公司稅收籌劃建議書

稅［收籌劃建議――郁金香花園開發(fā)項(xiàng)目編制單位：無(wú)錫光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司編制日期：二0C八年八月二十八日一、總論 2建設(shè)單位基本情況 2TOC\o"1-5"\h\z開發(fā)項(xiàng)目概況： 2稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則 3稅收籌劃建議書的工作目標(biāo) 3二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 3基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3預(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 5（三）納稅指標(biāo)分析 7三、本開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃 11（一）銷售收入的籌劃 11（二）成本費(fèi)用的籌劃 12（三）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃 14（四）土地使用稅的稅收籌劃 19（五）房產(chǎn)稅的稅收籌劃 19（六）土地增值稅的稅收籌劃 20（七）企業(yè)所得稅的稅收籌劃 23四、項(xiàng)目稅務(wù)籌劃中需要說(shuō)明的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn) 31（一）項(xiàng)目土地增值稅平均增值率偏低，開發(fā)成本存在高估（二）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃實(shí)施中應(yīng)注意的問(wèn)題 32三）不能享受二免三減半的所得稅優(yōu)惠政策 32一總論（一）建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。工商注冊(cè)號(hào)：企獨(dú)蘇宜第004419號(hào)。住所：宜興環(huán)科園百合場(chǎng)路。所有制性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國(guó)法人獨(dú)資）。法寶代表人：VahstalJohannesJoseph。注冊(cè)資金：2710萬(wàn)美元。經(jīng)營(yíng)范圍：從事房產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營(yíng)本公司開發(fā)的房產(chǎn)。營(yíng)業(yè)期限：2005年4月30日至2045年4月29日。（二）開發(fā)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：江蘇宜興郁金香花園開發(fā)項(xiàng)目。立項(xiàng)批復(fù)：中宜環(huán)科委字（2005）125號(hào)。建設(shè)規(guī)模：用地面積242253平方米，總建筑面積207231平方米。建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)6幢高層住宅，29幢景觀排屋，122幢獨(dú)立住宅和相應(yīng)的附屬設(shè)施。投資總額：暫估75000萬(wàn)元。貸款金額：18000萬(wàn)元。建設(shè)主體：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（三）稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則我們以范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的蘇天工咨字（2007）5-61號(hào)江蘇宜興郁金香花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及貴公司工程部、財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料作為本次稅收籌劃的分析范圍及依據(jù)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從稅務(wù)和轉(zhuǎn)讓定價(jià)角度進(jìn)行進(jìn)行測(cè)試和量化研究、分析，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議。我們?cè)趫?bào)告中援引的數(shù)據(jù)均來(lái)源于上述可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。貴公司應(yīng)保證前述資料的真實(shí)性與完整性，我們并不承擔(dān)因前述資料數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而導(dǎo)致數(shù)據(jù)匡算偏差的責(zé)任。（四）稅收籌劃建議書的工作目標(biāo)通過(guò)對(duì)范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的宜興郁金香花園項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議，以協(xié)助貴公司管理層優(yōu)化項(xiàng)目稅務(wù)結(jié)構(gòu)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（—）基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)] 項(xiàng) 目金額單位

