“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究

《“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策研究》摘要：“假按揭”是住房按揭貸款的一項(xiàng)重要風(fēng)險(xiǎn)，它擾亂了金融秩序，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此必須采取相關(guān)措施，降低“假按揭”帶來的危害，同時(shí)，一線經(jīng)辦人員在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)住房按揭貸款不能饑不擇食，必須嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，對(duì)于不符合貸款要求或者“打擦邊球”的房地產(chǎn)開發(fā)商、項(xiàng)目和貸款人堅(jiān)決不貸，從源頭上降低“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥倾y行工作人員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐行為，“假按揭”才得以發(fā)生，因此要防止“假按揭”，銀行的責(zé)任最大摘要：由于我國按揭業(yè)務(wù)起步晚，國內(nèi)商業(yè)銀行缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)積累，加上相關(guān)法律的不健全，導(dǎo)致了目前不少房地產(chǎn)業(yè)“假按揭”現(xiàn)象的產(chǎn)生。“假按揭”大量占用銀行資金，極容易形成不良貸款，危害信貸資金的安全。規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展、建立以身份證管理為核心的社會(huì)信用體系將有助于防范“假按揭”現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：“假按發(fā)揭”；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)一、“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（一）按揭權(quán)人（銀行）的風(fēng)險(xiǎn)近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住房按揭貸款在各銀行貸款規(guī)模中所占的比率越來越大。有統(tǒng)計(jì)顯示，銀行按揭貸款占大型房地產(chǎn)公司融資來源的7成，占小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例則近100%。監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，某銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款總額中有6.05%涉嫌“假按揭”。對(duì)于銀行來說，“假按揭”造成的風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到還款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。還款能力體現(xiàn)的是借款人的客觀財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的可能性。對(duì)銀行而言，把握住借款人的還款能力，就基本把握住了第一還款來源，而第一還款來源恰恰是貸款安全最重要的保障。（二）按揭人（購房人）的風(fēng)險(xiǎn)先看一個(gè)案例：國龍大廈是廣州市國龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年開始公開發(fā)售的商品房。如今國龍大廈已有100多套房屋的業(yè)主查出自己的房產(chǎn)存在問題，不少業(yè)主購房多年卻沒有拿到房產(chǎn)證。原來，國龍大廈開發(fā)商一開始就玩了花招：先讓其職工購房，辦理“假按揭”，在銀行付款后，開發(fā)商以職工名義再將房屋轉(zhuǎn)售，而給現(xiàn)在業(yè)主的就是假房產(chǎn)證。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，國龍大廈的房子有的還是一房多售，房屋的第一個(gè)業(yè)主是開發(fā)商的職工，而此后房屋轉(zhuǎn)售多次，有了第二個(gè)、第三個(gè)業(yè)主，這些業(yè)主要么沒有房產(chǎn)證，要么拿的是假房產(chǎn)證。在重復(fù)按揭的時(shí)候，由于房產(chǎn)的特定性和唯一性，真正能獲得房產(chǎn)的人只可能有一個(gè)，故其他被陷入“假按揭”陷阱的按揭人只能轉(zhuǎn)而享有債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)；在虛假房產(chǎn)按揭的時(shí)候，由于房產(chǎn)是虛假的，購房人根本不能獲得履行。無論何種情況，都使購房人通過購房交易達(dá)到擁有住房的目的落空，在此過程中遭到的各項(xiàng)損失，均只能通過要求欺詐或惡意串通的各方賠償各項(xiàng)損失主張權(quán)利。然而“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，開發(fā)商往往已出現(xiàn)嚴(yán)重的支付危機(jī)或已攜款潛逃，尋求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任已不可能。（三）售樓者（房地產(chǎn)開發(fā)商）的風(fēng)險(xiǎn)在“假按揭”情況下，由于實(shí)際借款人是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們實(shí)際承擔(dān)著按期還款的責(zé)任。