2022年注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理習(xí)題與答案

物業(yè)經(jīng)營管理第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述一、單項選擇：1、物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是()。A、物業(yè)資產(chǎn)管理公司B、物業(yè)管理企業(yè)c、收益性物業(yè)D、自用型物業(yè)2、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供()服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A、設(shè)施管理B、運行管理c、價值管理D、資產(chǎn)管理3、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括()。A、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估B、租賃管理c、物業(yè)運行操作管理D、房地產(chǎn)開發(fā)4、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)()的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A、物業(yè)各期成本最小化B、物業(yè)各期凈收益最大化C、租戶滿意度最大化D、物業(yè)價值最大化5、國外通常將寫字樓分為()個等級A、2B、3C、4D、56、()是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A、居住物業(yè)B、收益性物業(yè)C、公共物業(yè)D、所有物業(yè)7、關(guān)于區(qū)域購物中心，表述錯誤的是()。A、建筑規(guī)模10萬平方以上以上B、有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到200KmC、是一個高效運作的統(tǒng)一體D、通常由一家大型百貨公司為主要租戶8、市級購物中心建筑面積一般在()。A、3萬平以上B、l萬一3萬平之間c、3000—10000之間D、3000平以下9、受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是指()物業(yè)管理企業(yè)。A、管理型B、專業(yè)型c、綜合型D、委托型10、別墅(vnla)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有()具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。A、空中別墅B、疊拼別墅c、獨棟別墅D、雙拼別墅11、一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為()。A、花園公寓B、錯層公寓c、復(fù)式公寓D、單間公寓12、()是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A、房地產(chǎn)投資組合管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、設(shè)施管理13、關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是()。A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群B、為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)c、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制14、設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為()。A、科研教學(xué)設(shè)施B、政府辦公樓c、醫(yī)院設(shè)施D、擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)15、資產(chǎn)管理公司批準在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃，主要考察()。A、這些資本開支是否符合財務(wù)會計原則B、這些資本開支是否符合《條例》的規(guī)定C、這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值D、這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本16、資產(chǎn)管理公司通過()，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)A、監(jiān)控物業(yè)的運行績效B、監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況C、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的收益D、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的成本17、管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是()。A、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任．在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。B、管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等c、管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率．為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)D、在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)．既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本．提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。18、根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是()。A、投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險B、“不要把雞蛋放在一個籃子里”C、理性的投資者將選擇風(fēng)險最小的那個組合D、投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負，存在補償，整體風(fēng)險將降低19、關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，表述不正確的是()。A、在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B、業(yè)主會盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶c、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D、對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資20、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、()、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。A、日常維護和維修B、確定管理標(biāo)準c、資產(chǎn)管理D、構(gòu)建信息基礎(chǔ)21、物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、()、進行資產(chǎn)組合。A、日常維護和維修B、成本管理C、決策分析D、物業(yè)保險管理二、多項選擇題：1、物業(yè)經(jīng)營管理是()等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)A、物業(yè)管理B、房地產(chǎn)開發(fā)C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、房地產(chǎn)組合投資管理E、設(shè)施管理2、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其()的需求。A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略c、主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)D、物業(yè)維修養(yǎng)護E、延長物業(yè)的自然壽命3、物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括()。A、為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報B、使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值c、在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求D、物業(yè)經(jīng)營成本最小化E、保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?、人們主要依照寫字樓()等對其進行等級劃分A、收益能力B、所處的位置C、樓宇設(shè)計和裝修狀況D、使用時間E、投資者類型5、對分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的益處有()。A、利于選擇優(yōu)良租戶B、利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合C、利于實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化D、可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個城市E、能滿足各種顧客層次的站式購物消費和一站式享受的需求6、物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，表述不正確的有()。A、物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護、管理B、傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)C、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求D、寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報E、物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展7、工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括()等。A、工業(yè)廠房B、倉儲用房c、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房D、研究與發(fā)展用房E、寫字樓8、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的建筑，包括()等。A、寫字樓B、高爾夫球場c、休閑度假村D、賽馬場E、花園公寓9、設(shè)施管理的對象，主要是()等。A、高新技術(shù)企業(yè)用房B、醫(yī)院設(shè)施c、科研教學(xué)設(shè)施D、政府辦公樓E、甲級住宅樓10、物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容的三個層次中，()以策略性管理為主。