6.建筑市場(chǎng)、招標(biāo)投標(biāo)與合同管理

第六章建筑市場(chǎng)、招標(biāo)投標(biāo)與合同管理6.1建筑市場(chǎng)與建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式6.2建筑企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)與投標(biāo)報(bào)價(jià)策略6.3建筑企業(yè)的合同管理與索賠建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理6.1建筑市場(chǎng)與建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式6.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征

6.1.2建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展

6.1.3建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)6.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征一、建筑市場(chǎng)１、概念：

狹義的建筑市場(chǎng)：以建筑產(chǎn)品為交換內(nèi)容的場(chǎng)所；廣義的建筑市場(chǎng)：建筑產(chǎn)品供求關(guān)系的總和。無(wú)形市場(chǎng)：沒(méi)有固定交易時(shí)間和交易地點(diǎn)，交易行為沒(méi)有特定的規(guī)范和程序可以遵循的市場(chǎng)。有形市場(chǎng)：有固定交易場(chǎng)所和交易時(shí)間，提供從建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建、信息發(fā)布、招標(biāo)文件準(zhǔn)備和發(fā)售、資格審查、踏勘答疑、評(píng)標(biāo)定標(biāo)監(jiān)督與執(zhí)行，直到合同商簽、公證備案等一系列服務(wù)的市場(chǎng)。2、建筑市場(chǎng)主體：發(fā)包方：業(yè)主方，現(xiàn)在實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制，對(duì)其行為進(jìn)行規(guī)范。承包方：建筑業(yè)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：受發(fā)包方、承包方或政府委托，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行估價(jià)、咨詢(xún)、代理、監(jiān)理等智能服務(wù)，并取得服務(wù)費(fèi)用的中介組織。主要有：行業(yè)協(xié)會(huì)：如監(jiān)理協(xié)會(huì)、造價(jià)師協(xié)會(huì)等，在政府和企業(yè)間發(fā)揮橋梁紐帶作用，協(xié)助進(jìn)行行業(yè)管理公證機(jī)構(gòu)：仲裁機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等3、建筑市場(chǎng)客體：市場(chǎng)交易對(duì)象，可以是有形的產(chǎn)品，也可以是無(wú)形的服務(wù)。咨詢(xún)機(jī)構(gòu)：工程咨詢(xún)公司、造價(jià)師事務(wù)所等鑒證機(jī)構(gòu)：質(zhì)量監(jiān)督、檢測(cè)機(jī)構(gòu)等保險(xiǎn)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)二、建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)(1)沒(méi)有商業(yè)中介人，建筑產(chǎn)品的需求者和生產(chǎn)者直接進(jìn)行交易活動(dòng)。(2)在建筑市場(chǎng)中，交換關(guān)系的確立在產(chǎn)品生產(chǎn)之前。(3)與一般商品的交換相比，建筑產(chǎn)品的交換過(guò)程很長(zhǎng)。(4)建筑市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域性特點(diǎn)。(5)建筑市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。(6)建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大。6.1.2建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展１、概念：是指建筑企業(yè)向用戶(hù)或服務(wù)對(duì)象提供產(chǎn)品或服務(wù)的方式，也是組織建筑生產(chǎn)活動(dòng)所采取的管理方式。〔承發(fā)包方式〕２、建筑承發(fā)包方式演進(jìn)世界范圍內(nèi)工程承發(fā)包方式的發(fā)展，大致經(jīng)歷了〝合—分—合〞的過(guò)程，可以粗略地分為五個(gè)發(fā)展階段：

第一階段〔14世紀(jì)前〕：由業(yè)主直接組織雇傭工人進(jìn)行工程營(yíng)造；第二階段〔14～15世紀(jì)〕：營(yíng)造師出現(xiàn)。作為業(yè)主的代理人，營(yíng)造師管理工匠，并承擔(dān)設(shè)計(jì)工作；第三階段〔15～17世紀(jì)〕：建筑設(shè)計(jì)師出現(xiàn)，承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)；營(yíng)造師管理工匠、組織施工；上述三個(gè)階段都是按業(yè)主自營(yíng)方式進(jìn)行的工程建設(shè)活動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，自營(yíng)方式是一種實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)方式，屬于自然經(jīng)濟(jì)范疇，是一種落后的生產(chǎn)方式。

