震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告成都公司市場(chǎng)營(yíng)銷部2009年2月第一頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告市場(chǎng)綜述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相關(guān)政策客戶分析第二頁(yè)，共五十四頁(yè)。

09年1月份成都市場(chǎng)共成交商品房10765套，合計(jì)98萬(wàn)平米，分別環(huán)比上漲28.3%和36.1%，平均每天347套，比去年同期增長(zhǎng)58%。1月19日當(dāng)日成交達(dá)到844套，創(chuàng)震后市區(qū)商品房成交新高。市場(chǎng)售新政和降息的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。09年2月1日-2月8日，成都住宅共成交28萬(wàn)平米，3148戶，平均每天394戶，環(huán)比再次出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。08年成都市場(chǎng)成交情況市場(chǎng)綜述第三頁(yè)，共五十四頁(yè)。2007年，在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。12月，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。進(jìn)入2008年，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落，以6129元/平方米為基數(shù)，成都一手住宅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均價(jià)約5595元/平方米，環(huán)比上漲3.7%。對(duì)比2007年，漲幅下降20.3個(gè)百分點(diǎn)。2008年，成都一手住宅市場(chǎng)價(jià)格正好相反，呈現(xiàn)逐月走低之勢(shì)。上半年，成交價(jià)格直線下降。1月，住宅市場(chǎng)價(jià)格為5886元/平方米，5.12地震后第一個(gè)月既6月，成都住宅價(jià)格已跌至5224元/平方米，并創(chuàng)下2008年最低。下半年，龍湖三千城、金科一城及萬(wàn)科魅力之城等項(xiàng)目改變戰(zhàn)略格局，主推精裝房，價(jià)格相對(duì)較高，加上政府托市，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回升之勢(shì)。08年成都市場(chǎng)總體營(yíng)銷環(huán)境分析市場(chǎng)綜述第四頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰城市概況城區(qū)新控規(guī)出爐2008年汶川大地震后，都江堰市根據(jù)自身情況，邀請(qǐng)世界知名設(shè)計(jì)單位對(duì)本市進(jìn)行重新規(guī)劃，并于08年12月份正式對(duì)外公布。規(guī)劃內(nèi)容包括：都江堰市Ⅰ大區(qū)一環(huán)路以內(nèi)片區(qū)；都江堰市Ⅱ大區(qū)天府大道片區(qū)；都江堰市Ⅲ大區(qū)都江堰大道片區(qū)；都江堰市大區(qū)蒲陽(yáng)片區(qū)。規(guī)劃調(diào)整后，城市規(guī)劃更加趨于合理，亦更加適應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求。市場(chǎng)綜述第五頁(yè)，共五十四頁(yè)。城市道路建設(shè)全面提速，道路改造擴(kuò)建工程全面鋪開(kāi)。1、成都至都江堰快速客運(yùn)鐵路，總投資120億元，主線全長(zhǎng)27.3公里，途經(jīng)都江堰市崇義、聚源、幸福、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、青城山、玉堂等地，設(shè)聚源、開(kāi)發(fā)區(qū)、青城山、水文化廣場(chǎng)等4個(gè)站。2、都江堰市“聚青”道路工程建設(shè)項(xiàng)目順利開(kāi)工。聚青路是市規(guī)劃中的重點(diǎn)干線公路，也是城市新區(qū)規(guī)劃中的主要骨架道路，也是都江堰市災(zāi)后重建第一個(gè)新建道路開(kāi)工項(xiàng)目。該道路的建設(shè)，對(duì)于加快我市道路基礎(chǔ)設(shè)施災(zāi)后重建，加快推進(jìn)青城山-都江堰國(guó)際休閑旅游度假區(qū)旅游業(yè)復(fù)蘇，促進(jìn)城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程都具有十分重要的意義。3、上海市第二批援建計(jì)劃”重點(diǎn)項(xiàng)目——蓮花湖旅游公路建設(shè)啟動(dòng)。震后都江堰城市概況成灌高速李冰父子雕塑本案成灌快速鐵路將于2010年5月建成通車第六頁(yè)，共五十四頁(yè)。

2007年，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的特點(diǎn)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著我市“三區(qū)一城”建設(shè)工作的全面開(kāi)展，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，招商引資成效顯著，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，順利實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)三個(gè)過(guò)百億（地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額）。經(jīng)成都市統(tǒng)計(jì)局審定，2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值116.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%，其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.4億元，同比增長(zhǎng)6.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值42.9億元，同比增長(zhǎng)17.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值57.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值18568元，同比增長(zhǎng)16.3%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為13.2：36.9：49.8，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為6%、44.7%和49.3%。