巨大的資金壓力使得房地產(chǎn)開發(fā)具有高度的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商必須確保工程進(jìn)度、銷售狀況按照預(yù)期進(jìn)行，任一環(huán)節(jié)不到位，或政策稍有變動(dòng)，市場稍有變化，都會(huì)使“假按揭”的行為敗露。在“假按揭”情況下，房產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條時(shí)時(shí)都有斷裂之危險(xiǎn)?！凹侔唇摇毙袨橐坏┍┞?，勢必給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來毀滅性的打擊，房產(chǎn)商可能承擔(dān)從民事、行政到刑事的多種法律責(zé)任。二、防范“假按揭”貸款的措施“假按揭”是住房按揭貸款的一項(xiàng)重要風(fēng)險(xiǎn)，它擾亂了金融秩序，增加了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此必須采取相關(guān)措施，降低“假按揭”帶來的危害。正如前面分析原因時(shí)指出的，“假按揭”行為的產(chǎn)生，其本質(zhì)原因有兩個(gè)：開發(fā)商方面的原因，和銀行部門的無視行為，從制度和經(jīng)濟(jì)上看，正是由于目前按揭方式有利可圖，才使得“假按揭”這種行為十分猖獗，因此防范“假按揭”可以從以下幾方面著手：（一）房地產(chǎn)開發(fā)商方面.通過資產(chǎn)重組，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)的實(shí)力加快現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組，擴(kuò)大規(guī)模、提高企業(yè)自身的實(shí)力。在具體實(shí)施資產(chǎn)重組時(shí)，既可以讓一部分有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助資本市場，通過資本運(yùn)作，以控股的形式，形成緊密的或松散的企業(yè)集團(tuán)；也鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)采用兼并現(xiàn)有中小開發(fā)企業(yè)的方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；也可以通過企業(yè)間的項(xiàng)目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式來優(yōu)化資源組合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。.大力發(fā)展資本市場，拓寬企業(yè)融資渠道針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、負(fù)債率高這一現(xiàn)狀，目前應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展符合法律法規(guī)的資本市場，通過房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票、向社會(huì)發(fā)行企業(yè)債券以及吸引社會(huì)各類基金尤其是商業(yè)保險(xiǎn)基金加盟等方式來拓展房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道，來增加開發(fā)商的自有資金。（二）貸款銀行方面.加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)格把握貸款準(zhǔn)入關(guān)能否發(fā)現(xiàn)“假按揭”，相關(guān)的一線經(jīng)辦人員責(zé)任重大。事實(shí)上，往往是一線經(jīng)辦人員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐情況，才使“假按揭”得以發(fā)生。在“假按揭”的風(fēng)險(xiǎn)防范上，應(yīng)該按銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求，建立一套適合一線經(jīng)辦人員執(zhí)行的行之有效的科學(xué)的管理制度，提高貸款審批的獨(dú)立性和科學(xué)性，保證信貸資產(chǎn)質(zhì)量的真實(shí)性和及時(shí)性，在制度上減少“假按揭”的發(fā)生頻率，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一線經(jīng)辦人員在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)住房按揭貸款不能饑不擇食，必須嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，對(duì)于不符合貸款要求或者“打擦邊球”的房地產(chǎn)開發(fā)商、項(xiàng)目和貸款人堅(jiān)決不貸，從源頭上降低“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。.銀行完善調(diào)查、審批、監(jiān)管體制在“假按揭”中，銀行對(duì)此負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。因?yàn)橥倾y行工作人員不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的欺詐行為，“假按揭”才得以發(fā)生，因此要防止“假按揭”，銀行的責(zé)任最大。要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款，嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，行為不規(guī)范的開發(fā)商，不得審批發(fā)放貸款；加強(qiáng)貸款管理，對(duì)已發(fā)放的貸款實(shí)行全過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)帳戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付；嚴(yán)格進(jìn)行貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查的“三查”制度。