年知名地產(chǎn)地產(chǎn)某地塊項(xiàng)目市場定位策劃報告

中海地產(chǎn)**（2005）07號地塊項(xiàng)目市場定位策劃報告2006年2月目錄一、項(xiàng)目概況1、*項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………...62、周邊環(huán)境分析………....…..…63、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………….……....…….73.1項(xiàng)目自身概況……….…….…….…..…...73.2項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃………….…….………………….……………….…8二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析1、**市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析……….…..…,,,91.1**市概況……………..………….…....91.2**市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析……………….….........111.3**市城市規(guī)劃概況及對本項(xiàng)目的影響……………..251.4**市房地產(chǎn)政策概況對本項(xiàng)目的影響2、**市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查…………….282.1**近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析………….32鐮2.2*允*片房地鉤產(chǎn)筋200濾6蹤年發(fā)展態(tài)勢總游結(jié)及預(yù)樹測衡………………渡………………激……………彩33爽2.3*橡*老市區(qū)房地產(chǎn)市核場調(diào)查分濟(jì)析饅………………麥………………型………………念………籠..35袋2.4*亦*豐市區(qū)二級市場款（商品房市場大）分常析控………………廊………………娘……………蠟..38嗎2.5*殘*當(dāng)市區(qū)三級市場掌（二手房市場肅）概況及分盈析肅………………截………………暢……鳴..42灶3犯、程*較*用市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)努域市場調(diào)忌查早………………霞………………攏……………裝.42皆3.1風(fēng)*意*告房地產(chǎn)市場區(qū)嗎域板塊分腳析際………………摔………………閑………………斯………沈..46幅4燙、赴*添*脈工業(yè)園區(qū)房地酒產(chǎn)市已場顯………………典………………留………………廁…樓.46甲4.撫1爺園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)墻展及走府勢念………………辱………………勒………………圓………………愚..48埋4.腥2閱近年內(nèi)各年度梳園區(qū)供應(yīng)及銷針售情脈況脂………………桂………………左…………駝48昆4.改3縮園區(qū)商品房價且格走勢及與其溫他片區(qū)房價比慧較情怨況競………………胡………………典…冬.49椒4.每4鑼園區(qū)未來房地霞產(chǎn)市場分析與墓預(yù)堪測達(dá)………………秘………………雞…………泥......醒......逢......謝57兄4.除5外典型個案和基筒準(zhǔn)競爭對手分凈析勝………………強(qiáng)………………惹………………驕………摧..61統(tǒng)三城、業(yè)*乏*豈各類物業(yè)分物餃業(yè)形態(tài)專題分晨析屯1罩、絨*唐*媽各類物業(yè)形態(tài)搶的發(fā)展情犧況城………………礎(chǔ)………………彩………璃.花………曾69鉤1.祖1埋寫字糟樓殺………………震………………減………………屑………………市………………孝…索..69舌1.初2垃類別隊(duì)墅頑………………乒………………塑………………岔………………說………………宋…每..70孝1.我3隱多層等低密度努住爹宅行………………扛………………抽………………尺………………輪……浴..75但1.逝4角高層及小高層地住宅市表場雖………………性………………罰………………促………………親..76怒2俗、石*反*拆各類物業(yè)市場事的主要特廉征尾………………背………………建………………捷79氣3極、確*徹*巖各區(qū)域典型個虧案分渣析澤………………秘………………密…………珠.織………商80氏四、消費(fèi)者需搜求分析餐1煎、區(qū)域內(nèi)購房假者細(xì)分及需求鳳分旗析嗚………………繡………………咳……………棚84爛1.參1忙何謂市場需韻求攀?拒......龜......窮......群......碑......宵......弊......正......棉......諸......敢......掠......低......阻......裝......花......馬......唇......貌....84酬1.避2螺我們的需求者僑在哪虹里半?下......尺......壯......賄......備......云......饞......逐......濃......己......盾......珠......脾......垂......寒......盈......屢....84矩1.任3粒需求者購買因歸素分粱析胖………………棒………………競………………壟………………等…腔..85剃2博、消費(fèi)者需求傷分軍析想………………意………………牽………………岔……………采.87崖2.紫1翼私營業(yè)竹主用………………據(jù)………………怨………………?！伞瓝?.87膽2.盤2蜘政府官貴員架………………已………………菊………………想………………客………………斗..89旱2.記3逐本地高收入職疊業(yè)經(jīng)理志人粱………………概………………叫………………蝕………………高..90接2.影4滑外來高收入職薯業(yè)經(jīng)理糟人濃………………?！纭贰?.93喪2.薦5恥等自由職業(yè)親者撤………………討………………匹………………溝………………境…………旺..95統(tǒng)2.興6面投資客敵戶凝………………悼………………筋………………數(shù)………………低…………持..妥……膚97費(fèi)五、本項(xiàng)目分鑼析及定位斜1先、本項(xiàng)水目懂SWO旅T校分太析遷………………瀉………………拌………………窩……刷..攤2搜、本項(xiàng)目整體尖形象定取位匙………………影………………蛋………………訂……劫.殼3蹦、本項(xiàng)目可能連發(fā)展物業(yè)形態(tài)盤的目標(biāo)客戶定柔位蹤………………聯(lián)……………習(xí).居3.民1臭目標(biāo)客戶職業(yè)返分鉗析望………………屯………………悲………………?！?.配2雜目標(biāo)客戶來源必地及比例分單析尾………………清………………謊………………隸…………未3.沫3梢目標(biāo)客戶家庭永成員構(gòu)成分該析蓬………………維………………燙………………坊…………羅3.惱4界目標(biāo)客戶可承詳受總價范圍段顧及各自比雁例駐………………填………………和……………衛(wèi)3.假5疊目標(biāo)客戶可承原受面積范圍段茄及各自比牲例甚………………卸………………萄……………頑3.搜6?？蛻籼卣髅璐媸龇巍劇瓊伞怠叀?.但7崗客戶行為習(xí)慣媽分觀析僅………………蠟………………侍………………效………………貓……園4包、樓型（物業(yè)罵形態(tài)及配比）液定概位脾………………者………………任…………漿.萄5接、價格定位、荷分析與建斥議襲………………醉………………爺………………拘.餡…蹦6溪、戶型建情議攜………………脾………………時………………層………………輕.帝…墊六、產(chǎn)品多方插案配比建議獅1塑、經(jīng)濟(jì)成本分掌析蒜………………嘆………………酷………………范…申.快…………足.據(jù)2繞、總體規(guī)劃分縣析仁………………改………………止………………殿……………半..飾3菌、針對消費(fèi)群掌分館析獅………………亮………………砍………………普…………弱..撓4魔、分期發(fā)展規(guī)浪劃分崇析謊………………艘………………軋………………皆………構(gòu)..充5暫、銷售分期分硬析兩………………積………………中………………愉……………時.蜜七、營銷概念役主題與項(xiàng)目規(guī)駱劃概念的結(jié)合話點(diǎn)葵1猛、概念產(chǎn)生的懶背譜景抽………………批………………興………………敵…………椒.那2軟、概念主題的誤詮舒釋拌……疫..梅………………芹………………舉………………肯……脫3桑、案名詮烈釋辦………………消………………銜………………干……………鴨.阿……往.一、項(xiàng)目概況杠1驢、項(xiàng)目地塊區(qū)抬位環(huán)境分析犧0羊7病號項(xiàng)目地塊位像于牧****古*高工業(yè)園額區(qū)研**做*酷西南岸，東短臨君**解*宴，西接星港街妥，南靠機(jī)場路娛，北揪面經(jīng)**驚*傻；可以說是近攤幾年來園區(qū)湖嬌西的茶稀有臨湖觀景孟板塊。膛圖縣1帽：紗*手*茶（才200妙5斬）伸0絡(luò)7輕號地塊區(qū)位圖遇2端、周邊環(huán)境分覽析上0臂7擺號項(xiàng)目地塊附違近區(qū)域目前正徹處于大規(guī)模開刮發(fā)建設(shè)時期，隸周圍工地林立多，僅宅機(jī)場路一路之詳隔噸即有侍大筋湖恒·概城邦、和喬麗助晶、高爾夫花夢園三個在售中婚高檔住宅項(xiàng)目抄。跪北面的水鄉(xiāng)鄰尖里中心也已落屬成，目前正在屈招商并擬定于記今慢年岡5眼月弦1模日開業(yè)。園由于項(xiàng)目區(qū)域仙位于湖西成熟眨版塊，是在政糾府的宏觀規(guī)劃袋和控制下有步仍驟地開發(fā)建設(shè)皇的，目前景觀園方面的布局目哭前已經(jīng)初現(xiàn)美闖好輪廓，交通縮及綠化等基礎(chǔ)舌公益設(shè)施也已割經(jīng)建設(shè)齊備，中科教文衛(wèi)、行翻政、商業(yè)生活宿配套也不斷新娘增。禾交通方面：項(xiàng)搞目地塊區(qū)位交鴿通便利發(fā)達(dá)，護(hù)可達(dá)蘇城南北圾。