年月上海市場(chǎng)月報(bào)

08年5月上海市場(chǎng)分析月報(bào)一、政策法規(guī)1．國(guó)家政策新土地出讓合同：商品房開(kāi)發(fā)時(shí)間不超3年國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局日前發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。根據(jù)示范文本，受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記；商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。合同示范文本7月1日起執(zhí)行。點(diǎn)評(píng)：對(duì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行了界定，提高了商品房開(kāi)發(fā)門檻，將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的洗牌?！哆`反土地管理規(guī)定行為處分辦法》出臺(tái)5月29日,監(jiān)察部、人力資源部和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》。中央有關(guān)部門再次加強(qiáng)了在土地方面的管理，更傳達(dá)了在土地調(diào)控方面持續(xù)不松動(dòng)的政策信號(hào)。《辦法》并非房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，而是對(duì)國(guó)家工作人員的行政處分。而《辦法》第二條也明確了《辦法》的適用人群，即與土地管理有關(guān)的國(guó)家工作人員。點(diǎn)評(píng)：《辦法》將從管理部門內(nèi)部嚴(yán)肅了土地市場(chǎng)的秩序，促進(jìn)土地管理工作，促使閑置土地盡快上市，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。2．地方政策上海市外商投資項(xiàng)目行政審批將率先改革試點(diǎn)10頁(yè)紙5萬(wàn)元？這是上海外商投資項(xiàng)目審批過(guò)程中的收費(fèi)項(xiàng)目之一。而整個(gè)審批過(guò)程，總共要敲100多個(gè)圖章。收費(fèi)項(xiàng)目多，審批環(huán)節(jié)就多，行政就不會(huì)有高效能，對(duì)此上海將進(jìn)行重大改革。6月4日召開(kāi)的全市行政事業(yè)性收費(fèi)清理工作電視電話會(huì)議上傳出消息，上海外商投資項(xiàng)目行政審批將率先試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)流程再造，三分之二圖章將被壓縮，真正讓企業(yè)減負(fù)，讓投資環(huán)境更優(yōu)。點(diǎn)評(píng)：上海作為中國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)中心，改革開(kāi)放以來(lái)取得了巨大的成果。但在投資環(huán)境的改善上似乎不盡人意，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的錯(cuò)綜復(fù)雜的錢權(quán)交易盛行。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要過(guò)136個(gè)圖章，每個(gè)圖章要10－200萬(wàn)不等的公關(guān)費(fèi)用，其中更是直截了當(dāng)?shù)乃髻V。主導(dǎo)權(quán)交給居民改造拆遷征詢制擬全市推廣5月25日，全市首個(gè)舊改征詢制試點(diǎn)地塊———浦東塘一塘二（徐家弄）地塊28戶居民告別這個(gè)50多年的小區(qū)。該地塊的舊改先行設(shè)計(jì)了意愿征詢和實(shí)質(zhì)征詢兩輪規(guī)定動(dòng)作，且規(guī)定居民簽約率必須達(dá)75％這個(gè)簽約生效線，簽約協(xié)議方可生效。實(shí)施舊改征詢制通過(guò)意愿征詢和實(shí)質(zhì)征詢兩輪規(guī)定動(dòng)作，首先，進(jìn)行意愿征詢，對(duì)舊改范圍的居民發(fā)放征詢表，征詢結(jié)果是87.7％的居民同意按國(guó)家政策進(jìn)行動(dòng)遷，在此基礎(chǔ)上，浦東新區(qū)立項(xiàng)批復(fù)，2007年9月30日，頒發(fā)舊改項(xiàng)目拆遷許可證。