年蕪湖市某項目策劃方案

第一章、蕪湖總體市場分析一、蕪湖歷史沿革蕪湖，位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總人口220.26萬人，市區(qū)65.88萬人，流動人口10萬人左右。蕪湖歷史悠久，歷朝歷代均為商賈云集的商業(yè)重鎮(zhèn)，尤以明清為最。明朝永樂年間，就有“十里長街”，以漿染、鐵工、糧米、雜貨聚散而聞名；清朝被辟為對外通商口岸，成為全國四大米市之一；民國前期被譽為“皖中之堅”、“長江巨埠”的美稱。蕪湖位于長江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總人口220.26萬人，市區(qū)65.88萬人，流動人口10萬人左右。二、蕪湖總體經濟介紹近年來，通過大力實施外向帶動戰(zhàn)略，加速調整產業(yè)結構，蕪湖經濟得到了快速健康發(fā)展。2001年全市實現(xiàn)國內生產總值218.77億元，比上年增長9.1%；財政收入29.54億元，增長12.4%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，增長5.4%；農民人均純收入2751元，增長3.5%。蕪湖市場潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。商貿、旅游業(yè)方興未艾。同時蕪湖又是皖南通信中心。蕪湖是長江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等城市之一，是長江安徽省沿線和皖南區(qū)域經濟貿易中心。蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級技術人員充裕，有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級管理人員。蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐：從鐵路來看，是華東第二通道的咽喉，可直達15個大中城市；從公路看，205國道和318國道穿境而過，長江公鐵兩用大橋是中國21世紀初的標志性建筑之一。蕪湖第三產業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢，以建設區(qū)域性商貿中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場、九華廣場、吉和廣場等城市亮點極大地增強了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴建了一批區(qū)域性專業(yè)市場，長江市場園區(qū)、皖江水產品批發(fā)市場、峨橋茶市等市場發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國的物流中心。蕪湖是中國優(yōu)秀旅游城市，境內旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設旅游快速通道，構建了完善的城市旅游基礎設施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級風景區(qū)的旅游目的地城市。三、蕪湖房地產發(fā)展概況從1997年開始，蕪湖市房地產隨著全國住宅消費的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，總體市場穩(wěn)步發(fā)展。2001年開工量雖然比上年開工量放大100%多，而考慮到1999、2000兩年該市壓縮開發(fā)規(guī)模，控制開發(fā)，同時市場經濟表現(xiàn)良好，消費能力旺盛，因此可以認為市場在未來2-3年應該繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而樓盤的區(qū)位或品質競爭會逐漸激烈。從市場成交價格走勢來看，近5年來價格基本呈溫和上揚的過程，但是通過圖表我們發(fā)現(xiàn)自2000年竣工量和開工量有所放大后，市場平均價格受到平抑，預計短期（2年內）價格的繼續(xù)上揚還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺和區(qū)域經濟的持續(xù)向好。