CBRE+2023荷蘭房地產(chǎn)市場展望

Nederland

Bekijkonlinerapporthier

Bestelezer

WelkomindeRealEstateMarketOutlook2023.Inditrapportmakenwedebalansopvanhetafgelopenjaaropdevastgoedbeleggingsmarkt,enverkennenwewat2023inpettoheeft.2022waseenonstuimigjaar,gekenmerktdoorveelonzekerheidopdemarkt.Eenhoopbeleggerstraptenhardopderem,eninvesteringenstokten.Dieaarzelingzal–zekerinhetbeginvan2023–indeluchtblijvenhangen.Onnodig,wantindezemarktliggenjuistkansen.

Onzekerheidregeerde

2022stondinhettekenvanongekendsnelstijgenderentes,torenhogeinflatieenextremevolatiliteit.Datleiddetotschizofrenesituatiesopdemarkt:veelbeleggersbeperktenhunrisicoennamengasterug,terwijleenenkelingjuistzijnkansschoonzag.Ongeachtdestrategieverwachtte–ofhoopte–bijnaiedereendathetomeentijdelijkeneergangging.Inmiddelsisduidelijkdatditeenstructureletrendis,dienietzomaarvoorbijgaat.Langzaammaarzekerkunnenwesprekenvaneennieuwnormaal,waaropvelennogmaarmoeizaaminspelen.

Alwééreennieuwnormaal

Tochisdezeontwikkelinghelemaalnietzoonverwacht.Indeperiodevóórdecrisisvan2008schommeldedebeleidsrentealtijdtussende1%en3%.Na2009dookdeze–dooralleeconomischestimuleringsmaatregelen–onderhetnulpunt.Maarnegatieverenteszijnonnatuurlijk,encorrectielagallangerinhetverschiet.Nubewegenweeindelijkweerrichtinglogischelangetermijngemiddeldes.

Deinflatielooptop,erismindergeldinomloopenderentesstijgen.Dehogerefinancieringsdrempelleidttoteenafwaarderingvanvastgoed,metnamevooreigenaarsdieinofna2019hebbengekocht.Iedereendiedaarvóóreigenaarisgeworden,behaaltnogsteedseenpositiefresultaat.Demarktverschuiftnaareennieuwe–engezondere–balanstussenvraag(prijs)enaanbod,entussenrenteenrendement.

Optimismeopz’nplaats

Investeerderszullenzichaandezenieuwerealiteitmoetenaanpassen.Datbegintmetinventariserenwatdezeeconomischesituatiebetekentvoorhunbedrijfsvoering,bezitenrendementen.Kijkenzevervolgensgoedomzichheen,danzienzeopdezemarktgenoegkansen.Denieuwerentestandenzorgenvoorhogererendementen,dievastgoedalsbeleggingsproductopnieuwopdekaartzetten.Erisbinnenallesectorenveelvastgoedtekoop–vanprimetotvalueadd–terwijleengrootdeelvanhetspelersvelduitonzekerheidnogopz’nhandenzit.Núishetuitgelezenmomentomvooreenaantrekkelijkeprijsvastgoedtekopen.Waarbeleggerstot2022vaakhetgevoelhaddenconsequentteveeltebetalen,ishetnumogelijkomietstekopenmeteenrendementdatpastbijhetrisico.Endatisveelfijnerinvesteren.

OnzeMarketOutlookisoptimistischoverdemogelijkhedenvoorvastgoedbeleggersindezenieuwemarkt.Wehopendathetjehelptbijjebeleggingsstrategievoor2023.

