年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績

2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績分析***房地產(chǎn)上市公司，無疑是中國3萬多家房地產(chǎn)公司中的佼佼者。房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，在一定程度上代表了房地產(chǎn)公司經(jīng)營的主要狀況，也反映出目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動態(tài)。2004年是房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變革的一年。許多政策的出臺，對于房地產(chǎn)市場的影響非同一般。政策的實施，必然會引起房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的變動。我們通過這些指標的變動，可以發(fā)現(xiàn)2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營的一些特點，并由此可以判斷未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。我們確定了59家經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司為研究對象。這59家公司主要是根據(jù)wind資訊系統(tǒng)提供的名錄，并結合證券交易所的公司劃分加以補充的。而在研究的過程中，又確定了47家處于正常狀態(tài)的公司為主要目標。這里的經(jīng)營正常，是以每股收益為正值、或非ST類作為標準。在研究的過程中，由于沒有相應的股票財務數(shù)據(jù)處理軟件，數(shù)據(jù)的采集和處理相當繁雜。所以在整個分析中，我們沒有采取縱向年份財務數(shù)據(jù)的比較方式，而只是從當年數(shù)據(jù)情況中尋找一些有價值的東西。因此相關的動態(tài)變化趨勢，闡述的較少。一、盈利能力優(yōu)勢向大企業(yè)集中與其他眾多行業(yè)相比，近年來房地產(chǎn)業(yè)絕對是一個創(chuàng)造財富的行業(yè)，也有人戲說，房地產(chǎn)業(yè)是制造富翁的行業(yè)。2004年《新財富》500富人榜上，83位富翁來自房地產(chǎn)業(yè)，所占行業(yè)比例最多。因此，許多投資者會認為，隨著全國房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)上市公司的盈利水平會格外突出。但是，從2004年前三個季度的情況看，59家房地產(chǎn)上市公司的每股收益僅為0.105元，預計這個數(shù)字僅僅只達到了2004年全部上市公司盈利水平的平均值。這與熱火的房地產(chǎn)市場、不斷竄高的房價，所帶給投資者的印象還是存在一定差距的。從具體的每股收益情況看，59家房地產(chǎn)上市公司中，每股收益在0.105元以上的企業(yè)有24家，之下的企業(yè)有35家，其中有10家企業(yè)的每股收益為負值。分析這10家企業(yè)的虧損原因，主要是由于歷史遺留問題造成的，而非經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務所為。相反的是，目前房地產(chǎn)業(yè)務正是其擺脫虧損的主要盈利來源。鑒于這10家虧損企業(yè)、及1家ST企業(yè)的某些經(jīng)營指標，在一定程度上不能反映其房地產(chǎn)業(yè)務的真實情況，所以將其列入了非正常經(jīng)營企業(yè)行列。而正常經(jīng)營的47房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值達到了0.15元/股，其中在平均值之上的公司為19家，平均值之下的為29家。從數(shù)值上看，最高的公司為棲霞建設，每股收益達到了0.487元，最低的為粵宏遠A，每股收益僅為0.003元，兩者相差甚遠。另外從每股收益的排位看（見表1），大的房地產(chǎn)公司盈利水平普遍較高，而且這些公司主要從事住宅類房地產(chǎn)、和土地開發(fā)類房地產(chǎn)業(yè)務為主，專業(yè)化程度較高。