畢業(yè)設(shè)計(jì)湖南某專賣店房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告

XX專賣店房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司一、致委托方函………………二、估價(jià)師聲明………………三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………五、附件…………………六、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………致委托方函房屋所有權(quán)人XX先生：承蒙委托，我公司對(duì)位于XX專賣店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑面積160平方米，權(quán)利人為XX專賣店，房屋用途為綜合，土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。估價(jià)對(duì)象為于1994年6月建成，土地使用年限40年，磚混結(jié)構(gòu)，樓高6層。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及實(shí)地查勘時(shí)間，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二零一四十二月二十五日，估價(jià)目的是為房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考；報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年（自二零一四年十二月二十五日起至二零一五年十二月二十日五止），若房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過一年或房地產(chǎn)狀況發(fā)生變化需重新進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算等工作，在此基礎(chǔ)上對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年12月25日的市場(chǎng)價(jià)值為62.8322萬元，大寫人民幣陸拾貳萬捌仟叁佰貳拾貳圓整，建筑面積平均單價(jià)為3927元/平方米。XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法人代表：XX二零一四年十二月二十五日估價(jià)師聲明我們鄭重申明：戶1.戴我們?cè)诒竟纼r(jià)南報(bào)告中陳述的虜事實(shí)是真實(shí)和跑準(zhǔn)確的。壩2.兆本估價(jià)報(bào)告中育的分析、意見婚和結(jié)論是我們喉自己公正的專企業(yè)分析、意見閃和結(jié)論，但受重到本估價(jià)報(bào)告勤中已說明的假斜設(shè)和限制條件認(rèn)的限制。庫3.患我們與本報(bào)告界中的估價(jià)對(duì)象名沒有利害關(guān)系碌，也與有關(guān)當(dāng)違事人沒有個(gè)人趁利害關(guān)系或偏兔見。結(jié)4.農(nóng)我們依據(jù)中華廳人民共和國(guó)國(guó)蒼家標(biāo)準(zhǔn)《房地乖產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》怪進(jìn)行分析，形南成意見和結(jié)論劈，撰寫本估價(jià)眼報(bào)告。董5.撫我們已對(duì)本估附價(jià)報(bào)告中的估乓價(jià)對(duì)象進(jìn)行了下實(shí)地查勘。鞠注冊(cè)房地產(chǎn)估蘭價(jià)師：讀XX四估療壯價(jià)旁拍的址曠假境屢設(shè)叛幟和芽御限解泥制罵銹條例隸件紗一、估價(jià)的假恩設(shè)前提問1匙.萬對(duì)于興估價(jià)對(duì)象衰產(chǎn)權(quán)，以估價(jià)業(yè)委托人提供的啟《跌房屋所有權(quán)證譽(yù)》寧、《國(guó)有土地宿使用權(quán)證》稠為寫依據(jù)，我們并閃未得到有關(guān)主秩管部門對(duì)《房與屋所有權(quán)證》酬、《國(guó)有土地時(shí)使用權(quán)證》記謎載內(nèi)容的真實(shí)時(shí)性進(jìn)行核實(shí)，衡由估價(jià)委托人軋保證其產(chǎn)權(quán)的余真實(shí)性、合法缸性。挨2死.合對(duì)于估價(jià)對(duì)象很土地面積、建減筑面積等影響討估價(jià)結(jié)果的數(shù)辣據(jù)資料，以估能價(jià)委托人提供信的《房屋所有壺權(quán)證》、《國(guó)促有土地所有權(quán)日證》記載為準(zhǔn)容，本次估價(jià)假憤設(shè)上述數(shù)據(jù)資暫料于估價(jià)武時(shí)點(diǎn)合法有效這。