震后都江堰城市概況07年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況市場(chǎng)綜述第七頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰城市概況08年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、1-11月都江堰市固定資產(chǎn)投資額下降趨勢(shì)減緩目前，市災(zāi)后重建工作正如火如荼的開(kāi)展，上海援建項(xiàng)目部分已經(jīng)開(kāi)工，固定資產(chǎn)投資正逐步恢復(fù)。1－11月我市完成固定資產(chǎn)投資68.62億元，同比下降26.6%,降幅比1－7月減緩8.7個(gè)百分點(diǎn)；其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.29億元，同比下降48%,占總投資比重17.9%;工業(yè)完成投資13.86億元，同比下降38.6%，占總投資比重20.2%。2、災(zāi)后重建進(jìn)展順利，規(guī)模以上工業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)加快社會(huì)消費(fèi)品、住宿、餐飲市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)好于預(yù)期。據(jù)核算，1-11月，規(guī)上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.0億元，同比下降23.7%；固定資產(chǎn)投資完成額68.6億元，同比下降26.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額28.4億元，同比下降38.9%；財(cái)政收入15.5億元，同比下降41.2%。市場(chǎng)綜述第八頁(yè)，共五十四頁(yè)。震前都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2007年，是都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)上升速度最快的一年，市場(chǎng)整體走勢(shì)供銷兩旺，房地產(chǎn)投資和銷售同時(shí)增加。07年都江堰市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特征：市場(chǎng)反應(yīng)火品質(zhì)上升快房?jī)r(jià)漲幅大市區(qū)房地產(chǎn)全年處于供不應(yīng)求的局面，市場(chǎng)房源緊俏態(tài)勢(shì)造成許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后在3個(gè)月內(nèi)即告清盤(pán)。市區(qū)整體均價(jià)從06年的2600元上升至3219元，部分高品質(zhì)盤(pán)在年末時(shí)沖破4000元。07年前，以錢江銀通房產(chǎn)為代表的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)本地樓市的高品質(zhì)盤(pán)，07年度，更多的開(kāi)發(fā)商聚集都江堰，使得本地樓盤(pán)品質(zhì)大幅提升。市場(chǎng)綜述第九頁(yè)，共五十四頁(yè)。震前都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2007年，是都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)上升速度最快的一年，市場(chǎng)整體走勢(shì)供銷兩旺，房地產(chǎn)投資和銷售同時(shí)增加。07年都江堰市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下特征：市場(chǎng)反應(yīng)火品質(zhì)上升快房?jī)r(jià)漲幅大市區(qū)房地產(chǎn)全年處于供不應(yīng)求的局面，市場(chǎng)房源緊俏態(tài)勢(shì)造成許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后在3個(gè)月內(nèi)即告清盤(pán)。市區(qū)整體均價(jià)從06年的2600元上升至3219元，部分高品質(zhì)盤(pán)在年末時(shí)沖破4000元。07年前，以錢江銀通房產(chǎn)為代表的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)本地樓市的高品質(zhì)盤(pán)，07年度，更多的開(kāi)發(fā)商聚集都江堰，使得本地樓盤(pán)品質(zhì)大幅提升。市場(chǎng)綜述第十頁(yè)，共五十四頁(yè)。2007年1－11月25.32億元（12月統(tǒng)計(jì)不全），全市房地產(chǎn)總投資30.53億元，比上年增長(zhǎng)25.36％。房地產(chǎn)投資2007年，全市商品房施工面積224.75萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)27.53％。新開(kāi)工面積92.62萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)5.68％?？⒐っ娣e55.99萬(wàn)平米。開(kāi)竣工面積07年房產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)上述數(shù)據(jù)來(lái)自都江堰市房管局新開(kāi)工面積銷售面積市場(chǎng)綜述第十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。2007年，全市銷售商品房面積92.33萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)33.02％，其中住宅82.50萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)33.62％，占比89.36％，商業(yè)用房8.11萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)30.38％，占比8.78％；辦公用房0.54萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)58.82％。占比0.58％；其它用房1.18萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)87.30％，占比為1.28％。商品房銷售2007年，全市二手房成交38.88萬(wàn)平米，同比減少8.65％；住宅成交面積24.36萬(wàn)平米，同比減少9.54％；商業(yè)成交面積3.36萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)77.78％。二手房銷售07年房產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)上述數(shù)據(jù)來(lái)自都江堰市房管局市場(chǎng)綜述第十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料。第十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。第十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。都江堰商品房銷售均價(jià)銷售價(jià)格快速增長(zhǎng)住宅銷售價(jià)格以年均22％的增長(zhǎng)速度高速發(fā)展，2006年全市銷售均價(jià)達(dá)2600元每平米。根據(jù)調(diào)研，2007年四月份都江堰市區(qū)中高檔住宅銷售均價(jià)約2900元/㎡，08年上半年都江堰市區(qū)中高檔住宅銷售均價(jià)約3980元/㎡，價(jià)格大幅提升。震后市場(chǎng)價(jià)格維持在3920元/㎡。都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析市場(chǎng)綜述第十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。歷年土地市場(chǎng)主要指標(biāo)2007年，都江堰共拍賣土地33宗，比06年增加14宗，總成交面積2600畝，比06年新增1219畝，總成交金額29.76億元,平均每畝114萬(wàn)元。主城區(qū)成交9宗，總金額4.89億元，平均每畝103萬(wàn)元。受地震影響，08年主城區(qū)無(wú)土地成交,僅郊區(qū)翠月湖、青城山鎮(zhèn)成交461畝。預(yù)計(jì)09年住宅土地交易政府協(xié)議出讓占較大比重,主要滿足安置房建設(shè).上述數(shù)據(jù)來(lái)自都江堰市國(guó)土局

市場(chǎng)綜述第十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。2009年擬出讓土地情況序號(hào)宗地面積面積價(jià)格（萬(wàn)元）宗地現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間當(dāng)前需解決的問(wèn)題備注1灌口鎮(zhèn)高埂村（浙江正國(guó)）約200畝15000（75萬(wàn)元/畝）正在實(shí)施拆遷中，預(yù)計(jì)明年3月完成2009年4月保證拆遷資金，加快拆遷進(jìn)度

2中信華南（玉堂鎮(zhèn)）約400畝24000（60萬(wàn)元/畝）已實(shí)施拆遷，預(yù)計(jì)明年4月完成2009年5月統(tǒng)征辦委托玉堂鎮(zhèn)加快拆遷進(jìn)度

3幸福鎮(zhèn)民主村約200畝16000（80萬(wàn)元/畝）已拆遷，土地指標(biāo)未落實(shí)2009年7月土地指標(biāo)需落實(shí)

4青城山鎮(zhèn)道博配套用地150畝10500（70萬(wàn)元/畝）已交地打圍2009年5月地籍調(diào)查還有中興鎮(zhèn)九龍二組未簽字蓋章

