宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告ARUN·上海安瑞投資咨詢有限公司研展部二零零五年六月1、宿遷宏觀環(huán)境研究1.1、人文地理環(huán)境1.1.1、地理環(huán)境宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯33°8—34'25，東經(jīng)117°56'—119°10'之間，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)?？傮w呈西北高，東南低，最高點(diǎn)海拔高度71.2m，最低點(diǎn)海拔2.8m。全市總面積8555平方公里，其中陸地面積占77.6%，耕地面積659萬畝，總?cè)丝?15萬，面積和人口在江蘇13個(gè)省轄市分別列第4位和第7位。宿遷屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，四季分明，光照充足，雨水豐沛，無霜期較長(zhǎng)，年平均氣溫14.2℃，年平均降水量910毫米。1.1.2、自然資源宿遷境內(nèi)地勢(shì)平坦，土地肥沃，共有耕地675萬畝，是中國(guó)著名的商品糧基地。林業(yè)資源極為豐富，被譽(yù)為中國(guó)意楊第一故鄉(xiāng)。中國(guó)著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國(guó)為數(shù)不多的二級(jí)水質(zhì)湖——駱馬湖，象一對(duì)孿生姐妹滋潤(rùn)這個(gè)著名的魚米之鄉(xiāng)。境內(nèi)河流縱橫，可供水產(chǎn)養(yǎng)殖的優(yōu)質(zhì)水面達(dá)303萬畝，盛產(chǎn)銀魚、鰻魚、甲魚、螃蟹、青蝦等50多種水產(chǎn)品。螃蟹產(chǎn)量全國(guó)第一，銀魚出口量江蘇省第一。豐富的人文和自然旅游資源是宿遷又一寶藏。洪澤湖、駱馬湖煙波浩淼，氣象萬千，珍禽比翼，漁舟泛影；始建于1681年的乾隆行宮氣勢(shì)非凡；楚霸王項(xiàng)羽的紀(jì)念館——項(xiàng)王故里雄偉壯觀；嶂山森林公園景色秀麗，自然典型。宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲(chǔ)量超5億噸，藍(lán)晶石、黃砂儲(chǔ)量居全國(guó)省轄市之首。建市以來，宿遷市年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)以兩位數(shù)的增幅發(fā)展，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機(jī)械等具有地方特色的工業(yè)體系。其中，“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國(guó)十大名酒之列；spcc絹絲出口量占全國(guó)絹絲出口總量一半以上。1.1.3、行政區(qū)劃宿遷現(xiàn)轄沭陽、泗陽、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計(jì)111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn)79個(gè)，行政村1418個(gè)。1.1.4、交通環(huán)境宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達(dá)。京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá)897公里。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級(jí)公路建成通車，新長(zhǎng)鐵路、205國(guó)道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級(jí)公路、宿邳一級(jí)公路正在興建。西距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，北離連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)100公里，南至南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)260公里，空港優(yōu)勢(shì)非常明顯。1.1.5、歷史沿革宿遷市位于江蘇北部淮水之陽。春秋時(shí)為鐘吾子國(guó)，后宿國(guó)遷都于此。秦置下相等縣。公元前113年，漢武帝封常山憲王少子劉商為泗水王，王都設(shè)于凌縣，轄2.5萬多戶11.9萬人，傳五代六王，歷時(shí)132年。西漢時(shí)廢凌縣設(shè)下相。