佛山獅山松崗地塊前期策劃案演示文稿

年佛山獅山松崗地塊前期策劃案演示文稿現(xiàn)在是1頁\一共有161頁\編輯于星期五優(yōu)選年佛山獅山松崗地塊前期策劃案Ppt現(xiàn)在是2頁\一共有161頁\編輯于星期五商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。現(xiàn)在是3頁\一共有161頁\編輯于星期五基于戰(zhàn)略層面的思考01Thespiritofmarketing現(xiàn)在是4頁\一共有161頁\編輯于星期五基于企業(yè)層面的戰(zhàn)略思考企業(yè)二級開發(fā)策略①企業(yè)核心戰(zhàn)略優(yōu)勢界定②項目戰(zhàn)略地位評估③項目開發(fā)時機評估項目戰(zhàn)略地位評估現(xiàn)在是5頁\一共有161頁\編輯于星期五010203項目戰(zhàn)略地位——基于項目開發(fā)時機①基于項目本體的思考？②基于區(qū)域價值的項目思考？項目開發(fā)定位①項目產(chǎn)品定位②項目開發(fā)模式的思考項目的產(chǎn)品規(guī)劃①項目產(chǎn)品的規(guī)劃研究②項目規(guī)劃及營銷的愿景基于項目層面的戰(zhàn)略思考現(xiàn)在是6頁\一共有161頁\編輯于星期五項目戰(zhàn)略地位——基于項目開發(fā)時機02Thespiritofmarketing①項目的視角②區(qū)域發(fā)展視角——區(qū)域價值研究現(xiàn)在是7頁\一共有161頁\編輯于星期五項目位于松崗新城區(qū)西側(cè)，南臨商業(yè)大道，屬于開發(fā)中的松崗住宅區(qū)。該片區(qū)認知性較差，直到07年海逸錦繡桃園的進入才出現(xiàn)大型社區(qū)。項目位于松崗新城區(qū)西側(cè)，緊臨城市主干道商業(yè)大道，交通便利，離鎮(zhèn)區(qū)15分鐘步行距離，生活便捷項目認知1松崗鎮(zhèn)區(qū)配套海逸錦繡桃園金怡假日酒店商業(yè)大道現(xiàn)在是8頁\一共有161頁\編輯于星期五地塊周邊環(huán)境較為雜亂,高壓線走廊為最大價值貶損點，抵消河涌景觀價值項目認知2高壓線走廊東西走向穿越地塊北部廣達18825平米的地區(qū)，不僅使本項目損失28.6%的用地面積，而且使景觀價值大幅度貶損。河涌環(huán)繞該地塊東面及北面，寬度較窄，僅3-5米，水質(zhì)差，有異味，景觀資源價值弱。高壓線走廊范圍與河涌70%以上重合，很大程度上抵消了本項目弱勢的景觀資源。高壓線走廊河涌農(nóng)田農(nóng)田海逸錦繡桃園商業(yè)大道現(xiàn)在是9頁\一共有161頁\編輯于星期五項目限制：項目規(guī)模較小指標限制強項目基本指標建筑容積率：1.8≦，≦3.0用地面積：65792.6平米，凈用地面積46968平米。公共服務設施建筑用房：≥4500平方建筑層數(shù)：≦30層其他：套型建筑面積90平米以下的住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。高容積率、30層限高、90/70限制，諸多限制條件對產(chǎn)品的居住舒適度有較大的影響?，F(xiàn)在是10頁\一共有161頁\編輯于星期五GDP名次鎮(zhèn)/街道名所屬區(qū)GDP總量(億元)工業(yè)總產(chǎn)值(億元)1獅山鎮(zhèn)南海區(qū)420.001500.002容桂街道順德區(qū)331.201200.003大瀝鎮(zhèn)南海區(qū)330.00704.004祖廟街道禪城區(qū)328.00360.005大良街道順德區(qū)280.00300.006石灣街道禪城區(qū)280.00670.007桂城街道南海區(qū)260.00370.008北滘鎮(zhèn)順德區(qū)240.001170.009樂從鎮(zhèn)順德區(qū)235.00170.0010西南街道三水區(qū)235.00583.00發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型獅山鎮(zhèn)人均GDP較高，存在房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。區(qū)域發(fā)展——經(jīng)濟基礎現(xiàn)在是11頁\一共有161頁\編輯于星期五佛山總體規(guī)劃的特點之組團式發(fā)展大良-容桂-倫教組團—100萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心區(qū)域性交通樞紐與物流中心高新技術為主導的制造業(yè)基地順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。中心組團—100萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心全市行政中心、商貿(mào)服務中心、文化體育中心全市重要的制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)基地與物流基地具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)

獅山組團—50萬人口全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地全市重要的客運鐵路樞紐區(qū)域性休閑度假、會議基地

西南組團廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅

游、會議、培訓基地三水區(qū)的行政與文化中心

西江組團市域西部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心重要的制造業(yè)基地區(qū)域性生態(tài)旅游基地

大瀝組團重要的制造業(yè)基地區(qū)域?qū)I(yè)市場與物流中心具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)

九江龍江組團市域南部的交通樞紐區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地重要的制造業(yè)基地之一南海西部中心：獅山/小塘/松崗/官窯，南海區(qū)GDP最大的經(jīng)濟體，制造業(yè)重鎮(zhèn)，當前城市發(fā)展勢頭強勁區(qū)域發(fā)展——規(guī)劃驅(qū)動現(xiàn)在是12頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)業(yè)驅(qū)動軟件園依托高等院校和科研機構(gòu)，重點發(fā)展國家科技研發(fā)項目、教育和職業(yè)培訓產(chǎn)業(yè)，以及軟件、數(shù)字媒體、生物技術和生物制藥等高新技術產(chǎn)業(yè)。南園內(nèi)以大型高科技民營企業(yè)、IT巨頭、跨國公司等技術密集型、資金密集型企業(yè)為主，逐漸形成了以福迪汽車為代表的汽車整車及配套業(yè),以廣東雪萊特為代表的光電照明產(chǎn)業(yè)和以萬能達精密組件為代表的精密機械產(chǎn)業(yè)。北園以大型資本密集型企業(yè)集團為主要引進目標，主要發(fā)展機械、塑料、家具產(chǎn)業(yè)、汽配、輕工機械制造、光電照明、家具等產(chǎn)業(yè)。松夏園A區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應的配件、服務為主的特色家電產(chǎn)業(yè)，吸引了美國、日本、韓國、意大利等多個國家和國內(nèi)的知名企業(yè)落戶發(fā)展。松夏園C區(qū)首期基礎設施建設已基本完成，園區(qū)以大型資本密集型企業(yè)集團為主要引進目標。以發(fā)展汽配等高新技術產(chǎn)業(yè)為主。汽配園區(qū)已吸引包括世界500強企業(yè)日本本田株式會社、日本愛信精機株式會社等一大批優(yōu)質(zhì)汽配項目進駐，實現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車生產(chǎn)廠商的汽配供應商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽車配件生產(chǎn)、整車制造、銷售及服務的產(chǎn)業(yè)鏈在此形成。光電顯示器件產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃以生產(chǎn)TFT－LCD為核心，發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)，形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈，有望于2010年建成為國內(nèi)主要的TFT液晶屏生產(chǎn)基地之一。

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)人群的快速增長現(xiàn)在是13頁\一共有161頁\編輯于星期五（1）平板顯示器件產(chǎn)業(yè)

該產(chǎn)業(yè)在南海奇美電子這一行業(yè)領頭羊的帶領下，以生產(chǎn)TFT－LCD為核心，發(fā)展平板顯示器件相關產(chǎn)業(yè)，并形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈。

2008年7月，南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)獲得“中國（廣東）平板液晶顯示產(chǎn)業(yè)基地”稱號，這標志著國內(nèi)最大的液晶電視模組生產(chǎn)基地進入了全面的運作。（2）汽車零配件產(chǎn)業(yè)

南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及其周邊擁有整車及汽車配套企業(yè)約50家，汽配產(chǎn)業(yè)的總投資金額達到24.2億元人民幣。現(xiàn)已吸引包括世界500強企業(yè)日本本田株式會社、日本旭硝子、日本豐田紡織、日本愛信精機株式會社等在內(nèi)的一大批優(yōu)質(zhì)汽配項目進駐，實現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車生產(chǎn)廠商的汽配供應商齊聚南海的格局。（3）智能家電產(chǎn)業(yè)

開發(fā)區(qū)從上世紀90年代開始發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)，并逐步形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈。近年來，開發(fā)區(qū)大力扶持該行業(yè)改造升級，以智能家電為發(fā)展目標，引進了包括世界500強企業(yè)之一的東芝電器在內(nèi)的多家國內(nèi)外知名企業(yè)。

