某集團與國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)SG比較

**集團與國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)SGPP比較來源：中國指數(shù)研究院TOP10研究組中國的房地產(chǎn)市場目前正處于由高度分散走向集中的階段，中國房地產(chǎn)企業(yè)的集中度也在不斷提高。在長三角、珠三角、環(huán)渤海及北京、上海等重點市場，由于競爭的加劇，主流的開發(fā)商已進入以企業(yè)品牌加項目品牌為主導(dǎo)的精細化競爭狀態(tài)。與此同時，隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及對人民幣升值的預(yù)期不減，全球資本加速流向中國的房地產(chǎn)市場，并以直接投資（如美國Hines漢斯集團）、參股開發(fā)企業(yè)母公司或項目公司等形式，逐漸滲入中國房地產(chǎn)市場，參與到與本土房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭中來?？梢灶A(yù)見，未來的中國房地產(chǎn)市場，除了本土企業(yè)間的競爭外，與國際房地產(chǎn)企業(yè)的直接較量也指日可待。為此，我們選取美國PulteHomesInc.（簡稱PHM）、日本MitsubishiEstateGroup（簡稱三菱地所）、新加坡CapitaLandLimited（簡稱嘉德置地）、香港長江實業(yè)(集團)有限公司（簡稱長江實業(yè)）共4家國際房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，在國際層面與**集團進行規(guī)模性（Scale）、成長性（Growth）、盈利性（Profitability）及發(fā)展?jié)摿Γ≒otential）方面的比較，力求幫助**集團深入了解優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿的經(jīng)營情況，在未來企業(yè)戰(zhàn)略的制定、業(yè)務(wù)的開拓、績效的評估等方面以資借鑒。報告所用數(shù)據(jù)來自**集團填報的“2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究數(shù)據(jù)信息表”。國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)簡介（1）美國：PulteHomesInc.(NYSE:PHM)PulteHomes,Inc.,(NYSE:PHM)是萬科的標(biāo)桿企業(yè)。該公司1956年在美國密歇根州成立，從事住宅開發(fā)及相關(guān)金融服務(wù)，在27個州52個市場中運營，是在紐約證券交易所上市的財富150公司。其直屬子公司包括PulteDiversifiedCompanies,Inc.,DelWebbCorporation(“DelWebb”)和其他從事住宅開發(fā)的子公司。同時，PHM還擁有一家抵押貸款公司——PulteMortgageLLC。住宅開發(fā)是PHM的核心業(yè)務(wù)，其運營部門按經(jīng)濟和地域特征分成東北部、東南部、佛羅里達、中西部、中部、西南及加利福利亞七大部分，分別管轄相關(guān)各州業(yè)務(wù)。名下品牌包括PulteHomes,DelWebb和DiVosta，為初次置業(yè)者、初次換房者、二次換房者及活躍成年人置業(yè)者提供廣泛的住宅產(chǎn)品。2006年P(guān)HM共銷售41487套住宅，在其50余年的發(fā)展歷程中，共銷售了近50萬套住宅。（2）日本：MitsubishiEstateGroup三菱地所三菱地所成立于1937年11月，其歷史最早可追溯到1890年。1953年，三菱地所股票在東京和大阪證券交易所同步上市；1972年，三菱地所紐約分公司成立，拉開了公司跨地域、國際化發(fā)展序幕。1989年，三菱地產(chǎn)以8.46億美元的價格收購洛克菲勒集團（RGI,TheRockefellerGroupInc.）51%的股權(quán)，并在1990和1991年繼續(xù)增資，成功獲得紐約標(biāo)志性建筑洛克菲勒中心（RockefellerCenter）控制權(quán)，是三菱地所進軍海外地產(chǎn)的標(biāo)志性事件。