洞口項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議

洞口項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議第1頁(yè)/共41頁(yè)21總體業(yè)態(tài)規(guī)劃及體量確定第2頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目地塊較小，體量上為一棟單體樓，開發(fā)策略上可以視其為方圓綜合體項(xiàng)目的一部分方圓時(shí)代綜合體項(xiàng)目本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積1692.22平米，凈用地面積約1300米(按退讓2米計(jì)算)；可建設(shè)面積12層，約為15600平米3第3頁(yè)/共41頁(yè)項(xiàng)目有較長(zhǎng)的臨街面，商業(yè)價(jià)值較大441.425臨街面長(zhǎng)88.2米進(jìn)深25米，扣除前后各2米退讓剩余21米，可以滿足塔樓(一梯三或一梯四)住宅建筑的進(jìn)深要求第4頁(yè)/共41頁(yè)結(jié)合市場(chǎng)需求和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本案可以建設(shè)的業(yè)態(tài)為住宅、中小型商業(yè)、經(jīng)濟(jì)型酒店

業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)定義對(duì)用地大小的要求對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的適應(yīng)性建設(shè)成本資金回籠長(zhǎng)期回報(bào)1大型商業(yè)購(gòu)物中心、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)3000以上目前市場(chǎng)尚不成熟較高慢高2中小型商業(yè)餐飲、娛樂、足浴、健身等可大可小有需求中等較快較高3住宅中高檔住宅無(wú)特別要求有需求中等快中等4酒店經(jīng)濟(jì)型酒店1500以上有需求中等偏上慢較高5小戶型公寓投資/自住無(wú)特別要求目前市場(chǎng)尚不成熟中等快中等6寫字樓專業(yè)寫字樓1500以上目前市場(chǎng)尚不成熟高較慢較高√√√5第5頁(yè)/共41頁(yè)通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行論證測(cè)算依據(jù)：土地成本：7500元/平米，土地總成本1269萬(wàn)元；建安成本：小高層1200元/平米，建安總成本1870萬(wàn)元；靜態(tài)銷售價(jià)格（按照2012年下半年開盤價(jià)格）：住宅2300元/平米；商業(yè)一層14000元/平米，二層及以上按照50-60%比例遞減。第6頁(yè)/共41頁(yè)商業(yè)不同樓層價(jià)格比例關(guān)系商業(yè)不同樓層價(jià)格比例關(guān)系（2012年）樓層價(jià)格比例一層14000

二層8000一樓的50-60%三層4500二樓的50-60%四層3000三樓的50-60%7按照商業(yè)賣場(chǎng)的一般規(guī)律，商業(yè)樓層越高售價(jià)越低，上層價(jià)格只有下層的50-60%，越到上面越接近住宅的價(jià)格第7頁(yè)/共41頁(yè)前期工程費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)57.5

