年江西吉安某項目全程企劃方案

吉安***全程企劃方案一、吉安市房地產(chǎn)狀況1、地產(chǎn)開發(fā)還處于相對粗放式的初級狀態(tài)：許多小樓盤還是處于以前的見縫插針式的開發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山大道旁邊買了一小塊地就形成了開發(fā)，建筑密度高，小區(qū)生活品質(zhì)得不到保證。即使是相對面積較大的樓盤，如恒榮·正丙角新村，占地大，卻規(guī)劃落后，不重視景觀建設(shè)，綠化少，推出的樓盤名曰別墅，卻給人的感覺是城市邊緣的農(nóng)民房，聯(lián)排別墅擁擠不堪，安置房穿于小區(qū)中間。這與吉安市的發(fā)展戰(zhàn)略極為不符。2、市場還基本處于賣方市場：吉安市房地產(chǎn)還處于賣期房階段，無論是康居麗景灣，還是中環(huán)名城都是賣期房，只有名人花園是現(xiàn)房發(fā)售，這種狀況與國家明令禁止期房銷售的政策極為不符。但許多樓盤的去化率都很高，這說明在現(xiàn)階段吉安市的樓盤還處于賣方市場。3、營銷還處于邯鄲學(xué)步，空拉概念階段：許多樓盤打出了諸如“高尚社區(qū)”的概念，產(chǎn)品卻根本沒有任何高尚之影，吉安市各樓盤正在從單一的賣產(chǎn)品轉(zhuǎn)向概念營銷的階段，可在概念的執(zhí)行過程中卻慢慢地消解了，真正客戶走到售樓部時，只剩下一個產(chǎn)品的價格，地段，配套在支配著消費(fèi)者的選擇。不謀而合的是康居·帝景灣與創(chuàng)天·麗景城都以塑高尚社區(qū)為目標(biāo)，中環(huán)名城與名人花園在選擇文化豪宅概念。無論是高尚的概念還是豪宅的概念都能給普通百姓帶來一時的精神幻覺，如果說一個占在15萬平米的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時降低他們的心理期望。本項目概念營銷應(yīng)不脫離吉安市房地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)際水準(zhǔn)，應(yīng)不脫離吉安市民素質(zhì)以及審美趣味，結(jié)合項目的優(yōu)勢做扎扎實(shí)實(shí)的推廣。4、不注重環(huán)境營造：濱江大道臨江景觀帶修建一新，怡人心肺，可濱江整個項目沒有任何綠化，許多戶型是東西朝向，除了外立面的色彩較為靚麗外，整個項目沒有任何綠化，容積率極高。5、現(xiàn)場包裝簡單：縱觀吉安市各在售樓盤，現(xiàn)場包裝都極為簡單，不能有效地提高樓盤品質(zhì)。只有中環(huán)名城，江信廬陵花園的現(xiàn)場包裝可以對樓盤的銷售帶來一定的影響力，增進(jìn)消費(fèi)者心理認(rèn)同。6、銷售手法單一：眾多在售樓盤營銷售手法相對滯后，既無第一競爭樓盤：中環(huán)名城釘基絹本賣資冊料李地理位置：韶井山西控路愉8扎號厘占地劫：講10濃0返畝跨挨柄總建筑體量宵：么1歷2紀(jì)萬利㎡帶賽辯容積率激：氣1.8充譽(yù)綠化率濕：渴40%摟建筑類型：多乘層住驗宅腦尋餡主力戶型：三濫房傷(11鍬6泰㎡掀)英二瘋房近(9預(yù)8三㎡資)私配套及會所：住大型會所含有防健身房，桌球削室，酒吧，泳舍池等斃銷纏售盯動衛(wèi)態(tài)厘價格：起價斯：敘118譽(yù)6農(nóng)元㎡、均價佳：山136焰0嶼元㎡、高價捉：歲156疤6鼠元㎡；溪付款方式與折饞扣：一次殃性忘9.權(quán)8反，按英揭鼠9.私9烤；貪開盤時間婦：不200售4傳年秋8佛月擠交房時間追：元200博4淺年年底伙廣告訴求丸改變吉安居住虎文明的高尚社怪區(qū)扔主力客源期銀行工作人員持、教師、吉安腔小企業(yè)主、個斜體經(jīng)營者穴優(yōu)灌劣酸勢腔分熊析騾優(yōu)勢費(fèi)：堡1川探位于韶山西路婆上，往東可通閱主干道井岡山到大道，往西可頃通新建干道贛煎新大道，交通址便利禍。株2臉竿位于吉州區(qū)老娛城區(qū)（老城區(qū)靜配套集中且范閘圍?。?，周邊做生活配套完善瘡。撒3群、開發(fā)商中環(huán)緩置業(yè)實(shí)力雄厚臭，同時開發(fā)了墨南昌疊山路上困的刮“凍中環(huán)麗膠晶浩”淋2蝴棟高層。代理叉商上海新吉陽條在洪城時代，炸現(xiàn)代米羅等樓客盤均有不俗表膚現(xiàn)，實(shí)力不容醋小視末。翼4攜、工地現(xiàn)場大欄型銷售中心（魯以后的會所）叼即將投入使用煤，從外觀上更還顯氣派、尊榮竿、高檔。（與優(yōu)江信廬陵比又揚(yáng)是一個大的提朋升），對購買旁者將有很大的繞心理沖擊力勸。切5燃、從整體效果盼圖看，外立面乎為淡黃色涂料戲配藍(lán)色屋頂瓦稿，給人清新、慘高雅感族。保6智、大型會所內(nèi)創(chuàng)包含健身房、燃桌球室、酒吧民、泳池、網(wǎng)球翻場等，完善小歸區(qū)功能配套，舅對吉安住宅市俯場又有了進(jìn)一允步的提升眉。稻7敬、房型配有突眉窗設(shè)計，增加穩(wěn)視覺空間感及的采光效果。遭劣勢釀：桐1秧、地塊不規(guī)則敘，小區(qū)被馬路勵分成大小兩部箭份，不能形成靈完整的封閉式銷小區(qū)，小區(qū)安蔬全管理受影響駱。射2餓、市政規(guī)劃往辛城南青原區(qū)發(fā)妖展，老城區(qū)的嫂城北政府無支淹持力度，也不近是人口主要流萌動方向帽。月3圈、小區(qū)內(nèi)園林僅規(guī)劃效果一般扇，只刪有柜2餅個中庭廣場需。麗4飯、序男小區(qū)安保配套輩設(shè)施不明確，緩只籠統(tǒng)的提及隨智通化管理驟、集2頭4亡小時服務(wù)，沒躍有具體內(nèi)容。益綜合評定寨地處老城區(qū)處冒，是個有成熟板生活氛圍的小熔區(qū)。第二競爭樓盤：江信廬陵花園害基姓本渡資紗料至地理位置：井侵岡山大穴道顏2夫0啞號紫占地尚：碰9.4炒6最萬場㎡叮宵道總建筑體量狀：墨2演0豎萬苗㎡控合貢容積率趴：掠2.11燕岸綠化率惜：也40%浙建筑類型：多提層住宅練、赴3杏棟小高秩層吼隨墳主力戶型：二舒房景(8雪9擦㎡舉)吸三抱房拼(10蜂2興㎡鑄)假配套及會所：覽會所等一些簡塵單的休閑設(shè)施豎銷壘售蟻動篩態(tài)馬價格：起價觸：匹118鋒6森元㎡、均壘價蝴135諸0迎元㎡、高價鳥：紙156竄8蜜元㎡；痰付款方式與折戰(zhàn)扣：一次注性石9.認(rèn)6死，按此揭揪9.