如今，東芝家用電器與TCL小家電、伊立浦電器、愛庭電器、朝野科技等知名家電企業(yè)已構(gòu)成了南海家電產(chǎn)業(yè)群，既完善了南海家電業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套，又承接了全球性家電制造業(yè)梯度。（4）半導體照明產(chǎn)業(yè)

半導體照明技術（LED）是第三代光電照明技術，被公認為21世紀最具發(fā)展前景的高科技之一。

南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，區(qū)內(nèi)不但擁有與光電照明息息相關的汽車配件、照明燈飾、平板顯示背光等產(chǎn)業(yè)；還擁有多家光電照明企業(yè)，以雪萊特光電為代表的光電照明企業(yè)群逐步形成。（5）風力發(fā)電設備制造產(chǎn)業(yè)

南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將利用東興風盈風電設備有限公司和南方風機有限公司作為龍頭企業(yè)的契機，通過規(guī)劃風電設備產(chǎn)業(yè)專區(qū)，引入風電設備產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)，逐步形成規(guī)模較大、配套完善的風電設備產(chǎn)業(yè)鏈。

區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)業(yè)驅(qū)動

產(chǎn)業(yè)的升級換代促使產(chǎn)業(yè)人群結(jié)構(gòu)從低往高調(diào)整現(xiàn)在是14頁\一共有161頁\編輯于星期五

區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)業(yè)驅(qū)動研發(fā)能力增強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁提升：廣東平板顯示產(chǎn)業(yè)技術研究院等平板顯示產(chǎn)業(yè)研發(fā)機構(gòu)的紛紛入駐，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的科技研發(fā)支持。以中山大學佛山研究院南海半導體照明工程產(chǎn)學研中試基地為代表的一流LED研發(fā)機構(gòu)現(xiàn)已聚集南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來技術支持。已入駐開發(fā)區(qū)的廣東東興風盈風電設備制造有限公司擁有自主的研發(fā)團隊，是國內(nèi)擁有800千瓦風電機組生產(chǎn)能力的風電設備生產(chǎn)廠之一，填補了省內(nèi)風力發(fā)電主力機型生產(chǎn)空白。公司正在研發(fā)1.5兆風電機組，計劃近期內(nèi)增資擴產(chǎn)。軟件園已入駐高新技術企業(yè)和研發(fā)機構(gòu)：國凱數(shù)字媒體，朗肽生物制藥，百合醫(yī)療，天富軟件，南海國際工業(yè)設計基地。高等教育產(chǎn)業(yè)：南海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是廣東省主要的高等職業(yè)教育基地之一，區(qū)內(nèi)擁有廣東輕工職業(yè)技術學院、華南師范大學南海校區(qū)、南海東軟信息技術學院、廣東省石油化工職業(yè)技術學校等高等院校，在校師生約40000人。這里的辦學方向是為社會和企業(yè)培養(yǎng)高級藍領人才，每年面向社會提供畢業(yè)生約10000人。開發(fā)區(qū)附近還有佛山科學技術學院、佛山電大、廣東商學院三水校區(qū)等多所高等院校；距離華南地區(qū)的科技教育中心——廣州大學城也僅需30分鐘車程。現(xiàn)在是15頁\一共有161頁\編輯于星期五本項目位于眾多高快速路構(gòu)成的立體交通網(wǎng)絡中心，30分鐘車行半徑覆蓋禪桂中心城區(qū)、廣州中心城區(qū)物園區(qū)域發(fā)展——交通驅(qū)動西二環(huán)高速廣三高速廣佛高速佛山一環(huán)國道32530分鐘車行范圍現(xiàn)在是16頁\一共有161頁\編輯于星期五佛山新火車站選址在南海獅山與羅村交界處，總占地面積約4平方公里，計劃設計為10站臺，2013年12月建成。佛山新火車站（佛山西站）的功能將為廣佛“四主一輔”的“廣州西站”，進入國家級鐵路樞紐系統(tǒng)。廣佛環(huán)線、佛山地鐵3號線和廣佛肇城際軌道交通、廣佛B(yǎng)RT均將引入佛山新火車站。佛山西站魁奇路交通樞紐中心東平新城交通樞紐中心依托南廣、貴廣鐵路，廣佛環(huán)線及廣佛肇城際軌道線路，佛山地鐵3、8號線佛山三大交通樞紐已經(jīng)顯現(xiàn)獅山禪桂快速直達佛山新火車站選址獅山：獅山成為珠三角重要門戶之一區(qū)域發(fā)展——交通驅(qū)動現(xiàn)在是17頁\一共有161頁\編輯于星期五南海將在全區(qū)規(guī)劃三條BRT線路，打造南海“十字形”的快速公交骨架網(wǎng)絡，實現(xiàn)東部板塊與廣州鐵路新客站的快速銜接，以及西部鎮(zhèn)街與佛山新火車站的銜接，同時決定在13年底前將18條公交線延伸至廣州市區(qū)。南海區(qū)交通局計劃分近、中期兩階段開通從西樵車站、官窯車站、丹灶車站、里水城區(qū)、獅山大學城和佛山新火車站等交通樞紐、站場到廣州鐵路新客站的公交線路。BRT線路：廣州鐵路新客站——南番大道（海怡大橋）——三山新城——羅村——佛山新火車站——獅山新城。佛山地鐵3號線一期工程容桂～佛山西站段線路長度59.5公里，將與在建的廣佛地鐵在桂城站和東平站交匯和換乘，構(gòu)成十字交叉線走向，途經(jīng)容奇、德勝、大良、倫教、北滘、樂從、文華路、季華路、南海大道、文昌路、佛山火車站至佛山西站；二期工程將通往獅山大學城。規(guī)劃建議該項目2010年初開工建設，2016年建成通車隨著地鐵、BRT全面對接佛山西站，獅山將迎來真正城市化、中心化時代區(qū)域發(fā)展——交通驅(qū)動現(xiàn)在是18頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗鎮(zhèn)1980年到2006年城區(qū)面積變化單位：平方公里811451980年2006年一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)66826人口與就業(yè):增加了近5萬個的就業(yè)崗位，解決了本鎮(zhèn)剩余勞動力下轄1個城區(qū)辦事處和10個村民委員會，常住人口3.31萬人，外來人口6萬人

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):“三區(qū)互動”發(fā)展模式鎮(zhèn)內(nèi)已形成了南國桃園、松夏工業(yè)園和新城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，三大產(chǎn)業(yè)區(qū)互動發(fā)展，卓有成效。松崗發(fā)展歷程松崗鎮(zhèn)以南國桃園旅游業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭,推動和促進了一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,實現(xiàn)了綜合經(jīng)濟實力快速提高，加速了城市化進程，其發(fā)展模式也被稱作“松崗模式”現(xiàn)在是19頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗鎮(zhèn)擁有一定的自然資源和良好地域通達性，被經(jīng)濟相對發(fā)達城市合圍，不具備強勢地理優(yōu)勢,但擁有消費巨大的旅游市場區(qū)位分析:松崗并不具備很強地理優(yōu)勢松崗鎮(zhèn)隸屬廣東省佛山市南海區(qū),鎮(zhèn)域南北長8.8km，東西寬8.2km，面積42.49平方公里.地處珠江三角洲腹地,雖然位于廣佛都市圈重要區(qū)位上，但是東南西北分別有三水、大瀝、官窯、獅山，與其他城市相比：人流、物流、信息流都處于弱勢自然資源分析:廣東著名的桃花之鄉(xiāng)松崗鎮(zhèn)東北部，包括平頂山、尖峰嶺等十多個山崗是珠江三角洲內(nèi)自然條件尚末受到人為破環(huán)、污染的地區(qū)之一。交通狀況分析:已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡東距廣州，南抵佛山均12公里。禪炭公路、桂和公路、龍頭路、山南大道呈“井”字型分布，50公里長的環(huán)鎮(zhèn)公路把鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡連成一片,水路可直達廣州。旅游市場分析:珠三角是我國最為發(fā)達、最具活力的旅游區(qū)域以廣州、深圳為代表的珠三角城市群成為目前全國最富活力、旅游經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，兩市的旅游經(jīng)濟綜合實力近年保持在全國同類旅游城市的前兩位，旅游潛力巨大。開發(fā)南國桃園旅游度假區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是20頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗的發(fā)展是以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，帶動餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)興旺發(fā)展，成功促進了城市化進程1980199220042005萌芽期緩慢發(fā)展期快速增長期決定建設南國桃園后，封山育林，區(qū)內(nèi)的一草一木，一沙一石都不準亂砍、亂挖；周邊一千米內(nèi)不準建工廠，原有的逐步遷移。自1995年11月開園以來，南國桃園的游客量每年以25%的比例上升。1992年底，松崗鎮(zhèn)決定利用天然石林及山塘水庫等自然風光開發(fā)南國桃園旅游度假區(qū).每年南國桃園接待的人流量達120萬到130萬人次，最多達到200萬人次。