ErikLangensRobert-JanPeters

ExecutiveDirectorCapitalMarketsHeadofDebt&StructuredFinance

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.2

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.3

Contents

1.Economie

2.Financieringsmarkt

3.Beleggingsmarkt

4.Logistiek

5.Kantoren

6.Woningen

7.Winkels

8.Zorg

9.Hotels

10.Contact

Economie

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.4

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.5

ECONOMIE

Onslandkrijgtdekomendetijdtemakenmeteenlichtekoopkrachtdaling.Destijgenderenteenopmiddellangetermijnwellichtoverheidsbezuinigingendrijvendekostenvanlevensonderhoudop.TochlaatNederlanddekomendejareneconomischegroeizien.MéérzelfsdandemeesteandereWest-Europeselanden.

Waar2022begonmetdenadrukopherstelnadeCOVID-19-crisis,draaidehetalsnelomdeinflatieenoplopenderente.Deeerstesignalenvandestijgendeprijzenzagenwehalverwege2021al:devraagnaargoederennamtoe,maardetoeleveringhaperde.DoordeoorloginOekra?nenamdeinflatiehetafgelopenjaartoe;hetWestenvoerdedegeopolitiekedrukopRuslandop,watleiddetoteenterugvalvanaanbod–endushogerekosten.

Dehelewereldhadmetstijgende

prijzentemaken,maarzekerinEuropa

merktenweeenforsetoename.In

Nederlandpiektedeinflatiein

septembermet17,1%,energieprijzen

haddendaarhetgrootsteaandeelin.De

kerninflatie–deinflatiezónderde

energie-envoedselprijzen–ligtnuop

zijnhoogst,op7,1%.

ECONOMIE

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.6

CBSverandertmethodiek

CPI-enHICP-berekening

Indeloopvan2023pasthetCBSzijnrekenmethodevoorinflatieaan.Hetbureaugaatrekenenmetdesamenstellingvanenergiecontractenvanhuishoudens,inplaatsvandeactueleenergieprijzen.Hogeactueleenergieprijzennivellerenzoovertijd,waardoordeinflatieberekeningwordtgebaseerdopdefeitelijkbetaaldeenergieprijzendoorhuishoudens.VolgensdezenieuwerekenwijzezouhetNederlandseinflatiecijferopditmomentlagerliggen.Tochisdeverwachtingdatdeinflatie–nainvoeringvanditmodel–tijdelijkhogerzalzijndanonderdeoudemethode.Ditkomtdoordathuishoudensookindefeitelijkeenergielastenmeerenmeerdehogereprijzenkrijgendoorgerekend,terwijlvolgensdeoudemethodiekdeenergieprijzenditjaarjuistlagerliggendanvorigjaar.

Rentenormaliseertsnellerdooroplopendeinflatie

Ineenpogingomdeoplopende(kern)inflatietedempen,hebbendecentralebanken,waaronderdeFED,BoEenECB,debeleidsrentehetafgelopenjaarinflinkestappenverhoogd.Datlijkttewerken:mededankzijdezemaatregelenbeginthetcijferinNederlandlangzaamtekantelen,maardekerninflatienogniet.Hiermeeisheteindenognietinzicht.HetNederlandseinflatiecijfer(HICP)lagindecembernogaltijdop11%.Deelskomtdatdoorkostengedrevenprijsstijgingen,alsgevolgvanhetteruggelopenaanbod.Dataspectisdoorcentralebankennatuurlijkmoeilijktebe?nvloeden.

Welzaldeinflatieditjaarverderdalen

enopeengemiddeldevan4,6%

uitkomen–buiteneventuele

geopolitiekeescalatiesgerekend.Dit

percentageisnogaltijdhogerdan

gewenst.

DeECBzalin2023debeleidsrente–

ookweldebasisherfinancieringsrente

genoemd–verderverhogen,omdatde

inflatienogruimbovendenormvan2%

ligt.Dierentestondeind2022op2,5%,

enstijgtnaarverwachtingtot3,5%aan

heteindvan2023.Omdatdeinflatieop

denduurweeronderde2%-grensduikt,

zalookdebeleidsrenteopmiddellange

termijnnaarzo’n1,9%terugzakken.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.7

ECONOMIE

Deongekendhogeinflatieensnelleverhogingvandebeleidsrentezorgenvooreenherijkingvandeeconomischesituatie;voorbedrijfsleven,huishoudensenoverheid.