第四階段〔17～18世紀(jì)〕：承包企業(yè)出現(xiàn)。業(yè)主作為工程項(xiàng)目的發(fā)包者，通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同與作為施工者的承包企業(yè)相聯(lián)系；建筑師負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工監(jiān)督，并且是業(yè)主與承包企業(yè)之間糾紛的調(diào)解人；第五階段〔19～20世紀(jì)〕：進(jìn)入19世紀(jì)和20世紀(jì)，出現(xiàn)了總承包企業(yè)，并已形成了較完整的總包—分包體系，逐漸產(chǎn)生了以承發(fā)包為主要特點(diǎn)的多種經(jīng)營(yíng)方式。其中，建設(shè)項(xiàng)目工程總承包成為承建方式的主流。經(jīng)過(guò)近一個(gè)世紀(jì)的歷程，工程總承包經(jīng)營(yíng)方式又有了豐富發(fā)展，出現(xiàn)了諸如交鑰匙方式〔承包商完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試車(chē)驗(yàn)收等工作，竣工后業(yè)主接過(guò)鑰匙即可使用〕，BOT方式〔建設(shè)——經(jīng)營(yíng)——移交〕等多種形式。經(jīng)歷了由原始的、在社會(huì)生產(chǎn)力較低情況下的“合〞，到后來(lái)社會(huì)分工、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)引起的〝分〞，進(jìn)而又上升到高一級(jí)的〝合〞———即包含了高度的科學(xué)技術(shù)和科學(xué)管理、更細(xì)的分工和更復(fù)雜的協(xié)作。分類(lèi)方式分類(lèi)

按承發(fā)包中相互結(jié)合的關(guān)系分類(lèi)

獨(dú)家承包總包－分包聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

按業(yè)務(wù)承包范圍分類(lèi)

施工承包經(jīng)營(yíng)方式設(shè)計(jì)－施工承包經(jīng)營(yíng)方式規(guī)劃－設(shè)計(jì)－施工聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式

按合同取費(fèi)方式分類(lèi)

總價(jià)承包單價(jià)承包成本加酬金承包6.1.3建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)如表6-1所示。表6-1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)

承包企業(yè)不論采取哪種經(jīng)營(yíng)方式，都要通過(guò)招投標(biāo)方式來(lái)獲得工程承攬任務(wù)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

6.2建筑企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)與投標(biāo)報(bào)價(jià)策略6.2.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式6.2.2工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序6.2.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧6.2.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1．招標(biāo)投標(biāo)的概念

工程建設(shè)招標(biāo)：招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開(kāi)招引或邀請(qǐng)投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

工程建設(shè)投標(biāo)：工程建設(shè)招標(biāo)的對(duì)稱(chēng)概念，指具有合法資格和能力的投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)條件，經(jīng)過(guò)初步研究與估算，在指定期限內(nèi)填寫(xiě)標(biāo)書(shū)，提出報(bào)價(jià)，并等候開(kāi)標(biāo)、決定能否中標(biāo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2．招標(biāo)方式

招標(biāo)方式概念優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

公開(kāi)招標(biāo)又稱(chēng)無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)，是指招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、廣播或電視等公共傳播媒介介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或信息而進(jìn)行招標(biāo)，它是一種無(wú)限制的競(jìng)爭(zhēng)方式。招標(biāo)人有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)人中選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商，有助于打破壟斷，實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)。準(zhǔn)備招標(biāo)、對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)單位進(jìn)行資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)的工作量大，招標(biāo)的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高。

邀請(qǐng)招標(biāo)又稱(chēng)有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。能夠邀請(qǐng)到有經(jīng)驗(yàn)的資信可靠的投標(biāo)者投標(biāo)，保證履行合同，限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，可能會(huì)失去技術(shù)上和報(bào)價(jià)上有競(jìng)爭(zhēng)力的投標(biāo)者。表6-2建筑工程招標(biāo)方式6.2.2工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序

