山東臨沂房地產市場報告

2014年臨沂市房地產市場研究一、2014年臨沂市經濟運行情況：今年以來，全市經濟運行總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。前三季度，全市實現生產總值2740.2億元，增長10.1%。其中，第一產業(yè)增加值255.1億元，增長3.9%；第二產業(yè)增加值1400.8億元，增長11.7%；第三產業(yè)增加值1084.3億元，增長9.1%。1、農業(yè)生產形勢穩(wěn)定，現代農業(yè)發(fā)展較好前三季度，全市農林牧漁業(yè)完成增加值255.1億元，增長3.9%。其中，農、林、牧、漁業(yè)分別增長3.6%、8.9%、3.2%和5.5%。現代農業(yè)快速發(fā)展。全市新建優(yōu)質農產品產業(yè)園區(qū)62個，其中農業(yè)30個，林業(yè)19個，畜牧10個，漁業(yè)3個；新增種植業(yè)基地面積241123畝，其中產業(yè)園區(qū)新擴建14.1萬畝，基地10萬畝。全市培育品牌66個，“三品一標”認證64個，進入超市、電商農產品品牌37個，新建品牌專賣店、專柜50個。2、工業(yè)運行平穩(wěn)，建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)實現增加值1470.6億元，增長14.83%。其中，輕工業(yè)完成562.3億元，增長14.7%；重工業(yè)完成908.3億元，增長15.8%。全市工業(yè)用電量210億千瓦時，增長10%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現產值7239.3億元，增長15.4%，其中產值過億元企業(yè)發(fā)展至1861戶，同比增加261戶。億元以上企業(yè)完成產值6243.9億元，占規(guī)模以上工業(yè)產值的86.3%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現主營業(yè)務收入7062.5億元、利潤372.2億元、利稅567.2億元，分別增長15.9%、11.6%和13.9%。其中，收入過億元企業(yè)1839戶，同比增加283戶；利稅過千萬元企業(yè)達到1525戶，同比增加255戶，累計實現利稅475.9億元，增長18.2%。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。3、固定資產投資保持較快增長前三季度，全市完成固定資產投資1795.7億元，增長17%。第一、二、三產業(yè)分別完成投資18.6億元、908.7億元和868.4億元，第一產業(yè)增幅下降12.1%，第二、三產業(yè)分別增長18%和16.9%。工業(yè)投資結構進一步優(yōu)化，技改和裝備制造業(yè)投資快速增長，高耗能行業(yè)投資大幅回落。房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長。完成投資251.7億元，增長23.1%；新開工面積1029.8萬平方米，增長28.7%。商品房銷售面積538.2萬平方米，增長1.7%。4、內外消費需求趨好，價格水平總體穩(wěn)定前三季度，全市實現社會消費品零售額1465.3億元，增長12.8%。其中，城鎮(zhèn)實現零售額1108億元，鄉(xiāng)村市場實現零售額357.3億元，分別增長13%和12.2%。從行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)實現零售額1366億元，增長13.1%；住宿餐飲企業(yè)實現零售額99.3億元，增長8.9%。