三菱地所長期致力于房地產(chǎn)投資開發(fā)等業(yè)務(wù)，目前已發(fā)展成為房地產(chǎn)投資開發(fā)為主，業(yè)務(wù)涵蓋客戶定制、建筑設(shè)計、房地產(chǎn)咨詢、城市開發(fā)管理、酒店、停車場、物業(yè)管理等的跨地域綜合性地產(chǎn)集團。2005年以來，隨著公司三年計劃的逐步實施，三菱地所的業(yè)務(wù)收入與利潤均取得了較高的增長速度。隨著日本經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，日本的房地產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)定增長中，截至2006年末，三菱地所的主營業(yè)務(wù)收入達到76.6億美元，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。（3）新加坡：CapitaLandLimited嘉德置地集團（C31.SI）嘉德置地集團由PidemcoLand和DBSLand在2000年11月合并而成，并于同年11月21日在新加坡證券交易所主板上市，是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。它的核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，業(yè)務(wù)遍布亞太、歐洲和中東地區(qū)的主要城市。其房地產(chǎn)及服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近20個國家90多個城市。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國信托、桂嘉信托及澳洲置地。在資本市場上，嘉德置地非?；钴S，旗下系列上市公司為其提供了雄厚的資本，促使嘉德置地快速進行企業(yè)規(guī)模擴張。凱德置地是嘉德置地集團在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。自1994年進入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績已超過400億人民幣，在上海、北京、廣州、杭州、寧波、重慶等近30個城市開展業(yè)務(wù)。凱德置地擁有一批能將國際理念和本地經(jīng)驗相結(jié)合的專業(yè)團隊，通過整合其在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)。（4）香港：長江實業(yè)(集團)有限公司（HK:0001）長江實業(yè)是香港長江集團的旗艦公司。長江集團規(guī)模龐大，實力雄厚，截至2007年3月21日，長江集團旗下的香港上市公司的聯(lián)合市值為7930億港元。長江實業(yè)1972年11月1日在香港上市，其后經(jīng)過多次收購、合并及重組，如1979年收購和記黃埔有限公司和青州英泥有限公司，1985年收購香港電燈有限公司等，企業(yè)規(guī)模逐漸壯大。目前長江實業(yè)為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，在國內(nèi)和香港擁有一系列的住宅及工商物業(yè)。2006年長江實業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，在香港完成海景酒店、四季豪園等項目；在國內(nèi)有廣州的珊瑚灣畔、北京的逸翠園、上海的四季雅苑等多個突出項目。2006年長江實業(yè)實現(xiàn)物業(yè)銷售營業(yè)額137.96億港幣，物業(yè)租務(wù)營業(yè)額6.24億港幣，酒店服務(wù)營業(yè)額7.29億港幣，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長。業(yè)務(wù)構(gòu)成比較誼在全面比較閥**娘集團與國內(nèi)外擇房地產(chǎn)標(biāo)桿企削業(yè)的重要經(jīng)營巨指標(biāo)之前，我件們首先分析一漸下陜這催5此然家企業(yè)的不同黎業(yè)務(wù)構(gòu)成，以斯便更好地理解質(zhì)各企業(yè)的經(jīng)營伙指標(biāo)及其差異注。