招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，按規(guī)定向建設(shè)行政主管部門(mén)備案；委托代理招標(biāo)事宜的應(yīng)簽訂委托代理合同建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案1．投標(biāo)資格與備案2．確定招標(biāo)方式按照法律法規(guī)和規(guī)章確定公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)3．發(fā)布（送）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)在國(guó)家或地方指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)或其他媒介，并同時(shí)在中國(guó)工程建設(shè)和建筑業(yè)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告；實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)向3個(gè)以上符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)獲取招標(biāo)項(xiàng)目信息4．編制、發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)采用資格預(yù)審的，編制資格預(yù)審文件，向參加投標(biāo)的申請(qǐng)人發(fā)放資格預(yù)審文件獲取資格預(yù)審文件接收資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)投標(biāo)人按資格預(yù)審文件要求填寫(xiě)資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)（如是聯(lián)合投標(biāo)應(yīng)分別填報(bào)每個(gè)成員的情況），并遞交5．資格預(yù)審，確定合格的投標(biāo)申請(qǐng)人審查、分析投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)送的資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容確定合格投標(biāo)申請(qǐng)人向合格投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)放資格預(yù)審合格通知書(shū)合格投標(biāo)申請(qǐng)人獲得資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?shū)，并提交書(shū)面回執(zhí)圖6－1（1）施工招標(biāo)投標(biāo)程序工作階段招標(biāo)人投標(biāo)人監(jiān)督管理部門(mén)6．編制、發(fā)出招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件將招標(biāo)文件發(fā)售給合格的投標(biāo)申請(qǐng)人（含被邀請(qǐng)的投標(biāo)申請(qǐng)人），同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案獲取招標(biāo)文件回執(zhí)建設(shè)行政主管部門(mén)接受招標(biāo)文件的備案開(kāi)始準(zhǔn)備投標(biāo)文件搜集有關(guān)資料和相關(guān)信息7．踏勘現(xiàn)場(chǎng)組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘招標(biāo)文件和踏勘現(xiàn)場(chǎng)中的問(wèn)題可通過(guò)以下方法提出8．答疑接受問(wèn)題，準(zhǔn)備解答（1）以書(shū)面形式以書(shū)面形式向所有投標(biāo)人發(fā)放答疑紀(jì)要并同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案（2）答疑會(huì)（必要時(shí)）接受問(wèn)題，準(zhǔn)備解答召開(kāi)答疑會(huì)解答問(wèn)題，會(huì)后將答疑會(huì)議紀(jì)要發(fā)放給投標(biāo)人并同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案（1）以書(shū)面形式提出問(wèn)題獲取問(wèn)題解答回執(zhí)（2）答疑會(huì)前在規(guī)定的時(shí)間前以書(shū)面形式提交質(zhì)疑問(wèn)題獲取答疑紀(jì)要回執(zhí)建設(shè)行政主管部門(mén)接受答疑紀(jì)要建設(shè)行政主管部門(mén)接受答疑紀(jì)要圖6－1（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序序

工作階段

招標(biāo)人

投標(biāo)人監(jiān)督管理部門(mén)建設(shè)行政主管部門(mén)接受招標(biāo)文件澄清、修改備案9．編制、送達(dá)與簽收投標(biāo)文件10．開(kāi)標(biāo)11．組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)12．評(píng)標(biāo)招標(biāo)文件的澄清、修改獲取澄清、修改文件回執(zhí)編制投標(biāo)文件辦理投標(biāo)擔(dān)保招標(biāo)人接收投標(biāo)文件記錄接收日期、時(shí)間送達(dá)投標(biāo)文件和投標(biāo)擔(dān)?；貓?zhí)退回逾期送達(dá)的投標(biāo)文件逾期投標(biāo)文件退回回執(zhí)開(kāi)標(biāo)前妥善保存投標(biāo)文件招標(biāo)人組織并主持開(kāi)標(biāo)、唱標(biāo)投標(biāo)人代表參加開(kāi)標(biāo)招標(biāo)人依法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組檢評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)符合性鑒定技術(shù)標(biāo)評(píng)審商務(wù)標(biāo)評(píng)審資格審查（后審）圖6－1（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序