沿南側(cè)機(jī)場戰(zhàn)路往東可慨通經(jīng)**利*猛東，往西可揪通析*士*斷古城區(qū)東環(huán)路鉆，沿星漢街可蝕以方便快捷直志通湖西核顧心參—近—墊CB噴D隱商業(yè)街區(qū)。帝區(qū)域內(nèi)道路主插要為四塊板結(jié)優(yōu)構(gòu)，其中星漢圍街和星港街以剪及機(jī)場路均為扁雙向六車道，孔其他繭如王**庫*槽、芙蓉街等均尺為雙向四車道盼，所有道路均欣路面狀況良好淡，通行順芒暢擾,果出行十分便利弊。嫂3翠、項(xiàng)目所在區(qū)怪域規(guī)劃情況調(diào)杜查圍3.餅1渣項(xiàng)目自身概況誘200切5療年擔(dān)1寶2貧月降2森9偷日氏*兩*由工業(yè)園區(qū)國有雅土地使用權(quán)掛腰牌出讓，在國減際大匆廈肺4窮樓會議廳舉行萍。園區(qū)國土局歷該次共推出三焰宗地塊，總占叉地面積腎為退523291俘.1沸5暈㎡，起拍總價泡為烈20286揭0信萬元，成交總積價所為勝21006凝8娛萬元，平均樓徐面價觀：蕩4045.9膛1志元冊/腥㎡，平均漲幅陣：庫5.0悼2尺％。其中備受勾矚目的本項(xiàng)目推地匠塊奪—界—鴉0折7嘉號送“距地慎王音”零，被中海地產(chǎn)軟以煙10.罪3缺億獲得。員表兼1茶：迎*突*垂土膨掛搬0慌7炊號地塊概況表智編號籠地塊坐落打土地面積跡用途導(dǎo)出讓袖年限從（年肥綠地黨率宏建筑率密度蹄容積率自起報總價擦（萬元）飛**定土掛羅2005/0筒7耽**事*瘡西畔存星港街東虹機(jī)場路北禾77289.侮02灶(沈含拿０喇.擦7隸公頃幼兒園用莖地富)礙居住杰70僅≥臭50%駕≤局25%疼≤治1.6炭（不含幼兒園喜用地）胡103100間**棚*愧西畔置**沿*迅南仗機(jī)場路北劃125764乘.93廳居住完70辰≥通45%參≤盞30%范≤昌0.8賭**爐*艦西畔勒**薦*袖東即機(jī)場路北底64377.料04例居住急70討≥竭45%毯≤匙30%元≤遞0.6凳表２首：焦*任*猶土迅掛余0睛7屢號地塊成交價猛格窄編號陳土地面積勇（㎡）軌容積率義起報樓面均價寧（元／㎡）晚成交樓面均價己（元／㎡）嶼成交總價估漲幅撿**請土掛貴2005/0念7右77289.睬02之≤葉1.6排3921.6購3肥3921.6裂3印103100鞠0夕125764既.93恐≤食0.8瓦64377.繡04咱≤抱0.6攏0送7思號地塊包舉括培3柳個地塊，綜合代容積率不超宿過泉1.我0奶（不含幼兒園杠），并允許將在緩3約個地塊上綜合食考慮布置幼兒滑園。劣該地塊總宗地掛面積相為嬌267430飛.9責(zé)9愧㎡，起拍總價論達(dá)姓10.眨3抽億肝，是今妄年爆*赤*避地區(qū)稅的風(fēng)“茶地依王詞”袋，備受各方矚付目。涉3.束2究項(xiàng)目周邊區(qū)域湊規(guī)劃摧0協(xié)7宮號地塊位于星春港街以東，機(jī)圣場路以北，東庫北面緊缺靠卡**尼*銹，綜合容積率罷為辜1.堂0瀉；該地塊建筑繡面積嚴(yán)達(dá)繡26.巷7描萬㎡，約從和越40適0歡畝，產(chǎn)品類型血豐富，規(guī)模大魯，是園區(qū)近幾虛年內(nèi)少見的大雅地塊，未來此忠類規(guī)模（特別浩是湖西）的地淹塊將越來越少之。由于地塊大克，總價高，在度一定程度上屏域蔽了一些競爭剪對手，加頭上慣“社中海發(fā)戲展郵”齡園區(qū)項(xiàng)目的成砌功操作，對市逝場有足夠的信酒心，因骨此餐0蛛7粥號奏“土地慨王盲”姜最后被中海地咸產(chǎn)以底價獲得功。印(念1)評未來商業(yè)休閑騾功能逐漸顯現(xiàn)朋：俱①寄周邊擁有臨湖盞生態(tài)公園、景猾觀帶副由“甚李公者堤嶼”外、水鄉(xiāng)鄰里中訂心東（目前正在火肯熱招商）。形②拿獨(dú)墅湖東（高望爾夫花園東南辨面）將建一大英型姑標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球閥場徐③服機(jī)場路即將南核遷，原機(jī)場路狠改做驚**熱*留南側(cè)景觀大道昂④閑目前，大貍湖唉·旺城邦優(yōu)客公寓哨內(nèi)也嗓已建框成打2肺萬㎡大半型彼Shoppi惡ngMal左l凱(銅2)棚未來居住集中爬區(qū)功能初現(xiàn)輪犬廓：午①控南面是已開發(fā)充樓得盤揀“侵高爾夫花迫園戚”騎，怨“語大拌湖斯·砌城沖邦諒”馳和泡“蓮和喬麗晶酒店瞇式公刃寓堡”緣0碼7寫號地塊區(qū)域未僑來的巨大增值磨潛力和未來區(qū)饞域內(nèi)繁榮之景瓶象展露無疑陽二、項(xiàng)目市場罷環(huán)境分析物1賊、埋*抖*蜓市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)毅背景分析煌1.1*薄*工市概況匯*絲*遙市地理位置、做區(qū)縣劃分狗(遺1)漫*券*看地處亞熱帶北杠緣，四季分明賞，氣候溫和，冠年平均氣肝溫塞1灰6帥度上下，年降雹水婚量麗110悶0合毫米左右屋。室*磁*景地理環(huán)境優(yōu)越耐，猾位于長江三角轟洲中部。東俘經(jīng)川119°5他5守′宋-121°2混0咐′壺，北蓄緯坡30°4攔7冬′止-32°0暈2置′側(cè)之間，東鄰上朝海，西傍無錫繼，南接浙江，潔北依長江，面玉積予8488.4迷2激平方公里，占校全省面積鑒的儀8.27稍%言。棋*柳*匪全市地勢低平槐，平原占總面惕積駐的其54溫%獻(xiàn)，平均海拔錦4巧米殲左右，東南部移地勢低洼，西支南部多小山丘醒。吳中區(qū)穹窿香山主峰高捷351.喝7打米歌，為全市最高前點(diǎn)但。絞熔*忙*懂區(qū)位優(yōu)勢明顯傷，交通十分便盲利，京杭大運(yùn)遮河縱貫?zāi)媳?，案京滬鐵路、滬紅寧高速公路橫讀穿東西，隸是鳳31慈2役、怒20咳4蘭、餓31義8家國道的交匯處求，右*五*瀉到上海虹橋機(jī)處場有直達(dá)快車疫干線。境內(nèi)有禁張家港、常熟底、太滲倉星3棟個國家一類長政江口岸。典*厚*耐是我國經(jīng)濟(jì)最兄發(fā)達(dá)的城市之龜一，古城東西敞兩側(cè)工業(yè)區(qū)體習(xí)現(xiàn)了目前現(xiàn)代貓中國最先進(jìn)的絕技術(shù)產(chǎn)業(yè)和管改理水平勁。余*若*梯交通便利，高懲速公路、滬寧她鐵路兼、鷹31找2附國道東接上貌海榮1狼小時車程，北燦離南六京破2要小時車程，并另有機(jī)場路直通蝦虹橋機(jī)場。大頭運(yùn)河北接無錫猴，南抵杭州。威(2)*遲*香古稱吳。周敬新王六愁年廊(甘前以514事)灘，吳王闔閭命賊伍子胥在式今課*見*憤城址建都城。街秦設(shè)吳縣，為閣會稽郡治。三騰國時屬吳國。習(xí)梁太清三亭年混(549圾)由，侯景作亂，踐城遭荼毒。隋用開皇九兆年艇(589額)拐，始冤名撲*慚*穿。宋政和三閣年胸(1113嗽)疾，耍升蓮*湊*己為平江府。幾壇經(jīng)破壞又重建繭，元至元十三糾年擴(kuò)(1276括)漿，為平江路治腸。元末，張士線誠據(jù)城稱王，狠改名隆平府。旬明洪武元膊年妄(1368臣)串為仗*抖*再府治。搜清雍正二媽年索(1724僑)翁，飛為尤*樣*膀省會習(xí)，案*椅*妙府戲轄燦9四縣，長洲縣、滔元和縣、吳縣作同城而治。辛披亥革命后，省向會西遷，光廢屈*攤*套府，并長洲、兄元和、吳縣為懲吳縣翠?；?94鏟9儉年輕4撥月，成日立招*斬*殘市巷，研198許3須年楚與駝*逗*領(lǐng)地區(qū)合并。詞目感前海*潤*與市崖轄許5鍛縣市害、耳8鹽區(qū)挪，袖5崗縣市分別為：井張家港、常熟同、太倉、昆山充、吳江幟；絕8豪區(qū)分別為慶平江、金閶、救滄浪、虎丘、憂吳中和相城區(qū)血以督及雹*攻*陷工業(yè)園區(qū)醋、異*井*趕新區(qū)。共顧有廣13雷0庫個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。吩*付*打市面積、市區(qū)若面積、人口、被市區(qū)人口及武居民構(gòu)成特點(diǎn)艦(鄉(xiāng)1)塊*策*桶市面積目前窗為直8488.4識2款平方公里，市嶼區(qū)面積暑173頑0逢平方公里招目前道，鍋*靈*睬市全市共控有昏12煤5他個鎮(zhèn)，面譯積材884徹8概平方公里，市刻區(qū)面孤積貿(mào)173抄0賴平方公里，建逃成區(qū)面響積犬108.濃6數(shù)平方公里，古蠢城曲區(qū)轉(zhuǎn)1筍4每平方公里。胃200疑1雷年脫3貌月，吳縣撤市管建區(qū)，被拆分晉成吳中、相城細(xì)兩區(qū)。原先吳膨縣市城區(qū)，即辣昔日的吳國中睡心，被冠名吳崗中區(qū)；撤市建旗區(qū)饅讓以*歲*護(hù)市區(qū)面積比老險城區(qū)擴(kuò)大了傘約蘋3姿倍左右。糊使掉*鐵*歷的城區(qū)面積猛高增植到煌173竿0史平方公里。通(覺2)亞200濱5淘年煤末袋*傍*咳市戶籍人荷口號607310氧1穗人，其中市區(qū)撒常住人扶口擊225152設(shè)2登人集200討5效年哪*濟(jì)*陳全市出脆生勾4359股5蛙人，出生率堵為探7.葉2貢‰方，人口自然增喜長率味為緞1.0茶1仿‰況。年末全市戶賣籍總?cè)搜诔?07.3陶1矩萬人，比上年宿增粗加張8.4略7搞萬人，其中市規(guī)區(qū)總?cè)丝谟?24.5變3靠萬人，比上年姨增凱加嫩3.7途8連萬人。舊(充3)愚*花*窮市居民年齡、鍬民族等構(gòu)成特慨點(diǎn)贊*栗*哈人口目前平均健壽命已優(yōu)達(dá)連7垮5送歲霸(儉市守區(qū)踢7甚7遼歲聽)拐。認(rèn)6癥5質(zhì)歲以上老人五占慶*障*棕全市總?cè)丝诒葍|例逐年增加，乎最近幾年已名達(dá)占1劑1階％，開*琴*左人口的年齡構(gòu)淚成已進(jìn)入了老熟齡化階段。茶目前，亭*毅*膏人口的民族構(gòu)院成以漢族為主傘(浸約占總?cè)丝谡`的筑9離9她．搬9映％趙)權(quán)，兼有回、蒙孩古、維吾爾、浪苗宅等葛4歌1透個少數(shù)民族，陪少數(shù)民族中回吧族人數(shù)最多。草隨待著營*頌*舅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，遺外人口大量涌羞進(jìn)笨*蝕*押。給*較*再現(xiàn)有人口總數(shù)應(yīng)已超停過綠93腎0僚萬人，其中饅*孫*首本地人口眨約弓60愧0囑萬，外來人陶口天33佛3稠萬左右。浩1.2*湊*抖市宏觀經(jīng)濟(jì)背庸景及個對房地產(chǎn)市場燙和本項(xiàng)目的影饅響關(guān)系分析隸目前腿，歉*棍*要工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形甜成了機(jī)械、電腸子、紡織、絲悔綢、輕工、工增藝、醫(yī)藥、化劈工、建材、冶邊金、食品移等戚1亮1謎個行業(yè)。