其次，進(jìn)行實(shí)質(zhì)征詢，今年2月20日起正式進(jìn)入簽約期，簽約期為2個(gè)月，簽約期后的調(diào)整期為1個(gè)月，在調(diào)整期結(jié)束后，如居民簽約率達(dá)75％，簽約協(xié)議生效；如調(diào)整期滿后，居民簽約率仍達(dá)不到75％，動(dòng)遷征詢終止，地塊暫停改造，舊改動(dòng)遷的主導(dǎo)權(quán)交給居民后，居民自覺(jué)關(guān)注簽約進(jìn)程，使“要我動(dòng)遷”轉(zhuǎn)變成為“我要?jiǎng)舆w”。舊改征詢制有望在全市范圍內(nèi)推廣，目前，“舊區(qū)改造拆遷事前征詢”的試點(diǎn)正在楊浦區(qū)飛虹路720弄推進(jìn)。點(diǎn)評(píng)：上海舊城改造成本非常之高昂，上海市土地儲(chǔ)備中心人員介紹07年的房?jī)r(jià)上漲讓政府把拆遷成本才做平；但新一輪的拆遷能否在新一輪的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下完成，值得懷疑。二、市政規(guī)劃外灘最大改造項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)計(jì)在世博會(huì)之前亮相正在改建中的外灘最大整體項(xiàng)目已啟動(dòng)，一個(gè)全新的綜合商業(yè)區(qū)“洛克·外灘源”將于2010年世博會(huì)前全面亮相?！奥蹇恕ね鉃┰础睂儆谕鉃┰匆黄陧?xiàng)目，是由洛克菲勒集團(tuán)與百仕達(dá)控股合作開(kāi)發(fā)的，將建造一個(gè)包括蘭心大樓、安培洋行、光陸大樓等13幢建筑的綜合商業(yè)中心，預(yù)計(jì)面積為63500平方米。同時(shí)還將有一座個(gè)性化精品酒店落戶，該酒店預(yù)計(jì)建筑面積大約為13200平方米，由真光大樓、廣學(xué)大樓等組成，由世界著名設(shè)計(jì)師安東尼奧·奇特里奧設(shè)計(jì)。另一座建筑面積約為2300平方米的美術(shù)館，則將入駐位于虎丘路20號(hào)的原亞洲文會(huì)大樓，這座大樓為公和洋行設(shè)計(jì)，磚木結(jié)構(gòu)，1932年竣工，建筑體現(xiàn)出裝飾派風(fēng)格的特色。未來(lái)這一區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€(gè)涵蓋美術(shù)館、個(gè)性酒店及餐飲、高檔品牌旗艦店及公寓、寫字樓等多功能的綜合商業(yè)區(qū)。三、土地市場(chǎng)1．公開(kāi)出讓警上海市國(guó)土局鞠掛出本年度齒第素7的號(hào)出讓公告，與出讓土地全為享工業(yè)用地。2．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓灘新天地顧村項(xiàng)懸目股權(quán)轉(zhuǎn)讓戴新天地房地產(chǎn)萌開(kāi)發(fā)有限公司己掛牌轉(zhuǎn)讓，資卡產(chǎn)總額為腰8.3841屢85艷億元，負(fù)債總止額為哈5.0352剃35鉗億元，凈資產(chǎn)柳為慕3.3489辟5絞億元。此外，減該公司還向銀柱行長(zhǎng)期借款鴨1.7757糾25屯億元，用以新瓦天地荻涇花園拉二期的商品房彩開(kāi)發(fā)，因此受例讓方除了須通灌過(guò)拍賣支付不天低于惜6.5475苗5僚億元的款項(xiàng)外筋，還需承擔(dān)其胸前期這筆銀行剪借貸。按照小賣區(qū)規(guī)劃容積率印1.35夫計(jì)算，則三、眼四期的開(kāi)發(fā)總都量約諒11.8服萬(wàn)平方米，而嘩已基本建成的電二期總建筑面尾積約列6.1摘萬(wàn)平方米，即招尚有約癥18棵萬(wàn)平方米可供秧受讓方銷售。簽上海產(chǎn)權(quán)交易閉所下屬矛地久產(chǎn)權(quán)交易塵所相關(guān)人士表褲示撫：殖“敗最終這個(gè)價(jià)格丹仍可能會(huì)流拍坐，筑即便是貌似低湯價(jià)的地塊項(xiàng)目瞎，但現(xiàn)階段的疼樓市大多數(shù)房續(xù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自酬身資金比較緊鹽張，因此雖有蔥不少意向買家交前來(lái)咨詢，但味多數(shù)仍覺(jué)得這造個(gè)掛牌價(jià)略高扭。辛”痰四、英房地產(chǎn)鳥市場(chǎng)而分析百1謹(jǐn)．商品房市場(chǎng)提分析寄1雨．岡1暢蜘供需分析消截循至朱0片8蹦年瞞5療月底，上海全曠市及各環(huán)線可盆售量，見(jiàn)下表短。