工作階段

招標(biāo)人

投標(biāo)人

監(jiān)督管理部門(mén)13.招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告及備案14.發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)15.簽署合同評(píng)標(biāo)委員會(huì)就投標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行澄清或答辯對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的澄清內(nèi)容進(jìn)行書(shū)面澄清答復(fù)或答辯完成評(píng)標(biāo)推薦中標(biāo)候選人或確定中標(biāo)人，編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告招標(biāo)人編寫(xiě)招標(biāo)投標(biāo)書(shū)面情況報(bào)告，確定中標(biāo)人15日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)并同時(shí)向未中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)結(jié)果中標(biāo)人接受中標(biāo)通知書(shū)、未中標(biāo)人接受中標(biāo)結(jié)果招標(biāo)人與中標(biāo)人簽署合同協(xié)議辦理、提交支付擔(dān)保辦理、提交履約擔(dān)保退回中標(biāo)人及未中標(biāo)人投標(biāo)保證金接受投標(biāo)保證金回執(zhí)辦理合同備案建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案圖6－1（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序工作階段招標(biāo)人投標(biāo)人監(jiān)督管理部門(mén)6.2.2工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序2．招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容從發(fā)布招標(biāo)廣告(投標(biāo)邀請(qǐng)函)開(kāi)始,到投標(biāo)截止日期為止的期間稱(chēng)為招標(biāo)投標(biāo)階段?！?〕招標(biāo)公告〔投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)〕發(fā)布;〔2〕資格預(yù)審;〔3〕發(fā)售招標(biāo)文件;〔4〕現(xiàn)場(chǎng)考察;〔5〕投標(biāo)預(yù)備會(huì)〔招標(biāo)答疑〕;〔6〕投標(biāo)文件的遞交。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。3．決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容〔1〕開(kāi)標(biāo);〔2〕評(píng)標(biāo);〔3〕定標(biāo);(4)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)并簽訂合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。

報(bào)價(jià)策略適用條件

高報(bào)價(jià)策略①施工條件差的工程；②專(zhuān)業(yè)要求的技術(shù)密集型工程，而本公司在這方面又有專(zhuān)長(zhǎng)，聲望也較高；③總價(jià)低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投標(biāo)的工程；④工期要求急的工程；⑤特殊的工程，如港口碼頭、地下開(kāi)挖工程等；⑥投標(biāo)對(duì)手少的工程；⑦支付條件不理想的工程。

低報(bào)價(jià)策略①施工條件好的工程，工作簡(jiǎn)單、工程量大而一般公司都可以做的工程；②本公司目前急于打入某一市場(chǎng)、某一地區(qū)，或在該地區(qū)面臨工程結(jié)束，機(jī)械設(shè)備等無(wú)工地轉(zhuǎn)移時(shí)；③本公司在附近有工程，而本項(xiàng)目又可利用該工程的設(shè)備、勞務(wù)，或有條件短期內(nèi)突擊完成的工程；④投標(biāo)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)激烈的工程；⑤非急需工程；⑥支付條件好的工程。不平衡報(bào)價(jià)法（1）能夠早日結(jié)賬收款的項(xiàng)目。（2）預(yù)計(jì)工程量變化的項(xiàng)目。（3）設(shè)計(jì)圖紙不明確的項(xiàng)目。多方案報(bào)價(jià)法對(duì)于一些招標(biāo)文件，如果發(fā)現(xiàn)工程范圍不很明確，條款不清楚或很不公正，或技術(shù)規(guī)范要求過(guò)于苛刻，則要在充分估計(jì)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，按多方案報(bào)價(jià)法處理。增加建議方案法根據(jù)招標(biāo)文件的中規(guī)定，可以提一個(gè)建議方案，。投標(biāo)者可以抓住機(jī)會(huì)，對(duì)原招標(biāo)文件的設(shè)計(jì)和施工方案仔細(xì)研究，提出更為合理的方案和相應(yīng)報(bào)價(jià)，以吸引業(yè)主，促成自己中標(biāo)。但要注意對(duì)原招標(biāo)文件方案也一定要報(bào)價(jià)。突然降價(jià)法投標(biāo)人在充分了解投標(biāo)信息的前提下，通過(guò)優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、加強(qiáng)內(nèi)部管理、降低費(fèi)用消耗的可能性分析，提出降低報(bào)價(jià)方案，并在投標(biāo)截止日規(guī)定的時(shí)間之前提出，從而增加中標(biāo)的機(jī)會(huì)。無(wú)利潤(rùn)報(bào)價(jià)法①投標(biāo)人在可能中標(biāo)的情況下擬采取將部分工程分包給報(bào)價(jià)低的分包商；②或?qū)τ诜制谕稑?biāo)的工程采取前段中標(biāo)后段得利；③或?yàn)榱碎_(kāi)拓建筑市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)企業(yè)長(zhǎng)期無(wú)標(biāo)的困境等。表6-3建筑工程招標(biāo)報(bào)價(jià)策略6.2.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧招標(biāo)時(shí)，根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)采用不同的報(bào)價(jià)策略。如表6-3所示。6.3建筑企業(yè)的合同管理與索賠6.3.1建筑企業(yè)合同管理6.3.2工程索賠的概念、分類(lèi)及程序6.3.3承包商施工索賠管理現(xiàn)狀與索賠管理對(duì)策6.3.4工程索賠報(bào)告的編寫(xiě)6.3.1建筑企業(yè)合同管理