1、可行性研究編制費(fèi)5預(yù)估，按7萬(wàn)元/次2、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)0.3按占地面積3元/平米3、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1515元/㎡4、《國(guó)有土地使用證》附圖測(cè)繪費(fèi)5暫估5、建筑施工圖審查費(fèi)1.01元/㎡6、建設(shè)工程招投標(biāo)代理費(fèi)35萬(wàn)/次7、面積測(cè)繪費(fèi)2.52.5元/㎡8、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)20.020元/㎡9、工程咨詢費(fèi)用（標(biāo)底編制審核）6.0按建安成本的0.50%8第8頁(yè)/共41頁(yè)開發(fā)期稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)9項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)（元/平方米）備注城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80按有關(guān)政府文件工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.8湘價(jià)費(fèi)[2001]261號(hào)白蟻預(yù)防費(fèi)2按有關(guān)政府文件新型墻體材料專項(xiàng)基金4.6按有關(guān)政府文件散裝水泥專項(xiàng)基金2按有關(guān)政府文件建筑工程監(jiān)理費(fèi)12建安成本1%合計(jì)101.4第9頁(yè)/共41頁(yè)銷售期稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)銷售稅金及附加銷售收入6.225%1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的7%3教育費(fèi)附加及地方教育附加營(yíng)業(yè)稅的4.5%4交易印花稅銷售收入0.05%5防洪保安基金銷售收入0.6%第10頁(yè)/共41頁(yè)其它費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)用銷售收入的2%營(yíng)銷費(fèi)用銷售收入的2%財(cái)務(wù)費(fèi)用按土地和建安成本的30%貸款，貸款兩年，年利率6.5%不可預(yù)見費(fèi)用建安工程投資的5%11第11頁(yè)/共41頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算證明，商業(yè)是本項(xiàng)目的主要利潤(rùn)點(diǎn)，項(xiàng)目必須搭配25%以上的商業(yè)才能獲得合理的利潤(rùn)12不同業(yè)態(tài)組合的盈利水平業(yè)態(tài)組合商業(yè)銷售面積商業(yè)銷售金額住宅銷售面積住宅銷售金額總銷售金額總成本稅后總利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率純住宅0015600358800003588000039330439-3450439-8.8%一層商業(yè)+住宅13001820000014300328900005109000040733562776732919.1%兩層商業(yè)+住宅260028600000130002990000035880000414171341281214930.9%三層商業(yè)+住宅390034320000117002691000061230000416689771467076735.2%四層商業(yè)+住宅520037960000104002392000061880000417289391511329636.2%√√第12頁(yè)/共41頁(yè)對(duì)能獲得合理利潤(rùn)的兩套方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算1211109876543-酒店2113121110987654-酒店321方案一:3層商業(yè)方案二：4層商業(yè)住宅商業(yè)商業(yè)、酒店住宅住宅面積：11700平米商業(yè)面積：3900平米住宅面積：10400平米商業(yè)面積：5200平米第13頁(yè)/共41頁(yè)14方案一：住宅商業(yè)在100%出售前提下，可實(shí)現(xiàn)較高的盈利水平，住宅銷售面積較多第14頁(yè)/共41頁(yè)方案一的盈虧平衡點(diǎn)為4167萬(wàn)元，需要出售全部住宅+1000平米一層商鋪才能收回成本此方案銷售面積：住宅11700平米，商業(yè)1000平米，合計(jì)12700平米；持有面積：2900平米。持有成本每年約40萬(wàn)元（按6.5%銀行年利率計(jì)算的財(cái)務(wù)成本）。（2900*(1200+813+100)*6.5%）151211109876543-酒店2-商業(yè)1-商業(yè)住宅：全部出售全部持有出售1000全部持有第15頁(yè)/共41頁(yè)方案二：住宅商業(yè)在100%出售前提下，利潤(rùn)較方案一高，盈利水平高,但商業(yè)銷售壓力大第16頁(yè)/共41頁(yè)方案二的盈虧平衡點(diǎn)為4050萬(wàn)元，需要出售全部住宅+1200平米一層商鋪才能收回成本此方案銷售面積：住宅10400平米，商業(yè)1200平米，合計(jì)11600平米；持有面積：4000平米。持有成本每年約55萬(wàn)元（按6.5%銀行年利率計(jì)算的財(cái)務(wù)成本）。（4000*(1200+813+100)*6.5%）17住宅：全部出售全部持有出售1200121110987654-酒店321全部持有全部持有第17頁(yè)/共41頁(yè)綜合比較，方案一住宅銷售面積多，持有物業(yè)較少，資金回籠周期較短，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，建議采用方案一18方案二住宅銷售面積少，持有物業(yè)較多，資金回籠周期較長(zhǎng)，考慮到第四層商業(yè)銷售價(jià)格低、銷售速度慢，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，建議不采用此方案。兩套方案盈虧平衡比較

方案一方案二盈虧平衡點(diǎn)(萬(wàn)元)40444050住宅銷售面積1170010400商業(yè)銷售面積9671185持有商業(yè)面積29334015年持有成本(萬(wàn)元)4055資金回籠周期短長(zhǎng)商業(yè)銷售壓力較小大第18頁(yè)/共41頁(yè)各業(yè)態(tài)的規(guī)模確定191211109876543-酒店or商業(yè)2-商業(yè)1-商業(yè)住宅：9層，11700平米商業(yè)：3層，3900平米第19頁(yè)/共41頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位203層：經(jīng)濟(jì)型酒店（整層），或者足浴、康體按摩2層：餐飲、美容美發(fā)、手機(jī)超市、小型電器超市1層：便利店、中小型超市、水果店、花店、汽車美容、藥店、煙酒零售、銀行第20頁(yè)/共41頁(yè)21商鋪物業(yè)設(shè)計(jì)原則：為了便于銷售，單位面積盡量劃小，商鋪組合比較靈活，滿足大單購(gòu)買盡量提高商鋪的實(shí)用性，減少異形的梁、柱，柱網(wǎng)以4.2米為一個(gè)單元設(shè)計(jì)，不做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層通過商鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般類生活類商鋪面積維持在80-100平米20m4.2m商鋪劃鋪方法第21頁(yè)/共41頁(yè)222住宅產(chǎn)品建議第22頁(yè)/共41頁(yè)23類型計(jì)容可售面積戶型面積比附加值元素配置兩房85-95平層標(biāo)準(zhǔn)2房2廳15%飄窗、偷一房三房105-110平層緊湊型3房2廳2衛(wèi)30%飄窗、偷一房、大陽(yáng)臺(tái)120-130平層舒適型3房2廳2衛(wèi)35%飄窗、、儲(chǔ)藏室、偷一房四房140-160平層舒適型4房2廳2衛(wèi)15%飄窗、客廳挑空、入戶花園、偷一房

