商城營銷策劃方案

PACIFIC船we辿甌寶n非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧“*商城”營銷策劃方案第一節(jié)、價格體系評估第二節(jié)、項(xiàng)目銷售組團(tuán)定位第三節(jié)、項(xiàng)目認(rèn)購開盤營銷定位第四節(jié)、后期尾盤營銷模式定位第五節(jié)、消費(fèi)者群體定位第六節(jié)、商業(yè)物業(yè)管理定位PACIFIC非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧BAjIX?4，■非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧第一節(jié)、價格體系評估1、定價策略及依據(jù)價格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排，一般方案是設(shè)置消費(fèi)者預(yù)期認(rèn)可價、內(nèi)部認(rèn)購價、開盤價、竣工價、入伙價、清盤價，并要有與此價格相適應(yīng)的銷售比例。價格制定的基本原則為：逐步提高和留有升值空間。價格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：價格下調(diào)：房價在出售以后基本原則是只升不跌，一旦價格明顯下調(diào)，不僅會嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負(fù)面效應(yīng)，而且會使項(xiàng)目市場信譽(yù)度下降而影響銷售。價格作空：有些發(fā)展商為了人為地制造人氣，即使在市場實(shí)際接受較差的情況下，依舊提高銷售價而在實(shí)際銷售中又隨意給客戶還價，打折，出現(xiàn)價格作空現(xiàn)象。升值太快：缺少價格空間，有些發(fā)展商一旦發(fā)現(xiàn)自身項(xiàng)目入市出現(xiàn)較好的業(yè)績，便誤認(rèn)為上市價格太低，于是過快或過大幅度地上調(diào)價格，致使市場應(yīng)預(yù)留的空間失去，這是目前較多樓盤銷售率停滯不前的一個重要原因，即是缺少價格空間。合理的價格上調(diào)策略是按開盤、竣工、入伙三個主要時間段，其中設(shè)置若干個調(diào)節(jié)點(diǎn)，每次調(diào)價的幅度能給前期購房者產(chǎn)生信心，又能給欲購而未購者帶來一定的刺激，產(chǎn)生搶購欲念。價格調(diào)節(jié)幅度：小幅遞增，小幅頻漲。一般每次漲幅為1%—3%，調(diào)價新近幾天，可配合以適當(dāng)策略，作為價格局部過渡。當(dāng)有新生客源流時，再撤銷折扣。PACIFIC器器is變甌寶n非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧2、****定價策略及依據(jù)在國際上通用的有四種方法，成本定價法、同類物業(yè)定價法、租金定價法、心理目標(biāo)定價法。在****項(xiàng)目的價格定位過程中，根據(jù)邢臺市的整體商業(yè)環(huán)境以及人們投資的接受程度和習(xí)慣，建議采用同類物業(yè)定價法。在邢臺市的各個商業(yè)項(xiàng)目中財(cái)富廣場、米蘭百貨是我們的主要參照物，其中財(cái)富廣場的價格體系定位最具有參考價值。同類物業(yè)定價法以財(cái)富廣場以及米蘭百貨為參照:項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目業(yè)態(tài)銷售銷售銷售銀行公攤總體評價名稱位規(guī)模分布面積價格政策按揭系數(shù)置中由地下負(fù)1層銷售面負(fù)一層均一次性付銀行1層銷售約在興一層地超市1積以價6000款優(yōu)惠提供80%以上，其他大上五層層首10---20元/m?；一5%；一層5成層不是很理街商場及飾、家平米為層均價簽訂三年10年想。財(cái)富廣場與6至13電、飾主11000元/返租協(xié)議按揭，位置較好，而新層的酒品2層由2二層均五層四優(yōu)惠且一層滿兩年華店構(gòu)男裝、價9500年，每年2個使用不滿意可退財(cái)富南成，總男鞋3元/itf、8%；可一百分款，現(xiàn)在肯德廣場路建筑面層女裝三層和四次沖抵首占八、、率基已簽合同，交積約女鞋4層的半層付款,且一51.3%配套也比較完叉10萬層床上只租不層部分商善，這對億德口平方用品5售，四鋪滿兩年隆都造成了威路米；商層餐飲層、五層可全額退肋、，但是其價東場部分6層以均價款位高，公攤約5萬上酒店4500元/大，是其失敗平方米m2的主要原因。PACIFIC非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧米蘭百貨新華北路原臥牛處西側(cè)3萬平方米的經(jīng)營面積一層有精品服裝、珠寶首飾、手機(jī)、小型電器二層主要是服裝和餐飲一樓商鋪主力面積160~180m2,二樓商鋪主力面積30~60m2一層均價11000元/由2二層均價6666元/m2返租3年，每年9%,可一次沖抵首付款。