天津某房地產項目二期在建工程估價報告

房地產抵押估價報告委托估價方：**有限責任公司估價對象：**（經濟適用房項目，位于天津經濟技術開發(fā)區(qū)鳳城一路東段）二期在建工程及其規(guī)劃范圍內的土地使用權。項目整體土地使用權面積168.776畝，二期用地72.9畝，住宅用途，劃撥型土地使用權。規(guī)劃新建建筑面積131470平方米，具體情況見估價報告正文。目錄致委托方函……………………1估價師聲明……………………2第一部分假設和限定條件……………….3第二部分房地產估價結果報告………….4第三部分房地產估價技術報告………….9第四部分估價結論……………….26致委托方函**有限責任公司：受貴公司委托，我公司對**（經濟適用房項目，位于天津經濟技術開發(fā)區(qū)鳳城一路東段）二期在建工程及其規(guī)劃范圍內的土地使用權（項目整體土地使用權面積168.776畝，二期用地72.9畝，住宅用途，劃撥型土地使用權；規(guī)劃新建建筑面積131470平方米，具體情況見估價報告正文）進行估價，估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，估價時點為2006年02月28日。我們依據房地產估價的相關法律、法規(guī)、技術規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2004年02月28日開始評估作業(yè)，現已完成評估工作并提交房地產估價報告，本報告最終確定估價對象抵押價值為11955萬元，大寫：人民幣=119550000\*CHINESENUM2叁仟捌佰玖拾捌萬元。具體估價結果及過程詳見房地產估價報告正文。此致**有限公司二零零九年三月二日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。蘇2誼.劉本估價報告中癥的分析、意見夕和結論是我們配自己公正的專讓業(yè)分析、意見見和結論，但受倘到本估價報告源中已說明的假套設和限制條件防的限制。易3錫.頃我們與本估價貍報告中的估價申對象沒有利害厘關系，也與有滲關當事人沒有堆個人利害關系揭或偏見。轟4繞.慶我們依照中華塔人民共和國國尋家標準《房地芽產估價規(guī)范》界進行分析，形汗成意見和結論鐘，撰寫本估價澤報告。喇5肝.盆我們已對本估福價報告中的估傳價對象進行了培實地查勘。摩6閥.幟沒有人對本估兇價報告提供了萄重要專業(yè)幫助匠。弦注冊房地產估戀價師簽字：群第一部死分董幟盡假設和限定條局件局一、估價報告寨的結論以估價播時點的房地產課公開市場價值蝦為標準。是對色估價對象在估感價時點的抵押布價值的反映，鞠沒有考慮房地港產以外的其他業(yè)資產及附屬于灣房地產上的他腔項權利及特殊蔽的交易方式對稀估價對象抵押此價值的影響，甜也未考慮國家寧宏觀經濟政策硬發(fā)生變化及遇祖有自然力和不懼可抗力對估價守對象房地產價孫值的影響。仁二、本報告按糟規(guī)劃建筑面積焰進行測算，最屯終建筑面積由壯產權產籍部門維核定，由此而擺引起的價值差挖異可在本報告游的基礎上進行度修正。百三、由于估價錘對象為在建工攀程，其抵押價由值的實現以估血價對象合法建售設、并能按設忠計的設備、裝淚修標準和工程貸實施計劃竣工豈交付使用為前浪提。湯五、茂本報告只為辦芹理房地產抵押城貸款幅額度躲提供價值參考基，不對其它用覺途負責。桃六、本報告玩在市場情況無柄較大波動時有逃效期為一年（祥200鑰6掩年居3最月渡2田日朝—摩200飄7吼年事3嶄月村1微日私），若市場有墨較大波動或超削過一年需重新層進行估價。蕉七、者未經我公司同鳳意，本報告全絨部或部分內容同不得發(fā)表在任雕何公開刊物和殺新聞媒體，否巴則將追究相應霉的法律責任。多八、鉛我們沒有對估韻價對象進行內副部結構測試和趕設施的檢驗，勒無法確認其結畜構和設施是否輛有缺損。霉九、扣本次估價結論殘未考慮意抵押房地產變野賣時發(fā)生的丹拍賣市費用、抵押人歷應繳納的交易壓稅費、擔保債蔽權在變賣期間彼的衍生利息等燒款項。臟十、如委托估價方必森須如實提供估耗價對象房地產我的情況和資料偏。若由于委托階估價方提供虛萬假的情況和資催料致使房地產蹈估價結果失實湊的，委托估價然方應負完全責給任。領第二部聲分曲項歸房地產估價結子果報告秒委托估價方：罩**廈有限責任公司閘評估方：占**鵲有限公司潮估價對象：去**布（經濟適用房林項目，位于粒天津剝經濟技術開發(fā)結區(qū)鳳城一路東秤段）二期在建無工程及其規(guī)劃么范圍內的土地侵使用權。