比圖再2農(nóng)：裳200覺5慮年井1狠2早月茂**GD廈P塊量三大產(chǎn)業(yè)比俯例構(gòu)成兆圖演(收單位：法元構(gòu))肯從第三產(chǎn)業(yè)聰?shù)亩鱃D起P牧比重看，遠(yuǎn)沒餡有達(dá)到發(fā)達(dá)城洪市第三產(chǎn)業(yè)切占統(tǒng)70判%津以上比重的指罷標(biāo)要求，因此押，胞*驕*捕目前還是一個撇處于發(fā)展階段全中的新型工貿(mào)旨城市，第三產(chǎn)總業(yè)（服務(wù)業(yè)）蹈的發(fā)展還有廣超大的市場契機(jī)扁，也必定會因紀(jì)此而存在巨大絮需求，而促進(jìn)慈房地產(chǎn)業(yè)尤其秘是高端物業(yè)和叛商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)扔展?？s圖求3伙：秘200梯5槳年卷1京2鐮月絨*赴*智規(guī)模以上企業(yè)釣輕重工業(yè)產(chǎn)值雷比例構(gòu)成寄圖苦(音單位：萬肯元絲)穩(wěn)從供200渣5閑年咳1碰2日月滿*低*鈔工業(yè)產(chǎn)值輕重害工業(yè)所占比例柜可以看出：目級前臺*渡*放工業(yè)產(chǎn)值中占價絕對比重的是腥輕工業(yè)，也就襖是主要集中從在蜂*雪*那各區(qū)域的電子虛技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及休制造加工業(yè)，愧隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)消勁增長，各種慶人才也會繼續(xù)零涌房入桌*喚*狀，他們對居住炸環(huán)境的高要稠求，將帶來強(qiáng)顫大市場需求，貝因此，未來幾臨年內(nèi)，這些企絮業(yè)集中區(qū)域，潤代表性的如園表區(qū)新區(qū)等，對坑高端物業(yè)的渴付需將會繼續(xù)被研強(qiáng)化。腸*碼*周市谷200吳0占—幸200僵5瘡年全塔市霜GD踐P昏及漲幅，其中冶房地產(chǎn)所占比摔例及漲幅雹表跨3果：逼200光0薪—竹200司5慧年翠*垃*超市地區(qū)生產(chǎn)總件值脊GD驅(qū)P蝶（單位：萬元永）及漲幅藝年份場200障0址年?duì)?00訪1蜓年濤200句2層年鴿200細(xì)3遲年煎200丸4繳年支200獻(xiàn)5剖年著元懂154071拴23條176028求05捆208000戒00土280200唇00過345000眠00對402652述00竭漲幅乎/疼11.4%傘11.8%捏13.5%淡12.3%條11.7%嬌圖暖4孝：房200體0嗓—舌200表5餓年沖*斥*遷市替GD摩P欺（單位：萬元臘）柱狀圖沖圖佩5晶：尊200掘0擠—臥200栗5休年壞*導(dǎo)*默市迷GD彈P替年漲幅折線圖秧*屬*寸市壓200賴0瞎—盆200欣5秘年全市固定資墊產(chǎn)投資及漲幅偵，房地產(chǎn)開發(fā)羽所占比例及漲融幅屈表質(zhì)4傾：敵200陷0溜—善200友5彼年宜*忘*觸市固定資產(chǎn)及首房地產(chǎn)投資開掀發(fā)額（萬元）拼及漲幅催年份校200巧0沫年讀200生1邪年霸200蠶2伯年堡200歉3乘年手200準(zhǔn)4巾年皺200糖5心年酷固定資產(chǎn)投資啊516340芹0輛564330鐵0紋812505遵4保140893米29奮147946腦34垃178473褲49煎增長額度欣8判．劃7速％印9.3受％汗43.4%語73.3%驢10.3%專20.3%贏房才地產(chǎn)投資開發(fā)那599100聞667700譯107336訊3惡177940訂3慢334320講0今414330羨0幅圖兵6冰：何200揉0仍—認(rèn)200嫁5凝年譜*愉*轟市固定資產(chǎn)投泄資額（單位：唯萬元）柱狀圖喇（其中：系磁列悟1師：固定資產(chǎn)投襖資；系物列農(nóng)1謠：房地產(chǎn)投資宰開發(fā)）柱圖曠7由：于200躁0灣—輛200張5光年同*壤*爬市固定資產(chǎn)投說資漲幅折線圖丑上圖顯示纖：勇200多3壯年住*寨*賣固定資產(chǎn)投資逮額綠與湖200趟2柿年相比，蛛增長犧了悲73.3趁%豆，也正是我國右國家經(jīng)濟(jì)過熱助的一年，國家嘩在該年９月頒心布了控制房地后產(chǎn)開發(fā)蒼的托12連1專文件，通過提幼高開發(fā)商和建峽筑商的自有資爹本金來調(diào)整經(jīng)覺濟(jì)過熱的局面衰，同時也正式譽(yù)開始對房地產(chǎn)后進(jìn)行宏觀調(diào)控棕。破表拋5曠：磨200愿0暗—劃200差5驗(yàn)?zāi)曦?巨*哨市房地產(chǎn)投資摧開發(fā)額（單位耍：萬元）及其廳漲幅間年份倘200圖0景年舟200譽(yù)1闊年休200坊2臟年嚴(yán)200長3沙年宴200虜4零年挖200籌5娛年模房侄地產(chǎn)投資開發(fā)荷599100峰667700摟107336銀3東177940雄3換334320婦0酒414330斑0肢增長額度扒11.4%憲9.1%攤56.4%鐘65.8%款87.90么%間23.90谷%刊圖維8劉：師200睬0董—賠200囑5距年霞*緩*胡市房地產(chǎn)投資規(guī)開發(fā)額及漲幅搭圖（單位：萬鍛元）猴自禮200勝2抽年起，房地產(chǎn)石投資開發(fā)額昆連續(xù)三年增長半率超墓過波5枕0斬％執(zhí)，獅200棕4摔年增長率可更是接押近言90遮%暢，竟也正是這一階槳段華*葡*藥房地產(chǎn)的發(fā)展灌最為迅猛，甚僵至可以說是處劇于一個發(fā)展過增熱的局面?；急碚?犯：晉200西0維—篩200堪5噸年已*困*僚市房地產(chǎn)市場卡施工竣工房屋綿面積比較（單俗位：萬窮㎡優(yōu)）欣年份疏200賭0堆年良200竹1堂年店200撐2盯年香200忍3縫年睜200協(xié)4枯年隔200海5諷年毛施工房屋面積痛787.64遵839.51斗1457.7柏2576食3843.9溜4600餐增長幅度墻1燒9礙．夕9掘％壤10.伙2借％葛46.5杏％久75.6嬸％渡倆44.4倒％釘10%產(chǎn)竣工房屋面積蒜405.79奮422.90新557.3租779.2沸1129.1網(wǎng)1600啟增長幅度勞4.磁7咐％翁-4.沸9柄％或6.5態(tài)％閉39.6幅％勞50.6賄％婆9.1申％籍住宅銷售面積蘿311.04其390.71要535.52源575.4部633.7經(jīng)9鼻。蒼722.00穿增長幅度照7.梨0翻％巾18.價3蚊％狀11.8呢％沉6.捎6蓄％鞭19.5%朋13.9%駐圖示9壺：剩*斗*腸市匠2000~2籮00鉗5捕年施付工浩/刷竣道工習(xí)/岸實(shí)銷面積柱狀翻比較圖（單位腹：萬鼠㎡股）御由上組圖可以爭明顯看出替自輩200朝2雕年愧起煙*歡*絕房地產(chǎn)業(yè)開始?xì)⒀杆侔l(fā)展耕，筐200版3隔年施工房屋增初長幅賓度犯75.6塊%卻，獸200早5導(dǎo)年竣工房屋增哪長幅度止9.1寸％，拆這些體量基本距會竊在膠0拍5瀉～堵0愧6屈年完工，因此喪，談0卵6踐年渣*抓*臭住宅市場的競遮爭將會更加激凱烈，目前市場項(xiàng)已經(jīng)產(chǎn)與生況32冷0挨萬空置房，加濟(jì)上今年的新供典應(yīng)體量，皂今年的住宅供揭應(yīng)量將超扇過嚇80縣0餃萬㎡。蹦*錫*雁市合200踏0顛—島200墨5鑒年人鐮均猜GD騾P咐及漲幅、人均霜可支配收入及雞漲幅紹圖拉1鄉(xiāng)0您：縣*塊*奮省輸/*韻*姑市頸200呈0矛—支200勻5秋年人偵均秧GD雪P缺及漲幅目表稈8疏：揭*寶*變市擾200原0津—寶200贊5阿年人瘦均竹GD酬P(guān)堅(jiān)及漲幅略年份織200圓0校年幫200遠(yuǎn)1詢年旬200賊2腹年潤200幕3紹年怨200肉4珠年做200蒸5卻年砍*掘*菜省票11773謀12922漸14391亦16796噴20852番24330獅*季*其市柏26692巾30384陸35733健47701跨57610良54143紹*之*竿漲幅敞13.1%消13.8%股17.6%宣33.5%撓20.8%淋-6%友200叛5缸年座，跡*本*描人襖均混GD慣P挖較砌0吸4兩年有所下降，猜究其根本原丹因秩—干—處外來人口增多局，對促并進(jìn)母*霧*棄房地產(chǎn)市場的博（尤其是二手掉房市場）活躍兔來說，是個利慶好消息。紀(jì)圖逢1薄1婆：使200肉0盈—述200其5打年早*籃*元市人均可支配地收入（單位：丸元）及漲幅比釣較圖自表拐9保：染200般0用—擁200醉5曠年邀*概*鐘市人均可支配幅收入（單位：贈元）及漲幅盆年份款200違0擋年捉200崇1槳年呆200雪2尿年基200摸3躲年筆200憐4呈年案200束5駱年邀人均收入摸9274虎10515縮10617狀12361均14451館16276疏增長幅度岡10.濾3悶％卡13.4%乒0.9%紐16.42%干16.90%劇12.60%窄人工均渡GD客P碑少了，但人均倉收入哲較嚷0爬4評年有所增加，疊增稍幅疊12.60案%嫌，購買力上漲病，對促雕進(jìn)蹄*懷*儲房地產(chǎn)市場的失（尤其是二手廁房市場）活躍賞來說，是個利厭好消息。弦*各*億市撈200犧0齒—膀200賭5辦年社會消費(fèi)品吉零售總額及漲方幅頌表符1區(qū)0父：春200世0她—晉200自5躁年材*賣*年市社會消費(fèi)品悅零售總額（單歷位：億元）及呼漲幅比較腎年份商200泰0積年躍200舅1蛛年繁200質(zhì)2啊年攪200銹3赴年仙200慶4馬年耐200蜂5網(wǎng)年腿社會消費(fèi)品神34遮8儉．遷17塞391.54礙451.62沈526.05券625.10扇905.07殺增長幅度勸1捎0掘．恨3館％土12.5%嚷15.3%儉16.5%概18.8%們16.50%漠圖甩1訴2汽：氏200創(chuàng)0蘆—副200中5堆年雅*譯*倦市社會消費(fèi)品藥零售總額（單薦位：億元）及稼漲幅比較咸1.2.5隸200懇0誘—戀200啦5肅年喪*肯*旗市（全口徑）咬財(cái)政收入及財(cái)準(zhǔn)政支出總額艦表壟1趕1耳：姥200姻0絲—煙200鴿5批年期*尸*接市財(cái)政收支主鞠要指標(biāo)明細(xì)表早年份快200蠶0慚年右200鍛1葡年趣200得2身年緞200療3鍛年鼓200哀4永年溫200習(xí)5描年端財(cái)政收入運(yùn)15漏8努．監(jiān)27秀208.95慎290.82動409.9觀585鎮(zhèn)597瓜地方一般預(yù)算爭收入婆7側(cè)2之．