房地產(chǎn)項(xiàng)目管控工程成本管理重點(diǎn)解析

管控工程成本的10大重點(diǎn)進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，本文結(jié)合碧桂園的工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的平衡管理，來談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目在事前、事中、事后如何精細(xì)化管控項(xiàng)目工程成本。關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管控，往往會從成本階段控制及成本構(gòu)成上分析，這樣會陷入成本管控的某個(gè)點(diǎn)而難于從整個(gè)項(xiàng)目成本管理上去聚焦每個(gè)階段的重點(diǎn)，尤其是難于在前期形成基于全局的落地性的成本推進(jìn)計(jì)劃。本文嘗試從事前、事中、事后工程成本管理應(yīng)聚焦的重點(diǎn)著手，結(jié)合碧桂園的工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量的平衡管理，來談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目在事前、事中、事后如何精細(xì)化管控項(xiàng)目工程成本。事前：優(yōu)設(shè)計(jì)，穿插工序1.優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少變更設(shè)計(jì)決定了整個(gè)項(xiàng)目至少75%以上的成本，那么優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少施工過程中的變更洽商量，將是事前成本控制的先鋒兵。大項(xiàng)的變更洽商的簽訂應(yīng)采用四方會簽制，參加簽字人員有工地代表、工程造價(jià)人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負(fù)責(zé)對所有洽商變更按順序編號，防止于結(jié)算階段施工單位漏報(bào)須核減造價(jià)的洽商。預(yù)算部應(yīng)配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商。對結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價(jià)包死的方式簽訂合同，雖可降低成本，但不利于品牌創(chuàng)立，因此應(yīng)延長設(shè)計(jì)時(shí)間，加大設(shè)計(jì)投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強(qiáng)的分包項(xiàng)目，可考慮由投標(biāo)方于招標(biāo)過程中對圖紙進(jìn)行專業(yè)優(yōu)化。碧桂園的設(shè)計(jì)、工程變更流程如下圖：2.優(yōu)化人力，提高效率人工成本控制之處，應(yīng)是加強(qiáng)項(xiàng)目部管理水平，選用勞務(wù)水平較高的隊(duì)伍，確保有效用工。其次，要制定科學(xué)、合理的施工方案，從而減少無效用工。再次，合理界定定額內(nèi)用工和定額外用工，一承包人工工日確定人工費(fèi)，工資單價(jià)控制在造價(jià)信息單價(jià)范圍內(nèi)，采用招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇勞務(wù)隊(duì)伍。此外，盡量采用新材料、新技術(shù)、新工藝，從而提高勞動效率，降低用工成本。3.材料設(shè)備，省就是賺在“人”之后，接下來我們可以談?wù)劇拔铩?。首先，對于機(jī)械費(fèi)用的支出，應(yīng)“確保不賠，稍有盈余”，積極地進(jìn)行機(jī)械成本的控制。宿一方面應(yīng)基于獨(dú)機(jī)械臺班定額丈標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市莖場行情確定合注理的機(jī)械租賃塞價(jià)格，可通過遣招標(biāo)競爭形式麻，擇優(yōu)選擇；狹另一方面，根鋪據(jù)合理施工方崗案，最大限度哀縮短機(jī)械使用久周期，發(fā)揮機(jī)凝械使用率，防倉止閑置，降低功機(jī)械租賃的成來本支出，并防債止損毀，避免惡賠償。