糧油、食品、飲料、煙酒類實現零售額153.4億元，增長18.5%；服裝、鞋帽、針紡織品類實現零售額59.7億元，增長25.3%；家用電器和音像器材類、家具類、建筑及裝潢材料類商品零售額分別增長16.1%、1.6%和18.5%；金銀珠寶類商品零售額增長23.7%；汽車類商品零售額增長15.5%。全市居民消費價格指數（CPI）同比上漲2.4%；工業(yè)產品價格緩中趨穩(wěn)，工業(yè)生產者出廠、購進價格同比分別回落2.1%和1.8%。5、民間投資和招商引資形勢較好民間投資占據主導地位，前三季度完成投資1619億元，增長16.2%，總量占全部投資的89.6%，同比下降1.2個百分點，對全市投資增長的貢獻率達86.5%。9月末，全市私營企業(yè)6.2萬家，個體工商戶29萬戶；個體私營經濟注冊資金1982億元。6、旅游業(yè)健康發(fā)展前三季度，全市共接待旅游總人數3697.1萬人次，增長9.6%，實現旅游總收入302.8億元，增長13.5%。其中，國內旅游人數3683.7萬人次，實現旅游收入298.3億元，分別增長9.7%和13.8%；接待入境游客13.4萬人次，下降5.6%，入境旅游外匯收入7326.3萬美元，下降5.6%。7、財政、稅收保持穩(wěn)定，金融保險運行穩(wěn)健嚼前三季度，全歉市公共財政收總入夕192.膽3狠億元，增擾長云15.9勒%賽。其中，稅收禮收植入捐165.漿3牽億元，增共長削16.8雁%魚，占公共財政差收入匹的繭86呼%惹。增值稅、營裙業(yè)稅、企業(yè)所風得稅、個人所志得稅四項主體嚴稅種完培成誕99.洋3距億元，增猛長直21.1些%沉。公共財政支行出定321.歸9浩億元，增蠟長讓22.7漫%道。蔬沈8穿、俘居民收入增加討，保障和改善抱民生取得新進臨展擱賓居民收入水平猛提高。前三季致度，城鎮(zhèn)居民曉人均可支配收蕉入績22190袋元，增魯長仁10.4趟%完；農民人均現位金收放入業(yè)1126骨5省元，增旬長藏12.6住%葛。勺就業(yè)和社會保旅障工作取得新原進展。城鎮(zhèn)新紫增就業(yè)再就殿業(yè)晨8.她7肌萬人，轉移農事村勞動洽力圍15.4名6紐萬人次。全市續(xù)企業(yè)基本養(yǎng)老堪保險、機關事招業(yè)單位養(yǎng)老保磚險、城鎮(zhèn)基本紅醫(yī)療保險、失移業(yè)保險、工傷前保險、生育保耳險和城鄉(xiāng)居民襪養(yǎng)老保險參保則人數分別達革到蒸78.2兼7枯、默23.1氧5陽、奇210.2御2比、從55.穩(wěn)7先、偷94.9巧3狂、錦52.揪3狡和欲545.0姿2么萬人，共征繳冷各項社會保險遼費（含城鄉(xiāng)居鉤民巧）赤92.4員4篩億元。重點支撞出保障較好。買各級財政用于覽民生方面的支旗出達景到紛217.鵲7冰億元，增桃長薪23.8排%打，占全市公共斗財政支出兵的南68孟%吵，比去年同期焰提客高圈1子個百分點。白二鈴、鳳201臨4芒年臨沂市房地肌產市場狀況概弦述：該2.耍1切土地市場分析貧2.辦2乖商品房市場分耗析蒜201稍4逝年商品住房月鵲度總體供應量痕比血201周3飽年唉逐步提高去，整體供應量全保持穩(wěn)步小幅縣增長態(tài)勢。登201象4陪年住宅新增供偶應量主要集中沸在鹿4哥、昆5常以潤及脈8鵲、甘9清月份兩個時間窯段，主要以蘭斯山以及南坊區(qū)掛域為主。冷201拔4傘年月度成交量導較害201院3玩年菌整體疏明顯告降低奸，主要集中忙在蘭山、慌南坊洲區(qū)域，這主要囑是由于大量剛廚需住宅南坊區(qū)序域后本排年度集中上市謎所致。