斬8同；煙開盤時間晨：處200融4賢年年初光交房時間眠：柜200隔4微年泊1鴉2林月脅廣告訴求祝大手筆創(chuàng)造新票未來盈主力客源陜拆遷戶、教師港、有線電廠職械工、個體經(jīng)營蜓者潑優(yōu)惱劣情勢律分量析品優(yōu)勢滋：勒1協(xié)、臨近井岡山于大道（市主干獸道）交通便利灰；揀2唇．位于吉州區(qū)踩邊緣地帶，鬧刊中取靜，且周秋邊生活機(jī)能成肝熟，距離本案支不遠(yuǎn)，方便業(yè)亭主生活?。贿m3致．一和期起4練棟已臨近交房陣，易于建立客共戶信心，為銷敲售提供利好條赴件股；滅4像．售樓現(xiàn)場層席高接搖近如10肯m駐，占地嫩有皆100m癥2笛，夠氣派，顯卵尊榮皇；破5拾．房型品種多命樣化，由一房級的誦55m掏2從至四房貞的育185m青2扭復(fù)式能夠滿足純各種客戶需求箱，且大多數(shù)戶沖型比較經(jīng)濟(jì)，芝降低了購房者鎮(zhèn)的門檻撤。眨6沫．小區(qū)能夠為淺業(yè)主提供包括泉棋牌室、臺球直室等在內(nèi)的高荷級會所，完善襲了小區(qū)功能；牧鞭桑龜宇跡恨逮態(tài)氣籠拾軟樂疤住知框染駁遙獎雀付鋸手渡客跳憐敏宏時縱脹莖寇拔近縣沃賽弱赴寺圍椅殿抖歇飄千肅謀峰禍垃姐栗故繩蠻梅衛(wèi)啟綜合評定灌在老城區(qū)的邊津緣地帶，是個宏鬧中取靜的居過所，價位相對狠合理。第三競爭樓盤：康居帝景灣球基節(jié)本混資幟料粗地理位置：井屯岡山大道右側(cè)頓占地因：崇1性2秤萬緣㎡抹下寺總建筑體量甘：繼2恐0遺萬箭㎡宋答缸容積率橡：推1.6累膨綠化率丹：偉46%拖建筑類型：多劍層住鵝宅絞眼守主力戶型：三即房授(11甲6圓㎡五)遍二皂房尊(9宋8法㎡遺)倘配套及會所寄：糧90謀0娘米江景嗓、點(diǎn)500秩0姥畝生態(tài)江濱公梨園茄、占180莊0湯畝廬陵文化園尤銷乞售枯動齊態(tài)趙價格：起價定：錫114爬9廉元㎡、均悠價暢160近0餐元㎡、高價報：吉193飾0阿元㎡；叫付款方式與折你扣：一次術(shù)性活9.卻8宋，按奔揭勝9.9肚開盤時間擊：抬200崖4角年舟8肢月呢1驗4摸日僵交房時間如：召200逃5貪年員8產(chǎn)月級廣告訴求邀吉安居住文明等的高尚社區(qū)爆主力客源杏公檢法與市政磚府機(jī)關(guān)單位的配中層干部、吉求安小企業(yè)主、宴個體經(jīng)營者呀優(yōu)陡劣威勢飼分段析漫優(yōu)勢：丑1全．交通便利．盛生活方便議；善2昏．臨江生活升益值潛力大翻．鍋3寒．園林規(guī)劃相緒對較好籠．茶4瓜．安保非常完訪善士劣勢：名1初．價位偏高，遙最高達(dá)場到渣175錢0苦元御/m2盲跟吉安的個人鞏收入水平不成垮比例盲，為2完.訂開發(fā)周期長，助不便建立業(yè)主欺信心，另加江弱堤現(xiàn)還在修建雷當(dāng)中延，廳3端.鍛臨堤而住，汛擱期來臨讓人擔(dān)拴心（堤許高代4沙8但米左右，堤長取距小區(qū)的長度伴為白25桿米）呆綜合評定球在老城區(qū)與新行城區(qū)的交界處過，是個極具環(huán)和境優(yōu)勢與生活拐品味的樓盤二、項目定位【項目概況】鄰本案位于吉安將市新（青原區(qū)喚）老（吉州區(qū)途）城區(qū)的交界叼處，地塊為不醋規(guī)則的五邊形圍，總占地面倚積餅15框3幫畝；詳?shù)貕K東面為贛鋸江，江景開闊炒，景致怡人，虎濱江綠化帶完敞成后，贛江會射成為吉安市民愁主要的休閑場產(chǎn)所；屬北面現(xiàn)為舊廠尖房，現(xiàn)已納入畫規(guī)劃中，將來被政府新規(guī)劃的君城北區(qū)的中心方廣場，有休閑晃，城北交通樞靈紐之功能；心西區(qū)為住宅樓車，視覺稍顯雜箱亂，明南面為井岡山箱大道，規(guī)劃建程筑為商業(yè)物業(yè)勤或辦公寫字樓樸，以和城市整家體規(guī)劃相協(xié)調(diào)帥。癥【項目震的社SWO途T載分析】耳1茫、項目優(yōu)勢：生態(tài)優(yōu)勢：緞地塊生態(tài)環(huán)境判得天獨(dú)厚，地爸塊內(nèi)有香樟樹消，桂花樹，南序國芭焦等多種廢已形成景觀的走高大喬擠木，地塊東面叢是贛江與江濱繼綠化帶，前面是就是吉安賓館美，地塊周邊形厭成了良好的綠桌化率；景觀優(yōu)勢：僻臨水而居一直妻是國人的最佳地居住方式，項私目雖然不直接溫臨水，但臨贛顫江也只不過幾港步之遙，開闊筐的江面對于居不住在市中心的勾人來說是一種氧心靈的釋放，型江濱綠化帶有祝紅花綠草，在斃視覺上能給人擴(kuò)極大的享受，訓(xùn)這對用戶是個蘭極大的吸引力畝；雜區(qū)位交通優(yōu)勢暈：興項目毗鄰贛江閣大橋，地處老究城吉州區(qū)與新勉城青原區(qū)的交繡界處，位于井姓岡山大道與濱紀(jì)江大道的十字登路交叉口，項住目北面還有待賴建的城北廣場秤，是城北的交漆通中樞；從以間上幾個空間節(jié)版點(diǎn)的交匯可以俱看出，到達(dá)吉形安市任何地方古都極為方便。文化優(yōu)勢：哪項目位于廬陵古文化園內(nèi)，現(xiàn)敬吉安市政府已奶把廬陵文化園植的的建設(shè)列為勒市政府重點(diǎn)工旗程；廬陵文化刪園的建設(shè)將對囑本案是一個最秧大的升值支撐鳥點(diǎn)；另外項目絮周邊還有白鷺家洲公園，公園順內(nèi)的白鷺洲書葉院是中國四大辮書院之一，有勒著悠久的歷史嫁，也沉淀著極仇厚的人文底蘊(yùn)善，教育優(yōu)勢：廊項目周邊教育宮氛圍濃厚，吉貼安幾所重點(diǎn)中舌學(xué)如吉安一中貪，白鷺洲中學(xué)禽離本項目較近級，項目的業(yè)主妻可直接升入以損上幾所學(xué)校，精良好的教育資害源成為項目極遍具競爭力的賣鹿點(diǎn)。庭2漆、項目劣勢：梅入市時間較晚嗽：系吉安市房地產(chǎn)能的黃金時期應(yīng)路屬站于圣2002-2融00乳3繁年，受花園城榮市建設(shè)及政府升招商引資政策護(hù)的影響，吉安館的房地產(chǎn)開發(fā)珠呈迅猛發(fā)展之兼勢，規(guī)模都較哀大，也吸引了蔽一大批用戶購臂買，經(jīng)過兩年嫌的開發(fā)，市場灌已過了第一輪惰釋放期，多數(shù)珍市民已經(jīng)購了梨房，市場需求考日漸縮小。預(yù)亞計本項目上市號時，市場壓力咳將明顯加大。居住劣勢：提由于本項目所宜在地塊為吉安板市中心較為古塊老的工廠區(qū)所可在地，周邊人秘居氛圍不是很菠濃。胸商業(yè)配套劣勢嘆：辱吉安市傳統(tǒng)的旋商業(yè)中心在吉妨安市人民廣場宋四周，在其他明地段都缺乏商誰業(yè)氛圍，目前熔在項目周邊除釋一些日常便民法店之外，基本開上沒有中、大帖型購物廣場，凳生活配套上比梯較缺乏。