附：歷年蕪湖市房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：萬平方米億元畫序號曲指標名稱隔199案7愧年切199塑8搬年問199旨9慢年除200明0奴年白200鐘1拒年爛1減房地產開發(fā)完哥成投資自5.80泳6.89概7.91性9.69談12.39蓮其中：住宅每4.21架4.42徒5.77替5.72價7.90濃2理房屋施工面積盜124.45啞144.95存156.50但160.15朵227.35溜其中：住宅問92.61惠108.95布125.05效121.02慰195.38竄3赴房屋新開工面旁積母54.55饒60.66治73.71貴68.45朽157.60鵝其中：住宅價44.11車49.20饅64.48閑48.82承136.75警4緊實際銷售房屋希面積臥44.20泳56.00爭54.21丸69.77料59.74紹其中：住宅臭35.84帥48.17歸46.90蒼62.82弊51.74沫其中：個人購胸買住宅撞21.94們30.93煮36.85糧59.14捐5廳房屋銷售額成4.46劃6.15幣6.15壇7.77泛其中：住宅瓦3.09象4.58跡4.58懸6.08冠6攝房屋竣工面積渡70.41亦73.42戀67.14格81.50指78.08讀其中：住宅砍54.93蝶58.59那54.72遠69.34御64.53升7貫空置房屋面積米15.67勇21.02儉24.00沫10.06走16.00賽其中：住宅伐9.33服12.35摸15.03遵4.32機5.16柳8君購置土地面積防18.83微25.14辨48.83酸28.31榨9歌預售房屋面積染16.67芬14.77飼16.69添25.43爆10御預售住宅面積侵13.79限12.23勁14.51滴21.38爬21.69總結：目前蕪湖市的房地產發(fā)展基本存在以下特點：1、地域價值、產品素質決定產品價值地域的位置在房地產商品的價值中占絕對因素，這一點在我國中小城市中尤其突出。而產品的價值決定了商品價值的未來增值率，同一地段的質優(yōu)住宅樓盤可以比一般項目高10—15%2、主力消費仍為自用型，投資型客戶有所增加坊為解決基本居欠住及改善居住斜條件的購房行弄為占絕大多數(shù)捎，可以肯定的茶是在未來幾年臥內蕪湖住宅房檔地產市場的主鍬力消費仍為自雞用型；而隨著性蕪湖市作為省炒內重點旅游、沫商貿城市的進券一步開發(fā)、開寬放，投資棄型客戶會逐漸包增加，其中商禽鋪市場的投資腿比例會迅速發(fā)濁展。怠3艱、目前房地產窩市場特性巴需求市場潛力竭較大；錄消費者開始追灶求優(yōu)質樓盤；恭消費者對住宅健戶型的需求仍型以經濟實用型殃為主，大戶型餡市場的發(fā)展短辣期內有限；紛市場在上一年澡均價急速推高蛙后將出現(xiàn)盤整測蓄勢的過程；傭樓盤策劃開始繭有外來營銷公耕司、廣告公司棉介入，銷售競塵爭手段開始提廟高。幸第二章、區(qū)域套市場研究分析樣一、區(qū)域市場惜概況漆目前蕪湖市在娛城市布局上分戰(zhàn)為三大塊：解勵放路以北為工嚷業(yè)區(qū)，包括經化濟開發(fā)區(qū)、長微江大橋經濟園茅區(qū)和城北工業(yè)蘭區(qū)；解放路至嫁青弋江為城中飛區(qū)，是全市的汁商貿旅游區(qū)；鐘青弋江以南為芬城南區(qū)，是主撿要生活居住區(qū)泰和文體、會展夾、行政中心。探二、區(qū)域市場贊發(fā)展規(guī)劃甩本案項目地塊祝屬于馬塘區(qū)，嚇歸于城南片，具按照建設外向屆型、現(xiàn)代化城烤市新區(qū)的要求救，總體上由大拿學園、體育公給園、市政公園跡、文化公園和橡居住花園形成還框架，充分發(fā)遷揮生態(tài)自然優(yōu)稈勢，體悶現(xiàn)聾“紛以人為鈴本摩”合的規(guī)劃觀念，周對水系保護、悅園林綠化、城役南片老城區(qū)改晉造、經濟園區(qū)稅、灘頭利用、作道路交通等強嘗調高起點、大憲手筆的規(guī)劃，風并與城市總體態(tài)規(guī)劃相銜接。強目前市政府辦弦公樓和奧體中棕心已經開始動企工，預計兩年扎內將投入運行戚；而最近拍賣瘡的幾塊開發(fā)用冬地預計將在今瞎后兩三年內形即成將湊近序5刮0旗萬平方米的開度發(fā)量，隨著這咐些樓盤的建成愉和現(xiàn)有南瑞新嫌城等樓盤的的房入住，該區(qū)域青將形成一個可乎以容慮納洋2炊0唐萬人口、蕪湖借市最具規(guī)模的拉新型高尚居住葛區(qū)。愧三、競爭項目魯比較分析遼倘削從以上圖表可原以，市區(qū)樓盤愛價格范圍體為耀170套0隔—徒230師0庫元綢/訊平方米。主力媽戶型描在介10釋0窗平方米左右的系樓盤銷售率比據(jù)較高，而主力仿戶型大纏于潮12軟0謙平方米以后銷租售率普遍下降耗，再次證明蕪您湖市場住宅經幫濟型占主導地相位的現(xiàn)狀。們第三障章喇絲省項黎目界SWO肝T寄分析谷一、項目優(yōu)勢灰分析腔（紐S馬）糕A路、地處南部新繼城，該區(qū)位規(guī)腔劃前景優(yōu)越；梯B祖、投資三方資田源整合，實力責強大。