A、物業(yè)管理B、設(shè)施管理C、運行管理D、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E、房地產(chǎn)投資組合管理11、對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行()工作。A、日常管理B、現(xiàn)場管理c、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、企業(yè)管理E、房地產(chǎn)投資組合管理12、物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為()。A、管理型企業(yè)B、專業(yè)型企業(yè)c、委托型企業(yè)D、兼營型企業(yè)E、綜合型企業(yè)13、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括()。A、負責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司B、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的行為C、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃D、使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化E、滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求14、一個資產(chǎn)管理公司通常負責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照()的分類原則來管理物業(yè)A、物業(yè)類型B、地理位置C、物業(yè)新舊程度D、物業(yè)產(chǎn)權(quán)類型E、物業(yè)運營成本15、房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括()。A、理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)B、評價物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)c、審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃D、以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)E、在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)16、房地產(chǎn)投資的利潤是通過()途徑創(chuàng)造出來的A、在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)B、通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)C、在合適的時機售出物業(yè)D、在極好的條件下從原業(yè)主手中購買物業(yè)E、在持有期間以現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)17、下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有()。A、受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任B、通常以專業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)c、也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)D、同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力E、由其提供專業(yè)管理服務(wù)，即能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本18、從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為()。A、委托管理B、公司管理c、現(xiàn)場管理D、現(xiàn)場作業(yè)E、物業(yè)經(jīng)營19、大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系的表述如下()。A、物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理B、房地產(chǎn)組合投資管理公司負責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會努力地分散投資，以減少投資組臺的整體風(fēng)險D、為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略E、房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個投資組合的現(xiàn)金流需求20、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括()。A、確定戰(zhàn)略B、構(gòu)建信息基礎(chǔ)c、決策分析D、進行資產(chǎn)組合E、成本管理21、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括()。A、現(xiàn)金流和成本管理B、日常維修和維護C、設(shè)施設(shè)備管理D、物業(yè)保險管理E、進行資產(chǎn)組合第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇一、單項選擇題1、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?)。A、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為B、間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為c、直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為D、直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為2、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是()。A、獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽B、降低其投資組合的總體風(fēng)險c、抵消通貨膨脹對其資產(chǎn)的影響D、使其財富最大化3、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是()。A、政策影響性B、專業(yè)管理依賴性c、相互影響性D、位置固定性或不可移動性4、由于房地產(chǎn)的不可移動性或受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響房地產(chǎn)投資成敗的要素均與()相關(guān)，A、所投資的房地產(chǎn)類型B、投資決策的準確性C、進入房地產(chǎn)市場的時機選擇D、房地產(chǎn)所處的區(qū)位5、()是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間。A、使用壽命B、自然壽命C、設(shè)計壽命D、經(jīng)濟壽命6、公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助冼表房，這表明出租人考慮了房地產(chǎn)投資的()。A、適應(yīng)性B、差異性C、長期性D、政策性7、國外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟壽命一般是()年。A、40B、50C、60D、708、()是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。A、房地產(chǎn)債券投資B、房地產(chǎn)間接投資c、房地產(chǎn)開發(fā)投資D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)投資9、()的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B、房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票c、房地產(chǎn)投資信托基金D、房地產(chǎn)抵押支持證券10、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是()。A、房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤B、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資c、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D、房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資11、以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的表述，不正確的是()。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的B、其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)C、其目的是自用D、投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售．并獲取轉(zhuǎn)售收益。12、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時．房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為()。A、MBS投資者B、RELTs投資者c、房地產(chǎn)直接投資者D、房地產(chǎn)間接投資者13、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的表述，不正確的是()。A、REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者B、REITs只將少量收入分配給投資者c、REITs本身起一個投資代理作用D、REITs是投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。14、與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（）A、通貨膨脹風(fēng)險B、或然損失風(fēng)險c、變現(xiàn)風(fēng)險D、個別風(fēng)險15、關(guān)于周期風(fēng)險的表述，不正確的是()。A、是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險B、是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險C、美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18-20年，香港為7—8年D、房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入蕭條階段時，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨破產(chǎn)16、住房抵押貸款證券化是指將金融機構(gòu)所持有的()轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到等措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A、住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán)B、個人住房抵押貸款債權(quán)c、經(jīng)濟適用住房抵押貸款債權(quán)D、住房公積金抵押貸款債權(quán)17、以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是()。