國有土地上房屋征收與補償條例的基本問答審批稿

基礎(chǔ)。就不動產(chǎn)而言，除了土地，最主要的就是房性歷來容易成為包括公權(quán)力在內(nèi)的強權(quán)熱衷侵蝕的對象，民層面上保護公民的合法財產(chǎn)，無疑應(yīng)成為憲法及其他法律的國了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)地上房屋征收與補償條例》，無疑對規(guī)范我國國有土地上的房屋征收與補 體土地上的房屋征收與補償尚在調(diào)研當中，《條例》也沒有提及土地使用權(quán)補 ?收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本委、監(jiān)察部[中紀辦發(fā)(2011)8號]《關(guān)于加強征地拆遷工作通知》指出：“在頒的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行?！秶临Y源部辦公廳關(guān)于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》(國土資電發(fā)[2011]72號)也有相?單征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋?》第予準房地產(chǎn)估價規(guī)定》?強調(diào)應(yīng)當對被征收人給予公平補償(第2條)；第二，明確了房屋征收與補償結(jié)果公開原則(第3條)；第三，規(guī)定了房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，改變?了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實施拆遷的做法(第4條)；第征收實施單位不得以營利為目的。原條例規(guī)定建設(shè)單位是拆遷人，本條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法(第5條)；第五，《條例》大，《條例》適用國有土地上房屋征收。原條例僅指城市房。?選擇補償方式(第21條)；二是貨幣補償?shù)慕痤~由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以房地價格。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人多數(shù)人選定或者抽簽確定(第19、20條)；三是房屋征收部門負責組織對被征收房屋進行調(diào)查登記，擬定補償方條)；四是房屋征收部門要按照補償安置方案與被征收人訂立補償協(xié)議(第25以依法向人民法院提起訴訟(第25條)；六是政府應(yīng)當為征收個人住宅的被征條)。?從法律關(guān)系上講，給予補償?shù)膽?yīng)當是被征收房屋的況較為復雜。承租人大致分為公房承租人和私房承租房和單位自管公房。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬例適用范圍?？紤]到實踐中各地公房情況不同，形成府對承租人的保護政策也不同，對公房承租人的補償出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實際情況制定有關(guān)所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系，《合同合同即解除。對承租人如何進行補償，可以在租賃合?屋屬于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，應(yīng)當由征收部門提出補府同意后作出補償決定。搬遷前，征收部門應(yīng)當就被搬遷房證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將征收補償資金辦理提存或者提準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房后方可實施征收。被征收人不接受??產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或同共有人簽訂征收補償安置協(xié)議，切忌?11、征收房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人(受遺贈人)名下應(yīng)注屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人(受遺贈人)名下，房屋的所有權(quán)人存在不確定因素，征收部門應(yīng)當要求繼承人(受遺贈人)提供其合法享有該??轄市人民政府批準，可以在文物保護單位的周圍劃出一定的建設(shè)控制地予以公布。在文物保護單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進行建設(shè)工程，不得破壞護單位的歷史風貌，工程設(shè)計方案應(yīng)當根據(jù)文物保護單位的級別，經(jīng)相政部門同意后，報城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部門批準”。?、軍事管理區(qū)；沒有劃入軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)的軍事設(shè)施，也應(yīng)???。成必須經(jīng)過民主程序，保障人民群眾充分參與決策群眾的意見，體現(xiàn)和反映人民群眾的意愿和要求，代表他們例》規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照穩(wěn)定風險評估，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)較多的，還應(yīng)舉行聽證。公告應(yīng)當載明征收目的，征收范圍，實施時間等改造、文物保護、地方特色保護及傳統(tǒng)文化保護需要征收房強法治政府建設(shè)的意見》[國發(fā)(2010)33號]更是明確，要加強行政決策程序? 33號)，《湖南省行政程序規(guī)定》，《法治湖南建設(shè)綱要》等我們在實踐中應(yīng)當?各種依據(jù)?認為不包括區(qū)政府。本條例增加了“級”字，澄清了?