浴5沾111.57辣147.03部170.5提219.57描31藝6賞．糖8漸圖舉1沈3購：乎200絞0蜓—朵200它5灶年蜂*聰*予市財(cái)政收支主召要指標(biāo)柱狀明柄細(xì)圖丹1.3*抖*乖市城市規(guī)劃概翁況及龍對本項(xiàng)目的影番響底(1)*址*夕市城市規(guī)劃田①廁規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一膨個中心、五個烘副中心、十二統(tǒng)個片區(qū)、四個滋發(fā)展軸眠圖捆1逐4摩：籠*大*購市生態(tài)功能分暢區(qū)圖緩圖掩1蕩5舅：策*味*成市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)賞絡(luò)規(guī)劃圖損②掃一個中心：中戲心城侮市螞—痕—憑*永*春都市區(qū)啊規(guī)劃以都市區(qū)乘的構(gòu)想培恩育恢*亞*繁中心城笛市維—場—否*碗*蘇市區(qū)的發(fā)展，游突破行政區(qū)劃昨的界限，以日員常往返通勤范則圍為主體，主哲要包損含詠*豬*馳外環(huán)高速公路做以內(nèi)和沿太湖善的地區(qū)，核心機(jī)是脊*責(zé)*奴市區(qū)的建設(shè)用襪地，核心外圍濫保留大片的綠挑色開敞用地。帝*師*錯中心城市功能伙：墓藏●芽泉上海大都市圈虹副中心，最靠鈔近上海的特大纏城市和最具發(fā)營展?jié)摿Τ鞘谢薄耔€震長江三角洲重男要的中心城市企之一大●炭志重要的風(fēng)景旅洋游城市杯●估薄國家歷史文化諸名城忙●場橫具有多種現(xiàn)代成交通方式，交擔(dān)通優(yōu)勢凸現(xiàn)罵●班轉(zhuǎn)具有潔凈、舒皮適、宜人的生抓活環(huán)境和充滿迷綠色的旅游環(huán)冬境刺③柱五個副中六心駛炒常熟市區(qū)是國快家歷史文化名呢城，現(xiàn)代化的鎮(zhèn)商貿(mào)城市和風(fēng)怒景旅游城市，歡是全省新興的銹中心城市。它射是諷*那*曉的北部門戶、共沿江地區(qū)的區(qū)徑域性中心，工在徹*俗*琴市域的次中心餅城市中具有最蝶強(qiáng)的綜合實(shí)力針和最高等級、涼最完善的各類貓?jiān)O(shè)易施糠口吳江市區(qū)是朋*滔、滬、浙交界訂地區(qū)的絲綢之超都，新興工貿(mào)輔城市劣昆山市區(qū)是蘇款滬接壤地帶以哈外向型經(jīng)濟(jì)為組主的工貿(mào)城市忍太倉市區(qū)是港弓口、工業(yè)城市電張家港市區(qū)是傾港口、工業(yè)城呈市④市域發(fā)展軸粱沿滬寧城鎮(zhèn)聚鈔合察軸坡—扒—翁沿軸的發(fā)展受以塞I魂T般等高新技術(shù)產(chǎn)蓬業(yè)帶為龍頭，例大力優(yōu)化城市朱空間，努力提餅高產(chǎn)業(yè)和空間儀集聚度，成為團(tuán)我國引進(jìn)、消句化、吸收國外蠅先進(jìn)技術(shù)的重拿要基地和高新污技術(shù)開發(fā)、傳徐播、擴(kuò)散的孵巖化基地股沿緒太湖旅游休閑禁軸留—鋤—因沿太湖地區(qū)之是深*室*桑生態(tài)環(huán)境和景姨觀最重要、最妨具特色的地區(qū)物，以生態(tài)旅游盜為主要功能。擱以蘇震桃高速膏公路遍、彩*丈*飄西南環(huán)高速公躲路等為紐帶，橋構(gòu)筑環(huán)湖旅游擦道路，加強(qiáng)景筍點(diǎn)和景區(qū)與高姿速公路環(huán)路互渡通的聯(lián)系，根種據(jù)景點(diǎn)和景區(qū)依布局靈活組織筆旅游線路歷奮巖沿蘇嘉杭交通霧走廊發(fā)展詠軸程—脹—井該軸盛是痰*乘*融南北向重要的個城鎮(zhèn)軸線，以滔蘇嘉杭高速公攜路為軸線，錄是役*敲*禮輻射蘇北、聯(lián)灑系浙北的重要恐通道地區(qū)，是失市域重要的物有流走廊。應(yīng)因稍地制宜，發(fā)揮億各地優(yōu)勢，選要準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方斃向，努力形成繡特蔑色來惠沿滬青湖高速宋公路發(fā)展聯(lián)系廉軸舉—竿—嶼規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)腰進(jìn)一步加強(qiáng)與息上海的溝通與嫁聯(lián)系，呼證應(yīng)殊*罵*造臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶振的發(fā)展，注重?zé)o提高城鎮(zhèn)建設(shè)貓的層次和品位冷，優(yōu)化城鎮(zhèn)的哭人居環(huán)境和空僵間景觀，多方蜘面增強(qiáng)城鎮(zhèn)對金人流、物流、過信息流的集聚撥和牽引功能。見妥善處理城鎮(zhèn)燭發(fā)展與水網(wǎng)的孫關(guān)系，形成具扭有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)禍貌的現(xiàn)代化城微鎮(zhèn)。殖⑤某*至*鳥生態(tài)功能分區(qū)前環(huán)太湖生態(tài)功膚能區(qū)、陽澄淀倚泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)庸生態(tài)功能區(qū)、籌沿長江生態(tài)功葬能區(qū)、沿滬寧著線城鎮(zhèn)發(fā)展軸隊(duì)生態(tài)功能區(qū)。勿(2)*脂*插工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡介看*盯*胞工業(yè)園區(qū)是中切國稍和境**刷*漫政府間重要的旋合作項(xiàng)目堵。密199軟4客年魄2哨月，中新兩國扛政府簽署了《纖關(guān)于合作開發(fā)皇建竄設(shè)蹲*達(dá)*超工業(yè)園區(qū)的協(xié)戒議》，同賴年路5掏月實(shí)施啟動。噸園區(qū)地仆處抗*答*餃城森東棄**奮*午畔，行政區(qū)域光面訊積雀26龍0礙平方公里，下役轄四個鎮(zhèn)，總老人勻口博2股3慘萬。其中，中呈新合作開發(fā)區(qū)嶺規(guī)劃面牢積該7宋0燭平方公里。繪園區(qū)的目標(biāo)是養(yǎng)：跨把怠*糾*嗚工業(yè)園區(qū)建設(shè)奸成為具有國際界競爭力的高科匠技工業(yè)園區(qū)和坐現(xiàn)代化、園林頃化、國際化的孤新城區(qū)。洋為了推麗進(jìn)催*則*醋工業(yè)園區(qū)的順榮利發(fā)展，中新動兩國政府建立勞了中新聯(lián)合協(xié)冒調(diào)理事會，由螺兩國副總理分稍別擔(dān)任理事會些中新雙方主席顆，中國外交部脫、商務(wù)部、發(fā)釣改委、財(cái)政部捐、國土資源部兼、建設(shè)部、海圈關(guān)總署況和遵**昌*謠外交部、貿(mào)工跨部、國家發(fā)展枝部、環(huán)境部、倘經(jīng)發(fā)局等有關(guān)悶部門北及灣*歷*瘦省政府喉和永*突*燥市政府的負(fù)責(zé)修人為理事會成都員，定期舉行藝會議，及時協(xié)免調(diào)解決園區(qū)發(fā)瞧展中的重大問判題。漠中新雙方財(cái)團(tuán)坐還共同出資組愧建了驅(qū)**疲*挪*鴉工業(yè)園區(qū)開發(fā)范有限公司徐（籠CSS蛙D柿），具體負(fù)責(zé)傲成片土地開發(fā)尿建設(shè)。國家有軍關(guān)部門先后在去項(xiàng)目審批、外搜事管理、海關(guān)形物流等許多方茫面授予園區(qū)相般應(yīng)的管理權(quán)限島和優(yōu)惠政策上，顧*會*比省堆和椒*留*榜市更是把園區(qū)鬧作為全省、全局市對外開放的殲重中之重，全學(xué)力以赴推進(jìn)開徐發(fā)建設(shè)，為園徑區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)盛造了良好條件瘡。類十年來，在中書央和省市的正擋確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)陳過中新合作雙太方的共同努力偷，與*招*擊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和開發(fā)建村設(shè)取得了令人失矚目的成就。郊目前，園區(qū)以匙不慢到診*銳*見市股3者%舅的土地規(guī)、而3.5牲%喪的人口如和毫5償%作的工業(yè)用電量營，創(chuàng)造了全姥市錄14晝%螞的地方一般預(yù)糧算收入凍、冷18儲%婚的工業(yè)產(chǎn)值朋、竊22造%門的注冊外資察、潤28沖%守的進(jìn)出口額，族每萬衛(wèi)元狠GD角P盼耗玉水拾5.尖9幼噸、耗飾能江0.2必2招噸標(biāo)準(zhǔn)煤，達(dá)若到悉了爪9枝0似年代世界先進(jìn)橋水平，初步走葛出了一條高產(chǎn)樣出、低能耗的挎新型工業(yè)化發(fā)踏展之路，成為智國內(nèi)開發(fā)速度目最快、協(xié)調(diào)發(fā)脈展最好、競爭帶力最強(qiáng)的開發(fā)堪區(qū)之一，成為歷我國對外開放貫的重要窗口、前中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)繡合作的成功典按范。膀②暈園區(qū)未來規(guī)劃對圖疊1快6栽：騾*充*經(jīng)工業(yè)園區(qū)二三拍期景觀規(guī)劃示報意圖坊*悉*副工業(yè)園區(qū)總體鋤規(guī)自劃惰7臂0丈平方公里，按靈照規(guī)劃，將建吼成一莫座酸6剖0意萬人在這里居諸住工作的新型扭工業(yè)城市。濃首期開蠻發(fā)使8抬平方公里，這種里緊蔬靠電*論*杰古城，將建成繳一個以工商業(yè)凡為主體、包括銜金融業(yè)和旅游露業(yè)的中心區(qū)；絲第二區(qū)環(huán)繞秀淡美姑的護(hù)**斥*刃，將建成一個桃富有水城特色勿的居住區(qū)和高逢新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)雄。形0唇7嗎號項(xiàng)目地塊位趟于框**比*敬畔的二區(qū)發(fā)展鍛核心區(qū)域，其應(yīng)區(qū)域居住版塊隔也逐漸形成騾，稿0唯7艦號地塊的優(yōu)越誕位置優(yōu)勢將隨款著二期開發(fā)的斑配套而凸現(xiàn)價泊值戚—資—父中央湖區(qū)高尚芳觀景版塊。椒第三區(qū)靠近上啊海，地勢開闊告，將建成一個量技術(shù)密集的制追造業(yè)和加工工峰業(yè)基地。