A、專門設(shè)立的特殊目的公司向銀行購買其所扭虧為盈的個人住房抵押貸款債權(quán)B、公司將其購買的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合C、通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券，并出售給投資者D、購買住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資18、急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險稱為()。A、個別風(fēng)險B、利率風(fēng)險C、系統(tǒng)風(fēng)險D、變現(xiàn)風(fēng)險19、房地產(chǎn)投資之利在于：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構(gòu)的支持，()；能夠提高投資者的資信等級。A、變現(xiàn)性能較好B、投資收回周期短C、對專門知識及經(jīng)驗的要求不高D、能夠抵消通貨膨脹的影響20、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險()。A、是獲得預(yù)期收益的不確定性B、是無法估計獲取得預(yù)期收益的可能性c、是未獲得預(yù)期收益可能性的大小D、實際收益與預(yù)期收益的差別21、投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險，稱為()。A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險B、個別風(fēng)險c、比較風(fēng)險D、時間風(fēng)險二、多項選擇：1、房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命周期長，還包括()等。A、各異性B、消費性C、政策影響性D、相互影響性E、專業(yè)依賴性2、以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有()。A、直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作B、間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場C、直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式D、開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益E、間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作3、房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括()。A、置業(yè)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券c、購買REITsD、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票E、購買MBS4、關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述．正確的有()A、從購買土地使用權(quán)開始B、從購置房地產(chǎn)開始c、以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的D、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為E、不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作5、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為()。A、權(quán)益型B、抵押型c、質(zhì)押型D、保證型E、混合型6、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有()。A、收益水平相對較高B、能夠得到稅收方面的好處c、容易獲得金融機構(gòu)的支持D、能抵消通貨膨脹的影響E、是種非流動性資產(chǎn)7、房地產(chǎn)投資之弊在于()。A、流動性差B、投資數(shù)額巨大c、投資建設(shè)期長D、投資回收期長E、需要專門的知識和經(jīng)驗8、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，正確的有()。A、系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險B、較之個別風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制c、或然損失風(fēng)險屬個別風(fēng)險D、周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險E、持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險9、投資者在進行房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)()。A、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平B、根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向C、根據(jù)風(fēng)險周期變化的特點把握投資時機D、避免機會成本E、盡量選擇政府鼓勵的項目進行投資以降低政策風(fēng)險10、僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個別風(fēng)險包括()。A、購買力風(fēng)險B、比較風(fēng)險c、收益現(xiàn)金流風(fēng)險D、或然損失風(fēng)險E、是境風(fēng)險、持有期風(fēng)險11、狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項目所處的()。A、宏觀位置B、中觀、微觀位置C、社會環(huán)境D、競爭位置E、經(jīng)濟環(huán)境12、避免政策風(fēng)險的有效方法，包括選擇()的項目進行投資。A、政府鼓勵B、有收益保證C、有稅收優(yōu)惠政策D、國有資產(chǎn)參股項目E、灰色區(qū)域項目13、下列選項中，屬于未來經(jīng)營費用風(fēng)險的有()。A、建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險B、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用C、未來不可預(yù)見的法律費用D、實際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長而加大E、資本價值隨著收益率的變化而變化14、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在()。A、投入資金的安全性B、期望收益的可靠性c、投資項目的變現(xiàn)性D、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E、投資項目的復(fù)雜性15、房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下()階段。A、雛形B、復(fù)蘇與發(fā)展C、繁榮D、危機與衰退E、銷匿16、對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括()。A、地理位置B、在城市社會經(jīng)濟活動中的位置c、在整體市場供求關(guān)系中的位置D、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置E、相對重要性不變的位置17、居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要園素有()A、市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度B、公共交通便捷程度C、環(huán)境因素D、居民人口與收入E、政府控制環(huán)境污染的政策18、選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有()。A、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性c、易接近性D、周圍土地利用情況和環(huán)境E、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度19、零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進行()。A、商業(yè)輻射區(qū)域分析B、消費者行為、偏好及購買能力分析c、項目的易接近性或交通通達程度分析D、競爭性物業(yè)的競爭條件分析E、市政公用設(shè)施的完備程度分析20、工業(yè)物業(yè)項目區(qū)位選擇的特殊要求包括()。A、消費者行為、偏好及購買能力分析B、交通運輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場c、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性D、水、電等資源供給的充足程度E、控制環(huán)境污染的政策第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、單項選擇題：1、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%若該筆貸款的還款方式為期限間接季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是()萬元。A、160B、240C、300D、480單利付息情況下：利息總額=本金*時間*利率復(fù)利付息情況下：利息總額=本金*[（1+利率）*時間-1]單利付息情況下：本利和=本金*（1+利率*時間）復(fù)利付息情況下：本利和=本金*（1+利率）*時間2、上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是()萬元。A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于()。[P63]A、12B、1.2C、2D、0.24、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的()。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛收入C、凈運營收益D、名義收益5、收益性物業(yè)的運營費用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A、抵押貸款還本付息B、稅金C、保險D、人員工資6、從()中扣除()后就可得到物業(yè)凈運營收益，簡稱凈收益。A、有效毛收入運營費用B、潛在毛租金收入運營費用c、有效毛收入空置和收租損失D、潛在毛租金收入空置和收租損失7、()是業(yè)主十分關(guān)心的問題．也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A、潛在毛租金收入的最大化B、稅前現(xiàn)金流的最大化c、凈運營收益的最大化D、稅后現(xiàn)金流的最大化8、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金下列表述，不正確的是()。A、準備金又稱大修理基金B(yǎng)、用于物業(yè)日常維修和更新改造c、如果這部分資金來自物業(yè)的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準備金在《物業(yè)管理條例》中稱作專項維修資金9、目前我國營業(yè)稅的稅率為()．