房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策講義

#附一企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）納稅人識別號：口口口口口口口口口口口口口口口納稅人名稱： 金額單元：人民幣元（列至角分）行次項(xiàng) 目本期金額累計(jì)金額1一、憑據(jù)實(shí)際利潤額預(yù)繳2營業(yè)收入3營業(yè)本錢4利潤總額5加：特定業(yè)務(wù)盤算的應(yīng)納稅所得額6減：不征稅收入7免稅收入8彌補(bǔ)以前年度虧損9實(shí)際利潤額（4行+5行-6行-7行-8行）10稅率(25%)11應(yīng)納所得稅額12減：減免所得稅額13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額—14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額15應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11行-12行T3行T4行）—16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額17本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額—18二、憑據(jù)上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳19上一納稅年度應(yīng)納稅所得額—20本月（季）應(yīng)納稅所得額（19行X1/4或1/12）21稅率(25%)22本月（季）應(yīng)納所得稅額（20行X21行）23三、憑據(jù)稅務(wù)構(gòu)造確定的其他要領(lǐng)預(yù)繳24本月（季）確定預(yù)繳的所得稅額25總分機(jī)構(gòu)納稅人26總機(jī)構(gòu)總機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)偹枚愵~（15行或22行或24行X總機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)傤A(yù)繳比例）27財(cái)務(wù)會(huì)合分派所得稅額28分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)偹枚愵~（15行或22行或24行X分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)偙壤?9其中：總機(jī)構(gòu)獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營部分應(yīng)分?jǐn)偹枚愵~30總機(jī)構(gòu)已打消分支機(jī)構(gòu)應(yīng)分?jǐn)偹枚愵~31分支機(jī)構(gòu)分派比例32分派所得稅額

綜合案例：東方房地產(chǎn)公司是一家內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，創(chuàng)建于20X8年1月,企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，目前開發(fā)的項(xiàng)目有東方嘉園一期和二期。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅毛利率為15%,城建稅稅率為7%,教誨費(fèi)附加征收率為3%,土地增值稅預(yù)征率為3%,假設(shè)20x9年度利潤表如下所示。體例單元：東方房地產(chǎn)公司項(xiàng)目利潤表20x9年度單元：元上年金額本年累計(jì)數(shù)一、營業(yè)收入205000000減：營業(yè)本錢166460000營業(yè)稅金及附加17365000銷售用度7652000治理用度8500000財(cái)務(wù)用度652000資產(chǎn)減值損失1500000加：公允代價(jià)變動(dòng)收益（損失以號填列）5000000投資收益（損失以號填列）2500000其中：春聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以號填列）10403000加：營業(yè)外收入1000000減：營業(yè)外支出1252000其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處理損失三、利潤總額（虧損總額以號填列）10151000減：所得稅用度四、凈利潤（凈虧損以號填列）五、每股收益：（一）根本每股收益（二）稀釋每股收益其他資料如下：一期項(xiàng)目已經(jīng)于20X9年9月30日完工，20X9年全部實(shí)現(xiàn)銷售。一期項(xiàng)目20X9年度確認(rèn)銷售收入20300萬元。20X8年收到預(yù)售房款12000萬元，20X9年收到預(yù)售房款5300萬元；完工后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售8200萬元，其中管帳上確認(rèn)銷售收入3000萬元，另有5200萬元房款已收，但尚不切合收入確認(rèn)條件，管帳上尚未將其確認(rèn)為收入。二期項(xiàng)目于20X9年5月1日切合預(yù)售條件開始預(yù)售，20X9年收到預(yù)售款項(xiàng)6000萬元。該公司一期的可售總面積為51000平方米，銷售均價(jià)為5000元/平方米，假設(shè)不考慮銷售代價(jià)變動(dòng)因素。20X9年6月份與其施工單元M公司簽訂工抵協(xié)議，將其開發(fā)的獨(dú)棟商務(wù)樓一棟抵頂其工程欠款2200萬元。與該商務(wù)樓同戶型的同期平均售價(jià)2100萬元，本錢為1680萬元。20X8年12月與甲公司簽訂租賃協(xié)議，約定20X8年12月21日將其開發(fā)的一棟商務(wù)樓租賃給甲公司使用，該寫字樓的造價(jià)為2000萬元，年租金為200萬元。20X9年12月31日，該商務(wù)樓的公允代價(jià)為2500萬元，20X9年收到租賃收入200萬元，本地稅務(wù)構(gòu)造劃定該資產(chǎn)的折舊要領(lǐng)為年限平均法，折舊年限為20年，無凈殘值。東方房地產(chǎn)公司對投資性房地產(chǎn)接納公允代價(jià)模式計(jì)量。20X9年度管帳上確認(rèn)租金收入200萬元，確認(rèn)公允代價(jià)變動(dòng)收益500萬元。20X9年度收到其全資子公司N公司分回利潤200萬元，東方房地產(chǎn)公司對N公司接納本錢法核算，20X9年取得國債利息收入50萬元。一期項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)物可銷售總面積51000平方米，完工后的實(shí)際本錢為20910萬元，憑據(jù)稅法例定納稅調(diào)解后的計(jì)稅本錢為20400萬元。20X8年度預(yù)售款項(xiàng)實(shí)際交納營業(yè)稅金及附加1020萬元已在20X8年度稅前扣除。