5北區(qū)板房學(xué)校占用低約100畝7000（70萬(wàn)元/畝）已建板房，09年9月前騰出2009年12月底待新學(xué)校建成后，才能供地

合計(jì)約1050畝71500

以上信息來(lái)源于都江堰國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心上表為都江堰09年土地供應(yīng)計(jì)劃（暫未獲得最終批準(zhǔn)，僅供參考），可以看出土地供應(yīng)量相對(duì)于07年減少了53%左右，特別是主城區(qū)住宅用地僅400畝左右，因此09年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以去化存量土地為主。

市場(chǎng)綜述第十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。06-08年主城區(qū)成交土地分析成交面積成交金額成交均價(jià)平均樓面地價(jià)市場(chǎng)綜述第十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目土地分析主要參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓面地價(jià)平均為1100元/平米，最高為1734元/平米;銷售均價(jià)區(qū)間在3900-4000元/左右位置規(guī)模

成交時(shí)間

（年、月）受讓單位項(xiàng)目售價(jià)總占地面積

（平方米）容積率規(guī)劃建筑面積

（平方米）樓面價(jià)

（元/平方米）成交總價(jià)

（萬(wàn)元）市區(qū)翔鳳大道南側(cè)

17234.1不大于1.118957.517911499.32006.10.17深圳市地博投資

地博隨園均價(jià)：3820最高：4200城區(qū)二環(huán)路南段走馬河西側(cè)88289.8不大于2176579.681014302.94762007.5.10成都皇朝置業(yè)逸水青城（蘭卡威）均價(jià)：3920最高：4100市區(qū)學(xué)府路（柏條河北側(cè)）59303.3不大于1.165233.63169111029.82007.2.8精誠(chéng)房地產(chǎn)嶺秀都江均價(jià)：4300最高：4588市區(qū)天府大道西側(cè)20525.2不大于1.122577.7210092278.642007.2.8四川茂地房產(chǎn)峰景尚品居均價(jià)：3850未開(kāi)盤(pán)市區(qū)天府大道東24902.2不大于1.127392.429002465.12007.1.10銀海地產(chǎn)銀海金岸均價(jià)：3880未開(kāi)盤(pán)市區(qū)天乙街（公園路口、江安河側(cè)）4033.4不大于1.66453.4417341119.252006.4.28

國(guó)機(jī)保利

都之都商業(yè)廣場(chǎng)均價(jià)：4100市區(qū)天乙街（公園路口、江安河側(cè)）15548.8不大于1.624878.0817344314.22006.4.28國(guó)機(jī)保利

都之都商業(yè)廣場(chǎng)均價(jià)：4100市場(chǎng)綜述第十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。震前都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)1、城市特性從大成都到大都江堰，與成都和阿壩州都緊密相連，客戶外擴(kuò)能力較強(qiáng)3、客戶消費(fèi)特性本地客戶群為主，以改善居住條件的二次置業(yè)為主，有為優(yōu)質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品埋單的愿望2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特性總體水平不高，發(fā)展速度迅猛，銷售量與價(jià)格同時(shí)快速提升市場(chǎng)綜述第二十頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(供應(yīng))60以下3.77%60-9018.25%90-12018.63%120-14424.09%144以上35.25%合計(jì)100％截止09年2月11日，都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅存量房為4923套，共58.85萬(wàn)平米。主城區(qū)為1884套，24.35萬(wàn)平米城區(qū)內(nèi)戶型以3-2-2及3-2-1主導(dǎo),90平米以上戶型所占比例較大商品房可售住宅商業(yè)辦公其它區(qū)域套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）大觀鎮(zhèn)1732.8772.48190.2550.02灌口鎮(zhèn)89911.0780.253142.672580.8幸福鎮(zhèn)81210.4140.118167.777213.87合計(jì)188424.35192.84114910.79844.7市場(chǎng)綜述第二十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。市場(chǎng)存量：24.44萬(wàn)平米2007年主城區(qū)新拍賣土地：514畝總建筑面積約51萬(wàn)平米2007年新開(kāi)工面積：92萬(wàn)平米主城區(qū)占30%左右約28萬(wàn)平米

震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(供應(yīng))預(yù)計(jì)09年主城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量約103.44萬(wàn)平米

政府安置房項(xiàng)目：分兩期39個(gè)地塊約330萬(wàn)平米09年總供應(yīng)量433.44萬(wàn)平米市場(chǎng)綜述第二十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(需求)房屋垮塌或嚴(yán)重?fù)p毀：4.7萬(wàn)戶08年受地震影響，市場(chǎng)需求受到壓制，將會(huì)在09年逐步釋放，按07年住宅銷售82萬(wàn)平米，主城區(qū)占30%，24.6萬(wàn)平米推算，09年預(yù)計(jì)主城區(qū)需求量為50萬(wàn)平米，5000戶左右政府安置房330萬(wàn)平米，安置約3.5萬(wàn)戶09年主城區(qū)供應(yīng)量：103.44萬(wàn)平米，約1萬(wàn)戶約1.2萬(wàn)戶，120萬(wàn)平米需市場(chǎng)調(diào)節(jié)09年市場(chǎng)缺口70萬(wàn)平米，約7000戶左右09年都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)市場(chǎng)綜述第二十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。震后都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(去化)2009年1月份都江堰共成交住宅310套，38125.072平米。2月2日到8日成交45套。08年下半年受地震影響，市場(chǎng)大部分時(shí)間處于零成交狀態(tài)。09年底開(kāi)始部分新項(xiàng)目蘭卡威、堰山河畔等推出，成交量開(kāi)始逐漸恢復(fù)，特別是春節(jié)前一周創(chuàng)下單周成交134套的新高。而2月16-18日的日成交量則達(dá)到07年的水平.春節(jié)從1月1日開(kāi)始，截止2月15日平均周成交：51.6套，日成交約：7.4套。2007年成交：82萬(wàn)平米，8000套左右，日均：21.9套2009年2月16-19日共成交76套；平均日成交19套。日成交量已達(dá)到2007年水平，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯近30日住宅銷售數(shù)量排行（截止2.19日）項(xiàng)目名稱套數(shù)