各公司的業(yè)怠務(wù)分類及占收快入的比重如下魄所示：社長江實業(yè)的業(yè)怖務(wù)構(gòu)成不包含式共同發(fā)展公司咱（集團攤占的色物業(yè)銷售收入痛除外）和上市搏及非上市的聯(lián)落營公司的營業(yè)剝額。蛛五家企業(yè)按業(yè)侵務(wù)構(gòu)成大致可纏以分為三仰類閉2熟：第一類括是服PH每M哪、毯**園集團，專注于進住宅開發(fā)和銷滾售，住宅開發(fā)蛛銷售收入占整輛體比重為分別瞧為粗98.6旨%苗和涼97.9訓(xùn)%激。橫第二類是嘉德均置地、長江實蠶業(yè)，其業(yè)務(wù)收薪入也以房屋銷墾售收入為主，套但除普通住宅淋外，還同時開凡發(fā)并經(jīng)營寫字懇樓、酒店、公純寓等物業(yè)類型螞。具體來看，肥嘉德置地住宅吩銷售收入占總漆收入比重亮為麻74.20項%斃，服務(wù)式公寓社占總收入比重禁為孤15.10武%握。長江實業(yè)比炮較類似，其物揪業(yè)銷售收入占介總收入比重詳為捎89.9叢%噸，物業(yè)租賃、瓦酒店、物業(yè)管屬理等業(yè)務(wù)收入諸分別占總收入岸的何4.07掉%李、猛4.75掛%因、練1.28拖%薯。粗第三類是三菱旨地所，其業(yè)務(wù)圣特點是以租賃義業(yè)務(wù)為主忘。食2006吹厭年，三菱地所多持有物業(yè)收入執(zhí)占總收入的比貪重詞為佳38.03漲%第，住宅開發(fā)業(yè)突務(wù)收入所占比販重姻為德25.7蜓%順。特別的是，羨三菱地所還擁善有客戶定制、史城市開發(fā)及投熱資管理、建筑欲設(shè)計及工程等購業(yè)務(wù)，相對于系其他幾家企業(yè)遼，三菱地所的拆業(yè)務(wù)細分十分向明顯。公司泉自宋2001謝填年起將其業(yè)務(wù)趕細分為辦公樓數(shù)、住宅、酒店漲等不同類型支，嘴2005成幼年又將城市開綿發(fā)與投資管理享業(yè)務(wù)單獨列出軟，形成了針對師不同業(yè)務(wù)類型聲和客戶群體的離業(yè)務(wù)模式，因吐而更能滿足客辭戶需求。翁規(guī)模性火（擊Scal堵e啦）比較糖與國際行業(yè)龍吊頭公司相比，幣**糾集團總資產(chǎn)規(guī)攀模仍有較大差盼距，但資產(chǎn)增異長速度領(lǐng)先于鼓國際優(yōu)秀企業(yè)賢。宏**盼集團要獲得更勺快發(fā)展速度，杰仍面臨土地和倦資金的制約。辣在中國房地產(chǎn)蠶行業(yè)，徹**素集團的負債水俗平屬于穩(wěn)健狀迎態(tài)，負債水平輸也與一些國際援企業(yè)持平。煮2旋皇以上國際企業(yè)源業(yè)務(wù)收入構(gòu)成扛來自于各公司輝年報，由于不付同企業(yè)對其業(yè)浪務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)不潮一致，因此不絕同企業(yè)業(yè)務(wù)比挺例數(shù)據(jù)之間可蓬能并不具有可五比性。睡（斧1嫂）資產(chǎn)狀況扭總資產(chǎn)規(guī)模是撇反映企業(yè)經(jīng)營沸實力的重要指外標(biāo)。與國際性節(jié)標(biāo)桿企業(yè)相比豬，統(tǒng)**昏集團在資產(chǎn)規(guī)摔模方面仍有較島大差距，但在浸增長速度方面排名列前茅艘。干5久穩(wěn)家公司當(dāng)中，牌長江實業(yè)總資井產(chǎn)位居第一藝，懇2006掌磨年詢達廚2498胖窩億港元，折合慶美染元廚321編3士億，同比增喚長譯19.44響%價，增速為長江棚實免業(yè)即200挽4他年來最高水平向。其次是三菱孤地所（方約猛281勢撿億美元，同比送增橫長屈1.21戀%獵）、嘉德置地環(huán)（產(chǎn)206兆寒億美元，同比膚增梢長掉13.55郊%粉）舒、象PH筋M顏（下132辯私億美元，同比拜小幅增櫻長經(jīng)0.89壘%祖）和柜**紀(jì)集團（寒約留5.26羅召億美元，大幅戰(zhàn)增障長骨52.22灌%?。?。晌**筋集團總資產(chǎn)的上快速增長，很桂大程度得益于姻中國房地產(chǎn)市顛場行情的活躍出，企業(yè)盈利轉(zhuǎn)搶增資本金帶來糞資產(chǎn)規(guī)?？焖賹以鲩L，同時，截**譯集團也通過發(fā)下行優(yōu)先票據(jù)及心可轉(zhuǎn)換債券籌定資增強了資本謠實力。資產(chǎn)絕輝對量的差距雖咽然存在，但從及另一角度來說聰，也意味著控**李集團的發(fā)展還冠大有空間，如拐果能抓住目前綢行業(yè)整合加劇斜的有利時機加程速發(fā)展，倆**摘集團有望躋身獄國內(nèi)綜合實呈力勇TOP1式0減。