房地產(chǎn)估價(jià)師考試－房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題

2005年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬試題(2)一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]1、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（）。A．多樣性B．固定性C．稀缺性D．體積大，消耗材料多2、下列各項(xiàng)中導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的原因是（）。A．有效需求減少B．土地供應(yīng)減少C．開發(fā)成本下降D．競(jìng)爭(zhēng)3、根據(jù)各地房地產(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。A．5年B．50個(gè)月C．100個(gè)月D．10個(gè)月4、建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與（）之比。A．規(guī)劃建設(shè)用地面積B．居住區(qū)總用地面積C．居住建筑用地面積D．獲取土地使用權(quán)面積5、某開發(fā)商開發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，此時(shí)宜采用（）。A．固定單價(jià)合同B．成本加酬金合同C．包工包料合同D．包工部分包料合同6、監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請(qǐng)，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，否則超過(guò)（）不予確認(rèn)，也不提出修改意見，視為同意工期順延。A．5月1日24時(shí)B．5月2日24時(shí)C．5月3日24時(shí)D．5月4日24時(shí)7、以固定價(jià)格合同發(fā)包的工程項(xiàng)目，其管理人員的工作主要集中在（）。A．質(zhì)量控制和成本控制B．質(zhì)量控制和進(jìn)度控制C．進(jìn)度控制和成本控制D．質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制8、售樓書、標(biāo)志圖形屬于市場(chǎng)營(yíng)銷促銷組合中的（）。A．直銷B．廣告C．銷售促進(jìn)D．公關(guān)與宣傳9、目標(biāo)定價(jià)法所確定的單位價(jià)格為（）。A．單位價(jià)格＝單位成本＋資本投資額×目標(biāo)收益率÷銷售量B．單位價(jià)格＝單位成本＋資本投資額÷銷售量C．單位價(jià)格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤(rùn)率)÷(1－稅率)D．單位價(jià)格＝單位成本×(1＋月標(biāo)利潤(rùn)率)×(1－稅率)10、建設(shè)投資估算精度上±10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占投資的0.20～1.00的階段屬于（）。A．投資機(jī)會(huì)研究B．項(xiàng)目評(píng)估C．初步可行性研究D．詳細(xì)可行性研究11、某項(xiàng)目已投入800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資需1600萬(wàn)元，則今后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入（）以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。A．200萬(wàn)元B．400萬(wàn)元C．480萬(wàn)元D．600萬(wàn)元12、個(gè)人住房抵押貸款屬于（）。A．權(quán)益融資B．債務(wù)融資C．直接融資D．間接融資13、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看其（）。A．共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B．代理成交額有多少C．人員素質(zhì)D．代理的成功率有多大14、評(píng)價(jià)融資方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行融資成本等級(jí)劃分是根據(jù)（）關(guān)系狀況確定的。A．直接融資成本和間接融資成本B．綜合融資成本和融資總額C．綜合融資成本費(fèi)用和投資收益率D．綜合融資成本費(fèi)用與融資貸款率15、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的配套費(fèi)用，則會(huì)使商品房的供應(yīng)（）。A．增加B．減少C．不變D．大幅度減少16、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素（）。A．開發(fā)成本的變化B．收入的變化C．價(jià)格的變化D．開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期17、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A．上升B．下降C．不變D．不確定18、概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用常用的估算公式為（）。A．直接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積B．直接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積C．主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積D．間接費(fèi)：每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積19、金融是（）。A．“貨幣資金的融通”的簡(jiǎn)稱，是以政府等機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通B．“現(xiàn)金融通”的簡(jiǎn)稱，是以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通C．“貨幣資金融通”的簡(jiǎn)稱，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通D．“貨幣資金融通”的簡(jiǎn)稱，是指以銀行等金融機(jī)構(gòu)為中心的市場(chǎng)活動(dòng)以及在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通20、下列利息支出中，應(yīng)予以資本化的是（）。A．為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息B．為對(duì)外投資而發(fā)生的借款利息支出C．籌建期間發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息支出D．