這些正反映出目前房地產(chǎn)市場，專業(yè)化程度越高、土地資源占有量越多，企業(yè)的盈利能力就越高的特點。并且這一特點還會在今后的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績中得到充分體現(xiàn)。表12004年前三季度房地產(chǎn)上市公司盈利能力排位前、后十名情況乳代碼沙名稱善每股收益紛排名嶺代碼循名稱羞每股收益熔排名融600533礙棲霞建設想0.487水1路600215最長春經(jīng)開傘0.056絕38未600246泡先鋒股份墾0.474狐2對600641交中遠發(fā)展近0.05卵39攝000402惜金融街鳴0.47勒3帆600167翼沈陽新開古0.038秀40槍600383侍金地集團翻0.357齊4藝000608關陽光股份帥0.037秀41波000616協(xié)億城股份侮0.35吉5升600648冒外高橋挑0.036顆42饅000024培招商地產(chǎn)慧0.344過6票000628餓倍特高新獸0.021纖43井600256姻廣匯股份欄0.243筍7樹600620踢天宸股份廈0.018壁44晶000502賄恒大地產(chǎn)襲0.234須8幅600322覆天房發(fā)展津0.01錘45若600663究陸家嘴糖0.22霞9掩000009更深寶安當A質0.007阻46垮600007頸中國國貿面0.22兇10賽000573瞇粵宏遠絨A膠0.003殖47由于受股份數(shù)及上市時間長短的影響，“每股收益”指標在一定程度上，不能反映出上市公司的整體實力和規(guī)模效益，如近兩年新上市的房地產(chǎn)公司每股收益普遍較高；而上市已久的公司因歷史遺留問題較多，每股收益受到了影響。所以在衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合盈利能力時，人們更習慣比較企業(yè)的主營業(yè)務收入。從主營業(yè)務收入情況看（見表2），59家房地產(chǎn)上市公司的平均額為6.62億元，在平均值之上的為18家，占30.5%；均值之下的為41家。其中張江高科和萬科分別以40.49億元、34.75億元分列前第一、二位。而且從前面的排位看，主營業(yè)務收入向大企業(yè)集中的趨勢更加明顯。表22004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主要盈利能力指標排名情況休代碼削名稱欲主營業(yè)務收入厚（萬元）喊排名柄每股收益奇（元）亮排名刑主營業(yè)務利潤寨率期（駝%拌）漏排名因600895幻張江高科蛛404941泄1浴0.083彈29差20.09蛾46抽000002電萬科Ａ紋347485鄉(xiāng)2孫0.169擁18歉30.10塘24爆000分632跨三木集團亡206465滑3撲0.088傳28雷7.60便57養(yǎng)000024涼招商地產(chǎn)偽181298奧4喉0.344喚6販17.68拖49舒600256表廣匯股份擦178572畢5朱0.243丹7歇24.48徹36序600881剛亞泰集團旁164134則6惹0.16作19夫28.49真26豎000616脹億城股份朝163777未7它0.35寧5叮9.58嫁55嘉0000遮42咐深長圣城臣A巴156837庭8螞-0.042撞51雪15.79佩51小600383醉金地集團笛129413韻9撒0.357干4惜26.04娃31榜600663蝕陸家嘴第121624您10皂0.22俱9桂40.77輪8寶000009尾深寶安腔A走103215符11更0.007業(yè)47戒31.83縣22裳600736隱蘇州高新障102442抖12餓0.175伙17約24.57北35簽600064已南京高科臟102295謎13香0.133渡22刊14.14昂52除000402后金融街飽101163攻14講0.47碎3順32.81董21崖600266半北京城建漲98224兼15貼0.076家31裁20.37照45澇0000膽06裙深振助業(yè)云A苗93424閑16叔-0.14獄58旅11.66徑54喚600246霉先鋒股份轎87678蜘17糟0.474麗2蒜16.86自50甘600675掏中華企業(yè)鐮77202文18斗0.076傭32樸41.62狠7潔平均值勝66180壘0.105礎27.93把600606呆金豐投資逮64830男19裕0.1程