政府有意向開發(fā)旅游業(yè)19951999年被列為省級旅游度假區(qū)中央電視臺南海影視城落戶松崗南國桃園。1999規(guī)劃建設“松桃商業(yè)帶”修建橫縱兩條共3公里的新路，實現(xiàn)新城區(qū)和南國桃園有效對接。

南國桃園2003年被評為佛山新八景之一后，名氣大升

20032005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)

旅游業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)在是21頁\一共有161頁\編輯于星期五南國桃園的自然資源和配套旅游設施自然資源通隆巖鷺鳥保護區(qū)碧波湖南海觀音寺…央視南海影視城鷺鳥保護區(qū)南國桃花南國桃園占地6.8平方公里,由平頂山、尖峰嶺組成，是廣東著名的桃花之鄉(xiāng)配套設施鄉(xiāng)村俱樂部桃源夜總會野戰(zhàn)俱樂部高爾夫訓練場怡院酒店南海影視城桃源玉宇：四星級酒店桃源假日會所…開發(fā)方式：引入了數(shù)十億元外資進行開發(fā)，發(fā)展過程中成功引進中央電視臺南海影視城，楓丹白鷺酒店和高爾夫球場等高檔項目，使南國桃園已成為一個品位和知名度較高的旅游度假區(qū)單位：萬人南國桃園年接待游客量現(xiàn)在是22頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗鎮(zhèn)堅持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，積極引進和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時也促進松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展200420061994松崗鎮(zhèn)開發(fā)松夏工業(yè)園國內(nèi)外家電產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)入住松夏工業(yè)園，工業(yè)園二期開發(fā)已經(jīng)開始20022002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展家電業(yè)發(fā)展歷程緩慢發(fā)展期快速增長期地理位置：松夏工業(yè)園位于松崗鎮(zhèn)北側(cè)的山崗荒地，占地面積約為10平方公里，工業(yè)園東距廣州，南抵佛山和廣州國際新機場都是25分鐘車程,被譽為“珠三角首座園林式工業(yè)園”產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：松夏工業(yè)園的主導產(chǎn)業(yè)是家電產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在共有企業(yè)113家，其中45家為家電企業(yè)，園區(qū)中設立有家電創(chuàng)新中新，TCL和東芝的合作項目正在開展。園區(qū)快速發(fā)展期間入園企業(yè)和投資總量單位：億元工業(yè)園和南國桃源的快速發(fā)展處在同一階段，達到了互動的效果現(xiàn)在是23頁\一共有161頁\編輯于星期五南國桃園對于松崗整體經(jīng)濟的推動作用一是有利于直接帶動全鎮(zhèn)飲食業(yè)、旅業(yè)、運輸業(yè)、商品零售業(yè)等以服務為主的第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展1993年，松崗只有兩家略上檔次的餐館，一家供銷社旅館20多個床位到2002年截止，松崗擁有數(shù)十個大酒店，四星級賓館一家，餐飲營業(yè)額達到近4億人民幣二是間接帶動第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)的迅速發(fā)展

90年代初全國經(jīng)濟低迷，招商引資困難重重隨著南國桃園建設的推進，環(huán)境效應發(fā)揮了作用,使松夏工業(yè)園在周邊鎮(zhèn)眾多工業(yè)園中，脫穎而出，至今已引入有一定規(guī)模的外來企業(yè)113家，投資總額超過40億元，從業(yè)人數(shù)1.2萬人三是很大程度上解決“三農(nóng)”即農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展問題大量的農(nóng)村富余勞動力,農(nóng)民生活貧困南國桃園的發(fā)展帶旺了飲食業(yè)、旅業(yè)、運輸業(yè)、商品零售業(yè)以及松夏工業(yè)園的開發(fā)，不但使松崗接納了４萬多外來工前來務工經(jīng)商，而且最大限度地解決了本鎮(zhèn)農(nóng)村大量富余勞動力的就業(yè)問題四是加快了城市化進程1980年左右，城區(qū)的面積僅有０．１０６平方公里2004年左右，城區(qū)的面積達到4平方公里現(xiàn)在是24頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴張，由旅游度假類的第二居所演變成常駐性住宅，價格也一路攀升2005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)元/平米獅山房地產(chǎn)價格的變化（均價）南國桃園里主要由三個大的樓盤：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。近期開發(fā)的匯江假日花園已經(jīng)明確表示樓盤定位是常住性住宅名稱建筑類型占地開發(fā)商客戶天安鴻基花園別墅，洋房60萬m2天安投資有限公司客戶多是度假，投資，外地居多香格里拉花園別墅，洋房60萬m2南海濠邁置業(yè)有限公司匯江假日花園洋房、小高層、獨立/聯(lián)排別墅佛山市南海匯江物業(yè)有限公司佛山市區(qū)為主，大部分為私營業(yè)主，自住現(xiàn)在是25頁\一共有161頁\編輯于星期五新城區(qū)發(fā)展歷程2008建有控寬50米的工業(yè)大道、商業(yè)大道、桃園西路，鋪設進口改性瀝青的禪炭公路松崗路段。并投入500多萬元在道路沿線實施亮化工程。又先后完成了禪炭公路二期改造工程（在桃園西路至原官窯收費站鋪設進口改性瀝青）、工業(yè)大道鋪設進口改性瀝青工程以及山南大道改造工程，并徹底清拆了轄區(qū)內(nèi)所有的磚廠。松崗鎮(zhèn)以松崗河兩岸為建設重點，在建成沿江南路的基礎上，加快沿江北路、松崗廣場的建設步伐，打造“一河兩岸”格局。2010投資1500萬元的商業(yè)廣場基建工程已接近尾聲，預計8月底交付使用；投入150萬元建設的美食街已竣工，90%商鋪已出租；加快城區(qū)的南拓，承接大瀝商業(yè)圈的輻射，計劃今年５月前建成工業(yè)大道三期，增加南面出入口?！帮L情美食街”為“南國桃園旅游度假區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)園”的重點項目之一，位于南國桃園旅游度假區(qū)以東，西鄰桂和路的石泉街。規(guī)劃將因近年來接受南國桃園旅游度假區(qū)的輻射而形成了一定規(guī)模的農(nóng)家樂及特色美食的石泉街，打造成一條集餐飲、休閑娛樂、運動功能為一體的2公里風情美食街。2020新城區(qū)和南國桃園融為一體至2020年,松崗的“農(nóng)家樂”將建設為4個區(qū)域,分別是風情美食街、田園樂、花世界和桃花品牌基地?！盎ㄊ澜纭痹谀蠂覉@高爾夫球場周邊；石泉、沙水等村一帶,將打造為“桃花品牌基地”；松崗辦事處對面的片區(qū),將重點打造以蔬菜種植、農(nóng)藝示范為主的“田園樂”。在禪炭公路以東建設東部板塊——松桃商業(yè)帶，即在南國桃園碧波湖南面開辟一條道路，連通松崗廣場，經(jīng)沿江北路、南海花卉城與桂和路銜接。道路沿線土地發(fā)展房地產(chǎn)、餐飲、商貿(mào)業(yè)，沿路形成一條打通松崗城區(qū)與南國桃園，具備娛樂休閑、康體餐旅功能的商業(yè)帶。緩慢發(fā)展期快速增長期松崗鎮(zhèn)堅持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實施兩大亮點工程，把“三區(qū)”的互動提升到更高層次，融合成良性互動的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟與社會、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟模式，打出松崗品牌。亮點工程A：建成東部松桃商業(yè)帶雛形現(xiàn)在是26頁\一共有161頁\編輯于星期五亮點工程B：打造西部松夏工業(yè)園新區(qū)松崗鎮(zhèn)堅持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實施兩大亮點工程，把“三區(qū)”的互動提升到更高層次，融合成良性互動的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟與社會、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟模式，打出松崗品牌。松夏工業(yè)區(qū)南國桃園松崗新城區(qū)西部松夏工業(yè)區(qū)新區(qū)東部松桃商業(yè)帶雛形至2020年，“三區(qū)”互動變?yōu)椤皟蓞^(qū)”相輔，形成工業(yè)區(qū)與商住區(qū)涇渭分明的局面。融合南國桃園與新城區(qū)為松桃商業(yè)帶雛形，增強本項目區(qū)域的生態(tài)宜居度，抬升地段價值。工業(yè)園向西北拓展旅游配套商業(yè)區(qū)向南拓展現(xiàn)在是27頁\一共有161頁\編輯于星期五本區(qū)域?qū)傩愿淖儯河蓚鹘y(tǒng)工業(yè)園區(qū)向生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變現(xiàn)在是28頁\一共有161頁\編輯于星期五快速發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展模型：模型一：區(qū)域城市化發(fā)展階段城市價值城市發(fā)展階段城市起步階段城市形成階段城市發(fā)展階段城市成熟階段0.5≤K＜1工業(yè)化前期，工業(yè)發(fā)展帶來第一次人口轉(zhuǎn)移原住民為主，新進人口群穩(wěn)定K≥1工業(yè)化快速發(fā)展階段工業(yè)發(fā)展帶來第二次人口轉(zhuǎn)移浪潮區(qū)域人口快速增加Q≥50％初步進入城市社會外來人口增加大于原有居民技術密集型的制造業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展Q≥65%或者Q≥70%進入成熟的城市社會工業(yè)化已經(jīng)到盡頭現(xiàn)代城市文明廣為普及城鄉(xiāng)人口格局呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢注：K為城鎮(zhèn)人口增長系數(shù)