以三房為主，以N+1為核心概念，以內(nèi)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送為核心手段，輔助入戶花園，凸窗等贈(zèng)送方式，擴(kuò)展舒適度主力產(chǎn)品第23頁(yè)/共41頁(yè)24戶型亮點(diǎn)：1.大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增加居住舒適性和附加值；2.大尺度空中花園設(shè)計(jì)，可改房；3.寬大凸窗擴(kuò)大景觀視野，增強(qiáng)舒適度；4.客廳、臥房合理開間尺度，居住舒適度高。贈(zèng)送—1個(gè)陽(yáng)臺(tái)約2.9㎡1個(gè)陽(yáng)光花園約5.7㎡凸窗全部面積2.5㎡合計(jì)：贈(zèng)送11.1㎡所占比例：12.1%房型—2房2廳1衛(wèi)+空中花園89㎡89㎡標(biāo)準(zhǔn)2房2廳1衛(wèi)生產(chǎn)品第24頁(yè)/共41頁(yè)25戶型亮點(diǎn)：1.大陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)花園設(shè)計(jì)增加居住舒適性和觀景能力；2.廚房、餐廳相臨，增加便利性，減少面積浪費(fèi)；3.可以拆卸的凸窗，增強(qiáng)舒適度；4.客廳、臥房大開間尺度，居住舒適度高；105-110㎡緊湊3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品贈(zèng)送—1個(gè)陽(yáng)臺(tái)約4㎡凸窗全部面積6㎡陽(yáng)光花園約5㎡，合計(jì)：贈(zèng)送15㎡所占比例：13.6%房型—3房2廳1衛(wèi)110㎡第25頁(yè)/共41頁(yè)26戶型亮點(diǎn)：1.雙陽(yáng)臺(tái)、入戶花園設(shè)計(jì)增加居住舒適性和觀景能力；2.廚房、餐廳相臨，增加便利性，減少面積浪費(fèi)；3.可拆卸，增強(qiáng)舒適度；4.客廳、臥房大開間尺度，居住舒適度高；5.靈動(dòng)空中花園可改房。125-130㎡舒適3房2廳產(chǎn)品房型—3房2廳1衛(wèi)129.34㎡贈(zèng)送—2個(gè)陽(yáng)臺(tái)約5㎡凸窗全部面積6.3㎡1個(gè)入戶花園約2.6㎡，1個(gè)空中花園約2.8㎡合計(jì)：贈(zèng)送16.7㎡所占比例：12.9%第26頁(yè)/共41頁(yè)274房2廳2衛(wèi)，157.2m2

