漢唐金宮水療會(huì)所（漢唐金宮水會(huì)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第20頁共20頁圣吉水療養(yǎng)生潭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告三河市金逸實(shí)業(yè)有限公司二〇一一年三月一、項(xiàng)目名稱：沙洋小吃城三期漢唐金宮水療會(huì)所（漢唐金宮水會(huì)）二、項(xiàng)目承辦單位概況：三河市金逸實(shí)業(yè)有限公司系一家民營(yíng)資本的公司，注冊(cè)資本3000萬元，該公司長(zhǎng)期從事休閑娛樂服務(wù)業(yè)投資，曾投資開辦沙洋玫瑰娛樂城，公司擁有一大批在餐飲娛樂等休閑場(chǎng)所服務(wù)行業(yè)管理的專業(yè)精英人才，目前投資的項(xiàng)目有沙洋XX大酒店、XX娛樂城、XX臺(tái)球俱樂部，公司宗旨“服務(wù)以人為本”以有效的管理，完善的制度，樹立企業(yè)形象，以合理的投資，最符合市場(chǎng)的定位，贏得市場(chǎng)良好的信譽(yù)，使企業(yè)立足社會(huì)，與時(shí)代共進(jìn)步。公司同時(shí)還投資沙洋祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司秉承“創(chuàng)新理念，追求卓越，迅速改善、永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的方針；并以“質(zhì)量第一、客戶的滿意是我們的榮譽(yù)”作為永遠(yuǎn)不變的政策；把“誠(chéng)信、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)”作為不斷的追求。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：沙洋金鼎文化街西側(cè)。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境：項(xiàng)目所在地沙洋金鼎文化街，背靠XX山，交通便利，兼之旁邊的小吃餐飲、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所，地理位置優(yōu)越，客流量大。項(xiàng)目建筑采用仿古設(shè)計(jì)以明清建筑風(fēng)格為基調(diào)，遵循古樸、典雅的確設(shè)計(jì)風(fēng)格，將建筑和諧地融入XX山人文、歷史、自然景觀的大景區(qū)中，實(shí)現(xiàn)相輔相承共同展現(xiàn)沙洋閩中悠久歷史和飲食文化古城的風(fēng)貌。項(xiàng)目所在地業(yè)態(tài)如下圖：項(xiàng)目詳細(xì)內(nèi)容賓館飯店XX大酒店及幾家小型賓館餐飲服務(wù)XX海鮮樓、耕據(jù)地酒家、XX牛肉、廣容軒、羅漢果、XX美食、金玉滿堂地產(chǎn)小區(qū)沙洋小吃城、安壂小區(qū)、向蒲鐵路安置小區(qū)交通設(shè)施三河至沙洋快速通道及高速公路連接線出口KTV酒吧皇城、唐會(huì)、諾底、古龍池、清茶坊四、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性：沙洋地處福建中部，位于福州、泉州、廈門、南昌的中點(diǎn)，是福建省域港口城市連接內(nèi)陸城市的重要節(jié)點(diǎn)。沙洋是東南沿海與中西部地區(qū)的重要連接帶，同時(shí)，沙洋是海峽西岸聯(lián)結(jié)長(zhǎng)三角、珠三角的中間地帶，貫通三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的通道從沙洋經(jīng)過，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。沙洋除了擁有山區(qū)特有的山水風(fēng)光外，還有近代歷史、人文資源和生態(tài)旅游資源。隨著旅游熱的興起，旅游資源開發(fā)已日益成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著沙洋人民生活水平提高，業(yè)余時(shí)間的休閑活動(dòng)也不斷的擺在平常百姓人家的日程安排上。同時(shí)隨著消費(fèi)觀念的日趨成熟，人民對(duì)消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)水平也提出了更高的要求。這樣，含需所有業(yè)余休閑為主題兼具齊全配套設(shè)施的高質(zhì)量的綜合性休閑會(huì)所未滿足大家休閑的需求。單就休閑會(huì)所的行業(yè)特點(diǎn)而言，全國(guó)各大城市的各式休閑會(huì)所如雨后春筍般產(chǎn)生，整個(gè)休閑市場(chǎng)的潛力巨大，已經(jīng)成為城市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。自改革開放以來的二十多年里，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)層次也隨之快速提升。在這十倍速發(fā)展的時(shí)代里，人們對(duì)娛樂方式的需求也是日新月異，務(wù)求新奇，這也促使三河的娛樂行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展，從最初的單一化模式向多元化、多層次化的方向快速發(fā)展，稱之為“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”也不為過。娛樂場(chǎng)所也由最初單調(diào)乏味的模式跨越式地向?qū)哟呜S富，特色明晰的方向發(fā)展以適應(yīng)日新月異的消費(fèi)需求。同時(shí)我們也可以看到在投資獲利豐厚的高回報(bào)后，隨之而來的是越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和極其快速的新舊交替，形成“你方唱罷我登場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。雖然三河市沙洋三溫暖、足浴、指壓、美容、健身、棋牌、餐飲等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所已有多處，而且是以單一的經(jīng)營(yíng)模式操作，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但是，正宗的SPA水療會(huì)所卻沒有一家。圣吉水療養(yǎng)生潭項(xiàng)目正是順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，并借助“沙洋小吃城”的旅游文化氛圍，結(jié)合休閑、娛樂、健身的個(gè)性特點(diǎn)予以全新策劃。在“文化”貫穿的主題思路外，公司還提出絕無僅有的多元化經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，更關(guān)鍵的娛樂主題“健康娛樂”，公司將以健康娛樂的主題貫穿其中，使之健康成為娛樂的前提。在此背景下，公司擬建設(shè)的水療會(huì)所無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)、高服務(wù)的會(huì)所，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。五、可行性研究的依據(jù)和范圍：