建筑企業(yè)合同管理主要是依據(jù)工程施工合同所組織的各項(xiàng)管理工作，包括合同訂立前的管理、合同訂立時(shí)的管理、合同履行過(guò)程中的管理、合同發(fā)生糾紛時(shí)的管理，重點(diǎn)是在工程合同的訂立、變更、履行過(guò)程中的合同管理。(1)合同的生命期：合同形成〔簽訂前、談判簽約〕－合同履行－合同結(jié)束。從承包商角度看：保修合同履行合同形成工程實(shí)施商簽合同投標(biāo)報(bào)價(jià)取得標(biāo)書(shū)開(kāi)標(biāo)簽約驗(yàn)收合同結(jié)束(2)發(fā)包人的合同管理：簽訂前管理：在招標(biāo)文件中確定嚴(yán)格、周密的合同條款，以保證招標(biāo)采購(gòu)的意圖得到滿(mǎn)意實(shí)現(xiàn)。談判簽約管理：與中標(biāo)人就具體合同條款進(jìn)行談判〔在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上〕，最終簽約。合同履行管理：按合同履行應(yīng)盡義務(wù)、享有權(quán)利〔全面檢查承包人的合同履行情況，對(duì)已完部分進(jìn)行驗(yàn)收認(rèn)定，直至保修期結(jié)束〕，全過(guò)程進(jìn)行合同資料管理。(3)承包人的合同管理：簽訂前管理：根據(jù)自身實(shí)力、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)狀況，考察招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求、發(fā)包人的資信等狀況，作出投標(biāo)項(xiàng)目決策。獲取投標(biāo)文件后，組織人員對(duì)其進(jìn)行全面分析和正確理解，準(zhǔn)備投標(biāo)文件，爭(zhēng)取中標(biāo)。談判簽約管理：中標(biāo)后與發(fā)包人就具體合同條款進(jìn)行談判〔在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上〕，最終簽約。合同履行管理：合同分析〔制定合同履行計(jì)劃〕—合同實(shí)施控制〔按合同要求完成項(xiàng)目，做好合同變更、索賠管理〕—合同資料管理6.3.2工程索賠的概念、分類(lèi)及程序(1)索賠的概念索賠：指在建設(shè)工程合同的實(shí)施過(guò)程中，合同當(dāng)事人的一方因?qū)Ψ轿绰男谢虿荒苷_地履行合同所規(guī)定的義務(wù)而受到損失，向?qū)Ψ教岢龅馁r償要求。(2)索賠要求1〕工期即合同期的延長(zhǎng)；2〕費(fèi)用補(bǔ)償。(3)索賠的分類(lèi)從不同的角度，按不同的方法和不同的標(biāo)準(zhǔn)，索賠有分類(lèi)如表6-4所示。序號(hào)角度分類(lèi)內(nèi)容1索賠要求工期索賠要求延長(zhǎng)合同工期費(fèi)用索賠要求追加費(fèi)用，提高合同價(jià)格2合同類(lèi)型總承包合同索賠總承包商與業(yè)主之間的索賠分包合同索賠總承包商與分包商之間的索賠合伙合同索賠合伙人之間的索賠供應(yīng)合同索賠業(yè)主（或承包商）與供應(yīng)之間的索賠勞務(wù)合同索賠勞務(wù)供應(yīng)商與雇用者之間的索賠其他向銀行、保險(xiǎn)公司的索賠等3起因當(dāng)事人違約如業(yè)主未按合同規(guī)定提供施工條件（場(chǎng)地，道路，水電，圖紙等），下達(dá)錯(cuò)誤指令，拖延下達(dá)指令，未按合同支付工程款合同變更業(yè)主指令修改設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度、施工方案；合同條款缺陷，錯(cuò)誤、矛盾和不一致等；雙方協(xié)商達(dá)成新的附加協(xié)議，修正案，備忘錄工程環(huán)境變化如地質(zhì)條件與合同規(guī)定不一致不可抗力因素物價(jià)上漲，法律變化，匯率變化；反常氣候條件、洪水、地震、政局變化、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)封鎖等4索賠事件的性質(zhì)工期延長(zhǎng)或中斷由于索賠事件的影響造成工程拖期或工程中斷一段時(shí)間工程變更索賠索賠事件引起工程量增加、減少、增加新的工程以及變更施工順序工程終止索賠索賠事件造成工程被迫停止，并不再進(jìn)行其他如貨幣貶值，匯率變化，物價(jià)上漲，政策、法律變化等5處理方式單項(xiàng)索賠在工程施工中，針對(duì)某一索賠事件的索賠總索賠（又叫一攬子索賠或綜合索賠）將許多已提出但未獲解決的單項(xiàng)索賠集中起來(lái)，提出一份總索賠報(bào)告；通常在工程竣工前提出，雙方進(jìn)行最終談判，以一個(gè)一攬子方案解決表6-4工程索賠的分類(lèi)