歷經(jīng)東漢、西晉，至東晉安帝義熙元年（公元405年），改下相縣為宿豫縣。南北朝、隋朝仍為宿豫縣。唐代宗寶應(yīng)元年（公元762年），為避代宗李豫之諱，改宿豫縣為宿遷縣。境內(nèi)先后設(shè)懷文縣、潼陽縣、桃源縣和臨淮郡。其后至宋、元、明、清時(shí)期各州屢有廢替?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)至解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，運(yùn)河以東為宿豫縣，運(yùn)河西一度屬泗宿縣，今曉店以北到新安鎮(zhèn)為宿北縣。1945年9月到1946年7月曾設(shè)宿遷市，屬泗宿縣。1946年6月，宿遷縣（包括運(yùn)東和運(yùn)西）同宿北縣新沂河以南地區(qū)，合為宿遷縣，屬淮陰專區(qū)。1970年屬淮陰地區(qū)。1983年屬淮陰市。1987年12月31日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宿遷縣，設(shè)立縣級(jí)宿遷市。狗199厘6輝年饑7排月經(jīng)國(guó)務(wù)院批珠準(zhǔn)，撤銷縣級(jí)押宿遷市，設(shè)立妻地級(jí)宿遷市，差轄沭陽縣、泗叢陽縣、泗洪縣協(xié)、宿城區(qū)和宿禍豫區(qū)。市政府判所在地為宿城身區(qū)。副1.1.顛6墳、人口棍全茫市扯200深4遲年末總戶數(shù)河143.8棉8館萬戶，戶籍人庭口戶521.39像國(guó)萬人，比年初貓?jiān)黾泳S4.1寄3把萬人。全年人悉口出生沫率嗓8.6章2乒‰掙，死亡咸率亮4.2書4拾‰過，人口自然增捕長(zhǎng)個(gè)率葬4.3蚊8瓣‰漿。男女性別休比攏105.7勞8齒（捐女今=10糾0駁），比上年提閘高兩0.5蒼6依。城鎮(zhèn)人口比鋸重濟(jì)30.0旁5接％。費(fèi)200馳3蒼年末，默宿城區(qū)失（漠中心區(qū)）悅總?cè)巳谶\(yùn)24.3鑰7象萬人，比上年沉增區(qū)加渾0.9疾9串萬人。高經(jīng)省政津府爛[2004]惑2咱8縫號(hào)文件批復(fù)，閣市委、市政府宰對(duì)宿城區(qū)行政乞區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)陸整。區(qū)劃調(diào)整表后，光宿城區(qū)區(qū)域面盒積棚由庫13體6祖平方公里擴(kuò)大禮到庫83始7架平方公里，社虹會(huì)人口耳由緩2競(jìng)6來萬人增加逝到縣8悲1超萬人蓄，御轄白1急0糾個(gè)鎮(zhèn)職、盡4倡個(gè)鄉(xiāng)底、羨4漿個(gè)街道。漆1.龍2懷、宏觀經(jīng)濟(jì)聰1.2.雄1直、國(guó)民生產(chǎn)總瀉值罰200勇2撿年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)悲內(nèi)生產(chǎn)總值灑247.0秀3旦億元，比上年添增輩長(zhǎng)忍11.5謝%翅，高于上年增押速蒜0.隆5誰個(gè)百分點(diǎn)，高停于全國(guó)增機(jī)速嬸3.盈5待個(gè)百分點(diǎn)。剃200盼3切年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)蘿內(nèi)生產(chǎn)總值樹278.2忌6芝億元，比上年烈增銅長(zhǎng)諷12.1明%攏，高于上年增經(jīng)速少0.壩6視個(gè)百分點(diǎn)杏200隱4倘年全年實(shí)現(xiàn)地泄區(qū)生產(chǎn)總值傍335.5運(yùn)9短億元，按可比宗價(jià)計(jì)算，比上嗽年增厭長(zhǎng)侮13.8恭%帽，比目標(biāo)增速瀉高突0.超8曬個(gè)百分點(diǎn)。嚇?biāo)捱w近三年國(guó)班民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)縱速率明顯高于炕全國(guó)平均水平梅，并呈遞增趨彩勢(shì)，為房地產(chǎn)刺開發(fā)提供了良叼好的宏觀經(jīng)濟(jì)砌環(huán)境。饑1.2.嫂2室、宿遷在江蘇研及蘇北地區(qū)的脖經(jīng)濟(jì)地位切宿遷國(guó)民經(jīng)濟(jì)元的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指腐標(biāo)都列江蘇省脖未位，明顯落鈴后于蘇北其它唯市。饒經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以灘看出：宿遷在敏江蘇省屬于經(jīng)富濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)推，人均消費(fèi)能吊力較低。繳1.2.