項目移整體土地使用監(jiān)權面叼積弊168.77躲6桶畝，二期用萄地掀72.匙9摔畝，住宅用途路，劃撥型土地服使用權刮敲。規(guī)劃新建建瓜筑帳面積角13147糾0囑平方米鍛，具體情況見茫估價報告正文估價人員：電估價時點：經200根9浮.02.28脆估價作業(yè)日期傭：鄰200勒9紙.02.2避8啊—堅03.02仙估價目的：為日確定房地產抵宮押貸款額度提括供參考依前據觀估價依據擱中華人民共和捉國城市房地產蹦管理法；櫻中華人民共和控國土地管理法品；初中華人民共和桌國國家標賢準檔[梨房地產估價規(guī)逃范旗]境；矛本公司及估價體人員收集和整碧理的相關材料拐；柄估價人員的專犧業(yè)知識及經驗聽；電中華人民共和呆國國有土地使晚用證機【臺西經國用兄（艇200念4旱）掙第靜29斯7滴號灶】；板中華人民共和猜國建設用地規(guī)鄰劃許可證【編犯號妨（爺9哪8溪）各25導7貸號】；漿中華人民共和躍國建設工程規(guī)衰劃許可證【編孟號牢（招200妥5啟）純24顏5陵號】；寬中華人民共和哭國建筑工程施陽工許可證【編槐號憑200特5棄年惰0271暫號】、【編堡號前200卡5飯年攪027捉2從號】、【編諒號江200歲5挎年塔027赤3央號】、【編梨號腔200批5腎年兼027故4監(jiān)號】、【編肅號邊200逆5唯年旱027埋5魔號】；奏**背規(guī)劃總平面圖露【霉天津摩市規(guī)劃局建設音工程審核章罰200霜5迷年永0并8晉月罰1窯日拐西規(guī)建黃（飯200弱5絹）論17部3揉號】；銳天津峰市建筑安裝工逗程造價水平資茶料；淹委托人提供的購其它相關資料值；哀估價人員現場箱實地勘察及市割場調查；怠估價對象房地哈產概況狹1鎮(zhèn).踐坐落及環(huán)境狀蹦況記“葬**亞”敲位于錘天津功市經濟開發(fā)區(qū)缺鳳城一路東段路，南臨鳳城一絨路，東鄰雅荷奴智能花園，北在鄰某單位住宅型，西距迎賓大具道約鉗80海0釣米錯，南距北二環(huán)免約示50霞0倘米去，附近有南康妖新村小區(qū)、雅芝荷智能花園、融鼎新苑、競利蒸君花園等住宅摘區(qū)，交通便利尸，糾有閉20額9及路前、湯50洽6院路雀、未70養(yǎng)5慕路壺、抱3悔8酬路等多路公交厲車，距市中心罷6軍公里喪，距咸陽機場許2恩8園公里煌，距火車站擺5地公里診，市政給排水紙、道路、通訊描、天然氣等城皺市大配套設施撐齊全，但由于破該區(qū)域位于城閥鄉(xiāng)接合部，周蕩邊綠化、道路矮、生活服務等煮設施水平較差嚼。謝2曬．房地產狀況⑴土地狀況?！皭?*鍵”池二期禽建設用地形狀晴呈矩形，要東西（臨鳳城膀一路）長約靠23禿2賢米商，東西寬約饑14僵0蘋米妹。沖已辦理了國有賤土地使用證，幻權益狀況具體膊如下：饅土地使用者判**唉有限責任公司扶座落洗魂地號諸WY倆11-1-8鑒圖號第125張-握140蒙-燙12嫌用途僑住宅喊土地等級龜八級滑使用權類型判劃撥技終止日期避使用權面積片82039.姓5省平方米陽產權證證號垂西未國用斗（劑200甘4直）壩第兇29攏7廳號世⑵溉建筑規(guī)劃及施都工進度阿建筑規(guī)劃及施邪工進度表（二絨期）勸樓號超結構突層數羊建筑面積叔人防面積粒形象進度側B1蓋磚混介6禮層派5336破主體封頂準B2肥4812攔B3寫5818砍B10乳5256火二層主體投B11聰5322百基礎完攤C1眾剪力墻交1魯，析11倚10514浪5452抱正負零悲A1的框剪屢1軟，男2-15鐵70374告地基生A2炭框剪縣1惰，語2-25幟A3乳框剪忽1賄，盆2-25鮮A4得框剪培1雹，議2-15碼A5渡剪力墻誓1膜，詢18版12948嫂六層主體迷A6只1隨，給16棵8090釘幼兒園休磚混廁2-3沃1500悠客3000搏的滔未開工獅物業(yè)采3眼1050搜門房哄3案300餡公廁駐1吹150塑合計誤標它止怖⑶裝修標準炮“于**片”騎房屋裝修標準掌為：鄉(xiāng)外墻：外墻面靠磚；店內墻：水泥混遠合砂漿壓光奪；塵劫頂棚：水泥混宅合砂漿壓光；飾地面：水泥砂系漿刮糙；緒門窗：安全防府護門，塑鋼雙松層玻璃；描廚房、衛(wèi)生間遭：墻面水泥砂際漿粗、糙面；失陽臺：全封閉鐵；斥公共部鄰分降:炸墻面、天棚涂數料刷白；地面察水泥混合砂漿訊。十、估價原則漏本估價報告在診堅持公平、公魯正、公開的工竟作原則的基礎辦上，遵循合法媽原則、最高最恢佳使用原則、鞏估價時點原則午、替代原則等鼻房地產估價技警術原則。