銷售用度中，告白費(fèi)支出465萬元；業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)115萬元；上年度結(jié)轉(zhuǎn)未扣除的告白、宣傳費(fèi)為20萬元。治理用度中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出220萬元。全年人為支出320萬元，沒有不公道支出，其中安頓殘疾人員支付人為15萬元。管帳上沒有計(jì)提職工福利費(fèi)，按實(shí)際產(chǎn)生額據(jù)實(shí)列支，當(dāng)年福利費(fèi)支出47萬元；工會(huì)經(jīng)費(fèi)按人為總額的2%撥繳至工會(huì)賬戶，取得《工會(huì)經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)》；當(dāng)年實(shí)際產(chǎn)生職工教誨經(jīng)費(fèi)支出7.5萬元，上年度結(jié)轉(zhuǎn)未扣除的職工教誨經(jīng)費(fèi)為2萬元。按本地政府劃定的范疇和尺度為職工交納根本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)15萬元。為職工支付商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)支出6000元，由公司包袱。由于急需資金，于20X9年1月5日向某非金融機(jī)構(gòu)借款1200萬元，年利率8%，已于20X9年9月5日歸還本息。（注：同期銀行同種貸款年利率為6%）該利息支出不切合資本化條件，管帳核算上按劃定計(jì)入財(cái)務(wù)用度。折舊用度89萬元。其中20X8年12月31日，東方房地產(chǎn)公司將開發(fā)完工的商務(wù)樓轉(zhuǎn)為自用辦公樓，辦公樓入賬代價(jià)960萬元，20X9年10月，將此辦公樓對外銷售。該辦公樓接納年限平均法折舊，年限為20年，殘值為零，20X9年度計(jì)提折舊40萬元。 營業(yè)外支出中，車輛交通違章罰款2000元；通過中華慈善總會(huì)向希望小學(xué)捐款」20萬元，已取得財(cái)務(wù)部分印制的公益性捐贈(zèng)票據(jù)；向本地書畫社直接捐贈(zèng)5萬元。20X9年度，該公司憑據(jù)管帳準(zhǔn)則的劃定對應(yīng)收賬款計(jì)提了150萬元的壞賬準(zhǔn)備，壞賬準(zhǔn)備期初金額為0。經(jīng)本地稅務(wù)構(gòu)造批準(zhǔn)，可彌補(bǔ)以前年度虧損額300萬元。20X9年度累計(jì)預(yù)繳企業(yè)所得稅65萬元。除上述資料外無其他調(diào)解事項(xiàng)，憑據(jù)上述資料進(jìn)行東方房地產(chǎn)公司20X9年度的所得稅匯算。要求：憑據(jù)上述資料，填制企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表。中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）稅款所屬期間： 年 月日至 年月 日納稅人名稱：納稅人識別號：□□□□口口口口口口口口□□□ 金額單元：元（列至角分）類別行次項(xiàng) 目金額利潤總額盤算1、營業(yè)收入（填附表一）2減：營業(yè)本錢（填附表二）3營業(yè)稅金及附加4銷售用度（填附表二）5治理用度（填附表二）6財(cái)務(wù)用度（填附表二）7資產(chǎn)減值損失8力加公允代價(jià)變動(dòng)收益9投資收益10二、營業(yè)利潤11力加營業(yè)外收入（填附表一）12減：營業(yè)外支出（填附表二）13三、利潤總額（10+11—12）應(yīng)納稅所得額盤算14力加納稅調(diào)解增加額（填附表三）15減：納稅調(diào)解淘汰額（填附表三）16其中：不征稅收入17免稅收入18減計(jì)收入19減、免稅項(xiàng)目所得20加計(jì)扣除21抵扣應(yīng)納稅所得額22力加境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損23納稅調(diào)解后所得（13+14—15+22）24減：彌補(bǔ)以刖年度虧損（填附表四）25應(yīng)納稅所得額（23—24）應(yīng)納稅額盤算26稅率（25%）27應(yīng)納所得稅額（25x26）28減：減免所得稅額（填附表五）29減：抵免所得稅額（填附表五）30應(yīng)納稅額（27—28—29）31力加境外所得應(yīng)納所得稅額（填附表六）32減：境外所得抵免所得稅額（填附表六）33實(shí)際應(yīng)納所得稅額（30+31—32）34減：本年累計(jì)實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額35其中：匯總納稅的總機(jī)構(gòu)分?jǐn)傤A(yù)繳的稅額36匯總納稅的總機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)調(diào)庫預(yù)繳的稅額

37匯總納稅的總機(jī)構(gòu)所屬分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偟念A(yù)繳稅額38歸并納稅（母子體制）成員企業(yè)就地預(yù)繳比例39歸并納稅企業(yè)就地預(yù)繳的所得稅額40本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額（33-34）附列資料41以前年度多繳的所得稅額在本年抵減額42以前年度應(yīng)繳未繳在本年入庫所得稅額納稅人公章：署理申報(bào)中介機(jī)構(gòu)公章：主管稅務(wù)構(gòu)造受理章：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人及執(zhí)業(yè)證件號碼：受理人：申報(bào)日期：年月日署理申報(bào)日期：年月日受理日期：年月日企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表一（1）收入明細(xì)表填報(bào)時(shí)間：年月日 金額單元:元（列至角分）行次項(xiàng) 目金額1一、銷售（營業(yè)）收入合計(jì)（2+13）2（一）營業(yè)收入合計(jì)（3+8）31.主營業(yè)務(wù)收入（4+5+6+7）4（1）銷售貨品5（2）提供勞務(wù)6（3）讓渡資產(chǎn)使用權(quán)7（4）制作條約82.其他業(yè)務(wù)收入（9+10+11+12）9（1）質(zhì)料銷售收入10（2）代購代銷手續(xù)費(fèi)收入11（3）包裝物出租收入12（4）其他13（二）視同銷售收入（14+15+16）14（1）非錢幣性生意業(yè)務(wù)視同銷售收入15（2）貨品、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)視同銷售收入16（3）其他視同銷售收入17二、營業(yè)外收入(18+19+20+21+22+23+24+25+26)181920212223242526經(jīng)辦人（簽章）： 法定代表人（簽章）：