屋3灘、三次產(chǎn)業(yè)倦第一產(chǎn)業(yè)增加躁值震82.6惱0吧億元，增檔長(zhǎng)騎2.2泉%妄；第二產(chǎn)業(yè)增腔加艙值圍114.7棒9另億元，增彩長(zhǎng)斃18.1顯%儀。二產(chǎn)中工業(yè)哭增加外值責(zé)84.3布1破億午元搏,涌增屢長(zhǎng)材15.6敗%福；第三產(chǎn)業(yè)增銷加再值增80.8花6花億元，增語長(zhǎng)勉15.0湯%韻。你200嘗4概年第一產(chǎn)業(yè)增船加值懶96.1逃3堂億元，增拼長(zhǎng)此8.5街%暮；第二產(chǎn)業(yè)增笨加賭值金141.7茶6索億元，增垮長(zhǎng)紛17.5堵%繁；第三產(chǎn)業(yè)增五加陸值喘97.7害0歷億元，增蜻長(zhǎng)界14.2綿%歇。辦200姐4雖年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)慶構(gòu)比重由上年手的猴30.2:4某0.1:29羽.綱7蔑調(diào)整添為急28.7:4趣2.2:29體.謎1棵，實(shí)舞現(xiàn)熔“指二、一、眾三地”板到赴“榮二、三、頓一兄”玩的歷史性轉(zhuǎn)變河。喇第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)妨主導(dǎo)，第三產(chǎn)察業(yè)的地位逐步薄上升。娛1.2.俯4片、城市居民消若費(fèi)結(jié)構(gòu)扣200間4以年人均食品、嬌家庭設(shè)備用品傲及服務(wù)、交通播和通信、教育那文化娛樂服務(wù)喜、居住消費(fèi)分屠別為景186叔3格元匠、添27較5至元軌、勞38丟6言元義、器62誠(chéng)5兇元拜和囑53以1價(jià)元，比上年分蕉別增燃長(zhǎng)點(diǎn)14.1絡(luò)%拾、萄16.2典%糧、磨20.4肝%餓、禿13.5孕%蟲和蹈45.8符%頓。澡居住消費(fèi)呈快兆速上漲態(tài)勢(shì)，絮做為新興城市拌，宿遷近兩年是房地產(chǎn)開發(fā)量泳較大，從而導(dǎo)借致居住消費(fèi)激竟增。炎恩格爾系立為寒0.4西3么，與其它城市即相比偏高，宿墾遷的人民生活米質(zhì)量有待進(jìn)一宰步提高。尾2愧、宿遷房地產(chǎn)西市場(chǎng)技2.蓄1勇、房地產(chǎn)投資借額潛2.1.次1聲、宿遷市房地弱產(chǎn)投資額婚200混2宵年房地產(chǎn)開發(fā)床完成投資搏7存億元，增螺長(zhǎng)旗56.塵5邊%昆200疾3漸年房地產(chǎn)開發(fā)促完成投資幅13.0閘6哄億元，增繩長(zhǎng)降86.證6篩%市200蛛4防年房地產(chǎn)開發(fā)隨完成投資交23.3敘1繳億元，增殼長(zhǎng)屈78.4澤%屢。獄宿遷市館于肝9積6憲年成立，作為罵新興的地級(jí)市各，發(fā)展前期基泳礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)欄模較大，城市只版圖擴(kuò)張的同搖時(shí)，必然會(huì)加照大房地產(chǎn)的開語發(fā)建設(shè)；揀從粉02-0易4交年的數(shù)據(jù)來看塌，每年的增長(zhǎng)件幾向近絕100吹%疤，這也與宿遷碗房地產(chǎn)投資額媽基數(shù)小密切相誰關(guān)。鳥2.1.頃1剛、宿城區(qū)房地替產(chǎn)投資額惠200株2茄年宿城區(qū)步房地產(chǎn)開發(fā)投歲資霉2.2意1把億元，增爹長(zhǎng)鏟100%靠，占全神市塞31.6%監(jiān)200翅3場(chǎng)年宿城區(qū)倦房地產(chǎn)開發(fā)投途資裂2.4詞4甩億元，增濤長(zhǎng)必10%球，占全穴市趁18.7鐘%壯。茄由隨于賄0下4副年宿城區(qū)房地仍產(chǎn)投資額未對(duì)叫外公布，泄從膝02-0棵3珍年的數(shù)據(jù)來看隨，宿城區(qū)所占煌比例逐年減少窗，增幅也明顯眾落后全市平均綱水平；宿遷房西地產(chǎn)開發(fā)箱有濤“釀?dòng)墒兄行南蛲忮X擴(kuò)探張等”系的趨勢(shì)，究其謊原因，老城區(qū)策可供開發(fā)土地義減少以及城市跌版圖的擴(kuò)大，粘均導(dǎo)致以上數(shù)雄據(jù)的出現(xiàn)。詞2.席2皇、城市人均住儀房面積黃200柱3騎年俗城市居民人均目住房使用面能積溜23.1牙2煮平方米，住房押配套擋率波46.5%偽。對(duì)200薄4鏟年莖城市居民人均然住房使用面答積朱24.1刮9盒平方米，住房惠配套候率贏46.5%膝。壓相比物較誦200死4倒徐州的城市人仁均住房使用面山積格20.8拉1嫌平方米簽，宿遷在這個(gè)訓(xùn)指標(biāo)上明顯高洋于徐州；從側(cè)腳明說明：宿遷共人購房的目的帝主要是為了改脫善性需求、工濾作地點(diǎn)需求（潮尤其是政府新朗區(qū)），而首次尸置業(yè)的比例很襯低；彎因而對(duì)樓盤開旺發(fā)提出較高的憶要求，性價(jià)比剝高的樓盤將為驚市場(chǎng)所追逐。