恨其次，在材料春成本控制上，魂由于材料消耗河占了整個(gè)工程混成本裳的導(dǎo)65圈%資左右，因此，藝加強(qiáng)材料成本漢的控制是降低稻工程成本最有雷效、最直接的杜方式?？娌牧喜少彸杀九芽刂?，在價(jià)格惠上，按照工程俯的實(shí)際需用量多，指定詳細(xì)、藍(lán)準(zhǔn)確的材料采歌購計(jì)劃，最大倍限度的控制材做料采購費(fèi)用支事出；姑在質(zhì)量上，材址料的采購盡可獄能從廠家或廠臭家代理商手里佛直接采，材料棉保管人員在材播料進(jìn)場時(shí)，一努定要認(rèn)真核實(shí)夢實(shí)際進(jìn)場材料陶的質(zhì)量和數(shù)量近是否與所要采擠購的材料相一代致，特別是大嚷體積的灰、砂蓄、石之類的材壓料。裁碧桂園的材料代、設(shè)備確定與棵采購流程如下槍圖：設(shè)4平.題就地取材，因隔地制宜銀以韶關(guān)碧桂園丙項(xiàng)目為例，臨浸水盡可能就地懼取材，利用合臭格的河水、水旁庫水和地下水似，這樣有利于餐節(jié)省投資；臨疤電根據(jù)開發(fā)計(jì)賣劃合理布置；挖場內(nèi)盡量提前厭施工小區(qū)市政柜道路作為施工同道路，這樣一房方面能保證場裂內(nèi)運(yùn)輸，另一江方面也有利于渾文明施工。匙對土質(zhì)較好的訊地段，可采用甩先利用底層砼北路面作為施工敢道路，施工完拜成后再澆筑面語層砼。構(gòu)土質(zhì)較差地段答的市政道路，薄可采用先倒底誘層砼路面作為禿施工道路，施趴工完成后再鋪伸上瀝青；臨設(shè)姨材料堆放現(xiàn)場鏈、辦公室等場惠地應(yīng)盡可能放亦在不影響施工顧，距離比較近密的位置，檢避免多次搬遷慌，減少搬遷費(fèi)愉用練。符攪拌站應(yīng)考慮棚交通運(yùn)輸問題月，放在較晚開恰發(fā)，且便于交閃通運(yùn)輸和取水蠟的位置。存5輔.貫優(yōu)化標(biāo)高，平少衡土方看對一個(gè)大型小功區(qū)來說，土方慨工作量是非常所大的，因此合噴理確定項(xiàng)目的管標(biāo)高是一項(xiàng)非辱常重要的工作寇。社合理確定項(xiàng)目保的標(biāo)高可以大第大地減少土方移的開挖和外運(yùn)堵，同時(shí)也減少儀了市政管線的樹埋設(shè)深度，從掛而達(dá)到加快進(jìn)核度，節(jié)省造價(jià)泳的目的。浮標(biāo)高的確定必鹽須綜合考慮與警外部市政道路竹、市政管線連衫接問題、外部能地勢的標(biāo)高問損題以及土方平似衡問題，必須傅與設(shè)計(jì)院共同次進(jìn)行。顯接收場地后必曾須對場地標(biāo)高突進(jìn)行的精確測遇量，按初步確合定的標(biāo)高準(zhǔn)確叢計(jì)算挖方量的知填方量。如果婦不能滿足平衡博要求，可在不要影響與外部市文政道路、管線伯連接，不影響賠場地排水等問托題前提下適當(dāng)益調(diào)整標(biāo)高。壯碧桂園在土方范平衡運(yùn)轉(zhuǎn)中，樣重點(diǎn)關(guān)注以下瘡幾個(gè)問題：憤一是對開挖出懂來的石方應(yīng)充簡分利用，可用亂于場地的道路語回填、換土和煩擋土墻的原材播料，以達(dá)到節(jié)諒省造價(jià)的目的漸。濃二是對于含水牲量很大的土，香如淤泥等，必貨須堅(jiān)決運(yùn)走，節(jié)不能用于建筑辦物的回填，否記則不但不能節(jié)外省造價(jià)，還會妙大大提高基礎(chǔ)馬處理的成本和嘉時(shí)間。乒三是含有大石包塊的土或者石枝塊不能回填在條準(zhǔn)備進(jìn)行樁基乳礎(chǔ)施工的場地頂上，否則會大器大增加樁基礎(chǔ)是施工的難度，產(chǎn)增加成本和延支緩施工的進(jìn)度殃。就四是魚塘、水焦池應(yīng)該抽干水臘，適當(dāng)處理后渣再回填。但6映.輔工序穿插，縮瞧短工期轟碧桂園會通過快制訂項(xiàng)目開發(fā)腐施工計(jì)劃，做秒好各項(xiàng)工作的殺穿插，盡可能萬縮短時(shí)間。騰碧桂園工程是叢各工程公司負(fù)器責(zé)進(jìn)行的刮：土建是由騰貼越負(fù)責(zé)施工的李，機(jī)電是由機(jī)濱電公司負(fù)責(zé)施季工的，精裝修平是由雅俊公司閑施工的，園藝序、綠化也有專哈業(yè)公司，土方忙是土方隊(duì)施工謀的，而自來水商是由自來水公戀司施工的，煤租氣是煤氣公司鄙施工的。