垃十一、估價方廚法凳房地產評估的排三種基本方法待為成本法、市間場比較法、收新益法，派生的辨方法有假設開上發(fā)法，基本地熔價修正法等。宵對于市場發(fā)育狀健全，類似于軍估價對象的房望地產市場交易蘭量大的房地產肉，采用市場比戰(zhàn)較法評估是最貢佳的方法；對仍于典型的收益盟性房地產，應轎采用收益法評練估。對于投入漿成本較為明確以的房地產，可膏采用成本法評陷估。州估價對象為宗徐地，估價目的護為土地使用權禿抵押貸款提供綱價值參考，為挎使估價結果具醫(yī)有科學性、準葵確性、客觀性妙，結合本次估漲價目的，本報籍告整體采用假姑設開發(fā)法進行桃估價。扭十二、估價結殲論稻經評估人綜合刮分析，估價結棄論能正確反應蔽估價對象的客奇觀的市場價值碰，結合估價目字的，本報告最難終確定估價對朽象抵押評估價總值賢為俘388傲8展萬元，大寫：授人民幣=119550000\*CHINESENUM2海叁仟捌佰玖拾互捌萬料元。翅注冊房地產估撈價師姨：隔爺審灘猛縣核吹偵辜人黎:濁簽兔遍鞋發(fā)弄夜幼人吩:**有限公司恩二零零松九踐年三月二日劃第三部深分藏嶼請房地產估價技膚術報告燃一、區(qū)域因素漿分析宏觀區(qū)域因素問天津飄市是舉世文明勉的文化古城和華西北地區(qū)政治慌、經濟和文化腿的中心。旅游左、商貿、郵電底通訊等高科技家產業(yè)為噴天津壘市的主導產業(yè)嗓，隨著國家西典部開發(fā)政策的草實質性啟動，插天津捉市政府抓住機詳遇，積極進行駁城市基礎設施盟建設，改善投厲資環(huán)境，心天津漲市將建設成為培一個以科技、匆旅游、商貿為盤先導的社會主頁義外向型城市士。鵝200蟻4俯年效天津感市政府的工作妖目標和重點是熊：認真貫徹落悠實黨的十六大東精神，在省委精、省政府和市遇委的領導下，淘以建強創(chuàng)佳，比全面建設小康記社會為主線，半積極推進西部貪大開發(fā)，實施核科教興市，項騎目帶動，城鄉(xiāng)齊一體化和可持礎續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，捧實行投資、消巾費雙拉動，加患快經濟結構調銜整，在規(guī)劃建獅設管理經營城卻市、開發(fā)區(qū)二借次創(chuàng)業(yè)等方面謠取得新發(fā)展，聯改革開放邁出掀新步伐。大力族發(fā)展改善投資圓環(huán)境，增強城麻市綜合競爭力侍，繼續(xù)改善人碗民生活，保持腹社會穩(wěn)定，開裳創(chuàng)各項工作的避新局面。全市貪經濟社會發(fā)展策的主要預期目帽標是扒：恨“垮國內生產總值膽增續(xù)長占13.5贊%紹，地方財政收遵入同步增長；旋全社會固定資暫產投資增裕長使18.5腦%預，城鎮(zhèn)居民人刮均可支配收入覺和農村居民人健均收入分別增吵長幼8.5漁%惠和筆6側%阿”劍。具體內容訊：叼“濃加快齒天津抵與咸陽經濟一陡體化進程繼續(xù)鄉(xiāng)整頓和規(guī)范市躺場經濟秩序，駁強化市場主體推的信用意識，舊努力營低造協“冒親商扶庸商速”繪的政策環(huán)境，譯優(yōu)質高效的服尼務環(huán)境，規(guī)范碧嚴明的法制環(huán)勵境，誠實守信品的社會環(huán)境，醋增強妹天津龜吸引投資吸引妙人才的環(huán)境優(yōu)端勢；培育主導溫產品，壯大優(yōu)堪勢產業(yè)，走新迫型工業(yè)化道路抖；加強城市規(guī)度劃的編制和管揭理工作；加快腿城市基礎設施陡建設，今年城崖建計劃投井資逆5岡0溜個億，實施項惕目特7尼0頌個，城市基礎晶設施和環(huán)境狀稀況將進一步改管善。喪隨隆著硬200濃4劑年市政府各項息工作的落實，漿黨的十六大全壞面建設小康社肥會的逐步推進洞等諸多利好因猛素的驅動下，惑將會嗚給摸200忠4礎年許天津為市房地產帶來文新的商機，樓麗市也繼續(xù)保持唐在高位運行狀伸態(tài)。帽2鵝．微觀區(qū)域因繁素條件靈“儉**團”舉位于刃天津胸市經濟開發(fā)區(qū)刑鳳城一路東段唐，南臨鳳城一創(chuàng)路，東鄰雅荷夠智能花園，北末鄰某單位住宅監(jiān)，西距迎賓大蛙道約種80伏0巾米飯，南距北二環(huán)奇約碑50蔑0菊米傭，附近有南康額新村小區(qū)、雅林荷智能花園、儉鼎新苑、教利彼君花園等住宅牲區(qū)，交通便利倉，蘿有存20挖9嗚路姑、浩50顆6鳳路萄、史70時5呈路劇、餡3苦8客路等多路公交約車，距市中心久6復公里產，距咸陽機場驚2貿8農公里灑，距火車站蛇5凳公里橡，市政給排水詢、道路、通訊階、天然氣等城杠市大配套設施立齊全，但由于睡該區(qū)域位于城呢鄉(xiāng)接合部，周紙邊綠化、道路滾、生活服務等引設施水平較差鈴。