企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表三納稅調(diào)解項(xiàng)目明細(xì)表填報(bào)時(shí)間： 年月日 金額單元：元（列至角分）行次項(xiàng)目賬載金額稅收金額調(diào)增金額調(diào)減金額12341一、收入類調(diào)解項(xiàng)目**21.視同銷售收入（填寫附表一）***#32.擔(dān)當(dāng)捐贈(zèng)收入**43.不切合稅收劃定的銷售折扣和折讓**54.未按權(quán)責(zé)產(chǎn)生制原則確認(rèn)的收入*65.按權(quán)益法核算恒久股權(quán)投資對初始投資本錢調(diào)解確認(rèn)收益***76.按權(quán)益法核算的恒久股權(quán)投資持有期間的投資損益***87.特殊重組*98.一般重組*109.公允代價(jià)變動(dòng)凈收益（填寫附表七）**1110.確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)貼1211.境外應(yīng)稅所得（填寫附表六）***1312.不允許扣除的境外投資損失***1413.不征稅收入（填附表一［3］）***1514.免稅收入（填附表五）***1615.減計(jì)收入（填附表五）***1716.減、免稅項(xiàng)目所得（填附表五）***1817.抵扣應(yīng)納稅所得額（填附表五）***1918.其他20二、扣除類調(diào)解項(xiàng)目**211.視同銷售本錢（填寫附表二）***222.人為薪金支出233.職工福利費(fèi)支出244.職工教誨經(jīng)費(fèi)支出255.工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出266.業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出*277.告白費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出（填寫附表八）**288.捐贈(zèng)支出*299.利息支出3010.住房公積金*3111.罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失**3212.稅收滯納金**3313.贊助支出**3414.種種根本社會(huì)保障性繳款3515.增補(bǔ)養(yǎng)老保險(xiǎn)、增補(bǔ)醫(yī)療保險(xiǎn)3616.與未實(shí)現(xiàn)融資收益相關(guān)在當(dāng)期確認(rèn)的財(cái)務(wù)用度3717.與取得收入無關(guān)的支出**

附二：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理懲罰措施第一章總則第一條憑據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收治理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收執(zhí)法、行政法例的劃定，制定本措施。第二條本措施適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包羅土地的開發(fā)，制作、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他修建物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)物。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)物切合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一） 開發(fā)產(chǎn)物竣工證明質(zhì)料已報(bào)房地產(chǎn)治理部分存案。（二） 開發(fā)產(chǎn)物已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)物已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收治理法》第三十五條劃定的情形，稅務(wù)構(gòu)造可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按審定征收方法進(jìn)行征收治理，并逐步范例，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收治理法》等稅收執(zhí)法、行政法例的劃定進(jìn)行處理懲罰，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按審定征收方法進(jìn)行征收、治理。第二章收入的稅務(wù)處理懲罰第五條開發(fā)產(chǎn)物銷售收入的范疇為銷售開發(fā)產(chǎn)物歷程中取得的全部價(jià)款,包羅現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部分、單元和企業(yè)收取的種種基金、用度和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)物價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按劃定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)物價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部分、單元開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行治理。第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售條約》或《房地產(chǎn)預(yù)售條約》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下劃定確認(rèn)：（一） 接納一次性全額收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二） 接納分期收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)按銷售條約或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三） 接納銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)按銷售條約或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款治理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四） 接納委托方法銷售開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：接納支付手續(xù)費(fèi)方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)按銷售條約或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。