6.3.2工程索賠的概念、分類(lèi)及程序(4)索賠的特點(diǎn)1〕索賠沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),但有假設(shè)干影響因素。①合同背景，即合同的具體規(guī)定；②業(yè)主的管理水平；③承包商的工程管理水平；④承包商的索賠業(yè)務(wù)能力。2〕不“索〞那么不“賠〞。3〕成功的索賠基于國(guó)家法規(guī)、合同。4〕索賠是以利益為原那么。5〕索賠程序有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。(5)工程索賠的程序1〕索賠意向通知。2〕遞交索賠報(bào)告。3〕工程師審核索賠報(bào)告。4〕談判。5〕發(fā)包人審核索賠處理。6〕承包人是否接受最終索賠處理。(6)建筑工程施工索賠成立的條件1)條件6.3.2工程索賠的概念、分類(lèi)及程序①與合同相對(duì)照，事件已造成了承包人施工成本額外支出或總工期延誤；②造成成本額外支出或工期延誤的原因，按合同約定不屬于承包人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，包括行為責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；③承包人按規(guī)定的程序和時(shí)間遞交了索賠意向和索賠報(bào)告。2〕判定索賠成立的相關(guān)事宜索賠要求注意事項(xiàng)

工期索賠a．劃清施工進(jìn)度拖延的責(zé)任，只有承包人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的延誤才是可原諒的延期，才能批準(zhǔn)順延合同工期；b．被延誤的工作應(yīng)是處于施工進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵線(xiàn)路上或延誤的時(shí)間超過(guò)了其總時(shí)差的施工內(nèi)容；c．被延誤的工作是非關(guān)鍵工作，且其延誤的時(shí)間沒(méi)有超過(guò)其總時(shí)差。此時(shí)該項(xiàng)工作的延誤并不影響總工期，沒(méi)有工期補(bǔ)償。但是，承包人可以進(jìn)行窩工費(fèi)等費(fèi)用索賠。