堰山和畔二期

112

紫坪麗景

78

嶺秀都江

19

紫坪麗景

12

逸水青城

9

康馨苑

8

山南花園

7

都市.美麗洲五期

5

花洲商住樓

5

建川.麗水青城.玫瑰苑二期

5市場(chǎng)綜述第二十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。都江堰震后房地產(chǎn)市場(chǎng)(總結(jié))1、剛性需求大幅增加；2、按震前市區(qū)平均人居面積計(jì)算，90－120平米需求最大，約占60％以上；1、供應(yīng)量：缺口70萬(wàn)方；政府安置＋市場(chǎng)供應(yīng)約430萬(wàn)方；供小于求2、戶型區(qū)間：90－120平米供應(yīng)不足政府安置：70平米以內(nèi)，約330萬(wàn)方市場(chǎng)供應(yīng)：90平米以內(nèi)72萬(wàn)平米；90平米以上18萬(wàn)平米3、產(chǎn)品形態(tài)：電梯公寓成為主流產(chǎn)品政府安置：20層電梯公寓市場(chǎng)供應(yīng)：11層小高層為主，多層為輔；4、建筑結(jié)構(gòu)：全框架，8度抗震設(shè)防市場(chǎng)需求：市場(chǎng)供應(yīng)：市場(chǎng)綜述第二十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。假設(shè)住房單價(jià)4200元，面積120平米，可計(jì)算出房屋總價(jià)：504000首付二成：104000利率：現(xiàn)行利率最低下浮至0.6倍月供：2218元稅費(fèi)：免政府補(bǔ)償14萬(wàn)具備購(gòu)房經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)政府鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)化都江堰本地居民購(gòu)房花費(fèi)計(jì)算客戶分析第二十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。02-06年核心熱點(diǎn)區(qū)域，已較為成熟，但現(xiàn)狀土地供給有限兩河流域：新的熱點(diǎn)區(qū)域，土地放量較大，區(qū)域發(fā)展動(dòng)量較高。傳統(tǒng)城區(qū)，以舊城改造為主。蒲陽(yáng)片區(qū)與兩河流域共同成為潛力型發(fā)展區(qū)域兩河區(qū)域范圍界定：以江安河與走馬河為發(fā)展主軸線，北至交通要道一環(huán)路青城路，南至城市二環(huán)路青城大道區(qū)域。板塊分析片區(qū)市場(chǎng)分析——原地塊板塊第二十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。城南區(qū)域?qū)傩裕憾冀咝鲁鞘幸?guī)劃中的高檔住宅片區(qū)之一。在建代表樓盤(pán)：沿?！愃∠?、都市美麗洲、春語(yǔ)華璋、泓坊河畔、景順·山水間、銀海金岸等，該系列項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品檔次均處于區(qū)域引領(lǐng)地位，產(chǎn)品形態(tài)更加豐富，多層、小高層電梯、別墅類一應(yīng)俱全。城區(qū)區(qū)域板塊主要項(xiàng)目地震前后情況對(duì)比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品形態(tài)工程進(jìn)度震前價(jià)格銷售狀況震后情況春語(yǔ)華璋濱河路二環(huán)路方向，占地面積：約70畝。多層疊墅含部分度假式小屋，面積區(qū)間：41㎡－130㎡一期即將封頂一期均價(jià)34001期190套售磬，2期180套，已限制入會(huì)，預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)。復(fù)工;二期接受誠(chéng)意登記;均價(jià)55000;預(yù)計(jì)09年4月開(kāi)盤(pán)戶數(shù)：600戶地博·隨園龍?zhí)稙辰埠游骺滴髀?，占?6畝，186戶多層電梯洋房、聯(lián)排別墅一期封頂價(jià)格未定，預(yù)計(jì)4200元對(duì)外咨詢，3000元入會(huì)費(fèi)，預(yù)計(jì)4月首批開(kāi)盤(pán)復(fù)工;一期接受誠(chéng)意登記;均價(jià)3800;青城1號(hào)南嶼濱河路（青城大道江安河交匯處）多層、小高層電梯進(jìn)場(chǎng)價(jià)格未定對(duì)外咨詢，預(yù)計(jì)5月對(duì)外開(kāi)放不祥峰景尚品居開(kāi)發(fā)區(qū)（春語(yǔ)華璋正對(duì)），占地30畝，400戶多層、小高層電梯進(jìn)場(chǎng)價(jià)格未定對(duì)外咨詢，預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)復(fù)工;接受咨詢;均價(jià)3850以上泓坊河畔龍?zhí)稙诚露握嫉孛娣e：256畝，總建面：189471㎡，總戶數(shù)：989戶別墅、多層、小高層電梯，一期僅放40套房源作市場(chǎng)探底一期已售磬一期均價(jià)4764.8元，首期全部為大戶型產(chǎn)品一期現(xiàn)房現(xiàn)景銷售，其多層和電梯在今年推出，價(jià)格未定未復(fù)工岷江河畔都江堰市濱河路純住宅二期封頂一期均價(jià)3000元，二期未定一期售磬，二期咨詢現(xiàn)房銷售,均價(jià)3800銀海金岸都江堰市觀鳳路小高層，89－130㎡施工中價(jià)格未定預(yù)計(jì)4月開(kāi)盤(pán)復(fù)工;售樓處開(kāi)放;均價(jià)3850占地40畝，板塊分析第二十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。城北區(qū)域?qū)傩裕憾冀吒邫n住宅片區(qū)。楊柳河、蒲陽(yáng)河穿越片區(qū)，玉壘山公園、靈巖山植物園同處片區(qū)，片區(qū)銜山涉水，自然環(huán)境優(yōu)越，片區(qū)主要以居家、度假兩相宜的別墅及類別墅產(chǎn)品為主。在建代表樓盤(pán)：都江森林、水郡、儒城春天、親山印象、都江之春、中誠(chéng)·美山居等。城區(qū)區(qū)域板塊主要項(xiàng)目地震前后情況對(duì)比項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品形態(tài)工程進(jìn)度價(jià)格（元2）銷售狀況震后情況都江之春都江堰市新官山半山別墅，花園洋房封頂約600040%復(fù)工;均價(jià)未變水郡都江堰蒲陽(yáng)河上獨(dú)立源墅現(xiàn)房1500060%復(fù)工;持續(xù)銷售儒城春天蒲陽(yáng)河以南二環(huán)路以北多層、小高層不詳4000/3700不詳不詳中誠(chéng)·美山居一環(huán)路旁靈巖山山景花園洋房規(guī)劃中預(yù)計(jì)7000未售戶外亮相;接受咨詢板塊分析第二十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。城東區(qū)域?qū)傩裕憾冀叱墒熳≌瑓^(qū)。是都江堰市域環(huán)境中涵蓋面最寬的區(qū)域，片區(qū)依托柏條河打造人居環(huán)境，區(qū)內(nèi)新老樓盤(pán)混雜，新興樓盤(pán)從檔次、規(guī)模上均超越過(guò)往項(xiàng)目，產(chǎn)品類型仍以多層為主，小高層電梯、別墅項(xiàng)目交錯(cuò)。城區(qū)區(qū)域板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品形態(tài)工程進(jìn)度價(jià)格（元2）銷售狀況震后情況天源佐岸二環(huán)路柏條河畔占地面積：68畝，總戶數(shù)：430電梯花園洋房準(zhǔn)現(xiàn)房一期合同均價(jià)2983元，二期均價(jià)3441元，三期對(duì)外公布均價(jià)3600元，四期4100元起四期僅余少量尾房尾盤(pán)銷售紫坪麗景幸福大道中段文薈路，總占地面積：40余畝；總戶數(shù)：398純住宅一、二期準(zhǔn)現(xiàn)房，三期主體四層二期均價(jià)2860四期銷售過(guò)80％新增150套預(yù)售新房;均價(jià)4000面積區(qū)間：三期均價(jià)3733，四期均價(jià)3800利貞錦水苑胥家路純多層住宅。一期主體完工一期合同均價(jià)3441元，二期均價(jià)3560；三期均價(jià)3700一期售罄單位團(tuán)購(gòu)、二期銷售售磬，三期銷售中尾盤(pán)銷售占地105畝；面積區(qū)間：80－160㎡總建面96605