Q為城鎮(zhèn)人口比重現(xiàn)在是29頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域發(fā)展研究——區(qū)域城市化經(jīng)歷四個發(fā)展階段20年后：成熟階段——新規(guī)劃拉動06-20年：發(fā)展階段——房地產(chǎn)拉動00-06年：形成階段——產(chǎn)業(yè)拉動92-99年：起步階段——旅游拉動1995年11月開園以來，南國桃園的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，帶動餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)興旺發(fā)展，成功促進了城市化進程松崗鎮(zhèn)堅持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向。94年松崗鎮(zhèn)開發(fā)松夏工業(yè)園，2002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。06年實現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。

松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴張，由旅游度假類的第二居所演變成常駐性住宅，由資源型別墅大盤演變成居家型洋房社區(qū)，帶來了大量常住人口，價格也一路攀升。廣佛、廣佛肇軌道交通建設，鐵路、輕軌、地鐵、高速公路立體化路網(wǎng)的鋪開?，F(xiàn)在是30頁\一共有161頁\編輯于星期五城市價值城市發(fā)展階段起步階段（92-99年）城市價值因為預期而提前釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動區(qū)域城市化發(fā)展，白領通勤社區(qū)初現(xiàn)端倪區(qū)域入住人口的增加與產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，推動區(qū)域配套升級，城市快速發(fā)展區(qū)域正處于城市化發(fā)展階段，城市價值將在2020年后得到體現(xiàn)，項目預計2012年入市，仍處于形成階段形成階段（00-06年）發(fā)展階段（06-20年）成熟階段（20年后）下一輪發(fā)展城市新規(guī)劃將推動城市向新的高度與方向發(fā)展現(xiàn)在是31頁\一共有161頁\編輯于星期五快速發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展模型：模型二：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展階段精神追求別墅+公寓（產(chǎn)品形式）普通住宅酒店成熟階段發(fā)展階段形成階段起步階段大盤時代主流居家多元化時代大獅山時代第四代地產(chǎn)模式第一代地產(chǎn)模式：大盤社區(qū)為主第二代地產(chǎn)模式：二、三房居家產(chǎn)品為主第三代地產(chǎn)模式：商務、公寓產(chǎn)品為主現(xiàn)在是32頁\一共有161頁\編輯于星期五大獅山時代本項目建立項目的定位方向項目的定位方向本項目戰(zhàn)略地位：跟隨區(qū)域主流發(fā)展趨勢，企業(yè)短平快項目現(xiàn)在是33頁\一共有161頁\編輯于星期五項目發(fā)展模式——基于目前市場認知03Thespiritofmarketing①項目產(chǎn)品模式——市場主流產(chǎn)品研究②項目發(fā)展模式思考——基于市場發(fā)展模式③項目發(fā)展模式選擇——明確項目的發(fā)展模式現(xiàn)在是34頁\一共有161頁\編輯于星期五廣州丹灶小塘獅山金沙官窯松崗羅村禪城區(qū)桂城平洲鹽步大瀝黃岐里水和順西樵三水順德區(qū)域認知：受價格和資源占有的趨使，松崗已成為大佛山東部置業(yè)的熱點區(qū)域10年上半年各區(qū)域均價分布圖松崗已成為大佛山東部置業(yè)價格洼地三水：5237元m2順德：5982元m2廣州：11873元m2禪城：9943元m29680元/m26290元/m23672元/m25726元/m24548元/m27436元/m27387元/m220276元/m29945元/m28275元/m26162元/m27857元/m25231元/m25451元/m2現(xiàn)在是35頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域認知：高市場成交量及遙遙領先片區(qū)的成交均價，使松崗無疑成為廣受認可的主流熱點區(qū)域松崗已成為南海中部板塊快速發(fā)展區(qū)域2009年松崗商品房成交面積為21.2萬平米，整個大獅山市場成交59.4萬。松崗成交量占大獅山市場的35.7%，超越小塘和官窯的總和。單位：萬平米06-09年大獅山各鎮(zhèn)成交面積（平米）年份獅山鎮(zhèn)成交均價（元/㎡）2008年獅山鎮(zhèn)-獅山4536.57獅山鎮(zhèn)-松崗6019.72獅山鎮(zhèn)-小塘1852.33獅山鎮(zhèn)-官窯3482.942009年獅山鎮(zhèn)-獅山4726.92獅山鎮(zhèn)-松崗5644.65獅山鎮(zhèn)-小塘3305.12獅山鎮(zhèn)-官窯3968.6現(xiàn)在是36頁\一共有161頁\編輯于星期五市場研究——房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)成為南海中部板塊熱點區(qū)域030405060708091005年之前，典型的大盤拉動，區(qū)域供應基本以南國桃園內(nèi)各資源別墅項目為主。06年起，海逸系主流居家型項目大量入市，促使區(qū)域城市形成，并形成片區(qū)洋房第一品牌形象匯江假日花園一期海逸盛世桃園海逸錦繡桃園二期天安鴻基花園一期天安鴻基花園三期保利東湖林語別墅海逸錦繡桃園三期香格里拉花園四期公寓嘉景華庭一期香格里拉花園一期匯江假日花園二期海逸錦繡桃園一期海逸盛世桃園天安鴻基花園二期嘉景華庭一期海逸錦繡桃園11保利東湖林語洋房嘉景華庭二期海逸盛世雅居天安鴻基花園三期10年起，嘉景華庭、保利東湖林語洋房大批量入市，松崗進入洋房戰(zhàn)國時代現(xiàn)在是37頁\一共有161頁\編輯于星期五房地產(chǎn)拉動促使區(qū)域向主流居住區(qū)域方向發(fā)展

①產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升區(qū)域發(fā)展②區(qū)域宜居性增強居住價值③居住人口增加現(xiàn)在是38頁\一共有161頁\編輯于星期五市場主流產(chǎn)品面積：居家型產(chǎn)品——110-140平米三房成為市場主力戶型。2009年成交套數(shù)最多為小三房、大三房、四房單位，主要與本年度推貨類型相關；其余小戶型單位由于可售貨量較少，第一季度后基本售罄。其中以大三房成交價格最高，而四房單位由于一二期積壓存貨較多，客戶群面窄，價格適當偏低保證順利出貨。2010年上半年以三房成交為主，四房僅占16%；2010年上半年推貨以9棟1、2、4、7、8座三房為主，四房由于存貨較多并未推出大量新貨?，F(xiàn)在是39頁\一共有161頁\編輯于星期五市場主流產(chǎn)品戶型：經(jīng)濟型產(chǎn)品——2+1、2+2房成為市場主力戶型。嘉景華庭11月推出1座75-92㎡新品，截至11月15日的銷售情況如下表1座銷控表嘉景華庭物業(yè)類型面積段戶型梯戶比套數(shù)套數(shù)比已售套數(shù)消化率18F小高層75-791房2廳1衛(wèi)+1多功能房1房2廳2衛(wèi)+2多功能房2梯4戶4974.24%3163.3%922房2廳2衛(wèi)+2多功能房2梯4戶1624.24%1381.3%1122房2廳2衛(wèi)+2多功能房2梯4戶11.52%00%合計664467.7%2009年錦繡桃園102㎡以下小戶型前5月迅速先期消化完畢。現(xiàn)在是40頁\一共有161頁\編輯于星期五市場主流總價區(qū)間：總價箱體明顯——主流走量價格總價75萬以下，首付23萬以下各項目小戶型產(chǎn)品主流總價區(qū)間段（南海房管局10月數(shù)據(jù)、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺）不同總價區(qū)間的月供額度從圖表分析，區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品的主流總價區(qū)間基本在50-75萬之間。從圖表分析，按首付3成，按揭30年計算，當總價在70萬以下時，其月供在2700元以下，目前松崗2/3房月租金基本在1700-2800之間，基本可以供可當租。嘉景華庭錦繡桃園中恒海暉城水晶灣花園穆天子山莊總價月供現(xiàn)在是41頁\一共有161頁\編輯于星期五香格里拉花園公寓定價過高，導致滯銷；錦繡桃園由于項目無外部景觀資源，樓盤整體質(zhì)素中檔，四房單位定價較低，但銷售依然緩慢。從市場數(shù)據(jù)可知，大戶型產(chǎn)品在松崗市場局面尚未打開，客戶接受度低。點評：戶型較差，圍合式連體樓設計，景觀采光都很差；半山公寓組團總共185套，08年年初入市，銷售至09年底不到50%，消化速度緩慢。點評：錦繡桃園90~130小面積產(chǎn)品消化迅速；6號樓樓王161平方米四房戶型設計合理舒適，但至2009年9月只售出4套，均價5000。松崗錦繡桃園：正對中心園林161香格里拉：半山公寓160-200松崗在售大戶型僅香格里拉及錦繡桃園2個項目，消化緩慢，價格實現(xiàn)不高

