商業(yè)地產(chǎn)項目策劃營銷工作報告書

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃營銷工作報告書商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃營銷工作報告書

第一局部、商業(yè)市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開發(fā)勝利的因素許多，如市民的收入水平、消費水平與消費構(gòu)造，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的富強程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。調(diào)研種類

所需資料/討論范圍商圈討論

對工程所在地的商圈作出根底討論，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購置力。消費者討論

對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶討論

對投資客戶所投資的商鋪作根本調(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手討論

包括競爭工程面積，根本狀況及競爭討論等。一、市場調(diào)研概況

調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與根本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)進展水平的比擬2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標、

3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場討論（一）、區(qū)域商圈討論

1、城市進展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造等。

2、工程區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費構(gòu)造等。

3、人流討論：人流包括垂直人流及水平人流，討論范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭工程等。（二）、終端消費者討論

1、消費習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

3、偏愛商場：包括查找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其緣由。4、對工程商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿足度等。（三）、投資客戶討論

1、經(jīng)營范圍：找出討論范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手討論

1、競爭者根本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。

2、競爭工程：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費習(xí)性探討1、根本結(jié)論：

消費群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購置方式、消費習(xí)慣等2、專題討論

專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣五、工程經(jīng)營方式論證

1、工程與同類型物業(yè)的比擬論證2、工程業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)進展論證

3、工程消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證4、工程的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證5、工程設(shè)計標準及經(jīng)營治理水平的論證

其次局部、工程可行性討論

一、前言

工程總體狀況進展說明、分析、總結(jié)二、工程概況

1、工程所處的詳細位置、規(guī)模2、工程規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2、依據(jù)工程特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估工程相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對將來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和猜測工程的市場進展趨勢。3、主要競爭對手分析

對區(qū)域內(nèi)競爭者進展調(diào)查及分析比擬4、工程SWOT分析

通過對工程的優(yōu)勢、劣勢、時機與威逼的分析，為工程的定位供應(yīng)依據(jù)5、工程市場定位

通過比擬分析，確定工程的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定工程的開發(fā)設(shè)計方案供應(yīng)依據(jù)6、工程初步開發(fā)設(shè)計方案

通過前述分析比擬，確定工程最正確的開發(fā)、設(shè)計方案7、工程投資本錢估算

估算工程的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、治理費、銷售費、財務(wù)費、不行預(yù)見費及稅費8、工程投資效益猜測

主要依據(jù)工程將來銷售收入及收益狀況，計算工程的投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算工程建成后的近期效益、遠期效益。9、風(fēng)險分析

對工程可能產(chǎn)生的風(fēng)險進展分析及躲避風(fēng)險措施10、可行性討論可行性討論結(jié)論

第三局部、工程規(guī)劃進展建議

一、工程分析1、根本狀況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、時機與威逼。二、工程定位建議

1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素養(yǎng)營造建議

1、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標及理念2、單體設(shè)計建議：建筑風(fēng)格

3、素養(yǎng)營造：活動場地、裝修標準等4、環(huán)境、景觀塑造建議5、物業(yè)治理與效勞要點6、工程配套設(shè)施與功能建議四、商業(yè)布局建議

1、工程商業(yè)籌劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、工程外觀及景觀建議5、工程人流及物流淌向建議五、工程商業(yè)組合建議1、商業(yè)構(gòu)造及業(yè)態(tài)分析2、工程商業(yè)組合的可行性探討3、工程電梯位置和利用建議

4、工程環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議5、工程配套設(shè)施與功能建議

第四局部、招商、營銷傳播策略

一、工程商圈分析

商圈分析（SWOT）：商圈構(gòu)造性分析二、工程租售價格定位1、租賃價格：1）標準租賃期；2）租金價格厘定；3）租金水平展望及猜測；4）租金調(diào)整環(huán)境及遞增率；2、銷售價格1）銷售價格厘定；

2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議3）銷售價格之階段策略性建議4）銷售與租金的價格互動建議及檢討三、商場經(jīng)營方式建議1、直接及間接商鋪出租2、商場經(jīng)營方式的可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》四、營銷傳播策略建議1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù)

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)

4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行招商營銷執(zhí)行方案

第五局部、經(jīng)營治理建議

一、商場前期經(jīng)營治理建議1、商場商業(yè)布局的設(shè)計及掌握2、全程客戶跟進3、商場商戶安排

4、商場內(nèi)外部設(shè)計裝潢參謀5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場日常治理建議7、經(jīng)營治理問題詢問及處理

8、統(tǒng)一治理、經(jīng)營、標準化運作體系。二、商場治理制度制訂1、招商處治理制度

2、商場經(jīng)營治理制度的擬訂3、商場裝修及設(shè)施安裝治理制度4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)三、商場經(jīng)營治理人員的選聘和培訓(xùn)1、商場各級治理人員的選聘2、商場經(jīng)營治理培訓(xùn)資料四、商場治理

1、制定商場經(jīng)營治理目標及規(guī)劃2、制定商場治理標準3、客戶資料分析4、各項資料及文件建檔第六局部、工程標識系統(tǒng)

品牌是21新世紀房地產(chǎn)市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就猶如沒有國旗的國家。一、根本要素系統(tǒng)1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3、中文標準字體（簡稱、全稱）4、英文標準字體（簡稱、全稱）5、中英文標準字體制作6、常用字體7、標準色8、幫助色9、標志幫助圖形