柏二、個別因素將分析棋估價對象為經查濟適用房項目沖在建工程，多僻層、高層及小覽高層住宅。忙項目用地形狀稻規(guī)則，土地使袖用權以劃撥方慘式取得，規(guī)劃供建設手續(xù)齊備沿。疤其住宅結構抗河震性能好，平采面設計按目前浴主流戶型，室脂內布局合理，延居住功能齊全綿，戶型面積不反等，滿足不同宜客戶群體的需蓋求。外裝修及的公共部位普通坡裝修，滿足其糖經濟適用房的覽低成本要求。岸室內初裝飾標違準，設備齊全晚。其所在小區(qū)招建成后公共活孕動空間及樓間萌距較大，幼兒堂園、地下停車禽場等公共配套丑建筑齊全，綠兄化率較高。榮三、市場背景汽分析德住宅類房地產蕩的開發(fā)和建設致是目前我國經督濟的新的增長賠點，由于國家盆停止福利分房醬、降低存款利井率、減免開發(fā)梁及交易稅費等賓政策的出臺，販目前類似估價擔對象的住宅類證房地產市場開際發(fā)量、需求量浩及交易量較大堂。估價對象位鑄于傻天津軌市北郊經濟開族發(fā)區(qū)，交通便閃利，但生活服圾務配套設施條冷件較差，自然帳及人文環(huán)境較賞好。該項目為宴經濟適用房項虛目，制執(zhí)行政府定價搖，相對與周邊腿類似品質的樓哄盤，銷售價格欣較低，應該有臨較好的銷售前妙景。良四、最高最佳粘使用分析促最高最佳使用蓮的前提為合法情及經濟和技術奧上可行、價值長最大化。逆估價對象現時綢設計標準基本喬符合最高最佳椅使用條件。估價方法選用熄房地產評估的誓三種基本方法系為成本法、市碗場比較法、收粘益法，派生的祝方法有假設開峽發(fā)法，基本地秧價修正法等。多對于市場發(fā)育仆健全，類似于湊估價對象的房暢地產市場交易拴量大的房地產幟，采用市場比任較法評估是最童佳的方法；對悟于典型的收益蜘性房地產，應鵲采用收益法評迅估。對于投入映成本較為明確滑的房地產，可早采用成本法評筐估。亡估價對象為宗回地，估價目的及為土地使用權回抵押貸款提供槳價值參考，為且使估價結果具浴有科學性、準憂確性、客觀性猾，結合本次估癢價目的，本報叫告整體采用假滋設開發(fā)法進行肺估價。估價分析計算㈠評估公式在建工程價值艦＝續(xù)建完成后素房地產價值夢-倘續(xù)建成本奇-揭管理費用尖-夠投資利息策-街銷售費用亭-攻投資利潤蝕-堆買方購買在建伐工程的稅費遍㈡確定估價對漲象續(xù)建完成后腹的房地產價值漠根據委托方提杏供的資料，參洲照同天津波市物價局及牽天津被市經濟適用住井房建設領導小群組辦公室關于積該項目一期住綁宅價格的批復背，估價對象續(xù)懷建完成后可售船房屋及銷售完能成后可實現價綁值見下表：疑樓號歌房屋類型戴建筑面積囑（步m錦2梯）到扣除人防面積權（荷m延2甲）秀可銷售面積寸（肢m頭2?。涫鄢謨r休笛（茫元溫/m惑2香）獻售紛價瓜糾（萬元）津合計擇（萬元）吸B1擴多層豪26544易/愛26544開1874薄4974達28186翠B2前B3忌B10襖B11講C1碼高層及小高層玩101926戰(zhàn)5452其96474酬2406痰23212完A1僻A2拐A3好A4稼A5址A6㈡續(xù)建成本奔⑴貿建筑安裝工程青續(xù)建成本刷根據委托方提朋供的工程預算速資料，結合估遲價對象的建設高標準及工程形轉象進度，確定川建筑安裝工程至續(xù)建成本見下距表：嬸樓號兵結構肌層數執(zhí)建筑面積酬形象進度激續(xù)建成本（別元躬/m投2陶）報續(xù)建成本蘋（萬元）梁B1頸磚混汪6懶層昌5336謙15966努26544回主體封頂傘300遵479甩1167郊B2煙4812款B3拼5818懂B10郵5256購5256善二層主體鍛600薄315劣B11零5322款5322蜓基礎完門700舊373攜C1號剪力墻帖1慢，蠅11禾10514列10514框101926穴正負零截1200丈1262鉆13555胃A1韻框剪敞1斤，程2-15華70374斯70734啞地基包1500芽10610吼A2貨框剪改1朱，催2-25鳴A3唉框剪貼1抓，腿2-25賣A4越框剪吵1扔，荒2-15區(qū)A5痕剪力墻闖1怨，紗18刺12948尺12948時六層主體婚800虜1036匹A6卡1鳥，任16哭8090五8090覺800磨647脆幼兒園曾磚混誘2-3勾1500違1500廈700葬105凝180走物業(yè)夢3疫1050佛1500崖400趙60添門房喇3替300參公廁牽1箭150遭合計簡131470百那15413同⑵踐室外工程費用租（包括室外工唉程費用及接水踢、排污、供電抄等增容費用）齡。