Iedereenisdelaatsteachtjaarimmers

gewendgeraaktaanhetlage

renteniveau.Nuditnormaliseert,zullen

weonzeeconomischeverwachtingen

voordekomendejarenmoeten

bijstellen.

Oplopenderenteeneconomischeverwachtingenkoelenarbeidsmarktaf

MetdeverhoogderenteprobeertdeECBdeeconomieaftelatenkoelenendeinflatieterugtelatenlopen.Decentralebankwileenloon-prijsspiraalkostewatkostvermijden,

waarinhogereprijzenleidentothogere

lonen,dieweerleidentothogere

prijzen,enzovoort.

Hoegroothetrisicoopzo’nloon-prijsspiraalis,hangtvoornamelijkafvanhetverschiltussenarbeidsvraagen-aanbod.SindshetbeginvandemetingendoorhetCBS,laghetaantalvacaturesinonslandnooithogerdanhetaantalwerkzoekenden–toteind2021.Sindsdienzienwedecao-loneninsterkematestijgen,endietrendzet–geletopdehuidigeonderhandelingentussenwerkgeversenvakbonden–doorin2023.DaarmeevoorziethetCPBdatcao-lonendoorstijgentot4,6%.

HetECB-beleidomderentete

verhogenvoorkomterger:bedrijvendie

voorhungroeiafhankelijkzijnvan

financieringenofinvesteringen,maken

doordehogerentepasopdeplaatsen

groeienhierdoorgematigder.Datdoet

dearbeidsvraagdalenenduwtde

marktweerrichtingevenwicht.Zo

wendtdeECBeenloon-prijsspiraalaf,

zonderbovenmatigewerkloosheidte

cre?ren.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.8

ECONOMIE

Consumentenbestedingenonderdruk,

energieprijzenbepalend

Doordesterkestijgingvanenergielastenzullenconsumentenin2023naarverwachtingeenterugvalinkoopkrachtervaren,ondanksdedalendeenergielasten,hetenergieprijsplafondenlagerebelastingen.Decompensatieviahetprijsplafondbiedtenigeverlichting,maardesondankszaleenhuishoudenmeteenmodaalinkomendaar7,8%vanbestedenaangas,waterenlicht.HierdoorverwachthetCPBeenkoopkrachtdalingvan-0,3%,ondanksstijgendesalarisseneneenopgehoogdminimumloon.

Hetprijsplafondiseentijdelijk

instrumentdateind2023afloopt.

Daarnazullenhuishoudensmeteen

modaalinkomennaarverwachting

tussende5,8%en10,4%daarvanaan

energiebesteden1.Ditisechterwelmet

veelonzekerheidomgeven.HetCBP

gaatinhaarberekeningenuitvaneen

dalingvandeenergieprijzen.De

voornaamstevraag,ookvoorde

economischeverwachtingen,isin

hoeverredeenergieprijzenstijgennu

Chinahetlandnadevelelockdowns

weerheeftopengesteld.

(1)Voordieberekeninggaanweuitvaneengelijkverbruik,en

eenmarktprijsvoorgasvantussende€78en€178perMWh.

DeverwachtingvanhetCPBisnamelijkdatdegasprijsper

2023stabiliseertop€128perMWh.

TotophedengaatCBREerinhethoge-

enbasisscenariovanuitdathetvrij

besteedbaarinkomendaaltin2024.