耳3.證估價(jià)對(duì)象朵在估價(jià)時(shí)點(diǎn)土灌地使用權(quán)懲性質(zhì)為國(guó)有土進(jìn)地錢劃撥叛使用權(quán)發(fā)，薪其土地使用權(quán)歡起始時(shí)間須泄從熟199膜4救年廉6耗月起算，出讓哪年限為商業(yè)用吉途法定最高出潮讓年勺限霜4征0粒年。因此，截攻止至估價(jià)時(shí)點(diǎn)研估價(jià)對(duì)象土地巖剩余可使用年鎖限為添1境9.典5巖年。慨4.穿估價(jià)對(duì)象房地薦產(chǎn)證登記土地嬌用途為商業(yè)用洞途，房屋實(shí)際匪用途為綜合蝕。經(jīng)對(duì)估價(jià)對(duì)燙象周邊進(jìn)行調(diào)蜻查，該估價(jià)倍對(duì)象作為商品撥用途能夠體現(xiàn)霉土地的最高最昨佳使用原則。城根據(jù)當(dāng)?shù)卣瞎芾頎顩r，認(rèn)烤定估價(jià)對(duì)象作就為商業(yè)經(jīng)營(yíng)為心合法經(jīng)營(yíng)狀況賽。步二．估價(jià)報(bào)告銳限制條件幕1央.振估價(jià)結(jié)論僅在抓估價(jià)報(bào)告中載旁明的估價(jià)時(shí)點(diǎn)先有效，只能用奸于載明的估價(jià)抓目的和報(bào)告使景用者，對(duì)任何肥第三方及其他伐目的用途不承朵擔(dān)責(zé)任危。蚊2環(huán)估價(jià)人員對(duì)估辛價(jià)對(duì)象的法律惑權(quán)屬狀況給予病了必要的關(guān)注鏡，但不對(duì)估價(jià)抖對(duì)象的法律權(quán)蕩屬作任何形式摟的保證。因此憤，本報(bào)告也不評(píng)可作為任何形摧式的產(chǎn)權(quán)證明節(jié)。提3舅本報(bào)告必須完鈔整使用，對(duì)僅茄使用報(bào)告中的棟部分內(nèi)容所導(dǎo)和致的有關(guān)損失浴，受估價(jià)機(jī)構(gòu)龍不承擔(dān)責(zé)任墨。賢4炊未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)培書面同意，本蛛報(bào)告的全部或系部分內(nèi)容不可志在公開的文件蹲、通告或報(bào)告伸中引用，也不課得以任何方式舅公開發(fā)表。三、有關(guān)說明餐1黨．本報(bào)告提供豆的評(píng)估價(jià)值為繩估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)刪價(jià)值，即在公俘開市場(chǎng)下最可揚(yáng)能形成的價(jià)格但。所謂公開市異場(chǎng)，是指在該布市場(chǎng)上交易雙置方進(jìn)行交易的腫目的在于最大濟(jì)限度地追求經(jīng)近濟(jì)利益，并掌樣握必要的市場(chǎng)肢信息，有較充揪裕的時(shí)間進(jìn)行稱交易，對(duì)交易伯對(duì)象具有必要臭的專業(yè)知識(shí)，順交易條件公開潤(rùn)并不具有排他捉性。撞2.添估價(jià)對(duì)象房地膜產(chǎn)權(quán)證登記土受地用途為商業(yè)醉，壯房屋實(shí)際用途撐為商業(yè)。本次勞估價(jià)設(shè)定商業(yè)蔥用途進(jìn)行估價(jià)恐，未考慮土地頌用途不一致可藝能需要的補(bǔ)地際價(jià)事宜遺3污．本次估價(jià)的殖目的為轉(zhuǎn)讓，俘但我們未考慮杏未來市場(chǎng)變化健風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)溜制處分等因素撤對(duì)估價(jià)結(jié)果的控影響，也未考彈慮轉(zhuǎn)讓時(shí)所需變的中介費(fèi)用和茫買家應(yīng)承擔(dān)的威有關(guān)稅費(fèi)。器4糾.剖本次估價(jià)我們怖未考慮估價(jià)對(duì)層象可能的其他豈權(quán)利對(duì)估價(jià)結(jié)膝果的影響。陶估跑員苗價(jià)橡才桐結(jié)付唐偉果蹦見餓報(bào)慮迅掉告一、委托方軋法人代表亭：寫XX古地址虎：票XX沈步行街二、估價(jià)方糕單位名稱：狐XX割房地產(chǎn)評(píng)估有送限公司晶法人代表：役XX地址：XX三、估價(jià)對(duì)象1.位置狀況伶XX悲步行街位于梅XX售商業(yè)中心地段續(xù)的塘XX余廟，東起該市近人民路，西至堤龍洲路，由稀XX獸房地產(chǎn)開發(fā)有恨限公司共同投遣資開發(fā)。強(qiáng)交通狀騰況夕益公交路線最：可3地、若7言、羨2頑0慈、設(shè)2蝦3后、屋2搬8愉、貸3遞0濁路學(xué)校：XX耕商業(yè)：步步高邁超市、同欣電低器、萬木春購(gòu)斤物廣場(chǎng)、金鴻拒百貨濁銀行：農(nóng)業(yè)銀藏行、工商銀行壟醫(yī)院：益陽市焦第三人民醫(yī)院循其他：赫山區(qū)毒政府、益陽汽保車站、益陽賓金館、華天大酒景店干2.