2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析題庫(kù)綜合試卷A卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析題庫(kù)綜合試卷A卷附答案單選題（共60題）1、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D2、在信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個(gè)系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時(shí)間【答案】B3、在Word編輯狀態(tài)下，將正文中所有“internetexplorer”改寫(xiě)為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B4、如果模塊A的三個(gè)處理都對(duì)同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類(lèi)型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D5、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B6、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C7、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)算模式。A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互C.弱計(jì)算、弱流程、少交互D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互【答案】D8、某公司的程序員小王寫(xiě)了一些提升編程能力的經(jīng)驗(yàn)，其中（）并不恰當(dāng)。A.只參加最適合提升自己技術(shù)能力的項(xiàng)目B.根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適的開(kāi)發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學(xué)習(xí)C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫(xiě)文檔的能力D.參加網(wǎng)絡(luò)上的編程論壇，善于向高手學(xué)習(xí)【答案】A9、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A10、程序中局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測(cè)試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測(cè)試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測(cè)試B.集成測(cè)試C.確認(rèn)測(cè)試D.系統(tǒng)測(cè)試【答案】B11、以下文件擴(kuò)展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C12、從模塊獨(dú)立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類(lèi)型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D13、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類(lèi)和對(duì)象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A14、已知n為一正整數(shù)，在下面的循環(huán)語(yǔ)句中，循環(huán)體的重復(fù)次數(shù)約為（）。A.n-1B.n/2C.（n-1）2D.1og2n【答案】D15、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C16、程序排錯(cuò)是排除經(jīng)測(cè)試發(fā)現(xiàn)出錯(cuò)的程序中錯(cuò)誤的措施，其中測(cè)試排錯(cuò)法發(fā)現(xiàn)和排除錯(cuò)誤的主要手段是利用（）。A.跟蹤程序執(zhí)行B.測(cè)試實(shí)例比較C.實(shí)現(xiàn)邏輯推斷D.路徑徑反向搜索【答案】B17、（）語(yǔ)言可以編寫(xiě)Applet并通過(guò)Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D18、在采用面向?qū)ο箝_(kāi)發(fā)方法開(kāi)發(fā)交通系統(tǒng)時(shí)，若將"汽車(chē)"與"交通工具"分別設(shè)計(jì)為類(lèi)，則最適合描述"汽車(chē)"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A19、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對(duì)程序中出現(xiàn)的問(wèn)題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強(qiáng)調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會(huì)對(duì)經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說(shuō)"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對(duì)用戶(hù)提出的任何需求變更和功能調(diào)整說(shuō)"是"【答案】D20、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋?zhuān)糜谡f(shuō)明()。A.模塊總的功能B.程序段或語(yǔ)句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B21、根據(jù)過(guò)去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?，人們往往可以總結(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對(duì)不久的未來(lái)做大致的預(yù)測(cè)。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項(xiàng)式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D22、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過(guò)一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B23、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線(xiàn)。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線(xiàn)（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D24、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B25、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A26、程序中將多處使用的同一個(gè)常數(shù)定義為常量，其目的是為了（）。A.提高程序的運(yùn)行速度B.提高程序的可讀性以及可維護(hù)性C.縮短源程序代碼長(zhǎng)度D.便于進(jìn)行程序測(cè)試【答案】B27、結(jié)構(gòu)化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自頂向下、逐步分解B.自頂向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A28、創(chuàng)建型設(shè)計(jì)模式與對(duì)象的創(chuàng)建有關(guān)，按照所用的范圍分為面向類(lèi)和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是創(chuàng)建型類(lèi)模式。A.工廠方法(FactoryMethod)B.構(gòu)建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】A29、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A30、以下關(guān)于單元測(cè)試敘述中，不正確的是()。A.側(cè)重于檢查模塊中的內(nèi)部處理邏輯和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)B.一般用白盒測(cè)試技術(shù)C.強(qiáng)調(diào)檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)【答案】D31、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.測(cè)試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴(lài)測(cè)試B.一般，難以做到徹底的測(cè)試，也不允許無(wú)休止地測(cè)試C.經(jīng)測(cè)試并改正錯(cuò)誤后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較少的模塊更可靠D.軟件測(cè)試的困難在于如何有效地進(jìn)行測(cè)試，如何放心地停止測(cè)試【答案】C32、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D33、詳細(xì)的項(xiàng)目范圍說(shuō)明書(shū)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項(xiàng)目范圍定義的輸入。A.項(xiàng)目章程B.項(xiàng)目范圍管理計(jì)劃C.批準(zhǔn)的變更申請(qǐng)D.項(xiàng)目文檔管理方法。【答案】D34、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D35、網(wǎng)絡(luò)中某些用戶(hù)只能接收但不能發(fā)送Email，此時(shí)管理員應(yīng)檢查（）。