全部確建成后，園區(qū)獲將提確供昂3貢6綿萬個就業(yè)崗位陜。猜1.4*州*娘市房地產(chǎn)政策重概況票對本項(xiàng)目的影漫響壺(1)200矛5惜年宏觀政策信墻息分析恢200甲5螺年可以稱為樓順市政策年，這助是社會各界給勒出的評價似。很明顯，自麥上而下、從中馬央到地方，今逢年政策出臺之關(guān)密集、力度之邀大前所未有，欠可以說貫穿響于置200俯5豐年全年的調(diào)控炸政策，改變了監(jiān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)響展資的予“堅(jiān)慣宵性揪”惑。隔詳①緒1縫月嚴(yán)控土地銜1癢月差1延0娛日條，國土資源部竊正式對外發(fā)布乓了潑《墻200猜5畝年工作要點(diǎn)》扁，對建設(shè)用地違供應(yīng)政策則采艙用丸了街“拔從嚴(yán)從綿緊滅”悟四個字紐。想200客5誘年的土地政策弊以女“捆嚴(yán)季”州字當(dāng)頭拉開序紗幕樹。掩紙②絡(luò)3緞月提高房貸利冰率權(quán)3鄉(xiāng)月朋1噸6混日友，中國人民銀拒行宣布調(diào)整商揉業(yè)銀行住房信育貸政策，把原湊來以鼓勵老百炕姓買房為目標(biāo)路的優(yōu)惠住房貸眉款的利率下限閑往上調(diào)整類了低0.談2鹿個百分點(diǎn)，向殺正常利率水平比適當(dāng)靠攏，這塌是央行去態(tài)年胃1叼0皂月加息后，第鎮(zhèn)二次提高房貸虹利率奶。械芹③咽4礎(chǔ)月征收營業(yè)稅三4巡月用3佳0椅日次，建設(shè)部等七詳部委聯(lián)合發(fā)布捧《關(guān)于做好穩(wěn)天定住房價格工缸作的意見》，盯加大了對投機(jī)馳性和投資性購潤房等房地產(chǎn)交生易行為的調(diào)控壩力度。自溉200思5撫年柴6遲月奪1拿日灰起，對個人購案買住房不派足譜2孩年轉(zhuǎn)手交易的你，銷售時按其攻取得的售房收棟入全額征收營戚業(yè)稅；個人購飛買普通住房超走過挪2滔年（需含境2道年）轉(zhuǎn)手交易指的，銷售時免局征營業(yè)稅；對創(chuàng)個人購買非普巷通住房超嚷過漠2與年（恰含僑2揚(yáng)年）轉(zhuǎn)手交易絨的，銷售時按艷其售房收入減崗去購買房屋的諷價款后的差額這征嗚收吊5.5滔5場％營業(yè)稅小。她你④內(nèi)5盛月嚴(yán)控利潤星5晝月購2酒6臉日濫，建設(shè)部發(fā)布媽了關(guān)于貫徹《坑國務(wù)院辦公廳饒轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等酸部門關(guān)于做好鉤穩(wěn)定住房價格推工作意見的通笛知》的通知，茅要求各地要認(rèn)佛真貫徹《經(jīng)濟(jì)玻適用住房管理拿辦法》，加強(qiáng)饅經(jīng)濟(jì)適用住房栽建設(shè)和管理，伙落實(shí)項(xiàng)目用地伏，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適供用住房的各項(xiàng)褲優(yōu)惠政策。嚴(yán)津格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適紹用住房項(xiàng)目招遠(yuǎn)投標(biāo)制度，實(shí)葛行政府指導(dǎo)價川，切實(shí)降低開晴發(fā)建設(shè)成本，筑嚴(yán)格將開發(fā)利眼潤控制東在些3求％以內(nèi)。嚴(yán)格懸將經(jīng)濟(jì)適用住鑒房套型面積控武制在小套侍型綿6賣0丈㎡左右、中套經(jīng)型哲8診0轉(zhuǎn)㎡左右遇。竿侵⑤習(xí)6馬月供應(yīng)中低收墾入房鳴*趟*紛市政府頒布了砍《繡*拍*參市切實(shí)解決中緩低收入家庭住醫(yī)房問題若干意潔見》，提出從持200始5屋年當(dāng)7乘月煌1究日雜起椅，市區(qū)低保家響庭住房保障標(biāo)嗓準(zhǔn)，銳由捆200層4逼年調(diào)整過的人逗均建筑面冤積瘋1侍2賄㎡提高到人均嗓建筑面液積渣1斯4遍㎡。同時，增飲加中低收入家觀庭的住房供應(yīng)藥。而解決中低稀收入家庭的住帖房問題，也是沙國家此輪調(diào)控賤房價過快上漲太的初衷嫌。忙鋼⑥嫌6糧月發(fā)布《意見地》選*溪*案市政府再度發(fā)序布了《加強(qiáng)房萬地產(chǎn)市場調(diào)控遲切實(shí)穩(wěn)定住房毛價格實(shí)施意見剪》，明確了我航市享受優(yōu)惠政盯策普通商品住衛(wèi)房的條件為：孫住宅小區(qū)建筑費(fèi)容積率甜在絲1.賞0框以上，單套建晴筑面積斬在掠14跟4哥㎡以下，實(shí)際密成交價格低于揮同級別土地上愛住房平均交易糟價擁格截1.4轉(zhuǎn)4仗倍以內(nèi)。對享閥受優(yōu)惠政策普刮通商品住房按轉(zhuǎn)規(guī)定執(zhí)忍行炎2報％的契稅征收票標(biāo)準(zhǔn)；對高檔扇住房按規(guī)定執(zhí)妖行仿4疲％的契稅征收荷標(biāo)準(zhǔn)。同時，鋪大力發(fā)展節(jié)能鐵省地型、中小墳套型住房，鼓茅勵開發(fā)商開發(fā)愈建設(shè)普通商品符住房，引導(dǎo)中組低價位、中小些套型普通商品尤住房消費(fèi)匯。撕寸(2寨)真對換*劃*鴨樓市的影響殿表由1貿(mào)2傲：暴**200睜5折年攜1摟～躍1溪1飼月銷售面積及姿均價表售月份里成交套數(shù)斗成交面積（挨萬菜/茶㎡）袍成交均價（凝元擁/進(jìn)㎡）鮮1秋2739慨34.40程4871昌2止1313跳16.30鋪4953睛3妖4888祝64.15摸5183腸4近4043映53.18嶺5285記5裳/手42.90吧/鼓6師/捉22.30拿/均7顏1銷17.35技/穿8吃1682驚19.62搏4769發(fā)9辮2467叼28.20鑼5466碧10桌2645壺32.40氧5166醬11爭3364蠟40.53您4757剛(3隨)菜宏觀政策影響寫小結(jié)拜200濤5抽年的春節(jié)樓市曬成為今年樓市雄的一個高點(diǎn)。旁雖然央行在這擾個月里提高了摟商業(yè)房貸利率神，但這一旨在凍遏制短期炒房樂行為的政策，鼓迎來的市場反棕應(yīng)卻頗具戲劇壟性，三月里，繳房價不降反升夫，成交面積和愚成交套數(shù)都達(dá)鉆到了年度內(nèi)最面高水平辛。虜劑昨尾其后，隨著加扭息政策效應(yīng)的贏逐步顯現(xiàn)謝，喝4晴月成交較之三隱月有所減緩，階但從總體情況科看，市場交易貼仍在高位運(yùn)行兄，成交面積和午成交價格，較泡去年同期仍有朋一定幅度的增呆長。訓(xùn)宰4寫月營業(yè)稅的出侍臺，從根本上胖破滅了投資客對短炒樓花的獲城利美夢，此后尿，幣*沿*妹樓市也像全國吉其它樓市一樣干，進(jìn)入到一個贏以自住型業(yè)主呢為購房主體的酷新住宅時代侍。烘駕新政實(shí)施后弟的部6隆、尋7拴、桑8造三個月沒，肢*秀*樸樓市經(jīng)歷著住麻房制度改革以蕉來最難熬的一橡段靜默期，三飾個月的成交面會積加在一起不摘過屋5柔8紹萬平米，不識足辦3不月份一個月的因成交。多數(shù)售拜樓處門可羅雀渾，與數(shù)月前的雁繁華形成鮮明趕對照計(jì)。意榜宏觀調(diào)控在經(jīng)阻歷了一輪黯淡皮期后，九月樓們市開始復(fù)蘇，班延續(xù)八月開始惜的打折風(fēng)潮，食九月里的樓市紹促銷更是蔚然杜成風(fēng)，送禮品票、送面積、送碌現(xiàn)金、送車位欺、送契稅，樓膚市促銷的效果兔顯而易見，成初交套數(shù)和成交瓜面積都較上六遼、七、八個月稻有提了胖3攝0活％左右的增幅側(cè)。屆壘十月盒的角264肥5種套、十一月肆的鷹336猴4譜套，樓市以一箱種再創(chuàng)新高的找姿態(tài)往前走，始但這次的前行渡中，卻呈現(xiàn)出蒙一種成交量上童升成交均價下詢降的趨勢，泄顯然，價格成對了影響項(xiàng)目銷幸售速度的催化商劑。櫻2裝、倚*砌*墊市區(qū)房地產(chǎn)市社場情況調(diào)查垮近幾年來柜，禁*公*殃房地產(chǎn)因快速辟發(fā)展而受到各缸界廣泛關(guān)注，劣但沙在雨0附5刊年架6倒月新政出臺后節(jié)，紗*鴉*伏房地產(chǎn)市場發(fā)姜生巨大逆轉(zhuǎn)，錦遭遇了自上個隊(duì)世倡紀(jì)社9囑0后年代以來最艱熱難的一個發(fā)展臘時期。而相有比清0惜4零年同時段涉，滿*近*賞房地產(chǎn)市場當(dāng)帖時的火爆程度小足以蓋過長三象角地區(qū)的其他磁任何一個城市賤。鍋副2.1*匆*氧近幾年房地產(chǎn)兆態(tài)勢分析戚(1伯)緒第一階段稼：算200騰3弄～頂200逃4療年您(瓜6肌月之例前礦)轟*灣*患房產(chǎn)房價逐年名飚升，房產(chǎn)市究場熱火朝天晚數(shù)年前趣的艷*帳*旦，房價還僅鄉(xiāng)僅遺170棚0憤元叛/濾㎡，處于滬寧熔沿線的城市中擴(kuò)最低，其主要歪原因是由于房姐產(chǎn)市場不規(guī)范猶，供應(yīng)無序，腿住宅開發(fā)過度次所造成的，并稿使句得絲*永*遭的空置房一度羞在全省名列榜曬首，造成了房磚產(chǎn)市場一度的迷嚴(yán)重萎靡。欠自盟200煙1變年開始，全國維房地產(chǎn)市場良達(dá)好的大發(fā)展趨靈勢成為洗了海*露*不市場迅速發(fā)展巖的良好基礎(chǔ)，瀉加之被壓抑許傷久的旺盛市場特需求，以沖及首*揉*錘執(zhí)行土地拍賣肌的政策這些，惕都成欺為樹*徹*僅房地產(chǎn)市場的伙迅速發(fā)展的強(qiáng)硬力推動因素。采2004逃年前市場特點(diǎn)退總結(jié)：辣滬寧沿線價格蘋盆地現(xiàn)象，促炎使醒*葉*壟房價補(bǔ)漲細(xì)市場火熱，供暮需兩旺，房價歌持續(xù)高速上漲驗(yàn)賣方市場，供修不應(yīng)求縣土地拍賣托高完房價徒商業(yè)個案開發(fā)花量相對稀少，輪投資者把目光供投向了住宅產(chǎn)華品袖(2戲)彩第二階段索：債200濤4卷年澇6油月澤～截200財(cái)5文年悅1昏月纖宏觀調(diào)控政策挖沖擊市場，市姓場逐漸進(jìn)入調(diào)促整優(yōu)由于房價的一限路飚升，開發(fā)益商為追求利潤遲更大化，引發(fā)開了新一輪的土?xí)缘剡M(jìn)行儲備競廉爭，短期內(nèi)市乞場出現(xiàn)購房者搞無房可買，整喬個市場供小于捕求的局面；調(diào)奴整土墊地開發(fā)量成為趴了該階段階段尊房產(chǎn)調(diào)控的重馳點(diǎn)。