其中亞株東客戶網(wǎng)絡中缸有大量可以挖掘的資源；赤C尚、項目實行規(guī)撈模經營，是目芝前城南最具規(guī)唇模性的綜合性滑項目；駱D逝、市政府即將槐搬遷至城南；凱而蕪湖奧體中上心、市政公園精建設在即，周烏邊各項市政配憂套、道路建設修列入規(guī)劃，前蛋景潛力大。普二、項目劣勢何分析屑（紅W法）慘A晉、目前該區(qū)位旬未被市區(qū)購房垃者完全接受，崖形象上還需整蜓體宣傳配合；場B棋、目前市府規(guī)欲劃的公建配套談在資金上還有喊缺口，實際落中成時間可能會壁和計劃有出入租；傅C住、未來兩年內照全市開發(fā)竣工險量將會大于市芳場消化量，購驟房者將有更多鑼的選擇；亦D魄、作為商業(yè)項泄目，區(qū)位上和義鄰近的市中心武商業(yè)街相比存傍在很大的劣勢直，對投資或經兄營者的吸引力派有限；殘E攪、周邊配套，店如花津路步行黑橋的建設開通錯等直接制約商少業(yè)街的人氣營碌造，而這個重汽要因素的控制潑權不屬于發(fā)展遼商；我F我、項目周期長將，周邊競爭風蟲險較大。夢三、項目的市商場威脅檔（辛T返）亡A躁、今后幾年區(qū)景域內住宅將集酒中上市，主要莊威脅來自區(qū)域捎內部；尾B矛、區(qū)域內高端泡產品有浙江開落發(fā)商投資渴的湯1干#白、暮2持#兵地塊做代表，掠低端產品有現(xiàn)蒜在開發(fā)的南瑞斗新城做代表，巡并且開發(fā)量都族很大。本案項余目只能作為一昆個中檔的新型蹦小區(qū)面市，價航格走勢會受到返前兩者制約；銅C況、周邊配套如減果一旦因資金渾或規(guī)劃問題發(fā)正生調整，本案道的銷售會受極療大影響。憂四、項目的市筆場機會點咸（干O昌）食A長、項目引進外筐資倉儲式大賣我場，對人氣的堤迅速營造有非擺常積極作用；乞B趕、花津路步行盲橋的建設開通威將對本案起到寨積極促進作用獵；廁C貪、區(qū)域內其他營項目的開發(fā)同瓶樣對本案的板冤塊概念炒作有謝積極意義；染D街、發(fā)展商高度籮重視，以先進晶的規(guī)劃理念，繁打造產品內在甜品質，并且以錯品牌營銷的戰(zhàn)脅略觀點貫穿開鄙發(fā)始終。五、總結：旅該項目從區(qū)位把上屬于發(fā)展?jié)摳懔^大，但在爽短期內存在市復場接受的時間欄問題；依花津路的開通深對整條商業(yè)街勢的興旺與否起允至關重要的作嗎用；錘商業(yè)街的商業(yè)富營造必須做出莊差異化和特色堵，從而增加項刪目潛在利潤機暑會；餓第四刊章械丑伯定位分析餐一、目標客戶刃分析劫本案目標客戶栗群（住宅）構悄成大致如下：樹蕪湖市各企事棋業(yè)單位職工、至部分動拆遷回泳購客戶墊開發(fā)區(qū)的外資肚、合資企業(yè)中融、高層管理人坑員或技術型人鼠才、白領態(tài)就近區(qū)域二次竊置業(yè)換房的潛綢在客戶梢外地在蕪湖經圖營或投資的階住宅消費以區(qū)領域客戶為主，趴主要包括城南蠻、城中的現(xiàn)有是潛在購房者，場同時又兼顧商雷業(yè)街投資或經染營客戶對住宅寫再投資置業(yè)，歇預計投資和自常用比例分別為唱：曉10晝%山、撞90拍%鈴。蓋本案目標客戶誠群（商鋪）構脊成大致如下：局蕪湖市個體私捐營業(yè)主或經商矩者（如步行街沃的投資業(yè)主、竊沿河路市場經裳營戶）麻外地在蕪湖經泳營或投資的榴品牌企業(yè)對蕪杰湖市場的戰(zhàn)略占投資坐商鋪消費應面略向全省，乃至度周邊省市的其糠他投資、經營訓客戶，預計投摩資和自用比例左為紡各柄50蠢%菠左右。穩(wěn)二、客戶心理通分析倡根據(jù)市調分析博購買住宅的潛喊在客戶以二次薯購房者比例居層多，一般置業(yè)君心理謹慎，在膨當?shù)鼐哂幸欢ǘ冉洕鷮嵙?，主家要動機是提高敬居住品質，體掘驗全新生活方踏式。他們共同鞋點是關心居住唱品質、樓盤價奮格以及配套設午施的完善性，慰同時還在一定拾程度上希望得信到社會對其品甩味與地位的認習可。弄根據(jù)市調分析警購買商鋪的潛仁在客戶以投資斑、自用各占半毅壁江山，他們喘具有很強的經虹濟實力和意識是，最關心市場帖能否發(fā)展興旺霧，贏利概率有海多高。他們的屯共同點是關心溪市場的定位、烘政府的支持力仙度、區(qū)域今后續(xù)的發(fā)展?jié)摿?，爐如果是自行經餅營客戶還會關己心業(yè)內其他競共爭者的介入情多況。三、項目定位予根據(jù)前期告**凍策劃對蕪湖市珠場的充分調研鮮、分析，結合峽目前的實際情慰況和有關專家屬的建議，我們妖明確本案的市嫌場地位是削市中心商業(yè)街望的延伸和補充扮，并強調功能菌上的差異性和協(xié)互補性某。治將本案建設成活城南極具影響博力的商業(yè)名街斤，做出項目的漁獨特個性。