城市維護建設(shè)稅和教育費附加在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的()和()A、12％4％3%B、12％5％3％C、8％10％3％D、5％7％3％10、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)()的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態(tài)D、資金運動狀態(tài)11、有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是()。A、橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點通常表示當(dāng)前時點B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和[P39]12、關(guān)于資金的時間價值以下列論述，不正確的是()。A、同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值c、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13、關(guān)于名義利率與實際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是()。[P47]A、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B、名義利率與實際利率的考慮只在按復(fù)利計息時才有意義C、名義利率越小、計算周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大D、當(dāng)計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等14、某筆貸款按月還本付息，“年利率12％，每月計息一次”。則名義利率和實際利率分別是()。[P46]A、12％，1％B、1％，12"／oC、12.68%12%D、12%12.68%15、等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是()，式中A為年值，n為計息周期數(shù)，I為每個計息周期的利率。[P48]A、P=A/（1+I）NB、P=(A/I)[1-1/(1+I)N]C、P=AI（1+I）ND、P=A/［1-1（1+I）N16、下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是()。A、設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損B、由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損C、設(shè)備有形磨損使用設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值D、無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值17、關(guān)于設(shè)備磨損的補償，表述不正確的是()。A、有形磨損的局部補償是修理B、無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造c、有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造D、無形磨損的完全補償是更換18、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的()。A、價值B、自然壽命c、技術(shù)壽命D、經(jīng)濟壽命19、設(shè)備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設(shè)備()減去其當(dāng)前市場價值后的差值。A、原值B、賬面價值C、歷史價值D、入賬價值20、關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是()。A、只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本C、一般只比較設(shè)備的費用D、設(shè)備更新分析以費用年值法為主21、物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計使用壽命為10年，殘值為1萬元：第一年的運營費用為20萬元．預(yù)計以后每年等額增加運營費用1萬元．不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為()。[新購設(shè)備原值為200，使用十年后運營成本為245，十年平均下來為44.5]A、45萬元B、20萬元C、24．5萬元D、44.5萬元22、物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇．但該更新不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量。此時進行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的()之間．選擇數(shù)值較低的方案。A、初始購買成本支出的分攤加年運營費用B、年運行費用c、初始購買成本支出的分攤D、運行費用的分攤23、某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初使購置費用支出120萬元，年電費支出20元。采用設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費用支出()。A、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元24、物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是()。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛租金收入c、凈利運營收益D、潛在毛租金收入25、投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為()。A、投資回收B、投資回報c、投資收益D、現(xiàn)金回報26、在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pl+Pl／[(1+I)n-1](1為投資回報率)中，()是投資者的投資回收。[P48]A、PB、PiC、PI／[(1+I)n-1]D、Pi+Pi／[(1+i)n-1］27、“等額還本利息照付”是指()。A、借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B、一定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息c、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28、根據(jù)是否考慮()因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。A、利潤率B、通貨膨脹率c、利率D、資金時間價值29、關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標(biāo)的表述．不正確的是()。A、靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評價時采用B、為項目提供融資的金融機構(gòu)．更加重視項目償債能力的評價結(jié)果C、動態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目D、清償能力指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果30、()是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。[P59]A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D基準收益率31、()是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率A、現(xiàn)金回報率B、資本化率c、內(nèi)部收益率D、基準收益率32、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是()。A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準收益率B、內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率c、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資應(yīng)會面臨虧損D、內(nèi)部收益率小于基準收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的[P59-60]33、()是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時．項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。A、全部投資回收期B、動態(tài)投資回收期C、靜態(tài)投資回收期D、投資回收終止期34、()反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。A、基準收益率B、財務(wù)內(nèi)部收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率35、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。[P61]A、12％B、14%C、7%D、2.8％36、不用計算借款償還期的項目是()。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目37、某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如折現(xiàn)率為10％，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為()萬元。[P50]A、846.23萬元B、538.55萬元C、726.14萬元D、485.64萬元38、某出租公寓的年毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3％和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為()萬元。[P51]A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.5839、某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60％。該貸款的年利率為9％，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2％，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次足()萬元。[P51]A、182.46259.47B、150.53249.47C、182.16217.84D、192.16249.4740、某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率的7.5、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可以25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30％，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為()。[P66]A、13.2%1.36%B、15.2％2.36%C、18.2％2.56%D、22.2%2.56%二、多項選擇題：1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的()叫作現(xiàn)金流量。A、資金流入B、資金流出C、資金的投入D、資金現(xiàn)值E、資金將來值2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括()等。