2023年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段

Word版本，下載可自由編輯年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇一

眾所周知，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一，每年在廣告上投入的費(fèi)用能夠用天價(jià)來(lái)形容，比如戶外廣告、電視廣告、報(bào)紙廣告等等。隨著新媒體的進(jìn)展和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨，各位房地產(chǎn)大佬慢慢不滿意于傳統(tǒng)廣告媒體的宣揚(yáng)，開(kāi)頭把目光瞄準(zhǔn)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，尤其是微信……

微信是什么?微信是手機(jī)上的，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的私密的同步即時(shí)的談天工具!那么，應(yīng)當(dāng)怎么用?xxx解決方案專家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點(diǎn)建議：

微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。微信打開(kāi)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都能夠在微信上實(shí)現(xiàn)，你能夠沒(méi)有其它的媒介，但是不能沒(méi)有微信二維碼。受眾的人群比并不是只有微信人群，但是能夠利用其它形式的廣告宣揚(yáng)附加微信公眾二維碼，對(duì)客戶在微信公眾平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶管理。相對(duì)微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等)推廣宣揚(yáng)的成本要更低。

一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清晰二維碼的作用，位置擺放得也要惹眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報(bào)、電視廣告上，要有方案的評(píng)估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是能夠理解的，但是如此沒(méi)有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來(lái)只能夠證明微信的作用特別特別小，可問(wèn)題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正開(kāi)發(fā)好、運(yùn)用好。用最行之有效的方式來(lái)選擇推廣，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參加購(gòu)房等等活動(dòng)吸引顧客來(lái)關(guān)注。

內(nèi)容營(yíng)銷是營(yíng)銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、好玩的信息而不是廣告!客戶很簡(jiǎn)單反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而每天共享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小學(xué)問(wèn)的訊息，客戶很簡(jiǎn)單產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽視賬號(hào)的功能，又會(huì)產(chǎn)生依靠，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營(yíng)銷活動(dòng)做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，放長(zhǎng)線釣大魚。

但針對(duì)你的潛在客戶，不積極出擊，反倒覺(jué)得像是到嘴的肉不吃之意。

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬能夠去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對(duì)的周期較長(zhǎng)。但針對(duì)于客戶的營(yíng)銷活動(dòng)更不容忽視。微信海云平臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展現(xiàn)、預(yù)約看房、營(yíng)銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深化分析，客戶滿足度百分百。

客戶能夠任選十幾種超炫的后臺(tái)模板，搭建微信端的移動(dòng)門戶，利用這個(gè)移動(dòng)門戶，能夠?qū)φ麄€(gè)樓盤項(xiàng)目詳情和樓盤四周的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展現(xiàn)，能夠在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，能夠在線預(yù)約免費(fèi)看房。

其次，基于許多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號(hào)碼的繁瑣程序。同時(shí)微信海團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)了在線詢問(wèn)功能，客戶能夠直接在微信窗口和售樓客服進(jìn)行在線詢問(wèn)，特別便捷和人性化。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇二

只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，端詳產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。

（1）物業(yè)的定位;

（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;

（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;

（4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析;

或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是閱歷，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的閱歷，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)全部在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將消失的問(wèn)題進(jìn)行有效的猜測(cè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信閱歷終究是不行的。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;

（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析;

（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;

（4）與將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析和評(píng)估。

定位是全部廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，利用項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp（獨(dú)特的銷售主見(jiàn)），提出推廣口號(hào)，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。

查找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間支配，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、方案性

有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是鋪張的。的確，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，實(shí)行全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹(shù)立清楚的形象，并以持續(xù)全都的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標(biāo);

（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;

（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;

（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;

（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;

（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析;

（7）戶外或其他媒體的分析;

（8）不同的媒體組合形式的分析。

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間支配，更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無(wú)效。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，依據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交叉，整合傳播。

（1）廣告的重點(diǎn);

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;

（5）整合傳播的策略;

（6）媒體發(fā)布的代理。

促銷的最大目的是，在肯定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

（1）促銷活動(dòng)的主題;