尤房地產(chǎn)權(quán)益狀詳況棚根據(jù)估價(jià)對(duì)象貞相應(yīng)《益陽市旗房地產(chǎn)權(quán)證》秒及房地產(chǎn)登記壁中心查詢，估爭(zhēng)價(jià)對(duì)象于估價(jià)旅時(shí)點(diǎn)未有抵押授登記、租賃備攏案登記，也未包有法院查封等組其他權(quán)利限制洲。推3布房地產(chǎn)實(shí)物狀毅況土地狀況宏按益陽市基準(zhǔn)戚地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估更價(jià)對(duì)象土地利賄用級(jí)別抽為宜I溜級(jí)。獨(dú)土地面積：富160蘋平方米；登記汗用途鳥商業(yè)絮；開發(fā)程度：宴地塊基礎(chǔ)設(shè)施槳條件達(dá)五通一班平。仇建筑物及地上懸附著物狀況伍該房地產(chǎn)建成叨于鄭199炸4逆年輩，磚混結(jié)構(gòu)，惡共一層，內(nèi)外司裝飾屬中低檔晴次。四、估價(jià)目的狐為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)提供價(jià)值參考可。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)信201王4監(jiān)年戚12盒月徑25切日六、價(jià)值定義殃估價(jià)對(duì)象房地碎產(chǎn)在全部假設(shè)園和限制條件下陸的于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最的市場(chǎng)價(jià)值箏。七、估價(jià)原則德合法原則旨、添替代原則玻、弦最高最佳使用浩原則澇、臂估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則語、惰客觀、公正、燙公平原則八、估價(jià)依據(jù)紫1愈、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《司房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)閃范》；覺2吸、房地產(chǎn)估價(jià)紀(jì)委托書；助3將、房地產(chǎn)估價(jià)墳合同書；奧4康、政府部門有鉤關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)依標(biāo)準(zhǔn)及目前本鴉地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)翁格信息；笛5碎、委托方提供怎和估價(jià)人員現(xiàn)吵場(chǎng)勘驗(yàn)調(diào)查取腹得的全部資料久。九、估價(jià)方法綠常見的估價(jià)房粉地產(chǎn)估價(jià)方法特有市場(chǎng)比較法患、收益法、成在本法、假設(shè)開鋼發(fā)法和長(zhǎng)期趨致勢(shì)法緒。弄最終選擇收益宋法、市場(chǎng)比較暴法、拿成本法作為本誕次估價(jià)的基本膽方法來求取估匆價(jià)對(duì)象價(jià)值。勤主要基于以下菊幾個(gè)方面考睡慮抱:堆1重.誤估價(jià)對(duì)象所處憐區(qū)域房地產(chǎn)租滑賃市場(chǎng)較為活歌躍，租金、出侵租率等相關(guān)資殺料較容易獲取季，估價(jià)對(duì)象是歷具有客觀收益扭的物業(yè)，因此肯適宜采用收益扎法。販2遍估價(jià)對(duì)象所處象區(qū)域大型商業(yè)恩房地產(chǎn)整體交序易的價(jià)格可以局最為直接和客控觀地反映郵估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)醬價(jià)值，選擇市借場(chǎng)比較法也最伯具說服力；但槍考慮到由于區(qū)懷域內(nèi)整體交易遙的成交案例較喘少，獲取真實(shí)切的相關(guān)信息難鳳度大，在應(yīng)用輪市場(chǎng)比較法時(shí)鳥可在周邊區(qū)域女選擇交易實(shí)例逼并根據(jù)需要結(jié)朋合租賃市場(chǎng)水犯平進(jìn)行估價(jià)。雀3戒估價(jià)對(duì)象屬于宰建成物業(yè)，且美地上建筑已辦喊理產(chǎn)權(quán)登記，泊目前使用狀況擾良好，從投入校產(chǎn)出比以及建夏筑環(huán)保的角度斃，沒必要進(jìn)行勒開發(fā)或再開發(fā)拆，因此不適用裙于假設(shè)開發(fā)法主。扭4猛目前房地產(chǎn)市轎場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較傭大，不適應(yīng)采犧用長(zhǎng)期趨勢(shì)法孕。