再加殼上白蟻、防雷娛等隊(duì)伍。參建星單位很多，協(xié)鉤調(diào)管理的工作悠量很大，項(xiàng)目崖部在某種意義喇上起到了總包用的作用。因此五必須犯以片為單位，騎制訂整個(gè)片區(qū)響的整體開發(fā)建據(jù)設(shè)計(jì)劃，并做節(jié)各項(xiàng)工作的穿雄插和組織。吼事中：人、材米、機(jī)督查與協(xié)掃調(diào)工1哲.紫控制進(jìn)度，加桶強(qiáng)組織、管理異不得不說，進(jìn)蓬度控制是項(xiàng)目盈管理的重要內(nèi)存容，能否成功見地控制進(jìn)度直喝接影響了項(xiàng)目卻的資金運(yùn)作和修成本。進(jìn)度快訊了，大型設(shè)備禮的周轉(zhuǎn)費(fèi)、材廳料租賃費(fèi)還有旋人工費(fèi)都會減協(xié)少；早碧桂園的施工挨隊(duì)伍很多，有各土方、土建、負(fù)機(jī)電、鋁窗、枯園藝、裝修、草綠化等。其中息土建下面還有康很多隊(duì)，水平孔參差不齊。艇各施工單位只色對自己施工單薄位范圍負(fù)責(zé)，看因此作為項(xiàng)目叔部的管理責(zé)任緊和協(xié)調(diào)工作量艦很大，必須全竟面、細(xì)致地做妹好整個(gè)項(xiàng)目的特施工組織，保賞證各專業(yè)施工孫及時(shí)進(jìn)場和穿狐插。同時(shí)還必泊須加強(qiáng)管理，爐抓好施工的質(zhì)暫量和安全，確忍保施工順利進(jìn)伐行，才能保證渾施工進(jìn)度。策2虎.陽勞務(wù)分包，加市強(qiáng)質(zhì)量管控侍很多質(zhì)量會影晃響后期的施工芝，舉例說明，枕一根柱子要是鍋垂直度不好，羊后期抹灰就會貪很厚，增加成窮本；模板要是磚支設(shè)質(zhì)量不高嗓，會漏漿，損摩失混凝土，后具期可能還要鏨漠除，增加人工孕費(fèi)。紛3跪.溪人工、材設(shè)的罰過程管控健在人工成本上透，根據(jù)成本目兵標(biāo)，量化、細(xì)斃化到項(xiàng)目每一甩個(gè)人，明確其足責(zé)任及成本控曾制對象、范圍蘇。一是根據(jù)已債編制的實(shí)施性肆施工組織設(shè)計(jì)累，合理安排人慕員進(jìn)場和退場磚；二是合理安蜓排工作，提高章作業(yè)效率，盡墨量減少成本費(fèi)打用支出。不在材設(shè)成本上每，首先是合理撓配備機(jī)械，建珍立機(jī)械設(shè)備日現(xiàn)常定期保養(yǎng)和占檢修制度，加京強(qiáng)機(jī)械的維護(hù)壓和保養(yǎng)，加強(qiáng)輩機(jī)械操作人員含的操作業(yè)務(wù)培驗(yàn)訓(xùn)，提高其完黃好率和生產(chǎn)效帽率，杜絕發(fā)生塘機(jī)械事故，同拘時(shí)要做好機(jī)械判臺班記錄和燃膜油消耗記錄。跪?qū)τ谕獠孔赓U毒的設(shè)備，要做稠好工序銜接及勉登記記錄，提秤高機(jī)械的利用貧率，盡可能使縣其滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)脖。室其次，在材料筒消耗的成本控瓣制上，一是編膚制施工預(yù)算，臟做出材料分析派，確定材料的鍛定額需要量；即二是通過下發(fā)滅施工任務(wù)單和盈限額領(lǐng)料單對襲材料的消耗成選本進(jìn)行有效控燙制。嬸一般領(lǐng)料的原驚則是：預(yù)算子瞧目中能夠分析齡出來的材料必渠須限額；預(yù)算崇子目中不能夠漂分析出來的輔姥助材料，按實(shí)書際發(fā)生計(jì)入材隔料消耗成本?；ピ俅?，控制甲比供材料、設(shè)備鄙采購成本。對稀于所有甲供材灘料、設(shè)備，須狗經(jīng)招標(biāo)、談判敬，確定最優(yōu)中坦標(biāo)單位，并與換之簽訂嚴(yán)密合儀同，約定供貨董方式、供貨時(shí)王間、付款方式裹等。對于甲供勾材料的核算，齡應(yīng)嚴(yán)格按照合榮同約定的結(jié)算室方式，準(zhǔn)確計(jì)折量，避免浪費(fèi)慢。同時(shí)，應(yīng)聯(lián)稠合其他地產(chǎn)商番等大用戶對主朗要材料、設(shè)備格實(shí)行聯(lián)合采購亞，以達(dá)到最低賠材料、設(shè)備供快貨價(jià)格。對于妖需要外出考察津的材料、設(shè)備賴，應(yīng)盡量選用砍當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)附域的廠家，以磨降低公司費(fèi)用朱及運(yùn)送費(fèi)用。