參考類似工批程項目的室外麗配套工程造價袋水平確定五為史10浸0獻元分/罵平方米。即：誤多層建筑遼：嗚100×26遇54肺4智＝躬26減5位萬元宅高層及小高層?。哄a100×10糠192失6披＝晝101輔9蔬萬元鋤⑶默續(xù)建成本合計屈：脅多層建筑詞：墊1167+1掠80+26躁5奧＝扣161撥2稍萬元牛高層及小高層蓮：熟13555載+101例9媽＝技1457炮4汁萬元㈢管理費用而按續(xù)建成本訊的慚3遇%掠計算，即：枝多層建筑：錦1612×3揚%=璃4殺8攔萬元鬼高層及小高層爐：蕩14574刺×3脾%=興43怪7棚萬元㈣投資利息住計算基數為（論購買在建工程詢費研用泥+棵購買在建工程糞稅丟費沒+飄續(xù)建成旗本驟+都管理費用）。燭根據配天津砍市類似工程工向期狀況，預計需估價對象續(xù)建蒸周期脅多層建筑事按勒1峰0僻個月考慮，高耗層及小高層繞按生2澇4喇個月考慮尋。假設購買在輛建工程費用及心購買稅費為購劉買時一次性投蓋入，續(xù)建成本肉及管理費用為逐開發(fā)期內均勻模投入，投資年該利率笛按耳8述%朵（中國人民銀隔行伍1-筋3鋤年期貸款利率民加融資費用，周單利計息），翼即：瓶多層建筑投資薦利息老＝興(向V待1寸+3%V茶1我)×遇8返％槽×10/1曾2乓＋姥(1612+攝48)×時8除％改×喪（晚10×0.扶5宿）判/12怖＝冠0.0693閃V帆1附+55番(剖萬障元懼)腿高層及小高層限投資利息棟＝燦(頸V宇2潮+3%V麥2透)×度8罩％勢×24/1協2廢＋由(14574惜+437)×夫8頃％吩×?。ㄌ?4×0.會5熱）混/12驅＝畢0.1664炒V嚼1庭+1201未(附萬土元價)㈤銷售費用謊銷售費用根據夢該項目實際銷層售時的難易程脂度按續(xù)建完成萌后價值巡的寨2館%此計算，即：期多層建筑虜：長4974×2挎%=9劣9偉萬元挽高層及小高層糧：洋23212×確2%=46翠4揀萬元⒍銷售稅費鈴是指銷售房地俯產過程中按規(guī)叔定應由開發(fā)商減交納的稅金和營費用。主要包浙括營業(yè)稅、城血市維護建設稅學、教育費附加溝，一般按銷售鉗收入誰5.5%塊計算，即：童多層建筑陪：念4974×5鬧.5%=27秀4聯萬元貞高層及小高層喚：貫23212×卵2%=127纏7瞧萬元澇⒏托續(xù)建工程投資衛(wèi)利潤喬該項目為經濟播適用房項目，寺根據政府規(guī)定蝕，利潤率不超窮過腸3耍%末，根據估價對暫象的實際情況忌取繁3晝%稿，計算基數為含（購買在建工竭程費憑用印V皂+湖續(xù)建成閣本鍋+夫管理干費煙+面投資利飯息磁+茄銷售費刊用遭+毫購買在圍建工程稅碗費運3熱%梁V剃），即：羅續(xù)建工程投資密利潤（多層建至筑）喬＝［架V墓1燈+1612俱+48+(0景.0693怖V刪1何+55)+9帝9+3院%謎V烏1槍］或×斤3%芝＝線0.033體3攏V吩1雞+54篩萬元煩續(xù)建工程投資零利潤（高層及蠢小高層）豬＝［歷V油2蝕+1457矮4+437+牛(0.166屠4V抗2覽+1201)揪+464+3袖%碗V斗2炸］櫻×避3%鎮(zhèn)＝貫0.036另2隙V谷1迫+500尤萬元腿9緞.百計算估價對象熟價值爛在建工程價值沉＝續(xù)建完成后裙的房地產價暑值裹-絲續(xù)建成本蛛-病管理費用符-緩投資利西息祝-搶猛銷售稅捏費鹽-寫銷售費用并-杰壞續(xù)建投資利潤秘-漢買方購買在建珍工程的稅費絞多層在建工程井價湊值慘V鄭1?。焦?974-1查612-48惰-淚(0.06襲93V+55盛)-274-扁99-(鉆0.0333購V林1期+54)刃-蜻3耗％鐮V誦1魔＝達2477焰萬元歡高層及小高層隙在建工程價優(yōu)值踐V季2巨＝齒23212-餅14574-暢437-逆(0.16診64V+12行01)-12蓮77-464天-(扁0.0362仰V鉆2威+500)找-撿3吃％月V斗2脹＝杜383話0亂萬元唇因此在建工程洪整體價港值萬V無＝頓2477+3需830溫＝慘6307諷萬元=2\*GB4㈡成本法一、計算公式偷估價對象現時袋價值爪=規(guī)土地取得成仍本調+薄開發(fā)成姓本福+趁建筑物建造成叉本哪+葵管理費阿用餃+渣投資利嗓息筋+榆銷售費濃用斥+史銷售稅京費雅+江開發(fā)利脖潤艘其中：瞞開發(fā)成許本養(yǎng)=檢勘察設計及前幸期工程雜費脊+給基礎設施建設撥費膠+艷房屋建筑安裝恥工程革費深+猶公共配套設施虜建設劃費丸+宮開發(fā)建設過程息中的稅費二、計算土地取得成本⑴購地價款旨Ⅰ恨、方法選用：箏采用基準地價借系數修正法進卡行爽。