A、土地費用、建造費用B、還本付息C、稅金D、比較成本E、運營費用3、空置和收租損失是指()。A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入B、租出的面積沒有收到租金c、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少E、可出租面積的減少而少收的租金4、收益性物業(yè)的運營費用包括()等。A、空置和收租損失B、抵押貸款還本付息C、房產(chǎn)稅和所得稅D、為租客提供服務(wù)的費用E、物業(yè)管理費用5、財務(wù)凈現(xiàn)值是指按()，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。當(dāng)NPv≥O時，該項目在財務(wù)上是可以接受的。A、基準收益率B、目標(biāo)收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率E、內(nèi)部收益率6、“兩稅一費”是指()。A、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅c、教育附加D、營業(yè)稅E、城市維護建設(shè)稅7、下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有()。A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報B、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息．就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流c、當(dāng)凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E、如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益8、關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述，正確的有()。A、單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息B、復(fù)利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息c、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算D、在投資分析中，一般采用單利計息E、復(fù)利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式為FN=P(1+I*N）9、下列屬于設(shè)備有形磨損的是()。A、封存地設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損B、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值c、技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后D、設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E、政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用10、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有()。A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系c、稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量D、現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)E、現(xiàn)金回報率即資本化率11、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有()。A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度C、技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長D、經(jīng)濟壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限E、經(jīng)濟壽命是由無形磨損決定的12、在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為()兩部分。A、投資回收B、投資回報C、權(quán)益回報D、現(xiàn)金回報E、還本付息13、靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有()。A、財務(wù)內(nèi)部收益率B、現(xiàn)金回報率C、靜態(tài)投資回收期D、投資回報率E、資產(chǎn)負債率14、動態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有()。A、資產(chǎn)負債率B、現(xiàn)金回報率c、動態(tài)投資回收期D、財務(wù)內(nèi)部收益率E、財務(wù)凈現(xiàn)值15、清償能力指標(biāo)包括()。A、資產(chǎn)負債率B、借款償還期C、償債備付率D、現(xiàn)金回報率E、財務(wù)凈現(xiàn)值16、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有()。A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B、凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成c、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D、該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比E、計算投資回報率時．物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益17、下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的敘述正確的有()。A、資產(chǎn)負債率高．則企業(yè)的資本金充足．企業(yè)應(yīng)變能力強B、是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)c、屬短期償債能力指標(biāo)D、資產(chǎn)負債率=凈資產(chǎn)合計／負債合計×100％E、可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度第四章收益性物業(yè)價值評估一、單項選擇題：1、物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和()等構(gòu)成。A、契稅B、土地占用稅c、土地增值稅D、土地出讓金2、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于()。A、前期工程費B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費c、建筑安裝工程費D、公共配套設(shè)施建設(shè)費3、在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計入()A、管理費用B、投資利息c、開發(fā)成本D、開發(fā)利潤4、()是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。A、理論價格B、總價格C、市場價格D、單位價格5、成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是()。A、賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限B、在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價C、當(dāng)買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功D、最高賣價和最低買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間6、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點()價格或價值進行測算和判定。A、市場B、正常C、理論D、客觀合理7、在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時．一般要求同時采用()種以上估價方法。A、1B、2C、3D、48、()是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法9、()是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法10、()是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬或資本化率價格或價值的方法。A、趨熱法B、成本法c、收益法D、市場法11、運用市場法估價的步驟不包括()。A、搜集交易實例B、對可比實例成交價格進行處理c、選取可比實例D、求取積算價格12、()特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)以及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。A、市場化B、成本法c、折舊法D、收益法13、在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用()估價。A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法14、運用成本法估價的步驟不包括()。A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費等資料B、測算重新購建價格C、測算折舊D、求取比準價格15、收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當(dāng)前的價值通常是基于()。A、歷史價格B、開發(fā)建設(shè)它所花費的成本C、過去的市場狀況D、市場參與者對其未來所能帶來的收益的預(yù)期16、關(guān)于物業(yè)價格與一般物品的價格相同之處．不正確的是()A、都容易受單個消費者的個別因素影響B(tài)、都是價格，用貨幣來表示C、都有波動，受供求因素的影響D、都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價17、關(guān)于使用價值與交換價值，下列論述不正確的是()A、人們在經(jīng)濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值B、物沒有使用價值就不會有交換價值c、交換價值是使用價值的前提D、交換價值通常用貨幣來衡量18、一般而言，物業(yè)的()可以反映物業(yè)價格水平的高低。A、保留價B、總價格c、起價D、單位價格19、將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的物業(yè)價格是()A、現(xiàn)房價格B、期房價格C、實際價格D、名義價格20、關(guān)于商品房銷售價格的表述，不正確的是()。A、起價指所銷售的商品房的最低價格B、保留價指商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同商品房出售價格c、成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格D、均價是所銷售商品房的平均價格21、《最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的()”。A、90％B、60％C、70％D、80％22、()是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、福利租金D、成本租金23、()又稱分成租壘，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。