本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該會(huì)所的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本會(huì)所的市場(chǎng)分析、會(huì)所定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及會(huì)所的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。A、會(huì)所的概念：會(huì)所發(fā)展到今天至少有兩層以上的意思。一方面指的是硬件，是具體的所在，是一個(gè)休閑、聯(lián)誼、康體的場(chǎng)所，會(huì)所已經(jīng)成身份和地位的象征；另一方面，會(huì)所還可以是一個(gè)組織，可以簡(jiǎn)單描述為：為了同一目的或興趣愛好進(jìn)行社會(huì)交際、文化娛樂等活動(dòng)的一個(gè)團(tuán)體。會(huì)所儼然是一種文化——象征中產(chǎn)階級(jí)詩意和夢(mèng)想的文化。B、會(huì)所的形態(tài)：1．商業(yè)會(huì)所：有康體美容為主題的健身俱樂部、SPA修身會(huì)所，美容連鎖機(jī)構(gòu)，游泳館等；興趣愛好為主題的驢族俱樂部、高爾夫俱樂部、美食家俱樂部等；2．金字塔頂端的高級(jí)商業(yè)會(huì)所：被譽(yù)為金字塔頂層的風(fēng)流人物出入的會(huì)所，這里是最適合他們的商務(wù)洽談地。頂級(jí)會(huì)所不僅只是個(gè)高檔的消費(fèi)場(chǎng)所,還能促進(jìn)市場(chǎng)要素的自由流動(dòng)、自由配置,鼓勵(lì)要素資本市場(chǎng)的發(fā)展,為中國(guó)的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺(tái)。3．社區(qū)（住宅）會(huì)所：“會(huì)所”這個(gè)名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風(fēng)向標(biāo)，是房開商銷售樓盤招攬顧客的亮點(diǎn)賣點(diǎn)，同時(shí)也成為購(gòu)房者評(píng)判一個(gè)住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標(biāo)志之一。4．教育咨詢類：語言培訓(xùn)會(huì)所、準(zhǔn)媽媽俱樂部、職業(yè)生涯咨詢等；5．休閑娛樂會(huì)所：酒吧、歌舞廳、咖啡館、交友會(huì)所等；6．藝術(shù)會(huì)所：喜歡懷舊的藝術(shù)家們自發(fā)的在某一區(qū)域集中開辦自己的工作室；7．其他：?jiǎn)紊碣F族俱樂部、女子會(huì)館、海歸部落。C、市場(chǎng)形勢(shì)分析：隨著中國(guó)娛樂業(yè)的發(fā)展，娛樂消費(fèi)經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進(jìn)入追求娛樂質(zhì)量與環(huán)境品位的新階段。人們從傳統(tǒng)消費(fèi)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔幕M(fèi)信息服務(wù)”的模式。消費(fèi)者享受的不僅是物質(zhì)上的娛樂，更是精神上的娛樂。于是，娛樂也由原先的“單純空間物質(zhì)環(huán)境”向“環(huán)境與文化內(nèi)涵并重”的多功能現(xiàn)代化娛樂轉(zhuǎn)型。