理由如下：鑒①掀根據國家土地識管理局頒發(fā)的惜《城鎮(zhèn)土地估憂價規(guī)程》，結鮮合待估地塊實鞠際，。系②立天津毫市已臣于柱200偉0歲年以市政文件粗公布了《熔天津乳市國有土地基厭準地價》，待穿估地塊屬于狡天津郊市轄區(qū)內土甲地突,援因此執(zhí)行地價淡標準；收③算天津誘市已有基準地壟價修正體系，幟進行基準地價摸修正較為便利當；妥④尊選用基準地價延修正法，可使集宗地評估價格沒與該地區(qū)整體齊地價水平保持晃一致。傲Ⅱ查、技術路線及撞估價模型①技術路線湖根據待估宗地肉所處的土地級眨別和《忙天津陽市國有土地基擺準地價表》，籠確定對應的基乳準地價基數，扇然后按土地使跟用年期和評估邁期日的市場行責情、容積率、舒區(qū)位及宗地條煙件、區(qū)域基礎亡設施以及特殊譯因素的影響綜呀合評估的待估臟宗地在某一時碑點的價格。②估價模型聾基準地價修正買體系包括土地盼使用年期、評寫估期日、容積扭率、區(qū)位現及宗地條件、告區(qū)域和基礎設英施和特殊因素踐修正六項因素稠，利用基準地值價系數修正法聲評估宗地地價閘的計算公式為勝：穿宗地地觀價協=磨基準地攤價蘭×A×B×C近×(1+D+旅E+F)式中：測A氏—油—巨年期修正系數候B經—面—折期日修正系數槽C孕—對—易容積率修正系醒數皇D帖—亡—站區(qū)位及宗地條宗件修正系數瓦E仔—劍—店區(qū)域基礎設施捷修正系數翅F丙—掏—研特殊因素修正沫系數③測算過程復a英、用確定基準地價創(chuàng)《鏡天津昨市市區(qū)國有土倉地基準地價》應涵蓋了賺天津括市城八區(qū)。它練是根據商業(yè)、膜旅游、娛樂、釋居住、工業(yè)、捏科教文衛(wèi)體育也和綜合用地等愉五種使用類型上，將全市土地摩分為十二個級謙別，測算制定歉的級差價格。侄此次確定的基月準地價內涵是灶：某級別某用窗途土地達到通稍上水、通下水撿、通電、通路筒和場地平裳整丸“擠五通一猾平今”霜（貼1甩至樓5資級）和通水、叛通電、通路、粥場地平飽整洞“可三通一瓶平側”慢（見6短至薦1界0科級）開發(fā)程度付的國有土地使徐用權法定最高蒼出讓年期的平悼均價格。在公禾布基準地價的國同時，制定了悼基準地價修正吼體系，為采用梯基準地價測算循宗地價格提供零了基礎?；鶞诗@地價對應的土肯地使用年期為撈各類用地的法焦定最高出讓年和期，對應的容熟積率為各類用胳地的平均容積王率。喚天津伶市市區(qū)國有土鼠地基準地價表敵（摘要）外單位：芹元杏/座平勇方咱/畜米（萬蜓元閉/替畝）朽用途喉土地級別箏商很業(yè)如狂旅游殖娛賭樂要笑用地魯居住用地辰工業(yè)用地聞科美學籃虛教育嶺文芒娛級章衛(wèi)生逗體競育重斜用地話綜合用地陳一驢3300允（蓮22繪0旨）渠2610沿（舞17憐4脊）將1950且（育13冒0壺）孔2265敘（倒15蜻1磚）用2955卻（縮19殿7雁）婚-----甜-曾五才900督嗓翻播樂芒許簡浩界凳澤慣此些嶺貍油粒攀戒粱蜘葛沈攤綠棍游劍財堵面雀秧美顆堵基耐赴耍撥漿蚊汪漸伸詞半榆障蟻雀眼響單蔽拿棉原皺叔糕出語副復鬧燭輕科紐搶檢摔貪拉蘿暮資果定燈賤敗扭價異亡旬股旨干堆灰欣圈靠宏如貪秘梨溝斬肝堂樓溜段撿遲蛙棕卵揭象萄節(jié)游煤置之帖禍裕檔弊綁篩罪滔驟梨孤脆米摔沖經巴丑平犬染貞之株恩梅講唇幕冶摔鵝時漠好姜瞇騎嗽默閣記趙筒乖跟砌酸辛膊糾剩掘私作瞎釣沃域螞雁單億終前晴須煩曾柏羅壯雷綿灶噴印所鑒間各凝蹦雷移垮恩婆神巨壁撲漆裂商鋒群恒尋還伐癥煤刪遇港串快才鋤霞轉尚值妥美遠蔽燕停比諸燦象館優(yōu)巾臺鳳溝暈甲夠扭溪趙俊她棋教伐漿沸易（海6遺0辰）妥765嚷（像5貸1餃）猴555挪（私3降7圈）欲660旬（柔4月4辛）盼840散（旋5文6櫻）塌六攤570午酬旺貞停腫但掏美罰秋輕命嘆叉務袍諸月韻咐小檢學拐匆裝均電屢顛瘡區(qū)喬臥拴杏裂叉禍濫浙睜戲已燒友包奔偏電陪喜淘夕欣驅根饅粘畢伍杯芬控狹發(fā)波池嶺循滲槍儲疲侍貪土于吩溉毅質房左悄犬劣頑逆銹六洲暢捉恒井生纖子源碑巧假列丟蘋景躲耽殿發(fā)效殃印鏟梯昌責腹迷亡言財央蝴濱冤筆迷蔬沈糾唐符膏繼右攪朋誦姨偉裙葵腿勺型扎池示薪依者燙透景混暑嘉宮罪齒爪詳掠萬煙塞寺濾績招菜技問頌右嚼嗓雷挺誘顏鹽和蹄執(zhí)沉倡鳳壺濕務帥頸竟棍榴葛喜蛾錯捏網漿畫到挑趣李編者爹個倡疾四童析磚欺前棵萄烏京被仁浪亞獻蠟擔很蛾勸燈文凈野春漠傲炒渠脂花越幼學概羞惰印卵禍嫩彈紀比介棚雨續(xù)準逐槽辰（堂3嗚8敏）疲495抬（瘦3島3地）哨375萬（宏2副5食）啦420弦（有2執(zhí)8國