A、成本租金B(yǎng)、日租金c、按建筑面積計算的租金D、定率租金24、一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本．會計核算中要求將其作為資產(chǎn)的入帳價值的是()。A、原始價值B、折余價值c、賬面凈值D、賬面價值25、一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額是()。A、原始價值B、歷史成本c、市場價值D、賬面價值26、下列表述中，不正確的是()。A、原始價值是始終不變的B、賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的c、市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的D、物業(yè)的市場價值總是隨著時間的流逝而不斷增加27、下列關(guān)于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是()。A、未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高B、可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高c、獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高D、影響收益性物業(yè)價值的最直接的因素是城市規(guī)劃28、物業(yè)價格影響因素的表述，不正確的是()。A、預(yù)期某國貨幣會升值而對該國進行物業(yè)投資，會導(dǎo)致該國物業(yè)價格上漲B、增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使物業(yè)價格下降c、城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會使物業(yè)價格下降D、急于購買某物業(yè)，會抬高其價格29、收益法可分為報酬資本化法和()。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法30、()是預(yù)測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值方法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、報酬資本化法31、某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用()，計算出物業(yè)的收益價格。A、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式B、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式c、凈收益在前若干年有變化的公式D、收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式32、()是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率。A、收益乘數(shù)B、資本化率c、有效毛收入乘數(shù)D、凈收益乘數(shù)33、用收益法估價出租型物業(yè)時，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔(dān)的費用后的余額，下列有關(guān)求取凈收益需要扣除費用的表述，不正確的是()。A、出租人負責(zé)擔(dān)的水費、電費等應(yīng)從租賃收入中扣除B、由出租人提供家具設(shè)備的，應(yīng)扣除它的折舊費c、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)稅、租賃代理費、租賃稅費不應(yīng)作為扣除項目D、租約約定一切費用均由出租人負擔(dān)的，則應(yīng)將這些費用全部扣除34、報酬率可分為包含無風(fēng)險報酬率和()兩大部分。A、投資風(fēng)險補償報酬率B、缺乏流動性補償報酬率c、管理負擔(dān)補償報酬率D、風(fēng)險報酬率35、關(guān)于物業(yè)狀況調(diào)整的表述，不正確的是()。A、物業(yè)狀況調(diào)整是將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象物業(yè)狀況下的價格B、物業(yè)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整C、物業(yè)狀況調(diào)整包括物業(yè)市場狀況調(diào)整D、可比實例狀況好于估價對象狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整36、關(guān)于重置價格和重建價格的下列表述中，不正確的是()。A、重置價格又稱重置成本B、重置價格通常要比重建價格高c、一般建筑物適用重置價格D、有特殊保護價值的建筑物適用重建價格37、下列關(guān)于估價上建筑物折舊的表述．不正確的是()。A、其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與原始價值的差額B、功能上的落后或過剩所造成的建筑物價值損失要進行功能折舊C、建筑物在實體上的老化所造成的建筑的價值損失要進行物質(zhì)折舊D、經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失38、一個高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種()。A、自然折舊B、物質(zhì)折舊C、功能折舊D、經(jīng)濟折舊39、()是指建筑物從竣工驗收合格之日起至對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。A、自然壽命B、有效年齡c、經(jīng)濟壽命D、實際年齡40、下列關(guān)于建筑物的有效年齡的表述，不正確的是()。A、是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)B、建筑物的經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后是剩余經(jīng)濟壽命c、當(dāng)建筑物維修養(yǎng)護正常時，其有效年齡與實際年齡相當(dāng)D、是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯的年齡41、某宗物業(yè)的正常成交價格為2500元平，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格依次為()。[賣方實際得價=成交價*（1-賣方應(yīng)交稅率）；買方實際付價=成交價*（1+買方應(yīng)交稅率）]A、2800元平2200元平B、2325元平2675元平c、2325元平2625元/平D、2675元平2325元平42、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元／平，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。該宗物業(yè)的正常成交價格為()元/平米A、2325B、2500C、2626D、280043、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元／平，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。該宗物業(yè)的正常成交價格為()元/平米A、2325B、2500C、2626D、280044、某期房尚有1年時間才可投入使用．與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/平出租的年末凈收益為330元/平。假設(shè)折現(xiàn)率為10%風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2％，該期房目前的價格為()元/平[P83]A、2200B、2580C、2934D、247545、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗物業(yè)的報酬率為8.5%該物業(yè)的收益價格為()萬元。[P112]A、90．02B、91．52C、94.12D、95．0246、某宗物業(yè)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類物業(yè)的報酬率為8.5%該宗物業(yè)的收益價格為()萬元。[P112]A、90．02B、91．52C、94.12D、95．0247、某宗物業(yè)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來前5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6-38每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為10％。該宗物業(yè)的收益價格為()萬元。[P113]A、300.86B、400.86C、900.86D、1000.8648、某舊住宅，測算其重置價格為40元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)施不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。該舊住宅的現(xiàn)值為()萬元。A、39B、37C、33D、3049、某建筑物的建筑面積100平方，單位建筑面積的重置價格為500元/平，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率5%，采用直線法計算其折舊額。則其現(xiàn)值為()元。A、15888B、15887C、34187C36173[P110]二、多項選擇題1、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了()。A、土地取得成本B、開發(fā)成本C、投資利息D、物業(yè)折舊E、開發(fā)利潤2、關(guān)于投資價值與市場價值論述，正確的有()。A、投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值B、投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件c、市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值D、評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提E、在某一時點．投資價值是惟一的3、物業(yè)估價的基本方法包括()。A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法E、折舊法4、下列物業(yè)的評估中，適宜用市場比較法的有()。A、物業(yè)開發(fā)用地B、普通商品住宅C、教堂D、學(xué)校E、標(biāo)準廠房5、下列物業(yè)項目中不適用收益法進行估價的有()。A、行政辦公樓B、學(xué)校C、公園D、影劇院E、加油站6、運用收益法估價的步驟一般包括()。A、搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B、預(yù)測估價對象的未來收益C、求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選用適宜的收益法公式計算出收益價格E、減去折舊求取物業(yè)價格7、物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括()。A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格C、物業(yè)價格受供求因素的影響D、物業(yè)價格形成的時間較長E、物業(yè)價格受交易者個別因素的影響8、《城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第30條規(guī)定：“物業(yè)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定：但是．