A.Email服務(wù)器是否與網(wǎng)絡(luò)連通B.連接客戶(hù)端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問(wèn)控制列表是否進(jìn)行了denySMTP設(shè)置C.連接客戶(hù)端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問(wèn)控制列表是否進(jìn)行了denyany設(shè)置D.連接客戶(hù)端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問(wèn)控制列表是否進(jìn)行了denypop3設(shè)置【答案】B36、在高級(jí)程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)程序員來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)類(lèi)型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)媒體D.過(guò)程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A37、某地區(qū)有1000人參加了程序員考試(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。據(jù)此可以推斷，至少有（）人這兩個(gè)科目的成績(jī)同時(shí)在45分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C38、漢字機(jī)內(nèi)碼與國(guó)標(biāo)碼的關(guān)系為：機(jī)內(nèi)碼=國(guó)標(biāo)碼+8080H。若已知某漢字的國(guó)標(biāo)碼為3456H，則其機(jī)內(nèi)碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A39、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】B40、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線(xiàn)。此輸油管線(xiàn)將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線(xiàn)保護(hù)辦法》管線(xiàn)中心線(xiàn)兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線(xiàn)保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門(mén)制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營(yíng)收益損失補(bǔ)償B.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值C.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉(cāng)儲(chǔ)用地的經(jīng)營(yíng)收益D.倉(cāng)儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【答案】D41、（）不是我國(guó)著作權(quán)法所保護(hù)的對(duì)象。A.計(jì)算機(jī)程序B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例C.計(jì)算機(jī)文檔D.Flash軟件制作的動(dòng)畫(huà)【答案】B42、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線(xiàn)。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線(xiàn)（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶(hù)此處可能有拼寫(xiě)或語(yǔ)法錯(cuò)誤B.為紅色表示可能是拼寫(xiě)問(wèn)題，為綠色可能是語(yǔ)法問(wèn)題C.是文檔內(nèi)容的一部分，打印文檔時(shí)會(huì)被打印出來(lái)D.不屬于文檔內(nèi)容，打印文檔時(shí)不會(huì)被打印出來(lái)【答案】C43、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)灭^房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓?zhuān)话闶钦w轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況.收益能力分別估價(jià)D.供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大【答案】B44、某計(jì)算機(jī)中采用48×48數(shù)字化點(diǎn)陣字模表示一個(gè)漢字，字模中的每一個(gè)點(diǎn)在存儲(chǔ)器中用一個(gè)二進(jìn)制位存儲(chǔ)。那么，存儲(chǔ)1024個(gè)漢字要求的存儲(chǔ)空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C45、HTML頁(yè)面的“title主頁(yè)/title”代碼應(yīng)寫(xiě)在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B46、從下列名詞中區(qū)分類(lèi)和對(duì)象。其中，（）全部是類(lèi)，（）全部是對(duì)象。A.電影、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片【答案】D47、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語(yǔ)法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B48、在軟件正式運(yùn)行后，一般來(lái)說(shuō)，()階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)代價(jià)最高。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.編碼【答案】A49、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A50、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，定義類(lèi)S及其子類(lèi)D。若類(lèi)S中已經(jīng)定義了一個(gè)虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時(shí)在類(lèi)S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱(chēng)為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過(guò)載D.多態(tài)【答案】A51、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】C52、WWW服務(wù)器與客戶(hù)機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A53、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門(mén)提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.符合房地產(chǎn)估價(jià)合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)C.向建設(shè)管理部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)D.需要向土地和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)，并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D54、張某在2004年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和【答案】C55、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評(píng)估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證【答案】D56、（）語(yǔ)言最適用于過(guò)程式程序設(shè)計(jì)。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A57、使用獨(dú)立測(cè)試團(tuán)隊(duì)的最主要原因是()。A.有利于項(xiàng)目人員分工B.減少相關(guān)人員之間的矛盾C.可以更徹底地進(jìn)行軟件測(cè)試D.只有測(cè)試人員最熟悉測(cè)試方法和工具【答案】C58、在某次通信中，發(fā)送方發(fā)送了一個(gè)8位的數(shù)據(jù)（包含一個(gè)奇校驗(yàn)位），若傳輸過(guò)程中有差錯(cuò)，則接收方可檢測(cè)出該8位數(shù)據(jù)（）。A.奇數(shù)個(gè)位出錯(cuò)B.偶數(shù)個(gè)位出錯(cuò)C.出錯(cuò)的位置D.出錯(cuò)的位數(shù)【答案】A59、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問(wèn)題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題C.租金的支付方式問(wèn)題D.租房用途【答案】D60、CD-ROM盤(pán)中的信息存儲(chǔ)在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D大題（共15題）一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類(lèi)型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開(kāi)發(fā)法選擇“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷(xiāo)售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說(shuō)明未來(lái)收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；二、李某擁有國(guó)有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來(lái)的，中間三間是李某買(mǎi)鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開(kāi)辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來(lái)的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢(xún)問(wèn)可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說(shuō)明理由。