偉200冊4感年因4乳、爬5乳月份以銀行貸鴿款緊縮為主的筋宏觀調(diào)控政策劉，撕給帆*違*閱防地產(chǎn)市場造畝成較大的沖擊枝。銀行貸款緊殺縮政策直接減傍少了市場上投幣資者購房的比靈重，同時也削察弱了消費(fèi)者的責(zé)支付能力，最脆終影響了對房賭地產(chǎn)市場的消隆費(fèi)信心；基本刻投資的壓縮削勇弱了房地產(chǎn)市敢場持續(xù)發(fā)展的掏動力；土地政賽策方面先后出批臺蔽的暑"1王1吐號穩(wěn)令庸"液、航'"7胃4擱號強(qiáng)令靈"希都旨在廢止土澆地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，域加快了前期存躁量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用繪地的上市步伐眾，短期內(nèi)市場瓜供應(yīng)量巨大，若市場競爭激烈登。巷在政策面、市耍場面的雙重壓鹽力下，市場漸挽漸步入調(diào)整期趟，撇200懲4焰年恨5壩～花8積月資*概*僚市場表現(xiàn)一般董，樓盤銷售速羊度放緩，局部景市場出現(xiàn)降價袍折扣現(xiàn)象，樓青盤銷售中加大優(yōu)了廣告、促銷洪力度，但市場演觀望態(tài)度明顯犧。進(jìn)已入慶200使4箱年場9岡月后，特別是慰經(jīng)羞過筐“皇十烤·育一挨”銳黃金周后，市紹場略有回暖趨冒勢。而群1戴0效月獵2蜘9監(jiān)日寸銀行加息政策怪出臺后，又再泡次打壓了略有狐抬頭趨勢漿的呀*餓*途房價。必(悲3)奉第三階段真：蠻200仇5揮年１月徹～曉200凍6糠年筋2浸月謀200襯5如年整蒸年棉*啞*喝房地產(chǎn)市場呈艦小脊“智Ｖ唇”猴字態(tài)勢發(fā)展瓣200沈5仁年春節(jié)前后臺，西*仗*者房地產(chǎn)市場再太次抬頭揀，條*此*顧各大在售樓盤荷在春節(jié)長假期妨間迎來薪了匯0閣5埋年的開門紅，筆在晶0被5蹦年上半年揪，醋*紗*立房地產(chǎn)項(xiàng)目開蘆發(fā)顯著增加，小多個項(xiàng)目進(jìn)入組正式銷售階段承，慕房地產(chǎn)市場形牙成了比較集中筋放量的強(qiáng)供期釋。據(jù)我司市場思部資料，在該貿(mào)時段內(nèi)橋，親*絹*皇工業(yè)園待區(qū)申**顯*長周邊區(qū)域，就撓有十三個大小村不一的房地產(chǎn)磚項(xiàng)目在開發(fā)銷師售評。便躁200響5誓年年初，國家諷的關(guān)于宏觀調(diào)薪控的風(fēng)聲愈演劃愈烈，業(yè)內(nèi)專培家人士也有全炎面分析，指寫出資200腥5抗年呈*旨*憲房地產(chǎn)市場會咽發(fā)生巨大的變?nèi)禄?，穴但?蛇*寶的房地產(chǎn)界尤咱其是很多開發(fā)肝商并沒有重視缸這個問題。在鍬他們看來，光詠環(huán)籠罩下摔的沒*擊*其房地產(chǎn)市場依律然形勢大好，兆尤其是其房價今必然進(jìn)一步上躺漲。雁去挨年湊5兔月初，當(dāng)諸多攪房地產(chǎn)開發(fā)商恩還在盤算著如容何爭取利潤最殼大化時，人民概銀行關(guān)于庫停止發(fā)放貸款饞、嚴(yán)格金融放偏貸審批釋的政策接踵而梁至驕，式*支*纖部分開發(fā)商敏秩感的意識到，秧市場即將發(fā)生憤變化，迅速地下做出了調(diào)整。消而更多的開發(fā)剝商依然處于觀拋望和幻想著：飼宏觀調(diào)控堆對氣*尋*功的影響不會太拼大悼。睜俯200目5迫年顛5纖月，國家七部殺委在一個月內(nèi)鍛先后連續(xù)兩次戴頒布《意見》多，確定盜6虎月布1撕日熄起，針厲對悲14肚4座㎡以上非普通否住宅加眉征天2辜%蓬營業(yè)稅，這些趙使得本來就局鑄勢微妙牛的垮*稻*圈房地產(chǎn)市場再罰次蒙上陰影。濕6渴月份免，岡*猜*駁房地產(chǎn)市場上六市銷售的樓盤劫逐漸增加，悄市場的觀望氣擠氛確愈加濃重愧，潔*睛*震工業(yè)園區(qū)某大芬型樓盤開盤當(dāng)什日只銷售迎了爽3仇0躲余套房，不及幼預(yù)定目標(biāo)青的糟1堪0?。?。濱*虎*攻房地產(chǎn)自此正平式進(jìn)入市場疲漏軟期，市場形普勢再次慘淡。第7蛾月份私，青*蘋*稍市規(guī)欣定勞200絨5筒年蒜7當(dāng)月腫*拴*莊商品房銷售正馳式進(jìn)行網(wǎng)上備鐮案，確定期房濾不得轉(zhuǎn)讓，樓矩市繼續(xù)降溫，祥主要媒體房地出產(chǎn)廣告鋪天蓋激地，破天荒的止出現(xiàn)了諸銳如蛾“案打敘折鋸”議、六“哈優(yōu)竹惠科”倘等字樣。大多旨項(xiàng)目也紛紛下化調(diào)價格，跌伙幅編30辛0乳元椅～晝50食0習(xí)元衡/亞㎡不等。但市煙場反應(yīng)依舊平燦淡無奇，其中有有兩個項(xiàng)目更嫂是出現(xiàn)一連近楊三周銷售業(yè)績嬸為零的尷尬境踩地。部分樓盤創(chuàng)開發(fā)商干脆將話項(xiàng)目做腰出磁“該封盤不伙賣積”訪的舉措，解散件銷售隊(duì)伍，關(guān)落閉售樓處，市未場異常慘淡。低宏觀調(diào)控在經(jīng)悲歷了一輪黯淡瓦期后善，掘*韻*育房地產(chǎn)市場朗自管9鴉月開始復(fù)蘇，稅延續(xù)八月開始躬的打折風(fēng)潮，勒樓市促銷更是燥蔚然成風(fēng)，送紙禮品、送面積近、送現(xiàn)金、送傳車位、陡送契稅。樓市統(tǒng)促銷的效果顯苗而易見，月成檢交套數(shù)和成交很面積較上三個罩月有復(fù)了談3君0非％左右的增幅村。猛感十月墨的蒜264采5新套、十一月對的持336送4瞧套，樓市以一眾種再創(chuàng)新高的吹姿態(tài)往前走，穗但這次的短高辜中，卻呈現(xiàn)出吧一種成交量上著升成交均價下決降的趨勢，顯凍然，價格成了喘影響項(xiàng)目銷售繡速度的催化劑喝。蠢從供應(yīng)看去，壽200混4恭年次前鐵*地*尸房地產(chǎn)市場的污供應(yīng)明顯偏小容，土地巨大的淹供應(yīng)量并沒有庫傳導(dǎo)到樓盤供當(dāng)應(yīng)上來，結(jié)果別導(dǎo)致有效供應(yīng)寧遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場受需求。敬加之金融政策助十分寬松，進(jìn)禾一步支持歪了遍*敵*柄房價地價爆漲溫，出現(xiàn)市場十正分火熱的局面漏。而牲從從200續(xù)5級年開始共，上述四方面芝的需求已經(jīng)得伯到較好的釋放普，俱*掘*浪房地產(chǎn)市場完叼全由供小于求婆向供大于求轉(zhuǎn)蓄變、由賣方市探場向買方市場鐵轉(zhuǎn)變俊—撥—栽這直接決定螺了么*即*柳房地產(chǎn)市場必蕉然要發(fā)生調(diào)整歌。布2.2*短*治房地興產(chǎn)鏟200夸6朗年發(fā)展態(tài)勢總摟結(jié)及預(yù)測千200固5節(jié)年度的宏觀調(diào)挑控，基本過濾菠和打壓迅了巧*禮*孤房地產(chǎn)市場的著泡沫，目前市褲場是比較真實(shí)穿的市場，但吩是丘*鉤*頸市場的低迷和稠房價的下滑不嗽代淡表飛*耐*貧房地產(chǎn)市場會壁崩潰掠，知*檔*角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勁強(qiáng)勁勢頭和城律市良好規(guī)劃發(fā)煮展，決定報了趁*觸*睬的房地產(chǎn)市場盜仍然擁有較大弊潛力。拿由于目前市場倚業(yè)已形成的供赤大于求和錯誤只的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，分決定井了修*盒*娘的房價不可能的再度爆漲。隨徐著年內(nèi)供應(yīng)量筆的繼續(xù)放大蜘，腹*舊*旱的房價將會呈底現(xiàn)有漲有跌的壟局面，而目前渾兩三年內(nèi)穩(wěn)，到*射*益房地產(chǎn)想恢復(fù)駛到青200舞3選年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)挺已根本不可能梢；展而庫*輩*環(huán)房地產(chǎn)能否走雀出徐“盼寒狂冬難”慌逐步回暖，關(guān)滔鍵只能看宏觀吵調(diào)控的解凍時補(bǔ)間和解凍程度輩。敢(疤1)媽200宿6使年毒*團(tuán)*漠樓市趨于平穩(wěn)總，局部區(qū)域樓窗盤價格下降蓄兩個方面：一炊方面勒，攔*輸*稻樓市競爭激烈如，區(qū)域價格相疼差不是很大，劑消費(fèi)客戶處于胖持幣觀望狀態(tài)壤，以選擇交通尤、配套服務(wù)設(shè)壩施等因素齊全杠品質(zhì)高的小區(qū)蜂為首選，消費(fèi)省更為理性。另趣一方面，開發(fā)薪商的利潤實(shí)現(xiàn)耀，以房地產(chǎn)銷灘售為最終環(huán)節(jié)全，迫于新政后襲的矛盾，同時落市場競爭壓力廊的不斷增加（享對樓盤空置的巨恐懼，供大于應(yīng)求），樓盤高怎密度區(qū)域，必幟然會有部分樓勢盤以價格這張撐最后的王牌來合刺激消費(fèi)客戶巖，實(shí)現(xiàn)去化加鼻速。普(雙2)痰200志6污年下半鋪年勇*悔*各樓市熱度區(qū)葡域食—尸—救吳中區(qū)依200反5甘年份*拐*宋土地儲備中心欲的掛牌、拍賣魄出讓地塊，主型要集中在吳中旬區(qū)、相城區(qū)。直吳中區(qū)、相城銅區(qū)由于開發(fā)時姜間較短，開發(fā)部空間巨大，且湊大部分為低密銳度住宅區(qū)。大券型開發(fā)企業(yè)的政不斷加入，必呆然會成為新年湊樓市的熱點(diǎn)。諷(矩3)像成熟區(qū)域房價削熱中有升、房竄價上漲緩成熟區(qū)域版塊丟，由于居住人扎口集中，配套炭成熟，其生活役機(jī)能十分完善辣。加上該區(qū)域郵由于各方面已臥經(jīng)成熟，商品莖房推出體量也掉非常稀少，少霜數(shù)樓盤一經(jīng)推枝出，短期內(nèi)即騎可銷售一空，墨因此，也是受庭國家宏觀政策背調(diào)控影響最小瘡的區(qū)域版塊。踢此類版塊大多縫集中在市區(qū)中栽心地段、新區(qū)拼獅山路版塊、半園區(qū)的湖西成鍋熟版塊（中央友公園妹、者**等*援畔周邊）明2.3*伶*糠市區(qū)房地產(chǎn)市控場調(diào)查分析者*愿*內(nèi)市區(qū)一級市場戒（土地市場）橡概況及分析挎房地產(chǎn)一級市氣場響，伸*撈*曬土地供應(yīng)量充兼足，土地供應(yīng)蓮價格相對平穩(wěn)續(xù)，開發(fā)商更為我理智。據(jù)我司消資料統(tǒng)計(jì)丈，凳200訂5罪年美*搏*傳市共舉行公開紀(jì)土地拍賣會四貼次（市區(qū)、工劍業(yè)園區(qū)各兩次笑），出讓土嘆地眉3夢2幅宗，出讓面積析：傍172310咐6覆㎡，出讓總價古：前48.25堆6外億元。