25艇23.34將39抗600641稠中遠發(fā)展仍63813懸20說0.05鈔39意24.16猴37臺000029衣深深房Ａ誰55567沸21胸-0.062段54匙7.28安58彎600533黨棲霞建設燕53282壁23移0.487御1窯26.65謝30瞞000046勾光彩建設竹52858固24收0.074妻34申19.86劉47定000511棗銀基發(fā)展慧52753汗25競0.183溝16劍19.52栽48知600007陳中國國貿廟51427叔26竄0.22吃10僵55.63貓2宮600322班天房發(fā)展癢41157里27窩0.01割46喉27.08鄭28協(xié)000573寇粵宏遠好A段40601英28洲0.003頌48插22.09鳥43拜000889顫渤海物流溝38741除29度0.06退37芬33.83斥19單600639筍浦東金橋沸36669承30炒0.205土11鋤40.62仙9孤900950留新城焦B秘36445愧31杰0.078挨30宣26.94竊29憶000628赴倍特高新洲35751勺32兩0.021焰43桑40.35途11吧600648齒外高橋朱35517通33慶0.036云42衛(wèi)30.43敘23豈600325持華發(fā)股份志34881狐34邀0.204猜12階22.45撐41淺600052嫁浙江廣廈偶33415瓣22低-0.0喬45剛52襯40.61滲10億600082厘海泰發(fā)展讓30063菊36田0.136后20棕24.78康34遺600215則長春經(jīng)開涉28979海37宗0.056困38晴37.45筍14訊000667據(jù)名流置業(yè)滔27822具38帆0.2頑14招40.02里12唇600376賊天鴻寶業(yè)苦27091奶39捷0.12省24燥23.60如38章600620貌天宸股份兆26407駱40撇0.018筒45扔23.08角40持000031涌深寶恒Ａ亦24745壺41祝0.201良13燥51.03害3籮000014徑沙河股份分23667撿42別0.134玉21緊25.65挺32奪000007樓深達聲Ａ立22732虹35陵-0.憤27文59抬60.72華1遭1茫000502鉤恒大地產(chǎn)旦19754杜44啦0.234社8俱36.02頌17榴600638香新黃浦脅16833惕45戚0.075診33債34.26劇18池000608張陽光股份刷16679學46聰0.037陵41苦27.34腳27陜600393分東華實業(yè)銅16405夏47珍0.09趁27罷33.65騙20學600463叢空港股份的16144鬼48荷0.2夢15娘36.75寇15踩600791般天創(chuàng)置業(yè)因12227寧49為0.13腫23似39.00銷13想000558似萊茵置業(yè)貼11958慣50辟0.065滲36須25.46園33伏600603鋤ST尚興業(yè)害7600橋43區(qū)0.02許44嶼20.54愈44恨600684杯珠江實業(yè)唉7097裳52邊0.07儀35種12.2翁53弱000514柿渝開發(fā)抵6242姜53把0.100弱26長36.43錦16疊600167豬沈陽新開腸5612序54鼓0.038慧40課43.68辱6厭600767礦運盛實業(yè)花2400躲51己-0.12會56貌-10.45紹59灌000049勻S彎T赤萬山簽2駱166滲55鷹-0.龍04圾49李44.75沉5妄000505捷S端T售珠江趁1734董56繡-0.056尿53顆12.2雹53岡000546之S冤T致吉輕工殖1149裁57感-0.09圓55租29.27很25灑600634腰海鳥發(fā)展迷808千58乓-0.12糟57抽22.17夫42激000592猛S沒T孫昌源嶄429征59泊-0.04治50注9.58祖56從盈利能力的另一個重要指標──主營業(yè)務利潤率看，59家房地產(chǎn)上市公司的平均值為27.93%，其中只有一家公司為負值。盡管2004年房屋建設成本隨著建材價格上漲、置地成本增加而有一定幅度的提高，但是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造利潤的能力確實不錯。而從主營業(yè)務利潤率的排名情況看（見表3），前十名的公司主營業(yè)務利潤率都超過了40%，在一定程度上也說明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤的確可觀，這大概也就是房地產(chǎn)業(yè)被認為是暴利行業(yè)的主要由來。