錦在運(yùn)用成本法繡時(shí)，采取攻基準(zhǔn)地價(jià)修正挺法求取土地使棟用權(quán)價(jià)格，寬再與成本法加董權(quán)求取綜合土爭(zhēng)地使用權(quán)價(jià)格掠，天進(jìn)而求取房地秀產(chǎn)現(xiàn)值。市場(chǎng)影比較法框架內(nèi)觸，運(yùn)用收益法役求取各可比實(shí)加例的收益價(jià)格吃，進(jìn)而修正估剝價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)特價(jià)格除。記最后三者加權(quán)萄求出旗房產(chǎn)估價(jià)歪。十、估價(jià)結(jié)果偵經(jīng)以上估價(jià)測(cè)豈算，確定益陽六市棚赫山步行山街溝“死XX哨專賣渣店賽”子建筑面積污160河平方米，在估載價(jià)時(shí)點(diǎn)殿2014師年鳥12型月顆25瞧日的房地產(chǎn)市死場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值拒為人民幣豈62舟.8322塞萬傾元，大寫籍人民幣陸拾貳川萬捌仟叁佰貳馬拾貳萄圓整捏，建筑面積單神價(jià)授3927暴元竟/室㎡。管十一、估價(jià)人緊員噸項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（錄房地產(chǎn)估價(jià)員恐）：掃XX動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)審簽（房疲地產(chǎn)估價(jià)師）蝴：辭XX扎十二、估價(jià)作庭業(yè)日期衫201蓬4逢年炮12保月墾20舟日至準(zhǔn)20粘1耽4蔥年施12嘗月聞25班日崖十三、估價(jià)報(bào)睬告有效期玩本估價(jià)報(bào)告有壽效期為一年，嚴(yán)即自塔2014祥年目12希月榴25侮日至正20超1積5夫年塑12驗(yàn)月禁25遇日止。在有效辦期內(nèi)若房地產(chǎn)舉價(jià)格發(fā)生較大寒變動(dòng)或露或受到不可抗皮力的影響式，該價(jià)格應(yīng)作造相應(yīng)調(diào)整。歷估郵夕價(jià)羨統(tǒng)技趣斃術(shù)姓欠報(bào)弄將告沫一、個(gè)別因素于分析領(lǐng)土地使用總面波積：避160脖平方米用扎途為商業(yè)撕土地使用年限約：杰4套0敏年巨細(xì)棋嬌剩稱余謙19.溜5釀年摔宗地形狀：矩斧形層數(shù)：一層罰結(jié)構(gòu)類型：磚喝混結(jié)構(gòu)一等扒建成年月孕：榜199媽4逢年看6留月犯建筑物狀況：室結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好騰，房屋維護(hù)保叢養(yǎng)狀況好，市巧政條件完善，著所需上下供水購(gòu)、供電、通訊凡條較好。仁二、區(qū)域因素利分析牲估價(jià)對(duì)象所處薪XX嚴(yán)步行街珠，位于益陽市嚼中心城區(qū)范圍鄰，土地利用級(jí)浩別為一級(jí)。周粱圍商業(yè)環(huán)境好豎，商業(yè)人文氣妨氛較好，地區(qū)紛較繁華。喚附近的公共配葬套設(shè)施有賓館惑、士KT姜V落、超市、酒店香、電影院等，叢配套較為齊全覺。周圍無明顯罷污染，因交通禾便利車人流量兼較大，有輕微際噪音與廢氣影銹響。幣三、市場(chǎng)背景宅分析坑估價(jià)對(duì)象為運(yùn)糕動(dòng)服飾店，隨桐著人們生活水若平的提高，人鉆們對(duì)運(yùn)動(dòng)和健可康的給予越來福越多的重視，蔬對(duì)運(yùn)動(dòng)服飾的堅(jiān)需求經(jīng)久不衰烏，這讓運(yùn)動(dòng)服裝飾類型房地產(chǎn)漆有了更大的發(fā)圖展前景。座四、最高最佳高使用分析逢法律上允許。芽最高最佳使用厚原則受到合法即原則的約束，械在運(yùn)用最高最親佳使用原則估紗價(jià)時(shí)，首先要獎(jiǎng)求估價(jià)對(duì)象的貴最高最佳用途圓是法律上允許挖的。本估價(jià)對(duì)齒象土地證用途看載為商業(yè)用地磨，房屋證載用仔途為綜合，最幻高最佳用途應(yīng)級(jí)為商業(yè)，估價(jià)恐對(duì)象證載用途吐符合最高最佳掘使用原則放技術(shù)上可行。婦房地產(chǎn)的最高涼最佳使用還需青得到技術(shù)上的微支持，不能把早技術(shù)上無法做免到的使用當(dāng)做皮最高最佳。這蝶里的技術(shù)主要島是指房屋建筑嘩工程方面的技挽術(shù)。由于估價(jià)盲對(duì)象建筑物為鵲磚混嗚結(jié)構(gòu)，目前施需工的技術(shù)手段炊完全能滿足建脆筑要求。亭經(jīng)濟(jì)上可行讀。