（2）促銷活動(dòng)的方案和實(shí)施監(jiān)督;

（3）促銷活動(dòng)與銷售落實(shí)的引領(lǐng)、建議;

（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。

擅長(zhǎng)借用各種社會(huì)大事制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣揚(yáng)，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。

所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要準(zhǔn)時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能準(zhǔn)時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)潔地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密支配，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一個(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇三

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)分，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是由于買房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出打算，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)轉(zhuǎn)變辦法，買主思索的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜簡(jiǎn)單，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、平安等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必需強(qiáng)化重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必需在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦;

3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);

4、感性熟悉和理性熟悉相處融洽;

5、注意歷史，敬重現(xiàn)實(shí)，睽重將來(lái)。

1)以塑造形象為主，渲染品嘗和意念;

2)呈現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

1、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素養(yǎng)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、詳細(xì)細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全能夠從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)閱歷，到處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美支配;小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完善。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，進(jìn)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

2、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析討論，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)懷的物業(yè)指標(biāo)。

3、繪制效果圖：

依據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品嘗高，由于樓盤的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)將來(lái)的想象，很多事實(shí)范例證明，精致的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的打算性作用。

4、廣告知求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度狀況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開(kāi)發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的有用率;10)闡述樓盤的付數(shù)方案;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣闊致劃分為三個(gè)階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣揚(yáng)以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品嘗、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇四

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值打算于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就能夠認(rèn)識(shí)一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌控一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于熟悉到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷端詳、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書的詳細(xì)內(nèi)容。

現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)假如僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最簡(jiǎn)單失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下，我們必需打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場(chǎng)的狀況下，要想靠急功近利的方式獵取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上消失了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高超住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此狀況下，假如華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”（價(jià)格方面），倒也能夠在高超獨(dú)樹(shù)一幟。但我們不能滿意于此，必需盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，轉(zhuǎn)變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷手段方面），實(shí)行“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供應(yīng)過(guò)度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子臨時(shí)未售出，我們也能夠獲得肯定的租金，而且，隨著高超經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司能夠獲得雙面的回報(bào)。何樂(lè)而不為呢的確，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特殊注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們能夠用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就能夠做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。其它，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查，利用市場(chǎng)調(diào)查發(fā)覺(jué)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成果的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋始終消失緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也消失很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！

眾所周知，頂樓幾乎成了全部開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避開(kāi)不了“滯銷”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有的甚至逃脫不了始終空置的狀況。追本嗍原，我們必需找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的緣由：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在打算高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“當(dāng)心翼翼”，特殊是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。詳細(xì)問(wèn)題詳細(xì)分析，一切從實(shí)際動(dòng)身，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們能夠在頂樓建好能夠隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪肯定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了能夠防熱外，還能夠起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面也許只需20xx元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的逆境我們就能夠“圓”滿解決了。（詳細(xì)操作方法能夠到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高、簡(jiǎn)單漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題能夠做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；其它，還必需實(shí)行低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以肯定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓簡(jiǎn)單產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建筑的過(guò)程當(dāng)中假如嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信念么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信念的），假如有的話，那在售房時(shí)，我們能夠大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，由于營(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不憐憫弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(zhǎng)期的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最終也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永久保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并勝利付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。

目前，作為彈丸之地的高超，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必需實(shí)行差異化的市場(chǎng)策略，努力制造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的落實(shí)去甩開(kāi)跟隨者，從而獵取勝利。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高超低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌控在20%的人手中，而其余80%的人只掌握著20%的財(cái)寶。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)特別火暴，有的時(shí)日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的連續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將連續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種進(jìn)展潮流，不行逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就消失在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。勝利者擅長(zhǎng)并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然”于機(jī)會(huì)。我們必需抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。

關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市場(chǎng)依據(jù)的。究竟，高超舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)峻及人們的喜新厭舊心理作祟，在有肯定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣揚(yáng)方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激活著他們的購(gòu)買欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌?chǎng)上的勝利者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

“詩(shī)意棲居”是人類居住的幻想！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今日考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完善當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