由于土地資源的稀缺性和地根的緊縮，購置土地的成本將直接影響著主營業(yè)務的成本，所以擁有充足的土地儲備、并以較低的價格購置的公司，或者本身就屬于土地開發(fā)類型的公司，如從事政府下的開發(fā)區(qū)經(jīng)營的公司，未來的主營業(yè)務利潤率將十分突出。目前主營業(yè)務利潤率排在前十位的公司許多都屬于土地開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)。表32004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務利潤率前、后十名排名情況考代碼否名稱臣主營業(yè)務利潤急率脆(怎%)妄排名需代碼受名稱運主營業(yè)務利潤籃率句(說%)肥排名狠000007獵深達聲Ａ隱60.72究1訪600246管先鋒股份養(yǎng)16.86敬50柳600007潤中國國貿擔55.63欲2晉000042妙深長城Ａ簡15.79快51鉗000031依深寶恒Ａ羅51.03抽3哪600064側南京高科門14.14塞52迫600684底珠江實業(yè)就45.57否4賄000505萬S管T摟珠江穗12.2溜53孝000049對S倍T激萬山孝44.75咳5開000006碼深振業(yè)Ａ辜11.66溉54駁600167殖沈陽新開屋43.68遣6日000616瓜億城股份蜜9.58停55秩600675腥中華企業(yè)群41.62死7符000592踐S榴T搬昌源務9.58沙56旬600663接陸家嘴豬40.77紐8域000望632叨三木集團福7.60誼57牲600639乓浦東金橋錯40.62譯9畢000029轎深深房Ａ亦7.28顧58栗600052絮浙江廣廈橫40.61纖10急600767湖運盛實業(yè)巡-10.45飽59當然，要正確、全面地評價房地產(chǎn)企業(yè)的綜合盈利能力，不能僅僅以一年時間為限。由于房地產(chǎn)建設周期性明顯，一個項目的運作往往要經(jīng)過兩到三年的時間。而在一年的時間里，有的企業(yè)可能恰逢項目銷售集中期，業(yè)績會表現(xiàn)的十分突出；而有的企業(yè)可能正趕上銷售空檔期，業(yè)績會受到一定的影響。因此對于房地產(chǎn)上市公司而言，保持其盈利能力的穩(wěn)定性和連續(xù)性是十分重要的。我們可以注意到，在59家房地產(chǎn)上市公司中，許多企業(yè)由于缺乏足夠的土地儲備，項目開工間斷，業(yè)績波動幅度較大。而一些被業(yè)界公認的優(yōu)秀企業(yè)，由于發(fā)展戰(zhàn)略明確，注重土地資源儲備，每年的新開工項目多，銷售連續(xù)，使得其盈利水平總能保持在相對穩(wěn)定和突出的位置，因此其藍籌性也更加突出。二、資金鏈趨緊，知名企業(yè)籌資能力突出雖然在政策的制約下，房地產(chǎn)業(yè)告別了“空手套白狼”的時代，但是它的行業(yè)特點決定了房地產(chǎn)公司的高負債性。特別是隨著土地稀缺性的日益明顯，房地產(chǎn)公司加大了土地儲備投資的力度，使得2004年房地產(chǎn)上市公司資金鏈更加緊張。雖然“121號”文件在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的借貸比例，但是在目前國內融資渠道單一的情況下，銀行借款仍然是房地產(chǎn)公司的主要資金來源。從資產(chǎn)負債率看（見表4），2004年前三季度47家正常經(jīng)營的房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率的平均值為56.12%。在平均值之上的有25家，低于平均值的有22家。51.12%這個數(shù)值似乎與其他大多數(shù)行業(yè)相差不大，指標情況尚可。但是從資產(chǎn)負債率的排名情況看，排在前十位的公司資產(chǎn)負債率都在70%以上，而且最高的新城B竟然達到了84.16%。過高的資產(chǎn)負債率，一方面表明這些公司的資金鏈已經(jīng)相當緊張，另一方面也限定了這些企業(yè)未來的融資空間。執(zhí)較高的資產(chǎn)負晴債率并不代表歷企業(yè)的經(jīng)營狀棗況不好，許多尤高負債企業(yè)是券由于近年來擴糊張速評度較快、土地啄儲備量加大，吳才導致資金需妻求加大，使得耀資金鏈繃緊（畜部分公司土地驚儲備資金支出撿情況見狐圖格1模）。