確定房地產(chǎn)轟最高最佳使用幸時(shí)，還應(yīng)注意卻經(jīng)濟(jì)上可行，燦不能通過不經(jīng)乞濟(jì)的方式來實(shí)才現(xiàn)房地產(chǎn)的最顫高最佳使用，亮即在各種可能灶的使用方式中脊，選擇收入現(xiàn)叨值大于支出現(xiàn)綠值的方式，尋脅求以經(jīng)濟(jì)上有哄限的投入而能席獲得最大收益峰的使用方法。星從估價(jià)對(duì)象所挖處區(qū)域與權(quán)屬股方來看，商業(yè)橡用途在經(jīng)濟(jì)上芒是可行的。監(jiān)最高最佳利用陵方式病。在所有滿足夜法律上允許，篩技術(shù)上可能，勺經(jīng)濟(jì)上可行的貧使用方式中，笑能使估價(jià)對(duì)象青的價(jià)值達(dá)到最膜大化的使用方充式，才是最高呆最佳使用方式系。從估價(jià)對(duì)象板權(quán)屬方角度而溜言，需考慮企科業(yè)整體收益和錯(cuò)經(jīng)營(yíng)方向，從蹲估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀頌來看，建筑物范建成年代較早茅，不適合轉(zhuǎn)換直用途，因此估享價(jià)對(duì)象應(yīng)以現(xiàn)貢狀用途使用最貸為有利此五、估價(jià)方法狀選用暗基準(zhǔn)地價(jià)修正宗法求取估價(jià)對(duì)匹象土地使用權(quán)錫價(jià)格經(jīng)XX厚市基準(zhǔn)地價(jià)成鳳果及內(nèi)涵念XX劣市基準(zhǔn)地價(jià)一弄級(jí)商業(yè)用地的博基準(zhǔn)地維價(jià)至(張?jiān)?甲建筑平方杠米腿)黃級(jí)別漿商業(yè)用地琴住宅用地剛工業(yè)用地聯(lián)Ⅰ躍2875艱1092鄰568沖級(jí)別貴土地權(quán)利羊勾餡項(xiàng)悄貴皮容積率緊標(biāo)準(zhǔn)深度沈開發(fā)程度脹估舒面價(jià)馳期蔽憤日稠熱億確婦楊一級(jí)地浸勾們40緞2.2約2.0霞18別15拉12叢賢土地使用權(quán)裕地面熟地歇價(jià)緩=候適用的基準(zhǔn)地面價(jià)（樓面熟地膝價(jià)梁）軍×認(rèn)期日修正系章數(shù)銜×恭年期修正系立數(shù)睜×浮熟地價(jià)容積率僵修正系崇數(shù)摧×?xí)骋蛩匦拚低磾?shù)嬸×偶級(jí)別平均容積決率嫂期日修正系數(shù)櫻的確定遣基準(zhǔn)地價(jià)的基河準(zhǔn)日遣為雞201洋0差年淋5鏈月之1橫日，曠當(dāng)年洲商業(yè)用途固地價(jià)指數(shù)為浩10暫2館。毯201代4仿年敘1陷2六月爸2綁5宜日商業(yè)用途地沈價(jià)為重1興23反，綜合考慮，串確定期日修正呆系數(shù)為玩1.21仍.年期修正系數(shù)相年期修正系數(shù)稻公宋式梢K毯=侮【抽1-1/(1紹+r)^兄n蔽】害/泄【悠1-1/(1郊+r)^雷m勉】補(bǔ)土地報(bào)酬率采甘用累加法確定膽，累加卸法君=耗無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬民率未+嬸風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率裙無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率越（吳201葛4撲年棍1蝕1拐月至2婆2赤日央算行調(diào)息后）栽一年期定期存跟款利左率炊3%使,塔?？紤]到管理病的難易程度，自投資的流動(dòng)性壯以及作為資產(chǎn)邀的安全性等因捷素，講風(fēng)險(xiǎn)分訊為低、中、高窯三等，根據(jù)特薪菲爾對(duì)各等級(jí)掙的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率步取值為楊：飽物業(yè)類型蒜低演中蔥高腎備注楊辦公物業(yè)丑2.5%-3莊.5%招3.5%-5帶.5%壁5.5%-6魯.5%卻------障---逗商業(yè)物業(yè)際3%-4%跌4%-6%瑞6%-7%解------趟----協(xié)工業(yè)物業(yè)詳2%-3%衡3%-4.5嘩%繼4.5%-5吳.5%劑一般物業(yè)斥綜合物業(yè)槐胡------榮------脂--甚---膝-可采用內(nèi)插法確迅定角-----晚------融------絡(luò)------引---歪------結(jié)------庭--猛投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬據(jù)率處于中檔偏氣高取容值脹4.63菜%頂，則估價(jià)對(duì)象芒的報(bào)酬率為庭：濕3%+4.6焦3%=7.6壇3%掩(皮本報(bào)告中涉及背的土地報(bào)酬率誕均一雜致屆)抬。因此確定年詠期修正系數(shù)豐為蓮0.8041舌各影響因素的擁修正系數(shù)完為耗1.2呆土地使用權(quán)地胡面熟地泡價(jià)涂=2875x杠1.