價格劣勢：驕由于本項目的慚上市價格預(yù)計修將達(dá)涂到掉130貌0扭元渠/型㎡，這對吉安挖現(xiàn)有吼的赴110牧0斜元恢/灑㎡的價格來說哪，這對消費(fèi)者梅、投資者來講押都是一種劣勢謎。冷3中、項目機(jī)會點(diǎn)熄：細(xì)居住氛圍的改繡善：惱隨著項目旁的稈康居帝景灣小校區(qū)交房后，漸判漸有業(yè)主入住某，對于本地段貝人居氣氛可以絕有效地進(jìn)行提桂升，蓬市政建設(shè)契機(jī)汁：簡廬陵文化園的塌建設(shè)將給本項爛目提供一個最宿佳的契機(jī)。城市化進(jìn)程：莊加強(qiáng)吉安市對柔周邊的影響力暑，隨著中國城睜市化進(jìn)程的加霞快，一些地處川農(nóng)村的人會選黨擇就近的城市容中定居，在此格方面應(yīng)加大項榴目的營銷力度菜，在周邊縣區(qū)我及鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大宣低傳力度，吸引凱一些用戶購買克；升4停、項目威脅點(diǎn)?。汗雌渌鼧潜P的放也量瘡200積5喂年將是吉安一年些主要樓盤的色增量釋放期，販大量的樓盤投資放于市場，對源于一個人口舊僅被2休0愿幾萬的中級市掘，市場競爭已邀進(jìn)入白熱化階蔬段。娘房地產(chǎn)大環(huán)境異：獲隨著央行加息砌，普通市民收不入有限，購房艘時會感覺到按顆揭的負(fù)擔(dān)，這絮時必然會使一維些選擇按揭的配用戶會退出購葵房者的行列。筐市政建設(shè)時間輝差：熔周邊市政公共喂設(shè)施的建設(shè)進(jìn)怨度與項目建設(shè)甜存在時間差，軌可能會對一期巷開發(fā)產(chǎn)生不利巖影響。伯***才·纏水清木華***水木清華釋義：***水木清華地塊內(nèi)原有香樟樹、桂花樹、芭焦、芙蓉等多種植物群落，形成了獨(dú)特的內(nèi)在“木地塊內(nèi)原有香樟樹、桂花樹、芭焦、芙蓉等多種植物群落，形成了獨(dú)特的內(nèi)在“木”之氣質(zhì)，故有“木華”之來；贛江的北側(cè)，親“水”，故有“水清”之緣；“***”案名緣于吉安天龍房地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)公司1、“水木清華”源于《詩經(jīng)》，意指流水清澈，林木秀美。名稱意境高雅，蘊(yùn)意深遠(yuǎn)，具有極高的文化品味和內(nèi)涵。名稱極易令人聯(lián)想到中國著名學(xué)府1、“水木清華”源于《詩經(jīng)》，意指流水清澈，林木秀美。名稱意境高雅，蘊(yùn)意深遠(yuǎn)，具有極高的文化品味和內(nèi)涵。名稱極易令人聯(lián)想到中國著名學(xué)府——清華大學(xué)，（但又與“清華”兩字稍做區(qū)別，以免讓客戶覺得在生搬硬套之嫌）這也正吻合目標(biāo)客戶較高的文化素養(yǎng)和現(xiàn)代人望子成龍的期望。與項目周邊濃厚的人文氛圍相融。2、在項目名后再加個推廣名有利于記憶與識別本案的獨(dú)特氣質(zhì)。【概念定位】辮吉安第二代高狂尚生態(tài)社區(qū)終由于吉安房地輝產(chǎn)市場拿來主桑義嚴(yán)重，營銷兄處于邯鄲學(xué)步謠，空拉概念階擺段，產(chǎn)品缺乏迷支撐，因此本形次概念的選擇荒與塑造一定要芒有生命力與支最撐點(diǎn)。泛必須為概念塑因造上珠與氧“穿客戶的心理認(rèn)促同竄”椒上找準(zhǔn)一個焊績接點(diǎn)，并讓概脂念稠的拔“忠生存邏炭輯踩”挎能夠與項目敲的畢“消自身優(yōu)渣勢增”堤達(dá)到嚴(yán)絲密縫出的吻合，自圓棟其說；概念才茅會在這個點(diǎn)上偉生根、生長，施與項目完美對鐘接，也就能順顏利生長在客戶鄙與普通受眾的榴心中。項目支撐點(diǎn)：投明確提室出撲“玉第二予代孫”懇的概念，其主憐旨是對吉安市嗽房地產(chǎn)市場做轉(zhuǎn)一個劃分，提旨出一個明確的痰界定。在末案堤之前，康孫居幸·側(cè)帝景灣與創(chuàng)姥天棋·虜麗景城都以塑骨高尚社區(qū)為目賢標(biāo)，中環(huán)名城墊與名人花園在草選擇文化豪宅類概念。同時，推本案定價也將育處于吉安市第加二高價根，淺“腐高檔、豪好宅野”先這些概念在地罵級市有特別的艘吸引力，也符解合本案所需，彩又不能放棄，稱因此本案也將元緊烤抓羊“奴高沃尚漢”暴一詞，但拉出濱的疫“醋第二還代束”燥將本案與其他袋樓盤做個徹底鑰的區(qū)別，即本訴案出來后將全沾面替代第一代并初級產(chǎn)品。姑2卻、本案在開發(fā)嘉過程中，開發(fā)欄商對地塊內(nèi)所俯有的喬木如香述樟、桂花，芭遭焦等都請專人榜進(jìn)行了保護(hù)，覆并為后來的業(yè)夕主所享受。在塌景觀設(shè)計時也洞特別叮囑上海伶農(nóng)工商景觀設(shè)甜計公司，一定提要注重這些原素生景觀，這些齒原生樹木，本以案的生態(tài)性是時個可見可觸摸補(bǔ)可享用的概念副，在后期銷售績過程中，售樓裕員對客戶進(jìn)行浴講解時，有實(shí)姓實(shí)在在的支撐孝點(diǎn)。只要客戶動一走慨進(jìn)浩**道*認(rèn)內(nèi)就被有著幾亮十年的香樟、椅桂花樹所形成劣的景觀優(yōu)勢所籮感染。介3諸、吹“鋸生找態(tài)茫”鏡社區(qū)概念在吉符安提出，同時土也契合吉安創(chuàng)街建濱“嘴生態(tài)城浮市旦”夢的建設(shè)思路，淘市政府的娘對燒“昂生態(tài)環(huán)陪境冠”貸宣傳與本案推佛廣過程中對生起態(tài)的強(qiáng)調(diào)可互碼為增色。棋拓展方向一：蜻檔次定族位寒具開創(chuàng)新一代樓范市借“漸典慰范眠”磨概念塑造的產(chǎn)彩品支撐點(diǎn)：硬1根、本案的外立未面高檔，簡潔泳，為新古典主醬義風(fēng)格，給人銳特別明快與大耗氣現(xiàn)代之感；倚2疫、景觀與園林己設(shè)計更符合生凳活所需，中央槍景觀軸線貫穿腐整個小區(qū)，視伐覺通透；走3攪、智能化物管精將全面提升小渠區(qū)品質(zhì)。拐拓展方向二：歪文化定位東“碌崇尚自然、尊珍重人性、體現(xiàn)漂身眼價茶”晌的新貴文化由文化即氣質(zhì)，碧社區(qū)文化既是項社區(qū)特征的高遍度概括，也是沖社區(qū)定位的淋倡漓體現(xiàn)，更是拆社區(qū)業(yè)主共同厚依附、互相認(rèn)槽可的精神家園惹。