㎡，總戶數(shù)654

嶺秀都江市區(qū)柏條河，1-2環(huán)路之間89畝，建筑面積：83903㎡；住宅戶數(shù)：1022戶河景聯(lián)排別墅、4+1新式花園洋房、11層電梯。面積區(qū)間：48㎡－180㎡土建8層，電梯均價(jià)應(yīng)在4300；二期咨詢一期07年12月31日開(kāi)盤(pán)，目前銷售達(dá)80％以上，二期接受咨詢復(fù)工;均價(jià)4300麗水青城桂院都江堰市都江堰大道下段聯(lián)排、雙拼別墅和多層洋房主體封頂聯(lián)排均價(jià)5500，雙拼均價(jià)7000，多層3800尾盤(pán)尾盤(pán)銷售板塊分析第三十頁(yè)，共五十四頁(yè)。城西區(qū)域?qū)傩裕赫?guī)劃的國(guó)際休閑度假、旅游、住宅區(qū)。片區(qū)銜接青城山、都汶高速，片區(qū)以以發(fā)展商旅地產(chǎn)為主，輔以城市居家。片區(qū)早期的山水印象、青景苑已售磬，新動(dòng)工項(xiàng)目不多，但擬開(kāi)項(xiàng)目均為實(shí)力大型開(kāi)發(fā)商入主。在建代表樓盤(pán)：景順·山水間、風(fēng)景里、藍(lán)光五星級(jí)酒店項(xiàng)目、城區(qū)區(qū)域板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品形態(tài)工程進(jìn)度價(jià)格（元2）銷售狀況震后情況景順·山水間青城大橋以西500米。5＋1多層電梯洋房，全精裝房，50㎡—150㎡戶型區(qū)間已開(kāi)工建設(shè)銷售價(jià)格未定，銷售人員講均價(jià)5000以上接受咨詢及入會(huì),預(yù)計(jì)6月份開(kāi)盤(pán)復(fù)工;預(yù)售證已取得;預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤(pán),現(xiàn)接受誠(chéng)意登記;占地面積：123畝總建面：78528住宅戶數(shù)：728戶風(fēng)景里都江堰中興鎮(zhèn)－前期籌備未定－不祥470畝，建筑面積150000平米板塊分析第三十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。都江堰最新規(guī)劃方案成灌高速李冰父子像本案規(guī)劃鐵路總站二環(huán)路都市美麗洲二類住宅公共設(shè)施學(xué)校、市場(chǎng)江安河從都江堰最新規(guī)劃方案可以看出都江堰一、二環(huán)之間將成為城市最核心的居住區(qū)域，包括市場(chǎng)、學(xué)校在內(nèi)的各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊全，且今后各項(xiàng)目的陸續(xù)竣工入住，必將形成規(guī)模龐大的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。內(nèi)二環(huán)本項(xiàng)目位于城南幸福鎮(zhèn)片區(qū)緊臨內(nèi)二環(huán)內(nèi)，大部分路段已具備通車能力，09年6月份全線貫通市場(chǎng)預(yù)期：受地震影響，傳統(tǒng)板塊將重新劃分。根據(jù)都江堰最新規(guī)劃，一二環(huán)之間將成為今后的核心居住區(qū)域，特別的內(nèi)二環(huán)周圍，居住優(yōu)勢(shì)尤其明顯；價(jià)格預(yù)期：現(xiàn)兩河區(qū)域中高端普通住宅類產(chǎn)品目前在3900-4200元的基礎(chǔ)上，保守預(yù)期明年將有6%的增幅，可達(dá)到4390左右；產(chǎn)品預(yù)期：產(chǎn)品安全性提升，以滿足剛性需求為主，電梯多層及小高層產(chǎn)品將逐步普及本項(xiàng)目所在區(qū)域板塊分析第三十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。片區(qū)及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目震后競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇：震后率先復(fù)工并進(jìn)行推廣項(xiàng)目；同區(qū)域、完全震后修建項(xiàng)目市區(qū)規(guī)模較大，有代表性項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)名稱項(xiàng)目均價(jià)近期最高蘭卡威（逸水青城）39204100堰山河畔36804000地博隨園38003980嶺秀都江43004588峰景尚品居堰山河畔蘭卡威嶺秀都江地博隨園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第三十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。