日**舞建議，本案的倉定位為：莖“修立足蕪湖，輻俗射周邊的新型從現(xiàn)代化商業(yè)譯街嘉”脈所謂頌的認“僵新型現(xiàn)代問化啟”掉，是指包括項蝴目內包括居住黎、酒店、餐飲驢、休閑娛樂、鐮精品購物、金澡融、日常生活男配套、倉儲式由購物等等各種線行業(yè)、業(yè)態(tài)的怖綜合體，其發(fā)欺展標志著規(guī)模隨商業(yè)、現(xiàn)代商壽業(yè)的誕生；廉所西謂移“灑立足蕪湖，輻簽射周邊設”狼是要將本案項炒目影響力和現(xiàn)邊代化品位充分徐張揚釋放，將康其品位不斷提刑升，并作為蕪桶湖市乃至全國蟲新區(qū)建設中商蓋業(yè)物業(yè)建設和琴住宅社區(qū)建設防成功嫁接之復見合型地產的代規(guī)表。蕉四、辰蕪湖城南商業(yè)鼠街品牌傳播策憐略分析關于取名字案名聰作為城南商業(yè)填街這樣的綜合腦性項目，取一制個什么樣的名頭字，主要依賴補這樣的幾個因膛素作為衡量標捐準：水響警亮千------診------決------鞭--視-盯高音節(jié)替有氣抬勢嘉------蜂------明------蝕-艘容易和城區(qū)舊康的商業(yè)街形成希競爭對壘旦意頭息好扯------偽------焰------點-琴經商之人對此跌極為敏感鍵朗朗上缸口若------化------挑----蛙-途容易發(fā)音聲線失好偏平民化色閣彩速------么------涼--鞠-盟老百姓的定位難要求大俗大雅檢起碼三個字以原上鴿------蠅----描-拿有節(jié)奏感韻律用豐富臥我們主張建議糊的名字有四個斗：新時代商業(yè)街新大鑫商業(yè)街新天地商業(yè)街十里長街新時代商業(yè)街倆“國我們走進新時輔代派---恒-竟改革開放富起情來步--扶-寄”職，這首歌每個管人耳熟能詳。丈從項目屬性來捷看，城南商業(yè)逢街是一個綜合星性商業(yè)項目，爐融商鋪、住宅報、飲食、休閑逐娛樂為一體的迅商業(yè)航空母艦爸，這個名字有遠著明顯的公眾立吸引力，就像物一約個業(yè)“糾大眾情貪人雷”捕，人見人愛。新大鑫商業(yè)街發(fā)新大鑫商業(yè)街草，我們仍然建荒議甜“深新調”劇字，新的商業(yè)覺模式，新的投金資機會，一座準正在起航的商頌業(yè)航空母艦。典值得一提的是栗這個名字和開庫發(fā)商大股東有機著密切的聯(lián)系菌，這個項目的摧名字用大鑫對仔大鑫房地產開挪發(fā)公司未來的系品牌價值影響鄭可想而知，大俊鑫公司這么多迷年的良好信譽至可以幫助到項爬目的商業(yè)推廣摧，大鑫商業(yè)街角的成功和成熟落對于開發(fā)商而喇言也是一個里絨程碑，所以我促們建議取臭名維“雀新大虹鑫混”裹。新天地商業(yè)街百這個名字旨在鼓突出它的嶄新部面貌，也很容養(yǎng)易上口。十里長街抖十里長街很容務易讓人聯(lián)想到港天街一樣的繁遍華，十里是一寶個數(shù)字概念，同長街更加體現(xiàn)遠了項目的規(guī)模執(zhí)氣勢。加之蕪身湖歷史上就有帳十里長街的說估法，人們對它達應該十熟悉的李。連各區(qū)位產品名樣稱：自圓必禿建材裝飾慶段榆------蹲------炎------加--奸-筍美居中心靠大賣場較段戀------蛾------服------軋----勒-袍時代廣場憐飲食休閑總段首------滲------概------壁--響-確假日時光榴入口游段擾------芒------咬------宗------怕--炕-吃現(xiàn)代城蓬關于廣告?zhèn)鞑灥钠放坪诵膬r沸值分析似我們主張絹以程“氣新時代商業(yè)街霉”趣作為原城南商龜業(yè)街的案名。附推廣的主題悔語艙“伸走進新時代、粥一起來發(fā)財團”沸。排前期先推住宅宅項梅目搏“匹現(xiàn)代甚城輕”遣，著重標榜它釣生活的快捷方柜便。周圍完善槳的生活配套有隱醫(yī)院、銀行，跑大賣場超市快店餐店等商業(yè)設輕施應有盡有，哄坐擁商業(yè)中心堅的繁華與便利界，現(xiàn)在擁有升恨值就在眼前。爹從新時代商業(yè)爆街的商鋪客戶健類型來分析，奔全部是商人，包商人要求生意榴紅火，人氣要禽旺。推廣的主飽題帖語介“獲走進新時代、戲一起來發(fā)胡財抬”亦確巧滿足了商蛋人的胃口。一裂般看來，這樣當?shù)膫鞑ビ谜Z比際較俗氣，但是坐接近大眾，生糾意人岸把本“六恭喜發(fā)騾財炮”裙常掛在嘴邊，基沒有人會拒絕章這樣的祝福。充從生意人的特到征來分析，新將時代商業(yè)街以初及推廣的主題忘語菌“嚴走進新時代、踩一起來發(fā)值財蜘”克是一個比較不掌錯的品牌主張例，而且它也具嫌備可延續(xù)的要竭求。終在接下來的廣嫌告?zhèn)鞑ブ校F(xiàn)唱在可以考慮的象幾個支持點：魄“碎城南商圈將成礦為蕪湖商業(yè)的互炮隸口痰”氣概念炒作大造無聲撫勢待眠強調大勢所趨駕，不可逆轉。絮不斷向市場灌懼輸市政府搬遷譯的事實、大學狡高校城的搬遷報，原城南的居版住人群，緊鄰絡市中心的便利渡。它將成為蕪結湖的第二個商齒業(yè)中心，超前饅的規(guī)劃、整體岸的配套將為商羊家的經營帶來鹿舊的商業(yè)中心滅無法比擬的商織業(yè)氛圍。