吸概念塑造的產(chǎn)幣品支撐點(diǎn)：謙1鵝、自然即小區(qū)卻內(nèi)的自然環(huán)境懶非常適合人居低，在吉安，天障花花園創(chuàng)造了量開發(fā)樓盤不破追壞生態(tài)環(huán)境的奴先例，這是其須它樓盤沒有也厚不可能做到的社事情，拘2尸、人性化即適豎合人居，香樟違、桂花樹形成及的植物群落，狡是個天然的氧收吧，本案地處器贛江之濱，濱踢江綠化帶景色汁怡人，奶是欣**法*廉業(yè)主休閑的良母好去所；館3填、規(guī)劃實(shí)行人游車分流，中央亦組團(tuán)內(nèi)沒有車球行道，保持業(yè)寒主高貴身份；似拓展方向三：正生活方式定位陡令賄洪塵羽喪印吉安首個睦鄰勤生活社區(qū)天本案旨在創(chuàng)造面一種吉安獨(dú)一屑無二的生活方籠式，營造一塊桶吉安新貴向往喂的精神樂土。法而作為社會新舍貴，他們的社圣會地位和生活宰習(xí)性已成就了悉其獨(dú)特的、具匹有相當(dāng)排他性攝的價值觀念。抄他們渴望領(lǐng)導(dǎo)扔潮流，被人尊監(jiān)重、體現(xiàn)自我稀價值、追逐新魂時尚、同時又去希望在保持個咸性的同時能夠房與周邊具有相原同價值觀、文括化觀的人進(jìn)行篩良好的溝通、濱交流。因此，握針對這一特殊冶群體的社會特墾征，我們建議象緊緊抓烏住奴“蝶崇尚自然、尊狐重人性、體現(xiàn)黑身株價正”嘗這一主題，鋼以旅“初新貴文荒化惠”飄為統(tǒng)領(lǐng)后，又甘要強(qiáng)調(diào)溝通與芝交流銷的坡“砌睦鄰生活社援區(qū)脖”級，才能滿足其候精神的需要的此文化氛圍。件概念塑造的產(chǎn)宋品支撐點(diǎn)：謹(jǐn)姨1妄、小區(qū)配套內(nèi)扭有會所有健身灌房，乒乓球室朱，臺球室等休盆閑娛樂活動場關(guān)所，刮2咐、小區(qū)內(nèi)有老途年休閑廣場，青有兒童樂園。花【廣告語定位覆】生活在綠色中乖與健康牽灌手歇絹賞與綠化親呢闡釋：抓1認(rèn)、對于生活在醋鋼筋混凝土叢蛛林的城市居民枕來說能生活在浮綠色中是一種牽居住的夢想，跑誰都渴望城市毛中能多的一抹謹(jǐn)鮮綠，能多一都點(diǎn)樹木，且本怪案具備其它樓丸盤不可能有也彈不會的已形成見的天然植物群泳落。開發(fā)商在耳開發(fā)過程中也譯有針對性的進(jìn)止行了保護(hù)與利強(qiáng)用，本案內(nèi)香眠樟樹已有幾十悄年的歷史，多廁種喬木形成的籌植物群落讓每遲個走場進(jìn)載**辯*貞的業(yè)主會有一江種柳暗花明的占心動之感，如嘩同走進(jìn)了陶淵尖明下的世外桃頃源之感，對于熄每個在吉安市帶尋找適合自己村居住的住房的詠業(yè)主無疑是個震精神福祉。杯2丟、走迎出習(xí)**革*賣就是江濱綠化菜帶，風(fēng)景怡人助。前面吉安賓雅館內(nèi)也是綠化益蔥蘢，更可喜負(fù)歡的是項目不袋遠(yuǎn)處的白鷺洲貴公園，更是古輔樹環(huán)繞甲。酒柜3次、項目內(nèi)的氣憐質(zhì)與項目外的脾配套足以支撐求本廣告語的認(rèn)流同。三、銷售策略纏一、項目銷售豬背景茄1替、由于本項目增在地市級屬于城較大規(guī)模，且沃入市時間較晚瘦，先期上市的泉中環(huán)名城等眾硬多樓盤搶走了榴許多客源，本蝕項目上市時間碼必須提前，同吸時，工程進(jìn)度負(fù)也必須加快。教2押、在地級市，紋春節(jié)是個銷售差的井噴期，眾叉多打工族回家南過年，帶回了杠一年的積蓄。斜且年輕人的結(jié)揭婚也往往選擇毅在春節(jié)前后，兔購房必然是個麗高潮注。番道3載、簽于以上兩陸種情況，在現(xiàn)掌場售樓部中心虎沒有搶建出來表前，建議在市牛內(nèi)先租一個售旁樓中心先期行機(jī)銷，沉淀客戶珠。批4元、必然需要運(yùn)索用多種營銷策裝略來推動銷售渴，使本項目實(shí)士現(xiàn)中前期持續(xù)兔快速銷售，資坡金快速回籠的蓮?fù)瑫r建立強(qiáng)大華之品牌效應(yīng)，泳推動中后期價字格順利攀升?？葸_(dá)到高開高走照，獲取最大利在潤。上二、目標(biāo)用戶頑定位桌本案的目標(biāo)客觀戶以多次置業(yè)循者為主，一次機(jī)置業(yè)及投資客您為輔。具體有桑如下群體：熔1汁、城區(qū)用戶：逢a.炊行政事業(yè)單位羞的中高級公務(wù)鋪員仔b.兵金融沾、富證券、保險、庭通訊、郵政、宣媒體等行業(yè)的治精英人士究c.釋國有、集體企洗業(yè)的中高層人玩士d.私營業(yè)主孫e.撓個體工商戶魂f.攏教師、醫(yī)生、嗽律師等突g.粘外出打工人士惕2猾、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)用倡戶：勺a.撓橋行政事業(yè)單位臺的中高層公務(wù)壟員虜b.床鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中高裹層人士庭c.賄釘私營業(yè)主磨d.梳壯個體工商戶現(xiàn)e.歪外出打工者越3產(chǎn)、消費(fèi)心理分螺析筒環(huán)境規(guī)劃一定披要好，各種生底活配套要齊全刻，各種活動場端地、場所要足承夠；在規(guī)劃時巧，一定要有超鋸前的思想，使恭小區(qū)更具現(xiàn)代藝化氣息，特別你要注意智能化陽；在樓盤外立財面的設(shè)計上要療新穎，色調(diào)要辛協(xié)調(diào)，風(fēng)格要徐跟上潮流著；姑8搖2%哄的消費(fèi)者傾向帳于入住全封閉考式的小區(qū)；塘高綠化率。眾縮多的消費(fèi)者認(rèn)泉為高綠化率是佛十分必要的，揉由此看來，吉貢安市民對住宅應(yīng)環(huán)境的要求已箭經(jīng)越來越高；低小區(qū)及其周圍歇的配套設(shè)施的順基本要求為學(xué)常校、幼兒園、鼓菜市場、超市巖、醫(yī)院、籃球密場、棋牌室等染；純93持%棉的消費(fèi)者選擇哥多層住宅，因命為多層住宅的午價格相對高層摘住宅便宜。而筒且以后的管理緊費(fèi)用也相對較秋低。有一部分廁消費(fèi)者選擇小認(rèn)高層住宅，對鳥于單體別墅因霸為涉及的資金煙相對較大，絕脹大多數(shù)消費(fèi)者寄不會現(xiàn)在打算傳購買別墅；設(shè)消費(fèi)者對物業(yè)牢管理的要求：杰提供保安、清執(zhí)潔衛(wèi)生、房屋承維修和一些特涂色服務(wù)（如托效兒服務(wù)）；溪物業(yè)公司應(yīng)與挑小區(qū)內(nèi)住戶增償加聯(lián)系，加強(qiáng)刷溝通。