圣吉水療養(yǎng)生潭以休閑娛樂為宗旨，集SPA水療、商務(wù)、康樂、桑拿、餐飲、休閑、美容、游藝、足療、保健等于一體的一站式高檔休閑會(huì)所，避免過于單一的休閑方式，進(jìn)而滿足社會(huì)大眾形式各異的休閑要求。據(jù)調(diào)查，目前沙洋城市居民平均每日個(gè)人生活休閑時(shí)間在8小時(shí)以上，而且，隨著生活水平的提高，中高收入人群、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)階層等消費(fèi)群體對(duì)休閑的需求較高，為主要的客戶群體。而日益成長(zhǎng)的80后甚至90后們更是因?yàn)槠湓谏鐣?huì)所處的特殊位置，對(duì)休閑更是有著強(qiáng)烈的需求。目前沙洋休閑娛樂場(chǎng)所內(nèi)容單一、規(guī)模小、層次不夠，已經(jīng)跟不上地方的發(fā)展需求。由此可見，沙洋綜合性休閑市場(chǎng)前景十分可觀。經(jīng)營(yíng)與管理方案設(shè)想一、項(xiàng)目定位1．主題定位沙洋圣吉水療養(yǎng)生潭。打造沙洋乃至三河地區(qū)及閩西北“健康休閑娛樂”的第一水療會(huì)所品牌，營(yíng)造一流的消費(fèi)氛圍和服務(wù)理念。2．功能定位功能定位分析：（1）會(huì)所的基本功能是聚集不論古時(shí)的公館、會(huì)所，還是現(xiàn)今的俱樂部、藝術(shù)中心，會(huì)所的基本功能是聚集。作為標(biāo)識(shí)人類文明的物質(zhì)形態(tài)，會(huì)所以一種公共文化設(shè)施而存在，既具有主題的文化性，也有功能的社會(huì)性。新世紀(jì)的新會(huì)所，儼然已形成一種都市文化，進(jìn)一步體現(xiàn)了一個(gè)城市的形象和品位，是現(xiàn)代化都市的文化載體。首先，我們的會(huì)所應(yīng)該提供給都市人業(yè)余文化聚集處所，豐富他們的生活內(nèi)容，從而提高了生活品質(zhì)。其次，我們的會(huì)所要提供維系、創(chuàng)建和重組人際關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)，成為社會(huì)交際的有利平臺(tái)。再者，我們的會(huì)所必須具備完整的功能結(jié)構(gòu)，不同功能才能給都市人提供宣泄情感、調(diào)整心態(tài)的個(gè)人渠道，變?yōu)橐环N“文化診所”。最后，我們打造的會(huì)所將是城市精神文明建設(shè)的重要陣地和傳播樞紐，傳承歷史，接軌未來。（2）會(huì)所是必要的城市生活成分會(huì)所是一種經(jīng)濟(jì)流動(dòng)、召集、交流、協(xié)調(diào)、規(guī)范、管理的組織載體之一，其主要功能是協(xié)助城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟(jì)、文化與外來經(jīng)濟(jì)、文化的互動(dòng)，它的最終目標(biāo)是協(xié)助外來的經(jīng)濟(jì)、文化與屬地經(jīng)濟(jì)、文化的融合。結(jié)合以上幾點(diǎn)我們把該會(huì)所的功能定位為：旅游、商務(wù)、水療、影院、美食、足療、多功能廳、美容、娛樂、健身、康樂等于一體的綜合性項(xiàng)目。（3）市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇消費(fèi)者，確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者是哪一類人。本地和三河地區(qū)的大型企業(yè)及社會(huì)商務(wù)精英、成功人士、社會(huì)名流所組成的階層；大眾工薪、旅游團(tuán)體、商務(wù)考察等消費(fèi)階層。二、經(jīng)營(yíng)定位