Daarkomtbijdathetbesteedbare

inkomenopmiddellangetermijnnog

enigszinsverderkandalenalsde

Rijksoverheidervoorkiestomde

staatsschuldstapsgewijsopordete

krijgen.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.9

ECONOMIE

Hogererente,maarnietdirecthogerehypotheeklast

Deoverheidkrijgtopkortetermijntemakenmetaanzienlijkhogererentelasten.Datgeldtmindervoorparticulieren:hetovergrotedeelvanhunschuldenlastzitinhypotheken–enderentedaaropisnogaltijdrelatieflaag.Loopteenrentevasteperiodeaf,dankunnenveelhuishoudensrekenenopeenvergelijkbaarofzelfsbetertarief.Enwiederente10,15of20jaarheeftvastgezet,zalbijdeoverstapnaareennieuwerentenietdirectgeconfronteerdwordenmetveelhogeremaandlasten:10en20jaargeledenlagderentenamelijktussende4,5%en5,5%,vergelijkbaarmetnu.Alleenvoorhuishoudensmeteenrentevasteperiodevan7jaarofkorterdreigthetrisicovanforselastenstijging.

Dezegroepisrelatiefbeperkt:de

afgelopenjarenhebbensteedsmeer

huishoudensjuistvoorlangere

rentevasteperiodesgekozen,temeer

vanwegedehistorischlage

hypotheekrente.

Ditallesmaaktdatindekomendedrie

jaar–volgensDNB–zo’n12%vanhet

uitstaandehypotheekvolumeeen

herzienrentetariefontvangt.Het

overgrotedeelvandezegroepheeft

initieelgetekendvooreenrentedienet

zohoogligtalsdehuidige10-jaars

hypotheekrente,ofhoger,waardoorde

impactopdebestedingsruimtevoor

aankomendjaaroverzichtelijkis.

Tweedehelft2023:lichtenvoorzichtigherstel

Ondanksdebeperktebestedingsruimteopdekorte,endevermoedelijkerente-impactopdemiddellangetermijn–metnamevanwegeoverheidsbesparingen–verwachtenweover2023eenlichtegroeivan0,44%.Dezegroeirealiserenwevoornamelijkindetweedehelftvanhetjaar.HiermeeverwachtenwedusdatNederlandineengematigderecessievanenkelekwartalenbelandt.

Degeopolitiekesituatieblijftlastigte

voorspellen,endaarmeede

economischegroeiook.Tochkan

Nederlandbeterecijfersoverleggen

danandereWest-Europeselanden–net

alsafgelopenjaren.Mededankzij

adequateoverheidsondersteuningis

Nederlandinstaatgeblekengoedomte

gaanmeteconomischeuitdagingen

zoalscoronaendestijgende

energielasten.

Hetvoornaamsteeconomischerisicoschuiltineenterugvalvanzowelconsumentenbestedingenals-vertrouwen.Hetconsumentenvertrouwenbevindtzichaleentijdopeenhistorischdieptepunt.Bovendienkanheteenvolgendeklapkrijgenbijeenrelatiefgrotecorrectievandewoningprijzen:

hetverslechterdevertrouwenzouhet

bestedingsgedragdanflink

be?nvloeden.Hierstaattegenoverdat

debaangarantierelatiefhoogis,wat

hetvertrouwenvandeconsumentjuist

weerkanterugwinnen–enzo

bestedingenstimuleert.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.10

ECONOMIE

Duurzame,circulaireeconomiecruciaal

voorverderegroei

Opmiddellangetermijnblijftdetransitienaareenduurzame,circulaireeconomieonzeallergrootsteuitdaging:hoezorgtNederlandervoordatgroeiengroenhandinhandgaan?Toenemenderegelgeving–ondermeervanuitBrussel–maaktdatorganisatieshunactiviteitenvakergrondigmoetenherzien.Eengoedbegin,maarzolanghetbedrijfslevenmiddenindetransitiezit,kanvergroeningvandeeconomiesomsjuisteconomischegroeiremmen.Zoalsdevoortslependestikstofdiscussiedebouwsectorbeletz’nvollepotentietebenutten.