蔬2型1狀x0.804光1x監(jiān)1.2而=榴3357碰(贊元謹(jǐn)/宰平方臉米慕)純成本法求取估鮮價(jià)對(duì)象土地使上用權(quán)價(jià)格土地取得成本鋤土地重置價(jià)格菠＝估2875含*上1節(jié).1查*1.編11遷*0.脫8惡041=狐2949依（研元脹/帽平方米）相關(guān)稅費(fèi)灘與土地開發(fā)相奇關(guān)的稅費(fèi)已包啦含在土地取得扶費(fèi)中土地開發(fā)成本辨根據(jù)估價(jià)人員興對(duì)估價(jià)對(duì)象土弟地使用權(quán)的土校地開發(fā)程度和總該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)好施配套情況的畫調(diào)查以及對(duì)平遼均開發(fā)隙成本的測(cè)算，飼估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)燦設(shè)施程度在達(dá)押到系“庫五通一肢平練”型情況下，其開針發(fā)成本平均為介150擦元嗽/聾平方米。投資利息賊經(jīng)調(diào)查該項(xiàng)目腎開發(fā)周期曲為居1秩年，投資利率惑按估價(jià)時(shí)點(diǎn)（成央損行遣201棗4回年瞞1老1誠(chéng)月炕2錦2犧日調(diào)息后貸款太基準(zhǔn)利率下窄調(diào)惱0.呆4喚個(gè)百分點(diǎn)稼至蹄5.6掩%細(xì)）一年期貸款弄利控率惜5.6%麗投資利釣息徒=棒(比土地取得成難本孤x相土地開發(fā)周隨期臘+愉開發(fā)成詞本旬x售土地開發(fā)周移期孔/2)寺x堆投資利息錄退=(爭(zhēng)2949立x1+隙150匠x1/2)逢x5.6%=法169.3棵元漂/桿平方米開發(fā)利潤(rùn)華開發(fā)利易潤(rùn)宮=戲（土地取得成榨本械+陣開發(fā)成本尿）蓮x它利潤(rùn)累率腥=(奉2949哭+視150駱)x8%=嚷247.92鉛（闊元體/奧平方米）土地成本費(fèi)用焦取上述五項(xiàng)之胳和，則：土地侮成大本房=悼土地取得成嚷本倘+雷土地開發(fā)成舞本缸+狀投資利臘息定+模開發(fā)利汗?jié)權(quán)]=溜2949裹+赴150奏+它169.3級(jí)+焰247.92聞=轟3516.2六2王（帖元削/繼平方米）年期修正系數(shù)厲年期修正系捏數(shù)但=1-1/(軍1+r)n=漿0.9523格式中飽的寒r那根據(jù)前面基準(zhǔn)貞地價(jià)修正法中瓣土地報(bào)酬率確術(shù)定方法，差為冬7.63%末;爽在估價(jià)對(duì)象土社地設(shè)定年限內(nèi)仰，假定土地報(bào)暢酬率報(bào)酬不圈變狂;n擠-繼估價(jià)對(duì)象剩余鮮年限燦為爭(zhēng)19.農(nóng)5摔年熟地價(jià)綁估價(jià)對(duì)象土地嶺權(quán)價(jià)償格漂=咳土地成本費(fèi)火用朵x倘年期修正系數(shù)碼=駝3516.2汗2盾x0.952航3=敏3348降元駐/休平方米稅綜合求取估價(jià)軋對(duì)象土地使用鉆權(quán)價(jià)格怠對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修鈴正法與成本逼姿進(jìn)法求取土地李權(quán)價(jià)值進(jìn)行加質(zhì)權(quán)平均，由于母兩種方法求取孫結(jié)果相差不大耕，可信度均較迫高，故取兩者湖簡(jiǎn)單算數(shù)平均迫值為最終結(jié)族果稍,化則星:冒估價(jià)對(duì)象土地?cái)貦?quán)單位地面熟猶地價(jià)樓=(丈3348遺+轉(zhuǎn)3357姥)/2=脈3352.5盡元跪/加平方米絕重置成本法求簡(jiǎn)取估價(jià)對(duì)象房鄉(xiāng)產(chǎn)價(jià)值哥建筑物跑重置成本穴重置價(jià)格討=攏1000岸×恐160司=真160000斑元喝計(jì)算建筑物折刺舊額耐假設(shè)估價(jià)對(duì)象撤轉(zhuǎn)讓擴(kuò)建改造午后不損壞其一預(yù)般綜合營(yíng)業(yè)的砍經(jīng)濟(jì)壽命情況施下，采用年限處折舊法評(píng)估折吸舊柔=右160000播×(1-2%女)×孫20.5/諷5訂0=仁64288帖元現(xiàn)值則現(xiàn)目值銳=熟土地重置成玻本誦+拒建筑物重置成炎本丘-絨建筑物折舊額寇=澡3352.5保*漏160豎+雅160抽000-漿64288球=暢63.21典萬尤元濤五）市場(chǎng)比較大法求取估價(jià)對(duì)筑象房產(chǎn)及土地龍使用權(quán)的租金棟價(jià)格的可比實(shí)例崗李寧同特步線阿迪達(dá)斯盾坐落位置神赫山步行街淚赫山步行街夸赫山步行街醒用僻駝努途佩商業(yè)箭商業(yè)渾商業(yè)通出租面積兄150惰㎡暖1嚷70艱㎡圈1患40箭㎡舌出租價(jià)格沉5600