府設(shè)立專門的房屋征收部門；二是在現(xiàn)有的部門中(如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門等)，確定一個部門作為房屋征收部門。??和下級人民政府的工作；改變或者撤消所屬各工作部門的不眾集體所有的財產(chǎn)，保護公民私?借舉報故意捏造事實、誣告陷害?25、什么是“公共利益” 、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(三)由?的需要；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。“公共利益”是與度抽象，概括的概念。世界上任何一個國家及法謹慎態(tài)度，都是感到為難的。所以無論是我國的《憲以至新制訂的《物權(quán)法》都回避了對“公共利益”的條例》對是否為公共利益的界定，最低限制在行政法?準，第(二)、(三)項“由政府組織實施的”作為定語就是例證。?條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人計壽命(50-70年)的一半。歐美地區(qū)的房屋壽命長得多，美國房地產(chǎn)壽命約為的規(guī)定保障公眾參與決策的權(quán)利。?范圍；二是是否符合公共利益、征收是否必要、要件方案；三是是否可能引發(fā)不良連鎖反應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)利益存在可能引發(fā)群體性事件的不穩(wěn)定因素；五是是否有通過收集相關(guān)文件資料、問卷調(diào)查、民意測驗、座談???押?年限應(yīng)當?shù)玫降摹?級人民政府作出的，剝奪被征收人房屋所有權(quán)的具?行政案件管轄若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《管轄規(guī)定》)?！豆茌犚?guī)定》第人的精神相一致。城市規(guī)劃和專項規(guī)劃。保護性安置工程建設(shè)、舊城區(qū)改體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，沒有廣泛征求社會公眾意??合，將會出現(xiàn)舉證不能的不利后果。最高人民法院程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的區(qū)位、用途、建筑面積等自然情況組織調(diào)查登記就是收集證據(jù)，屬于行政程序中的一個階段，如果被征收人不予配合，將視為放棄舉證的權(quán)利，在訴訟中再???方式以及住房周邊是否具有便捷公共交通的考慮，并在變??以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。4、用深基礎(chǔ)計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。6、住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2．2，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水 (包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。13、住宅建筑內(nèi)無樓梯、設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。?答：1、突出墻面的物體配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如柱、垛、勒腳等。2．2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。6、單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更的實際情況的定性。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電(2003)42號《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問題。對但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地的處理。?的房屋及其不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償……”(本《條例》第17條)。第用。第三，停產(chǎn)停業(yè)損失，一般包括設(shè)備、儀器、搬遷過程中發(fā)生損壞的費工(包括離、退人員)工資、福利費、各種保險等社會基金；企業(yè)因拆遷倒可能不一定同時發(fā)生。(《條例》第17、23條)。第四，土地使用權(quán)的損房〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第2款規(guī)相比原《城市房屋拆遷管理條例》作了哪些修作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門先行調(diào)查，認定和處理(第24條)；議的，可以向評估專家委員會申請鑒定，取消了另行委托評估的規(guī)定。(第19條)五是對因舊城改建征收個人住宅，明確被征收屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。(第21條)六是明確規(guī)定被征收房屋的價值補償不低于征收決定公告之日類似房地產(chǎn)市場價格，更好的保護被征收人的利益。(第19條)七是征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。這是原《城市房屋拆遷管理條例》步和創(chuàng)新。?家庭提供的租金相對低廉的普通品房價格畸高，面積過大，工薪階層對此望洋興嘆的情況下出臺的宏觀調(diào)控政策。另外，因為政府的征收，使得少數(shù)住房保障對象立即喪失遮風檔雨的居?定價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當由社會公開征求意?償?shù)牡拙€?！稐l例》規(guī)定的補策，也就是說，征收中征收部門首先通過市場價格購??