宇“封在家樂福旁邊狗開店，生意當忙然火爆爆涼！僅”收強調品牌店的侍加入能夠促進品購買者的信心雷，展望到自己截購買商鋪的旺宜盛人氣是絕對適強勢的誘惑。瑞“仔今天你坐著等蜓待，明天你望歷鋪興嘆慘！荷”典因為項目剛剛跌啟動升值無限循，現(xiàn)在是入市行新時代商業(yè)街葵是的絕佳時期墳。凳關于廣告?zhèn)鞑ゾo的階段劃分建頃議州我們建議把前陵期的廣告操作頓分為三個階段總進行：炒作階跌段、升溫階段愧、保溫階段陜炒作階奇段程我1岸0糖月巷1科日猶------坦1株1縣月傷1牛日粗報尿報紙廣告沉升溫階類段這丸1襲1簡月或1召日恭------屋1破2儀月止3魚1舒日遣撲炮部分活動、現(xiàn)揮場包裝、報紙誕廣告屆保溫階式段劣吃1議月例1秋日厭正式開盤開碼始瞧往轉相關的賣點不幸斷呈韻現(xiàn)研癥鉆考慮部分的電敲視廣告和戶外綢廣告粒我們預期十月日份開始預熱，浩炒作二個月時古間，到十二月大開始進行內部非認購，元旦可沫以正式開盤。窗十月份以軟性卸炒作為主。不請斷用大幅新聞訂稿大做煽風點燦火工作，宣傳默城南商圈的形到成勢不可擋，序新時代商業(yè)街班將成為蕪湖商丟業(yè)的航空母艦優(yōu)。叫同時為樂配合襯價格方面的摸困底，做一定量穴的單張派發(fā)到潤現(xiàn)有舊的商業(yè)仇街業(yè)主手上，復爭取他們的意戴見，并起到一圓定的傳播作用醬。瞎十一月有硬性禁的報紙廣告出隱現(xiàn)，展示城南寨商業(yè)街的規(guī)劃扣效果圖和部分鵲延續(xù)性的報紙新廣告創(chuàng)意，和賀前面的炒作來望個呼應，進一杠步引發(fā)市場的獸關注。盜同時，案場的得接待中心和工喚地包裝到位。患和溫州等地方掛的個體協(xié)會進嫂行溝通，爭取乖把招商現(xiàn)場移座植到當?shù)夭⒛梅富夭牧系绞徍愤M行大肆炒作雜。忍關于傳播手段倍建議撇前期的商業(yè)推挎廣，主要以軟蝕文炒作和活動吧操作為主。柄電視廣告將在彩商業(yè)街模型出闊來后制作五分賺鐘的電視廣告衫雜志，一方面潤可以考慮在接值待中心循環(huán)播沫放。另一方面膝將選擇在黃金到時間的熱點電雞視劇插播。愁懷催工地和接待中頌心的現(xiàn)場包裝殿將突現(xiàn)商業(yè)街臺將來的繁華和偽商業(yè)類別的特糾征鹽錯覽商業(yè)活動的策怠劃能夠抓住部伸分準買家的注抵意力，及時促吵成買賣成交。徑宣傳畫冊的印附刷將以單張為組主，不同類別乘的客戶發(fā)不同比的資料，避免烘浪費。踢外地招商是一員個不容忽視的攏問題，聯(lián)合當正地的媒體和個蹈體協(xié)會進行。晝主要是浙江江煌蘇的一些重點泡城市，還有以逢蕪湖為中心的技沿線中等城市衫。衣關于創(chuàng)意方向版的策略提議襲創(chuàng)意力求遵循北品牌核心價值詳里面確定郊的驢“腫生意人不求品巾位檔次、但求兇通俗易懂叛！竿”賞大原則，比如倉：哥“論在歐尚旁邊開臟店，生意當然篇火爆爆詳！警”鋪畫面要求設計頂紅紅火火，標掀題文字大而清吼晰。懷關附文字為主的新龍聞炒作一定要敲有力度，比如焦，阿“松城南商圈將成餡為蕪湖商業(yè)的倆炮口峽！震”久電視廣告的內傾容將以闡述新芬時代商業(yè)街的幸商業(yè)功能和投傻資升值的角度脂進行創(chuàng)意。惕關于媒體選擇碼建議漆報豪紙隊寨扎以當?shù)卮髨蟆秵问徍請蟆贰督枋徍韴蟆窞橹曛?，并全部做艙整版和半版廣芽告只電伴視純惰湊建議做五分鐘險的電視廣告雜匯志在當?shù)仉娨暶古_黃金時間電綁視劇插播梅戶伏外捷延煤在市中心、舊馳的商業(yè)街大市鉛場或商業(yè)城附漸近取大的戶外饒廣告牌，新時伶代商業(yè)街文字筑設計得很大很悅醒目擇第五顯章招業(yè)脹打造項目品牌竄除了準確的策出劃定位和強有摩力的銷售執(zhí)行漫外，當前國內掏房地產項目競鼻爭的最高級別果無疑就需是缸——偉品牌競爭北。因為一旦確州立項目的品牌杜優(yōu)勢，可以大婆大提高項目的死競爭力和產品霸附加值，打開隱項目的利潤空凱間；同時還為紡開發(fā)企業(yè)本身擇的品牌經營打錫下扎實的基礎滾。辜本案項目的品朽牌建設可以從孫以下幾個方面乞進行：一、內在品質董住宅：從立面跪、戶型（面寬朵、錯層、躍層呈平臺等）、面攪積控制、電梯征、裁均好性、景觀精、采光、物業(yè)姓管理安保等各熔個方面打造符炕合其定位的建且筑特性；予商鋪：從立面赤、層高、框架勝結構、面積控周制、功能定位飽互補、交通組要織、配套等各臥個方面進行規(guī)來劃設計，強調諷舒適、便捷、下實用，充分考艇慮客戶的需求豐，要真迫正嚼“貨以人為低本斗”補。二、媒體造勢橋利用新聞預熱關和事件營銷，壓在開盤前造勢鄙；院利用軟新聞炒密作，報紙廣告嚷，電視以及各沿種銷售媒介在國銷售中反復加換強力度，使項塑目的影響力在花短時期內擴大所；辭利用樓盤中后魚期商業(yè)帶動區(qū)竹域經濟的效應詢，提高項目增選值利潤。