粒元擺/徐月楚6000秩元汗/蹄月糊53澆00驟元晌/鄉(xiāng)月唇出租日期富200賀9擔(dān)年今6由月帝200鑰9配年冬6杜月絕200丘9臭年頁9催月栗交易類型寶出租竊出租春出租系竣工時(shí)間茄199絮4課年菊6罩月呢199昆4民年叔6男月妻199復(fù)4睛年劣6祝月飄個(gè)別因數(shù)嬌建筑結(jié)構(gòu)泄磚混齡磚混品磚混孝層制中訂數(shù)炒一層割一層艷一層美裝修檔次尿普通檔織普通檔汗普通檔揮環(huán)境條件樂較好菜較好嶄較好狗區(qū)域因數(shù)逐設(shè)志盼彼施錦齊全贏齊全李齊全芒臨街狀況贊一面臨街渠一面臨街皂一面臨街亞繁華程度添好敵較好少較好億交通狀況陷好踏好墳好經(jīng)（幼2時(shí)）確定修正系缸數(shù)=1\*GB3①交易情況強(qiáng)可比實(shí)例拌A某B挑C重剩余使用年限掀30蠻30稅30鍬成新率爭(zhēng)63%處65%乏62%衣殘值率棉2%踢2%埋2%搏收益法求取學(xué)可比實(shí)例恨收益價(jià)格者摩A疤、估B船、徹C偏應(yīng)修正為正常夠交易，資本化考率藏：滲r=7.63業(yè)%隊(duì)A蠢、可比實(shí)例一忘1.灘年租金總收益蛾=膚5600劃×1厲2連＝榜672納00梅元芳2燙.夕房地產(chǎn)出租總晚費(fèi)用：松a赴.刊年管理費(fèi)艇=蒼67200改×4誼%=臟2688碰元與b選.訊年維修費(fèi)漆=韻1000×易150突×呆2%=累3000降元利c堂.粥年保險(xiǎn)婦費(fèi)背=1000×飲150鴉×那2羽‰瘦=最300礎(chǔ)元良d藏.美年稅金柄=型67200復(fù)×12膝%=勻8064外元初e膽.歸年折舊費(fèi)般=僑1000×負(fù)150顏×擦（太1-2%緊）善/灑5矩0申=毛2940公元盆3格.咽房地產(chǎn)年純收棟益榆=耽67200設(shè)－造2688傘－前3000-3稅00等－還8064-勸2940贈(zèng)＝督50208俱元鏟4摸.敢綜合還原利率竊=鏟7.63%費(fèi)收益價(jià)格索=街50208如*相[1-1/(醒1+啞7.63%鑼)^煉3錯(cuò)0攻]/城7.63%繼=效585425朗元逆建筑面積單血價(jià)馬=高585425顆/150抽=嬌3芬903兩元斗/蜘㎡翅B賤、可比實(shí)例二跑1.貪年租金總收益杯=壽6000×1嫁2拴=寄7200洲0摔元零.悄2桃.中房地產(chǎn)出租總新費(fèi)用：疾a.朗年管理費(fèi)扣=抗72000×列4快%=魔288豪0致元享b勒.飲年維修費(fèi)悅=大1000×淋170飽×詞2%=煉3400勁元資c秀.惱年保險(xiǎn)費(fèi)抄=舍1000×摔170彈×野2玻‰絡(luò)=么340寨元姻d套.腥年稅金鬼=源72000×怪12棉%=匹864盈0識(shí)元挽e畝.孔年折舊費(fèi)濃=疊1000×閣170領(lǐng)×蘋（砍1-2%蝕）曲/扭50嚴(yán)=亂3332判元唇3鎮(zhèn).幟房地產(chǎn)年純收剪益材=祥72000-券2880-3父400-34循0-8640急-領(lǐng)3332縫＝定53408棚元膚4賭.蛛綜合還原利率斯=緒7.63%進(jìn)收益價(jià)格宿=修53408頸*廊[1-1/(廊1+筒7.63%愁)^歌3放0造]/響7.63%形=努622737豬元覆建筑面積單價(jià)絞=擺6殲22737庸/170且=血3663較元咬/膠㎡C、可比實(shí)例既1.娛年租金總收庸益訓(xùn)=慚530摩0獸×12劍=豈63600法元里2顯.辣房地產(chǎn)出租總調(diào)費(fèi)用：杜a.熔年管理費(fèi)柴=招63600診×4端%=恐2544肝元蕩b矩.浙年維修費(fèi)盒=衰1000×次140畝×稿2%=驚2800乘元紅c腔.扎年保險(xiǎn)費(fèi)途=霜1000×緞140尖×潑2困‰紀(jì)=怎280粉元汗d巾.跑年稅金咬=愉63600詞×12退%=火7632漏元仔e拾.豪年折舊費(fèi)集=巴1000×元140及×顯（振1-2%基）植/逮5宣0份=瘡2744胳元堅(jiān)3景.矮房地產(chǎn)年純收豬益嫁=等63600-淚25詳40-280某0-280雞-7632推-貪2744暑=燈47604且元斤4融.子綜合還原利率希=咳7.63搏%徒收益價(jià)格大=君47604嬸*馳[1-1/(寧1+老7.63%考)吐^蜓3門0年]定/件7.63%呢=漲555063略元黎建筑面積單價(jià)跳=55506縮3/140百=獸3965本元頂/盾㎡=2\*GB3預(yù)②探交易日期修正模交易實(shí)例均在費(fèi)估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期挽發(fā)生，市場(chǎng)行肌情比較穩(wěn)定，煮故無需修正。=3\*GB3倉③盼區(qū)域因素修正甜估價(jià)對(duì)象在步逝行街，繁華程忌度相對(duì)可比實(shí)粱例有好有壞，梅以估價(jià)對(duì)象為斑基準(zhǔn)，則蒙A緞熊毛為絹+1徐%棉、蘿B你為倍-3貫%舌、坐C塊為終+2炸%供。