市場非主流大戶型產(chǎn)品銷售狀況：現(xiàn)在是42頁\一共有161頁\編輯于星期五10年市場在售洋房項目銷售橫向比較：月份項目名成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價項目名成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價項目名成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價5月海逸錦繡桃園845.72747005505558嘉景華庭314.78416669845296香格里拉花園公寓1589816608485104526月810.586428962152927233.0688362074815006594.132579092197477月3340.15271754319152522704.2233139135295145615.5636399382103968月3169.41241706537553843036.2139153260445048180.9211830910101209月5583.64231481959563813607.06166739362135434846.2489738431060510月2073.04161150190855481759.6123951124854051249.896112892549032合計15822.5122865826045472.128654.943531505614995254.35075.7245089279510026.75錦繡桃園月均走貨20套，均價實現(xiàn)5472元/平米，總金額實現(xiàn)8658萬嘉景華庭月均走貨59套，均價實現(xiàn)5254元/平米，總金額實現(xiàn)1.5億香格里拉花園公寓月均走貨不足一套，均價實現(xiàn)10027元/平米，總金額實現(xiàn)5089萬錦繡桃園均價高出嘉景華庭4%，但總金額實現(xiàn)比嘉景華庭低74%，月均走貨速度比嘉景華庭低66%。現(xiàn)在是43頁\一共有161頁\編輯于星期五外部市場主流類別墅產(chǎn)品：匯江假日花園首二期占地160畝，位于南國桃園內(nèi)碧波湖畔，復式（空中別墅、疊加式別墅）客廳中空高達6.4米，面積段178—327m2，疊加式別墅在2005年5月28日開始正式發(fā)售，為南海首創(chuàng)，這也是匯江假日花園推出全新二期項目中的主推產(chǎn)品。二期產(chǎn)品共189套，其中13棟獨立湖濱別墅，66套疊加別墅，97套風景洋房。在二期“桃源印象”中，還增加了60多畝“休閑農(nóng)莊”，滿足現(xiàn)代人對回歸自然生活的訴求。項目已售罄。時代桃園西岸項目位于獅山大學校區(qū)內(nèi)，占地10萬平方米，容積率0.79。時代依云小鎮(zhèn)周圍華南師范大學、東軟信息技術學院、廣東輕工職業(yè)技術學院、廣東省石油化工職業(yè)技術學院等國內(nèi)著名高校環(huán)繞，直接帶動區(qū)域內(nèi)文化氛圍的提升。252席山地別墅依山而建，隨山體高低起伏，保留了最原始的生態(tài)坡地地貌，承繼三個湖兩座山的靈動。疊加別墅有6米高空中廊苑，面積段250-280平米，南北通透，超大景觀露臺，營造舒適的生活環(huán)境。時代桃園西岸匯江假日花園類別墅產(chǎn)品疊拼均依托資源而成立，時代桃園西岸主打強勢教育資源，匯江假日花園主打自然資源及旅游區(qū)配套資源，鑒于性價比較高，客戶接受度較好現(xiàn)在是44頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗洋房產(chǎn)品：居家型產(chǎn)品——110-140平米三房成為市場主力戶型；經(jīng)濟型產(chǎn)品——2+1、2+2房成為市場主力戶型；主流走量價格總價75萬以下，首付23萬以下；大平面洋房產(chǎn)品為非主流，走量緩慢，實現(xiàn)高價很困難。外部市場類別墅主流產(chǎn)品：獅山類別墅產(chǎn)品均依托強勢自然景觀資源或強勢教育資源成立，普遍位于南國桃園或獅山大學城內(nèi)，鑒于性價比較高，客戶接受度好。主流產(chǎn)品研究小結(jié)現(xiàn)在是45頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗洋房主力客戶：主流職員、個體戶——家庭結(jié)構(gòu)簡單的首置、首換的地緣型年輕夫婦。1、客戶地緣化：客戶主要來自于松崗占40%，其次為大瀝占30%，其他以官窯、里水、黃岐、和順等約占25%；2、客戶年輕化：客戶年齡普遍較為年輕，其中31-35歲占到了38%、36-40歲占29%、25-30歲占20%，客戶家庭人口較為簡單，以年輕夫婦為主，77%來訪家庭人口不超過3人。大瀝市場份額呈現(xiàn)上升趨勢，隨著南海東部板塊均價高企，松崗逐漸顯現(xiàn)價格洼地的優(yōu)勢，作為最鄰近東部板塊的鎮(zhèn)區(qū)，松崗最先接受高房價擠出的剛需客戶?，F(xiàn)在是46頁\一共有161頁\編輯于星期五南海中北部四鎮(zhèn)里水、和順、大瀝、大獅山中高端客戶調(diào)查研究:以私企業(yè)主/生意人/泛公務員為主力軍，需求以升級居住環(huán)境為主對鎮(zhèn)區(qū)客戶的調(diào)查采取問卷訪談方式：街訪與資源客戶客戶樣本來自和順、里水、大瀝、獅山，以企業(yè)中高管、公務員、泛公務員、專業(yè)市場老板為主要調(diào)查對象?？蛻魳颖緮?shù)為45人。鎮(zhèn)區(qū)客戶當前置業(yè)特征：1、自建房居住比例大2、外流趨勢，高端客戶升級居住需求流向房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的黃岐或桂城?，F(xiàn)在是47頁\一共有161頁\編輯于星期五南海四鎮(zhèn)中高端客戶調(diào)查研究物業(yè)類型偏好：小高層＞多層＞高層（別墅除外）戶型結(jié)構(gòu)偏好：復式＞平面＞躍式對物業(yè)類型的偏好調(diào)查：除卻一貫對別墅產(chǎn)品的偏好外，小高層最受客戶的歡迎（尤其帶電梯）。心理感受上是從平房搬入樓房，居住模式的升級革新對戶型結(jié)構(gòu)的偏好調(diào)查：客戶群體多擁有自建的多層住宅，基于傳統(tǒng)居住習慣，對復式偏好最高，平面其次。有趣的是，我們注意到部分女性客戶更關注如躍式等新穎的戶型結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在是48頁\一共有161頁\編輯于星期五鎮(zhèn)區(qū)客戶習慣居住于較寬敞的空間中，不喜歡拘束和壓抑，一部分客戶更是由于面子等原因傾向于選擇較大戶型。中高端客戶基本上已經(jīng)是多次置業(yè)，較強調(diào)生活的舒適性，三房成為他們的主流選擇；四房及以上則是高端客戶選擇的方向。南海四鎮(zhèn)中高端客戶調(diào)查研究戶型偏好：130-160平米為主；房間數(shù)偏好：3/4房為主現(xiàn)在是49頁\一共有161頁\編輯于星期五交通是客戶購房時的首要考慮因素。對中信山語湖客戶訪談可知，客戶對湖山景觀的認可度最高，且大大高于高爾夫景觀。介于客戶對山語湖項目高層產(chǎn)品的購買意愿并不強烈，優(yōu)質(zhì)的湖山景觀資源就成為了本項目最強力的購買驅(qū)動力和最需要打造的核心競爭力。南海四鎮(zhèn)中高端客戶調(diào)查研究購買決策因素：交通＞資源＞社區(qū)配套（占有型偏好強烈）現(xiàn)在是50頁\一共有161頁\編輯于星期五客戶描述：李先生，50歲左右，大瀝某鋁材企業(yè)老板學歷：中學畢業(yè)家庭人口：5人，夫妻兩人，有3個孩子，大女兒已經(jīng)出嫁，兒子即將結(jié)婚，小女兒在廣州上學。車：兩輛當前居住狀態(tài)描述：南海碧桂園，別墅，3層，約400平米夫妻兩人和兒子、媳婦4人住在一起對當前居住環(huán)境的評價：比較滿意，覺得是身份的體現(xiàn)?！白≡谶@里還不錯啊，環(huán)境還可以，現(xiàn)在家里就四個人住，房子夠大的了?！薄斑@里面住的人也都是一些老板什么的。朋友們來我家里的時候，也覺得這里不錯?！蹦虾Ｋ逆?zhèn)中高端客戶調(diào)查研究：典型高端客戶深訪——來自大瀝的某鋁材老板關鍵詞：本地人/學歷不高/家庭結(jié)構(gòu)以兩代居為主現(xiàn)在是51頁\一共有161頁\編輯于星期五1、是否有再置業(yè)打算：“我們家在好多地方都有房子了，在廣州那邊，在禪城那邊都有房子?！薄拔倚『ⅠR上就要結(jié)婚了。要是他們兩個想要出去住的話，還是有可能要買一套房子的。不過我還是覺得他們應該跟我們住在一起?！?、再置業(yè)產(chǎn)品傾向：房子只要好，價格無所謂?！胺孔勇?，我看得多了。哪里的房子都看過，經(jīng)常在外面跑，所以在廣州和禪城也買了房子的?！?、再置業(yè)配套需求：對能體現(xiàn)身份檔次的配套有興趣，重視學?！爱斎挥斡境亍⒔∩淼牡胤?、娛樂的地方都要有的。本來就是買了去玩的，所以這方面的東西當然要齊全了?！薄捌匠Ｒ话阋矝]有什么時間，所以有時間的時候也就是會和一些生意上的朋友去打打高爾夫球，找個喝茶的地方聊聊天。這也是生意的一部分嘛?！薄皩W校當然重要了。我們這一代人沒讀什么書，肯定希望以后孫子、孫女都可以上最好的學校。要在這方面花錢是沒問題的?！爆F(xiàn)在是52頁\一共有161頁\編輯于星期五基本信息：胡先生，35歲左右，三口之家，夫妻2人，小孩1個，上小學。TCL的部門經(jīng)理，家里有1輛車，現(xiàn)租住在穆天子山莊，月租2500元左右，現(xiàn)在妻子孩子都不在身邊，以后打算長期在此發(fā)展的話妻子會過來，將有買房需求潛在置業(yè)需求訪談：1、是否有購房打算：有剛性需求?！皠倓傉{(diào)到這邊工作，以后老婆孩子都要過來，自己一個人租房住無所謂，家里人來了肯定要買房啊”。2、置業(yè)產(chǎn)品傾向：120㎡左右的3房，價格100萬以下?！拔覀円还踩耍∪康姆孔觿偤貌畈欢?，來個客人也還比較方便?！薄皟r格不能太高，像香格里拉的房子雖然很好，但是價格太高，一套房子下來300多萬了，住不起”南海四鎮(zhèn)中高端客戶調(diào)查研究：典型中高端客戶深訪——來自南海電子工業(yè)園的胡經(jīng)理關鍵詞：35歲左右/部門經(jīng)理/教育資源現(xiàn)在是53頁\一共有161頁\編輯于星期五3、配套的看法：重視學校配套，對商業(yè)配套不是很在意?！吧虡I(yè)配套不需要太多，有個超市能滿足基本生活需要就夠了，商業(yè)做的太多反而會搞得整個環(huán)境都很亂、很雜?！皩W校很重要，如果學校很有實力，如果孩子能在這里上學住在這里也是可以考慮的”“文體公園應該是社區(qū)里面大家健身，認識交流的好場所，籃球場，羽毛球館等各種健身房都配備是最好的?！?、對于本項目的興趣：