清算期間發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息支出二、判斷[共20題，每題1分，總計(jì)20分]21、一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。（）22、公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。（）23、單價(jià)合同中所用單價(jià)既包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)和利潤(rùn)。（）24、在采用總包合同時(shí)，一般情況下，開發(fā)商只與總承包商直接聯(lián)系，而與各分包商不發(fā)生直接聯(lián)系。但對(duì)于開發(fā)商指定的分包商，可直接加以控制。（）25、建設(shè)工程施工的分包也需經(jīng)開發(fā)商同意，分包人應(yīng)由開發(fā)商指定。（）26、成本加成定價(jià)法中加成的含義就是一定比例的管理費(fèi)和利潤(rùn)。（）27、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格。（）28、聲望定價(jià)和尾數(shù)定價(jià)策略主要是定位于高收入階層的。（）29、開發(fā)商適時(shí)提價(jià)，可能會(huì)加快銷售進(jìn)度。（）30、房地產(chǎn)全過(guò)程營(yíng)銷是貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、投資、建造及銷售整個(gè)開發(fā)過(guò)程的銷售促進(jìn)。（）31、受人們對(duì)客觀世界認(rèn)識(shí)程度限制，可行性研究具有相當(dāng)程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。（）32、主要承租人的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的承租人組合形式。（）33、保留金應(yīng)當(dāng)在工程預(yù)付款中扣除，在缺陷責(zé)任期后，全部退還給承包商。（）34、如果承包商未對(duì)其在工程中所雇傭的工人辦理人身保險(xiǎn)，開發(fā)商可以代其投保，但在支付工程進(jìn)度款時(shí)，將扣除該筆保險(xiǎn)費(fèi)。（）35、對(duì)舊城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價(jià)。（）36、市場(chǎng)上不可能有兩宗安全相同的房地產(chǎn)，其產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。（）37、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：①金融業(yè)的發(fā)展；②信息、通訊技術(shù)水平的提高；③生產(chǎn)方式和工作方式的改善；④人文環(huán)境的變化；⑤自然環(huán)境的變化；⑥政治制度的變遷等方面。（）38、新城區(qū)往往適于開發(fā)商業(yè)中心，寫字樓、餐飲及娛樂(lè)用房。（）39、一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳和租售業(yè)務(wù)。（）40、成本定價(jià)法忽視了當(dāng)前的需求、購(gòu)買者的預(yù)期價(jià)值以及競(jìng)爭(zhēng)者狀況。（）三、多選[共15題，每題2分，總計(jì)30分]41、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）步驟。A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B．前期工作階段C．建設(shè)階段D．租售階段42、按常規(guī)公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非最低標(biāo)價(jià)是（）的。A．不合理B．外地承包商提交C．根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)D．開發(fā)商有懷疑的承包商提交43、開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要指標(biāo)如（）等對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變化的敏感程度。A．總投資與資金籌措表B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D．投資回收期44、開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是（）。A．降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)B．樹立公司良好形象C．延長(zhǎng)銷售期，加強(qiáng)公眾印象D．籌措項(xiàng)目開發(fā)資金45、抵押率的確定受（）等因素的影響。A．抵押物的流動(dòng)性B．貸款期限長(zhǎng)短C．通貨膨脹預(yù)期D．抵押物所處的市場(chǎng)條件46、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析包括（）。A．蒙特卡羅法B．盈虧平衡分析C．敏感性分析D．風(fēng)險(xiǎn)分析47、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括。（）。A．生產(chǎn)方式和工作方式B．人文環(huán)境的變化C．信息、通訊技術(shù)水平的提高D．自然環(huán)境的變化48、如果項(xiàng)目具備（）條件，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)放寬其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。A．開發(fā)商已獲得了項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)B．有充分的證據(jù)證明，項(xiàng)目確實(shí)可以順利出租或出售出去C．開發(fā)商具有良好的信譽(yù)D．開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)一步投入自有資金用于項(xiàng)目建設(shè)49、外墻裝飾材料是用于（）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。A．外墻B．踢腳C．陽(yáng)臺(tái)D．隔墻50、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選擇的影響表現(xiàn)在（）。A．令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、確定其合理的投資收益水平B．使其盡可能回避，控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)C．迫使投資者改變投資方向D．確定投資金的多少E．確定房地產(chǎn)的回收資金51、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有（）步驟。A．投資機(jī)會(huì)尋找和篩選B．可行性研究C．獲取土地所有權(quán)和使用權(quán)D．規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批E．簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收和市場(chǎng)營(yíng)銷及物業(yè)管理52、土地的經(jīng)濟(jì)特性有（）。A．供給的廣泛性B．可壟斷性C．土地利用多方向性D．效益級(jí)差異E．土地利用的單向性53、關(guān)于投資估算的表述正確的是（）。A．他通過(guò)編制估算文件對(duì)擬建項(xiàng)目所需投資先測(cè)算B．他通過(guò)編制估算文件對(duì)已建設(shè)項(xiàng)目所需投資先測(cè)算C．其估算內(nèi)容包括從籌建直接到竣工投產(chǎn)所需兩部分D．他包括固定投資估算和鋪底流動(dòng)資金估算兩部分E．他只包括固定資產(chǎn)投資估算54、寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的因素有（）。A．計(jì)算可出租或可使用面積B．基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金C．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn)．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金情況E．客戶的承受能力55、影響現(xiàn)金流量的因素有（）。A．用現(xiàn)金購(gòu)買5個(gè)月到期的債券B．商業(yè)匯票貼現(xiàn)C．用存貨抵償債務(wù)D．賒銷商品E．A、B、C、D均不正確四、計(jì)算[共3題，每題10分，總計(jì)30分]56、某企業(yè)擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年后一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息；乙銀行貸款年利率16%，按月復(fù)利計(jì)息，問(wèn)企業(yè)向哪家銀行貸款較經(jīng)濟(jì)？57、某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問(wèn)該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求？58、某開發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65O，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫(kù)，有供出售的95個(gè)車位，-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4-18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年（其中準(zhǔn)備期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷售周期為6個(gè)月）；平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；該項(xiàng)目建成后，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè)；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)門年凈租金收入與物業(yè)資本價(jià)值之比）為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。答案：第1題試題答案：C第2題試題答案：B第3題試題答案：C第4題試題答案：A第5題試題答案：D第6題試題答案：C第7題試題答案：B第8題試題答案：B第9題試題答案：A第10題試題答案：D第11題試題答案：B試題解析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入的數(shù)額（不含土地費(fèi)用）應(yīng)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，即1600×25%=400（萬(wàn)元）。第12題試題答案：B第13題試題答案：D第14題試題答案：D第15題試題答案：A第16題試題答案：B第17題試題答案：A第18題試題答案：A第19題試題答案：C第20題試題答案：C試題解析：ABD三項(xiàng)均不需予以資本化。第21題試題答案：錯(cuò)誤第22題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：公開招標(biāo)也存在工作量大、招標(biāo)費(fèi)用高、經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)的缺點(diǎn)。第23題試題答案：正確第24題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：對(duì)于開發(fā)商指定的分包商，也要由總包控制。第25題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：分包人可由開發(fā)商指定或由總包自行選擇。第26題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：成本加成定價(jià)法中的加成是指一定比例的利潤(rùn)。第27題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是房地產(chǎn)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。第28題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：尾數(shù)定價(jià)是想樹立低價(jià)格形象，不是定位于高收人階層的。第29題試題答案：正確第30題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：全過(guò)程營(yíng)銷還涉及物業(yè)管理階段的工作。第31題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：本身是具有不確定性，但對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。第32題試題答案：正確第33題試題答案：錯(cuò)誤第34題試題答案：正確第35題試題答案：錯(cuò)誤第36題試題答案：正確第37題試題答案：正確第38題試題答案：錯(cuò)誤試題解析：新城區(qū)位置遠(yuǎn)離市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔靜，四周寬敞空曠而適合建筑高級(jí)住宅和公寓。第39題試題答案：正確第40題試題答案：正確第41題試題答案：ABCD第42題試題答案：AC第43題試題答案：BCD第44題試題答案：AD第45題試題答案：ABCD第46題試題答案：BCD第47題試題答案：ABCD第48題試題答案：ABD第49題試題答案：AC第50題試題答案：AB第51題試題答案：ABDE試題解析：不包括獲得土地所有權(quán)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。第52題試題答案：BCD第53題試題答案：AB第54題試題答案：ABC第55題試題答案：AB第56題試題解析：甲銀行貸款本息2775萬(wàn)元，乙銀