業(yè)2.枕3咳、宿遷房地產(chǎn)哈開發(fā)狀況伍200鉤2妙年宿遷市有房指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是3旨6嚼家，比上年凈釋增胸1衣0洞家；完成房地汪產(chǎn)開發(fā)投吊資鋤7.0釀0鳳億元，比上年崖增必長(zhǎng)腫56.5股%姑；商品房施工蜜面晚積傾105.1旅6監(jiān)萬平方米，比皂上年增醬長(zhǎng)付60.5躁%支；各類商品房拾竣工面廁積霜72.6脖9俯萬平方米，比桿上年增辛長(zhǎng)潤(rùn)2.輪4餡倍。舞200壇3流年宿遷市有房朵地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠共炕5調(diào)3景家，比上年凈的增施1陵7閥家。完成房地祥產(chǎn)開發(fā)投共資圍13.0泄6劍億元，比上年椒增搶長(zhǎng)紐86.陰6耳％。商品房施們工面數(shù)積谷151.0牧7隔萬平方米，比誓上年增引長(zhǎng)愧44.顆1常％；商品房銷齊售面捎積誘65.5僵4礦萬平方米，比濤上年增凈長(zhǎng)葛16.感5缸％。其中商品搜住宅銷售面判積圍56.0炮4斤萬平方米，增懶長(zhǎng)此20.懶9蜻％。襖0終2江年商品房竣工垃面積戲?yàn)殄a72.6旱9樂萬㎡，而商品灰房預(yù)售房面積括為里56.2傭6威萬㎡，遠(yuǎn)小于放竣工面積，市匹場(chǎng)呈現(xiàn)供大于漲求，雖然以上群僅詳為做0漫2早年的數(shù)據(jù)，但筍從前期市場(chǎng)調(diào)結(jié)查的情況來看險(xiǎn)，各樓盤的去完化周期大多羞在設(shè)1肯年以上低，預(yù)0奪3克、鍬0只4勵(lì)年的房地產(chǎn)竣惑工、預(yù)售面積耳也將呈現(xiàn)供大暗于求的局面。螺200案2徒年寒全市實(shí)現(xiàn)商品屠房銷售收省入劈6.0律4重億元，比上年做增不長(zhǎng)債1.屢7圣倍；商品房銷食售面麻積抬56.2拆6傭萬平方米，比驟上年增鞭長(zhǎng)己1.哈8錄倍。世200親3曬年朽全謎市豬商品房銷售節(jié)額蛇7.9夜5暮億元，比上年艱增虛長(zhǎng)藥32.船5本％。其中商品共住宅銷售釣額毅5.6括9奉億元，增記長(zhǎng)似34.覺2營(yíng)％。味2.戚4肢、宿遷房地產(chǎn)養(yǎng)細(xì)分市場(chǎng)掌宿遷城區(qū)開發(fā)住的樓盤主要集阻中在老城區(qū)、祖市府新區(qū)、經(jīng)償濟(jì)開發(fā)區(qū)、宿惕豫區(qū)，根據(jù)項(xiàng)宣目的區(qū)位（市憂府新區(qū)近環(huán)城己路、臨近規(guī)劃拒中的宿城新區(qū)樂），本次市場(chǎng)草調(diào)研的范圍為君老城區(qū)、市府尤新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開御發(fā)區(qū)的在售住遺宅項(xiàng)目；安瑞晚研展部對(duì)宿遷絹房地產(chǎn)市場(chǎng)做敏如下細(xì)分：淘市中心板貌塊樣句叉令地理范圍為京墓杭運(yùn)河、古黃纏河所包圍的區(qū)意域，是宿遷老揭城區(qū)，也是宿公遷商業(yè)氣氛最滅濃的區(qū)域訂；平斗代表樓盤段：層砌壓金港國(guó)際廣場(chǎng)陵、金席谷舞·販?zhǔn)⑹揽党恰⑴d薦鴻名城、江山煙城市廣場(chǎng)、東敵城水岸、剖市府新區(qū)板層塊徒烈地理范圍為古低黃河以西、環(huán)堪城路以東、經(jīng)贊濟(jì)開發(fā)區(qū)以北鑼的區(qū)域，為宿征遷市政府各機(jī)走關(guān)新址所在地垮。扁代表樓盤禾：愛霸駛項(xiàng)王小區(qū)、名紅都肌·摘水景豪宅、金群陵名府、仁恒漂公寓、富麗萊胸嘉苑院開發(fā)區(qū)板散塊逐凳吉地理范圍為環(huán)頌城以東以北、所古黃河以西、決威海路以南區(qū)含域，宿遷經(jīng)濟(jì)饑開發(fā)區(qū)的版圖鮮。垃代表樓盤苗：斤扯咽歐洲花園、天械星花園、通成藥山莊、翠屏南笨園紡2.4.托1枝、市中心板塊眨板塊的地理范衰圍為京杭運(yùn)河膚、古黃河所包量圍的區(qū)域，是積宿遷老城區(qū)，畝居住氣氛濃厚弟，商業(yè)配套、數(shù)生活配套、交糊通設(shè)施較為齊霧全；宿遷的商尿業(yè)主要集中在比幸福路沿線（膜黃運(yùn)中路至市鬼府東路段），斜交通較為擁擠馬。區(qū)域內(nèi)路況姐通達(dá)情況較為艇一般，高峰期千間較為堵塞。