1.本會(huì)所將采用酒店模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，本會(huì)所建成后將委托有豐富娛樂管理經(jīng)驗(yàn)的娛樂管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后我公司董事會(huì)自主選擇娛樂管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本會(huì)所的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。2.酒店管理公司

酒店管理公司按照與我公司的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（管理），并保證會(huì)所有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障我公司的經(jīng)營(yíng)收益。3.運(yùn)作機(jī)制

娛樂經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向我公司提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向我公司通報(bào)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受我公司的書面預(yù)約，我公司委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。三、價(jià)格定位

該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。具體定價(jià)建議如下：具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜三河市最新娛樂行情和同類可比會(huì)所的價(jià)格策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段，本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（開業(yè)），為盡快使市場(chǎng)接受本會(huì)所，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高；

第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（消費(fèi)上升期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得會(huì)所逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的價(jià)格在單位成本基礎(chǔ)上再次提高；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本會(huì)所呈現(xiàn)火熱趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提高。四、入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位

娛樂會(huì)所以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，娛樂會(huì)所的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：●主體工程已基本完成；●配套設(shè)施已全部到位；●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位；●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果；●服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定；●有關(guān)的手續(xù)已全部準(zhǔn)備就緒。綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳開業(yè)時(shí)機(jī)為2011年各節(jié)假日。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零；●收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定；●經(jīng)營(yíng)方式及價(jià)格已經(jīng)確定。建設(shè)與裝修方案設(shè)想一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

本會(huì)所的設(shè)計(jì)主旨是為三河、南平地區(qū)及省內(nèi)中高收入的社會(huì)精英群體，城市財(cái)富的主要持有群體服務(wù)的高檔娛樂會(huì)所。本項(xiàng)目建筑外立面為明清風(fēng)格，穩(wěn)重雄偉，古典大氣，但考慮到會(huì)所的娛樂性及時(shí)尚性，以及夜景氛圍的營(yíng)造，我們將加強(qiáng)立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，我們還使用LED技術(shù)，加上會(huì)所醒目的中英文燈光，突出時(shí)尚氣息及現(xiàn)代元素。1.圣吉水療養(yǎng)生潭的管理目標(biāo)是：營(yíng)造一流的消費(fèi)氛圍和服務(wù)理念，從而打造沙洋仍至三河市第一會(huì)所品牌；2.圣吉水療養(yǎng)生潭的功能設(shè)置為：水療、足浴、商務(wù)、健身館、康樂棋牌室、電玩游戲、高級(jí)影院、美容美體、咖啡廳、酒吧、果吧、茶藝廳、保健桑拿、大型自助餐廳等；3.經(jīng)營(yíng)方向，圣吉水療養(yǎng)生潭地處三河市沙洋小吃城，集健身美容、美體、洗浴棋牌餐飲為一體，以大眾性消費(fèi)與會(huì)員型相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。二、會(huì)所工程概況1.土地面積：約11000平方米（具體以規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)）；2.建筑層數(shù)：地上三層，地下一層；3.建筑面積：約34200平方米，其中：地上25200平方米，地下9000平方米（具體以建筑設(shè)計(jì)文本為準(zhǔn)）；4.功能平面布局:(具體以沙洋金鼎文化街開發(fā)有限公司提供的建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)裝飾施工)；☆-1F

