名苑營銷策劃案第一部分客戶群調(diào)查分析

根據(jù)蔚海名苑所處區(qū)域的特殊情況市場研究部針對福田區(qū)客戶群進行 時間 2000年5月19樣本框 在居住1年以上家庭現(xiàn)時已有購房計劃個人月收入抽樣方法 隨機抽方法 街 運用SPSS對數(shù)據(jù)進行頻數(shù)統(tǒng)計、中位數(shù)計算等描述性統(tǒng)計、三、

四、五、 六、—二三廳3—561—70和71—80平方米的中小單位等實用戶型為主，整體選擇戶型的面積中位數(shù)M0=7891—100平方米的中等實用戶型為主，仍有部分潛在客戶選擇81—90平方米的中等偏小的房戶型和101—120平方米M0=96平方米；而對于四房單位的選M0=119平方米。八、九、 ，安全防范功能上，排列于前三位的主要功能依次是：家居自動紅外線， 十一、整體價格在價格承受能力上，福田區(qū)客戶的價格承受要集中在5510—6500元/平方米之間和6500——7000元/平方米之間，整體價格水平中位數(shù)M0=6130元/

行按揭的方式支付房款有近二成的客戶在力所能及的情況下選擇付款的十三、月供額

M0=2850元/月，月供能力是比較高的。，理人員和業(yè)主，以三者占到被訪者七成以上占有一定的比例。而一般認(rèn)為價格承受能力較高的私營企業(yè)主和管理人員所占比例較低。，購房潛在客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要以家庭（夫妻+或夫妻）為主，而主干家庭（父母+夫妻+）和單身所占的比例較少。十六、居住狀況28.6%，顯示年輕群體是福田區(qū)客戶的主要構(gòu)成成分。以上反映了福田區(qū)客戶需求的基本情況（5510—6500元/6501—7500元/平方米（25—30歲、30—40歲，適合后面樓盤形象定位這面都有利于該項目。而該項積達到12萬平方米，天安占地達76000平方米，其余樓盤的建筑面積都3870關(guān)，能較大限度的利用景觀資源。從價格上看，本區(qū)的總體均價6500——7500元/平方米之間，可見本區(qū)金海麗名居位于新洲路南段，占地8000平方米，由4棟18層全電梯 4698610日正式開金海麗名居周邊毗鄰大型福利房和微利房住宅區(qū)，其中益田村僅隔望致海天的灣，觀落霞海歐起飛，壯觀景色盡在眼底。50%花叢間溢出美麗動人，層屋頂綠化形成層次綠化別具匠心。4480元起價，6000元的均金海灣花園是金地在新洲發(fā)的大型濱海住宅位于沙咀路西側(cè)，占地48158.9建筑面積達120550平方米，由10幢25~31層豪華大型住宅組它自去年9月份進入市場以后，以其高超的建筑形象及環(huán)境設(shè)計規(guī)劃售罄。第三組團5月20日推出首日即40余套。均價直上每平方米9200元的高價，再次震撼房地產(chǎn)界。金海灣花園在環(huán)境營造上推出了一種新穎的概念—“式花園環(huán)境即融為一體。具體可從面來說。全部，高出地面4米多，從而使人置身花園即可飽覽海景。把?！傲簟痹趯又羞B續(xù)10棟的白色建筑物，象一道白色的大屏風(fēng)，橫攔在海岸邊。在整“管理是服務(wù)的綜合體現(xiàn)，金地物業(yè)的管理固然創(chuàng)新概念“無防盜網(wǎng)概念，92006000元/平方米。所以它們都獲得了較佳的市場：看都是蔚海名苑最直接的對手，其基本概況面表格中已簡單說明。（1北臨136萬平方米的球場綠茵地可南眺灣和紅樹林的（21-24幢的一層是6米高的層。蔚海名苑的三樓有4.8米的層做休閑空間，打破了周邊樓盤多層不的慣例?？傆玫孛娣e：9350.6 商業(yè)面積：6283建筑用地：7850.7 住宅面積：42726建筑面積：62831 公寓面積：12566機動車車位：220 自行車車位：300位于樓盤西側(cè)有市最大的文體中心——福田區(qū)文體中心正在籌建中北臨136萬平方米的球場綠茵地三樓（4.8米提供了較大的休閑空間打破同區(qū)樓房多層上不設(shè)復(fù)式，其間跨度之大，不僅在片區(qū)里罕見，就是整個市亦屬不多見。如（1）（2）、建議將三層層設(shè)計為集休閑于一體“園林彌補本項目無、總之，要體現(xiàn)一種與朝氣，以及動的韻律。 收入中等的不愿遠在關(guān)外買小戶房的單身將是本項目一房一廳的：２７—３５月收入約 房二廳和房二廳的主要顧客。：月收入５０００以上的，高薪白領(lǐng)階層 ：月收入在２００００以上的企業(yè)主，管理人員，及階層優(yōu)勢的。所以在銷售推廣中必須考慮戶型推出的先后和在宣傳中的針對性。5．價格定位（6300~6500元/平方米）6300~6500元/平方米之間第五部分：推廣方本片區(qū)的樓盤的包裝推廣多以海洋、綠化、園林等 進 。譬②136萬平方米的球場綠③南眺灣與紅樹林突點“文體包含了文化和體育兩大塊其中文化蘊含的是修養(yǎng)品味精神的享受。而體育所蘊含的則是朝氣生命的律動。從本片區(qū)市的情況來看，本項目在推廣中應(yīng)適于塑造朝氣生命的律動的形象。 