概況:項(xiàng)目地址:都江堰市二環(huán)路側(cè)長(zhǎng)慶路開(kāi)發(fā)商:成都皇朝置業(yè)有限公司凈用地面積:88289.78m2規(guī)劃總建筑面積:208465m2住宅建筑面積:178310配套設(shè)施:游泳池、2100平米私人會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等一期交房時(shí)間:2009年5月份開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年12月3日項(xiàng)目一期蘭卡威(逸水青城)戶型套數(shù)面積區(qū)間總面積總價(jià)區(qū)間比例套一4258-672517.7124-27萬(wàn)9%套二8082-9314155.5133-38萬(wàn)48%套三7797-12711095.8839-52萬(wàn)38%套四10150-1671604.6262-70萬(wàn)5%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第三十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。嶺秀都江

概況:項(xiàng)目地址:都江堰市都江堰大道柏條河畔開(kāi)發(fā)商:精城房產(chǎn)凈用地面積:59303m2容積率:1.55綠地率:40.00%建筑類型：別墅、多層、小高層分區(qū)可售套數(shù)可售面積(㎡)比例總價(jià)區(qū)間70以下1437923.1931%21-3070-80886501.819%28-3580-9012810759.628%33-3990-110484788.911%37-48130-150405670.589%53-66200以上102111.72%150合計(jì)45737755.77100%62%競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第三十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。堰山河畔概況:項(xiàng)目位置：都江堰都江堰市二環(huán)路北段(水電十局醫(yī)院對(duì)面)開(kāi)發(fā)商：國(guó)瑞置業(yè)占地面積：653336.60平方米

總建筑面積：1020000平方米一期建筑面積：290000平方米建筑類型：多層帶電梯開(kāi)盤(pán)時(shí)間：堰山和畔2009-01-11

一期一批次約200套開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售馨，創(chuàng)造震后都江堰銷售奇跡分區(qū)可售套數(shù)可售面積(㎡)比例總價(jià)區(qū)間70-808616.552%25-3280-90484013.0410%29-3690-110626052.312%34-44110-1209611254.2419%40-48120以上28437907.9857%44-55合計(jì)49859844.11100%

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第三十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)戶型去化情況分析：堰山河畔分區(qū)可售套數(shù)可售面積(㎡)比例銷量去化率70-808616.552%450%80-90484013.0410%3165%90-110626052.312%3658%110-1209611254.2419%4244%120以上28437907.9857%3312%合計(jì)49859844.11100%14629%1、上表僅反映網(wǎng)上備案情況，實(shí)際堰山河畔09年1月11日首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出230余套已全部售完，二次推出260套也銷售約60套左右，實(shí)際銷售率約58%；2、90平米以上戶型所占比重較大，達(dá)89%；3、實(shí)際備案情況來(lái)看，80-90、90-110去化率最高；110-120銷售套數(shù)最多，達(dá)42套，反映出市場(chǎng)對(duì)中大戶型需求較大4、從推出的主力戶型情況來(lái)看，戶型較為傳統(tǒng)，無(wú)附加值贈(zèng)送，與本項(xiàng)目戶型差距較遠(yuǎn)。贈(zèng)送，可封成房間贈(zèng)送，可封成房間建筑面積：88平米總贈(zèng)送：15平米該戶型建筑面積按3980計(jì)算，總價(jià)35萬(wàn)，實(shí)得面積單價(jià)僅3405元/平米約83.57平米，均價(jià)3680元/平米，無(wú)贈(zèng)送第三十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)戶型去化情況分析：嶺秀都江1、該樓盤(pán)為近期市場(chǎng)較貴，走勢(shì)也較好的樓盤(pán)；2、該樓盤(pán)70平米以下小戶型比重較大，約31%左右，實(shí)際去化情況看，除90-110平米稍慢以外，其余面積段去化均超過(guò)60%3、從推出的主力戶型情況來(lái)看，僅有部分露臺(tái)贈(zèng)送，不能封閉為房間。分區(qū)可售套數(shù)可售面積(㎡)比例銷售去化率70以下1437923.1931%9063%70-80886501.819%6270%80-9012810759.628%7962%90-110484788.911%1940%130-150405670.589%2563%200以上102111.72%770%合計(jì)45737755.77100%28262%建筑面積103平米，單價(jià)4300，露臺(tái)不能封閉一層才有建筑面積105平米，可變4房贈(zèng)送約8平米該戶型建筑面積按4000計(jì)算，總價(jià)42萬(wàn)，實(shí)得面積單價(jià)僅3716元/平米第三十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)戶型去化情況分析分區(qū)可售套數(shù)可售面積(㎡)比例銷售去化率80以下442819.6814%1432%80-90837238.2326%1214%90-11013512895.5443%1310%110-1202224.21%00%120以上50658516%2040%合計(jì)31429762.65100%5919%蘭卡威(逸水青城)1、該樓盤(pán)為都江堰二環(huán)路以外樓盤(pán)，位置較遠(yuǎn)，均價(jià)在3920元/平米；現(xiàn)實(shí)際銷售約120套左右，備案為59套；2、120以上去化較好；3、從推出的主力戶型情況來(lái)看，均無(wú)附加值贈(zèng)送；122平米三房，露臺(tái)算半，無(wú)附加值均價(jià)3920125平米三房，南北通透，可變4房贈(zèng)送約12.5平米；以4000元單價(jià)計(jì)算，實(shí)得單價(jià)3636元第三十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去化率總結(jié)分區(qū)可售套數(shù)可售面積㎡比例銷售去化率80以下28317861.2222%17060%80-9025922010.8720%12247%90-11024523736.7419%6828%110-1209811478.448%4243%120以上38452275.2630%8522%合計(jì)1269127362.510048738%●供應(yīng)量：1、120平米以上供應(yīng)量最大，110-120平米供應(yīng)量最小2、80平米供應(yīng)量較大主要因?yàn)閹X秀都江項(xiàng)目擁有大量50-70平米小戶型，共231套?！袢セ剩?、80平米以下去化率最大，主要因?yàn)閹X秀都江項(xiàng)目小戶型總價(jià)低，去化快，說(shuō)明市場(chǎng)需求依舊層多樣化趨勢(shì)差異化戰(zhàn)略成為市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2、80-90、110-120平米三個(gè)項(xiàng)目整體去化較好，說(shuō)明這兩個(gè)區(qū)間段為市場(chǎng)主要需求區(qū)間。二從三個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)比較上看，在戶型設(shè)計(jì)上均劣于本項(xiàng)目。戶型面積㎡房型特征總建面㎡比例(%)二房緊湊二房小于80入戶花園，大露臺(tái)，可改三房?jī)蓮d0.7萬(wàn)10舒適二房80-90入戶花園，至少一個(gè)露臺(tái)可以改造為房間3.7萬(wàn)50三房經(jīng)濟(jì)三房90-110入戶花園，可改造露臺(tái)2.2萬(wàn)30舒適三房120-130入戶花園，可改造露臺(tái)豪華四房及以上140以上入戶花園，退臺(tái)花園0.7萬(wàn)10合計(jì)