認可點：教育資源“桃園中學學校資源很好，如果你們的房子做的很好，價格也不是太高，我還是很有興趣的”現(xiàn)在是54頁\一共有161頁\編輯于星期五關鍵詞：30-45歲/文化/換房/整體品質(zhì)感客戶描述：黃小姐，30歲，外地人南海工業(yè)園管理人員，大學本科畢業(yè)結(jié)婚2年，馬上要生小BB了，丈夫是本地人（有自己的生意，規(guī)模不大）黃小姐談吐好，舉止優(yōu)雅，回答問題比較耐心，但涉及價格/收入一類隱私問題十分謹慎當前居住狀態(tài)描述：丈夫家的自建房和丈夫的父母還有丈夫的妹妹一起住對當前居住環(huán)境的評價：比較滿意，但近期考慮分開住。“自己蓋的房子住起來挺舒服的，但是要是自己能有一套小區(qū)的房子就更好了。畢竟那樣會感覺有個人空間一點，我們也不愿意住得太遠了，這樣照顧老人什么的都方便?！薄八X得住在鎮(zhèn)中心比較好，或者是個什么都很齊全的大盤，否則生活太不方便?！辨?zhèn)區(qū)中高端客戶調(diào)查研究：典型中高端客戶深訪——來自南海工業(yè)園的黃小姐現(xiàn)在是55頁\一共有161頁\編輯于星期五1、是否有再置業(yè)打算：“想是有想過自己買一套房子，兩個人買一套房子沒有問題的。”“BB馬上就要出生了?？赡芙鼉赡瓴粫岢鋈プ。吘购透改缸≡谝黄鹫疹櫺『⒆颖容^方便。但是過兩年還是有可能要搬出去的?！?、再置業(yè)產(chǎn)品傾向：戶型面積不適宜過小，最少要3個房滿足空間功能需求“我想買個大點的3房，3個人住起來應該是比較舒服的。3房嘛，有個房間可以用來做書房，平?？纯磿?，聽聽音樂，也不會吵到他和小孩子的休息。做客房他的父母偶爾也可以過來住?！?、再置業(yè)配套需求：對高檔配套興趣不大，對環(huán)境要求高，因為孩子的原因會關注教育“我很喜歡那邊的山山水水，聽你們講的應該是很不錯的?？諝赓|(zhì)量什么的也應該很好?！薄芭赃呉谐?，平常買菜什么的一定要方便，要不然的話，那么遠怎么都不方便啊。最好是能有一些比較有檔次的咖啡館什么的，朋友來了能去聊聊天，也比較有面子?！薄皩W?？隙ㄊ欠浅Ｖ匾?。BB馬上就要出生了，你們有幼兒園嗎？”現(xiàn)在是56頁\一共有161頁\編輯于星期五需求總結(jié)高端客戶中高端客戶客戶構(gòu)成企業(yè)主/高管、政府高級公務員、生意人企業(yè)中高管、政府公務員、小生意人(已有5年以上積累)、小企業(yè)主購房目的改善自身居住環(huán)境、追求身份地位的體現(xiàn)改善自身居住環(huán)境，提升生活質(zhì)量意向購買產(chǎn)品物業(yè)別墅大平面復式類別墅多層/小高層面積300以上200-300約300200-250130-160戶型獨棟/雙拼4房及以上聯(lián)排為主3房為主重視因素交通、區(qū)位交通、區(qū)位配套體現(xiàn)身份、有檔次的享受型配套及資源（eg.酒店/會所/一線資源等）日常生活配套盡量完善，有檔次的配套（eg.超市等）資源山湖景觀資源、高爾夫資源山湖景觀資源、學校資源本地情結(jié)/周邊企業(yè)主為主的群體/居住環(huán)境升級體驗南海四鎮(zhèn)中高端客戶小結(jié)與本項目不匹配與本項目匹配現(xiàn)在是57頁\一共有161頁\編輯于星期五禪桂城區(qū)客戶調(diào)查研究：價格驅(qū)趕型：來源范圍較廣，絕大部分受價格因素驅(qū)動，期望有真正的城區(qū)替代性樓盤推出調(diào)查顯示：禪桂客戶普遍表示松崗樓盤相對禪桂城區(qū)的低價格水平是吸引他們在此置業(yè)的最主要因素，對于產(chǎn)品，認為相對城區(qū)樓盤還差距很大，一旦價格優(yōu)勢失去，其他區(qū)域可替代項目很多，希望有真正的城區(qū)替代性樓盤推出禪桂客戶松崗置業(yè)主要關注點禪桂城區(qū)客戶訪談語錄：“小區(qū)太小，主要是價格便宜而且地段好，所以買下。上學和就醫(yī)也挺方便(附近有桃園中學和松崗醫(yī)院)，附近有好點的小區(qū)，價格適中考慮買一間大的?！薄鄹蹏H業(yè)主“原來有些親戚都買附近樓盤，現(xiàn)在他們因為松崗沒有休閑消費活動，現(xiàn)在都沒住，出租了！有錢人都去桂城或者禪城買房啦！”——九鼎國際城業(yè)主“錦繡桃園形象做得還可以，產(chǎn)品中規(guī)中矩吧，完全滿足居家需求”——保利花園客戶現(xiàn)在是58頁\一共有161頁\編輯于星期五松崗客戶：洋房主力客戶為職員、個體戶——家庭結(jié)構(gòu)簡單的首置、首換的地緣型年輕夫婦，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，大批高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人員流入松崗，預期將來對中小戶型的需求將擴大。禪桂中心城區(qū)客戶：價格驅(qū)趕，期望有真正的城區(qū)替代性樓盤出現(xiàn)；地緣拉動，追求居住面積及環(huán)境的升級南海中北部四鎮(zhèn)客戶：高端、中高端享受型客戶考慮別墅、類別墅、大平面洋房產(chǎn)品，但認為具備珍稀景觀資源的前提下才會考慮上述產(chǎn)品；中高端換房客考慮中大面積洋房產(chǎn)品，看重舒適度及配套教育資源，不看重景觀資源。本項目目標客戶小結(jié)現(xiàn)在是59頁\一共有161頁\編輯于星期五項目的限制總建面：140904平米，規(guī)模中等環(huán)境：周邊環(huán)境弱，居住純粹度低資源：非強勢景觀資源、高壓線走廊從地塊北部穿過，占據(jù)18825平米用地指標：規(guī)劃限制多，產(chǎn)品力有限本項目：領導者，引領區(qū)域主流產(chǎn)品面積現(xiàn)在是60頁\一共有161頁\編輯于星期五項目的產(chǎn)品定位——引領主流市場產(chǎn)品定位戶型戶均面積贈送面積建面比例兩房701020%小三房901550%大三房1152020%四房1402510%現(xiàn)在是61頁\一共有161頁\編輯于星期五二、區(qū)域的主流市場研究。視角1.項目產(chǎn)品研究視角2.項目發(fā)展模式現(xiàn)在是62頁\一共有161頁\編輯于星期五2010年1月1日-2010年7月30日亞藝板塊市場表現(xiàn)未來競爭分析