接納視同買斷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)物的，屬于企業(yè)與購置方簽訂銷售條約或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方配合簽訂銷售條約或協(xié)議的，如果銷售條約或協(xié)議中約定的代價(jià)高于買斷代價(jià)，則應(yīng)按銷售條約或協(xié)議中約定的代價(jià)盤算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售條約或協(xié)議中約定的代價(jià)低于買斷代價(jià)，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售條約或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷代價(jià)盤算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。接納基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)物的，屬于由企業(yè)與購置方簽訂銷售條約或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方配合簽訂銷售條約或協(xié)議的，如果銷售條約或協(xié)議中約定的代價(jià)高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售條約或協(xié)議中約定的代價(jià)盤算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按劃定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售條約或協(xié)議約定的代價(jià)低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)盤算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售條約的,則應(yīng)按基價(jià)加上按劃定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)物清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 接納包銷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)物的，包銷期內(nèi)可憑據(jù)包銷條約的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)劃定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)物，企業(yè)應(yīng)憑據(jù)包銷條約或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)物用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、嘉獎(jiǎng)、對外投資、分派給股東或投資人、補(bǔ)償債務(wù)、調(diào)換其他企事業(yè)單元和小我私家的非錢幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)物所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的要領(lǐng)溫順序?yàn)椋海ㄒ唬?按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)物市場銷售代價(jià)確定；（二） 由主管稅務(wù)構(gòu)造參照本地同類開發(fā)產(chǎn)物市場公允代價(jià)確定；（三） 按開發(fā)產(chǎn)物的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)物的本錢利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)構(gòu)造確定。第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國度稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列劃定進(jìn)行確定： （一） 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和籌劃單列市人民政府所在地都會(huì)城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（二） 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%0（三） 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地域的，不得低于5%。（四） 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)物取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）盤算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)物完工后，企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)結(jié)算其計(jì)稅本錢并盤算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目歸并盤算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)物實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差別調(diào)解情況的陳訴以及稅務(wù)構(gòu)造需要的其他相關(guān)資料。第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)物在尚未完工或治理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)物交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三章本錢、用度扣除的稅務(wù)處理懲罰第十一條企業(yè)在進(jìn)行本錢、用度的核算與扣除時(shí)，必須按劃定區(qū)分期間用度和開 發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢。 