三、賣場營銷殼前期著力于賣想場營銷，當(dāng)然筋賣場營銷會貫球穿于整個營銷勺過程，在中前烘期，特別是前董期，應(yīng)該更加仰注重賣場營銷諷，尤其是在項膚目信譽(yù)，口碑路未形成足夠強(qiáng)朵大之時。序臨時接待銷售愚中心1、設(shè)置目的寶由于現(xiàn)場售樓耽部的建成還有后一段時間，我先們不能坐以喪奧失市場的絕佳屯機(jī)會，先在市掘內(nèi)租一個臨時祥賣場，馳2享、規(guī)劃重點(diǎn)：駕A得、場地使用面頂積拾以秧20命0熱平方紙米身—披—待50躬0域平方米為宜艱B重、功能分區(qū)：緒前臺接待區(qū)、斯洽談區(qū)、模型賽展示區(qū)、簽約唉區(qū)、財務(wù)區(qū)、照辦公區(qū)、會議您區(qū)。忍C幫、主要銷售道隆具：接待臺、版展板、模型、趨燈箱、談判桌薪等。響3隨、為了充分發(fā)拆揮臨時接待銷床售中心作用，泰必須完善其構(gòu)峰成要素；垂選址元素：深臨時接待選址拐的好壞，直接島影響客流量的宣多少，所以，貿(mào)臨時接待選址次應(yīng)注意：稻A駕、選擇有知名造度的酒店或?qū)懥R安樓，其檔次否要高；鑄B劫、晝撕地理位置明顯紡，選址最好在何首層或第二層趣；惹C溜、交通方便，潤便于停車；再D塘、人流和車流崖量要大；融E丈、距離本案的善直線距離要順起暢；考F林、要與戶外引集導(dǎo)牌相結(jié)合；策風(fēng)格元素：憐臨時接待售樓述處應(yīng)與以后的詠售樓處的風(fēng)格蕉要統(tǒng)一，起到禿相互呼應(yīng)的作飼用。裝修應(yīng)體犬現(xiàn)新古典主義俯風(fēng)格，并加之苦效果圖、展板林的使用，給客麥戶一種已置身聽項目現(xiàn)場的感連覺。從而勾起珠其購買意向。系宣傳元素：諸臨時接待應(yīng)選余取在各流量相羅應(yīng)會較大的地酸方，意向客戶惕容易到達(dá)。所當(dāng)以，更要加大掏對外接待的宣帽傳力度，除了炕以媒體廣告宣真?zhèn)魍?，戶外大閃型看板、條幅庭、精神堡壘等文制作精美的戶尸外廣告，對外宴接待銷售也會顫起到立竿見影冰效果。做引導(dǎo)元素：跡從臨時接待到非工地現(xiàn)場的引童導(dǎo)指示牌起到羞提醒和引路的你作用。臨時接惹待對于本案而賄言，在現(xiàn)場售墳樓處沒有建成犧之前，處于舉漢足輕重的位置個；同時他又是野市區(qū)中心宣傳享的最好的一種勁途徑?，F(xiàn)場售樓處：?。ㄔ诠ぷ髦?，冶本司已對現(xiàn)場幅售樓中方案進(jìn)紙行合理化的建勺議與功能化分酒，本案中不再蛋贅述）價格策略定價方法隔1悅、成本加成定厚價法會將產(chǎn)品的成本禮加上預(yù)期利潤馬（一般為兩成牙左右），具體兄額度由發(fā)展商燦自行控制，即臂為最基本的定車價方法。此法永雖然簡單，仍齡須考慮市場行汗情及競爭狀況濤，才有訂出合法理的價格。噴2勻、市場比較定腹價法鷹主要依據(jù)相近妹物業(yè)及附近區(qū)全域競爭狀況而蕩訂。在競爭激挽烈時，條件相漂當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)窩，定價較高的添項目會被客戶挖舍棄。踏3賢、顧客感受定希價法穿當(dāng)購房者對物潤業(yè)及發(fā)展商實(shí)杜力有信心時，被縱然定價相對竟較高，購房者日仍會欣然前往黎。但若購房者盛對推出個案的伙發(fā)展商沒有信分心時，一旦定膏價過低，購房睜者反而會懷疑蹲物業(yè)的品質(zhì)而想不敢購買。鈔項目產(chǎn)品價格近設(shè)定肚1得、項目產(chǎn)品入躬市初期均價暫楚設(shè)定為游：巾130伯0扛元炭/m濤2票。允2禾、這里的價格披，應(yīng)該是一種仙展望預(yù)估的價刷格，是對地塊日價值、未來競驗爭態(tài)勢及項目謝的成本及大盤蛾供應(yīng)量等諸多嬸因素綜合權(quán)衡咳而初步設(shè)定的震價格。滲3新、更加確定的攔開盤入市價格納設(shè)定將要等到裙規(guī)劃方案完成優(yōu)且報批通過，搖結(jié)合項目經(jīng)濟(jì)梳技術(shù)指標(biāo)、預(yù)杏算方案、入市椒前市場競爭態(tài)礦勢、項目建筑貓規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)域等再進(jìn)行調(diào)整興，并將可能提止交一份詳細(xì)定忘價報告，其中氧將包括不同類東型產(chǎn)品入市均崇價、后期不同騎組團(tuán)不同類型儀產(chǎn)品價格走勢講判定、價格系下數(shù)設(shè)定等等。謀價格與市場是寺互動的，一般帝來說是在項目門聚集了十足的慕人氣后，為進(jìn)窄一步制造銷售憶熱潮，以調(diào)高崗價格的方式來填對猶豫中的客賤戶形成壓迫性透氛圍：項目極括為暢銷，如不尼盡快行動，將盜不得不以高價落購買甚至錯失賤良機(jī)！其實(shí)真膏正的房地產(chǎn)營栽銷活動中，價枕格不應(yīng)僅僅是墊反映利潤的工辦具而應(yīng)是推動洽銷售、制勝競友爭對手優(yōu)勢的賭重要策略，因款此不應(yīng)將價格醫(yī)走高單純地看垮作是樓盤熱銷門的慣性結(jié)果，惑有時巧妙地調(diào)掃高價格反過來足也能推動樓盤企的銷售。即當(dāng)疑價格調(diào)高到一咽定限度時，翅仍可使價格有特所上揚(yáng)。并且優(yōu)與對項目差異名性賣點(diǎn)的強(qiáng)大動宣傳功勢相結(jié)倦合。通過增加姨物業(yè)的附加值魯，利用價格策幕略推動銷售。飲所以建議本案貴采用：編市價入市，小哪步快走，步步始高煌升稿策的價格控制策貞略。通過銷售隆進(jìn)展機(jī)動靈活棋地推動價格。璃以市場均價的棄價格試探市場慣，再通過意向抵登記、內(nèi)部認(rèn)葡購等手段積蓄靠項目的購買力活，待工程形象角日臻完善，銷繩售高潮漸趨形嬌成時，略調(diào)高鈔價格。這樣客季戶抗拒心理一攜般不大；至項道目封頂時，主娛體完工，購買助風(fēng)險大大降低孩，項目的大部冶分優(yōu)勢、賣點(diǎn)訊大多都能充分斑展示，以前通抱過靈活宣傳手噸法不斷積蓄的娛購買力也不斷戴地展示。又略涌調(diào)高價格。至鼠項目完全竣工初，項目好壞優(yōu)認(rèn)劣一覽無遺，日客戶資金墊付鉛時間短，再適迷當(dāng)調(diào)高價格消阿費(fèi)者也能理解際。具體建議價格推動策略來市價入市，小察步快走，步步要高升。價格與故市場互動。徑■撐缸總價格均價策略滔分段均價控制完，采取均價區(qū)登間浮動方式調(diào)搜控價格對銷售帖節(jié)奏的影響。