享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格應(yīng)當(dāng)實行()?！盇、政府指導(dǎo)價B、市場調(diào)節(jié)價C、保護價D、政府定價E、最高限價9、物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有()。A、人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關(guān)B、對保有物業(yè)課稅會導(dǎo)致物業(yè)價格上升c、城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降D、房價水平主要取決于地價水平E、綜合來看，物業(yè)價格與稅負相關(guān)10、下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有()。A、毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)”B、毛租金乘數(shù)是方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料c、毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計D、毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值E、毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價”11、關(guān)于報酬率的表述．正確的有()。A、從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)B、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險大的物業(yè)要求的報酬率高C、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險小的物業(yè)的價值低D、估價時選用的報酬率，應(yīng)等同于與估價物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率E、求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法12、運用市場法估價時，選取可比實例應(yīng)符合的基本要求包括()。A、可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)B、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點相同C、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合D、可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格E、對一宗物業(yè)進行估價，一般應(yīng)選取1—3個可比實例13、運用市場法估價時．建立價格可比基礎(chǔ)包括如下()方面的工作。A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一采用人民幣C、統(tǒng)一貨幣單位D、統(tǒng)一采用平方米E、統(tǒng)一采用單價14、下列關(guān)于稅費負擔(dān)和正常成交價的表述，正確的有()。A、按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B、按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納c、買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費下的價格是正常成交價格D、正常成交價格中包含應(yīng)由賣方繳納的稅費E、正常成交價格中包含應(yīng)由買方繳納的稅費15、關(guān)于市場比較法的表述，正確的有()。A、運用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例B、要建立價格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來c、進行交易情況修正之后，可比實例的實際成交價格就變成了理論價格D、經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的成交價格就變成了在估價時點的價格E、經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了估價對象物業(yè)狀況下的價格16、關(guān)于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有()。A、重新購建價格是估價時點時的價格B、重新購建價格是客觀的價格C、重新構(gòu)建價格是重新購建的實際成本D、建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊E、土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格17、年限折舊法是根據(jù)建筑物的()來求取建筑物折舊的方法。A、經(jīng)濟壽命B、有效年齡C、剩余自然壽命D、自然壽命E、實際年齡第五章房地產(chǎn)市場與市場分析一、單項選擇題1、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、()、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。A、內(nèi)容B、價格c、管理機制D、環(huán)境2、總量結(jié)構(gòu)是從()出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。A、房地產(chǎn)市場整體B、經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)C、房地產(chǎn)市場發(fā)育情況D、各地房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展3、財務(wù)收支計劃通常以()的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。A、收入計劃B、支出計劃c、收益估算D、預(yù)算計劃4、下列不屬于市場供給特點的是()。A、缺乏彈性B、非同質(zhì)性C、互補性D、主體間競爭的不充分性5、房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的()進行分析。A、宏觀因素B、供求關(guān)系C、相關(guān)因素D、微觀因素6、下列關(guān)于長期計劃的說法，正確的是()。A、屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃B、通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期C、通常以3—5年為周期D、通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限7、一般來說．物業(yè)檢查的頻率取決于()。A、物業(yè)服務(wù)費的多少B、業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度C、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級D、相關(guān)行政部門的有關(guān)規(guī)定8、在物業(yè)管理中最常用的預(yù)算是()。A、年度運營預(yù)算B、資本支出預(yù)算C、長期預(yù)算D、短期預(yù)算9、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是()。A、人口和家庭分析B、就業(yè)分析c、競爭對手分析D、收入分析10、不屬于區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析主要資料來源的是()。A、國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒B、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息c、行業(yè)協(xié)會內(nèi)部的信息D、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息11、鄰里分析，就是對目標(biāo)物業(yè)所處的()加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。A、城市特點B、鄰里范圍C、周邊環(huán)境D、人口密度12、不屬于物業(yè)管理預(yù)算量化目標(biāo)的是()。A、詳細的預(yù)期收益估算B、物業(yè)質(zhì)量要求C、運營費用D、允許的空置率水平13、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于()。A、業(yè)主的態(tài)度B、物業(yè)管理人員的態(tài)度C、業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關(guān)系D、物業(yè)服務(wù)水平14、將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場時，其中三級市場是指()。A、土地使用權(quán)出讓市場B、土地轉(zhuǎn)讓市場C、新建商品房租售市場D、存量房地產(chǎn)交易市場15、吸納率分析是()的內(nèi)容。A、供給分析B、需求分析c、競爭分析D、市場占有率分析16、介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是()。A、年度計劃B、短期計劃C、中短期計劃D、長期計劃17、()的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。A、商品零售物價B、家庭人口規(guī)模C、商品房價格指數(shù)D、就業(yè)分布18、下列屬于市場交易指標(biāo)的是()。A、空置量與空置率B、吸納量與吸納率C、平均建設(shè)周期D、國內(nèi)生產(chǎn)總值19、分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃是()的內(nèi)容。A、供給分析B、需求分析C、競爭分析D、市場占有率分析二、多項選擇題1、鄰里分析的內(nèi)容有()。A、鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B、評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平c、考察鄰里物業(yè)的實體狀況D、搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息E、考察鄰里范圍內(nèi)是否會出現(xiàn)新的競爭對手2、商品住宅需求的影響因素主要有()。A、收入的變化B、政府的稅收政策c、國際市場住宅價格D、對未來的預(yù)期E、政府的住房政策3、下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有()。A、建筑結(jié)構(gòu)B、總量結(jié)構(gòu)C、區(qū)域結(jié)構(gòu)D、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)E、分銷結(jié)構(gòu)4、下列指標(biāo)中屬于供給指標(biāo)的有()。A、存量B、新竣工量C、空置率D、吸納率E、商品零售價格指數(shù)5、房地產(chǎn)市場供給的特點主要有()。A、平衡性B、缺乏彈性C、非同質(zhì)性D、高度壟斷性E、財務(wù)收支計劃6、建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下()。A、建筑物維護的標(biāo)準B、建筑物管理策略c、租金方案D、物業(yè)檢查計劃E、財務(wù)收支計劃7、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括()。