答題需要層次，考三個(gè)問(wèn)題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門(mén)認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，不予補(bǔ)償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒(méi)有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿(mǎn)意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類(lèi)似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問(wèn)答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭(zhēng)議等問(wèn)題。三、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對(duì)末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對(duì)4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過(guò)對(duì)這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】單純解答本題并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對(duì)處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡(jiǎn)單實(shí)用，但也比較粗略，會(huì)產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒(méi)有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對(duì)小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對(duì)最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡(jiǎn)單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來(lái)自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見(jiàn)，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問(wèn)題的計(jì)算過(guò)程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對(duì)進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會(huì)更有利些，所以人們選用方法2來(lái)改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會(huì)有較大一筆錢(qián)的出入。對(duì)于正負(fù)數(shù)對(duì)稱(chēng)分布的情況，則4舍5入法不會(huì)產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會(huì)使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。四、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門(mén)名，工種，工資），若需查詢(xún)不同部門(mén)中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為：SELECT部門(mén)名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門(mén)名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢(xún)不同部門(mén)中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門(mén)名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語(yǔ)句如下：SELECT部門(mén)名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門(mén)名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢(xún)語(yǔ)句由上可見(jiàn)，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法，字符串插入時(shí)，需要用單引號(hào)括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串，但是卻沒(méi)有用單引號(hào)括起。五、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢(xún)問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門(mén)的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫(xiě)作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。六、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說(shuō)明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說(shuō)明確定理由。七、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸楣I(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專(zhuān)業(yè)化的無(wú)菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)能力較弱。（4）還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)和清償順序。八、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過(guò)出讓取得，2012年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤(rùn)應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。九、某地塊擬開(kāi)發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期為3年，大廈的出售價(jià)格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地拆遷，預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷(xiāo)售稅率和銷(xiāo)售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該地塊的出讓價(jià)格，其估算過(guò)程如下。1．計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬(wàn)元2．建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬(wàn)元3．專(zhuān)業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬(wàn)元4．銷(xiāo)售稅與銷(xiāo)售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬(wàn)元=10105萬(wàn)元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬(wàn)元6．利潤(rùn)。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬(wàn)元【答案】(1)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)為80000×18000元=144000萬(wàn)元(2)專(zhuān)業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬(wàn)元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬(wàn)元您可能感興趣的試題一十、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿(mǎn)足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。一十一、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。一十二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū)），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿(mǎn)足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。一十三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門(mén)2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門(mén)2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門(mén)2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（