10、標志標準字體使用標準、廣告語應(yīng)用標準二、根本要素組合系統(tǒng)1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特別組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應(yīng)用系統(tǒng)1、案旗

2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋

6、服裝：售樓人員、保安人員、治理人員7、信封、信箋8、旗桿

9、物管識別標志四、導(dǎo)示系統(tǒng)1、售樓招牌2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）4、交通工具五、廣告系統(tǒng)1、路牌、燈箱廣告2、廣告旗3、形象展板

4、標志英文簡稱組合5、標準顏色、幫助顏色

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商業(yè)地產(chǎn)工程營銷參謀工作全套流程

對于本工程的參謀工作內(nèi)容，我們初步劃分為五個階段1、第一階段工作：市場調(diào)查報告2、其次階段工作：詢問籌劃報告

3、第三階段工作：商業(yè)規(guī)劃定位布局4、第四階段工作：招商營銷5、第五階段工作：運營治理

1、第一階段工作：市場調(diào)查報告（1）消費群體調(diào)查與分析

針對消費者消費特點、趨向等進展調(diào)查討論。消費群體進展抽樣調(diào)查，安排戶外攔訪問卷和定點問卷，并完成相應(yīng)調(diào)查報告。（2）商戶調(diào)查報告

針對各類等商家、商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌組合進展調(diào)查討論，并完成相應(yīng)調(diào)查報告。（3）競爭者調(diào)查報告

針對工程區(qū)域現(xiàn)狀及將來潛在競爭工程進展調(diào)查討論，并完成相應(yīng)調(diào)查報告。

2、其次階段工作：詢問籌劃報告（1）宏觀環(huán)境討論

（2）商業(yè)市場討論對商業(yè)市場及商業(yè)地產(chǎn)市場進展討論。

（3）工程區(qū)域環(huán)境分析對本案的區(qū)域環(huán)境及地段價值進展分析討論。（4）商圈分析對本案輻射商圈的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)環(huán)境、生活習(xí)慣、市場容量與進展前景等進展分析討論。

（5）產(chǎn)品定位對產(chǎn)品業(yè)種業(yè)態(tài)定位，供給量、建筑指標定位，產(chǎn)品標準、品質(zhì)定位，產(chǎn)品根本定價定位等。

（6）目標市場定位對目標消費市場進展定位與分級，猜測購力，

推斷本案目標市場消費習(xí)慣,文化定位，及目標市場的推廣模式。（7）可進展規(guī)模猜測依據(jù)上述分析，對本案可進展商業(yè)規(guī)模進展猜測，并就將來工程營業(yè)額及客流量進展猜測。

（8）競爭市場討論依據(jù)市場調(diào)查中的競爭調(diào)查，對本案所面對的現(xiàn)狀及潛在競爭市場進展分析討論，并結(jié)合工程區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)及典型工程進展比擬分析。

（9）產(chǎn)品籌劃包括工程名稱及主題籌劃，建筑平面分析方案，建筑造型分析方案，功能比照分析方案，工程產(chǎn)品缺陷匯總分析與對策方案，工程產(chǎn)品賣點匯總分析方案，工程進展規(guī)劃執(zhí)行方案等。

（10）商業(yè)經(jīng)營組織籌劃包括商業(yè)經(jīng)營治理模式及分析，商業(yè)經(jīng)營治理合作方選擇，商業(yè)品牌引入規(guī)劃與針對產(chǎn)品方案，商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)方案等。

（11）工程開發(fā)財務(wù)分析報告

3、第三階段工作：商業(yè)規(guī)劃

依據(jù)市場調(diào)查報告和詢問籌劃報告，經(jīng)過專業(yè)整合，提出規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，對本工程內(nèi)部的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)組合進展規(guī)劃，并提交“商業(yè)規(guī)劃方案”圖、平面設(shè)計方案以及詳細商鋪單元劃分方案。

4、第四階段工作：招商營銷

通過精確的市場討論及可行性評估、考慮市場風(fēng)格、文化底蘊、消費傾向、市場環(huán)境、經(jīng)濟條件、競爭環(huán)境的不同，來確定工程招商的方向，銷售方式，擬定招商銷售政策，招商方案，并依據(jù)產(chǎn)品設(shè)計，進展主力客戶的選擇引進，品牌商家的遴選引進，以及產(chǎn)品的銷售等工作。

引進主力店品牌商家的招商在其次階段完成后開頭。

在上述工作根底之上，進展銷售策略、銷售方案的制定，組建銷售團隊，進展工程銷售。

5、第五階段工作：運營治理

諾丁山商業(yè)治理集團作為工程的商業(yè)治理方將本著提升工程商業(yè)物業(yè)價值，同時為廣闊入駐商家供應(yīng)一安康良好、公正競爭的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，以及為廣闊消費者制造一個效勞優(yōu)良、便利舒適的購物場所，即效勞好業(yè)主、效勞好商戶、效勞好顧客的原則，為效勞工程供應(yīng)國際先進水平、適合工程特點的優(yōu)質(zhì)商業(yè)治理。

我們將針對工程的特點,擬訂商業(yè)治理方案并依據(jù)甲方要求供應(yīng)參謀或?qū)嶋H治理效勞:包括運營治理框架的搭建、運營治理費用的測算及執(zhí)行;制訂各項商業(yè)治理規(guī)章制度;二次招商治理;租戶治理;消費者效勞;商業(yè)物業(yè)治理;市場信息收集、商業(yè)動態(tài)討論;工程運營狀況的分析與解決方案;商業(yè)媒體經(jīng)營等工作。