費(fèi)用索賠a．工程量清單單價(jià)是綜合單價(jià)還是工料單價(jià)，要區(qū)分，避免重復(fù)取費(fèi)；b．停工損失不應(yīng)以日工費(fèi)計(jì)算。在此期間的獎(jiǎng)金、福利等不應(yīng)計(jì)算，通常采取人工日工費(fèi)乘以折扣系數(shù)計(jì)算。停駛的機(jī)械費(fèi)補(bǔ)償，應(yīng)按機(jī)械折舊費(fèi)或設(shè)備租賃費(fèi)計(jì)算，不應(yīng)包括運(yùn)轉(zhuǎn)操作費(fèi)用，并且臺(tái)班費(fèi)索賠中包含了機(jī)上工作人員的人工費(fèi)；c．正確區(qū)分停工損失與因工程師臨時(shí)改變工作內(nèi)容或作業(yè)方法的工效降低損失的區(qū)別。凡可改作其他工作的不應(yīng)按停工損失計(jì)算，但可以適當(dāng)補(bǔ)償工效降低損失，費(fèi)率為日工費(fèi)等；d．共同事件引起的索賠問(wèn)題要按照“優(yōu)先原則”，即按先發(fā)生事件確定責(zé)任歸屬。表6-5工程索賠的本卷須知6.3.3承包商施工索賠管理現(xiàn)狀與索賠管理對(duì)策〔1〕施工索賠管理現(xiàn)狀1)對(duì)一特定的索賠事件沒(méi)有預(yù)定的同一標(biāo)準(zhǔn)的解決方法；2)索賠的成功與否往往不在于事件本身的事情，承包商只有按程序提出索，業(yè)主才會(huì)賠，承包商必須有主動(dòng)性和積極性；3)索賠是以利益為原那么，而不是以立場(chǎng)為原那么，不以辯明是非為目的?！?〕合同簽訂階段和實(shí)施階段的索賠管理合同簽訂階段的索賠管理合同實(shí)施階段的索賠管理任務(wù)在簽訂合同期間應(yīng)為以后提出索賠而做的一些隱蔽工作，“良好的開(kāi)始是成功的一半”。善于發(fā)現(xiàn)索賠、提出索賠與實(shí)施索賠，并在此過(guò)程中應(yīng)用恰當(dāng)?shù)墓ぷ骷记桑η笏髻r成功，從而取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。主要體現(xiàn)（1）承包商在投標(biāo)過(guò)程中，要反復(fù)深入研究招標(biāo)文件，仔細(xì)勘察現(xiàn)場(chǎng)，盡可能發(fā)展并挖掘招標(biāo)文件中的缺陷,探索可能索賠的機(jī)會(huì)；（2）在編制工程量報(bào)價(jià)表時(shí)，要對(duì)圖紙內(nèi)容不明確，修改后工程量要增加，有可能進(jìn)行索賠的,單價(jià)可報(bào)高,以期在進(jìn)行索賠時(shí)獲得較高的收益（3）在商簽合同過(guò)程中,承包商一定要頭腦清醒，逐一仔細(xì)斟酌合同條款，劃清雙方責(zé)任，明確承包內(nèi)容，尤其要特別注意業(yè)主有意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)脫責(zé)任的條款，要爭(zhēng)取得到修改，并對(duì)達(dá)成修改的協(xié)議以“談判紀(jì)要”的形式寫(xiě)出，作為該合同文件的有效組成部分。（1）及時(shí)確認(rèn)口頭變更指令。（2）及時(shí)發(fā)出索賠意向通知書(shū)。（3）注意并重視索賠資料與準(zhǔn)備。（4）編寫(xiě)好索賠報(bào)告。（5）力爭(zhēng)單項(xiàng)索賠，避免一攬子索賠。（6）搞好索賠談判。（7）注意公共關(guān)系工作。表6-6不同階段的索賠管理工作6.3.4工程索賠報(bào)告的編寫(xiě)〔1〕對(duì)索賠報(bào)告的要求1〕索賠事件應(yīng)是真實(shí)的。2〕責(zé)任分析應(yīng)清楚、準(zhǔn)確。3〕索賠要求合情合理，有根有據(jù)。4〕索賠報(bào)告要簡(jiǎn)潔，條理要清楚，定性要準(zhǔn)確，結(jié)論要科學(xué)。5〕用詞既要簡(jiǎn)單明了，又要婉轉(zhuǎn)。〔2〕索賠報(bào)告的內(nèi)容1〕索賠方的全權(quán)代表向?qū)Ψ教岢鏊髻r要求的說(shuō)明信。說(shuō)明索賠事件，主要索賠理由，索賠要求〔費(fèi)用和工期〕等。2〕索賠報(bào)告正文。一般主要包括：題目、索賠事件陳述、理由、影響、結(jié)論。3〕附件。即該報(bào)告所列舉的事實(shí)、理由、影響的證明文件和各種計(jì)算基礎(chǔ)、計(jì)算依據(jù)的證明文件及詳細(xì)的索賠計(jì)算書(shū)。

6.3.4工程索賠報(bào)告的編寫(xiě)〔3〕索賠證據(jù)1〕對(duì)證據(jù)的要求①真實(shí)性；②全面性；③法律證明效力。2〕證據(jù)的種類(lèi)①證據(jù)索賠事件存在和事件經(jīng)過(guò)的證據(jù)，主要為來(lái)往信件、影像記錄、會(huì)談紀(jì)要、業(yè)主或工程師的指令等。②證明索賠事件責(zé)任影響的證據(jù)。③證明索賠理由的證據(jù)，如合同文件、備忘錄、會(huì)談紀(jì)要等。④證明索賠值的計(jì)算基礎(chǔ)和計(jì)算過(guò)程的證