A、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展B、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用C、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻gD、嚴格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓E、滿足特殊群體的需要8、目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型()。A、廉價房B、廉租房C、經(jīng)濟適用住房D、合作建房E、市場價商品住宅9、出租策略包括()。A、確定租期長短B、確定獨立出租單元大小C、租戶類型的匹配策略D、管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇E、物業(yè)經(jīng)營管理費用的收取10、房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進行()。A、需求預(yù)測B、市場占有率分析C、競爭分析D、吸納率分析E、市場租戶對產(chǎn)品功能需求11、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有()。A、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B、房地產(chǎn)市場分析c、鄰里分析D、構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營管理方案E、物業(yè)現(xiàn)狀分析12、物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有()。A、近期計劃B、遠期計劃c、年度計劃D、中短期計劃E、長期計劃13、物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容有()。A、建筑物管理計劃B、租賃計劃C、財務(wù)收支計劃D、物業(yè)運行績效評估與業(yè)主溝通計劃E、企業(yè)盈利和發(fā)展計劃14、房地產(chǎn)市場供求分析主要從以下哪幾個方面進行()。A、供給分析B、城市規(guī)劃分析C、需求分析D、競爭分析E、市場占有率分析15、吸納率分析的具體內(nèi)容包括()。A、分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目B、預(yù)估市場吸納計劃C、預(yù)估吸納周期內(nèi)的需求D、對競爭性物業(yè)進行評價E、市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢16、市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的()。A、市場占有率B、租約期間長度c、出租進度D、租賃價格E、達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間17、業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況，最常用的溝通手段有()。A、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物B、定期的年度或季度表現(xiàn)報告c、定期的管理會議D、通過電話或現(xiàn)場會議形式的定期私人接觸E、社區(qū)文化活動第六章租賃管理一、單項選擇題1、房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有()的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。A、所有權(quán)B、使用權(quán)C、占有權(quán)D、收益權(quán)2、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為()。A、居住用房租賃和非居住用房租賃B、定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃C、公房租賃和私房租賃D、國內(nèi)租賃和涉外租賃3、()是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A、居住用房租賃B、自動延期租賃C、公房租賃D、定期租賃4、中短期租賃的租期一般為()。A、2年以內(nèi)B、3—4年c、5年或5年以上D、20年5、下列哪項不是物業(yè)使用過程中所發(fā)生的主要費用()。A、稅費B、物業(yè)管理費C、承租單元內(nèi)部的能源使用費D、功能折舊費6、下列不是常見的物業(yè)租賃管理模式的是()。A、居間模式B、包租轉(zhuǎn)租模式c、出租代理模式D、委托管理模式7、房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A、注冊B、審核C、登記備案D、批準8、租賃關(guān)系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是()。A、意愿租賃B、私房租賃C、定期租賃D、長期租賃9、吸引租戶的主要策略的不包括()。A、強調(diào)租金低廉B、宣傳手段C、租約條款優(yōu)惠D、現(xiàn)場看樓10、凈租通常在()中采用。A、短期租賃B、中短期租賃C、定期租賃D、長期租賃11、物業(yè)租賃管理模式中，()模式業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃。A、包租轉(zhuǎn)租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租轉(zhuǎn)租和出租代理D、包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理12、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A、物業(yè)出租經(jīng)營成本B、業(yè)主希望的投資回報率c、物業(yè)自身的狀況D、同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系13、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責(zé)任由()承擔(dān)。A、出租方B、承租方C、轉(zhuǎn)租方D、雙方當(dāng)事人在合同中約定14、租賃管理的客戶對象是()。A、出租方B、房地產(chǎn)中介機構(gòu)C、業(yè)主D、租用物業(yè)的租戶二、多項選擇題1、關(guān)于自動延期租賃的表述，正確的有()。A、除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約B、租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)C、租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止D、又稱周期性租賃E、該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效2、下列關(guān)于物業(yè)租金支付的說法正確的有()。A、有毛租金和凈租金之分B、凈租通常在短期租賃中采用c、百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D、毛租的承租人在使用物業(yè)的過程中，除毛租金外，還要繳納稅費等其他費用E、凈租的租賃時間可達10年以上3、下列屬于委托管理模式特點的有()。A、業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金B(yǎng)、業(yè)主不負責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險C、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險較大D、業(yè)主負責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險，也獲取全部租金收入E、物業(yè)管理企業(yè)只負責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險4、承租人的權(quán)利包括()。A、可以不經(jīng)出租人同意就轉(zhuǎn)租的權(quán)利B、有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利c、有要求保障居住安全的權(quán)利D、有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利E、經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利5、屬于房屋不得出租情形的有()。A、未依法取得《房屋所有權(quán)證》的B、權(quán)屬有爭議的c、共有房屋取得共有人同意的D、己抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的E、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的6、租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括()。A、房屋空間交付B、制定租賃方案與策略c、租戶選擇D、租金確定E、租約談判與簽約管理7、租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括()。A、房屋空間交付B、收取租金c、租金調(diào)整D、租戶關(guān)系管理E、租金確定8、租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在()。A、收取租金B(yǎng)、房屋空間交付c、租金結(jié)算D、租約續(xù)期E、房屋空間收回管理9、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有()。A、確定可出租面積和租賃方式B、編制租賃經(jīng)營預(yù)算C、定位目標(biāo)市場D、確定租金方案E、明確廣告策略10、如果采用凈租金的形式，業(yè)主需要明確的事項有()。A、承租人要支付哪些費用B、哪些費用屬于代收代繳費用c、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的比例來收取D、所有的經(jīng)營費用要從其所收取的租金中全額支付E、哪些費用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度11、市場營銷人員通常從哪幾個方面來宣傳其推廣的物業(yè)()。A、價格優(yōu)勢B、物業(yè)本身的素質(zhì)c、優(yōu)越的地理位置D、實用性E、良好的聲譽12、關(guān)于轉(zhuǎn)租，下列說法正確的有()。A、房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為B、轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意c、在符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，轉(zhuǎn)租不必征得房屋出租人同意D、轉(zhuǎn)租合同不必辦理登記備案手續(xù)E、轉(zhuǎn)租期間．原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同仍然具有原來的效力13、屬于租賃合同變更的情形有()A、因租賃一方當(dāng)事人更名B、因出租房屋附屬物的增減C、因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途D、租金的增減或支付方式的改變E、承租人擅自拆改承租房屋的結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的14、租賃合同自然終止的情況包括()。A、無正當(dāng)理由．拖欠房屋租金6個月以上的B、租賃合同到期c、符合法律規(guī)定或者合