概述土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

概述土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響一、土地增值稅大概情況土地增值稅是一個特別特殊的稅種，就全世界而言，與我們國家的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質而言，到底是屬于產(chǎn)業(yè)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我們國家制定土地增值稅的初志談起。我們國家第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機行為以行政立規(guī)的形式制定了〔土地增值稅暫行條例〕，稅率30-60%，創(chuàng)造性的跨越了當時消費稅的最高稅率，到當下為止也是我們國家稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法本來是具有處分性質稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實物分配的結束，上世紀九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制定的〔土地增值稅暫行條例施行細則〕對房地產(chǎn)企業(yè)兩個20%的大輻優(yōu)惠〔土地增值稅暫行條例施行細則〕第七條〔六〕款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅增值率未到達20%，免征土地增值稅〕，進而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節(jié)市場經(jīng)濟的科學稅種進行改變。由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒有得到履行，到了2000年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度廢止了幾乎與土增值稅同時期產(chǎn)生的一樣功能稅種固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅，并將土地增值稅的詳細履行政策解釋權限下放到了省級稅務機關。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)春天的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關政策密集出臺，土地增值稅成了主要的稅收來源，各地稅務機關專門成立相關部門應對房地產(chǎn)企業(yè)，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展向深水區(qū)前進、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從暴利行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務機關對土地增值稅的征收由粗放型向精細化改變，土地增值稅清算政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現(xiàn)。二、土地增值稅對會計核算的影響〔一〕時間跨度長土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開發(fā)完畢，只能實行預征，無法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點就是開發(fā)時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目以至要開發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，不夸大的說，許多項目單一個開發(fā)經(jīng)過需要換三四撥會計。企業(yè)土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，以至能夠說五花八門，前期以為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升以至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，以至紅沖當期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時，相關會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目觸目皆是。〔二〕影響金額大土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務機關征收的所有稅種中最高的〔部分限制進口產(chǎn)品海關關稅高達100-200%〕；預征時采取的稅率也到達1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭劇烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，假如會計核算不恰當，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，以至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金布置?！踩痴咦兓旃倘煌恋卦鲋刀惖母黝愓?、法規(guī)密集，但由于立法條理不高，由或是國家稅務總局制定的全國性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制定相關文件，以通知、公告、規(guī)范、要求等形式出現(xiàn)，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質量不高，前后不一致，以至矛盾，讓企業(yè)無法適從。隨著市場經(jīng)濟的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進行各種營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，售后回購、售后回租、虛擬商鋪、眾籌融資、一元拍賣等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟形式也存在政策空白，企業(yè)也無所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開發(fā)跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，進而可能造成一定水平的不公平，也讓企業(yè)難以適從?！菜摹秤嬎汶y度高土地增值稅的計算，十分是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產(chǎn)、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，能力相對精準的計算土地增值稅。由于現(xiàn)時階段土地增值稅清算方面的專家特別缺乏，一般企業(yè)大多委托事務所進行土地增值稅的計算，但由于事務所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規(guī)范，計算毛病所導致的相關錯誤過失實際已經(jīng)無法彌補，有的以至造成相當大的損失。三、怎樣應對土地增值稅對會計核算的影響〔一〕根據(jù)項目規(guī)劃及時調整會計核算方案企業(yè)應當適當提升會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制定、變化，使其明確房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據(jù)項目情況，科學制定土地增值稅的核算方案，根據(jù)項目的盈利水平、開發(fā)進度，科學確實定土地增值稅會計科目，使其在財政報表中予以適當反映。〔二〕加強土地增值稅預測算的管理土地增值稅金額大、預繳多，在項目未到達清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據(jù)項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比〔即房價與稅額的關系，房價越高則稅額越高〕?？茖W合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，重要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務機關協(xié)商后及時補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。〔三〕堅持與稅務機關的良好溝通土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強，及時了解當?shù)囟悇諜C關的履行口徑、政策把握方向等特別主要，也恰是由于立法級別不高，政策制定模糊，獲得主管稅務機關的認可，堅持良好的溝通顯得尤為主要。〔四〕全員共同協(xié)助提升會計核算的質量土地增值稅的清算牽涉面廣、量大、時間跨度長，企業(yè)不僅應當重視培養(yǎng)會計人員的素質，加強會計信息的質量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規(guī)范及詳細操作上都能夠考慮這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及根據(jù)也將更為充足，會計核算質量也就水漲船高了。四、小結土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經(jīng)濟發(fā)展中的某個階段性產(chǎn)品，也許在不久的將來會吞沒在營改增的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將連續(xù)在今后