2700觀景圓形窗，園林景觀盡收眼底6米高空中露臺(tái)，庭院生活盡情展現(xiàn)，性價(jià)比進(jìn)一步提升拐角窗設(shè)計(jì)，景觀衛(wèi)生間140-160㎡舒適4房2廳產(chǎn)品第27頁(yè)/共41頁(yè)283外立面風(fēng)格建議第28頁(yè)/共41頁(yè)以簡(jiǎn)約的、現(xiàn)代的手法，表現(xiàn)古典建筑之美，通過新舊的有機(jī)結(jié)合，展現(xiàn)項(xiàng)目的檔次感、品質(zhì)感、現(xiàn)代感；方向一、新古典建筑風(fēng)格第29頁(yè)/共41頁(yè)來源：這種新復(fù)古風(fēng)格主要來源于古希臘的建筑傳統(tǒng)，多有紀(jì)念性建筑比例，呈對(duì)稱布置，喜歡簡(jiǎn)明的幾何圖案和平滑的表面；特點(diǎn)：”形散神聚“是新古典的主要特點(diǎn)，在注重裝飾效果的同時(shí)，用現(xiàn)代的手法和材質(zhì)還原古典氣質(zhì)，其具備了現(xiàn)代和古典的雙重審美效果，講求風(fēng)格，在造型設(shè)計(jì)上不是仿古，也不是復(fù)古，而是最求神似，用簡(jiǎn)化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)去最求與傳統(tǒng)式樣的大致輪廓；發(fā)展演變新古典建筑風(fēng)格第30頁(yè)/共41頁(yè)采用典雅的色調(diào)、以簡(jiǎn)潔的線條設(shè)計(jì)、建筑符號(hào)，展現(xiàn)項(xiàng)目新古典建筑的美感、檔次；融入古典建筑的建筑元素，坡屋頂、假陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)花壇、拱門等設(shè)計(jì)，從建筑頂部、底部、窗、陽(yáng)臺(tái)等細(xì)部的處理中，體現(xiàn)出項(xiàng)目的精致、品質(zhì)感。建筑基底是新古典建筑的重要表現(xiàn)元素，運(yùn)用石材、簡(jiǎn)潔的線條，體現(xiàn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格的特色及品質(zhì)感；建筑細(xì)部表現(xiàn)第31頁(yè)/共41頁(yè)立面參考示意市場(chǎng)參考案例：綠城桂花城、御苑、長(zhǎng)房星城世家第32頁(yè)/共41頁(yè)方向二、現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚，在建筑立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代感的構(gòu)件以及在建筑細(xì)部粘貼現(xiàn)代符號(hào)，強(qiáng)調(diào)建筑識(shí)別性和色彩的跳躍感；色調(diào)：灰色白色部分考慮對(duì)比強(qiáng)烈的色彩，立面主要為灰白變化的簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，外墻為淺灰色，底部及建筑局部穿插桔紅或紅褐色面磚，構(gòu)架‘線角為白色涂料，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的現(xiàn)代感；外墻材料：面磚、高級(jí)涂料、局部考慮石材；整體：凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)，配合窗、陽(yáng)臺(tái)的開發(fā)與封閉組合，完成立面造型，構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對(duì)比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，形成視覺沖擊，一定程度上突出樓盤形象。第33頁(yè)/共41頁(yè)風(fēng)格特點(diǎn)：建筑結(jié)構(gòu)和顏色搭配都體現(xiàn)了鮮明的，而且結(jié)構(gòu)和顏色都強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的變化和對(duì)比，營(yíng)造活潑、時(shí)尚、創(chuàng)新的風(fēng)格，因此，在長(zhǎng)沙中高端的高層產(chǎn)品里，確實(shí)獨(dú)樹一幟，鮮明奪目。第34頁(yè)/共41頁(yè)風(fēng)格特點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格鮮明，結(jié)構(gòu)與線條比較硬朗，顏色采用不易受污染的冷色調(diào)為主，帶有現(xiàn)代解構(gòu)主義的意味，面磚與玻璃的搭配也是現(xiàn)代主義的經(jīng)典搭配?？偟膩碚f,很大程度上，營(yíng)造出了樓盤的品質(zhì)感和高端感。第35頁(yè)/共41頁(yè)方向三、現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格建筑風(fēng)格：以簡(jiǎn)約、自然、人性化為設(shè)計(jì)理念，采用三段式現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式的建筑風(fēng)格，多用線條、直角和圓弧的造型主色調(diào)：米白或咖啡色，外墻以小塊面磚和部分涂料，豐富的線腳體現(xiàn)出強(qiáng)烈的品質(zhì)感外墻用材：小面磚，涂料，基座部分石材陽(yáng)臺(tái)：大面積的玻璃。有圓弧造型和方型兩種，比較突出的是圓弧型的整體：凹、平、凸結(jié)合應(yīng)用，打破建筑主立面的平板形態(tài)；裝飾板配合窗、臺(tái)的開放與封閉組合，完成立面造型；構(gòu)件造型分割配合色彩搭配對(duì)比，形成豐富的視覺跳動(dòng)，消除壓迫感，一定程度上，營(yíng)造出了高品質(zhì)樓盤的感覺。第36頁(yè)/