7.3萬(wàn)100本項(xiàng)目新方案本項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整策略：80平米以下：本項(xiàng)目增加了80平米以下戶型應(yīng)對(duì)市場(chǎng)該區(qū)間存量少，去化快的局面。80-90平米：均贈(zèng)送附加值，可變?nèi)浚瑧?yīng)對(duì)市場(chǎng)該類產(chǎn)品無(wú)附加值的局面。90-130平米：增加90平米以上中大戶型所占比例，滿足市場(chǎng)對(duì)大戶型需求較大的局面，且本項(xiàng)目105平米戶型就可以改造成4房，完全可以做到其他項(xiàng)目120的水平，市場(chǎng)價(jià)值較高；120-130平米可變4房戶型舒適性很高。140平米以上：主要為臨河寬景多層，較為稀缺，可提升項(xiàng)目品質(zhì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第四十頁(yè)，共五十四頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總結(jié)及啟示：客戶方向：以都江堰本地客戶為主流客戶群體，阿壩州客戶為次重點(diǎn)客戶。以成都及周邊投資客為輔助客戶群體。省內(nèi)部分單位團(tuán)購(gòu)客戶。產(chǎn)品方向：附加值高的產(chǎn)品市場(chǎng)較為稀缺，可通過(guò)贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品的實(shí)際使用面積和附加值。差異化產(chǎn)品擁有更大的市場(chǎng)吸引力。市場(chǎng)空間方向：建筑安全為選房的首要條件，8度設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為近期項(xiàng)目主要推廣訴求點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第四十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。相比區(qū)域項(xiàng)目，沿海擁有大品牌優(yōu)勢(shì)，應(yīng)發(fā)揮所長(zhǎng)，先期樹(shù)立沿海品牌地位，提升項(xiàng)目品牌附加值。但市場(chǎng)客戶重視營(yíng)銷環(huán)境的趨勢(shì)已愈來(lái)愈明顯，且目前區(qū)域項(xiàng)目較少進(jìn)行示范區(qū)打造，因此建議項(xiàng)目重視示范區(qū)的打造，創(chuàng)造強(qiáng)烈的價(jià)值體驗(yàn)空間。重視客戶積累期，提前進(jìn)行客戶積累，配合項(xiàng)目宣傳吸引市場(chǎng)關(guān)注。本地存在開(kāi)盤(pán)短期迅速去化特點(diǎn)，本項(xiàng)目可采取多次開(kāi)盤(pán)，推出少量房源迅速去化，階段性實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總結(jié)及啟示：售價(jià)方向：區(qū)域中高端產(chǎn)品去化雖較震前慢，但價(jià)格始終維持穩(wěn)定范圍，證明市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定，且價(jià)格區(qū)間存在一定的上升空間。目前區(qū)域中高端產(chǎn)品價(jià)格為3900元/㎡左右，明年災(zāi)后重建全面啟動(dòng)，市場(chǎng)信心恢復(fù)，保守預(yù)計(jì)仍有8％以上的增幅，達(dá)到4212元/㎡營(yíng)銷策略方向：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目第四十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。相關(guān)政策解析◆成都市人民政府關(guān)于做好都江堰市城鎮(zhèn)居民住房災(zāi)難救助安置工作的意見(jiàn)成府發(fā)[2008]38號(hào)◆都江堰市人民政府關(guān)于扶持居民安居置業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)◆都江堰市房產(chǎn)管理局關(guān)于震后開(kāi)展廉租住房租金補(bǔ)貼工作的通知◆關(guān)于5?12地震災(zāi)后城鎮(zhèn)居民住房重建的實(shí)施意見(jiàn)地方扶持政策相關(guān)政策第四十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商扶持政策解讀稅收返還:在都江堰市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（受災(zāi)企業(yè)），“5·12”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的所有稅金本級(jí)財(cái)政留成部分分別給予100%、70%、60%補(bǔ)助;行政事業(yè)性收費(fèi)減免:在2008年5月12日以后新開(kāi)工或當(dāng)年復(fù)工，并在2010年12月31日前竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按報(bào)建費(fèi)中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、文物勘探費(fèi)給予減免或補(bǔ)助。水、氣、有線電視減免:對(duì)在都江堰市申請(qǐng)安裝水、氣設(shè)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，自來(lái)水初裝費(fèi)用每戶減免300元，天然氣初裝費(fèi)用每戶減免200元。