Contact

Dehogeenergieprijzenkunneneen

belangrijkekatalysatorzijnom

economischeactiviteitenverderte

verduurzamen.Hetzelfdegeldtvoorde

forsetoenamevanregelgevinginde

financi?lesector,denkaande

SustainableFinanceDisclosure

Regulation(SFDR)enCorporate

SustainabilityReportingDirective

(CSRD).Maarookaanderichtlijnen

voordegebouwdeomgeving,zoalsde

hernieuwdeEnergyPerformanceof

BuildingsDirective(EPBD).Doorop

dezemanierteblijvenvergroenen,kan

deNederlandseeconomieookop

middellangetermijncompetitiefblijven

envooroplopenincirculaire

economischeambities.

JosTromp

GlobalHeadofDataIntelligence&HeadofContinentalEuropeResearchandDataIntelligence

T+31631969438

jos.tromp@

FrankVerwoerd

DirectorResearch

T+31612638715

frank.verwoerd@

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.11

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.12

FINANCIERINGSMARKT

In2022schootdeinflatieomhoogennamdeECBingrijpendemaatregelen,waardoordefinancieringsrentehardsteegénzeeronvoorspelbaarwerd.Vooralnadezomervoeldedebeleggingsmarkthierdeimpactvan.VoorditjaarverwachtCBREdatderenteschommelingenmindervolatielworden,watduidelijkheidgeeftaanbeleggers.Ondanksdeforsewaardedaling–diedehogererentemetzichmeeheeftgebracht-verwachtenweopkortetermijngeengrotedefaultbijvastgoedfinancieringen.Welkunnenherfinancieringentotaanzienlijkhogererentelastenleiden,watinvloedkanhebbenopdekeuzevoordoorexploiterenofverkopenvanvastgoed.

2022

Hogereenvolatielefinancieringsrente

leidttotuitdagendemarkt

Begin2022lagde5-jaarsswaprenteop0,05%,maarnatwaalfmaandenenwatforseschommelingenbereiktehet3,24%.Uitdezerenteverhogingvan320basispuntenblijkthoeuitdagenddemarktafgelopenjaarwas.

Dehogeinflatieenforserentestappen

vandeECBleiddensamentoteenflink

verhoogde–envooralzeervolatiele–

financieringsrente.

Heteerstehalfjaarbleefdemarktimpactnogbeperkt:derentesteeg,maarwelredelijkvoorspelbaar.Pasnadezomervoeldenbeleggersdeeffectenvandehogereenveranderlijkerente.Metmeerdaneenverdubbelingvande5-jaarsswaprentetussenaugustusenseptember,stranddenveelfinancieringstransactiestegenheteindevanhetjaar–waardoorveelbeleggingstransactieshetzelfdelotondergingen.

Daterweinigbeleggingsdealsvande

grondkwamen,heeftéénvoorname

oorzaak:verkopershaddennog

historischlageaanvangsrendementen

ingedachten,terwijldeveranderde

omstandighedenopdefinanci?le

marktenweldirecttothogere

financieringstarievenleidden.Hierdoor

verdamptedemargetussen

financieringsrenteen

aanvangsrendement,endookhetnetto

cashrendementveronderhetvereiste

niveauvoorbeleggers.Eenduidelijke

voorbodevandeingezetteprijsdaling

opdevastgoedmarkt.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.13

FINANCIERINGSMARKT

Geengrotedefaultvan

vastgoedfinancieringenverwacht

Deforseprijsdalingopdevastgoedmarktdoetdenkenaandesituatietussen2008en2013,maardeimpactervanopdefinancieringswereldissignificantanders.Zozijndefinancieringsconditiesinmiddelsaanzienlijkconservatiever:denkaandegemaximeerdeloan-to-value(LTV)van55%tot60%.Daarnaastisdegebruikersmarkteenstukgezonderengenererenvastgoedbeleggingeneenstabieleinkomstenstroom.

Samenmetdegrotewaardestijgingenvandeafgelopenjaren,voorkomendiestabieleinkomstenstromenhetontstaanvangroteproblemenbijuitstaandefinancieringen.