總建筑面積207231m2地上建筑面積155291m其中：高層住宅77894m景觀排屋69845.6m獨(dú)棟住宅59491.4]配套公建3800m其中：商鋪1080m配套用房2000m幼兒園720m地下建筑面積45731m其中：高層住宅9750m景觀排屋20161m獨(dú)棟住宅15820m建筑占地面積56590m建筑密度23.40%]容積率0.641m綠地面積99810m其中：水面面積35290m集中綠地11360m宅間綠地53160m綠地率41.20%]總戶數(shù)675戶其中：高層住宅300戶景觀排屋253戶獨(dú)棟住宅122戶停車位820個(gè)其中:地上停車位108個(gè)地下停車位712個(gè)其中：高層住宅212個(gè)景觀排屋254個(gè)獨(dú)棟住宅246個(gè)自行車庫(kù)面積1260m2] 地下人防面積4600m2總用地面積242253m2按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅[2006]141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)），增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%寸，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%勺，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)上述指標(biāo)分析，貴公司的本開發(fā)項(xiàng)目不符合標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的劃分范疇，無(wú)法享受土地增值稅的優(yōu)惠政策。（二）預(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目自實(shí)施后開始預(yù)售，房屋可銷售面積為 156,68.05m2,其中獨(dú)棟別墅43,225.56m2，景觀排屋50,546.84m2，高層62,995.65m2。根據(jù)現(xiàn)階段宜興市商品房市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目銷售單價(jià)為：獨(dú)棟別墅 1.5萬(wàn)元/m2;景觀排屋0.85萬(wàn)元/m2;高層均價(jià)0.5萬(wàn)元/m2,商鋪、車庫(kù)等配套設(shè)施由于管理層決定隸屬于物業(yè)管理，故未在此進(jìn)行收入預(yù)測(cè)。可銷售面積總收入預(yù)測(cè)表戶型套套型建筑面積總面積預(yù)計(jì)單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)獨(dú)棟住宅8DD]D7DD]D3310,145.19]D1D328.45]D7DD]D33DD]D12DD]D6DD]D14DD]D1DD]D小計(jì)1223836.35D1.50D景觀排屋253DD]D高層住宅300DD]D2、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)：由于貴公司工程部無(wú)法提供準(zhǔn)確可行的項(xiàng)目預(yù)算資料，其實(shí)測(cè)成本又與可行性報(bào)告存在較大差異，故我們無(wú)法對(duì)其成本費(fèi)用按會(huì)計(jì)科目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算，以下房屋建造成本是根據(jù)貴公司工程部提供的最新資金需求量表并結(jié)合財(cái)務(wù)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形成，其相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確可靠程度還需在項(xiàng)目的具體實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行一定的修’［正O1聯(lián)排基礎(chǔ)工程 19194.2m2700元/m213,435,940.002聯(lián)排一層結(jié)構(gòu)封頂 01 ——~'—~一- 9^-)194.2m2600元/m211,516,520.003聯(lián)排主體結(jié)構(gòu)封頂 34572m2673元/m221,170,695.604聯(lián)排主體裝飾 69345.6m2650元/m245,399,640.005聯(lián)排水電按裝 69345.6m280元/m25,587,648.006聯(lián)排室內(nèi)及周邊智能化按裝°69845.6m245元/m23,143,052.007別墅基礎(chǔ)工程 15343.8m2700元/m211,090,660.008別墅一層結(jié)構(gòu)封頂 2823.8m2600元/m213,094,280.009別墅主體結(jié)構(gòu)封頂 2823.8m2730元/m215,931,374.0010別墅主體裝飾 59491.4m2900元/m253,542,260.0011別墅水電按裝 59491.4m2120元/m27,138,968.0012別墅室內(nèi)及周邊智能化按裝°59491.4m250元/m22,974,570.0013人防'圖層基礎(chǔ)工程,10555m22500元/m226,387,500.0014高層主體結(jié)構(gòu) ,77894m2350/m227,262,900.0015高層主體裝飾 ,77894m2700/m254,525,800.0016高層管線及設(shè)備安裝,77894m2180/m214,020,920.0017高層智能化 ,77894m230/m22,336,820.0019別墅樣板房?jī)?nèi)裝飾及家俱,1712.2m24000/m26,848,800.0020別墅樣板房外及售樓處景觀，約10000m2230元/m22,300,000.0021樁基工程A區(qū) ,D5,779,544.00

22樁基工程C區(qū).B區(qū)1-104,806,070.382324樁基工程B區(qū)11-29

樁基工程D區(qū)3,276,155.703,020,611.9025道路硬化9500m250元/m2475,000.00262728293031323334臨建場(chǎng)地及臨建工程

售樓處工程

江蘇鑫祥江蘇宏達(dá)監(jiān)理江蘇恒鴻監(jiān)理小區(qū)景觀及道路雨水工程小區(qū)景觀河、駁岸、水處理工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)