挨（睡2明）負債狀況展企業(yè)資產(chǎn)源于片股東投資及舉侄債。對房地產(chǎn)駱開發(fā)公司來說獎，項目建設(shè)及仰土地儲備需要踩大量的資金支墨持，融資能力嶺至關(guān)重要。分嫁析級這翁5鞭揚家公司的資產(chǎn)傍結(jié)構(gòu)可知，語**監(jiān)集團三年加菜權(quán)侄5紋資產(chǎn)負債率噴為我59.50雁%謹(jǐn)，離2006鳥款年尊為干59.91連%豪；與之形成鮮浩明對比的是長鄰江實業(yè)，資產(chǎn)誦負債率近三年粥一直穩(wěn)定俯在梳15異%者以下，遠低于喉其他企華業(yè)涌50模%抵以上的水平。遭這種超低資產(chǎn)巷負債率的情況撕在香港房地產(chǎn)桃企業(yè)中極為普臟遍，除企業(yè)資亂產(chǎn)多年積累基割數(shù)較大之外，玉香港對房屋預(yù)灰售收入的不同示會計處理是造笑成此種現(xiàn)象的獎重要原因。按賓照中國大陸的去會計準(zhǔn)則，房隆產(chǎn)完工并驗收惰合格、艘簽定了銷售合幼同、收到銷售筆合同金庫額蘆20考%舊或以上之定金歉或患/揮及已確認(rèn)余下蛛房款的付款安珍排，方能確認(rèn)禍銷售收入的實狹現(xiàn)。預(yù)售業(yè)務(wù)貨中，無論是否泥向購買者收齊揪全額房款，均革只能作為預(yù)收融房款，記郊入熔“夠預(yù)收賬增款債”瘡（流動負債科任目）。而按照揉香港會計準(zhǔn)則轟，物業(yè)預(yù)售收咳入在買賣協(xié)議姻達成后，即可功按完工比例進復(fù)行確認(rèn)；確認(rèn)留的周期可以是東每月、每年，紛也可以是每季恒度。因此長江撲實業(yè)的負債比培例極低，此處裁不宜作為參照遙標(biāo)準(zhǔn)，但其資絮產(chǎn)負債率的穩(wěn)鑼定特性值得借紡鑒。抖再看其他企業(yè)躺，近年來三菱毀地所、嘉德置庸地它和句PHM晨使資產(chǎn)負債率持軍續(xù)緩慢下調(diào)，焦嘉德置地曲與妙PHM20也06完魔年資產(chǎn)負債率結(jié)分別腰為亮52.25象%桃和滲52.23洪%帥，三菱地株所哭2006歇僅年降低跟到扎64.93挪%剖，仍處于較高勇水平，但相停對賭2004剛眠年已下腦降姓4.63魂想個百分點。與宴這三家企業(yè)資染產(chǎn)負債率近三門年的下降趨勢程不同，粥**循集團在快速發(fā)喝展中資產(chǎn)負債釘率只是圍眠繞厭60炭%噴上下小幅波動功。戚企業(yè)在經(jīng)營過雷程中，應(yīng)合理堤利用財務(wù)杠桿撞增加企業(yè)收益旨，同時保持適海宜的資產(chǎn)負債私率以降低資本猾成本，減少財波務(wù)風(fēng)險。結(jié)合寶前面的百強企惠業(yè)宏觀分析，禁研究組認(rèn)為，晌對中國的房地可產(chǎn)企業(yè)來說恰，莖60而%卡左右的資產(chǎn)負確債率在現(xiàn)階段咬可作為一個穩(wěn)麻健水平的參考你。搶**鼻集團在快速發(fā)壇展中將資產(chǎn)負船債率保持禮在內(nèi)60先%狡左右表明了企櫻業(yè)財務(wù)的穩(wěn)健還性。赤規(guī)模性槳（脈Scal紗e圣）比較取與國際行業(yè)龍包頭公司相比，洋**故集團總資產(chǎn)規(guī)呢模仍有較大差帖距，但資產(chǎn)增答長速度領(lǐng)先于孫國際優(yōu)秀企業(yè)擱。僵**頌集團要獲得更格快發(fā)展速度，蛇仍面臨土地和叼資金的制約。愁在中國房地產(chǎn)四行業(yè)，們**旦集團的負債水系平屬于穩(wěn)健狀茶態(tài)，負債水平鼓也與一些國際嶺企業(yè)持平。薯2酷挺以上國際企業(yè)庫業(yè)務(wù)收入構(gòu)成名來自于各公司值年報，由于不艷同企業(yè)對其業(yè)肯務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)不優(yōu)一致，因此不皂同企業(yè)業(yè)務(wù)比晝例數(shù)據(jù)之間可藥能并不具有可朝比性。拉（俯1培）資產(chǎn)狀況帝總資產(chǎn)規(guī)模是描反映企業(yè)經(jīng)營蛇實力的重要指袍標(biāo)。與國際性撈標(biāo)桿企業(yè)相比派，鷹**練集團在資產(chǎn)規(guī)遣模方面仍有較廣大差距，但在博增長速度方面適名列前茅兵。胡5貌蓄家公司當(dāng)中，吊長江實業(yè)總資鞭產(chǎn)位居第一瘡，燕2006或部年艙達攻2498押釣億港元，折合借美嚷元稱321持3捏億，同比增滔長碰19.44縣%窩，增速為長江號實忍業(yè)賊200離4尺年來最高水平揭。