如金地集僵團、棲霞建設金、萬科、招商革地產(chǎn)的資產(chǎn)負搞債率分別基為殲71.61傾%冊、果69.53喬%鉛、濁63.46春%愚、遇和覺51.37抵%曬，而這些企業(yè)逝的經(jīng)營都是較案為出色的。俯表沾4木拖200旺4魄年謝1-毀9替月貿4噸7某家房地產(chǎn)上市惹公司部分指標賠前、后十名排能名情況匆代碼壤名稱好資產(chǎn)負債比率塔（徹%叮）錄排名乳代碼竟名稱讓籌資現(xiàn)金凈流令量創(chuàng)（萬元）嚼排名丹900950輩新城輸B臣84.16屈1薦000002統(tǒng)萬科Ａ廊347343套1替000558客萊茵置業(yè)恢80.09傭2坡600736橡蘇州高新歲117695號2宵600266擺北京城建閣79.1裳3站000024掏招商地產(chǎn)與86401疲3謹000628宋倍特高新竟76.65倆4絕000402劈金融街俘63972術4桌600675恢中華企業(yè)雕73.68伐5布600325付華發(fā)股份爸60709畜5害600246須先鋒股份杜73.44恢6象600648須外高橋盟39247嘗6李000514浴渝開發(fā)狡73.39堅7桃600606北金豐投資泳33022燈7惠000402適金融街疤73.23優(yōu)8就600675辰中華企業(yè)車28301噴8斤000014鴉沙河股份襪72.69雄9嘴000009乞深寶安驟A捎27715是9罩600383傭金地集團灰71.61蕩10截600皆376刻天鴻寶業(yè)襯22380徹10住平均值碧56.12柿平均值但14756鐘600082疤海泰發(fā)展樸41.15掌38憑600383桂金地集團載-9237扭38集000031錄深寶恒Ａ星38.61毒39復600620伶天宸股份竄-10611央39保600639助浦東金橋粉37.86賽40懸000揭632傲三木集團條-11837毫40揀600325晉華發(fā)股份吉36.6獸41駱600215默長春經(jīng)開考-11855析41棚000573嚇粵宏遠燃A賓34.21衣42借600007限中國國貿虧-12400吵42幻600663竄陸家嘴容34.15己43餐600256浙廣匯股份繞-13663莖43超600684馬珠江實業(yè)位25.76瘋44矩600663森陸家嘴眼-17334搖44允600463認空港股份虧24.07甚45哈600881利亞泰集團挖-30536賢45主600895嶄張江高科序23.71梅46刷600266拔北京城建愛-41276均46漏600638音新黃浦部19.1贊47租000046第光彩建設態(tài)-41487饅47枕資金鏈吃緊輕是汗200耽4斯年房地產(chǎn)企業(yè)癢對宏觀調控政數(shù)策的必然反應扶。為了化解這系一矛盾，許多扔房地產(chǎn)企業(yè)期瞞望能夠通過其宅他渠道融到資環(huán)金。但是目前裝國內融資渠道設仍然比較單一迷，銀行貸款仍蜓是房地產(chǎn)企業(yè)煤資金的主要來捆源。只有一小元部分優(yōu)質企業(yè)并實現(xiàn)了信托融舊資、股權融資君及與國外基金六的合作。購從籌資的具體丸情況看松，圓4謝7限家房地產(chǎn)上市吐公司通過籌資腸產(chǎn)生的凈現(xiàn)金活流平均值湊為樂1.4略8擾億元，在均值妙之上的企業(yè)只粘有港1碌3仇家，在均值之皺下的企業(yè)災有孤3光4涉家。這說明銀欺行資金向少數(shù)遮大企業(yè)集聚的逝效應較為明顯階。特別是萬科建以利34.7吹3才億元的籌資額敬遠遠超過其他陡企業(yè)，充分顯揪示了龍頭企業(yè)強的聚資號召力皂。另外，湊有輪2轟4躲家企業(yè)通過籌掩資手段獲得了蠅資金，鷹有甘2喂3礙家企業(yè)較往年稅減少了籌資額罪。挨從房地產(chǎn)上市稱公司的籌資手洲段上看，通過哈資本市場的增合發(fā)、配股和可嘗轉債等再融資籠手段獲得的資劉金成本相對較飼低，其次是信銀托融資。而從伙目前的運用狀拘況看，只有萬援科的綜合籌資廊能力最強。萬瞞科網(wǎng)200干2紅年成功發(fā)行那了暈1瘋5壇億元可轉債切；墨200積3去年檔1榜2睜月冷3晝1愉日發(fā)行俱了狀2.60陣2術億元信托計劃葡；逗200錢4須年墻5旁月花1均5阿日發(fā)行玩了或2盞億元信托計劃饞；鋼200毒4圾年恢9創(chuàng)月蛋2揉8教日又成功地發(fā)環(huán)行本了斯19.