躍在售主要樓盤掩一覽表：嫌案名企總建貞規(guī)模（㎡）低房屋類型欄單價(jià)范圍荷（削元損/演㎡）肺均價(jià)縣（懶RMB陵/鉤㎡）親面積范圍（㎡表）趨主力房型湯主力面積（㎡館）摟主力總價(jià)撐（萬元）德銷售率逐備注忍金港國(guó)際廣場(chǎng)必1尤6斤萬籮（住俘宅叔1寶2尼萬）殖多層完小高層堆妹2400-3層000外(仍高白)問2300流2700弓105-16夜5斥（高）贏兩房元(士高京)敘105-14延6陵(壇高垮)游恐(騾高俱)搶預(yù)熱盤厚內(nèi)部認(rèn)道購練50%計(jì)興鴻名城糟2克萬梁小高層瞞2100設(shè)-2790匙2500子97-196叢三房職132-1難49唇33-37.付3牢預(yù)熱盤栽東城水岸訂1扯0挨萬高多層討小高層亂1960-2生330以2260-2粥600笨2150對(duì)2430弱88-125船117-13粗9原三房秧108-12盟5售117-13妥9眠65%政4晶月歐3不0似日開盤即江山城市廣場(chǎng)糞1巧1口萬寄小高層坡田2200-2托900僑2550霸97-218健三房晶134-15仰6鴿50%切4膊月貧2喂6貨日開盤軋(賭預(yù)追熱啟8德個(gè)辛月占)舒金谷盛世康城炊5.營(yíng)2鑒萬費(fèi)多層伯2050--霧2250那2150甲114-1銳31宅三房紗114-13已1止24.5-2逐8奮預(yù)熱盤薪預(yù)斜訂購50%嶄怡景名苑奇1語1傍萬跑多層冬1820-2棒290奉2140償88-138延二房析三房甜88-96廳115-13耗8絹------局項(xiàng)里花園西區(qū)拒4.4漿多層薦1560-1醒680密1644慎75-115暈二房歌三房補(bǔ)75刮112-11秤5候12.33城18.5斤------菜（注：以上數(shù)孝據(jù)薦5殼月北5碑日止）冤A肥:翼供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析哨供應(yīng)量主要集歡中在黃運(yùn)中路沿、市府東路、驕古黃河、京杭惜運(yùn)河所圍成的掏區(qū)域，這也是胃宿遷傳統(tǒng)的商繪業(yè)中心；區(qū)域尸內(nèi)金港國(guó)際廣候場(chǎng)、興鴻名城福、江山城市廣鳴場(chǎng)、東城水岸密四個(gè)樓盤也是某宿遷較為高檔斥的樓盤，無論傾在售、未來供屆應(yīng)量都要是板謀塊最大的區(qū)域際。很板塊內(nèi)在售的起主要樓盤總紀(jì)量混5塵3峰萬平方，后期政也將有榆近蘿2播6員萬方的供應(yīng)；找板塊內(nèi)個(gè)案有蠶相當(dāng)部分為舊狼城改造項(xiàng)目，羞如金港城市廣演場(chǎng)、興鴻名城程等。搏建筑形態(tài)以多餡層為主；小高扎層、高層（主化要集中在市中偽心）比例有增燈大的趨勢(shì)，市調(diào)場(chǎng)接受度不高哄?；鐱同：產(chǎn)品規(guī)劃分被析軌產(chǎn)品規(guī)劃差次脅不齊，樓盤兵鉤營(yíng)式布局仍占程主角，景觀、腥建筑立面等方映面都有待加強(qiáng)備。腿板式風(fēng)格，一秧梯二戶占據(jù)主盤流。房型評(píng)價(jià)：熔案名黨房屋類型澆面積范圍（㎡捎）仔主力房型狀主力面積（㎡兵）類金港國(guó)際廣場(chǎng)糧多層射小高層怒105-16茶5突（高）日兩房途(物高是)逢105-14燥6崇(舒高宏)飼興鴻名城卵小高層扮97-196短三房翁132-1赤49勿東城水岸池多層治小高層螞88-125通117-13暖9塊三房師108-12望5精117-13比9誕江山城市廣場(chǎng)云小高層探97-218粘三房魔134-15叔6階金谷盛世康城鳴多層墊114-1盞31魄三房徑114-13瞧1辮怡景名苑嶼多層殼88-138卻二房紀(jì)三房詞88-96判115-13環(huán)8仆項(xiàng)里花園西區(qū)煙多層貴75-115蛇二房扶三房醒75雷112-11堆5鵝房型設(shè)計(jì)較為育落后，空間布輩局不合理，多墾數(shù)樓盤不能做眼到：動(dòng)靜分離櫻、干濕分離，廣面積浪費(fèi)較為懶嚴(yán)重。密緊湊房型、寬柏敞房型并存，欺品質(zhì)較高的樓勺盤房型設(shè)計(jì)較黎為寬敞，如江蠟山城市廣場(chǎng)、形金港國(guó)際廣場(chǎng)掛等；前期市場(chǎng)女調(diào)研中可以看斷出：房型面積四大的房源市場(chǎng)洋去化難度較大絲，可以看出宿粥遷居民總房款榨的承受能力有占待提高。慢板塊內(nèi)三房為卵主，輔以二房語，四房量小，桿一房難覓蹤影辱；同房型個(gè)案僅面積落差異較蘋大，如：金港求國(guó)際廣場(chǎng)兩房秋面積樹105-14求6潤(rùn)㎡，而項(xiàng)里花選園兩拆房題7墻5劍㎡，怡景名屋苑擁88-9梢6域㎡，這也與樓館盤定位密切相虜關(guān)。敲C橡：價(jià)格分削析節(jié)——賭地段決定價(jià)格棍板塊內(nèi)：多層另的主流價(jià)格柴在扯2150-2向300RMB熄/沸㎡，均價(jià)由板逆塊中心向四周鐘弟減；項(xiàng)里花啦園較其它個(gè)案永，位置偏遠(yuǎn)、焦品質(zhì)也較低，虜因而呈現(xiàn)板塊收內(nèi)價(jià)格谷架底弄1644R錘MB涂/喝㎡；摸小高層價(jià)格艙在蜂2430-2敞700RM歸B遠(yuǎn)/芹㎡，與多層不汗同的是，影響遵價(jià)格的不僅僅脂是地段，景觀掘的好壞決定了笨小高層的部分磨價(jià)格。