Dewaardedalingindelaatstemaanden

kanvooreengrootdeelworden

opgevangenbinnenhethuidige

financieringsbeleid,datsinds2009is

aangescherpt.Endankzijdestabiele

inkomstenstromenhebbenzowel

financiersalsbeleggersoverzichtén

voldoendere?leoplossingsrichtingen.

Erzalhierdoormaareenbeperktaantal

debiteurengedwongenwordentot

verkoopvanwege

financieringsproblemen.

2023

Groterenteschommelingengrotendeelsachterons

Naarverwachtingkomtdebasisrenteindeloopvan2023inrustigervaarwaterterecht.Doordedalendeinflatie–eneenvoorspelbaar(der)rentebeleidvandeECB–zalde5-jaarsswaprentehalverwegehetjaarpieken.

Hiernazakthetterugonderhethuidige

niveau,maaralleenalsdeECBditjaar

nogdebeleidsrentelichtnaarbeneden

aanpast.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.14

FINANCIERINGSMARKT

Eengunstigeontwikkeling,maardiezegtnogweinigoverdefinancieringsrente.Financierskampenmetbeperktecapaciteit,voereneenstriktKYC-beleidenschattenrisico’sopvastgoedfinancieringenhogerin.Decombinatievandezefactorenzorgtvooreenlichtestijgingvandemarges–naarverwachtingvan20tot30basispunten,inlijnmetafgelopenjaar.

Ditverhoogtdeall-inrenteverder.

DaarnaastverwachtCBREdat

financieringsaanvragenvanwege

capaciteitsuitdagingenbijfinanciersal

vroeginhetjaarmoetenworden

opgestart,omdekansopsuccesvolle

afrondingin2023tevergroten.

Gedwongenverschuivingvantypefinancier

leidttotaanzienlijkhogererentelast

Detraditionelefinanciersblijveneenkieskeurigfinancieringsbeleidvoeren.Hunvoorkeurgaatnogaltijduitnaarcorekantoren,woningenenlogistiek:overzichtelijkeenrelatiefeenvoudigteanalyserenenfinancierenproducten,zonderimpactvollerisico’sdiedehuurstroomopmiddellangetermijnkunnenbe?nvloeden.NaaststandaardparametersalseenbeperktereLTV,stuurtdittypefinanciersnuhoofdzakelijkopeenICR-convenantdatkrapaansluitopdaadwerkelijkeprestaties.

Doordatgrootbankenenverzekeraarsgraagkiezenvooroverzichtelijkereproducten,zijnerminderfinancieringsmogelijkhedenvoorhotel-enzorgvastgoed.Ookvoorlightindustrial,(non-core)kantorenenwinkelvastgoedzijnzeterughoudend:dezesegmentenzijnvaakoververtegenwoordigdinhunportefeuilles.Zelfsnuhetrecenteverledenheeftaangetoonddatwinkelvastgoedminderrisico’smetzichmeebrengtdangedachtiserweiniganimovoor.Beleggersinwinkels,(non-core)kantorenenlightindustrialzijnhierdoorsteedsmeeraangewezenopalternatievefinanciers:debtfondsen,maarookhetietwatdunnesegmenttussengrootbankenofverzekeraarsaandeenekantendebtfondsenaandeandere.

Ditheeftgrotegevolgenvoorde

rentelast,metvaakeenverdubbeling

vandemargesvanuitalternatieve

financiers–wateenforseimpactheeft

opdebusinesscasevoordeaankoop

vaneengebouw.

Financiershebbennietalleensectorale

voorkeuren,maarproberenookde

singlenameexposuretebeperken.Dit

maaktfinancieringenvanbovende

€100miljoen–voorzowelééngebouw

alseenheleportefeuille–lastigerafte

sluitenbijéénfinancier.Voorgrotere

volumeszullenbeleggersopzoek

moetennaarmeerderefinanciers–met

uiteenlopendfinancieringsbeleid–wat

zulketransactiesaanzienlijkcomplexer

maakt.