對(duì)在都江堰市統(tǒng)一安裝有線電視和數(shù)字電視的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有線電視和數(shù)字電視安裝費(fèi)用每戶減免10%。購(gòu)房補(bǔ)貼。2009年5月31日前購(gòu)買90平方米以下商品住房，按購(gòu)房款總額1.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買90平方米~144平方米商品住房，按購(gòu)房款總額的1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買144平方米~180平方米商品住房的，按購(gòu)房款總款0.5%給予購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買144平方米以下已辦房屋所有權(quán)證的存量住房，按購(gòu)房款總額的1%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。五.安置政策：執(zhí)行政府38號(hào)文件，即住房損失居民可安置70平米住房或現(xiàn)金14萬(wàn)一次性終結(jié)原有受損住房。相關(guān)政策第四十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。都江堰本地居民現(xiàn)狀分析板房社區(qū)：條件極差冬季寒冷夏季炎熱租房：條件一般，不穩(wěn)定、不劃算需加固的自住房：安全性差、存在貶值預(yù)期外地投親靠友：不長(zhǎng)久、思鄉(xiāng)情強(qiáng)烈收入中等以上、穩(wěn)定工作穩(wěn)定，且有一定的發(fā)展空間懷疑住房安全性改善現(xiàn)有居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈看好都江堰發(fā)展前景安置政策70平米安置房：僅滿足低收入階層14萬(wàn)補(bǔ)償：可滿足房?jī)r(jià)在50萬(wàn)左右的換房需求購(gòu)房激勵(lì)政策：減免稅費(fèi)、降低首付、利率產(chǎn)生需求居住現(xiàn)狀普遍不滿足70平米標(biāo)準(zhǔn)拿到補(bǔ)償后可選擇自己滿意的住房根據(jù)最新規(guī)劃選擇適合的住房認(rèn)為激勵(lì)政策很劃算市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶分析第四十五頁(yè)，共五十四頁(yè)?？蛻羧旱臉?gòu)成震前客戶構(gòu)成：青城山區(qū)甘孜藏族自治州涼山彝族自治州成都市阿壩州、藏族羌族自治州老城1.都江堰本地及青城山區(qū)以自住和投資為目的，鐘情于優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，追求品牌的人群。2.成都地區(qū)認(rèn)可都江堰生活環(huán)境以及具有一定投資目的的人群。3.本省外市及外省市有一定投資目的和鐘情于都江堰優(yōu)越地理氣候條件，為享受舒適生活環(huán)境的人群，其中以“三州”客戶為主?？蛻舴治龅谒氖?yè)，共五十四頁(yè)?？蛻魡?wèn)卷調(diào)查表分析在這次地震中房屋受損程度受訪樣本中，51％的受訪人家庭房屋鑒定為危房；35％的受訪人家庭房屋為輕度損傷，可加固使用；14％的受訪人家庭房屋無(wú)損傷，可直接使用。調(diào)查結(jié)果顯示，超過(guò)一半的家庭需要重新置業(yè)或接受政府安置。假如房屋受到損壞,將選擇購(gòu)買商品房或安置房在政府安置救助政策出臺(tái)后，47％的受損家庭有意向購(gòu)買商品房，53％的受損家庭仍寄希望于接受政府安置。大部分客戶意愿自己購(gòu)買商品房，少部分客戶鑒于政府安置意見(jiàn)尚未有確切定論，選擇安置房，在實(shí)際交流中也透露出對(duì)安置房諸如位置偏僻，交通不便的擔(dān)憂，如果安置政策一旦偏好，這部分群眾實(shí)際上也是以后商品房銷售的潛在客戶?？蛻舴治稣{(diào)查區(qū)域：政府機(jī)關(guān)、板房社區(qū)、街道第四十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。客戶問(wèn)卷調(diào)查表分析打算購(gòu)房時(shí)間想購(gòu)買住房的面積需求購(gòu)房面積上，期望購(gòu)買110－130㎡面積區(qū)間的占樣本總量的24％，這說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐用袢杂写竺娣e情節(jié)，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡僅占11％（數(shù)據(jù)顯示，政府只提供70㎡安置房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，相當(dāng)大不分必須由市場(chǎng)來(lái)調(diào)劑，這勢(shì)必為我們商品房的開(kāi)發(fā)提供有力的客戶群體機(jī)市場(chǎng)基礎(chǔ)）在對(duì)購(gòu)房時(shí)間問(wèn)題的選擇上，有意向買房樣本群體中，23％的受訪人認(rèn)為可能在2009年6月前買房，20％的受訪人認(rèn)為可能在2009年底前買房，35％的受訪人認(rèn)為可能在2010年底前買房，顯示在09-10年兩年間剛性需求相當(dāng)驚人。客戶分析第四十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。客戶問(wèn)卷調(diào)查表分析被調(diào)查人員職業(yè)購(gòu)房時(shí)考慮的因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)上，對(duì)受訪群體關(guān)注點(diǎn)由強(qiáng)到若的排