地下停車場(chǎng)；

男賓水療區(qū)；

女賓水療區(qū)；

設(shè)備房:配電房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水療機(jī)房、水泵房、維修操作間、工程部二級(jí)庫房、消防水池；

會(huì)所總庫房；

員工附屬設(shè)施房：?jiǎn)T工餐廳、員工廚房、員工培訓(xùn)室、員工更衣室；

客用電梯、人貨電梯、貴賓專用電梯、消防樓梯；☆1F

前廳大堂：大廳（兩層中空）、總臺(tái)、前廳辦公室、行李房、貴重物品寄存房、大堂商務(wù)區(qū)、禮賓臺(tái)、客人臨時(shí)休息區(qū)、商務(wù)中心、消防及安全監(jiān)控中心、公用衛(wèi)生間；

局部商場(chǎng)（品牌服飾、皮具、兒童用品、土特產(chǎn)、臺(tái)灣商品、工藝品類）；

客用電梯、VIP專用電梯、員工電梯、消防樓梯；☆2F公共休息大廳、內(nèi)部自助餐廳、茶藝區(qū)、雪茄吧、紅酒坊、上網(wǎng)吧、影視廳、推拿房、棋牌室、品牌服裝區(qū)、電梯前室及SPA前室、乒乓球室、桌球室、電子游戲室、健身房、管理用房共、其他公共通道；☆3F國(guó)賓包間、貴賓包間、RTV包房、SPA包房區(qū)、酒吧、電梯前室及SPA前室、乒乓球室、桌球室、電子游藝室、健身房、棋牌間、商務(wù)洽談室、管理用房、其他公共休閑區(qū)及通道。三、設(shè)計(jì)建議：★空間布局方面：☆前廳大堂：須有足夠大的面積和層高（一至二層中空），畢竟目前消費(fèi)者衡量娛樂會(huì)所大氣的尺寸之一就是面積、層高。☆在裝修用材上，特別是石材，在選擇檔次、顏色上須注意：如大廳的石材也不一定全部要用進(jìn)口的，國(guó)產(chǎn)的中價(jià)位石材也可考慮，各區(qū)域石材顏色的過渡上千萬要注意，不能讓相鄰的兩個(gè)區(qū)域的石材顏色跳躍太大，給人落差較大的感覺；★娛樂特色——檔次高、環(huán)境好、私密性和安全性能得到保障；☆檔次高：棋牌室、推拿房、SPA設(shè)施豪華，包房面積較大（40㎡以上）；☆私密性和安全性能得到保障：

停車：準(zhǔn)備專用的停車場(chǎng)位，車停后立即用車牌罩將車牌蓋??；

專用電梯：與公用電梯分開，平時(shí)不對(duì)外使用，可直接到達(dá)三層貴賓服務(wù)區(qū)、桑拿及豪華包房，停車地點(diǎn)與專用電梯距離不能太遠(yuǎn)；