Bijontwikkel-enbouwfinancieringen

pakkensteedsmeeropportunistische

financiers–vaakinformele

investeerdersoffamilyofficesmeteen

beperktfinancieringsprogramma-hun

kans.Zeverstrekkenaflossingsvrije

leningentegenhogerekosten,waarbij

derentewordtopgeroldbijde

financiering.Ditsoortproductendient

meestalalsbrugfinancieringenwordt

voorkortetijdaangegaan.

Confidential&Proprietary|?2023CBREB.V.15

FINANCIERINGSMARKT

Nietalleenvastgoed-,maarook

grondprijzendalenfors

Voorbouwfinancieringenisdemarktaanzienlijkkleinerdanvelendenken:intotaalisermaareenhandjevolpartijenactief.Hierdoorisernietalleensprakevaneenmarktrentestijging,maarleidtdebeperkteconcurrentieooktothogeall-inrentetarievenvan6%(volledigvoorverhuurd)tot8%(oprisico).

Decombinatievandezehogerentelast

ennogaltijdhogebouwkostenmoet

zorgenvooreenaanzienlijkedalingvan

grondprijzen(inclusiefeventuele

opstal).Alleenzokunnen

bouwprojectenrendabelblijven.

Overzichtelijkerfinancieringsjaar

Almetaleenoverzichtelijkerfinancieringsjaardan2022.Hetgewenningsprocesvaneenaanzienlijkhogere–maarhistorischnormale–financieringsrenteisalenkelemaandenbezig.Eventuelemargeverhogingenzullendebiteurenhierdoornaarverwachtingookaccepteren.

Daarbijgeefthetvooruitzichtvaneen

stabielereenstructureelhogererente

ookperspectief.Beleggerskunnen

namelijkmakkelijkerbesluitentot

herfinancierenofverkopen.

Verdieping

HogereLTVenlagerenettorendementen,

maarnauwelijksgedwongenverkopenin2023

Omhetrisicoopherfinancieringsproblemeninteschatten,heeftCBREeenanalysegemaaktvanallekantoortransactiesin2018en2019.Dezekantorenstaannamelijkaandevooravondvaneenherfinancieringsronde.Bijgebouwendiein2018zijngekocht,waservaaksprakevanhuurgroeienyieldcompressie.Hetresultaat:totvorigjaarisdewaardevoldoendetoegenomenomhetwaardeverliesvanhetafgelopenhalfjaartecompenseren.HierdoordreigenergeengrootschaligeLTV-problemen.Daarbijiseenrelatiefgrootdeelvandezegroepgebouweninmiddelsdoorverkocht.

Voorkantorendiein2019zijngekocht,isdesituatieheelanders.Dewaardestijgingtotmedio2022isvoordezegebouwennamelijkníetvoldoendeomderecentewaardedalingtecompenseren–helemaalalsergeenbovenmatigeexploitatieverbeteringenzijndoorgevoerd.Hierdoorkomtdehuidigewaardelageruitdandeiniti?leaankoopprijsenstijgtdeLTVmetcirca7,5%tot15%.HierdoorkandeLTVbovenhetmaximumuitkomen,zekergeziendebeleidsaanscherpingendieveelfinancierssinds2019hebbengedaan.Tochzalditnietleidentotgedwongenverkopen.Enerzijdsdoordatdezebeleggerspasin2024toezijnaanherfinanciering,maarvooraldoordatfinanciersmeergaansturenopkasstromen–endiezijnnogaltijdgoed.

Financierszullen–vooralbijherfinanciering–aansturenopeenhogererenteenaflossing,waardoorhetLTV-risicoovertijdterugloopt.Welkunnendehogerelastenervoorzorgendatbeleggershunnettorendementsterkzienteruglopenenov