D：客源分析政客戶呈現(xiàn)區(qū)域遲內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣，訊自主客為主，撿個(gè)案基本無投曬資客身影。雙30-4勇5途為主流客戶群掃體，政府機(jī)關(guān)桑工作人員、企訓(xùn)事業(yè)單位（學(xué)午校、醫(yī)院等）鳥員工是購房的燦主力軍。領(lǐng)2.4.議2缺、市府新區(qū)板循塊稀案名康總建劫規(guī)模（㎡）顧房屋斗類型找單價(jià)范圍仍（顛元頁/希㎡）闖均價(jià)遞（挪RMB馬/系㎡）媽面積范圍（㎡托）互主力房型鴿主力面積（㎡選）荒主力總價(jià)魔（萬元）測(cè)銷售率強(qiáng)備注償項(xiàng)王小區(qū)佩14.欣5澇萬運(yùn)（三期）屯多層畢------五1750獎(jiǎng)45-198香三房圈111-11屠7飾130-15雀2攔90%憤A啟組開團(tuán)華0告4失年鋸9欺月入市狗金陵名府盆1果5輕萬慶多層鎮(zhèn)1676嘩-1810定1744命6媽5策（閣樓）跳150炎復(fù)式滋215解37.5譽(yù)90賽%穩(wěn)以上很尾盤，僅剩五吩樓及閣樓踢富麗萊韻嘉苑鵝11.建6盼萬躍多層敏小高層褲------凱2100漸2600脾74-13佳6承141筋三房蹈四房碧94-112搞141姜36.6僻85%怠襖去年年底占新園亮約拐1獅0縮萬蜻多層翼1628-1寨688伙1652青90-180伸二房裁三房暫90錘119保14.8瓣19.7端65%鳳0矛4款年省9戚月入市甘仁恒公寓繭6.綁4曾萬辱小高層騙------擦2500寶70-33古0賽二房野三房增四房置100櫻135篇160饑25究33.8惑40摸葛------她二期在售參名都水景民豪宅烏5.9衰多層竭小高層卸------慕2300嗽2700香91-14痛6城113-13葵7藝三房跨三房綿105-13堵7范113-13打7口30.5-3仙7滔叢------裙撲抽預(yù)熱土金色水岸泄約渴1瓦4誦萬掠多層辮------徹1950攝------離三房膽120-13您0集78%節(jié)二期后批、三呢期一批房源在浸售扎(加以上數(shù)赤據(jù)嘴05.5.據(jù)5鞠止弄)抬A王:暮供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析毛供應(yīng)量主要集鑒中在項(xiàng)目周邊深，項(xiàng)王小區(qū)、螺新園與項(xiàng)目一紋路之隔，金陵摟名府、富麗萊感嘉苑與項(xiàng)目也痛相距較近；上溉述四個(gè)樓盤未膀來高有叮3村0藝萬方的供應(yīng)量卵，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)較糟為激烈。煮板塊內(nèi)在售各身樓盤的總量體首達(dá)系到耀7典7途萬方，而各樓向盤后期也將資有劇3撲0燕余萬方的供應(yīng)晌量，對(duì)宿遷這淚個(gè)城市化進(jìn)程圾并不快的新興泥城市而言，供才過于求的態(tài)勢(shì)耕已趨明顯。譜板塊內(nèi)在售個(gè)嚷案后期入市點(diǎn)數(shù)來看，對(duì)項(xiàng)目霉具有直接競(jìng)爭(zhēng)呆的是金陵名府植二藏期百8蜻萬方，富麗萊扁嘉苑二期解的酒5.滑6氏萬方。鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)板塊中阻的通成山莊、肥天星花園緊臨蜻市府新區(qū)，其滿客源的主要區(qū)律域?yàn)槭懈聟^(qū)開，進(jìn)一步加大晝了市府新區(qū)板劉塊個(gè)案之間的蘭競(jìng)爭(zhēng)。省B政：產(chǎn)品規(guī)劃分駱析曾板塊內(nèi)供應(yīng)以虹多層為主，少陸量小高層。柿產(chǎn)品規(guī)劃差次劇不齊，樓盤兵朋營(yíng)式布局仍占見主角，景觀觀票戶、戶型設(shè)計(jì)壩等方面都有待倉加強(qiáng)，建筑立圍面普遍缺乏現(xiàn)配代感。房型評(píng)價(jià)：吸案名栗房屋類型算面積范圍（㎡揮）膽主力房型東主力面積（㎡擺）忘項(xiàng)王小區(qū)枕多層花45-198故三房粥111-11據(jù)7爛130-15讓2輝金陵名府霜多層失6鑼5蜜（閣樓豪）敞-150肅復(fù)式短215賞富麗萊嘉苑爭(zhēng)多層負(fù)小高層稿74-13束6亂141串三房桑四房獵94-112漂141趟新園紋多層鄙90-180貞二房柜三房嗎90盼119慣仁恒公寓竿小高層杠70-33交0遲二房該三房漁四房司100膜135聞160藝名都水景豪宅欲多層詳小高層以91-14宅6唐113-13全7在三房英三房窩105-13描7史113-13擁7磨金色水岸董多層囑------碧三房搶120-13價(jià)0剃板塊內(nèi)房型設(shè)賓計(jì)普遍經(jīng)濟(jì)、緣緊湊，兩房控釣制無在告90-100拼㎡、小三衣房差105-12塊0旁㎡、大三散房皮120-13領(lǐng)5街㎡，相對(duì)于市屆中心板塊，房翼型的面積偏小缸。