接待：由會(huì)所高級(jí)管理人員親自領(lǐng)引，進(jìn)出都不通過服務(wù)臺(tái)；

專用電梯內(nèi)及整個(gè)VIP通道都不得安裝電視監(jiān)控探頭等監(jiān)控裝置；☆服務(wù)項(xiàng)目齊全★內(nèi)部餐飲做出特色——三河檔次最高的、菜品最有特色的自助餐飲；☆內(nèi)部自助餐以沙洋小吃系列為主，并推出粵菜、鄂菜（湖北菜）、川菜、日本料理、韓國(guó)或巴西燒烤等系列；☆設(shè)計(jì)時(shí)注重就餐環(huán)境、文化氛圍，加上精致的菜品，真正體現(xiàn)出五星級(jí)酒店氛圍、檔次的會(huì)所；☆引進(jìn)客家菜的特色小吃，增加餐飲亮點(diǎn)；★會(huì)所的靈魂——文化主題的體現(xiàn)☆會(huì)所必須要有文化主題且不能太雜；☆文化主題最好是能突出本地文化，生命力長(zhǎng)且不怕被模仿；☆文化主題通過裝修設(shè)計(jì)格調(diào)、用材、飾品及其他細(xì)節(jié)體現(xiàn)出來；四、內(nèi)裝設(shè)計(jì)構(gòu)思作為公共性質(zhì)的娛樂會(huì)所，其特點(diǎn)是多數(shù)在城市中心位置，周邊交通便利，人流量大，內(nèi)部設(shè)施齊備，設(shè)備高檔，服務(wù)細(xì)致周到。所謂高端，即：富有品味的設(shè)計(jì)+精致細(xì)膩的裝修、裝飾+高品質(zhì)的設(shè)備、設(shè)施+完美細(xì)致的服務(wù)。本項(xiàng)目位于金陵路與新城西路交叉口，周邊交通便利，住宅、醫(yī)療、娛樂—應(yīng)俱全，本項(xiàng)目在該區(qū)域的啟動(dòng)，必將為三河娛樂業(yè)注入全新的視覺體驗(yàn)及娛樂享受，同時(shí)也提升了該區(qū)域的周邊價(jià)值。本項(xiàng)目建筑外立面為仿明清風(fēng)格，古典大氣，貴族感強(qiáng)，但考慮到會(huì)所的娛樂性及時(shí)尚性，以及夜景氛圍的營(yíng)造，建議加強(qiáng)立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，建議使用LED技術(shù)，加上會(huì)所醒目的中英文LOGO燈光，突出時(shí)尚氣息及現(xiàn)代元素。在各種娛樂行業(yè)林立的三河市場(chǎng)，除了屈指可數(shù)的幾家，如：唐會(huì)、皇城等稍顯檔次，幾乎沒有可以稱作高端品質(zhì)的娛樂會(huì)所，然而在現(xiàn)今社會(huì)，不同的消費(fèi)需求群體日益細(xì)分，這就決定了本項(xiàng)目的消費(fèi)人群定位，即：高收入的社會(huì)精英群體，城市財(cái)富的主要持有群體，切合本案主題――圣吉水療養(yǎng)生潭(城市之王)，該群體到本會(huì)所享受到的—定是最好的環(huán)境及最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就是帝王級(jí)的尊崇享受；是政界要人、名流富賈、達(dá)官顯貴、名嬡名星聚會(huì)、休閑、享樂的高配置、高私密度的奢華場(chǎng)所。本娛樂會(huì)所的設(shè)計(jì)初衷就是做：三河地區(qū)乃至閩西北最專業(yè)，最高檔次，最富有文化內(nèi)涵和時(shí)尚品味的高級(jí)水療娛樂會(huì)所。五、投資估算估算為11746萬元，詳見下表。總投資構(gòu)成表序號(hào)費(fèi)用名稱單位數(shù)量備注一、建設(shè)工程費(fèi)89151土建工程㎡34200110037622土石方工程立方米4000020803二次裝修及安裝工程費(fèi)25253.1中央空調(diào)及通風(fēng)安裝工程㎡34200802743.2消防工程㎡34200802743.3弱電工程㎡34200401373.4室內(nèi)裝飾工程㎡18400100018404設(shè)備購(gòu)置16704.1水療成套設(shè)備套2004.2休息大廳躺椅（含電視）套50040002004.3健身器械套404.4康樂室及電玩游戲套504.5美容美體套1008000804.6咖啡廳、果吧、酒吧、茶藝區(qū)套4004.7保健桑拿包房套120500006004.8自助餐廳套1005配套工程費(fèi)300詳標(biāo)書6雨污分流排放工程㎡110001601767地下綜合管網(wǎng)工程㎡110001501658附屬設(shè)施及配電站㎡34200602059連接道路㎡160020032二、其它費(fèi)用4661工程前期費(fèi)用1502消防審核費(fèi)289006173規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)㎡252003588詳標(biāo)書4工程監(jiān)理費(fèi)45土建工程1.2%5建設(shè)單位管理費(fèi)37土建工程1%6房產(chǎn)交易及辦證費(fèi)289006177不可預(yù)見費(fèi)112土建工程3%三、土地征用費(fèi)1165四、預(yù)備費(fèi)12001相關(guān