贊北城新區(qū)高于炕蘭山區(qū)整體均掃價處于領先地挪位，國3退月份抄河東區(qū)東整體均價出現中微小下滑趨勢化，這主要是由夕于階段高層住剩宅大量面市所告致悔；南坊、蘭山錘整體均價辟在赤201集3涉年月度整體增挽長的基礎上呈羞現滯漲現象，廉并與下半年呈半現下降趨勢；毀201毒4符年城市整體均娛價保持設在茅4500-5荷00躲0堆元之間，經開法區(qū)、羅莊區(qū)均蒙價最低，啄南坊、蘭山價些格最高斜。賊201倉4削年各類產品月儲度成交均價有刊起有伏，整體泉波動較大瘡，候整體尸以家4-壇5銷月注、惱8-叛9瓣月兩個節(jié)點為盾上升趨勢，其蹤余月份開發(fā)公古司通過各類促匯銷活動引導價跪格呈下降趨勢妨。襖2.隔3展區(qū)域市場分析致：燥2.呼3場.1磨南坊區(qū)域市場估分析：鍵項目名稱妻開發(fā)商壯占地面積紅建筑睛面積頌產品皺形態(tài)戀開盤湖時間柏主力睛戶型冤主力蝕面積野銷售價格木(紫起價、均價、龜最高價、車位谷價魄)麗分高層與洋房拌銷售進度榜存量情況（剩崇余幾棟高層、血幾棟洋房、戶壞型、推出計劃揉）咽22嶼6轟畝怎別墅、洋房、驚小高層洪2012.殘7流∕刑2013.9象/2014.倉05底三室兩廳一衛(wèi)洗、三室兩廳兩渣衛(wèi)、復室耐高層稈：曲110-12惠0豪，仰4+驅1F暖洋房灘：喘120-24貴0,吹6F墾洋僑房原100春高層：均底價搜600勻0店，譜4+臘1F潛洋房叮：年800咳0序（影1F種9000-1及000頁0必）裙6F翁洋宣房叢600店0率左右發(fā)去化楊95輔%旬別墅：凍5指套誤洋房：雹1交0-陷2濫0逗套或14疤5苗畝某3對1耽萬㎡單洋房、末30F留高層競/蘭兩室兩廳一衛(wèi)攝、三室兩廳一河衛(wèi)、三室兩廳洲兩衛(wèi)窮高層咽：崖9南0燃、鼓125脫、誓137庫洋房售罄，高延層認樂籌遣3垮萬很抵迷5維萬，實售價帆格扔4900-5科000燃,弄特價溉房竄9何2紙折耕整體去化靜率料85%獻剩傭余各3殊棟高層存量銷累售戚30-5巴0城套彩21營0從畝氣6正7優(yōu)萬㎡申洋房、小高、戒高層率2013.7捎兩室兩廳一衛(wèi)消、三室兩廳一盯衛(wèi)、三室兩廳冷兩衛(wèi)日高層朗：頃80-17錫0期洋房香：林96-157鬧洋房均掛價牧680水0棟元，一層帶院夫價餓格偷800瓦0助元（負一西層給300崗0填元每平米，帶遭產權），高層幅均智價雀500械0狼元翻洋房去化秀率沫80灌%隸，高層去尸化諒65%鍬201頑5討年推出高層狡12噸8羨畝虜2勞4芹萬㎡覆洋房、高層池二室兩廳一衛(wèi)帆、三室兩廳一易衛(wèi)、三室兩廳遭兩衛(wèi)鉗洋房姿：蹤120瘦高層戒：午85-129位洋房墻1F急8700著,內高層均紡價滴5200匙洋房?？裼嘟?釣套穩(wěn)14.祖9炎萬㎡病28.控5深萬㎡動別墅耍、剝6+炎1秒、聞9+躁1陸洋房、高層沈二室、三室、久頂樓復式傲洋房竿：銀135-20扯7勢高層孫：篇90-124把洋房：均等價饒8700,沈1F甲1100稱0楚，頂樓復吵式松830現0州，高潔層最4800-5斗600辭去化肚90撓%什項目處于清盤陳狀態(tài)洽26.撓6控萬㎡倡8捎0部萬㎡健洋房、俊小高層、高層相20考14浴.氏5齡兩室兩廳、三抖室兩廳、頂層形復式獸、四室兩廳辱洋房雅：貍130-島22宵0繁多層：荒80喬-醉130攪洋房均價刊：陰7錢8冰00,黎1F肉11600姿-辭12獅000嗽；高狠層租4500-5擋000徐一期洋房去秒化進50奸%符，高層去篩化頑75%混正推稍出治2舍3規(guī)、組2發(fā)4卸兩棟高味層唇20妨0說套廣1享6文萬㎡系5柔0阻萬㎡技洋房、高層票201艇4趟.狹7喝二非室兩廳、三室枕兩廳、撕洋房名：舅120-孫240燦洋房均價：唱720鉛0遲，一層胳8000-9顏000君，高層：均價刷53滅00宣洋房去化盡85充%撥，散1石1犯萬㎡姥2班1鳥萬㎡脈洋房、高層避20躁14賺.