其次是三菱洲地所（盤約造281謠挑億美元，同比冠增腹長社1.21物%第）、嘉德置地黃（任206訪察億美元，同比岸增綢長尸13.55龜%麥）破、綿PH毅M眠（徒132秤熄億美元，同比喘小幅增奇長扭0.89芹%樓）和域**捧集團（仿約應(yīng)5.26下脹億美元，大幅桿增唇長損52.22形%績）。荷**午集團總資產(chǎn)的那快速增長，很狡大程度得益于帽中國房地產(chǎn)反市場行情的活米躍，企業(yè)盈利妨轉(zhuǎn)增資本金帶派來資產(chǎn)規(guī)?？禳c速增長，同時拐，商**遮集團也通過發(fā)傲行優(yōu)先票據(jù)及腳可轉(zhuǎn)換債券籌嚼資增強了資本龍實力。資產(chǎn)絕日對量的差距雖矛然存在，但從外另一角度來說憶，也意味著增**謀集團的發(fā)展還愁大有空間，如屑果能抓住目前壤行業(yè)整合加劇霜的有利時機加祝速發(fā)展，扔**退集團有望躋身粘國內(nèi)綜合實首力撥TOP1梢0植。伶（坡2救）負債狀況笨企業(yè)資產(chǎn)源于午股東投資及舉域債。對房地產(chǎn)慨開發(fā)公司來說霞，項目建設(shè)及夫土地儲備需要煎大量的資金支輔持，融資能力糠至關(guān)重要。分杯析活這朱5紐朽家公司的資產(chǎn)菌結(jié)構(gòu)可知，遮**瞧集團三年加誕權(quán)男5擠資產(chǎn)負債率錯為四59.50稀%蕉，款2006澆翼年千為嫌59.91馳%送；與之形成鮮賣明對比的是長配江實業(yè)，資產(chǎn)葬負債率近三年辛一直穩(wěn)定傳在姨15靠%化以下，遠低于刑其他企是業(yè)彼50許%啟以上的水平。捏這種超低資產(chǎn)第負債率的情況驕在香港房地產(chǎn)過企業(yè)中極為普震遍，除企業(yè)資崇產(chǎn)多年積累基夸數(shù)較大之外，送香港對房屋預(yù)伶售收入的不同形會計處理是造磁成此種現(xiàn)象的爆重要原因。按尋照中國大陸的楊會計準(zhǔn)則，房踐產(chǎn)完工并驗收不合格、簽定了貞銷售合同、收知到銷售合同金目額產(chǎn)20胳%寧或以上之定金督或愚/兵及已確認(rèn)余下旁房款的付款安旁排，方能確認(rèn)扣銷售收入的實撕現(xiàn)。預(yù)售業(yè)務(wù)胞中，無論是否浴向購買者收齊跑全額房款，均田只能作為預(yù)收大房款，記闖入駱“綁預(yù)收賬西款僑”蹈（流動負債科腫目）。而按照舌香港會計準(zhǔn)則揮，物業(yè)預(yù)售收柳入在買賣協(xié)議燭達成后，即可惱按完工比例進蛛行確認(rèn)；確認(rèn)孫的周期可以是目每月、每年，蹈也可以是每季愛度。因此長江地實業(yè)的負債比慶例極低，此處卵不宜作為參照靈標(biāo)準(zhǔn)，但其資禍產(chǎn)負債率的穩(wěn)況定特性值得借絲鑒。丑再看其他企業(yè)碑，近年來三菱帖地所、嘉德置回地鑒和她PHM簽摸資產(chǎn)負債率持截續(xù)緩慢下調(diào)，戲嘉德置地灶與糟PHM20婆06亞戶年資產(chǎn)負債率話分別其為童52.25旋%版和握52.23含%管，三菱地誤所潮2006奴馳年降低折到安64.93毯%幫，仍處于較高砍水平，但相年對殃2004射嘴年已下息降鄙4.63木俘個百分點。與頭這三家企業(yè)資哪產(chǎn)負債率近三息年的下降趨勢醉不同，區(qū)**邁集團在快速發(fā)撕展中資產(chǎn)負債鏈率只是圍疑繞三60酸%俱上下小幅波動塵。關(guān)企業(yè)在經(jīng)營過傍程中，應(yīng)合理時利用財務(wù)杠桿與增加企業(yè)收益范，同時保持適枕宜的資產(chǎn)負債漠率以降低資本求成本，減少財次務(wù)風(fēng)險。結(jié)合血前面的百強企售業(yè)宏觀分析，復(fù)研究組認(rèn)為，歌對中國的房地纖產(chǎn)企業(yè)來說客，陰60綢%減左右的資產(chǎn)負崖債率在現(xiàn)階段具可作為一個穩(wěn)五健水平的參考響。雜**湖集團在快速發(fā)眠展中將資產(chǎn)負銀債率保持稍在記60羊%球左右表明了企駱業(yè)財務(wù)的穩(wěn)健捏性。巴成長性筐（觀Growt撫h以）比較貞**怠集團近三年的色主營業(yè)務(wù)收入賭和凈利潤的增集長率與國際企模業(yè)相比優(yōu)勢明炸顯，顯示出強廁勁的增長態(tài)勢缺，具有成長性拋房地產(chǎn)企業(yè)的閱特征。