)稅費(fèi)700成本6%2履約保證金500五、項(xiàng)目總投資11746六、進(jìn)度安排建設(shè)時(shí)間預(yù)計(jì)為1年（不含前期洽淡時(shí)間）：項(xiàng)目階段123456789101112項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告設(shè)計(jì)階段辦理報(bào)建手續(xù)第一部分主體土建施工第二部分砌磚施工第三部分水電設(shè)備安裝施工第四部分土建部分綜合驗(yàn)收第五部分裝修設(shè)施設(shè)備施工第六部設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行第七部裝修驗(yàn)收第八部分試營(yíng)業(yè)第九部分正式營(yíng)業(yè)于2011年8月31日完成建筑屋面及外裝修工程，于2011年10月1日前試營(yíng)業(yè)，2011年12月8日正式營(yíng)業(yè)。七、效益分析效益預(yù)測(cè)以月接待人數(shù)20000人次，人均消費(fèi)200元計(jì)，收入400萬元。年收入為4800萬元。吸收會(huì)員2000人，年會(huì)員費(fèi)收入5000-10萬元，年收入為3000萬元。預(yù)測(cè)年收入為7800萬元，毛利潤(rùn)率按60%估算，年毛利潤(rùn)為4680萬元。投資回收期2.8年結(jié)論在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)空白市場(chǎng)并迅速進(jìn)入搶占有力位置是提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一個(gè)有力手段。沙洋經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)正處于快發(fā)展時(shí)期，隨著沙洋向蒲鐵路站、三河機(jī)場(chǎng)、無水港碼頭、海西物流園、廈沙高速及三河沙洋快速直通道等一系列項(xiàng)目的開工建設(shè)，為現(xiàn)在及今后的沙洋帶來巨大的市場(chǎng)。該項(xiàng)目的建成將改變沙洋目前休閑場(chǎng)所提供服務(wù)內(nèi)容趨于單一的現(xiàn)狀，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，配套不夠完善，尤其是缺少高檔次的休閑娛樂綜合性場(chǎng)所，圣吉水療養(yǎng)生潭是綜合多種休閑方式的高級(jí)休閑會(huì)所不僅彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白，而且還能夠?yàn)槌鞘刑峁┮粋€(gè)新的亮點(diǎn)。加之良好的地理位置，以及科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，在市場(chǎng)中設(shè)立了一個(gè)很好的標(biāo)桿，對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)都的進(jìn)入設(shè)立了一個(gè)很好的壁壘。在這樣的基礎(chǔ)上，輔以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，能夠和我們的經(jīng)營(yíng)理念和目標(biāo)相輔相成，不斷加強(qiáng)市場(chǎng)影響力。我們相信，我們通過多樣化的經(jīng)營(yíng)策略，嚴(yán)格規(guī)范的服務(wù)管理多渠道的媒體宣傳和品牌文化魅力，圣吉水療養(yǎng)生潭項(xiàng)目的實(shí)施，將有效加快提升沙洋消費(fèi)檔次，吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)人群，并融入沙洋金鼎文化街和淘金山的旅游文化，集吃、住、游為一體，努力打造閩西北娛樂業(yè)第一品牌。通過以上的分析和策略，公司認(rèn)為此項(xiàng)目資金收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項(xiàng)目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。但是，由于在會(huì)所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和會(huì)所的整體定位，以及會(huì)所投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 8459489.6項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 921053611.1施工組織機(jī)構(gòu) 922404211.2基建項(xiàng)目部的主要職責(zé) 923031711.3運(yùn)營(yíng)管理 931573811.4人員來源、要求及培訓(xùn) 942246412