=4\*GB3她④骨個(gè)別因素修正廚三個(gè)實(shí)例結(jié)構(gòu)第、裝飾等情況抵比較接近，但羨在建筑結(jié)構(gòu)、疾建筑規(guī)模、裝勺修標(biāo)準(zhǔn)、配套析設(shè)施等方面各儀有特色，故需針作較大修正，睡以估價(jià)對(duì)象為扣基準(zhǔn)，實(shí)例修準(zhǔn)正系數(shù)會(huì)A兩為育0埋%喜，股B乓為戀-2形%捏、載C胸為助+1貴%獵。踐（深3鹽）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)抗格（見下表）田項(xiàng)目闖A畝B曬C功交易價(jià)格喉3903縣366來3害3965撿交易情況森100/10毒0凈100/10勒0期100/10沖0畢交易日期打100碎/削100太100豪/100墻100豬/100訂區(qū)域因素醋100縱/莊101只100梯/蛾97升100硬/碼98飄個(gè)別因素易100廟/蠻100叨100斤/年98愿100惑/紀(jì)101噸比準(zhǔn)價(jià)格爪3864送385托3蠢4006疤評(píng)估值驟=熱（式3864+營(yíng)3853蹦+4006論）驗(yàn)/3=恢3908元元播/傅平方米役總價(jià)首=3908總x160要=凍62.528旨萬澇元您（礙六夜）收益法求取樹估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)晨及土地使用權(quán)充的租金價(jià)格題1.夏年租金總收益潑=玉6000×1繁2惠=塌7200妨0學(xué)元寒.浸2穗.矩房地產(chǎn)出租總態(tài)費(fèi)用：將a.頁年管理費(fèi)亦=權(quán)72000×挑4看%=戚288的0航元伏b孩.昌年維修費(fèi)叢=班1000×1附60×械2%=體320禿0兇元酒c拋.允年保險(xiǎn)費(fèi)議=貌1000×1配60×茅2竄‰接=董32割0奧元蘆d疤.錯(cuò)年稅金拉=叛72000×鳳12釋%=牛864道0只元拴e課.酒年折舊費(fèi)錯(cuò)=扮1000×1布60緊×倆（隙1-2%婚）啟/前50監(jiān)=但313頸6搏元牙3振.饒房地產(chǎn)年純收咬益浸=始72000-雜2880-3廟200-32玻0-8640僚-313斧6襯＝鼻5382喘4述元飛4螺.翅綜合還原利率疲=弱7.63%池收益價(jià)格鉛=竹53824脹*櫻[1-1/(碎1+挨7.63%臭)^泰30住]/企7.63%評(píng)=銳62758助8妹元蘭4瞞、美最終評(píng)估值外根據(jù)估價(jià)目的孤，估價(jià)對(duì)象狀賴況和估價(jià)思路抵，結(jié)合估價(jià)經(jīng)管驗(yàn)分析取算術(shù)登平均數(shù)甩評(píng)估房地產(chǎn)現(xiàn)衛(wèi)值燭=(63.2扇1完+莫62.528單+62.75頑88)/3=貌62.832茄2飲萬疲元蟻則平均每平方妨米建筑面積儲(chǔ)628322箏/160帖=動(dòng)3927串元留/攀㎡膽（爸七殿）擇估價(jià)結(jié)果的確鄰定籃經(jīng)以上估價(jià)測(cè)判算，結(jié)合市場(chǎng)況調(diào)查和估價(jià)經(jīng)南驗(yàn)分析，認(rèn)為瞞上述估峰價(jià)結(jié)果公正、既合理、切合市仍場(chǎng)實(shí)際，故確授定益陽市桃花孔侖東祖路姓“增XX和專賣店候”動(dòng)建筑面積從160胞平方米，在估艷價(jià)時(shí)點(diǎn)夠2014擺年者12洪月白25原日的房地產(chǎn)市食場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值銜為人民幣家62.832沃2爭(zhēng)萬元，大寫：訂人民幣陸癥拾鮮貳萬捌仟新叁佰貳漲拾唯貳傍圓整統(tǒng)，建筑面積單梳價(jià)以3927清元渾/偶㎡。附件講房地產(chǎn)估價(jià)委味托協(xié)議房屋所有權(quán)證績(jī)國(guó)有土地使用領(lǐng)證奧中華人民共和叉國(guó)城市房地產(chǎn)旅業(yè)資質(zhì)證書、估價(jià)師注冊(cè)證堆益陽市中心城廢區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地衡價(jià)完表玩(禽一說)汽益陽市中心城代區(qū)商業(yè)用地基爽準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)亮涵忙(貸二義)里益陽市房屋重適置價(jià)格耀表白(泉三播)母房屋出租收益民調(diào)查表足10答.列交易實(shí)例調(diào)查娃表慚201割0津年益陽市中心儉城區(qū)級(jí)別