微此外，大宗材扯料要與供應(yīng)商好簽訂合同，鎖厭定價(jià)格，明確乘材料品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)維、供貨時(shí)間、地送貨方式和交膏貨地點(diǎn)；對于付地材等零星用抹料，堅(jiān)持用多霞少購多少原則宗，以免造成庫釘存積壓；把好廉材料收發(fā)關(guān)，發(fā)明確工程合理凱的材料消耗量鼓，節(jié)約用料，點(diǎn)防止浪費(fèi)；建指立健全材料臺甚賬，加強(qiáng)材料上的動態(tài)管理，冷合理堆放材料河，減少二次搬稻運(yùn)；材料進(jìn)場鬧時(shí)要認(rèn)真點(diǎn)驗(yàn)帝，保質(zhì)保量。肥4暮.頸優(yōu)選供應(yīng)商，祖加強(qiáng)合同管理沾第一，優(yōu)選供羅應(yīng)商，對于所擊有項(xiàng)目，都要堆通過招標(biāo)或?qū)ρ乙陨铣邪律萄垐?bào)價(jià)，會對報(bào)價(jià)滿意的研單位進(jìn)行多輪鐵談判，以期達(dá)錄到最優(yōu)，從源揮頭上控制造價(jià)傭。對于選定之稀材料、設(shè)備供糖應(yīng)商，應(yīng)于供咳貨完成之后進(jìn)尾行評審，滿意貍的供貨商列入院供貨商名錄，亂以備后續(xù)的合鐮作。威第二，管理施狗工合同，施工諷合同應(yīng)由預(yù)算嬸部同工程部及妥監(jiān)理單位共同摧協(xié)商，把質(zhì)量腸要求、工藝要縫求、施工部位蜜等羅列清楚，銜以避免日后糾校紛。壩第三，關(guān)于現(xiàn)昏場水電費(fèi)的控鳴制。水電費(fèi)由粉開放商交納，青對所有分包單肚位，在合同中賭約定浪費(fèi)水電勝的處罰條款，底并在施工過程咽中嚴(yán)格執(zhí)行。巡對于施工用水辰，應(yīng)首先考慮廈降水的利用。膛開發(fā)商可考慮嗎在打降水井的丟時(shí)候，考慮某睜個(gè)井打深一些峽，保證施工用闊水及部分生活食用水的供應(yīng)。萬對于用電，施腐工單位不準(zhǔn)使暴用電器灶具，你不準(zhǔn)使用電爐絞子等高耗電量訊設(shè)備取暖。對楚所有水源、電申源開關(guān)處設(shè)立洪醒目的節(jié)約標(biāo)萌語或指示牌。努第四，土方工金程施工應(yīng)先行占計(jì)算需要回填減的土方量，存螺于現(xiàn)場，以減齡少土方回運(yùn)及倒外購回填土源抗的費(fèi)用。融此外，建安工阿程應(yīng)先行作好綿施工計(jì)劃安排矛，避免窩工損紅失及交叉作業(yè)柄損失。對于垂意直運(yùn)輸，應(yīng)做且到垂直運(yùn)輸機(jī)鄭械的使用效率練最高，對于后出期裝飾材料，建應(yīng)在垂直運(yùn)輸憐機(jī)械拆除前運(yùn)附達(dá)應(yīng)用樓層。澡事后：平衡進(jìn)州度、質(zhì)量、成踏本幕首先需要明確依的是，項(xiàng)目的鴿質(zhì)量、進(jìn)度和讓成本控制不是毅絕對矛盾的。稈犧牲質(zhì)量追求惑進(jìn)度和成本的腔產(chǎn)品是難以被哈客戶認(rèn)可和接悅受的。因此，提只有認(rèn)真做好業(yè)質(zhì)量管理，把醒質(zhì)量控制在一保個(gè)合理的水平墨（并非完美）微避免返工造成棕工期延誤和成袋本增加，才能泰保證項(xiàng)目的進(jìn)粱度和成本控制遭目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最從這個(gè)意義上破來說，質(zhì)量、床進(jìn)度和成本控?zé)o制的利益目標(biāo)證是一致的?；鹌浯?，無論是封質(zhì)量、進(jìn)度還上是成本，事前掏控制是關(guān)鍵。案因此在項(xiàng)目啟員動前、動工前境必須從全局出翁發(fā)做好規(guī)劃、里統(tǒng)籌和各項(xiàng)準(zhǔn)趙備工作。蹲再次，從施工長角度來說，進(jìn)杜度和質(zhì)量很大鎮(zhèn)程度取決于施熔工單位的素質(zhì)軍和能力，因此債需要重視施工梨單位的選擇問誘題，選擇符合瘋要求的施工單順位，才能保證獨(dú)施工質(zhì)量進(jìn)度笛和成本控制目半標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。厭碧桂園選擇施看