贊9艦億元的可轉債舒；俯200膏4鴉年癥1尼1尾月敬2離2封日發(fā)行坡了毫1.裁5系億元信托計劃霜。除此之外，敏金地集團已狂于堆200謝5綁年覺1姜月溪4咱日通過增發(fā)獲附得利了肥8.9順8騙億元資金。由襯此可見，即使五在房地產(chǎn)全行辣業(yè)資金緊張的麗情況下，知名掩大企業(yè)的日子酸還是比較好過技的。而且這些熄大企業(yè)可以借換助籌資優(yōu)勢，壤抓住時機進行問超常規(guī)的發(fā)展地。浴對于房地產(chǎn)企年業(yè)而言，融資警活動并不是解奇決資金緊張的團唯一辦法。加薯強資金管理能瓣力、加快資金頸周轉速度，也糧在一定程度上風可以緩解資金臣的緊張程度。遣國內在這方面析做的最出色的司企業(yè)應該是順都馳的現(xiàn)金流管新理。銷售回款點速度是現(xiàn)金流紫管理的關鍵。擊而影響銷售回疤款速度的主要鍛因素包括：土狠地取得和開發(fā)楊時間，項目設頁計、施工和銷飄售時間，土地噴取得成本，項削目開發(fā)建設成狹本，銷售付現(xiàn)紙率和首付成數(shù)蒜等。應收帳款陷周轉率和存貨與周轉率在一定移程度上可以反布映企業(yè)的銷售每回款速度。從淹應收帳款周轉摟率情況看，專堡業(yè)從事住宅房作地產(chǎn)業(yè)務的公兄司，特別是以爸中、低檔住宅超建設為主公司鍬，由于中、低埋檔住宅的供不委應求，使得這愚類企業(yè)應收帳蛇款周轉率普遍體較好。如排在腸前十位的企業(yè)商有棲霞建設、木新每城贈B皮、金地集團、段浦東金橋、中摧國國貿、北京煎城建、陸家嘴越、天鴻寶業(yè)、任億城股份、天沾創(chuàng)置業(yè)。從存斗貨周轉率看，質該項指標由于迷反映了項目資儲金周轉時間，射所以存貨周轉皇率越高，說明懼項目運作周期爪越短，資金流刮動越快。但是屬從目前情況看膠，由于土地儲重備量的多少對月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)升展意義重大，槳許多企業(yè)特別詢是專業(yè)化大企隸業(yè)加強了土地過儲備，其儲備溜量一般可以滿遼足企媽業(yè)送2催──愧3娘年的項目開工初需要。目前情逃況下，土地存砌貨越多，則預幼示著企業(yè)未來途發(fā)展?jié)摿υ酱笏?，通過土地獲炒得的收益將越縱多。因此由純于土地的沉淀圾而帶來的存貨已周轉率的降低江，并不能說明歐企業(yè)的資金管雀理出現(xiàn)了問題龜。而且從目前藏房地產(chǎn)整個行墻業(yè)看，企業(yè)的棍存貨周轉率有乒明顯下降的趨都勢。（見雪表險5品）蜻蔽雁表騎5孤企桃慰部分房地產(chǎn)企閘業(yè)存貨周轉率錄變化情況絡代碼泊股票名稱陰200啟4焦年幕1-踢9量月刑200鋤3撓年院200孤2驕年飼200鋒1越年紗000002蔑萬科住0.23季0.63感0.65嘉0.82薦600383飽金地集團爪0.23晉0.37劈0.49邁0.67獵000024縣招商地產(chǎn)奮0.51圈3.02可1.58躲1.77平600641歪中遠發(fā)展適0.66重0.54判0.85宜6.16號600533告棲霞建設傾0.34防0.42扒0.51暑0.68肢600266謎北京城建游0.13檔0.30阿0.33喉0.38田600246繪先鋒股份救0.51修0.57奮0.48絞0.85箏900950丑新垃城醫(yī)B銅0.23統(tǒng)0.69期0.80緩0.54謙三、現(xiàn)金流結治構獨特，籌資杰能力影響企業(yè)兩擴張速度追房地產(chǎn)行業(yè)是墓資金密集型行叮業(yè)。資金就好此比是房地產(chǎn)公鉆司流動的血液燒。只有資金運信轉流暢，房地餅產(chǎn)公司才能夠險維持正常經(jīng)營篇。房地產(chǎn)企業(yè)息的資金主要涉跳及經(jīng)營活動、惰投資活動和籌率資活動，而這吊些活動對資金企流入和流出的罩影響，最終表轉現(xiàn)為每股現(xiàn)金點凈額，或者是馬現(xiàn)金流量凈額榆。豎從每股現(xiàn)金流勢凈額看（宰表姻6差）鷹，雙200陡4胡年閉1-盯9休月輩4暫7牌家房地產(chǎn)上市踩公司的每股現(xiàn)己金流平均值僅蜻為江0.003閣8觀元，明顯低于優(yōu)其它大多數(shù)行扔業(yè)眼。評4望7賴家企業(yè)中每股辰現(xiàn)金流在均值猜以上的公司烏有加2捷5物家，以下的排有翁2晨2鞋家。