府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機構(gòu)。其行為不具備行政行為效力全部構(gòu)成要???重大利益，公正的價值應(yīng)優(yōu)先于效率的價值，每一名被征收人都同時，對評估機構(gòu)應(yīng)明確確定??原地或就近安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換涉及的問題較為復雜，至少包括：(1)挑選房屋的定的，可以采取搬遷順序或抽簽方式確定選房順序。(2)結(jié)算差價?？梢跃C合考慮市場價格、優(yōu)惠價格、社會保障等多重因素。(3)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 辦理抵押權(quán)預告登記。(5)安置房免除個人所得稅和契稅。見財政部、國家稅?行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第四，市、縣級人民政府是“應(yīng)當提就近地段。這一規(guī)定糾正了原來的“拆一還一”的方??大購房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函(2009)89號《全國部分城市房地產(chǎn)交1)無國有土地使用權(quán)證的處理；(2)無建設(shè)工程規(guī)劃許可或超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理；(3)“房改房”的處理；(4)無國有資產(chǎn)管理部門批文的國有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。(5)聯(lián)建房初始登記；(6)未進行竣工驗收的房屋辦證問題；(7)拆遷安置房的房屋登記；(8)開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷營業(yè)執(zhí)照的處理等作出了詳細的規(guī)定。?應(yīng)兼顧行政目標的實現(xiàn)和相對人權(quán)益的保可能對相對人權(quán)益造成損害，則這種損害應(yīng)被盡可能之內(nèi)?？梢姳壤瓌t是為了防止行政主體行使行政權(quán)政目的之價值的侵害，否則就不合比例。比例原則包性。所以，違章建筑一律不予補償，在理論上站不住據(jù)報道，沈陽一棚區(qū)改造項目拆遷范圍內(nèi)都屬于違章來的問題，在補償中不僅按照合法建筑給予全額補種自行解決的住房未經(jīng)任何審批許可，成為居民遮風?會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人的生活磨練很多，以致于不信任任何人，他們的信念是堅持們對今后的生活顧慮太多，對未來生活缺乏信心，盤算著補節(jié)余。他們會耍無賴，耍小聰明。他們懼怕權(quán)威，對政府不信任，喜歡聽小道消息，信奉只有自己才能保護自己。這些人常常成為“強拆”????行等方式迫使被征收人搬遷的以“違反規(guī)定”為條為?請法院先予執(zhí)行缺乏法律依據(jù)。最高人民法院《關(guān)的前提，先予執(zhí)行必須在訴訟過程中，政府及房屋征收主體，是否提起行政訴訟取決于被征收人。參照《民事訴訟》及內(nèi)容。何為生效？即補償決定已處于穩(wěn)定的不可更改的狀收人對補償決定申請復議或提起訴訟，此時的補償決定尚未征收人提出的行政復議或行政訴訟而被變更或撤銷。如果此府的申請先予執(zhí)行，在程序上剝奪了被征收人依法享有的復?滿之日起三個月內(nèi)依照本章規(guī)定申請人民法院執(zhí)?案，沒有組織論證，也沒有公開征求意見就作出征收決收補償費用沒有足額到位或者存在挪用，且造成被征收人組織調(diào)查登記，致使補償造成嚴重的不公平出現(xiàn)重大事項目拖延等。?損害賠償請求權(quán)、行政侵權(quán)國家賠償請求權(quán)、刑事??71、自殺、自焚是否屬于“暴力、威脅”行職務(wù)的……”依法追究其刑事責任。但問題關(guān)鍵在于：暴力是否包?部于2011年6月3日作出了《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房(2011)77號)。?項?征地拆遷管理工作的緊急通知》(國土資電發(fā)[2011]72號)也明確了這一精神。?答：不能?！稐l例》第8條對公共利益的界定采取了列舉式，并在第(六)項律有以下情況之一的，由全國人民代表大會常務(wù)委員會解釋“(一)法律的規(guī)定需要進一步明確具體含義的；(二)法律制定后出現(xiàn)新的情況，需要明確適用法????管理的通知》[國辦發(fā)(2004)46號]規(guī)定，政府行政機關(guān)不?府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎?當產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)?、具體的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定的精神及協(xié)商活動的本質(zhì)要求，至少應(yīng)當具備：(1)適當主體。即房屋的所有權(quán)人和房屋征收部門，或者他們授權(quán)的代表。(2)征收部門應(yīng)在征收期限內(nèi)進行征收活動。據(jù)此，協(xié)商記錄應(yīng)當在征收期限內(nèi)制作才具有效力。(3)應(yīng)當由雙方簽訂確認。 (4)內(nèi)容合法合理。??“下列證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)：(一)嚴重違反法定程序收集的證據(jù)材料； (二)以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲得侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料……”第5?屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)見(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間內(nèi)因買賣、增與或者”。所以，在征收過程中被征收