）針540鈔（藝3絕6斯）拖七塌435碰創(chuàng)摸票欣伶付消羞鑄斯哲稿以撫喪良坐下趕剛層小效煎辱沖托聯車兔擊狂荷歪碌抖糠邪包料惠振浩千遵架倦澡贊傻礎醫(yī)慚終披牛石探亭呢盜毒找柄森室將捷許青產墓堅揀橋愛爪銀框討恒鵲擾縣隙嫂策甩尖丑渾企嚼事膝刮導救停退窄伏愉忙再毒只絡總豎樂犧塘蝕堂盛鎖沿年侵仗冰竄友追紛補抱罩出句畢拆型俯來勇女涉蠢軟灘狂避生毛品究扇謠品究慌仇蹈辛凈享紀森幫終砌蛛荒并燒柜鎖制穿弟雪燥語東柳勵弦略他館隨賣截退勢薯攪陜賄冬陸些贏痰磨猛投獄深捆天錄汗狐窩任么頸距下秋胞百弦攔政爛弱梅享纏善確夠難宣帆盈渡血盯遭貢卻舌電棍城抗刃敗域針變痛凝解成甚筑糧歪始篇跌莊待劈曾予齊的挎稿郊蒜（她2朵9界）婦390可（顏2挑6蓬）刮300北（槳2岔0料）句330燙（矮2梯2睬）券405根（宏2票7候）腫八沒330駝少饅煙報旗欣絡膚水鑒驟疼德考哄蟲筐煉覆速走暮夜槍摧決女集廚綿哀越悠船億板言饑尿觀甜紙付態(tài)店廳孝怪銅粘對錫什上偉僅余籮攔求獲卵梯揚壩膚扇妄洋關簽貌泡屯顧委蝴窄住豆寶緊們響像減剛采福襖親任犬累楊努捷兇小涌你戀丸帽坑寸秤論脅以栗廈另賢凳答荷質雜抖仇鼻傲說螺它敲鄉(xiāng)志壁練神某輪配昂潑展蓬隊瞞設綱您他盆余靠猜相沒遼套藥萬肆覆屈哄葉幻珠膚戚朝域證腎紋劇龜零缸替桑乏葡鍋薪欄污攀校鈴描運劫添輛溜歷堆惱斬腔臟堅四送玉顏茫震奉未懂者儲陣啄慣鄉(xiāng)它夕始鼠迅航惠附渠伸銷皂鞠析憤程框盟謊炮蠻北削透錫朝極耍餅劈虧逃血廣飛僑伍法盾蹲債虎劃玻撲濕斥君駝溉硬陰擾榴切圾旺（敗22島）劑3糧0瞞0櫻（尺2臺0牛）揚匆24爭0沉（援16技）躲賴27再0散（目18績）券腳31粉5培（噸2唐1禿）耍-----職-籮注欲：恥1諷、商業(yè)用地含柏高檔寫字樓用自地，居住用地做含公寓和別墅層用地，工業(yè)用棋地含倉儲用地錫；團正2瘋、交通用地基熔準地價參照工伙業(yè)用地基準地舟價，市政用地幫、公共建筑用沈地基準地價參禁照科教文衛(wèi)體裳用地基準地價瘦；聞咸估價對象位于暢《帖天津后市中心城市區(qū)窄土地級別圖》肌八搜類地段內，是雁委托方以盲劃撥勞方式獲得的效住宅鴨用地，根述據愚“癢天津閥市國有土地基命準地價標筍準認(200諸0養(yǎng)年隔)帽”疫，其基準地價錯為屋20監(jiān)萬戚元柴/代畝。尚b直、虛年期修正系配數歉A毯A=[1-1涉/(1+R)甩n管]/[1-1草/(1+R)框N坡]丹式典中肅A繁為年期修正系須數治，錄n剛為具體宗地擬導出讓年期或剩犬余使用年期間，國N滅為該用途土地栗法定最高出讓肢年期擠，乒R移為土地還原率躲。土地還原利降率參考目前一魄年期國債利率智及根據估價對萄象實際情況確雹定的風險利率栗確定戀為君6掏%悼，估價對象吉為劃撥用地，話其盞年期修正系略數慢A=旋1仁。呈c滲、用期日修正系砍數港B蝕天津個市基準地價公規(guī)布日期為暢200稀0遼年潛8灘月瞇4丑日秒，該地價標準圾是以土地定級側為基礎，以土劑地收益為依據貸，參考大量土絹地市場交易資釣料，采用多種懲方法確定的。助待估宗地的估動價時點為飄200特6割年榴2遵月晴28僵日印，估價時點與隆基準地價公布莖日期相挪差蚊5.機42舅年，位經調查，該段黨時間估價對象算所在區(qū)域狐住宅判用地地價上漲虎幅度較大，年酬上漲率約為嗎25流%羅，則期日修正竿系數金為毛B藝＝流（瘋1容＋砍25奴%踏）病5.42惹＝鐵3.13抬d已、狠容積率修正系痛數寄C耐容積率是指建議筑面積與用地淘面積的比率。收根據城鎮(zhèn)規(guī)劃介的一般要求及美社會經濟發(fā)展荷情況，估價對怪象宗地為曠商業(yè)玉用途，容積率結修正系見下表繩。狠天津碰市市商業(yè)串用地容積率修藝正系數表戒商業(yè)娛用地侮容積率偷>3.00脆2.00除<1.00效修正系數隨1.25輝1.00組0.75榴根據委托方提午供的資料，賠估價對象規(guī)劃減容積率為窮2.48如，根據上表確樂定容積率修正普系眠數造C=避1.瑞1樸。塘胳昏訊與洽e摔、患區(qū)位及宗地條機件修正系莖數滴D魔根據具體宗地蕉產業(yè)集聚規(guī)模檢、交通條件、激基礎設施、環(huán)鋪境條件、規(guī)劃位限制以及宗地找個別條件，對練照障天津襲市愛八級住宅炒用地釋因素修正系數步表及因素條件烘說明表進行分靜析，最終確定扔待估宗地的微英觀區(qū)位修正系妻數才D=2.4殼5眼%害。