通過比較房我們發(fā)現(xiàn)，許不多經(jīng)營優(yōu)秀的周上市公司每股逝現(xiàn)金流為負值膀，如蘇州高科柄為蛛-2.涼4休元、招商地產(chǎn)日為盞-0.9頓9他元、金融街呀為工-0.勇9奧元、萬科虎為犯-0.5不3造元、棲霞建設薪為費-0.1爸3座元，這在一定螞程度上反映出嘉這些公司現(xiàn)金激支出壓力較大鍵。其原因一方現(xiàn)面是由于這些然公司項目多，昌新開工和在建波項目占用資金月量較大；另一低方面也是這些鍬公司加大了土渠地儲備，占用棗了大量的資金姨所致。但是也私有一些業(yè)績優(yōu)用良的藍籌股，青每股產(chǎn)生了理近想的現(xiàn)金流，溝如金地集團噸為盟1.9麥2箭元、先鋒集團叢為耕1.授7盆元、新黃浦擦為邊0.6躁5繼元、中國國貿櫻為厭0.3榜5咬元、陸家嘴銀為韻0.2踢5屆元。這些公司拆有的正處于項策目的收獲期，戰(zhàn)有的屬于土地層資源開發(fā)型企麥業(yè)，土地儲備樂占用的資金相動對較少。榜經(jīng)營活動產(chǎn)生廢的現(xiàn)金流直接慣反映了公司主參營業(yè)務現(xiàn)金流閘動的狀況。既獲包括了房地產(chǎn)石銷售收入產(chǎn)生觸的現(xiàn)金流入，辯也包括了涵蓋尋土地儲備和開鉛發(fā)成本、存貨繁生產(chǎn)成本和銷糧售費用在內的鞏現(xiàn)金支出號。湖200闖4江年緊1-鎮(zhèn)9幫月步4蔥7留家房地產(chǎn)上市玻公司經(jīng)營活動懇產(chǎn)生的現(xiàn)金流朱平均值衫為輩-319久2猾萬元，說明房乒地產(chǎn)上市公司草經(jīng)營性現(xiàn)金支附出壓力很大。評其中在均值之科上的企業(yè)嘆有柳2套8舒家，并互且紙2厲2測家公司經(jīng)營活勒動現(xiàn)金流為負混值。特別是許仇多知名企業(yè)，粒如萬科、蘇州走高新、中華企睛業(yè)、招商地產(chǎn)爭、金融街分別慶以監(jiān)-12.0敲5城億撫、腿-10.9愉9像億鐮、鄭-8.0穴1歡億烏、脖-6.1診8湊億漆和概-3.4診4匙億位列倒數(shù)幾昂位。主要還是敗這些大企業(yè)實迅施擴張戰(zhàn)略，腰土地儲備和開跪工項目較多，帶資金支付壓力剝加大。表6旺代碼襪名稱萄每股現(xiàn)金流壟排名粱代碼筋名稱隔經(jīng)營活動現(xiàn)金貍流溝排名造600383災金地集團吧1.92拌1吹600266迅北京城建走62428妙1團600246察先鋒股份客1.7脂2獄600383軍金地集團壺51933臺2鮮000046堵光彩建設分1.2白3云600663竊陸家嘴憶46043弦3孝000014城沙河股份偏1.12玉4缸600638捷新黃浦缸36599創(chuàng)4麗600266角北京城建叨1.04約5叢000046醫(yī)光彩建設泰35251仇5永900950班新城謀B息0.97杜6墳900950映新城謝B發(fā)32038克6醒000628匠倍特高新橋0.77謎7身600007功中國國貿否28178痛7禮600638程新黃浦映0.65剛8牌600881耍亞泰集團繭24875版8備000616還億城股份寧0.62例9夫600064菠南京高科圣20818丈9壁600064腸南京高科磨0.61終10諷000616灌億城股份緊17758足10蕉平均值但0.0038唱平均值旺-3192索000002響萬科Ａ川-0.53習37糊600895希張江高科權-16008禍37栽600215鎮(zhèn)長春經(jīng)開漫-0.6包38朵000608幕陽光股份善-21132罷38稈600463添空港股份形-0.63冷39馬600215莫長春經(jīng)開摟-21532警39代600641鋤中遠發(fā)展衰-0.73訊40拒600648蒼外高橋歡-23802怠40屠000402冊金融街廚-0.9撇41克600606叨金豐投資河-27987敢41耕600791呢天創(chuàng)置業(yè)毒-0.93元42茄600641蜂中遠發(fā)展伶-32575茅42傘000024攀招商地產(chǎn)蜂-0.99弄43烏000402參金融街林-34361巾43患000608己陽光股份膀-1.01傷44留000024豐招商地產(chǎn)憲-61770臥44屠600606舍金豐投資奇-1.1龍45厲600675酸中華企業(yè)憑-80113閑45板600675茫中華企業(yè)做-1.15悅46塵600736懼蘇州高新擾-10986宵2襖46局600736漏蘇州高新均-2.4肯47壤000002逃萬科Ａ琴-12046坡9落47錄房地產(chǎn)上市公牢司緩解經(jīng)營性爐現(xiàn)金支出壓力撓，主要是通過?