第十二條企業(yè)產(chǎn)生的期間用度、已銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按劃定扣除。第十三條開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢的核算應(yīng)按第四章的劃定進(jìn)行處理懲罰。 第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單元工程本錢確認(rèn)。可售面積單元工程本錢和已銷開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅本錢按下列公式盤算確定： 可售面積單元工程本錢=本錢工具總本錢：本錢工具總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅本錢=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單元工程本錢第十五條企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)物和憑據(jù)有關(guān)執(zhí)法、法例或條約劃定對已售開發(fā)產(chǎn)物（包羅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、調(diào)養(yǎng)、修理等實(shí)際產(chǎn)生的維修用度，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按劃定移交給有關(guān)部分、單元的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)制作的會(huì)所、物業(yè)治理場合、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下劃定進(jìn)行處理懲罰： （一） 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單元的，可將其視為大眾配套設(shè)施，其制作用度按大眾配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)劃定進(jìn)行處理懲罰。 （二） 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單元以外其他單元的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除企業(yè)自用應(yīng)按制作牢固資產(chǎn)進(jìn)行處理懲罰外，其他一律按制作開發(fā)產(chǎn)物進(jìn)行處理懲罰。第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)制作的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢，其 中，由企業(yè)與國度有關(guān)業(yè)務(wù)治理部分、單元合資建立，完工后有償移交的，國度有關(guān)業(yè)務(wù)治理部分、單元賜與的經(jīng)濟(jì)賠償可直接抵扣該項(xiàng)目的制作本錢，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)解當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十九條企業(yè)接納銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)物的，凡約定企業(yè)為購置方的按揭貸款提供包管的，其銷售開發(fā)產(chǎn)物時(shí)向銀行提供的包管金（包管金）不得從銷售收入中減除，也不得作為用度在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際產(chǎn)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)物的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售用度（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不凌駕委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。第二十一條企業(yè)的利息支出按以下劃定進(jìn)行處理懲罰：（一） 企業(yè)為制作開發(fā)產(chǎn)物借入資金而產(chǎn)生的切合稅收劃定的借款用度，可按企業(yè)管帳準(zhǔn)則的劃定進(jìn)行歸集和分派，其中屬于財(cái)務(wù)用度性質(zhì)的借款用度，可直接在稅前扣除。 （二） 企業(yè)團(tuán)體或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)倛F(tuán)體內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間公道的分?jǐn)偫⒂枚龋褂媒杩畹钠髽I(yè)分?jǐn)偟墓览?zhǔn)予在稅前扣除。 第二十二條企業(yè)因國度無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)劃定在稅前扣除。 第二十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)物（以本錢工具為計(jì)量單元）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)劃定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)物轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未凌駕12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊用度。第四章計(jì)稅本錢的核算第二十五條計(jì)稅本錢是指企業(yè)在開發(fā)、制作開發(fā)產(chǎn)物（包羅牢固資產(chǎn)，下同）歷程中所產(chǎn)生的憑據(jù)稅收劃定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)本錢工具的各項(xiàng)用度。第二十六條本錢工具是指為歸集和分派開發(fā)產(chǎn)物開發(fā)、制作歷程中的各項(xiàng)泯滅而確定的用度包袱項(xiàng)目。計(jì)稅本錢工具簡直定原則如下：（一） 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)物能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅本錢工具進(jìn)行本錢核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性本錢工具進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)本錢攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的本錢工具。 （二） 分類歸集原則。對同一開發(fā)所在、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)物結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差別的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)本錢工具進(jìn)行核算。 （三） 功效區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有差別使用功效時(shí)，可以作為獨(dú)立的本錢工具進(jìn)行核算。 （四） 訂價(jià)差別原則。開發(fā)產(chǎn)物因其產(chǎn)物類型或功效差別等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差別的，應(yīng)分別作為本錢工具進(jìn)行核算。 （五） 本錢差別原則。開發(fā)產(chǎn)物因修建上存在明顯差別可能導(dǎo)致其制作本錢出現(xiàn) 較大差別的，要分別作為本錢工具進(jìn)行核算。（六） 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方互助開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別分別本錢工具進(jìn)行核算。本錢工具由企業(yè)在開工之前公道確定，并報(bào)主管稅務(wù)構(gòu)造存案。本錢工具一經(jīng)確定，不能隨意變動(dòng)或相互殽雜，如確需改釀本錢工具的，應(yīng)征得主管稅務(wù)構(gòu)造同意。第二十七條開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷賠償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而產(chǎn)生的各項(xiàng)用度，主要包羅土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變動(dòng)用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷賠償支出、安頓及動(dòng)遷支出、回遷房制作支出、農(nóng)作物賠償費(fèi)、危房賠償費(fèi)等。（二） 前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期產(chǎn)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、籌劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、園地通平等前期用度。（三） 修建安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)歷程中產(chǎn)生的各項(xiàng)修建安裝用度。主要包羅開發(fā)項(xiàng)目修建工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（四） 底子設(shè)施建立費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)歷程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)底子設(shè)施支出，主要包羅開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)門路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和情況衛(wèi)生、園林綠化等園林情況工程費(fèi)。（五） 大眾配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單元的大眾配套設(shè)施支出。（六） 開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和治理開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的，且不能將其歸屬于特定本錢工具的本錢用度性支出。主要包羅治理人員人為、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)掩護(hù)費(fèi)、工程治理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施制作費(fèi)等。第二十八條企業(yè)計(jì)稅本錢核算的一般步伐如下：（一） 對當(dāng)期實(shí)際產(chǎn)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及產(chǎn)生的所在、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入本錢工具的本錢和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間用度。同時(shí)還應(yīng)按劃定對在有關(guān)預(yù)提用度和待攤用度進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。（二） 對應(yīng)計(jì)入本錢工具中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提用度、待攤用度等公道的分別為直接本錢、間接本錢和配合本錢，并按劃定將其公道的歸集、分派至已完工本錢工具、在建本錢工具和未建本錢工具。（三） 對期前已完工本錢工具應(yīng)包袱的本錢用度按已銷開發(fā)產(chǎn)物、未銷開發(fā)產(chǎn)物和牢固資產(chǎn)進(jìn)行分派，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)物包袱的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)物應(yīng)包袱的本錢用度待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（四） 對本期已完工本錢工具分類為開發(fā)產(chǎn)物和牢固資產(chǎn)并對其計(jì)稅本錢進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)物的，應(yīng)按可售面積盤算其單元工程本錢，據(jù)此再盤算已銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢和未銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)物的計(jì)稅本錢，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)物計(jì)稅本錢待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（五） 對本期未完工僧人未制作的本錢工具應(yīng)當(dāng)包袱的本錢用度，應(yīng)按分別創(chuàng)建明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)物完工后再予結(jié)算。