銷售推盤策略原在銷售策略上覽，本項目將更潮多注重認(rèn)購期小的運(yùn)用，將消客費(fèi)能量在認(rèn)購槍期積聚，并在飽開盤銷售期釋村放，造成局部茅供不應(yīng)求的銷議售局面，促使松買家盡早購買差，并造成后期綿大量后續(xù)客戶絮登記，中前期顛，將客戶能量焦?jié)L動累積，適瘦時釋放。聞推盤策略采取透在認(rèn)購期低價支，在開盤期較榨高低價推中高與檔貸型，在銷妻售期高價推中圍檔貸型的策略歐。經(jīng)但推盤策略上燃每次推盤應(yīng)注箱意將中差貸型盲搭配，合理控廣制配比，以達(dá)反到每個銷售期漁的控制目標(biāo)。注重概念營銷崖本項目尚在入勢市前，由于工思程的原因，整也體形象還沒有拉完全出來，如易何進(jìn)行入市開悲盤的操衛(wèi)作意,慧哭產(chǎn)生轟動效應(yīng)孤是開盤前項目搜營銷的主要工嘉作。在項目入凝市前主要的營咬銷推廣目的之霜一慎是誦“蒼炒概扛念斷”吊，用軟新聞把辟項目的主題定夸位炒出來。適加當(dāng)?shù)某醋魍度氡?，可以吸引眾垃多的客戶，為猴公開發(fā)售積累錦良好的客戶資俱源。旅做好詳細(xì)內(nèi)部妄認(rèn)購方案計劃容，采償取靠VI別P版卡認(rèn)購方式絲根據(jù)本司的操殖作經(jīng)驗，新盤炭一旦推出市場派，沒有在短期銳內(nèi)形成銷售熱繁潮，那么其以能后的銷售過程湖就會比較艱難架，特別是巨大安的市場競爭壓鉤力下，新盤推中出的市場反映絕效果顯得緒尤為重要，所俯以入市開盤一撲定要集中人氣跑，制造市場轟遇動效果，從而近達(dá)到實(shí)際的銷如售效果。為達(dá)臥到此目的，行扶之有效的內(nèi)部思認(rèn)購方案顯得脆尤為重要。暮為保證開盤效仔果，建議待臨菌時售樓處裝修早妥當(dāng)，各項銷記售準(zhǔn)備工作基側(cè)本完成時開始通內(nèi)部認(rèn)購工作僅，分流其他項芒目的準(zhǔn)客戶，救并試探市場反問應(yīng)，積蓄客戶護(hù)資源。此時市懷場推廣工作應(yīng)遭進(jìn)入狀態(tài)。包兵括報紙、電視懸、電臺廣告等完形式見諸于媒翻體。預(yù)熱期即坑內(nèi)部認(rèn)購階段臟，獲取客戶，混清楚掌握客戶低的購房意向及抄市場需求（多究層市場需求狀冶況如何，哪種柜面積、戶型市局場需要最大）抵，以最優(yōu)惠的關(guān)價格出售商品翅房給對項目有邀信心的客戶，滲令其得到最大車收益，同時聚腔集人氣，烘托限氣氛。灶已唇內(nèi)部認(rèn)購時間浸需以綜合工程艇進(jìn)度以及經(jīng)營鄰?fù)茝V進(jìn)度，確策定內(nèi)部認(rèn)購期創(chuàng)。根據(jù)我們的雜工作計劃，內(nèi)夜部認(rèn)購期設(shè)物為轉(zhuǎn)3鞏個月，哨自成1劫月中旬如鼻至燒4至月底開盤。開磚盤前應(yīng)采取有應(yīng)效的方法進(jìn)行珠客戶組織，建智議在開盤前三洽個月進(jìn)狹行禁VI史P訪客戶的組織，宮向有意向購買索的消費(fèi)者發(fā)昂放敲VI鹽P臥卡，此即為誠源意金，持巡有盛VI傭P毒卡的準(zhǔn)客戶可珍享受在開盤前蝦一周提前看樓禽及拿到樓書等氏相關(guān)資料，并求優(yōu)先獲得合意的單元選擇權(quán)；舍委學(xué)采僻用耕VI殼P抓卡的預(yù)售，買診了去VIP啞林卡的可以先看裂房，可能得到初額外的優(yōu)惠，己甚竊至峽100限0裙元的卡可以變淺成杠1000鐵0飄元的首期，買捕的越早優(yōu)惠越確多，利用這些抹利益來栓住客奶戶，讓客戶保勇持對樓盤的高暢度忠誠。版推出這種類似具誠意金的形式屋，是我們對項茅目銷邪售辮“聰投石問臺路頂”比的一種方式。器根據(jù)開盤前訂踐金的數(shù)量，推翁斷出項目在市職場上反映與客慰戶對樓盤的歡類迎程度，可及凳時對銷售價格解作出適度調(diào)整顫，有效地避免池因銷售價格定悄位不準(zhǔn)而令準(zhǔn)劃買家望而卻步苗所可能造成的區(qū)損失；同時障，賺VI這P賞卡的發(fā)售有利撕于開盤當(dāng)天集擺中快速成交，什控制把握現(xiàn)場筋氣氛。掌高端形象包裝鹽，中端價格入階市。叉目前，在青山妄湖周邊樓盤項震目普遍素質(zhì)較穗高，本項目為標(biāo)此片區(qū)內(nèi)規(guī)模粉最大的一個項鳴目，產(chǎn)品的設(shè)怨計相比其它項火目也顯得略微答超前，因此本掠項目一經(jīng)推出正，可以市場領(lǐng)局導(dǎo)者的形象進(jìn)共行包裝，利用逝各種造勢方法距營造出高端形據(jù)象，可以在前千一段時間內(nèi)給炭一個模糊的價杯格給客戶（例脆如只告之起價狗，通過他們的雀反映來對價格戲進(jìn)行一個調(diào)整值。專注打響市要場知名度，市趁場知名度打響膨的目的是探測螞市場的心理價埋格預(yù)期。比如棉心理價格預(yù)期災(zāi)均價可能強(qiáng)在善130濁0川元以上，此時窗以起價株120淋0脫元，均攀價午125冷0攔元左右開始登際記或預(yù)售，大錦大低于市場預(yù)傅期，可以在開盡始積聚人氣，查形成火爆銷售希的局面。此時司再進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)俯銷期，連續(xù)的纖營銷手段不斷槳拉升人氣，同漠時把握好調(diào)價孩的節(jié)奏，使價講格一路走高。惱從項目本身的憤建設(shè)進(jìn)行包裝截，完成部分的雄內(nèi)環(huán)境建設(shè)再古開盤。席項目的前期工肯作主要是造勢雞，前期造勢不概僅要做好項目番的外包裝（工王地包裝，區(qū)域碰包裝，媒作炒阿作），提前做凡好部穿分秘“滲內(nèi)包街裝仙”偏也非常重要，炒建議在整個項雀目中選取位置半較好的的一棟似別墅，要求環(huán)安境位置等綜合桃較佳，先把該喉棟住宅做出來趟包括樓體的外戚立面做出來，令同時做樣板房磁（包括多層的吸樣板房）和該雜棟周邊環(huán)境。捐當(dāng)然，作為樣祝板，此棟的各綁方面都需要精例益求精，凸現(xiàn)疤樣板效應(yīng)?；鶈T于我們?nèi)胧械呐K季節(jié)情況，我與們甚至可以把扣中央組團(tuán)精華值提前展現(xiàn)。以遵此棟樓作為炒跡作的焦點(diǎn)，可燕以運(yùn)用多種方鈴法，將此棟樹蔥立逆成泄“貫樣板典存范慈”鹿，精美華貴的縣現(xiàn)場實(shí)景可以害打動一批買家瀉，此時可以先愈按兵不動，不徐公布價格，可主以由其他途徑近暗示市場、由昆市場去傳說價始格，但明確正品式發(fā)售的時間雁。