供電、箱變系統(tǒng)工程35363738394040雨水、污水系統(tǒng)工程燃?xì)庀到y(tǒng)工程圖層燃?xì)庀到y(tǒng)工程聯(lián)排燃?xì)庀到y(tǒng)工程別墅人防工程規(guī)費(fèi)其它項(xiàng)目工程規(guī)費(fèi)及不可預(yù)城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-合計(jì)931,500,000.003,000,000.003,225,000.001,720,000.00820,000.00約100000m2270元/m227,000,000.0033166.8m212022樁基工程C區(qū).B區(qū)1-104,806,070.382324樁基工程B區(qū)11-29

樁基工程D區(qū)3,276,155.703,020,611.9025道路硬化9500m250元/m2475,000.00262728293031323334臨建場(chǎng)地及臨建工程

售樓處工程

江蘇鑫祥江蘇宏達(dá)監(jiān)理江蘇恒鴻監(jiān)理小區(qū)景觀及道路雨水工程小區(qū)景觀河、駁岸、水處理工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)

供電、箱變系統(tǒng)工程35363738394040雨水、污水系統(tǒng)工程燃?xì)庀到y(tǒng)工程圖層燃?xì)庀到y(tǒng)工程聯(lián)排燃?xì)庀到y(tǒng)工程別墅人防工程規(guī)費(fèi)其它項(xiàng)目工程規(guī)費(fèi)及不可預(yù)城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-合計(jì)931,500,000.003,000,000.003,225,000.001,720,000.00820,000.00約100000m2270元/m227,000,000.0033166.8m2120元/m23,980,016.009,000,000.00207231m2207231m2300戶253戶122戶772.4m2207231m2207231m2260元/m245元/m23000元/戶10000元/戶25000元/戶48元/m240元/m250元/m253,880,060.009,325,395.00900,000.002,530,000.003,050,000.004,501,075.208,289,240.0010,361,550.00498,148,066（三）納稅指標(biāo)分析一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過(guò)程主要涉及以下這些稅種：契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，現(xiàn)根據(jù)貴公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算本項(xiàng)目所需繳納的各種稅費(fèi)：1、土地面積為242,253.00萬(wàn)平方米，可銷售面積為156,768.05平方米，平均售價(jià):獨(dú)棟1.5萬(wàn)元/平方米,聯(lián)排0.85萬(wàn)元/平方米,高層0.5萬(wàn)元/平方米；2、土地成本為2.419億元（其中有38畝按120萬(wàn)元/畝暫估），建造成本平均為:獨(dú)棟2712元/平方米,聯(lián)排2252元/平方米,高層2302元/平方米；3、注冊(cè)資本為2710萬(wàn)美元，前期資金需求約1.8億元人民幣通過(guò)銀行貸款解決；4、實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用按售價(jià)的 5%預(yù)計(jì)測(cè)算。在上述假設(shè)條件下，整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算情況如下：1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加（由于貴公司為外商投資企業(yè),暫免城建稅及教育附加）139,300.97*5%=6,965.05萬(wàn)元2、土地增值稅收入：139,300.97萬(wàn)元可扣除項(xiàng)目：土地成本24,190.00萬(wàn)元建造成本：49,814.81萬(wàn)元（由貴公司工程部最新提供數(shù)據(jù),暫未計(jì)算資本化利息部分）三項(xiàng)費(fèi)用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48萬(wàn)元稅金及附加：6,965.05萬(wàn)元加計(jì)扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96萬(wàn)元增值額：139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67萬(wàn)元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02% <50%所對(duì)應(yīng)的增值率30%在這里應(yīng)當(dāng)指出,作為定位于中高檔樓盤的本開發(fā)項(xiàng)目而言其增值率是較低的,在土地增值稅清算時(shí)可能會(huì)引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度關(guān)注，有一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅：36,129.67*30%=10,838.90萬(wàn)元3、土地使用稅（暫用土地證上面積216,943.10平方米,按5年計(jì)算）216,943.1*6*5/10000=650.83萬(wàn)元4、印花稅（暫只考慮購(gòu)