審查借款人資信和交易的真實(shí)性，落實(shí)貸前調(diào)查和客戶面談制度，真實(shí)了解貸款人購房意愿及還款能力，防止開發(fā)商利用關(guān)系人、內(nèi)部員工等的名義虛構(gòu)購房合同；嚴(yán)格審查貸款項(xiàng)目，嚴(yán)格控制市場銷路不暢的項(xiàng)目進(jìn)行按揭合作，對(duì)按揭項(xiàng)目的價(jià)格定位進(jìn)行市場調(diào)查和分析，對(duì)同一區(qū)域或相同檔次的樓盤進(jìn)行比較，同時(shí)引進(jìn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)評(píng)估價(jià)格嚴(yán)格審查；加強(qiáng)貸款抵押物管理，及時(shí)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理商品房銷售備案和抵押預(yù)登記手續(xù)，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開發(fā)商及時(shí)辦理分戶產(chǎn)權(quán)，完善個(gè)人住房貸款的抵押登記手續(xù)。.運(yùn)用法律手段，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任“假按揭”情況之所以屢禁不止，很大一部分原因是當(dāng)事人責(zé)任較輕，使當(dāng)事人無所顧忌。事實(shí)上在我國刑法中已經(jīng)有了對(duì)金融欺詐有相關(guān)的處罰條款，商業(yè)銀行應(yīng)該積極采用法律手段來追究當(dāng)事人的責(zé)任。在“假按揭”中，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違反法律。因此銀行在發(fā)現(xiàn)“假按揭”情況后，要積極向司法機(jī)關(guān)報(bào)案，注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到應(yīng)有的法律制裁。.加快建立個(gè)人信用管理體系住房按揭貸款是購房人向銀行申請(qǐng)貸款用于購買住房的行為，購房人在貸款行為中是負(fù)無限責(zé)任的，也就是說，借款人終生都有償還貸款的義務(wù)。只要購房人有償還能力，都應(yīng)該償還銀行貸款，無論該住房是否存在、貶值或發(fā)生其它情況（例如房屋質(zhì)量，產(chǎn)權(quán)糾紛等）。就銀行方面來說，只有銀行方面真實(shí)發(fā)放了貸款，沒有違反法律、法規(guī)和部門規(guī)章的過錯(cuò)，盡到了告知和提示信貸風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)，沒有超出訴訟時(shí)效，銀行均有權(quán)利向法院請(qǐng)求保護(hù)其債權(quán)。（三）政府方面.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的總量，將房地產(chǎn)開發(fā)用地市場化，盡快完善建筑用地和房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、管理以及對(duì)違法違規(guī)行為的處罰等制度，避免房地產(chǎn)開發(fā)用地“黑洞”，避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)用地，穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià),政府在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，既要顧及廣大購房人對(duì)高房價(jià)的不滿，同時(shí)也要顧及銀行和房地產(chǎn)業(yè)的利益，減少“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生；國土、建設(shè)行政部門要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建程序，加強(qiáng)期房銷售管理,減少項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛，降低“假按揭”貸款的損失；建設(shè)、房管行政部門要開辦并規(guī)范貸款合同預(yù)登記,以確保銀行權(quán)益在預(yù)售階段能得到充分保證；建設(shè)行政主管部門和工商行政管理部門加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和經(jīng)營行為的審查，加強(qiáng)對(duì)“假按揭”行為的行政處罰力度。.建立以身份證管理為核心的社會(huì)信用體系由于我國個(gè)人信用管理體系不健全，借款人采用逃避、遷居等措施可以有效的逃脫債務(wù)，我國應(yīng)該建立以身份證管理為核心的社會(huì)信用體系，將重大收入、支出、資產(chǎn)、負(fù)債等內(nèi)容均納入信息登記，將大大提高個(gè)人信用管理效率，提高個(gè)人社會(huì)信用，包括銀行在內(nèi)社會(huì)各部門將從中受益。銀行也可以借此減少“假按揭”帶來的風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)[1]張建華.“假按揭”產(chǎn)生的原因及其防范J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2004,(4):128-129.[2]馮宗容，廖喜生.“假按揭”產(chǎn)生原因及其識(shí)別與防范探析[幾福建論壇?人文社會(huì)科學(xué)版,2005,(4):21-24.[3]史曉南，陳育.“假按揭”