伏6臉兩室兩廳、三球室兩廳磁洋房：著與13吼0鉛，高槍層珍90-1塵4襖0冷洋房均價：驚70抬0愁0覆，編11梯F銀高層均價堪：四5擠3朋00表小高層、高層妹去肉化逼8袖5直%貍，洋房去輛化都9役5鴨%桌剩余睜高明層萍201譽5溝年推出六31座0瀉畝漢洋房、高層探2014.續(xù)8喂三室兩廳兩衛(wèi)么、四室兩廳兩若衛(wèi)臣平墅稼：州300-40浙0貴洋房拒：溝13辮0細、蹈14川0按、膜1浮8奴0膏高層：駁100策-1遍27副洋房均價：萍7星50夜0嚇，高層喪：鄉(xiāng)530槐0蛛；適洋房道去化基率里70%蓮，高層去化寒65色%缺201角5侍年推出洋授房柄30咐0宰套，高環(huán)層墳20胃0搏套恐10弦0考畝脖1換6南萬平米找高層、洋房、婦商鋪舒2014.0漏5濃三室兩廳兩衛(wèi)血、四室兩廳兩冒衛(wèi)益洋熟房各10艦8偏、柏14層7湯、淚16眾0免平米桿高層篇：疼80-130紋均爬價劇6解1畏0斤0塌元、一皂層得700吉0含多，頂尚層廈740暖0懂元松，高沾層城3900-4戰(zhàn)500這洋房全部開盤震共晨8讀棟樓，納去化叼率膝60餅%米，樸高層輔開盤去化預率授30%逃201炭5濁年計劃推出高攪層毫40目0造套左右弟21惕0究畝費3司1營萬平米辟洋房、高層槐二圍期欠10.0素6猾三當期姨12.07薪2014.棄6下洋房：臘80-130抖平米；高層紡79-109提平米政D兆戶型班，勒B虹1確戶型巾洋房：起價狐：竭510叉0暖均價池：呼550常0紡最高握：浮7000膛高層：起價訊：抬366衫0距均價?。禾?60罰0嫩最高沸：氧5漿2刃00朽洋房柴剩角余很6侵棟封存不售容、高層剩余縱6威棟樓馳年前無計劃，考年后渣推葵出吼400-50訊0嫩套謠11例0榆畝續(xù)2荷1斬萬平米逗高層、公寓、證商業(yè)夏201翻4隙年殊5批月研二室二廳、三境室兩廳頃80-12扇0攔平元米罩起噴價窄4彎3佳0送0欠均價呈4600膠最高昂520叛0占元悲推出兩棟高層廉銷幟售訊40%悔201璃5甚年剩盤余會8級棟高層預計推炮出澡50撿0林套左右赤1萬0冷萬㎡管5另0品萬平米錫高層、小高層罰、公寓、寫字對樓、酒店喬二室二廳構三室兩廳劣8夸0奇、某9芝0吉、票10臟0旋、僻11搞0幻、折12錘0惠、探13擇0士平米北均價披4600-4龍800請最雄高斧5勤1磚00直累計推出房榮源旋90咳0艙套左右，已餅售駛60項0監(jiān)套左右撐201殊5家年推出將全部橡為高層預計拘在混60評0郵套左右純10浙0顆畝疾22.虜3印萬平米善高鍋層雨18-2澡6框層伶2013.9徐9候5搶、壤11妙2嘗、舉117同11加2甚、屈117風起戲價噴410誰0稿元調均圾價御4400-4忽600嘩最湊高漆540亭0哪元寧推惜出燥1散、晴2農、墻3絹、忘5活、瑞6喉號樓整體去化曠率匪65%斬201律5銳年預計推修出眾40水0蘋套左右珍10柔0姓畝任高堆層聞3辱4澆層彎三都室染9元5董平米澇95曾起模價損4禽2僑00陜均士價昨4勻9豎00旁最高價予5700有1#5#7#芬12#6#1機0#11叉#環(huán)已銷售狼90賞%笨以上撕201擔5圖年住宅部分清掘盤處理、商業(yè)劃銷售為主慚21蹲9續(xù)畝盯4揪0寶多萬址小高及高踩層南17+12李8宗層桂2014.0柴5炮二腹室銳8撞5削平米、三久室架11霉5詞平米日、膨125妻8泄5下、砍115亂起棟價掘400狠0斧最早畏均本價薄4500材后期均以價忌4800瀉最粉高米5400頭1-7#8#霉13嚷#緞已經售罄昆、厭12江#滋在訪售肉88毒2悠套房子共剩誠余慌5伯套含201凳5填年將推出三期世高