略房型設(shè)計(jì)水平浸差次不齊，例橡如：名都水景盆豪宅房型布局道合理、面積控繭制合適宜，仁汁恒公寓面積浪茂費(fèi)較多、南北營(yíng)不通透。弓板塊內(nèi)多數(shù)樓統(tǒng)盤規(guī)劃有一房置，在滿足單身紫一族的同時(shí)，巧也針對(duì)老年人縣以及區(qū)域內(nèi)購森買力較弱的原嫂有居民。噸C跑：價(jià)格分惑析屢—恭—振地段決定價(jià)格儉、價(jià)格圍繞新縫產(chǎn)品波動(dòng)麥項(xiàng)目所在宜區(qū)域向的多層主流價(jià)賤格在者17500-頑1800違RMB丹/紀(jì)㎡，依據(jù)：項(xiàng)妙王小區(qū)三期一襖批緩1750RM飄B他/肯㎡，即將上市柿的二批將有小千幅上漲；新園菊多層價(jià)格栽在脅1650RM查B澡/禁㎡，樓盤品質(zhì)膀、開發(fā)商背景沾等降底了其售節(jié)價(jià)；位置稍好霧的金陵名榜府件5牛F昆的價(jià)格事在梢1744RM膽B(tài)水/釣㎡，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)掉值其平均價(jià)格護(hù)在林1900RM貧B詞/辜㎡。旁區(qū)域內(nèi)小高層堡的單價(jià)璃在擁2500-2役700漫RMB勤/封㎡，個(gè)案區(qū)位脈較為類似，名輛都水景豪宅（株水景、房型、滲景觀）由于其雕產(chǎn)品本身優(yōu)于麥其它個(gè)案，因恒而其單價(jià)也略冊(cè)高于其它個(gè)案結(jié)。D：客源分析隔市府新區(qū)的特盈殊性，決定了撕區(qū)域內(nèi)主力客弓源為公務(wù)員、扭企事業(yè)單位員走工。濕拆遷戶是板塊丹內(nèi)客源生力軍遇。慚老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)張開發(fā)區(qū)的客戶啄群不大，但不記可忽視。指2.4.斑1蜻、開發(fā)區(qū)板塊需案名謠總建棟規(guī)模（㎡）椅房屋類型臨單價(jià)范圍恐（時(shí)元殊/權(quán)㎡）互均價(jià)揚(yáng)（參RMB逮/秒㎡）塊面積范圍（㎡癢）醋主力房型滲主力面積（㎡紗）簡(jiǎn)主力總價(jià)吐（萬元）村銷售率億備注下天星花園臨二期潑24駕6狼戶媽多層碼1676-1胡811狠1767株88-153醬二房乞三房捧95捕116凳16.8醋20.5恐80涼%玉（穩(wěn)04.皆6辦開始銷售）傷三燭期裝0禍5齒年快1笛0吧月開盤言通成山莊石------蕩灣掘多層愧1700-1玩850輛1775片56.5-妄141執(zhí)三房里100-11嶼6億90浪%方（專0杏4隔年初銷售）掘二期用地已轉(zhuǎn)易讓襯歐洲花園刮2企7投萬榜扮姑多層軌（一期）允------按1600梢88-12脆0齒三房街102-1勁20粥14-19者.2沙80咐%邊（胳04.12對(duì)）咬法一茄期適30蜜3籌戶余翠屏南園集7.冬3詞萬蓬冒牢多層鼓------庭1300木66-14牽0印二房蜻三房絕94扣125顧12.2復(fù)16.3藥30%徑(0舉5戒年匙3怪月起恨售痰)縣泥板塊平均價(jià)格擋明顯低于其它備板塊，加上房超型經(jīng)濟(jì)、緊湊圈，總價(jià)也較低巨，對(duì)客戶具有峽較強(qiáng)的吸引力車，會(huì)分流相當(dāng)牢一部分市中心源、市府新區(qū)客揉源。清主要客戶來自吼市中心、市府才新區(qū)的公務(wù)員伴、企事業(yè)單位鄭，拆遷戶也占嫩據(jù)一定比例；龜天星花園、通理成山莊緊臨市驚府新區(qū)，因而遲新區(qū)客源較多夠；歐洲花園、寨翠屏南園在市物中心均設(shè)有售職樓處。秒各房型面積落香點(diǎn)控制適中，瓜二亮房續(xù)88-95放㎡、三遣房疾100-12嚇0乒㎡。泄天星花園、通斧成山莊緊臨市廉府新區(qū)，多層堆價(jià)格必在幫1750R皮MB院/吵㎡，與項(xiàng)目周貿(mào)邊的價(jià)格不相并上下；歐洲花伏園、翠屏南園廚位置較為偏遠(yuǎn)倚，其價(jià)格相對(duì)承便宜。3、項(xiàng)目分析浙3.1節(jié).除、項(xiàng)目概況什3.1.煎1狡、項(xiàng)目區(qū)爪位禽參四親地塊位于市府膝新區(qū)，東至世掀紀(jì)大道，世紀(jì)陳大道對(duì)面為項(xiàng)揮王小區(qū)三期（跳在建、售）；較西臨環(huán)城西路新綠化帶、南抵掉青海湖路，路鷹對(duì)面為腹空地、北至微布山湖路，路對(duì)舅面為安置房古披北小區(qū)及在售沈的新園小區(qū)。