鐵（陵1封）主營業(yè)務(wù)收朱入增長率杏

2006擔(dān)努年纏PHM維榆主營業(yè)務(wù)收入列為鏈142.7持購億美元，盡管阻同比小幅下勿降竟2.86砌%鼻，但茫在濕5撐統(tǒng)家企業(yè)中收入膜總量仍遙遙領(lǐng)編先。其次是三暖菱地所，主營毀業(yè)務(wù)收入雖為屯76.6造柳億美元，同比表增蓄長當(dāng)7.14逃%傳。嘉德置順地攜2006狂當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收叉入不為戲31.5迎睛億美元，同比腹下考降勿18.15分%監(jiān)，貨而統(tǒng)2005悶幼年主營業(yè)務(wù)收庸入的激增，來極自將部分物業(yè)漿銷售性給扶Austra須landW厘holesa攔lePro旗perty德Trust死No.4.山檢（澳洲置驕地怪4齒兼號批發(fā)房地產(chǎn)出信托）的一次支性收入，這種撫收入不具有可起延續(xù)性，造盞成齊2006陽刺年收入的負增巴長。兩家中國質(zhì)企業(yè)中，長江斬實業(yè)主營業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)杖胝垡愫蠐p19.7致勢億美元，同比姻增睜長裳6.88勝%當(dāng)，值得注意的摩是，長江實業(yè)譯主營業(yè)務(wù)收入具沒有包括共同辱發(fā)展公司（集轎團攤占之物業(yè)舍銷售收入除外是）及上市與非壞上市聯(lián)營公司蔬的業(yè)務(wù)收入，儉如果把這些公郊司的應(yīng)攤占部摸分計入的話，耗長江實業(yè)的收蕉入應(yīng)有所提升伍。市在增長率方面粘，梨**逃集團遠遠超過豈其他企業(yè)，那**琴集字團戲2006族炭年主營業(yè)務(wù)收薯入固為黎25.尋5呈億元，總額雖孝然遠低于其他叫國際企業(yè)，但丸同比增種長唐52.69匪%旨，近三年平均擴增速高緩達致84交%斗，在所有企業(yè)野中最高，增長至勢頭良好，表填明企業(yè)仍處于揮快速發(fā)展階段幼。由于毯**折集團房地產(chǎn)項盞目廣泛分布于迅華北、華南、利華中、東北和銅華東五大區(qū)域凳，因此仆**員集團可以抵御偽宏觀調(diào)控政策匪對局部地區(qū)房素地產(chǎn)市場景氣塔的不利影響，漢也確保了主營潛業(yè)務(wù)收入體在礎(chǔ)2006象虹年仍能繼續(xù)保榜持快速增長態(tài)昌勢。航（點2否）凈利潤增長承率退氧表慮：京2004-2趙006酷勉年殖PHM纖毀等企業(yè)凈利潤索增長情況甩晃近三年，叨**受集團的凈利潤慮保持了較快的法增長勢頭。很行顯然，朋**啟集團凈利潤增京長得益于中國西上漲的房地產(chǎn)稿行情。三菱地牙所近兩年的凈換利潤增長速度末較黑快摔,季住宅項目銷售烘的強勁是收入獅與利潤增加的須主要因素。嘉代德置地近三年默凈利潤持續(xù)增屬長，但增幅趨釣緩續(xù)。臨PHM姜身是抄5晉峰家企業(yè)中唯一礦一家凈利潤出仇現(xiàn)負增長的公文司緣。肌PHM翼昌的主要業(yè)務(wù)收逢入來源于住宅要銷售，而美國冠住宅市場受利我率上升及需求壩不暢影響呈現(xiàn)殘衰退，造經(jīng)成沸PHM賣指的凈利潤霜繼宏2004-2獎005寨圣年連續(xù)兩年增艘速超因過巷50兵%侄后大幅下滑，霉市場環(huán)境變化午帶來的經(jīng)營風(fēng)爹險由此可見一裹斑。假盈利性北（歉Profit枝abilit摟y蠟）比較螺受規(guī)模所限，藏**櫻集團的盈利能升力與標(biāo)桿企業(yè)血相比差距較大旱，但凈利潤持射續(xù)較快增長，扔凈資產(chǎn)收益率浙與國際企業(yè)相歇比也具有一定裳的相對優(yōu)勢。（1）凈利潤悼凈利潤規(guī)模方才面觸，稻2006沃拳年，長江實業(yè)鋒實現(xiàn)凈利意潤解182.8檔還億港幣描（控23.4茶斬億美元），在陵所有企業(yè)中最質(zhì)高，其凈利潤驕除來源于旗下氣地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，驗還包括攤占聯(lián)姥營公司（和記旁黃埔、長江生尖命科技等）總炮計輝約少102.11膝牲億港幣，凈利膠潤增幅散為剖28.68弟%呈，同樣位居前除列，顯示出強弱勁的增長勢頭找。嘉德置地實棟現(xiàn)凈利爺潤碰12.9酬叼億美元，僅次鈔于長江實業(yè)，稍同比增駱長屬9.78喬%慚。楚PHM20昏0摧6傾年凈利潤箏為偶6.87妖造億美元，同比肅大幅下貢降轉(zhuǎn)53.9權(quán)%年，是六家企業(yè)狹里唯一一家下醬降的企業(yè)。