層預溉計越60飄0拋套左右秤24刺0隱畝爆2絨6嫁萬痰高層饞201蠻1勢年恒四室、五室遼300-40火0說平米釘起盞價深5900攔均祝價年6500淚最高市價架7400訊車田位侍1母0蹄萬拔整體去化柔率恐85軟%殘以上裝201的5寬年大戶型尾盤栽清收階段瘦■忍南念坊搖201車4致年在售主要洋予房及高層項目佩超焰過弄2鄭0符個以上，主要百以沿河板塊洋鼠房與內陸板塊炒高層為主，伯總體規(guī)模在梁50誦0雪萬平方米以上述，開發(fā)量居三酷區(qū)之首雪，競爭激烈繩；定■賠同期銷售的洋謊房項薪目弊1桑5添個獄，同期銷售的爪主要該高層項目交（含綜合業(yè)態(tài)刻項目）衛(wèi)25曠個潑以上扭，板塊集中、駝推出時間重疊冷、推出產品同輔質化高，份額魄搶奪加??；印■采產品供給初步陣形成以沂蒙路爺為分界線，以尸東以改善型洋砍房和大面積高盡層產品為主；腥以西為普通剛蔑需類高層產品格為主；隊■預土地資源的稀膚缺北移造成交戀通的不便利性拐，迫使開發(fā)商仿著手高端產品澡開發(fā)更加強調濃產品的創(chuàng)新性康及高附加值諸輸如：院落、露乓臺、層高、新騙型材料運用等差，吸引市場關發(fā)注；普通產品該開發(fā)疾注重驟研究購房心理趨，從面積戶型藥、經濟能力等圓入手提升關注須度；桿■攤營銷模式更加俘注重通過銷售氣體驗區(qū)、樣板寇展示區(qū)、物業(yè)混形象等形象展翅示營造營銷價箏值；競爭格局娘催生剛需類產陳品營銷模式更漿加直白諸如：倉零首付、呈一成首付、低戒起價、劈特價房、叼定額入住等；稀改善類產品也么不得不在堅守輪品質推廣路線騰的同時尋找新真的營銷突破口市；熱■都南坊區(qū)域價格行受開發(fā)品質以槐及地域因素影練響，價格一直束領先其他區(qū)域訊，洋房均價鐵在青5500-嚇7杯50痛0磨元之間，高層話均價艷在專4炎5內00-4距9等0渾0檢元之間局,201址4賢年在整體市場決環(huán)境影響下價笛格呈現不同程體度的下調暴；智2.證3窩.2衰河東區(qū)域市場圍分析■高層部分■洋房部分端■燙201梨4傾年妨河東市場榨產品供應呈現桂井噴局面，特奸別是沿河區(qū)域紀同質產品如高禮層集中上市，丹市場供需失衡泄嚴重，呈現惡樹性的價格競爭天格局爛。沖■雖當前沿河洋房斯價格勾在橡5300-6獅10膜0按元柄/忙平米之間，高擋層價格才在搖4200-4輔8別0宵0趨元希/謹平米之間；內鏡陸洋房價格拖在銅4500-5蝕10貧0捉元梁/屯平米之間晚（基本銷售完瘡畢）乞，高層價格獸在和3蕩5貼00-450勞0燃元之間，近幾串年河東住宅價界格受制于開發(fā)藍、配套、居住棉理念等因素，摔一直沒有較大忙的跨越，難以雄留住高端客戶疾群體。擴■晝長期以來大量央的普通住宅存毅在，嚴重制約樣著價格的提升鴨及居住理念的凈轉變，導致高都端產品去化速柏度較慢，高端溉冷、低端熱的潤銷售局面長期珠存在。貍■爛市場單一難以豬吸引其他區(qū)域栗人群購買，加嶄上供需失衡，礎開發(fā)公司以價錫換量的目的難漫以達成，反而碌給市場造成恐舊慌局面。丙2.險3姥.3貌羅莊區(qū)域市場薦分析濃項目名稱祖營銷代理誰產品形態(tài)爛開盤時間點開盤均價剪銷售進度滿VI尿P?？òl(fā)售及銷售飽優(yōu)惠形式勿小高層者（擾1頑1陡層）向均港價餡3800罪尊500擠0己抵秘1沸萬，日繁增繼50折高層陪（盈1董1堡層覺/1毯7災層）耐均婦價囑3900頭微二步期店VI減P而卡筋1000咽0虹抵懂2000敵0樹元，按兇揭描9在9遙折消高層膏（共2叛8御層）某均效價只3800哪一處期桃70%婆VI系P象卡役1000緣0凱抵瓣2000痰0顫元扛

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