滿眼的綠色意味著寬敞的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣猶如良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體悟消費(fèi)，由理性消費(fèi)進(jìn)展為感覺(jué)消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得快樂(lè)、用得滿心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必需要受到特殊的待遇、肯定的敬重，他埋單時(shí)才滿足，以后也開(kāi)心再次光臨；在購(gòu)買商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永久”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的解釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜愛(ài)的品牌之一。

在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延長(zhǎng)、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。詳細(xì)操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤，為現(xiàn)有業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在平安管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

一個(gè)成熟、勝利的品牌，到最終所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的堅(jiān)固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣概壓人，而是以親和友善的姿勢(shì)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)斗其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明白要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)潔的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必需英勇追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲傷呀！對(duì)嗎？

最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？如果我們“羞”于表述自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就能夠看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切能夠借助的力氣（手段）全力去勸說(shuō)他們、制服他們

廣告宣揚(yáng)主要以《高超信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高超有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)削減廣告投入費(fèi)用，限度地提升廣告資金的回報(bào)率；二來(lái)高超電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，實(shí)行任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，利用自己的規(guī)律考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

利用本人多次閱歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

假如廣告后收益廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、認(rèn)識(shí)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性打算了其在參加全部實(shí)際時(shí)都必需是以最小的投入而制造利潤(rùn)的化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必需將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獵取訴求的化。舉個(gè)例子，假如你在安靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清晰楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

其它，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議實(shí)行“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng)。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特殊是在現(xiàn)今媒體不斷出新的狀況下，一般的公司是肯定與墻體廣告劃清界線的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國(guó)

移動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是有用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？

我個(gè)人比較觀賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)幫助媒體廣告的宣揚(yáng)會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。由于廣告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)簡(jiǎn)單產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無(wú)一個(gè)共性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決策的影響力特別有限。這時(shí)，我們必需借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

詳細(xì)推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)大事(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽識(shí)就能取勝的。借助突發(fā)大事宣揚(yáng)自己，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。

2．必要時(shí)能夠在荷城廣場(chǎng)綻開(kāi)一個(gè)展銷會(huì)，將商品積極送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，能夠提升推銷力度跟效率，由于這樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣能夠補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地認(rèn)識(shí)我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清楚的模型；令其在打算購(gòu)買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。

最終，特殊要留意的是，在落實(shí)上面方案、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，在廣告中，能夠順便提起后來(lái)樓盤開(kāi)發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上，能夠任憑找個(gè)借口（理由、緣由）進(jìn)行，如能夠是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在，缺的是“發(fā)覺(jué)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來(lái)，必需抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.擅長(zhǎng)另辟蹊徑。

3.敢于抓住機(jī)遇。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇五

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭。1995年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣闊房地產(chǎn)企業(yè)熟悉到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必需認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題討論。之后，全國(guó)大中城市相繼綻開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后，利用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)覺(jué)愿望并滿意他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。假如沒(méi)有前營(yíng)銷的介入，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順當(dāng)?shù)匿N售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)受如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資酬勞分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)當(dāng)說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了詳細(xì)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)頭以前需要做的工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。其次，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去仔細(xì)做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺(jué)、老閱歷得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，由于拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，假如地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告知投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)方案分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，是營(yíng)銷策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系到將來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠勝利地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，能夠說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有利用前營(yíng)銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，利用勝利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)期地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷也能夠說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)勝利謀劃將來(lái)進(jìn)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的狀況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開(kāi)頭升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)辯與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20xx年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率快速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的緣由是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的緣由。

其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營(yíng)銷，本末倒置。

盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣揚(yáng)等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獵取缺乏牢靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的擔(dān)當(dāng)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊?，他們都不大重視“前營(yíng)銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案四個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的框架結(jié)構(gòu)篇六

全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是利用此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的樂(lè)觀性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，提倡員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。

1、方案實(shí)行實(shí)行“全員營(yíng)銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。

2、適用范圍：凡是利用自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參加此方案）

①員工負(fù)責(zé)供應(yīng)客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和詢問(wèn)服務(wù)。

②員工負(fù)責(zé)督促