三金菱地雀所早2006田溉年凈利潤貫為紐4.75望桐億美元，同比瓣增憑長隆27.2戴%偽?？?*固集團近三年凈遣利潤持續(xù)快速嗽增長池，啞2006受及年達虹到惑3.05物舊億元?；停V2序）凈資產(chǎn)收益裕率旨（紹RO刊E巴）呀凈資產(chǎn)收益率意是衡量上市公祥司盈利能力的寶重要指標(biāo)，該飾指標(biāo)越高，說私明投資帶來的需收益越高。由墳上圖可以看出暑，近三年來，封這卵5冷驗家房地產(chǎn)標(biāo)桿濁企業(yè)的凈資產(chǎn)潛收益率表現(xiàn)差耽異明顯，其抄中扁PHM囑發(fā)凈資產(chǎn)收益率朋近三年大起大侵落，設(shè)由炸2005軌禮年全的燃25.04御%育降箭至欲2005伙鍬年表的顛10.45姻%薦；嘉德置地凈備資產(chǎn)收益率洋在脹2005賊秘年提高竿近韻7劃病個百分點，達渣到滲13.02坦%授，竟2006籌巴年小幅上升分至絕13.57碎%抗。三菱地所、感長江實業(yè)凈資棉產(chǎn)收益率近三賞年小幅上升，努但饞在泊2006辣會年均未突誕破責(zé)10凱%笨。決回報與風(fēng)險息祖息相關(guān)。值得球借鑒的是嘉德烤置地對投資風(fēng)虧險的管理，其排風(fēng)險管理過程達不是力求風(fēng)險碧最小化，而是療力求風(fēng)險優(yōu)化吃，即承擔(dān)適當(dāng)碰的風(fēng)險并獲得婦相應(yīng)回報。正且是在這一思想敲的指導(dǎo)下，嘉揪德置地近年來跌積極對外拓展均，業(yè)務(wù)也圍繞身房地產(chǎn)多元延禿伸。其核心業(yè)即務(wù)部想門盒—籠—嘉住宅，商業(yè)和允綜合開發(fā)，零鴨售，金融，以賄及服務(wù)式公閣寓繭—愁—噸2006棚大年取得了極好籃的收益，利潤求與股東回報都嫂創(chuàng)造了歷史最耽好水平猶，孝ROE奶張達圖到于13.57潔%袖。相形之下，超三菱地所與長俗江實業(yè)灶的期ROE延煎均處于較低水鞏平。占**棒集團近三年來方凈資產(chǎn)收益率踢較為穩(wěn)定攤，才2006待畝年小幅上升傲至敢18.48啄%溪，球在別5唱夕家企業(yè)中處于蛾第一的位置，研凈資產(chǎn)收益率腥具有一定的優(yōu)菜勢。圓發(fā)展?jié)摿μ帲ㄋ酨otent鋪ia煤l陳）比較點通過對房地產(chǎn)漠市場、資金實轎力、項目或土兇地儲備情況的饞分析我們可以百看出，中國目淺前的房地產(chǎn)市士場大勢向好，范宏觀調(diào)控又帶民來了企業(yè)兼并科收購的時機，交對像帳**瘡集團這樣具備付一定經(jīng)營能力麥及項目、品牌腫積累的企業(yè)來最說，應(yīng)是一個注積極拓展業(yè)務(wù)肌、增強資產(chǎn)實竊力的好時機，眾如果杜**怕集團能進一步黨打破資金和土舞地上的制約，脹將更具發(fā)展?jié)摳`力。淚（蔥1冠）美國、日本另、新加坡及中最國的房地產(chǎn)市遣場現(xiàn)狀撕美國：美國的講房地產(chǎn)市場目冒前正在經(jīng)歷經(jīng)慘濟衰退周期。流大多數(shù)地區(qū)的租房地產(chǎn)市場出區(qū)現(xiàn)顯著降溫，鑄主要表現(xiàn)在居么民住房價格下商跌、待售房屋欺積壓增多以及卡房屋銷售不振裝等。由于貸款撇利率上升和需弄求下降，新房惜開工蝦量琴2006惱右年下坐跌據(jù)12.9哥%好。同時反映未蛾來市場走向的侮新房建涂筑許可證發(fā)放賺量喝在鈴2007嗚抵年質(zhì)2袍虛月份下降莖了懲2.5孩%鳥，這是該指標(biāo)針在過成去啊13趁銳個月中的紛第悠12烏絨次下降，表明萄陷入困境的美隔國房地產(chǎn)市場振今年仍難擺脫書蕭條。伴隨房較地產(chǎn)市場的衰范退，美國的次庸級房貸市場及粉房地產(chǎn)就業(yè)市養(yǎng)場危機不斷。良美國房地產(chǎn)市張場的持續(xù)降溫謊，使得開發(fā)商礙的信心普遍下行降。大日本：與美國持房地產(chǎn)市場的匙走勢不同，日度本的房地產(chǎn)市醋場在經(jīng)歷了漫坐長的低迷后，幼目前正逐步復(fù)防蘇。日本的股淹市和樓市泡沫劑在脖20共屬世化紀(jì)糧80躁致年代破滅，日餅本政府相繼通誦過三大改革措局施來復(fù)蘇房地窩產(chǎn)市場：一是輝增加國債發(fā)行芒，籌資建設(shè)公術(shù)共配套項目；石二是刺激經(jīng)濟板，放松對金融笨行業(yè)的諸多限擊制；三是調(diào)整析建筑標(biāo)準(zhǔn)以便旦于房地產(chǎn)項目墳開發(fā)。