牌3.1.遙2嶄、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指網(wǎng)標(biāo)嫂A嘗：面秀積別264.8映1戀畝懶B甚：建筑密度不免高碰于蘿30%焰C保：綠化率大壺于炮35%織D繞：高層建筑幢昂數(shù)比例不低持于君25%銳3.1.餃3突、宗地狀況逗地塊上有農(nóng)作盤物，地勢(shì)略高舊于地面，需進(jìn)擠行整平。喝地塊被高壓線觸分為兩塊，大飽塊較為方正，耗小塊狹長(zhǎng)、不晝規(guī)則。潤(rùn)3.聲2小、環(huán)境評(píng)價(jià)傍3.2.槳1塌、基本配套太A蹦：生活配蟲套誕黃主要依托項(xiàng)王殃小區(qū)、新園以寫及本案沿街商欺鋪，市府新區(qū)殘內(nèi)集中的商業(yè)妹中心較為匱乏拘。量B鞭：教育、文化裂配套動(dòng)項(xiàng)目對(duì)面有在卵建的體育館，查項(xiàng)目周邊學(xué)校豈數(shù)量較少。C：交通配套悼?jī)H劉5鍋路公交車，可課達(dá)市區(qū)。置微山湖路、洪際澤湖路、世紀(jì)至大道路況良好伸，較為通暢。閥出行以自行車妄、助動(dòng)車為主柔。怪3.慢3健、項(xiàng)讀目磨SWO謝T腎分析債3.3.際1糕、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分金析講（彎S撓）橡宿遷城市規(guī)屋劃煙—匆—單重點(diǎn)向西發(fā)展期（包括市府新蒸區(qū)、宿城新區(qū)考）效項(xiàng)目有規(guī)模優(yōu)闊勢(shì)，利于進(jìn)行污大手筆的規(guī)劃濟(jì)。灶項(xiàng)目對(duì)督面墊—欲—肆在建的體育館鼠為本案的重要懇賣點(diǎn)之一謊項(xiàng)目周邊道路帳通暢。衛(wèi)3.3.族2塘、項(xiàng)目劣勢(shì)分季析掃（銅W徐）汽項(xiàng)目周邊各項(xiàng)鮮配套設(shè)施稀缺頸。胃高壓線橫穿項(xiàng)煉目，不利于小序區(qū)整體規(guī)劃，夾客戶對(duì)本案會(huì)有產(chǎn)生一定抗性跪（項(xiàng)王小區(qū)已蠻是佐證）。雞本案將規(guī)劃一單定比例的高層蹄，宿遷居民對(duì)洞高層的抗性較咸強(qiáng)。?？蛻羧狠^為局槐限，主力客戶風(fēng)群梳—狠—液公務(wù)員基本已輩完成置業(yè)（新辱區(qū)建煉設(shè)含5避、慌6敞年）。旱宿遷城市化進(jìn)互程較慢，城鎮(zhèn)浙人口的增長(zhǎng)率吸緩慢。琴3.3.虧3滔、項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)錢會(huì)分析許（測(cè)O摘）寄宿城新區(qū)的規(guī)注劃，將改變本額案位于城鄉(xiāng)結(jié)陣合部的尷尬地鹽位，也將會(huì)給惜本案提供一定恒機(jī)遇。遠(yuǎn)大致預(yù)測(cè)本案哥的入市時(shí)間，肥極大可能避開沒在售個(gè)案的競(jìng)弊爭(zhēng)，且市府新規(guī)區(qū)內(nèi)可供開發(fā)虎的土地已不多療。資相對(duì)于宿遷房龜?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)饞化競(jìng)爭(zhēng)較為普協(xié)遍，本案如突欺出產(chǎn)品的特色并、專業(yè)營(yíng)銷，額將會(huì)為本案創(chuàng)姑造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。撫3.3.政4倍、項(xiàng)目市場(chǎng)威拋脅分析挑（嗓T厭）湊宿遷房地產(chǎn)市均場(chǎng)趨于飽和狀游態(tài)，已出現(xiàn)供醬應(yīng)量大于需求虛量的局面。轎市府新區(qū)板塊叉供應(yīng)量大，競(jìng)辜爭(zhēng)激烈。嚴(yán)國(guó)家近期一系妄列的宏觀調(diào)控獨(dú)，一定程度上援將會(huì)縮小宿遷縮房?jī)r(jià)上升的空蘭間，或帶來一葬定風(fēng)險(xiǎn)。浮宿城新區(qū)規(guī)劃瓶相當(dāng)比例的住帖宅用地。殼3.穴4睜、項(xiàng)目定位睛3.4.地1居、整體定位蛛獎(jiǎng)塞本案位于市府柱新區(qū)邊緣、近續(xù)建設(shè)初期的宿為城新區(qū)，周邊湯各項(xiàng)配套較為陵稀缺；項(xiàng)目周淚邊供應(yīng)量較大僑，同質(zhì)化產(chǎn)品沿較為普遍，距駕離老城區(qū)中心塘路程較遠(yuǎn)，出兆行方式將友自蕩行車、助動(dòng)車太為主；本案對(duì)笑面有在建的宿貞遷體育館，針慨對(duì)以上情況，壓本