10年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度天安鴻基花園，總占地面積60萬平方米，總建筑面積18萬平方米，共四期，一、二期已售罄，在售三期獨立別墅426-456平方米、聯(lián)排別墅360-426平方米香格里拉花園，一期洋房、別墅尾貨；四期157-250方公寓余18套嘉景華庭，用地面積約4.3萬平方米，住宅建筑面積約10萬平方米，以70-130㎡的2房、3房、4房戶型為主，共15棟小高層洋房，余12棟貨量，約8萬建面海逸錦繡桃園，進入后期銷售階段，目前在售168方、133方、111方三房四房，約120套匯江假日花園已售罄。南國桃園各項目開發(fā)進入尾聲，別墅部分僅有保利東湖林語填補空白，洋房部分供應量激增，總建面達到45萬方。2011年起松崗正式告別別墅主導時代，進入洋房戰(zhàn)國時代保利東湖林語，占地約11.7萬㎡，總建41.8萬㎡，32棟低密度住宅和七座超高層洋房組成，雙拼350-380平米，聯(lián)排280平米，洋房80-200平米，洋房部分約35萬建面海逸盛世雅居，已動工，預計2011年5月入市，占地面積6000平方米，建筑面積20000㎡，以小高層為主現(xiàn)在是63頁\一共有161頁\編輯于星期五基于目前發(fā)展模式的思考模式一：社區(qū)模式

中恒海暉城模式二：產(chǎn)品模式

嘉景華庭、海逸錦繡桃園模式三：資源模式

時代桃園西岸、天安鴻基花園

現(xiàn)在是64頁\一共有161頁\編輯于星期五通過大社區(qū)、大園林來營造良好的居住氛圍，在強化內(nèi)部環(huán)境的同時弱化外部環(huán)境影響區(qū)域主流發(fā)展模式研究模式一：大盤模式現(xiàn)在是65頁\一共有161頁\編輯于星期五代表樓盤總建面主推廣語中恒海暉城100萬百萬平米水岸花城典型樓盤：中恒海暉城——桂丹路100萬平米水岸花城項目基本經(jīng)濟指標：總占地面積：35萬平米；總建筑面積：100萬平米容積率：2.4項目共分5期開發(fā)一期二期二期共14棟，約14萬建面，2009年10月推出香緹灣24～26棟共221套，主推80-130㎡單位，均價5500元/㎡。2010年1月9日加推28、29座，為75-90㎡中小戶型。2010年5月加推22座118-135㎡觀湖岸產(chǎn)品，總價60-80萬元/套。9月底推出29棟90㎡精裝修洋房，帶歐式風格裝修5888元/㎡起，23棟118-130㎡臨湖美宅同步上市?，F(xiàn)在是66頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域主流發(fā)展模式研究模式二：產(chǎn)品模式N+N模式，通過增送的方式提高得房率，運用大露臺、凸窗等設計改善空間的居住尺度；現(xiàn)在是67頁\一共有161頁\編輯于星期五N+N模式——提高得房率即通過贈送，1房改小2房、2房變成3房、3房改4房。產(chǎn)品模式1：項目戶型特點嘉景華庭1房改2房、2房改4房、2房改5房關鍵詞N+N不計面積計1/2面積陽臺陽臺多功能房嘉景華庭15座03單位2室2廳2衛(wèi)1廚77.00㎡飄窗飄窗多功能房多功能房陽臺嘉景華庭15座02單位2室2廳2衛(wèi)1廚86.90㎡現(xiàn)在是68頁\一共有161頁\編輯于星期五通過贈送轉(zhuǎn)角飄窗、落地凸窗、大尺度陽臺提升居住空間的尺度感。產(chǎn)品模式2：項目戶型特點海逸錦繡桃園躍式客廳，落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，大尺度陽臺關鍵詞凸窗、大露臺、大尺度陽臺不計面積計1/2面積陽臺陽臺陽臺陽臺落地凸窗飄窗飄窗轉(zhuǎn)角飄窗轉(zhuǎn)角飄窗落地凸窗落地凸窗中等戶型一般內(nèi)部空間都較為緊湊，通過附贈落地凸窗、轉(zhuǎn)角飄窗、大尺度陽臺等可以全面拉闊生活尺度海逸錦繡桃園01單位4室2廳3衛(wèi)1廚145.00㎡海逸錦繡桃園9棟01單元3室2廳2衛(wèi)1廚138.00㎡現(xiàn)在是69頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域主流發(fā)展模式研究模式三：資源支撐依靠周邊自然資源及教育資源，實現(xiàn)項目價值的提升；現(xiàn)在是70頁\一共有161頁\編輯于星期五典型樓盤：時代桃園西岸——大學城內(nèi)、10萬平米教育資源與自然資源并重的性價比別墅項目配套：周圍華南師范大學、東軟信息技術學院、廣東輕工職業(yè)技術學院、廣東省石油化工職業(yè)技術學院等國內(nèi)著名高校環(huán)繞。交通：（1）需時約30分鐘，途經(jīng)機場路立交/廣州北環(huán)高速/廣三高速/321國道/科技大道；（2）需時約40分鐘，途經(jīng)廣州龍溪大道/海八路/桂丹路/佛山一環(huán)/321國道/科技大道；禪城—依云小鎮(zhèn)：（1）需時約20分鐘項目名稱時代桃園西岸項目定位城市中的世外桃園項目位置南國桃園西獅山桃園路大學城內(nèi)

占地面積10萬平方米總建筑面積80000平方米容積率0.8綠地率35%

實用率87%總體規(guī)劃252席聯(lián)排與疊加別墅產(chǎn)品面積段疊加別墅250-280㎡，聯(lián)排別墅440㎡總戶數(shù)252資源大學城、三湖兩山入市時間2009-05-31產(chǎn)品價格250-280㎡：7000-8000，440㎡：9000銷售情況首罄，價格150-200萬/套開發(fā)商品牌時代地產(chǎn)控股有限公司現(xiàn)在是71頁\一共有161頁\編輯于星期五典型樓盤：天安鴻基花園——南國桃園內(nèi)、共享南國桃園成熟生活配套、15.68公頃自然資源高端別墅大盤地理位置南海區(qū)南國桃園南門