這些改司革措施的實施窩為日本的房地院產(chǎn)市場注入了障資金，增強了堤活力，減少了從再開發(fā)的難度箱，使日本的房筐地產(chǎn)業(yè)在二十免一世紀(jì)邁入了踢新一輪的上升去周期。薪新加坡：在新夏加坡強勁經(jīng)濟茄增長和不斷攀拘高的股市帶動革下，新加坡房類地產(chǎn)市場交易早活躍，吸引來膏自美國、香港煉及中東等多個宰國家與地區(qū)的灌外國投資者的辭興趣。據(jù)估計擊，撈2006確基年新加坡房地乖產(chǎn)市場的投資盈交易價值達貧到按54增死億新元，松比魯2004貪移年累的賴9歇勿億新元增加圖了詞5盒浮倍。在新加坡蒼，國家發(fā)展部網(wǎng)根據(jù)居民的不刊同收入水平設(shè)炕計不同的住宅驗，并由建屋發(fā)擔(dān)展商負責(zé)住房煌供應(yīng)。供給普德通收入者的經(jīng)戰(zhàn)濟適用房以高辣層住宅為主，哀而對于高收入襪居民，購置住兩宅完全實行商刪品化。才香港烤：鞏2006籠沫年香港宏觀經(jīng)猛濟表現(xiàn)良好，塞全年生產(chǎn)總值哪增長舟達深6.8牲%允，內(nèi)部需求及近貿(mào)易出口同步闖增長。受益于您失業(yè)率的下降翠、薪金水平提音高及金融業(yè)興晨旺等利好因素靈，消費及投資窗顯著提升。雖翅然宴2006購貨年上半年香港中房地產(chǎn)市場受扣加息及開發(fā)商竭延緩?fù)票P影響巷，整體交投平已淡，但成交量茂在下半年即見桌回升，市場氣萍氛大為改善。辛鑒于現(xiàn)有借貸聞利率水平將維泰持穩(wěn)定，香港畢經(jīng)濟前景保持班樂觀，預(yù)計置浴業(yè)信心將進一則步增強，樓價流將平穩(wěn)上升，語樓市整體向好砍。拘中國大陸：近病年來，中國宏翻觀經(jīng)濟一直平還穩(wěn)快速增長，今預(yù)悟計償2007崗抽年國民經(jīng)濟仍做能保持良好發(fā)紅展態(tài)勢。受益誘于中國經(jīng)濟的洞強勁發(fā)展，中自國城市尤其是魂長三角、珠三媽角、環(huán)渤海等抗**每開放城市的房命地產(chǎn)市場，也肅將延續(xù)目前的徒景氣狀態(tài)，有在著較大的發(fā)展甚空間。雖然政國府為抑制泡沫晨，對房地產(chǎn)業(yè)跨的宏觀調(diào)控駁在報2007蝴沉年仍將延續(xù)，撥但城市化進程套的加快與國民梅財富的增加所榴帶來的強勁需階求，對房地產(chǎn)打市場尤其是住努宅市場將起到哭有力的支撐作客用。漂（破2藝）企業(yè)資金實廳力芽企業(yè)的資金實俘力很大程度取桂決于自有資本踩金的多少。我憑們在此將婦對氧PHM勤音等企業(yè)的股東活權(quán)益（凈資產(chǎn)裁）進行比較。貝總資產(chǎn)規(guī)模最適高、資產(chǎn)負債窯率最低的長江望實業(yè)毫無懸念繩占據(jù)股東權(quán)益糞第一的位置轟。鍬200雞6取年，公司股東誰權(quán)益甚達拖2057輩府億港元，折慮合剩264稅嶺億美元，同比耍增普長浩8.3膽%懸，增幅為近三慰年來最高，而敵負債僅為股東服權(quán)益因的受21.45止%壩，表明長江實寧業(yè)負債水平維斧持在極低水平沙，財務(wù)風(fēng)險較射小。渾2006帶鍛年，三菱地所量、嘉德置地級、容PHM緣膛等三家企業(yè)的借股東權(quán)益分別奧為秤102劣半億美元現(xiàn)、割95粉顫億美元速、瘋66題姿億美元，而負周債占股東權(quán)益趴的比重分別鈴為甘180.95倚%弓、震117.05杜%瑞、絨100.34喘%樹，其中三菱地脖所債務(wù)比重最舅高，債權(quán)人保型障程度相對較辣低。顏**港集道團塞2006攪吐年股東權(quán)益凡為盜16.5葵級億元，負債占義股東權(quán)益的比普重基本維持賠在幸150歡%蛾左右，高畜于憂PHM居像和嘉德置地，勤但低于三菱地緒所?？ǎú?耕）土地儲備紋就全球而言，槽可用于房地產(chǎn)財開發(fā)的土地屬屠于稀缺資源，濟土地儲備是房芝地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)銅發(fā)展的基礎(chǔ)，速同時土地儲備灌也會占用房地跟產(chǎn)企業(yè)大量資埋金，下面就各趴企業(yè)土地儲備羞進行分析。傻PH名M乏：截繭至茫2006才買年末賀，版PHM相野控制簽有訓(xùn)232200針座塊地，其批中蕩158800遲雹塊自有衣，識73400譽勉塊處于期權(quán)協(xié)拾議階段。由于毒美國住宅業(yè)目多前正處于經(jīng)濟拳周期衰退階段揉