毀區(qū)域濃套數(shù)絹面航積文(代萬(wàn)努㎡叔)塘全市惠41707催572.06真內(nèi)環(huán)以內(nèi)樓6283醉97.55億內(nèi)外環(huán)間拜12459范153.15見(jiàn)外環(huán)以外敏22965政321.36喪0鳥8碰年誦1各－碎5市月咽份饒，上海全市及越各環(huán)線累計(jì)成懇交量，見(jiàn)下表礦。家區(qū)域鉆套數(shù)晶面落積哭(末萬(wàn)暈㎡致)倚全市糾74164貍754.25燭內(nèi)環(huán)以內(nèi)貼2777慣36.66均內(nèi)外環(huán)間罵15607伏163.29駐外環(huán)以外切55780宏554.3鼠1嫂．利2趴?jī)r(jià)格水平將從各環(huán)線均價(jià)削水平來(lái)看，價(jià)肉格都保持穩(wěn)中緊有升的趨勢(shì)；符外環(huán)以內(nèi)價(jià)格頌走勢(shì)要明顯強(qiáng)箱于外環(huán)以外價(jià)賠格。愈1豪．客3鵲吳結(jié)構(gòu)分析旗從環(huán)線區(qū)域來(lái)壘看，徒0腸8吧年婦5講月，為外環(huán)以外成交頭比例占了絕對(duì)類的比重，達(dá)葉到宇7扒6織％。以行政區(qū)臂來(lái)劃分，南匯牙區(qū)臨獨(dú)占鰲頭，成海交量占全市比畏例達(dá)鑰到闖1心7互％，嘉定區(qū)、刷松江區(qū)、閔行告區(qū)、浦東新區(qū)共、寶山區(qū)次之容，所占比例相隨當(dāng)，約響為末1歷0卡％左右。如下豈圖所示。姓0稿8俊年壤5僵月，全市成交釋住宅的戶型面俗積姨7就0揉－榆12瓣0扇平方米所占比寶例最大，超害過(guò)斃5恒0退％績(jī)。剛性需求對(duì)汗市場(chǎng)成交貢獻(xiàn)侮最大，如萬(wàn)科攀本月多迎個(gè)本9輩0劑平米項(xiàng)目熱銷弟。們從價(jià)格段來(lái)看漠，老5映月份月配套房喝銷售量最高，鞠外環(huán)之外的低跪價(jià)樓盤銷售所磚占比例也較高頑。桂2培．二手房市場(chǎng)迷二手房買賣依離然平掙淡敲竊租賃市資場(chǎng)雞“足逆選市午”迅上揚(yáng)每據(jù)上海中原地什產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)殖據(jù)顯示彎，捉5榮月上旬上海二拆手房買賣市場(chǎng)餃仍然延帳續(xù)書4雄月成交不利的蓮局勢(shì)，市場(chǎng)成這交情況繼續(xù)維綱持縮量減少的都態(tài)勢(shì)，整體成度交量較四月下渾滑幅度吉在旋10珠%籌左右，成交價(jià)盒格也呈趨穩(wěn)走遮勢(shì)。相比之下蠶，一季度房屋武租賃成交創(chuàng)出撈新高，成交套量數(shù)環(huán)比上奏漲砍38.95春%大，景5順月份上海二手服房租賃市場(chǎng)持約續(xù)上行。稍上海中原研究鎖咨詢部研究經(jīng)軋理馬冀表示，屈盡閣管結(jié)5嘗月二手房買賣鑼總體市場(chǎng)情況尸平淡，但在買騰賣雙方重拾市漲場(chǎng)信心以及在經(jīng)股市逐漸趨穩(wěn)掘的外部因素影省響下，議價(jià)空才間明顯有所上鐘升，從而帶動(dòng)鋼了市場(chǎng)成交。袍在此期間，部賊分剛性需求買綿家以租房度過(guò)烘這一觀望時(shí)期足，加上不少房們東猛“待轉(zhuǎn)售為擔(dān)租聾”役，近期租賃市誕場(chǎng)依然向好。釀中心區(qū)域租金由有一定幅度上編升，漲幅澇在庸5%-10舊%劑之間；而中外輕環(huán)區(qū)域租賃成解交量保持較高葡水平，占二手蜓房總成交量壤的棗60奴%橫以上。就目前問(wèn)市場(chǎng)熱點(diǎn)來(lái)看翠，中心城區(qū)租山賃市場(chǎng)較之中釀外環(huán)區(qū)域更為必活躍，以商務(wù)數(shù)中心、教育中震心等為特色的老幾大板塊租賃墻市場(chǎng)火熱。巖五失、總結(jié)與展望胃從今年上海市中場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)上海市場(chǎng)沒(méi)有以像深圳市場(chǎng)那伐樣進(jìn)入價(jià)格可下降通道，住籍宅價(jià)格和成交廳量較為穩(wěn)定。認(rèn)由于市場(chǎng)供應(yīng)課沒(méi)有出現(xiàn)大幅械上升，供需關(guān)甲系處于相對(duì)平習(xí)衡的狀態(tài)，加屋上今年剛性需客求較為強(qiáng)勁，峽而后續(xù)土地供敘應(yīng)緊縮預(yù)期，煉上海市場(chǎng)走勢(shì)爆要明顯強(qiáng)于珠載三角區(qū)域城市彼的