第二十九條企業(yè)開發(fā)、制作的開發(fā)產(chǎn)物應(yīng)按制造本錢法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)物本錢中的用度屬于直接本錢和能夠分清本錢工具的間接本錢，直接計(jì)入本錢工具，配合本錢和不能分清包袱工具的間接本錢，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分派至各本錢工具，具體分派要領(lǐng)可按以下劃定選擇其一： （一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)本錢工具占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分派。一次性開發(fā)的，按某一本錢工具占地面積占全部本錢工具占地總面積的比例進(jìn)行分派。分期開發(fā)的，首先按本期全部本錢工具占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分派，然后再按某一本錢工具占地面積占期內(nèi)全部本錢工具占地總面積的比例進(jìn)行分派。期內(nèi)全部本錢工具應(yīng)包袱的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期 本錢工具配合包袱的占地面積。 （二） 修建面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)本錢工具修建面積占開發(fā)用地總修建面積的比例進(jìn)行分派。 一次性開發(fā)的，按某一本錢工具修建面積占全部本錢工具修建面積的比例進(jìn)行分派。 分期開發(fā)的，首先定期內(nèi)本錢工具修建面積占開發(fā)用地籌劃修建面積的比例進(jìn) 行分派，然后再按某一本錢工具修建面積占期內(nèi)本錢工具總修建面積的比例進(jìn)行分派。 （三） 直接本錢法。指定期內(nèi)某一本錢工具的直接開發(fā)本錢占期內(nèi)全部本錢工具直接開發(fā)本錢的比例進(jìn)行分派。（四） 預(yù)算造價(jià)法。指定期內(nèi)某一本錢工具預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部本錢工具預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分派。 第三十條企業(yè)下列本錢應(yīng)按以下要領(lǐng)進(jìn)行分派：（一） 土地本錢，一般按占地面積法進(jìn)行分派。如果確需結(jié)合其他要領(lǐng)進(jìn)行分派 的，應(yīng)商稅務(wù)構(gòu)造同意。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)本錢經(jīng)商稅務(wù)構(gòu)造同意后可先按土地整體預(yù)算本錢進(jìn)行分派，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)解。 （二） 單獨(dú)作為過渡性本錢工具核算的大眾配套設(shè)施開發(fā)本錢，應(yīng)按修建面積法進(jìn)行分派。 （三） 借款用度屬于差別本錢工具配合包袱的，按直接本錢法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分派。（四） 其他本錢項(xiàng)目的分派法由企業(yè)自行確定。第三十一條企業(yè)以非錢幣生意業(yè)務(wù)方法取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列劃定確定其本錢： （一） 企業(yè)、單元以調(diào)換開發(fā)產(chǎn)物為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列劃定進(jìn)行處理懲罰：調(diào)換的開發(fā)產(chǎn)物如為該項(xiàng)土地開發(fā)、制作的，擔(dān)當(dāng)投資的企業(yè)在擔(dān)當(dāng)土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其本錢，待首次分出開發(fā)產(chǎn)物時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)物（包羅首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允代價(jià)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歷程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)盤算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的本錢。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。調(diào)換的開發(fā)產(chǎn)物如為其他土地開發(fā)、制作的，擔(dān)當(dāng)投資的企業(yè)在投資生意業(yè)務(wù)產(chǎn)生時(shí)，按應(yīng)支付開發(fā)產(chǎn)物市場公允代價(jià)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歷程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)盤算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的本錢。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得本錢還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。（二） 企業(yè)、單元以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，擔(dān)當(dāng)投資的企業(yè)應(yīng)在投資生意業(yè)務(wù)產(chǎn)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允代價(jià)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歷程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)盤算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得