頭準(zhǔn)備開展的各摸項工作活動翅1聰、廣告投入。囑沒有廣告量的談投入，在信息嘆高度干擾的環(huán)應(yīng)境下，要成為止吉安本地暢銷箱樓盤幾乎是不嫌可能的。吉安油市廣告費(fèi)包括唉的范圍是：媒賣體（電視、報休紙、戶外、電毫臺等）的發(fā)布翅費(fèi)；電視廣告別也是不可小覷煙的一個宣傳途叨徑，選擇電視麻宣傳，在地級行城市強(qiáng)于報紙斃與戶外等媒體狐，成為締造樓杠盤形象的必要犯因素之一。亞妨2肝、實(shí)洋行己CR婚M摟（客戶關(guān)系管練理）系統(tǒng)；客恨戶關(guān)系管理是燦指在企業(yè)的運(yùn)偶營過程中不斷榴累積客戶信息賴，并使用獲得虜?shù)目蛻粜畔沓贫ㄊ袌鰬?zhàn)略專以滿足客戶個膨性化需求框。略CR臥M抄意味著觀念的惜轉(zhuǎn)變，開始以統(tǒng)客戶為中心。展建議項目在內(nèi)奴部認(rèn)購始就做攝好客戶關(guān)系管哀理。隱3英、與工程的協(xié)肅調(diào)運(yùn)作。銷售句與工程要協(xié)調(diào)打好進(jìn)度。攏4訊、注重人員質(zhì)母素安排。如察倦明銷售人員適私合售大戶型還券是小戶型，人挨員安排要合理滋。穗5幸、租匙重大節(jié)點(diǎn)人員械安置要確保、牢資料要做到有稅層次、豐富充穗實(shí)。購集中策劃好開痛盤活動，引爆陽項目強(qiáng)銷期導(dǎo)芒火線武本項目開盤入導(dǎo)市的首要任務(wù)筐應(yīng)是時機(jī)的選漏擇，什么時侯燃開盤入市？時獸機(jī)的選擇要綜柏合考慮銷售的獎準(zhǔn)備工作進(jìn)展蠻狀況、客戶積膨累情況、工程仰進(jìn)度、預(yù)售許手可證的辦理、波傳統(tǒng)銷售旺季滅的選擇，并且葵可以利用節(jié)假障日和活動（如糊勞動節(jié)、國慶較節(jié)、房地產(chǎn)交濫易會等）因素慢。開盤日依我哭們的計劃初定臭為歐200毅5變年贏5護(hù)月器1翅日，開盤首日君，現(xiàn)場包裝與鈔氣氛營造當(dāng)屬得重中之重，并滾要充分利用媒蘋介強(qiáng)勢掀起售丸樓狂潮，聚集房人氣，如徹夜觸排隊，搶購等謎現(xiàn)場效果，感紙染其他購房者節(jié)，連動購房；爛并施展現(xiàn)場銷喉售人員團(tuán)隊與間個人銷售力，畢促成訂購。另柱可安排均司儀樂隊或設(shè)翼置美食區(qū)，留追住各戶，提高憶客戶購買信心填。歲開盤入市時注竹意選房流程和藥選房分區(qū)的調(diào)山控，可將現(xiàn)場嘩一般分為簽到亭貼號區(qū)、等候布區(qū)、選房等候眨區(qū)、選房區(qū)、勉銷控區(qū)、繳款絨區(qū)、餐飲區(qū)等樓，客戶按順序弊分組進(jìn)入分區(qū)漂，等候區(qū)是相座對開放的，而蹈選房等候區(qū)則殖是相對封閉的做，從這個區(qū)開創(chuàng)始應(yīng)實(shí)夏行如“窄一對一服噴務(wù)秒”裝，因為很有可工能客戶想要的冷房子被前面的叮客戶選中，要伴在這個區(qū)內(nèi)不撲斷地為客戶提事供銷控信息，畏并不斷地為客劫戶計算房款等漲等。夏取客戶從選房區(qū)附買房出來后，混銷售員引導(dǎo)他摧從銷控區(qū)到繳煙款區(qū)，要樂隊隆奏樂，全場掌雞聲雷動，眾目坡睽睽之下，逃愈都逃不了，不澇掏錢行嗎？！狠就這樣進(jìn)行逼貞倥。另外不要漂讓已經(jīng)買房的廁客戶立即走了愈，因為他現(xiàn)在砌是模特！這時梁他的狀態(tài)是最蜂好的，要把他財?shù)那榫w再渲染具給在場的其他拳客戶，因此要構(gòu)盡可能讓其在佳現(xiàn)場多逗留一顫段時間，此時遺餐飲區(qū)就發(fā)揮珠作用了。選房宅流程為先持頓有港VI遭P幟客戶后現(xiàn)場散竟客，此時可欣按繞VI饞P回號碼排隊，另身外還需注意現(xiàn)捎場的一些細(xì)節(jié)碌問題，還可在規(guī)開盤當(dāng)日為營向造現(xiàn)場銷售氣問氛，促使目標(biāo)懇客戶盡快下定拒，建議準(zhǔn)泡備晶5-1襲0旁個滔“釘托弦兒甜”播在現(xiàn)場先交錢雞下定。扶（具體策略待疑定）猾適機(jī)轉(zhuǎn)入持銷臂期，利用先期玉建立稀的恒CR直M褲（客戶關(guān)系管憐理）系統(tǒng)組織躁事件營銷而，榮妙配合其它宣傳居活動，不斷將膽銷售推向高潮叔。斗項目強(qiáng)銷期造千成短時間大量巧購買的熱賣場嗚景后，此時正微是接續(xù)造勢的榜良機(jī)，一織旦溝“很羊群效區(qū)應(yīng)銀”把發(fā)揮開來，可兩以進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)息銷期，此時應(yīng)響該適當(dāng)調(diào)價，低增強(qiáng)投資者信喝心。塞持銷期應(yīng)做到亞有節(jié)奏地控制白銷售進(jìn)程，一循方面，挖掘收破集老客戶資源繼；本項目是一績個具有足夠規(guī)桃模的開發(fā)項目磚，隨著客戶資鄉(xiāng)源的不斷增多脹，人氣凝聚和咬宣傳的力度也拉相應(yīng)增強(qiáng)散，伙“議一傳十，十傳孝百王”也的口碑宣傳，釀令后來的購房思消費(fèi)者疑慮打疾消，縮短談判瞧選購周期，這械時這種老客戶潮是我們最寶貴登的有效資源，仍合理運(yùn)用慧的叨CR家M梢（客戶關(guān)系管貸理）系統(tǒng)，組暫織客戶通訊與賀聯(lián)誼，強(qiáng)化與鵝老客戶的溝通犯，令項目在老吐客戶心目中形賭成美譽(yù)度，促騰成老客戶帶新橋客戶的互動；片同時，為了增連加銷售，可在逆吉安市周邊鄉(xiāng)仍鎮(zhèn)進(jìn)行巡展等承營銷活動。庸另一方面，利幕用節(jié)假日、事哭件及媒體活動吃進(jìn)行宣傳，目秀的在于三個方購面：吸引更多關(guān)人前往現(xiàn)場；追豐富項目品牌收內(nèi)涵；制造注娘意力和話題。司比如吸引人前忍往現(xiàn)場的事件杠行銷：現(xiàn)場大瓦型娛樂游玩活端動，往往還可水邀請電臺等機(jī)桃構(gòu)一起參加，督進(jìn)行電視新聞頑炒作；還可做執(zhí)一些出乎意料繩的創(chuàng)新舉措，腥其它現(xiàn)場常規(guī)尺活動，如小型湊音樂會、看樓四抽獎活動等。件特別注意能結(jié)無合項目的教育忍配套及音樂分帽主題定位的展秀開，策劃與教望育相關(guān)或一些悲體現(xiàn)音樂的事籠件活動，促進(jìn)哄項目銷售。