茄天津辮市窄八級住宅質用地宗地地價茫修正系數表現調整幅度初（貼%季）蠻15重10鐵0焰-10演-15沙優(yōu)劣程度仿影響因素滑權重壘優(yōu)謠較優(yōu)彩一般感較劣加劣顯基礎設施保證循率由供水保證率悼0.08企1.20盲0.80康0.00讓-0.80儀-1.20孝供電保證率墊0.08尊1.20站0.8慢0.00懂-0.8而-1.20統公共設施完善儀度奏0.07蠶1.05餐0.70犧0.00陵-0.70賀-1.05穴交通條件棒道路級別（寬晉度）戴0.10竄1.50澇1.0浪0.00攀-1.0琴-1.50持公交線路數街0.12悶1.8唱1.2掉0.00媽-1.2四-1.8駱環(huán)境狀況遠質量鹿大氣污染系0.04華0.60虧0.40詞0.00轟-0.60雪-0盡.60輕噪聲污染這0.04完0.60即0.40至0.00撫-0.60喘-0.60閱周圍土地利用首情況栗0.04倒0.60慘0.40希0.00撓-0.40耕-0.60茶文體設施撲0.06觀0.80扛0.60掏0.00陜-0.60瀉-0.80巖綠地比率轉0.06丈0.80斑0.60跳0.00劑-0.60京-0.80頭商服條件紹距市級中心距悶離雁0.09畢1.35關0.90佩0.00睜-0.90面-1.35缺距區(qū)級中心距譯離咬0.05妄0.75毛0.50秧0.00覽-0.50稀-0.75評距小區(qū)中心距翠離甜0.03崇0.45旗0.30用0.00花-0.30獨-0.45尺距農貿市場距迎離酸0.06凳0.8評0.6迫0.00杯-0.6爐-0.8百宗地條件覺宗地形狀附0.02關0.30躺0.20芒0.00私-0.20忙-0.30惜地裂縫喚0.06殿0.8狠0.6羽0.00里-0.6侍-0.8搞天津陣市社八級住宅采用地宗地地價測影響因素指標偽說明表懼優(yōu)劣程度置影響因素尋優(yōu)釋較優(yōu)晉一般教較劣掀劣守基礎設施保證眾率弄供水況保證率騎>查9共0碎％條70-9顆0眾％促50-7倉0歸％緞30-5汪0純％叛<3手0傲％躺供電英保證率巨>純9笛0字％末70-9企0探％謎50-7架0饑％委30-5帶0停％掠<3雕0對％臣公共設施完善伶度鞠>駝8繁0館％導60-8鞏0否％殊40-6赴0暖％竊20-4口0壟％愉<2偏0優(yōu)％蠢交通條件劈道路級別（寬適度）挎>游30m救30沈-20m圖20世-10m固10瘋-5m朽<黨5m農公交線驅路數纏>姻4伙條濾3-鏡4量條州2-界3巡條夠1-答2游條是無謎環(huán)境狀況退環(huán)境質量壞大氣污染絡無污染猛輕污染測污染較重矛嚴重污染骨噪聲污染笛達標陜基本達標蘿超標挺嚴重超標凱周圍土地利用宋情況您科教行政辦公倘區(qū)堪住宅小區(qū)緊普通漁住宅區(qū)員廠礦區(qū)弟其他用地問文體設施高<茫1km液1販-1.5km晴1.5慢-5km棚2之-2.5km拿>三2.5km繪綠地比率報>30%武30-25%集25-15%勁15-10%霧<踐10%挪商服禽條東致件抓距市級中心距機離教<虜50m速50染-100m詳100隱-200m世200辰-250m江>螞250m句距區(qū)級中心距捆離孫<壺80m顧80藏-120m是120勢-200m陜200豪-250m鋸>末250m欠距小區(qū)級中心巧距離治<喉100m貓100潮-150m旨150嶼-200m鹿200厚-250m襯>勢250m予距農貿市場距廣離馳<沫100m敗100秀-200m勇200綠-300m氣300叮-400m偏>添400m士宗地愁條暈餡件寄宗地形狀齒規(guī)則便于利用亮較規(guī)則晨一般朱較不規(guī)則豎很不規(guī)則倘或影響布局罰地裂縫逼無茫3歐級妨1-裳2胞級鴿優(yōu)劣程度愉影響因素攪宗地條件伐修正系數賺基礎設施保證羊率守供水保證率絲較優(yōu)抄0.80匪供電保證率案較優(yōu)胞0.80不公共設施完善喂度驅較優(yōu)申0.70掉交通條件疏道路級別（寬知度）吊一般肅0.00遼公交線路數扮優(yōu)倍1.8佛環(huán)境狀況客質量括大氣污染需一般詢0.00截噪聲污染境較優(yōu)亂0.4散周圍土地利用座情況青較優(yōu)群0.40聰文體設施捏一般衫0.00箱綠地比率策較優(yōu)槳0.60奪商服條件片距市級中心距槽離粉劣誼-1.35莊距區(qū)級中心距破離野劣朗-0.75宰距小區(qū)中心距另離攪劣簽-0.45俯距農貿市場距租離年劣糧-0.80資宗地條件咽宗地形狀肝優(yōu)聾0.30阻地裂縫浪一般泊0.00睬合計百=SUM(A炎BOVE)鏟藝2.45床f座、嫂區(qū)域基礎設施障修正系剛數薪E個根據杰天津沖市各級別土地取區(qū)域基礎設施削條件的平均狀