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）

圈子3-4

案例2：YOU+國際青年公寓客戶定位Target

ClientYOU+國際青年公寓采用集中式業(yè)態(tài),通過對整棟物業(yè)集中管理，為年輕人打造時(shí)尚年輕社區(qū)生活平臺(tái)。為剛畢業(yè)、漂泊在外地求發(fā)展的年輕人提供性價(jià)比高的住處，讓他們在這里認(rèn)識(shí)更多朋友，近而有家的感覺。廣州YOU+是有小倉庫改建而成的辦公樓，隨后又被改建成一個(gè)年輕人群居的公寓。YOU+國際青年公寓號稱三不租，45歲以上不租，因?yàn)楣㈥P(guān)注的是年輕群體、結(jié)婚帶小孩的不租，因?yàn)榉块g和樓梯為單身成年人設(shè)計(jì)45歲以上

不租結(jié)婚帶小孩

不租不愛交朋友

不租3-4

案例2：YOU+國際青年公寓公共配套Public

Facilities

酒吧

Bar3-4

案例2：YOU+國際青年公寓完善的公共配套大樓1層設(shè)計(jì)300平米的公共空間，作為社區(qū)活動(dòng)場所：有臺(tái)球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時(shí)配有公共廚房，同時(shí)提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設(shè)計(jì)隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動(dòng)彈珠機(jī)拉桿才能開門的機(jī)關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強(qiáng)了社區(qū)安全酒吧健身房臺(tái)球公共廚房公共配套Public

Facilities豐富多彩的社區(qū)活勱：每月都有，五同活動(dòng)（同星座，同樓層，同鄉(xiāng)，同愛好，同專業(yè)）節(jié)日聚會(huì)，生日聚會(huì)等）每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)（20-30%家友為創(chuàng)業(yè)者），為家友提供一個(gè)“家”的環(huán)境和平臺(tái)。萬圣節(jié)生日會(huì)創(chuàng)業(yè)者聚會(huì)3-4

案例2：YOU+國際青年公寓多樣的交流平臺(tái)服務(wù)，為“家友”打造一個(gè)“有風(fēng)度”的“家”發(fā)展趨勢現(xiàn)在未來

Developing

TrentDevelopment青年公寓青年社區(qū)租房附加朋務(wù)社交平臺(tái)圈子

?

?

???

升級1：超大空間

社交空間升級

升級2：親密社群氛圍，交流頻率升級

升級3：房間可DIT,參不感升級升級4：發(fā)成“家友”，粘性升級升級5：門檻升級青年社區(qū)創(chuàng)業(yè)社區(qū)青年集聚創(chuàng)業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)寬裕創(chuàng)業(yè)萌芽

配套服務(wù)：

租客篩選：創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)業(yè)鏈條上的

配套人員3-4

案例2：YOU+國際青年公寓

Developing未來面向客群：初級創(chuàng)業(yè)的自由職業(yè)者案例3：萬科泊寓3rd

Case：VANKE

PORT

APARTMENT品牌策略廣州

東莞泊寓，作為萬科定位城市配套服務(wù)商的青年長租公寓品牌，旨在為有理想有追求的年輕人提供低租金，高品質(zhì)的租房生活，改善他們在城市的居住環(huán)境，目前泊寓已進(jìn)入全國15個(gè)城市，已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超過40個(gè)，可提供超過12000間的青年長租公寓。未來三年（2017-2019）的規(guī)模目標(biāo)30000間。烏魯木齊長春沈陽北京濟(jì)南上海佛山深圳廈門福州長沙

西安重慶3-4

案例3：萬科泊寓Brand

&

Strategy客戶定位

離鄉(xiāng)超過70%為來自外地，屬于“漂”一族，帶著讓自己生活的更好的夢想來到大城市

品質(zhì)

安全、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)雙向門禁無死角監(jiān)控?zé)煾屑皣娏芟到y(tǒng)租戶登記3-4

案例3：萬科泊寓客戶群體

年輕

75%年齡在23-35之間

處于工作、創(chuàng)業(yè)的刜級階段定

位

年輕

低租金門檻、高效房間、社交平臺(tái)安全保障

Target

Client

獨(dú)居

70%的人為單身，沒有家庭生活如果下班后沒有局，家和公司沒有區(qū)別

便捷

生活便利、線上平臺(tái)、換房體驗(yàn)品牌定位客戶全國數(shù)量選址運(yùn)作模式優(yōu)+年輕社區(qū)生活平臺(tái)剛上班的年輕人（有創(chuàng)業(yè)想法）21家整租工業(yè)廠房或商業(yè)物業(yè)整租后改造，建立朋務(wù)平臺(tái)紅璞為都市人群提供全新租房體驗(yàn)城市白領(lǐng)+職場新人（看重品質(zhì)）16家獨(dú)棟公寓、酒庖、廠房、成中村住宅樓、寫字樓、地塊等包租、合作運(yùn)營、委托管理泊寓年輕·品質(zhì)·便捷漂泊在外的都市年輕人40家整租工業(yè)廠房或商業(yè)物業(yè)整租后改造，建立服務(wù)平臺(tái)3-5

案例對比總結(jié)盈利模式追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑目標(biāo)客群：普樂門公寓定位于長租式白領(lǐng)公寓，目標(biāo)客群鎖定在有穩(wěn)定工作、單身或已婚無小孩的白領(lǐng)人群。項(xiàng)目主要面向客群為CBD商務(wù)核心區(qū)、十里堡商圈以及朝古板塊白領(lǐng)為主經(jīng)營理念：致力于白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活半徑品質(zhì)生活半徑：按照白領(lǐng)人群的生活習(xí)慣，居住、工作、娛樂往往成為生活的主要三點(diǎn)，任何兩點(diǎn)連線要求控制在30分鐘以內(nèi)，這成為白領(lǐng)人群幸福生活相對量化的其中一個(gè)重要參考普樂門客戶定位多模式擴(kuò)張，致力于實(shí)現(xiàn)一