建立直銷網(wǎng)絡(luò)躺方浪廟血式：針對目標(biāo)窯群，直遞詳盡蒜的售樓資料如忍單張、樓書，躺有條件的可進(jìn)間行有效的客戶芽座談會或新老買業(yè)主嘉年華會小。兩利益點(diǎn)：利于得擴(kuò)大與目標(biāo)消出費(fèi)者的接觸面癥，提高目標(biāo)消脾費(fèi)者對品牌的捉理解度。設(shè)四、廣告推廣憶策略目的老1尿．把項目宣傳巴與天龍房產(chǎn)的刊公司形象推廣掩做有機(jī)結(jié)合，泡適當(dāng)?shù)貥淞⑻斐数埛慨a(chǎn)公司的鑒品牌形象；喬2奸．樹立項目生機(jī)態(tài)清朗的形象賽，與其它樓盤福沒有品牌內(nèi)涵悔相區(qū)別；這3業(yè)．把猛“臭***索”畫塑造成品質(zhì)卓弊越的吉安市第逮一樓盤；藥4截．促進(jìn)樓盤銷正售?？傮w策略口1福、強(qiáng)調(diào)投“神第二代生態(tài)量”款概念，回避其賴他樓盤都在渲袖染的那種所謂誘的境“濟(jì)人文關(guān)懷釘”說，樹立項目實(shí)捧實(shí)在在可見可途享用的生態(tài)環(huán)銅境；唇2對、與競爭對手?jǐn)r相區(qū)別，不直透接、簡單地賣匠環(huán)境，擯棄叫援囂、喧鬧地廣袋告格調(diào)，而是扔挖掘環(huán)境能給房予買家的利益斑點(diǎn)，使公眾形前成對柄“伶天然綠色用”康生活的認(rèn)同；牢3派、要通過廣告桂本身蘊(yùn)涵的文區(qū)化氣息來塑造稈項目的文化品沫位，使項目具換有既沉靜而不倦呆板，既現(xiàn)代駐而不張揚(yáng)的氣虎質(zhì)，同時體現(xiàn)芽發(fā)展商穩(wěn)健而修內(nèi)斂的大家風(fēng)爭范；悠4知、要體現(xiàn)周到量細(xì)致，處處為揚(yáng)業(yè)主著想的專驟業(yè)理念。廣告訴求鞋1膊、生態(tài)：開發(fā)藥商在開發(fā)過程鋤中，保護(hù)了樹汗木，給業(yè)主創(chuàng)碼造了一個適合盒居住的環(huán)境。島2屋、健康：江濱抖綠化帶風(fēng)景怡詞人，為吉安城閘市之哈肺道,秤是個天然氧吧遠(yuǎn)，。嘗3霧、品位：廬陵抽文化園傳承千詞年文脈，浸育辱天龍業(yè)主。解4菌、親水性：枕優(yōu)江而眠，夜傾腫聽贛江水韻。主打廣告語生活在綠色中項目賣點(diǎn)提練撕親氧（生態(tài)優(yōu)姓勢）：聲地塊生態(tài)環(huán)境炕得天獨(dú)厚，譯綠樹成蔭幣地塊內(nèi)有香樟和樹，桂花樹，沫南國芭焦等多摟種哭已形成景觀的慈高大喬木，地博塊東面是贛江膨與江濱綠化帶套，前面就是吉業(yè)安賓館，地塊揚(yáng)周邊形成了良克好的綠化率；液親水（景觀優(yōu)億勢）：償臨水而居一直鞠是國人的最佳不居住方式，項暮目雖然不直接竿臨水，但臨贛米江也只不過幾槍步之遙，開闊郵的江面對于居侮住在市中心的星人來說是一種善心靈的釋放，券江濱綠化帶有女紅花綠草，在藏視覺上能給人鳴極大的享受，館這對用戶是個慰極大的吸引力蠟；派臨橋（區(qū)位交史通優(yōu)勢）：票項目毗鄰贛江蜘大橋，地處老博城吉州區(qū)與新怕城青原區(qū)的交迫界處，位于井足岡山大道與濱耍江大道的十字開路交叉口，項我目北面還有待投建的城北廣場督，是城北的交葛通中樞；從以俯上幾個空間節(jié)鄭點(diǎn)的交匯可以逢看出，到達(dá)吉劍安市任何地方否都極為方便。呀臨園（文化優(yōu)桃勢）：斷項目位于廬陵若文化園內(nèi)，現(xiàn)構(gòu)吉安市政府已房把廬陵文化園勝的的建設(shè)列為昨市政府重點(diǎn)工至程；廬陵文化培園的建設(shè)將對環(huán)本案是一個最己大的升值支撐枯點(diǎn)；另外項目撇周邊還有白鷺栗洲公園，公園近內(nèi)的白鷺洲書遞院是中國四大肚書院之一，有追著悠久的歷史替，也沉淀著極預(yù)厚的人文底蘊(yùn)訓(xùn)，因臨校（教育優(yōu)麥勢）：籃項目周邊教育哄氛圍濃厚，吉閘安幾所重點(diǎn)中苦學(xué)如吉安一中覆，白鷺洲中學(xué)脖離本項目較近煮，項目的業(yè)主稿可直接升入以三上幾所學(xué)校，止良好的教育資蕩源成為項目極損具競爭力的賣妄點(diǎn)。媒體選擇稿鑒于地級市的宇特殊性（即普味通市民沒有閱慣讀報紙的習(xí)慣巖），以電視、才戶外媒體為主冒，主要媒介通墓路如下：◆戶外媒體它大型戶外廣告辜牌：在吉安市蛇人民廣場購買殲二塊大型戶外款廣告；虜路旗：在井岡嫌山大道發(fā)布燈灘箱廣告；謙車身廣告：公牧交大巴車身廣核告；勿移動宣傳車廣講告：可經(jīng)常聯(lián)復(fù)系使用的媒介黎；特別在活動毛時為首選媒體羊彩虹門：可積焦極拓展的一種附實(shí)用的宣傳媒煙體（在舉辦活麗動時采用）◆電視廣告釘制作一部淘長林4誠分鐘的三維影興視動畫片（置刃于案場內(nèi)循環(huán)肺播放），剪輯蓮出籃1怕5少秒倚、向1找5慕秒的形象片在控吉安電視臺播面放；礙吉安電視臺字丑幕廣告、底郵意廣告◆直郵廣告中郵派送廣告廣告發(fā)布計劃殖根據(jù)房地產(chǎn)銷特售的階段性和漏廣告活動自身愚的特點(diǎn)，同時燦基譜于盞**最*娃的工程進(jìn)度及遲項目特征，我葬們考慮可按供形象丹引導(dǎo)期、內(nèi)部閃認(rèn)購斯、開盤揚(yáng)期（公開發(fā)售暴期）、三間個階段展開全嶺程廣告的推廣子工作。廣告策經(jīng)略在四個階段盈對房地產(chǎn)品牌躺的塑造與銷售河的促進(jìn)各有所憑側(cè)重。吸（蔥昂備注：本廣告鴿計劃引以鵝0醉5噸年謎5繳月附1蒜日開盤為中心舊軸線，如開盤援日期有所變化馬，則做出相應(yīng)柱的調(diào)整。）慘第一階段：形針象引導(dǎo)期各時間：景200幫5鷹年揉1題月?lián)?橡5植日矛—澤—烤1杯月貴2魂8樹日遞階段特征妹：售樓部在建沙設(shè)中，進(jìn)行形曠象推廣和概念怪炒作，引起市外場關(guān)注。殖廣告目標(biāo)：玻糞1吳、豎立樓盤形潮象，讓潛在消詢費(fèi)群對樓盤風(fēng)鋪格及內(nèi)在質(zhì)素頃達(dá)到一定程度尖的了解，鞏2紡、提高發(fā)展商嬸的品牌美譽(yù)度螞，提升項目的考知名度，為下牙階段的內(nèi)部認(rèn)賞購制造氛圍。喉廣告重點(diǎn)：社以戶外廣告為旺主，以電視廣滅告、現(xiàn)場包裝箱，臨時售樓中呼心案場包裝為版輔。洲發(fā)布計劃：冠時間君媒體西版面或規(guī)格齊發(fā)布主題她單價顫數(shù)量丘總額抖0少5摔年陽2盆月荒1歡日贏—雅0