主導(dǎo)語：青春的顫動 輔助語：蔚海名苑——運動的家園 形象篇組合提升樓盤的附加值。如以下提到的篇、游泳篇、網(wǎng)球篇等（一）語：生命的勃發(fā)。輔語：體悟青春生命的家園（二）篇以特寫者訓(xùn)練體能的畫面，強化和贊美青春的與朝氣。語：青春的顫動。輔語：體悟青春生命的家園。（三）語履行生命的義務(wù)——體現(xiàn)青春，輔語體悟青春生命策略篇組合主要是通過具體的策略來發(fā)動對市場的有效攻勢。以上篇章是參考并未詳細表全它們主要說明了一種推廣的思路可通過牌報紙或車體等來表現(xiàn)作 （１）特區(qū)報在地產(chǎn)方面有其性。但考慮到特區(qū)報地產(chǎn)的價往，有極大的到達率，而且有穩(wěn)定的時間段。、內(nèi)部（投放創(chuàng)意封面 彩色根據(jù)銷售情況息內(nèi)部創(chuàng)意根據(jù)銷售情況活動的，還是需要特區(qū)報來鄭重昭示，來擴大其。車體為：理性的優(yōu)勢賣點+統(tǒng)一的風(fēng)格形式+出色的創(chuàng)意。建議：制作１５”電視形象可替代的位置我們以為以本項目的規(guī)模而言可以考慮制作１５”電視大概內(nèi)容：將運動、、休閑等鏡頭按一條思路貫穿、剪輯組合而成。期的軟性中，考慮提倡一個“新運動住宅”概念，正如萬科一種時代發(fā)展的潮流，從而將它提煉和為一個概念，為的是引導(dǎo)市場消費，為其樓盤服務(wù)而時下絕大部分樓盤都配備之類的活動場所以增加賣點，但卻沒有人對其所帶來意義進行提煉其實不論是智力活動還是體育活動，都是的運動，準(zhǔn)確的說是時代發(fā)展而產(chǎn)生的新的生活運動，所以針對目前如此、新穎的活動完全可以提煉為“新的運動”一概念。對于緊鄰福的意義不僅是促進自身樓盤的銷售，更可能在地產(chǎn)史劃上濃重一筆。圍墻一定要富有震撼力和的色彩對比和形式感以最大限度的挖掘濱河路濱河路是主要的交通干線，來往的車流是極大，故在樓盤北面沿濱河須設(shè)置一幅面較大的牌，以宣傳樓盤的整體形象。。插上旗旗的形式須精心設(shè)計過，以便以獨特的視覺吸引的置業(yè)者。正面語：左邊：運動的家園，右邊：青春的顫動（6—8條（1“樣板房，可以在房里布置一些器材、運動攝景圖、運動書籍、運 面的效果清晰的表達出來，增加客戶的購房和信心。3-4部住戶庭二次置業(yè)的多成員家庭其中又以面對單身的居多其次是二次置業(yè)的，“奇兵雖然一房一廳的小面積戶型定位有些偏差但只要入市價格適宜、，奇兵先行主輔配合，共同出擊依10-12月之間發(fā)售最為適宜，此時已近內(nèi)部、根據(jù)總體銷售思路，選出200套左右的單位，包括低層、中層，身為主，突出精裝修小戶型的特色。、 盤的形象，即將“運動的家園”的整體形象糅合“單身的樂園”的局（10%—這一時期開始逐步推出的三房、四房，在推廣中開始慢慢的提升在策略上，開始走正、側(cè)面宣傳相結(jié)合的宣傳路線，逐步引導(dǎo)客30—40%這一時期期銷售成績的有效鋪墊下，注重價格策略和正面形60%——70%總結(jié)前面的銷售情況，和針對已儲備的客戶資源，詳細地調(diào)整策略，制定更深入有效銷售。80%90%、以上各個時期的銷售活動都在策略推廣、公益活動、促銷活動和、（1）付款（93折★訂金20000元，簽訂《樓宇★簽訂書之日起7天內(nèi)付40%樓款（含訂金★余款簽訂書之日起20天內(nèi)付清，并簽訂房地產(chǎn)合同按揭付款（95折★訂金：20000元，簽認(rèn)《樓宇★簽訂書之日起7天內(nèi)付30%的首期樓（含訂金并即時辦理7成樓款★簽訂書時交訂金20000元★簽訂書之日起10天內(nèi)付30%的首期樓款（含訂金，并簽訂房地產(chǎn)★6030%★9020%1020%（★簽訂書時交定金20000元★簽訂書七日內(nèi)簽署房地產(chǎn)合同，并辦理7成樓款銀行按揭手續(xù)★簽署房地產(chǎn)合同12個月內(nèi)付10%樓款★簽署房地產(chǎn)合同24個月內(nèi)付10%樓款★簽署房地產(chǎn)合同36個月內(nèi)付清10%余款★簽訂書時交定金20000元7成樓款銀行按揭手續(xù)?！锖炇鸱康禺a(chǎn)合同12個月內(nèi)付10%樓款★簽署房地產(chǎn)合同24個月內(nèi)付清10%余則較輕松，所以在銷售中可根據(jù)需要選擇其中一種作為促銷?，F(xiàn)場售樓處是銷售中最主要的部分，它直接就設(shè)在樓盤一樓面街接帶客戶去現(xiàn)場看樓，促易。在白沙嶺設(shè)有三級的地鋪，是公司在外設(shè)立的最直接面對客為方便客戶到現(xiàn)場看樓，由聯(lián)系準(zhǔn)備專車在每周固定一個時間，接12、公開發(fā)售時，策劃一場有關(guān)體驗青春和生命的體育活動或比賽，提供部分有意義的獎品并通過造成社會提高樓盤。3、利用秋交會的宣傳作用，策劃相關(guān)的活動4、從9月到12月份，有節(jié)和元旦等節(jié)日，亦可借