；I資活動增加扒現(xiàn)金流入來進僑行的所。肅200聞4溫年起1-簡9司月希，威4逝7莫家房地產(chǎn)上市廟公司通過籌資貧活動共產(chǎn)生攜了言1.4攻8奮億元的現(xiàn)金流辭入（具體情況簡，見第一部分軍分析）。而投魔資活動作為房棍地產(chǎn)上市公司像現(xiàn)金流動的一高個重要部分卻共難以產(chǎn)生現(xiàn)金待流入每。捆4打7致家公司投資活挽動的現(xiàn)金流平胖均值例為沖-490尿5立萬元，投資活義動不僅沒有為茫房地產(chǎn)公司帶妄來現(xiàn)金流入，有反而構成了房斜地產(chǎn)公司資金腿緊張的一個因也素領。漁4瞧7倆家公司中只先有蹲7明家因投資活動霸產(chǎn)生了現(xiàn)金流已入。三木集團同、陸家嘴、北挎京城建分別眉以描657閣7渾萬元汪、寇400飛4溫萬元休和蝦171尾8抱萬元名列三甲命。而更多的公錘司、特別是以山住宅開發(fā)為主肚的公司因投資捐活動造成了現(xiàn)奇金的大量流出濾（見圖）。分屯析腦其原因，主要既是住宅開發(fā)類砌公司這一、兩泥年正大舉擴張肌。住宅開發(fā)的澤主要模式仍是亂以項目管理設飲立子公司，股泄權投資是這類志公司投資活動布的主要部分。跪項目的運作往濕往需謊要心2-雞3使年的時間，在哥以往項目尚求景收獲、而新項甲目增加的情況血下，房地產(chǎn)公尚司投資活動的城結果，必然反咽映在大量現(xiàn)金夸的流出狀態(tài)。唯通過分析我們仙發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)桐上市公司的現(xiàn)端金流結構與其致他上市公司有悉明顯的區(qū)別領。免4癥7耽家公司的經(jīng)營側活動產(chǎn)生的現(xiàn)芬金流、投資活商動產(chǎn)生的現(xiàn)金豎流和籌資活動渾產(chǎn)生的現(xiàn)金流備的平均值分別囑為搬-0.3舞2譜億元挺、足-0.4圾9徐億元炎和殃1.4加8良億元，其現(xiàn)金竭流結構為使：厘-遺1匠：干-1.5膀3膨：輝4.6擠2裝，所以籌集活跑動產(chǎn)生的現(xiàn)金禮流是支撐目前靈房地產(chǎn)上市公吵司經(jīng)營發(fā)展的洞主要資金。鑒痰于這種情況，李房地產(chǎn)公司更慨應該提高自身永的籌資能力，蓄積極嘗試多種鷹渠道進行融資慈。種四、住宅類上鄰市公司主要財垮務指標特征士我們選取泡了岔1道0例家住宅開發(fā)類嚼房地產(chǎn)上市公蠶司，通過對其孔主要財務指標美及排名情況分稻析，發(fā)現(xiàn)：纏住宅類房地產(chǎn)近公司盈利能力柿較強，主營業(yè)撓務收入及每股閘收益都高于房卸地產(chǎn)上市公司顛整體水平。這歇主要得利于住行宅房地產(chǎn)市場攤的火爆；濃住宅類房地產(chǎn)瓦公司主營業(yè)務什利潤率接覽近鑒30周%撈，說明走住宅案建設專業(yè)化道盜路，房地產(chǎn)公籌司可以獲取較孟好的毛利潤；寶資產(chǎn)負債率高席于全行業(yè)平均眾值，而存貨周漢轉率又明顯低郊于全行業(yè)平均凱水平，說明住顯宅類房地產(chǎn)公薯司資金鏈更加直緊張。而造成駝這一緊張的主數(shù)要原因就是土駛地儲備的增加弱，占用了大量才資金。卡住宅類房地產(chǎn)趙公司每股現(xiàn)金復流好于全行業(yè)鼓平均水平，而耍經(jīng)營活動產(chǎn)生貨的現(xiàn)金流要遠嚴低于全行業(yè)平詠均水平，一方追面說明住宅類鉛房地產(chǎn)公司經(jīng)灌營性現(xiàn)金支出劑壓力極大；另雄一方面也說明滅住宅類房地產(chǎn)扔公司經(jīng)營性擴岸張步伐很大。多盡管現(xiàn)金支出嗚壓力很大，但濤是住宅類房地羊產(chǎn)公司的籌資擠能力也很強，艙這在一定程度魂上緩解了資金結緊張程度。蹈表削7扒憶盈利能力情況好代碼址公司名稱乓主營業(yè)務收入曠（萬元）鞏排名竊每股收益御（元）句排名霉主營業(yè)務利潤坐率傭（池%洗）崗排名候000002頓萬科睛347485曉1鏟0.169預18礙30.10稿24國000024做招商地產(chǎn)借181298苗4電0.344擁6翼17.68續(xù)49跨600638也金地集團紛129413證9悠0.357件4揚26.