十年購買期滿后如不想繼續(xù)經(jīng)營可以全額返還購房款一次性付款優(yōu)惠2%；按揭5成10年公攤系數(shù)33%米蘭百貨是一個集商場、四星級酒店為一體綜合建筑群，緊鄰新世紀(jì)廣場，定位時尚消費(fèi)，面積分割大，目前正在招商，其招商與定位變化很大，沒有真正的實(shí)現(xiàn)時尚的消費(fèi)定位。(2)根據(jù)對本項(xiàng)目商圈的綜合分析，按商場建筑樓層分析價格定位為：(開會當(dāng)面確定)第二節(jié)、項(xiàng)目銷售組團(tuán)定位為了保證每期開盤都能夠順利銷售完畢，避免尾盤的出現(xiàn)，在明確認(rèn)購情況之前，我們建議分兩個組團(tuán)開發(fā)以及銷售，每期銷售推出的面積總量控制在3，0000平方米左右。從銷售的難易程度分析，第一階段應(yīng)該率先推出負(fù)一層全部，一層西區(qū)，二層西區(qū)，三層?xùn)|區(qū)，四層?xùn)|區(qū)；第二階段推出一層?xùn)|區(qū)，二層?xùn)|區(qū)，三層西區(qū)，四層西區(qū)，五層全部。第三節(jié)、項(xiàng)目認(rèn)購開盤營銷定位一、認(rèn)購工作流程：接受認(rèn)購工作登記一一收取認(rèn)購登記金一一評估價格、市場情況、分割面積一一開盤一一收取認(rèn)購金一一簽訂正式購房合同一一收取首付款一一辦理銀行按揭。PACIFICFMPACIFICFM第?E?URI非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧2004年月日開始正式接收認(rèn)購登記并收取認(rèn)購登記費(fèi)，根據(jù)認(rèn)購情況確定開盤日期，現(xiàn)初步確定為月日正式開盤。二、認(rèn)購期間優(yōu)惠政策：為了科學(xué)的考證認(rèn)購人數(shù)的真實(shí)情況，避免投資者集中在開盤前認(rèn)購，現(xiàn)建議根據(jù)不同的認(rèn)購周期，優(yōu)惠幅度應(yīng)有所不同?，F(xiàn)建議認(rèn)購期間分三個時段（見下表）注：認(rèn)購對象一一產(chǎn)權(quán)商場商鋪階段優(yōu)惠率認(rèn)購類別、第一階段月曰至月曰前第二階段月日至月日前第三階段月日至開盤前認(rèn)購產(chǎn)權(quán)一次性付款優(yōu)惠5%優(yōu)惠3%優(yōu)惠1%銀行按揭優(yōu)惠2.5%優(yōu)惠2%優(yōu)惠1.5%分期付款優(yōu)惠2.5%優(yōu)惠2%優(yōu)惠1.5%以上的優(yōu)惠點(diǎn)待銷售價格制定后，一律按“現(xiàn)金增值計(jì)劃”執(zhí)行。備注：分期付款在簽訂售房合同時，繳納總房款的50%，主體封頂時繳納剩余房款的40%，剩余的10%在交房前交清。三、認(rèn)購登記：為了聚集人氣我們將進(jìn)行認(rèn)購登記，凡是有意購買者，需在認(rèn)購時交納認(rèn)購登記費(fèi)2000元，然后在開盤時按排隊(duì)前后次序加蓋順序號章（如未選中房號在活動結(jié)束后如數(shù)退還），方可取得商場商鋪認(rèn)購選號權(quán)。四、開盤時排隊(duì)認(rèn)購程序：開盤剪彩結(jié)束后，正式開始發(fā)號認(rèn)購，按排隊(duì)前后次序，在工作人員指PACIFIC的密害辿值=3]非凡眼界非凡創(chuàng)意非凡智慧引下，進(jìn)入售樓部大廳，憑認(rèn)購登記卡排隊(duì)加蓋認(rèn)購順序章后，然后進(jìn)入售樓部選擇房號，簽訂認(rèn)購書，每個商場商鋪交納認(rèn)購款元（包括已交款和優(yōu)惠折扣款）。五、排隊(duì)認(rèn)購優(yōu)惠政策及簽約：享有優(yōu)先選號權(quán)，享有認(rèn)購期間的現(xiàn)金增值計(jì)劃。享有抽獎資格。可以參加4999元大獎活動：對所有購房者，通過抽獎形式產(chǎn)生一等獎1名，獎品為價值4999元的品牌電腦一套；二等獎2名，獎品為品牌彩電一臺；三等獎若干名，獎帶有億德隆標(biāo)志的保溫杯一個。3、正式簽約：客戶在取得認(rèn)購資格并交納認(rèn)購定金一一元后，由銷售代表提供辦理銀行按揭所需的有關(guān)手續(xù)，客戶應(yīng)在3至10日內(nèi)交納首付款，并正式辦理銀行按揭手續(xù)。備注：因?yàn)橐欢诘馁彿啃问降挠绊?，即?nèi)部認(rèn)購和繳納大定金兩種形式同時采用。三期只走內(nèi)部認(rèn)購的形式可能是部分投資者難以相信并接受。鑒于此可以在細(xì)節(jié)上做些文章，如以公告的形式體現(xiàn)在報(bào)紙上或售樓部，以正視聽。第四節(jié)、后期尾盤營銷模式定位為了促進(jìn)后期尾盤銷售時，進(jìn)一步吸引投資者購買，降低投資者的置業(yè)門檻，減少投資風(fēng)險(xiǎn)疑慮，在后期尾盤部分區(qū)域?qū)嵭邪四旰蟛粷M意者可返還全款的回款策略以及適當(dāng)降低首付款金額，為購買者提供創(chuàng)業(yè)基金等銷售政策。第五節(jié)、消費(fèi)群體定位PAC