竟三、品牌營造瞇的主要手段惹引進國際、國雞內知名品牌，壯殊如歐尚、肯狼德基、麥當勞謠等類似品牌。黑利用城南地區(qū)盈超前的規(guī)劃和跳政府的支持度江大埋打服“咬政府圈牌粱”活，提高項目的州知名度。雖利用投資三方岡已有的開發(fā)成娘功業(yè)績，樹立崇項目的公信力速。吧圍繞準確的定腔位，形成樓盤積個性特點，加王強樓盤差異化隸優(yōu)勢。四、培育市場遠商業(yè)街項目不捧同于住宅或辦匪公項目的重要借一點在于，商精業(yè)街項目已經驗不僅僅是純粹頑的開發(fā)行為，陜而是從一個培馬育市場、做旺暖市場的角度來賴規(guī)劃、設計、顫銷售、引進，營這樣才能把商迅業(yè)街項目的價短值充分的發(fā)揮跟出來，其衍生踩出來的附加值堅往往是驚人的扮。比如沿海一罵些先進城市（黑如上海），在食一些商業(yè)街項才目項目成功開妖發(fā)后，其一年顆的商業(yè)街戶外惜廣告收入就達唐上千萬。惑另外，從培育神市場商業(yè)氣氛送的角度來講，峽必須前期引進耗專業(yè)商業(yè)管理造公司參與到商肅業(yè)街的市場規(guī)秀劃、管理中來談。堤第六章鋸、品河澡項目產品建議嫂一、項目分類表建悟議啦磚樓煮由于本案是以坡商業(yè)街為主體獵的項目，因此惹在分類規(guī)劃上攤要充分考慮內揭部功能的互補俱和利用。建議鄉(xiāng)在區(qū)域內規(guī)劃獻倉儲式大賣場悄，吸引人氣；成建議規(guī)劃精品飽購物步行街、柳美食廣場、產門權式酒店（縫或煙SOH閑O備商住樓）；建飾議在規(guī)劃沿街膠散鋪時要考慮景到把“頁吃、穿、用、詞玩抱”率、銀行、生活附配套等各種配篩套，同時要兼躺顧文化、體育掏、娛樂等各方廢面的潛在需求逐，借鑒國吸外壘“賤shoppi雨ng-mal雖l譽”圈的形式。四二、項目比例顛建議魯本案項目分為粗住宅、商業(yè)兩藥大塊。在規(guī)劃敢設計住宅上，務**盼策劃建議應以貫多層為主，小曾高層為輔，多倍層、小高層應押該各標占控80獻%嘩、戀20格%偉左右。小高層調必須要設計板桑式，區(qū)位安排醒在景觀較好的桐位置，注意戶窗型的均好性。那三、項目方案凳設計建議誦滿足蕪湖市建鍵筑設計規(guī)劃的洋基本要求；歉首層街道兩側巧在進深允許的趙情況下，盡可妙能多做綠化或建植樹；部分地殺方，如美食廣竭場、酒店等前故可以做景觀、短休閑椅和噴水捕池等；麗商業(yè)街內部應輩該引入一些特構色水景；源商鋪或多層住喬宅頂部，或多津余地塊可以考玩慮設置網(wǎng)球場瘦等其他休閑設伐施，同時整體徑考慮酒店、住云宅和休閑之間娃的搭配；涼鑒于貫穿商業(yè)衛(wèi)街的馬路非步頃行街，為了積亭聚人流，建議距在部分街道兩斑側建筑物上做層騎樓式的架空醬步行連廊；子建議本案商業(yè)缺街在交通組織逼上以限時步行此街的方案為主葡；粱商業(yè)街的停車瘋位應主要安排綱在大賣場或小而高層的地下部俗分，其余路面堪停車位應該盡劉量安排在支路義上，以免影響日商業(yè)街景觀；庭停車位數(shù)量按魄商業(yè)街慣例配太置并適當超前裝。挑四、項目立面笛風格建議陣建議住宅立面乓采用現(xiàn)代簡約孤的風格。建議孟采用落地窗、囑飄窗等大面積群采光的設計，歪注意空調室外傘機位置和立面舌的整體統(tǒng)一。榴色彩上要求首剝先同商業(yè)鋪面?zhèn)涞娘L格協(xié)調融奮合，其次再是抖盡量表現(xiàn)現(xiàn)代傭、美觀的優(yōu)勢棵。雕建議商鋪立面閣采用現(xiàn)代簡約療的風格。建議寶在設計上除了村要盡力表現(xiàn)現(xiàn)虜代建筑的美感防，要注重立面濃表現(xiàn)、色彩搭脆配上具有濃郁大的商業(yè)氣氛。向五、項目單體飽方案建議（住存宅）認住宅單體設計臣上建議層高做認到隨2.盟8嘉—妻2.赤9政米愿，配比建議如亮下藍：捐逢笑忙胡或多層戶型設計謀要求：傍戶型包面積要求（平揀方米）鈴比例廳一房一廳一衛(wèi)館50~60抵15洽%陸二房一廳一衛(wèi)搭75~85厚40貧%戴三房一廳一衛(wèi)很100~11技0同3芒0%殘三房二廳二衛(wèi)凝120~13挽0災15系%滴小高層戶型設賣計要求：譽戶型麥面積要求（平須方米）紫比例箏二房一廳一衛(wèi)待80~85格40%銀三房二廳二衛(wèi)填130饒左右草50%顯躍層稅150~16帆0昂10%亮建議在部分戶購型上考慮設計騰錯層，增加產妙品差異性；第躍層單位必須臂設計中庭挑空閣、設計大露臺洲，增加產品競學爭力；戶型內禽部考慮適當超凳前，可以引入隙工作陽臺、飄陡窗、落地窗、他玄關等；憂鄰街住宅建議條設雙層玻璃；安住宅進深不能澤太大，務必控耕制在畝10~涼11撈米填，增加套型競幸爭力。徑住宅設計必須造保持均好性，撕進深控制局在薯10伯-1供1壇米升。戶型方正，邀注意套內分區(qū)匪和動線合理性綢；客廳面寬做哄到一房獸3.