皂(遷1)際從園區(qū)的出讓麗情況來看盾園區(qū)地價痰在風(fēng)0闖4鄰年色4倉月達(dá)到了高峰甘后，現(xiàn)在已逐貫?zāi)攴€(wěn)定，開發(fā)楊商對于園區(qū)市旋場的信心和未肌來預(yù)期已開始葵有所減退，在桿獲取高容積率箏項(xiàng)目時對土地跨成本的控制已驗(yàn)經(jīng)非常嚴(yán)格。遷而對低密度項(xiàng)役目的獲取也開什始轉(zhuǎn)為理性態(tài)貿(mào)度昌，量0則4聯(lián)年包咳括術(shù)0維4啊年前拿地的盲茂目追漲心理已堆逐漸淡化，園饅區(qū)的房地產(chǎn)市對場已經(jīng)走向分躲化、理性和穩(wěn)到定的局面。這從今年園區(qū)出般讓地塊的位置申來看，各環(huán)魔**薯*塞區(qū)域出讓的土握地容積慮要求挖較低，以低密睡度住宅為主；樂其他區(qū)域住宅萌容積率要求均秋在月1.娘8作以上，今后的場建筑形態(tài)以高綠層、小高層為脊主。鼓從今年土地拍粱賣現(xiàn)場的情況立可以了解到，逐開發(fā)商的競爭址激烈程度不是數(shù)很高，甚至出犁現(xiàn)開發(fā)商在競洽價過程中沒有慈遇到任何競爭甚對手而以底價諷成交的情況。撒園區(qū)出讓土地禮的價格較去年絲相比也有明顯革下降：筐200辣5奧年園區(qū)拍賣地炮塊成交樓面均膚價拾為插201綁1興元虧/欠㎡，冬較灑200咸4宋年相比下降尿了掏96宮1頂元蠻/寸㎡，降幅煎達(dá)邁32.3畝4跳％。刷200壺5亞年園區(qū)拍賣地南塊的平均漲幅健僅汗為日2.0偏7甩％，而去年則風(fēng)達(dá)鄙到奮38.療6鍵％，相比之下量今年開發(fā)商對朝園區(qū)土地的關(guān)餅注程度明顯下葡降。紡這一方面說明劫了土地評估價只格比較準(zhǔn)確，弄與開發(fā)商的心欄理價位相近，壟另一方面也說戰(zhàn)明了在現(xiàn)在的柳宏觀形勢下開范發(fā)商顯得更加少理性，對園區(qū)支的期望值有所韻降低，園區(qū)市諸場開始分化，幫開發(fā)商對高層圖這類在園區(qū)已贏同質(zhì)化很嚴(yán)重粱的產(chǎn)品獲取很瓶謹(jǐn)慎。嘩(配2)播從王*賭*梁市區(qū)的出讓情穿況可以看出對在歸*怖*魯市成熟區(qū)域推比不出大中型地負(fù)塊，而大中型討地塊集中在區(qū)短域發(fā)展及配套抹設(shè)施一般的區(qū)責(zé)域。漂市區(qū)環(huán)線以內(nèi)工，特別是護(hù)城潛河周邊地塊依取然受到開發(fā)商下的追捧。宴由于商業(yè)用途此的地塊對自身衛(wèi)產(chǎn)品價值的影冊響很大，所以云具有商業(yè)用途僚的地塊明顯受枝到眾開發(fā)商的駛追捧，成籌為刻*踢*艦房地產(chǎn)市場的倦又一發(fā)展亮點(diǎn)道。該類地塊的格火爆也塵與廟*閃*闊的總體規(guī)劃一低致，將進(jìn)一步悼增框加怪*么*曠的商業(yè)氛圍，搞優(yōu)化了房地產(chǎn)滾開發(fā)結(jié)構(gòu)。多200端5散年增1隔0妹月舉行極的筒*伯*多市區(qū)第二次土汪地賣會表現(xiàn)出步一個趨勢：屋宗地價格與周貼邊同類地塊的雕價格基本持平毫，開發(fā)商沒有旨將土地的未來宮預(yù)期考慮在內(nèi)溜。同時，對于邁周邊生活配套功好、人居環(huán)境我好的區(qū)域，競濫爭相對激烈。褲這說明就目前海而言，住宅用籃地的漲幅不大勉，基本維持在蜻去年年底的價刪格，土地價格爆（開發(fā)總成本因中重要的組成焰部分）的穩(wěn)定贈將導(dǎo)致棋未來的商品房兼價格漲幅趨緩煉，未來商品房承價格趨于平穩(wěn)北。陷2.4*藏*伍市區(qū)二級市場璃（商品房市場桂）分析霜*聲*井市房地產(chǎn)供應(yīng)緩情況分析翁表臺1睬3粉：根200弟0溉—外200商5謎年推*瀉*屬市房地產(chǎn)市場賀施工竣工房屋擴(kuò)面積比較（單廈位：萬希㎡莊）存年份池200蹄0零年趟200址1折年象200燦2沒年嗽200確3筑年狐200破4擾年你200讀5嚴(yán)年斜施工房屋面積怒787.64夢839.51旋1457.7閑2576次3843.9顧4600廁增長幅饒度藥1塌1投9球．固9駕％鐮10.齒2香％顫46.5倒％觀75.6擇％股撈44.4厘％爭10%詞竣工房屋面積黎405.79桶422.90與557.3江779.2所1129.1芳1600自增長幅防度聚2菜4.協(xié)7城％頸-4.徒9巾％撒6.5終％刮39.6塘％撈50.6而％售9.1去％堅(jiān)住宅銷售面積盲311.04乘390.71誼535.52竭575.4耳633.7斥9音。非722.00漿增長幅鋸度禮3乒7.胞0婚％塔18.再3氏％著11.8王％改6.墳6文％敵19.5%供13.9%套圖躍1忙7餃：豎*客*好市訂2000~2輛00筑5警年施都工皂/稻竣丑工鐘/仔實(shí)銷面積柱狀液比較圖（單位磨：萬灘㎡漏）爭圖織1巾8擁：由*抗*勇市奴2000~2急00擁5診年施上工嬌/連竣工面積及漲謎幅比較圖（單還位：萬賴㎡則）鞭表粗1毛4廈：內(nèi)200瀉0教～西200矛5添年準(zhǔn)*仍*貝商品熊房萌/滋商品住宅實(shí)銷荷面積比較表桌（單位：萬打㎡尿）載年份鏟200庭0插年猛200仆1習(xí)年堪200衡2腿年結(jié)200插3雁年丙200繼4辯年株200棋5武年地商品房糠實(shí)際銷售面積鋒32確7舞．于53還480.10刮539.71誤614.86所852.40誰838.00鄉(xiāng)商品住宅冊實(shí)際銷售面積露311.04君431.75販479.91慣530.38撿633.79怪722.00筑圖退1區(qū)9捉：壤200剖0躲～喪200手5渾年蜂*餐*咽商品利房鑼/允商品住宅實(shí)銷嫩面積柱狀比較案圖文（單位：萬遮㎡搏）嬌*委*貿(mào)市房地產(chǎn)去化纖情況分析燈*吃*駕市區(qū)房地產(chǎn)需斧求因素及價格巡因素綜合分析架在探*鵝*期近幾年的房地疼產(chǎn)市場進(jìn)行詳竭細(xì)分析后可以亡看出，物*擁*政房地產(chǎn)市場再坐次啟動后，需判求方面主要有識四方面力量：抄首先，什是提*遇*敞本地的為改善且居住質(zhì)量的大馳批中高端消費(fèi)隱者，他們屬于本自發(fā)性購房；燒其次，是因城劉市建設(shè)拆遷而軍產(chǎn)生的大量強(qiáng)勺制性購房；章再次，是本地訓(xùn)和外來居民為掉解決居住問題詳產(chǎn)生的購房，初最后，是本地必和外來的炒房荒族的投資或投捧機(jī)性購房。岔商品房價格上顧漲的主要原因桑：明(1甩)譽(yù)土地價格上漲裝，苗從增200娘1位年起卡，卵*叮*吐推出的土地使徑用權(quán)出讓招標(biāo)皺拍賣新政策以辱后，占商品房亞成本到近秧30赴%燭的地價相場比粗“針九竭五雙”脂時期快速上漲姿，這是當(dāng)前房子價上漲的重要慮因素。響(2漆)自近年來建筑材享料價格上漲，作使商品房剛性恭成本增加。缺(3嬸)世新建住宅品辯質(zhì)露(文建筑材料品質(zhì)茶、戶型及配套隨設(shè)施、小區(qū)環(huán)辛境的優(yōu)化凝等劃)言提升導(dǎo)致房價散上漲。捐(4賣)林房地產(chǎn)市場供設(shè)求結(jié)構(gòu)變動，抽中低價位商品斃住房供應(yīng)量下豈降，高檔商品豬房供應(yīng)增加，御導(dǎo)致商品房平代均價格上揚(yáng)。伍(5牙)兩投資和投機(jī)性詞購房拉動。扒表你1額7娘：扶200般1度～喝200行5步年暢*答*拳房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)畈罌r主要指標(biāo)甚表乏(周單位：萬說㎡采)蘋商品房建設(shè)渠200網(wǎng)1正年稈200淹2森年廚200捏3應(yīng)年率200值4碼年骨200悠5項(xiàng)年采施工面積捕849.75館1467.0粥6葵2661.9殿7羊4183.6陶6狡4600綱新開工面積漁494.71菜986.44插1603.9筆1871.4傭7鼻1800順竣工面積溜467.24帶558.05度825.89呀1462.7醒9均1600敘圖甘2曬2吹：淋200裙1睜～駝200因5漸年屢*蛙*記房地產(chǎn)發(fā)展主緣要指標(biāo)折線圖恒（單位：萬萬㎡啟)兆表岡1罷8調(diào)：擴(kuò)200栽1賭～噴200藏5卸年厚*言*德各類房地產(chǎn)產(chǎn)壟品面積比較表倦（單位：萬膏㎡敵)妄全部商品房視住宅總商鋪課寫字樓斑前紅5桂年竣工面積真4913.9鮮7蝕4134.7彼9榴779.18屬前障5喊年總建設(shè)面積陡11313.勉97劈9519.9變7眨1794.0村0狹前球5魔年已售面積雜3325.0縱7扛2797.8房3愉527.24餃前她5糟年未售出面積到1588.9列0驢1336.9諸6質(zhì)251.94糖0仙6召年后待售面積舍7988.9滲0紋6722.1伙4歐1266.7秀6刊圖懸2盈3磁：晝200弦1凈～涂200舍5修年談*峰*吵各類房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)品面積柱狀比戚較圖（單位：粥萬年㎡族)姻在筍200啞1科年統(tǒng)到園200竹5松年期間，總共搜新竣工的商品弦房面積河為挪4913.9京7撈萬㎡，其中住峰宅約詢?yōu)橥?13愁4圍萬㎡，目前在給建的住宅樓面?zhèn)兎e稍為煎538殃5繡萬㎡，已以掀3苗0銳平塊/擠人的居住面積蝕計(jì)算，短都短鋒5鳥年之內(nèi)的住宅搭供應(yīng)量將滿專足色32化0下萬人的居住，地這樣的人口規(guī)呢模已經(jīng)超過了平現(xiàn)獵有蘋*假*剖市區(qū)人口的總見和。直2.5*顯*水市區(qū)三級市場魂（二手房市場礎(chǔ)）概況及分析肚2.5.1佛200渴5感年年上半爪年航*旺*麻市區(qū)二手房市煌場狀況田200炭5梁年晝3攜到揪5川月份，各區(qū)域娃三級市場的表鄙現(xiàn)可以獻(xiàn)用雜“模價平量架增限”罩來概括。中心繭城區(qū)、吳中區(qū)膀的月平均增長欲率莊為天0.0藥5雹％，園區(qū)若為淺0.4貼9夏％正。逃3夏個月來均價沒宮有大變化，基炎本保持在博比扯3愚月份均價略高聞的水平上。同堵時，各區(qū)域市波場的成交量也遠(yuǎn)多數(shù)保持增長嶄狀態(tài)（吳中區(qū)信除外）。雖然禿上海等地經(jīng)歷這的鷹“羊冰川故期項(xiàng)”冰沒有嘗在榮*開*訓(xùn)出現(xiàn)，但在各場個區(qū)域的二手怕房市場受產(chǎn)品濁結(jié)構(gòu)、地段等傷多方面的影響峰，在新政實(shí)行伙后的表現(xiàn)大相休徑庭嬸。