發(fā)展商天安投資有限公司

項目規(guī)模占地面積15.68公傾，建筑面積66710平方米。容積率0.28銷售均價均價約20000元項目戶型三期戶型主要為426平米，6房單位項目定位重塑上游秩序項目配套中小學:桃園中學，桃園小學小區(qū)內(nèi)部配套:會所，酒店，餐廳，超市綜合商場:廣泰超市醫(yī)院:從江醫(yī)院銀行:農(nóng)村信用社項目賣點湖景、山景資源/區(qū)域價值銷售情況一、二期售磬，三期別墅在售。戶型面積為360-470㎡，價格分為500-600萬/套，700-900萬/套以及1400萬/套起，別墅有靠山邊和湖邊的，均價約16000-34000元/㎡，目前銷售較差，2009年銷售量為推售量的1/3。配套類型名稱商務度假型酒店楓丹白鷺酒店、蝴蝶谷酒店、桃源玉宇酒店、桃源樓酒店、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲匯江酒樓、敦煌茶莊休閑類高爾夫球場、野戰(zhàn)俱樂部、桃園娛樂城旅游景點南海觀音寺、南海影視城等現(xiàn)在是72頁\一共有161頁\編輯于星期五區(qū)域主流發(fā)展模式研究小結(jié)：典型樓盤：中恒海暉城『客觀性』『主觀性』1234產(chǎn)品規(guī)劃資源規(guī)模主動式被動式典型樓盤：天安鴻基花園、時代桃園西岸典型樓盤：嘉景華庭、海逸錦繡桃園現(xiàn)在是73頁\一共有161頁\編輯于星期五以美國《讀者文摘》所刊載的一個人生算式為例：一生以60歲為標準，共計21915天。其中睡眠占用20年，工作學習時間為10年,吃飯占用6年，娛樂玩耍占用8年，穿衣梳洗打扮占用5年，行路、旅游、堵車占用5年，生病3年，打電話1年，上衛(wèi)生間1年，閑談70天，擦鼻涕10天，剪手指甲腳趾甲10天……設計理念的誤區(qū)誤區(qū)一：室外空間>室內(nèi)空間營銷關鍵詞：社區(qū)/會所現(xiàn)在是74頁\一共有161頁\編輯于星期五設計理念的誤區(qū)誤區(qū)二：居住面積越大，居住質(zhì)量越高營銷關鍵詞：高贈送/高附加值現(xiàn)在是75頁\一共有161頁\編輯于星期五Function⊙Change⊙Life產(chǎn)品。最創(chuàng)新的模式回歸居住的本質(zhì)現(xiàn)在是76頁\一共有161頁\編輯于星期五建筑的理想：國際居住標準滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間以及緊急疏散的要求。在建筑構(gòu)造上，保證安全的要求。滿足現(xiàn)代生活設施進步原則。住宅室內(nèi)應有排水、炊事、廁所、浴室、燃氣、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設施。滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達國家住宅設計的要求，制定日照標準、通風標準、廚、廁排氣標準和生活垃圾處理標準。滿足住宅功能多樣化個性要求原則。要達到國際文明居住標準，應更多的讓居民和用戶參與住宅設計。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。獨立便利功能健康個性現(xiàn)在是77頁\一共有161頁\編輯于星期五建筑的理想：建筑國際居住標準住宅①居住功能>居住空間②享有面積>擁有面積③室內(nèi)空間>室外空間現(xiàn)在是78頁\一共有161頁\編輯于星期五引領未來的主流居家設計模式——產(chǎn)品創(chuàng)新現(xiàn)在是79頁\一共有161頁\編輯于星期五功能營銷關鍵要素——11年發(fā)展方向——回歸產(chǎn)品的居住本體強調(diào)功能面積，而非建筑面積強調(diào)室內(nèi)，而非室外強調(diào)居住享受，而非居住舒適現(xiàn)在是80頁\一共有161頁\編輯于星期五建筑發(fā)展模式——產(chǎn)品方正實用產(chǎn)品面積附加高得房率/N+1產(chǎn)品功能附加雙拼/面積擴展功能面積擴展現(xiàn)在是81頁\一共有161頁\編輯于星期五對中小戶型多元空間體驗思考國家人均居住面積美國60m2日本22m2香港10m2借鑒整合研究成果：日本小戶型空間研究香港32㎡公寓（張智強先生）萬科38㎡空間解決方案現(xiàn)在是82頁\一共有161頁\編輯于星期五1無處不在的收納空間洗面臺上的收納空間三面鏡里收納空間——洗面柜收納洗面臺下的收納空間——收納空間無處不在的收納空間，充分利用各種角落空間，設備下部空間，立體空間，作為儲物收藏之用；室內(nèi)每個功能空間都有自己獨立的儲物間，這樣方便各種用品的收藏，使整個空間顯得整潔而不凌亂，同時，設置足夠的儲藏空間，減少家具，也達到了空間的緊湊，不會顯得空間緊迫。日本現(xiàn)在是83頁\一共有161頁\編輯于星期五1多功能和室是提高住宅使用性的典范建筑面積：71.12平米——和室現(xiàn)代所說的和室，是開放式空間的泛指，是一種多元化的功能設計，可依照主人需求，而設計成喝茶、視聽、客房、休閑、書房等空間屬性，而架空的地臺還是家中一大儲物地，可將各式雜物吸納入“地”，留出一個精簡的家。是現(xiàn)代居室中“一室多用”的典范其中融合了中國、歐洲等地風格。只要有一個空間比客廳空間高，且有拉門、折疊門或卷簾等，能達到空間的自由開闔效果，就可稱為和室。和室架空的地臺是一個很好的吸納空間多功能運用，可設置成書房、收藏室等現(xiàn)在是84頁\一共有161頁\編輯于星期五1洗浴空間的功能分離可提高使用率傳統(tǒng)組合洗浴空間單獨設置的洗浴空間——特色：

國內(nèi)傳統(tǒng)的洗浴空間是將個人衛(wèi)生空間組合綁扎在一起

而在日本，浴室，洗臉池，馬桶都是單獨設置

N型（79平米）

這樣看起來有點浪費空間,不過每一種功能空間都獨立出來；實際上空間的利用效率應該更高.不會因為有人上廁所而不能洗澡，有人洗澡而不能洗臉，有人洗臉而不能上廁所，洗澡的時候也不會弄濕馬桶和衛(wèi)生紙。廁所保持干燥就不會發(fā)霉而產(chǎn)生異味，化妝品也可以干干凈凈的放在洗臉池上，不會濕淋淋。現(xiàn)在是85頁\一共有161頁\編輯于星期五入口采光采光槽整體空間232㎡公寓總體可變化示意共11種功能復合體香港現(xiàn)在是86頁\一共有161頁\編輯于星期五床隱藏位置床的平面隱藏位置可擴為雙臥室臥室2現(xiàn)在是87頁\一共有161頁\編輯于星期五洗衣機隱藏位置可移動墻步入式衣柜和洗衣機洗衣機平面隱藏位置步入式衣柜平面位置衣柜位置2現(xiàn)在是88頁\一共有161頁\編輯于星期五餐廳廚房正常情況改造后餐廳和廚房2現(xiàn)在是89頁\一共有161頁\編輯于星期五3萬科客廳現(xiàn)在是90頁\一共有161頁\編輯于星期五3臥室臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合推開移動門就可以躺在床上看大投影！抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室，下面還有儲物空間哦！現(xiàn)在是91頁\一共有161頁\編輯于星期五3別墅級配置—衣帽間當季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納180件！現(xiàn)在是92頁\一共有161頁\編輯于星期五集約化的科技家居科技，一平米！三眼灶電烤爐電飯煲微波爐碗碟干燥機超大儲物拉籃讓生活更輕松！升降干燥機很方便冰箱在廚房的另一側(cè)，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！3現(xiàn)在是93頁\一共有161頁\編輯于星期五現(xiàn)在是94頁\一共有161頁\編輯于星期五項目產(chǎn)品規(guī)劃04Thespiritofmarketing①項目產(chǎn)品研究——項目產(chǎn)品創(chuàng)新方向②項目規(guī)劃研究——項目規(guī)劃排布③項目規(guī)劃建議——項目建筑思考現(xiàn)在是95頁\一共有161頁\編輯于星期五建筑命題1、70平米二房如何實現(xiàn)120平米三房功能？2、90平米三房如何實現(xiàn)140平米四房功能？萬科命題現(xiàn)在是96頁\一共有161頁\編輯于星期五功能研究120平米三房功能空間研究140平米四房功能空間研究現(xiàn)在是97頁\一共有161頁\編輯于星期五研究：120平米三房功能空間研究典型120平米三房功能空間典型功能面積需求設備需求客廳餐廳廚房主臥次臥書房/次臥衛(wèi)生間陽臺會客、家庭休閑娛樂活動、看電視等沙發(fā)、茶幾、電視、臺柜22-32平方米家庭休閑活動、就餐、兒童活動等餐桌、凳子、柜子8-14平方米備餐、做飯、臨時儲藏廚灶電器、操作臺、柜子、冰箱4.3-8平方米睡覺、更衣、私人交流或活動床、衣柜/衣帽間、電視、床頭柜、儲藏區(qū)、椅子、化妝臺15-20平方米父母/兒童居住床、床頭柜、衣柜、書桌/電視10-13平方米辦公、上網(wǎng)、客房寫字臺、書柜、落地燈、沙發(fā)（床）6-12平方米洗浴、梳妝、便溺三件套、浴缸、擱物架、化妝臺3.6-6平方米觀景、種養(yǎng)植物、燒烤、洗涼衣物等洗衣機、晾衣架、植物1.2-12平方米公共活動空間（客廳、餐廳）私人休閑活動空間（臥室、書房）半室外活動空間（入戶花園、陽臺、露臺）服務型空間（廚房、衛(wèi)生間、儲藏）最少應滿足2個獨立居住空間,客廳以提升舒適度為主，餐廳相對獨立，主臥內(nèi)的功能逐漸豐富，出現(xiàn)獨立衣帽間及半獨立辦公區(qū)，設置兩衛(wèi)以滿足多人同時使用的需求現(xiàn)在是98頁\一共有161頁\編輯于星期五研究：140平米四房功能空間研究典型140平米四房功能空間典型功能面積需求設備需求客廳餐廳廚房主臥次臥書房/次臥衛(wèi)生間陽臺會客、家庭休閑娛樂活動、看電視等沙發(fā)、茶幾、電視、臺柜28-36平方米家庭休閑活動、就餐、兒童活動等餐桌、凳子、柜子10