軍9國米暑，二房以上鉤4.滅2稱米芳；臥室面寬做多到思3.添3宴—堂3.裁6粱米餡；廚房面積做窗到棵6片平方米愁左右，由于做股框架結構，建稀議做開放式廚幅房；衛(wèi)生面積倡控制邀在懇5雞—咽6孕平方米吹，建議做干濕詞分離，如部分嗎戶型景觀好建芹議做適當飄窗風；戶型內部適量當考慮玄關、塊工作陽臺以及輕兩衛(wèi)設計，考嶼慮設計部分錯固層房型推向市趴場；保持戶型思采光、通風情沉況良好。奏六、項目單體頓方案建議（商濱鋪）拆要求商鋪單體竟設計是考慮錯純落有致，有收換有放；問商鋪進深控制村在碗12傻米軋以內，商鋪面奧寬做到淚3.6~盞4.2輪米無；潔商鋪層高建議疤做部分加高。喉如某些商鋪根銹據(jù)今后規(guī)劃的啞經營行業(yè)需求扣特點，對底層模或二層的層高世加高至敵4身米闖左右；雹商鋪務必采用跌框架形式，以咐保證今后各種毫客戶的實際需狠求；摔商鋪單體設計唐時要考慮預留習統(tǒng)一的門頭、坡廣告燈箱位置噴等等；異商鋪單套總面擴積控制在偶80雹平方米俯左右，控制總賤價；絲商鋪門面設計確應考慮今后做犬大面積玻璃櫥須窗；整體商鋪抱和住宅風格、艘立面統(tǒng)一協(xié)調伍，提倡做現(xiàn)代件建筑風格；獄建議配置敞380V赤供電接口，部盆分商鋪配置餐博飲需要的上下箭水設施、預留啞煙道，在立面螺上每戶統(tǒng)一做紛馬燈，便于日蠢后可以改做燈掩箱。特整體商鋪和住麥宅風格、立面借統(tǒng)一協(xié)調。驕七、項目單體序方案建議（產橫權酒店）愧根據(jù)目前全國燭大中城市產權玩酒店式公寓熱籮銷的情況，結悲合蕪湖作為安肯徽重要商貿、淋旅游城市的實閱際，我們認為票在蕪湖第一個肚開發(fā)產權酒店烈式公寓成功的緞可能性極大。木設計要求如下導：齡可以拿出糾50%盯的小高層或高撕層做產權酒店哪式公寓；當設計成板式高球層公寓，朝向祖上可以任意，臥但景觀均好性炭必須強調；款單套主力戶型掀為戒15~眉30糠平方米勝，絕對不能超麥過北35炕平方米辨，控制總價；見單套戶型內可建以不設專門的跡廚房，但必須奏預留用電的炊燙事配置；扛單套戶型可以煩考慮盡可能現(xiàn)墾代，如采用落異地窗、飄窗設稼計；戶型力求私規(guī)整；拋酒店式公寓低景樓層區(qū)必須有目2~3秒層拿出設計成顏會所和服務中陵心，這一點極太為重要，在設趨計時應了解將王來的具體用途談；妹設計酒店公寓氏可以采用兩種刮層高模式：一細種是常規(guī)舌2.8~城3綢米漂的層高設計；間另一種是加高劣至被4.3堅米偷以上，可以今耳后讓客戶加層蔑做復式的層高陸設計。次產權酒店式公綱寓的目標客戶采是年青人，他綱們觀念更新很云快，設計時必車須迎合他們的嚼心理特征。另吐外在今后銷售差時必須做精裝稱修房銷售，同葉時配合樣板房艇。催第七機章巴無滋銷售計劃尚銷售策略及價襖格預期傍銷售價格實現(xiàn)夏和銷售周期要喊結合起來通盤堂考慮，目前建狗議銷售的思路親為：舅分期開發(fā)，先秤做形象，追求摔利潤最大化睜無論商鋪或住暮宅，在銷售推揮廣上一定要分德成暢2墓—泳3立期來銷售，這籌樣可以每次對努前一期的銷售滅策略做適當修條正、調整，使輕產品不斷迎合治市場，利潤趨嚇向最大化。銷圍售上主張住宅辨先行，商鋪待凈形象基本完成唇和市場預熱充彎分后再行銷售堵。賞商業(yè)街東段先量開工，以九華奮路入口組團物吐業(yè)啟動市場，肢銷售順序為：材先住宅、再酒晚店式公寓、最無后商鋪。在東悶段銷售到一定式階段后，根據(jù)岡銷售反饋對西煉段的單體設計己迅速做出調整鼠建議，充分優(yōu)妥化西段單體方紋案。媽住宅銷售時機境：解施工開始后，額先拿出部分住宜宅做認購，商潤鋪只做預約登煙記不收定金。認同時盡快完成水所售組團的樣鵲板房、銷售中綢心和部分景觀墊，如資金允許打，可在上述條笑件具備后再開隨始正式銷售簽粗約。住宅開盤裳平均價格建議謝定匪為拴15樸8廳0扶元草/采平方米，如在瞇短時間內一個郵月銷售可觀，物則價格上閉揚副30~5耍0攜元李/漏平方米；其余究階段價格依次快類推，保證整脊體住宅成交均乏價省為稱168案0兼元蜂/夏平方米以上。就商鋪銷售時機液：今商鋪在開始認均購前必須做大瘡量的客戶接待攝統(tǒng)計，應本著舍做旺市場的觀驚念，分析客戶炮的購買需求（丘面積、總價、誦層高），租、膨購比，經營項躺目和購買動機著，從而制定有超利于利潤最大摸化、有利于培雄育市場繁榮的態(tài)推廣策略。溝同時，前期商逐鋪必須積極吸偷引一些品牌客場戶入市，必要賓時可以先優(yōu)惠鈴出租，然后再仔帶租約銷售激裂活市場的投資暖意向。而小業(yè)絹主購買客戶可洗以暫時將鋪位煤保留，待積累芒到一定數(shù)量后頌銷售。酒商鋪正式開盤榜簽約時間為推許出樓盤認購率孕達喘到踢80估%惰以上?？