泰行根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)廚資料隙，悄200熔5商年訴6修月牛份談*客*慮二手房市場即受抹“印6.喝1黎”這新政實(shí)行的影蹈響，成交量下拘跌約三成。李各區(qū)域均價除裝中心城區(qū)外，擴(kuò)都有不同程度塌的下跌，其中氏吳中區(qū)和高新瞞區(qū)的跌幅都超根過沫了撤1駛％。頑新盤政拳6揀月初期二手房沈市場一片蕭條劈(開1)腐中心城區(qū)：房馬價小幅上漲成帖交量高工于洞4眼月份布雷察酸中心城擦區(qū)悲6炮月份均價寬為構(gòu)471小5忽元也/瑞㎡，比上月上必升薦了京0.6滿5交％，整倉個叉*顛*穗二手房市授場中僅有中心硬城區(qū)出現(xiàn)了價肝格的小幅上漲霧。雖然成交量按比聯(lián)5象月份下降，但惜比千4執(zhí)月份有所上升篇。迅從次區(qū)域來看蜓，滄浪區(qū)仿是睛6被月中心城區(qū)房零價增長的一個騙主要推動區(qū)域盤。該區(qū)域內(nèi)特駁別是古城區(qū)外嗽圍的房產(chǎn)的增濟(jì)幅較大，直接冒影響到了中心槍城區(qū)的房價增轉(zhuǎn)幅。耍中心城區(qū)的行腔情主要是由兩炭方面的因素造培成的絮從短期因素看些，由于大量房簡產(chǎn)交易漲在噸5扔月份完成沸，虧6毫月市場的可交撕易數(shù)量有所減刑少，導(dǎo)致供求慕關(guān)系的變化，咬引起價格的微途幅上揚(yáng)；恢從長期因素看謙，中心城區(qū)雖姿然單價較高，齒但總體上面積避都比較小，房何產(chǎn)的總價不高象，很適合初次只購房或者過渡邀購房的市場需閱要，因此中心哲城區(qū)一直是二掉手房交易的熱艦門區(qū)域聚。牌飼(嚴(yán)2)件吳中區(qū)膚：青6榮月份均價跌件破忍1.屬6耐％笨色而榴吳中選區(qū)房6估月份二手房均屬價石為疲409疼3依元潔/蛛㎡，比上月下白降敘1.6臟6攪％。膛從燃3劑月份窩到韻5酒月份，二手房順成交價格保持貸在上內(nèi)下霸1打％的波動范圍別，而六月份較褲前幾個月有比牽較明顯變動永。渣4沉月份二手房均廟價是最高的窯，細(xì)5洞月份均價下源降彩0.9到3炒％啊，愚6休月份均價不但壞跌顧破列1.浪6逮％，甚至低憲于缸3次月份均嘉價寸415捎6傻元轟/專㎡；而同期的責(zé)成交量走勢也戴基本相同訪：趴4時月份最高，逐狡月下行派。清賓笛柔成雖然吳中區(qū)與唇中心城區(qū)的房待產(chǎn)購買以自住盛房源為主，但元表現(xiàn)截然相反古，原因主要有舊兩個：萬首先，從二手倡房相互競爭的獸角度看，相對坊于吳中劉區(qū)買400痛0廊元忌/看㎡左右的均價陳，滄浪區(qū)護(hù)城困河外圍的房產(chǎn)幅其同樣績的竭400淘0震元絞/唯㎡均價就顯得坊更具吸引力。皮其次，二手房毫行情同吳中區(qū)咳新房市場有關(guān)饒聯(lián)。以最近上觸市獄的鮮“房S笛半傲島呈”暴為例，開盤價榴只耳有石378嫩0摧元押/場㎡，這個價格偶對二手房市場亮造成了一定的真沖擊。鋼因此，吳中區(qū)困二手房市場叔在直“難內(nèi)外夾控攻翻”灣下戀，玻6覆月均價跌幅超眼過旦1唯％也在情理之漏中。反過來，劑隨著中心城區(qū)乖二手房市場的拉繼續(xù)走高、吳貸中新房價格的孫回升，二手房板市場在互動中聯(lián)也將逐步向平報穩(wěn)過渡睬。鼠奪(蒼3)苦園區(qū)：湖西均課價回落島到沸3飛月份記困作代園洋區(qū)早6布月份二手房均秤價珍為賭506兆6氣元悄/殼㎡，比上月下逼降揀0.5沈9膨％，施與姨4封月份均從價牲506捧4體元滅/演㎡基本持平鏟。座6穴月份園區(qū)成交阿量也柔和誘4喘月份相差不大壺。園區(qū)二手房淘市場已經(jīng)回逝到冠5滾月份均價和成絮交量雙高峰之貍前的正常水平背。卵寸新政渡在租6御月開始執(zhí)行以躁后真，戒2乓年內(nèi)次新房的候各項(xiàng)稅費(fèi)（營遵業(yè)稅、契稅、打所得稅等等）催突然增加，負(fù)失擔(dān)比例最高的熄可以達(dá)到總交嫌易金額瓦的獵8堤％以上，促使耕一部分交易則漆采取了降低價縣格的方式誕。合6恨月份東環(huán)路沿暑線地區(qū)以及婁疲葑地區(qū)的均價藝有不同程度的談上漲，都達(dá)到泉了脅3胖月份以來最高劣的水平。綜合果考慮價格、地靠段等因素，上私述兩個地區(qū)性利價比的優(yōu)勢開鍬始顯現(xiàn)，促使拉了二手房的價業(yè)格匹在蒼6拳月出現(xiàn)上升趨既勢。因此從整丙體上說園區(qū)二逐手房市場產(chǎn)品析結(jié)構(gòu)合理，提爽供了多種購買爸選擇。三個分爸區(qū)既有競爭又撕相互關(guān)聯(lián)，整掌體上受新政的逼影響要比想象跨中小。梨(拴4)爐高新區(qū)：成交畝量低減于謎4沉月份水平逮高新矩區(qū)刊6么月份名都二手奇房均價區(qū)為恭472設(shè)5辱元攔/怎㎡，比上月下湖降妄1.3瞎3定％。但成交量茅比貌5贈月份大幅下降競約拴5威0廁％，也低揭于宮4舊月份的水平。戰(zhàn)高新區(qū)各個區(qū)睡域內(nèi)，獅山路拍地區(qū)、何山路到地區(qū)和竹園路騰地區(qū)的下跌幅致度都比較接近綱，但華山地區(qū)輕均價下降幅度牢較大，成為了單高新區(qū)內(nèi)均價過首個低塞于六400突0隊(duì)元／㎡的區(qū)域易。堆高新區(qū)與園區(qū)賤一直被認(rèn)為是得比較相近的區(qū)塊域，二手房市掘場相比之下，孕區(qū)別還是很明歌顯的。趕首先，高新區(qū)場二手房缺少類栽似東環(huán)路沿線襯地區(qū)、婁葑地暮區(qū)帳的務(wù)“高互補(bǔ)區(qū)商域浴”沃，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比襯較單一。語其次，高新區(qū)栗新房的分布也療和園區(qū)不同。虹高新區(qū)新房的擊分布基本與二圾手房混合，客謝戶買二手房還添是新房有更大偉的選擇。由于改高新區(qū)租賃市腸場比較穩(wěn)定，懲二手房市場受高其影響，也正永在恢復(fù)平穩(wěn)挪。犁亦2.5.2糧200濃5痕年年末緩前壽*驚*影市區(qū)二手房市擇場狀況蜜由于臨近年末取，該200瞞5霧年年末市場活咽躍度降低，各銹區(qū)域二手房均雞價僅在原有水惹平上微弱向上重，各區(qū)域間均傻價的差距不多惹：上揚(yáng)幅度最乘大的區(qū)域是園扇區(qū)，僅蜜為看0.44菌%禍。栗(1)伙吳中外地購房撿需求減少因*且*材二手房在經(jīng)歷凝了枝4段個月度的連續(xù)辱上漲之后，均減價上升的力度僵已經(jīng)逐漸減弱掌。臨近年末，疫外地來蘇人員廚的購房需求減踐少，對嘆于緞30-5旋0辛萬價格區(qū)間的盾二手房成交量擦的增加存在一劉定的影響。以頃吳中區(qū)為例，村部分需求的變舊化對二手房市壩場的筐影響馬上顯現(xiàn)獲：吳中二手房擊均價的上漲幅相度較上月大幅壩下降，本月度截的均價增幅僅燃為假0.20需%傍，是厚自樣8累月吳中區(qū)二手狠房均價回升以國來增幅最小的何一個月度。喇(握2)潮中心城區(qū)五類靠地段漸成熱門饅中心城區(qū)泄在亦5弦個月度內(nèi)中心悶城區(qū)二手房均猴價上漲幅度均曲未超籌過略0.5扶%壇，市場內(nèi)二手脅房的成交量變兄化未見大的波蠢動，市場整體擦相對平穩(wěn)。在渴三、四類地段圍的名都二手房趕均價相繼下降碌的情況下，五哪類地段顯得非蕉?；钴S忙：戲1有1豐月份五類地段依（城北板塊、望湄長板塊、滄顛浪新城板塊和蘇虎丘板塊）的搏二手房均價全飯線上揚(yáng)。其中泥，城北板塊已牌經(jīng)成為平江區(qū)賣二手房的熱點(diǎn)榆，主要小區(qū)如皮蘇錦新村、梅缺花新村在房齡侄、面積上都比黑較受市場歡迎專，交易活躍，原成交價格也相劑應(yīng)提高。裁根據(jù)名都均價刺系統(tǒng)伶（情MINDE響X墳）次?榜二手房均價監(jiān)候測資料顯示：手二手房均價區(qū)珍域市場變化較鳥少，但部分二疼手房板塊均價依有較大震蕩。帶在名都監(jiān)測紐的悔2船3叫個二手房板塊琴中到，掘6栽個板塊下跌其，兵1喇7踢個板塊上升。桌中心城區(qū)的鐘斥樓南園板塊、蔽城南板塊，新裝區(qū)的華山路板妻塊都有超嚇過未1如%姐的跌幅。中心估城區(qū)的中街臨賴頓路板塊、城再北板塊、胥江欺板塊、滄浪新朽城板塊、虎丘李板塊，園區(qū)的傳婁葑板塊，新訓(xùn)區(qū)的獅山路板挪塊都大鉛升埋1渡%演以上。正3飲、炊*識*欠市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)調(diào)域市場調(diào)查姓3.1春*卷*槍房地產(chǎn)市場區(qū)喬域板塊的劃分糕及各板塊房地鉤產(chǎn)市場情況分巖析罩中心古城區(qū)房棗地產(chǎn)市場狀況捧分析軍中心城區(qū)由平親江、滄浪、金險閶區(qū)組成，該遲區(qū)域地段價值仍較高，城市發(fā)圍展的各項(xiàng)資源確聚集，基礎(chǔ)配嘉套最為完善。今前兩年，由于限中心城區(qū)土地腔資源有限，外膨加古城保護(hù)等趟規(guī)劃上的一系巡列限制，僅有泊零星地塊推出萌，市場供應(yīng)量販明顯不足，市簽區(qū)覽前覺2刑年一直處于有齒價無市的狀態(tài)散。綿而要自則200延5利年以來，中心披城區(qū)的土地供仆應(yīng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)座的趨勢。這些問地塊雖然面積烘都不算大，但選在拍賣會上，宏卻無一例外地獵成為開發(fā)商們乒追逐的熱點(diǎn)。獄根據(jù)我公司的宜市場資料顯示蒸，中心城區(qū)地雷價的平均增幅梨超豪過向5防0保％攏。慚200榆5貸年市區(qū)供應(yīng)量議明顯增大，目戀前在售樓盤克達(dá)溝9教個，年供應(yīng)樓限盤量體尋達(dá)躍15目0潛萬㎡左右。蘋市區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品海包括多層、小寒高層、酒店式稈公寓、別墅，嗓表現(xiàn)出復(fù)合型兇的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?？於鴥r格方面，烈由于個案布局詞的分散，價格艷區(qū)間較大，基招本行情雹在紡6000-8籃00寺0萬元演/菜㎡。后分析原因主要配是因?yàn)檎{(diào)控后鉆，宏觀形勢尚眾不明朗，開發(fā)功企業(yè)對未來的嚼預(yù)期有所降低公，不敢輕易