紤]到犬九華路附近商伐鋪接受度較高緒，因此建議價于格高開高走或哄高開平走，商歲鋪開盤價格建拒議瓣為裕350裂0缺元線/恰平方米，以后州根據(jù)銷售反饋界做出相應調整丸，保證全案商榜鋪均價膨在功350辜0董元材/東平方米以上。笛同樣在東段商流鋪認購或銷售棵到一定階段后婦，必須對西段耐商鋪的單體設結計做出調整建怪議。珠附：分階段價盜格控制示意密二動、糧S除P蘋活動計劃預熱階段：煎案名有獎社會特征集活動協(xié)商業(yè)街開工政葉府領導奠基、暖剪彩銷售階段：侮開盤銷售一系擦列沉S哥P畏活動艷大賣場開業(yè)典捆禮紛政府領導參觀風商業(yè)街售樓中崗心跪與馬塘區(qū)政府撤聯(lián)辰辦況“碑開發(fā)城南、振賠興蕪湖經派濟絡”艇座談會，邀請喂高校專家、政沖府代表、商家奶代表、市民代施表參加冠名或蜜贊助慈善募捐級活動榨,踏或為下崗職工浴安排就業(yè)劈聘任業(yè)主中有吩影響、有實力險的代表做商業(yè)歷街形象代言人堵；或以贈送或芝半贈送的形式壺邀請某位明星宣作為樓盤形象欄代言人。三、銷售道具售樓賣場：基建議售樓賣場途應在方案開始低時即選址、設晚計、施工，爭刷取在開工、認棚購開始時啟用嫩。建議面積趕在伸30左0您—順40杠0齊平方米菌，外觀氣派醒席目，裝修力求佩簡約、高品位截、具有親和力孟，使客戶通過蚊售樓賣場對項諸目加強信心，翁感覺發(fā)展商的竊實力和決心，忌增加樓盤公信顛力。樣板房仔樣板房可以選睛擇樣品房或實寨品房，酷**片建議本案應做役實品房。本案祝的開發(fā)體量大牽、周期長，因敵此前期開盤銷柿售能否一炮而詳紅，是關系全訂案成功與否的藍關鍵一步。如僅果可以在一期蒼銷售正式開始救時，在緊鄰售秀樓賣場的后面哨先行拿下一棟慎住宅的開工證瞎，并在實際建征筑內裝修樣板瘦房，從而和售滿樓賣場、組團設綠化形成一個估樣板組團，對暗看房客戶的震至撼力是極大的院；而在期房銷菜售是做樣板組消團本身在蕪湖躲也是第一次，系無論從制造新類聞角度還是銷廊售角度來說都狹是非常有利的掌。模型鑄模型在房地產臨發(fā)達地區(qū)一向河是期房銷售的川法寶，它的優(yōu)弱勢就是通過最正直觀的手法將筋期房的未來展疏示給客戶，使暢客戶對項目產理生無限的向往鉤和親近。建議氣本案可以做商情業(yè)街整體模型鳥、單體模型，膚以及個別住宅菜的分戶模型。四、銷售執(zhí)行稈提供專業(yè)策劃家、銷售精英殃組織銷售，并珠負責簽約、客蹦戶催款等片協(xié)助發(fā)展商完駕成合同監(jiān)證、塘客戶按揭、交削房入伙等一系路列售后服務小提供銷售各階卻段執(zhí)行表單賠定期向發(fā)展商載匯報銷售狀況掘，結合銷售反遍饋，推不薦釘S臥P溫活動或媒體建跳議扮監(jiān)督廣告執(zhí)行攜效果、力度屋五、目前規(guī)劃遠調整建議旺小高層住宅注盯意控制單套面么積，盡量采用據(jù)點式；業(yè)多層住宅頂層隊可以采用退臺哭式設計，但不硬宜做躍層；聰產權酒店公寓退必須做成小戶命型，以控制總研價；廣告預算計劃蘿項目雜稱預認購期（斃8/1-10指/27乓）泥公開期（款10/28-回1/31則）洪強銷期箱（昆2/1-6/營30牲）減持續(xù)期宗（姜7/1-12半/31稻）致續(xù)銷期巨（榜1/1-4/豆30鄭）著清盤期么（測5/1-8/別31夏）獅械POP雙廣告揭圍墻粉刷派3000視元證/1000棟平方米掩堵慣果挺金判廣戶外看板易10000解元院寺選委般廟綢憂指示牌勤1000怪元呈/40漆塊無溪倒宿溜臨跌固舞橫幅濫居20000陜元奉/30課條墨20000盯元讀/30粥條隙20000女元逢/30搬條極襲治音邁道旗毒動15000冰元明/50舟根口*3譯個月罵15000菌元商/50攝根燙*3魯個月鋒15000毀元柳/50潛根壩*3傲個月巧聰朝減音戶外燈箱英她30000雅元久/50底個犧*3號個月酷30000俘元互/50續(xù)個杠*3馳個月宇30000曬元妨/50達個縱*3麻個月篩須坐偵定集戶外廣告賭論9.5標萬元圓/答年，以步行街欺200罪平方米為例悟頑貼游飯匪盒車身廣告篩碗展300000換元腳/風以笛40000棵元偏*樹輛灑/浙年計算緒非礎磁子媒末充氣拱門唱掌朋7000尸元（以西10顧天開盤造勢）晌散捕僑竭織現(xiàn)場布置滿模型仰150000拆元惠/檔以趕30岡平方米計器短海少生普勿殲展板正10000裙元梳/8旗塊烘覽搜頑斯臣掉身LOGO填墻授2000裹元肉沿森倘善覺主體慶燈箱鄰6000泰元彈幣秀計頸食忌摩印刷品吸樓書純20000脖元甲/20000被份沙躺芒臨喇茫汁豎價格表妖200途0泉元掃/2000僅0濫份壇坑聾滑跡床踐餅D妹M觸宣傳單徑20000艦元弓/30000狡份催圣佛啊降務倆浸手提袋彩10000妖元可/10000雀份威蛙勤蠢厭嬌百小計（元）她白234000漁160000薦370000濕65000統(tǒng)挪狡店項目洋株預認購期鴿羨（葵8/1-10墨/27秧）滅公開期（音10/28-落1/31棉）疤強銷期（架2/